家を売るなんて、人生で1度あるかないかの大きなイベント。

しかも大きな金額が動くので、絶対に失敗は避けたいですね。

そんなあなたのために、不動産投資歴8年・マンション20戸以上を売却した経験を元に、家を売る手順をまとめました。

この「基本7ステップと応用技」をそのまま実行するだけで、あなたは失敗せずに家を売ることができます！

家を売る基本7ステップ

家を売るためには、基本となる型があります。
ここでは基本7ステップとしてまとめました。

ハウスくん

なんか知らない言葉が多くて難しそう…

家博士

今はなんとなく雰囲気だけ知っておけば大丈夫。
作業を進めながら読み返すと良いよ。

STEP1. 複数の不動産会社に査定を依頼する

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社で8割決まります。

ハウスくん

いきなり8割も決まっちゃうの！？

家博士

家を売るといっても、作業のほとんどは不動産会社にお任せすることになる。
だから優秀な不動産会社を選ぶことが大切なんだ。

ハウスくん

なんで1社じゃなくて3社〜6社に査定を依頼するの？

家博士

査定価格は、不動産会社によって10〜20％、立地や競合次第ではそれ以上に差がつくからだよ

ハウスくん

そんなに多くの不動産会社に行くのは大変だ！
そもそもどこの不動産会社が良いのか分からないよ…

家博士

不動産の一括査定サイトを利用すると簡単だよ。

家博士

まだ売却の予定が決まってないなら「簡易査定（机上査定）」、決まっているなら「現場査定（訪問査定）」を選ぶと良いよ

首都圏ならソニー不動産も

首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の場合は、ソニー不動産もおすすめです。

ソニー不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
⇒ソニー不動産の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

ソニー不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

ソニー不動産の無料査定依頼はこちら
⇒ソニー不動産の売却エージェントサービス

ハウスくん

ソニーが不動産会社をしていたんだ！

家博士

AIでマンション価格を診断するサービスもおすすめだよ

ソニー不動産を利用しようか迷っている場合は、まずはソニー不動産が新しくリリースした「マンションAIレポート」であなたのマンション価格を診断してみてはいかがでしょうか？
⇒ソニー不動産 マンションAIレポート

マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie（リアリエ）」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック（3DCG）で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。

さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。

パナソニックのリアリエについて詳しくはこちら
⇒リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる！ 試すなら急ぐべき理由とは

リアリエの無料査定を試すならこちら
⇒ReaRie（リアリエ）

STEP2. 不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

机上査定（簡易査定）の場合

査定を依頼したら、1〜2日で概算の査定結果が届き、電話があります。
（不動産会社によっては、先に電話が掛かってくるケースもあります。）

訪問査定（現場査定）の場合

査定を依頼したら、当日又は翌日に連絡があり、訪問日の調整をします。

訪問日に、1人又は2人の営業担当者が家に訪問してきます。

このとき不動産会社は概算の査定をすでに終えているため、訪問では内装や眺望、日照などを確認します。

不動産会社は10分〜20分くらい家の内外をチェックして、最終の査定価格を計算します。

媒介契約は査定価格がそろってから

ここからが本番です。

まず見積り査定の結果と根拠資料を確認して下さい。

見積り査定には、取引事例法という計算方法が使われます。

査定価格の計算根拠となる資料があるはず。

この根拠資料が添付されていない場合は、送るように依頼してみて下さい。

全ての不動産会社の査定資料が手元に揃うまで、媒介契約を結ぶのは待ちましょう。

特に訪問査定では、その場で媒介契約を結ぶことを勧められることが多いですが、「他社の査定を聞いてから決めたい」と言ってその場は保留した方が良いでしょう。

査定方法について詳しくはこちらを参考に

不動産査定入門！ 目的別4つの査定方法と失敗しないための注意点とは

「不動産査定」とは、不動産を調査して価格を決めるもの。しかし方法は4つあり、目的によって使い分ける必要があります。初めて不動産を査定する場合に知っておきたいメリットと注意点、定番のサイトなどをまとめました。

ハウスくん

なんで全ての不動産会社の査定が揃うまで、媒介契約を結ばない方が良いの？

家博士

せっかく複数に査定を依頼しているんだから、全ての不動産会社の意見を聞いた方が、後々のためにも良いんだ。
多くの不動産会社の意見を聞くことで、後で迷ったり不安になることが防げるよ。

査定価格はあくまで予想価格

査定価格が高い不動産会社があると、その不動産会社に売却を依頼したくなります。

しかしここで大切なのは、査定価格の意味を正しく理解すること。

査定価格は、あくまで売れるであろう「予想価格」。

不動産会社が買取ってくれる「買取り価格」ではありません。

ですから、「各社の査定価格の平均値」が一番正解に近いのかもしれないのです。

といっても、あなたの家を「高く売れる」と考えてくれた不動産会社にお願いしたくなるのが人情。

ですから、ここでは信頼できる不動産会社を見抜くためのツールとして、査定価格を利用します。

ハウスくん

そうか、不動産会社の査定価格は、買取ってくれる価格ではないんだね

家博士

査定価格が高いってことは、家を高く評価していることなんだけどね。
査定価格で100％確実に売れるという保障ではないんだ。

査定価格が一番高い担当者には最後に連絡

机上査定の場合はメールや郵送で査定結果が届きます。

その後電話などで査定価格の説明を受けるのですが、ここで「査定価格が安い会社から順番に話を聞く」ことがコツです。

一番査定価格が高い不動産会社には、あえて最後に連絡をとるようにしましょう。

理由は、一番安い査定価格の担当者が一番ネガティブな情報をくれるから。

ネガティブな情報とは例えばこの様なもの。

• 最近駅前に新築マンションが多く分譲されたので、このエリアは売りにくい。
• 周囲の競合物件に築年数で負けるため売りにくい。
• この数ヶ月で問合せが減っている。

こいったネガティブな情報を集めて、「〇〇と聞きましたが、それについてはどうお考えですか？」と次の不動産会社に意見を聞きます。

本命の不動産会社と会話する頃には、あなたはかなり詳しい質問をぶつけることが出来ます。

不動産会社からしっかりした意見が返ってきて、あなたが納得できれば、その担当者に全てを任せて大丈夫。

ダメなら2番目に高い査定価格を出した不動産会社を選びましょう。

訪問査定の場合は、訪問の順番を選べませんが、全ての訪問査定を受けた後に、同じように電話で確認してみましょう。

ハウスくん

高い査定価格がホントかどうか、他の不動産会社の話を利用して確かめるってことだね。

家博士

不動産会社を決める前に他の不動産会社の意見を聞いておくと、後で不安にならずに済むんだ。

担当者重視だが基本は大手

不動産会社を選ぶ時は、基本的に「担当者重視」で選ぶのが正解。

実は不動産会社は、大手も中小も一匹狼の集団。

特に個人の不動産を売買する部門では、営業マン1人で多くの案件を抱えるため、社内における横のつながりは弱くなります。

つまりあなたの家の売却は、担当者の力量に大きく左右されます。

しかしその担当者の能力でもカバーできないほど、不動産の売却では大手の不動産会社が有利。

特に大手のトップ3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）は、圧倒的な実績を誇ります。

例えばネットのポータルサイトでは、大手不動産会社は大口の広告主として優遇されているため、タダのような価格で大量に広告が出稿できます。

今はネットで見つけて問い合わせることが多いので、これだけで成約率が大きく変わってきます。

また大手不動産会社では、常に大量の売買がリアルタイムで行われているため、市場の動きもよく分かります。

都市部では大手を中心に、担当者の話を聞き比べて見て下さい。

一括査定サイトのすまいValueなら、大手トップ3社を含む大手6社にまとめて査定を依頼できます。

公式サイトはこちら
⇒すまいValue

不動産会社の選び方についてさらに詳しくはこちら

家の売却で一番大切な「不動産会社の選び方」

家の売却を成功するためには、専門的な知識や豊富な経験そして強い気持ちが大切です。あなたをサポートしてくれる不動産会社を選ぶためには、どういった点に注意すればよいのでしょうか。

媒介契約は「専任媒介契約」

媒介契約は、普通の人なら「専任媒介契約」を選びましょう。

不動産会社に特に何も言わなければ、「専任媒介契約」になります。

複数の不動産会社と同時に契約する「一般媒介契約」を勧める意見もありますが、不動産売却の経験が豊富な人でないと失敗します。

契約について、詳しくはこちらを参考に

不動産を売るときの「媒介契約」の種類と注意点とは

家を売るときには、不動産会社と媒介契約を結びます。この時に、最低限知っておきたい媒介契約の種類とその注意点についてまとめました。

ハウスくん

信頼できる担当者を見つけて、1社に任せるのが良いってことだね

家博士

媒介契約の期間は最長3ヶ月だけど、どうしても不安だったら初めは1ヶ月で契約するのもありだよ

STEP3. 売却の戦略を立てる

この先のステップは、不動産会社の担当者のアドバイスを聞くことで、自然と実行できます。

ざっくりとだけ知っておきましょう。

売却の戦略は「3つの価格」と「時間軸」

家の売却には、戦略が必要です。
そのためには「価格」と「時間軸」の見極めが最も大切。

価格には3つの価格があります。

1 適正価格

おそらく相場価格と思われる価格。査定価格が複数ある場合は、その平均値と考えて良いでしょう。ただし、査定根拠から適正だと判断できれば、「あなたが依頼する不動産会社の査定価格」を適正価格にしてOK。

2 目標価格

できればこれくらいで売りたいという希望価格。目安は適正価格に10〜20％程度上乗せするイメージ。

3 下限価格

予算の関係で、これ以上で売らないと厳しいという限界の価格。目安は適正価格の20〜30％程度割り引きするイメージ。

次に時間軸です。

家を売るにはある程度時間が必要です。
ある程度の高い価格で売るには、

• 最低でも3ヶ月
• 出来れば6ヶ月程度

を覚悟しましょう。

どうしても時間がない場合、例えば1ヶ月も待てない場合などは、安い価格で売り出す覚悟が必要です。

あなたが許容出来る時間を決めましょう。

時間と価格のバランスでこの様に売買戦略を考えます。

売却戦略について詳しくはこちら

家を高く・早く・楽に売りたい？　何を優先するかで売る方法が違います

家の売却を成功するためには何を優先するかが大切。「早く売る」「高く売る」「楽に売る」を２つの軸で考えましょう。

ハウスくん

価格は自分で決めるの？　難しそう…

家博士

担当者が相談に乗ってくれるから、どんどん相談すれば良いよ。
でも最後の決断は自分でしないといけない

STEP4. 反響をみて戦略を調整する

家の売却を依頼した不動産会社は、販売を開始します。
この営業活動であなたがするべきことは…

• 営業活動の進捗をチェックすること。
• 反響をみて売却戦略を調整すること。

具体的なチェックポイントは次の5つ。

売却戦略は始めに計画した通りに進めますが、反響を見ながら価格を下げる時期や幅を調整します。
具体的な時期や金額は、担当者と相談しながら、あなたが判断することになります。

ハウスくん

反響ってどの程度あるものなの？

家博士

都心は多くて地方は少ない、マンションは多くて戸建ては少ないので具体的には言いにくいね。
一般的には、売り出した直後に問合せと内覧が集中しやすい。
1ヶ月くらいで情報が市場に広がるから、その間に問合せが無いと厳しいね

STEP5. 内覧の鉄則を守る

内覧は、成約へ繋がる最大のアピールチャンス。

買い手から内覧の申し込みがあれば、全力で対応しましょう。

特に住みながら売る場合は要注意。
次の14項目に気をつけてください。

【内覧の鉄則】

• 1 とにかく物を減らす
• 2 全ての部屋と収納を見せる
• 3 スケジュールは相手に合わせる
• 4 掃除は徹底的に、特に水回り、ベランダも
• 5 空気は入れ替えて、玄関は消臭しておく
• 6 電球は全て交換して新品に、そして全て点灯する
• 7 奥さん一人で迎えるのがベスト
• 8 ペットは外へ、消臭に注意
• 9 スリッパを用意
• 10 あなたしか知らない情報を買主へ提供する
• 11 売る理由はポジティブに説明する
• 12 どうしてもみすぼらしい所は、担当者と相談
• 13 説明資料やボードを用意するのもあり
• 14 内覧に失敗したら理由をヒアリングして次に繋げる

内覧について詳しくはこちら

住みながら家を売る場合に失敗しないための「内覧のポイント14選」

内覧はあなたの家をアピールする最大のチャンス。家の売却では、内覧のコツであなたの家の印象を3割増しにすることも可能です。詳しく解説します。

ハウスくん

ペットは外か…

家博士

ペットが苦手な人もいるからね。
あっ、そういう意味じゃないよ（汗）

STEP6. 価格交渉で勝利する

内覧が成功すれば、購入申込みが届きます。

ここで買い手からの価格交渉がある場合も。
というかほとんどのケースで指し値（買い手が希望する金額）が入ります。

この時に注意したいのは、相手の指し値をそのまま飲まないこと。

多くの場合、買い手は「ダメで元々」の感覚で指し値を入れてきます。

他に内覧が入っている場合は、その事実を伝えて買い手にプレッシャーをかけることで、交渉は優位に進みます。
あくまで強気の交渉が基本。
ここまでくれば、成功は目前です。

ハウスくん

何件か購入申し込みがあったら、先着順になるの？

家博士

決まりは特に無い。
売り手が自由に決められるから、高く買ってくれる人に売ればいいよ。

STEP7. 確定申告で節税する

家の引き渡しが終わったら、翌年2月中旬〜3月中旬に確定申告をします。

ほとんどの人は税金なし

実はほとんど人は家を売っても税金がかかりません。

自宅を売却した場合、利益（譲渡所得）が3,000万円までは非課税になる特例があるためです。

家の売却では、譲渡所得に対して課税されます。

【譲渡所得イメージ】

譲渡所得と特例についてはこちら

家を売るときの税金まる分かり！譲渡所得・税金の計算方法まとめ

家を売った時の税金について、知っておくべき知識をまとめました。家を売るのが初めての人でも、税金についてよく分からなくても、この記事を読めば安心！！　家が値下がりして損した場合は税金が戻ってきます！

ハウスくん

確定申告なんて難しそう…

家博士

分からなければ、税務署の窓口で聞くと丁寧に教えてくれるよ

損したら税金が戻ってくる

知っておきたいのは、家を売って損をした場合の節税です。

家を売って損をしたら、税金が戻ってきます。

家を売った売却代金で住宅ローンが返せない場合や、家を売って譲渡損失があると、給与所得など他の所得と損益通算できる特例があるのです。

損失がある場合の特例について詳しくはこちら

家の売却でオーバーローンなら使わないと損！ 税金が戻る裏技とは

家を売っても住宅ローンが返せないオーバーローン。そんなあなたに税金が戻ってくる方法があります。確定申告しないと使えないので要注意です！

ハウスくん

損益通算ってなに？

家博士

家を売って損した分を他の収入からマイナスできることだよ。
給与から天引きされている所得税などが戻ってくるんだ。

応用技

以上が基本７ステップ。

ここからは、基本7ステップをあなたの事情に応用する技をまとめました。

（1）家を買い替える場合

家の買い替えは、実はとても高度なテクニックが必要。
住宅ローンが残っている場合、大切なのは「売りを優先すること」。
ローンの2重払いを避けることを優先して下さい。

買い替えについて詳しくはこちら

家の買い替えここに注意、成功への5ステップとは

人生の大きな節目となる家の買い替え。家を「買う」と「売る」を同時に行うためには最低限の知識が必要です。家族の負担を軽くして、費用を抑える「成功への5つのステップ」について解説します。

（2）家を売ってもローンが返せない場合

家を売っても、家を売った代金だけではローンが返せない。
新築住宅を購入した方に多い悩みです。

ローンが返せない場合の解決策について詳しくはこちら

「家を売ってもローンが返せない場合」の7つの解決策

家を売ってもローンの残債が全て返せない…。この悩みを解決するための6つの方法を解説します。

（3）今すぐ、又は期間限定で売る場合

今すぐ売りたい場合

今すぐ売りたい場合は、不動産会社へ即時買取を依頼します。

不動産会社の即時買取りでは、最短1週間程度で買い取ってもらえますが、価格は相場の6割〜8割程度になります。

すこしでも高く売るためには、なるべく多くの不動産会社へ査定を依頼することがコツです。

買取について詳しくはこちら

不動産の「買取」が丸分かり！ 注意点・高く売るコツを分かりやすく解説

「買取（かいとり）」は不動産を売る方法の一つ。メリットや注意点、高く売るコツを分かりやすく解説します。

期間限定で売る場合

期間限定で売りたい場合は、売却保証付きの大手不動産会社を選びます。

売却保証とは、3ヶ月程度は普通に売却活動をして、売れなかった場合に不動産会社が買い取るシステムです。

期間限定で少しでも高く売りたい場合は便利ですが、注意点もあります。

売却保証について詳しくはこちら

不動産会社の買取保障（売却保証）はこれに注意！　売却に失敗しないために知っておきたいこと

不動産会社による買取保障は、期限付きで家を売り出せる便利なオプション。ただし注意点としてこれだけは知っておきましょう。

（4）ご近所に内緒で売る場合

ご近所に内緒で家を売る場合は、販売活動がどうしても制限されます。

そのため

• 販売期間が長期化するリスク
• 価格が安くなるリスク

について覚悟する必要があります。

ご近所に内緒で売る方法について詳しくはこちら

マンションを「ご近所に内緒で売る」と損する結果に！ その理由と解決策とは

マンションを「ご近所に内緒」で売る場合のデメリットとその解決策について徹底解説しました。

売却理由で知っておきたい事

離婚

離婚での財産分与では、不動産がもめる原因になることが多いのです。
なぜなら、不動産は価格がはっきりせず、ローンが残っていると手続きが複雑になるため。
一番分かりやすいのは家を売ってしまうことですが、注意する点もあります。

離婚での売却について、詳しくはこちら

【タイプ別】 離婚での「家と住宅ローンの財産分与」を完全解説！

離婚の財産分与で一番難しい不動産の財産分与。理由は、価格が明確でなく、税金や諸費用が複雑なこと。もめないための方法を解説します。

相続

相続では売却前に名義の変更（相続登記）が必須。
そして相続税についても注意する点があります。

相続での売却について詳しくはこちら

相続した家の売却を考えるとき、知っておきたい注意点とは

相続で故人の家を売るのはとても難しい作業。気をつけるべき注意点を、税制改正の詳細と合わせて解説します。

転勤

思わぬ転勤で家を売るのは辛いことですが、せっかくなら高く売りたいもの。

しかも転勤で家を売る場合は、住宅ローンの残額が家の売値より高い「オーバーローン」になりがち。

しかしスケジュールを急ぎ過ぎると安値で手放してしまうことになるので、高く売るためには余裕を見ておくことも大切です。

転勤での売却について詳しくはこちら

転勤で家を売るときの注意点、成功する方法とは

転勤で家を売る時に、失敗しないための注意点をまとめました！

住宅ローン滞納・支払いが厳しい

住宅ローンを滞納したり、支払いが厳しい場合は、先ずローンを借りている金融機関に相談します。

今のあなたの状況によって対応が変わるので、こちらの診断チャートを利用して下さい。

住宅ローンが払えない！ 滞納解決方法はこれ！【診断チャート】

住宅ローンが払えない場合に、あなたが幸せな生活を取り戻す方法を診断チャートで解説します。

家のタイプ別で知っておきたい事

マンションを売る場合

築年数で注意点は違う

マンションは築年数で注意点が違います。
それぞれ詳細はこちら。

• 築浅のマンション
• 築10年のマンション
• 築20年のマンション
• 築30年のマンション
• 旧耐震基準のマンション

マンションの売却相場

不動産会社へ査定を依頼したら、合わせて最近のマンション相場を知っておきましょう。

• 東京のマンション売却相場
• 横浜・川崎・神奈川のマンション売却相場
• 千葉のマンション売却相場
• 埼玉のマンション売却相場
• 名古屋のマンション売却相場
• 大阪のマンション売却相場
• 神戸・兵庫のマンション売却相場

マンションを「貸す」か「売る」かで迷ったとき

マンションを売る決心がなかなか出来ない場合、ついつい「とりあえず貸す」という選択肢を選びがち。
しかしいつか売ろうと思っているのなら、「貸さずに売る」方が正解です。
それは一度貸してしまうことで、家が収益不動産になってしまうため。

収益不動産は売値も下がり、税金の優遇も無くなります。
これらのリスクについて知ってから、「貸す」という選択肢を選ぶか考えましょう。

詳しくはこちら

【決定版】マンション8年貸して分かった「貸す・売る」の診断チャート

マンションを8年間貸した経験を元に、あなたがマンションを「貸す・売る」を判断するための診断チャートをつくりました。賃貸と売却のそれぞれについて、知っておきたい知識と具体的な試算例についても完全に網羅して、まとめています。

一戸建てを売る場合

築年数で注意点は違う

一戸建ては、建物が古くなっても土地の価値があるので、マンションに比べると古くなっても売りやすいという特徴があります。
それぞれ注意点はこちら

• 築浅の一戸建て
• 築10年の一戸建て
• 築20年の一戸建て
• 築30年以上の一戸建て

一戸建ては土地の価格を知る

不動産会社へ一戸建ての査定を依頼したら、自分でも土地の価格をチェックしておきましょう。

土地の価格を調べる方法について詳しくはこちら

土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは

土地の価格の調べ方と、公示地価や成約事例から価格を比較する場合の修正点について、分かりやすくまとめました。

とにかく「信頼できる優秀な担当者」を探して下さい

家の売却の成功は、不動産会社の担当者で8割が決まります。

良い担当者を選ぶコツは、多くの不動産会社の担当者の話を聞き比べること。

あなたの住み替えが成功することをお祈りしております！！
このサイトを上手く利用して下さい。