「土地の価格を調べたいけど、よく分からない…。」
土地の価格でお悩みですね。
確かに土地の価格は普通の人には分かりにくいもの。
いざ調べようとしても、ホントにこれで良いのか悩みますよね。
なぜなら土地の価格には5種類あり、目的によってそれぞれ使い分ける必要があるため。
この記事では、土地の価格の5種類の使い分け、あなたの土地の価格の調べ方をまとめました。
あなたの土地の価格がスッキリ分かり、安心して先に進めるためにこの記事がお役に立てば幸いです。
土地の価格は5種類ある
それぞれ価格が違い目的で使い分ける
土地の価格は、使う目的によって5種類あり、それぞれ目的で使い分けます。
鑑定評価額を除いて「一物四価」ということもあります。
ハウス 5つもあるんだ。ややこしいね。
でもどれも同じ地価じゃないの？
家博士 ところが、それぞれ地価は全く違うんだ。
それぞれの地価は違う
土地の価格は、5種類がそれぞれ違う地価になります。
価格の目安としてはこちら。
5種類の地価の目安
ハウス こんなに違うの！
家博士 この目安も一般的にいわれているもの。
それぞれ誤差があるから、あくまで参考程度に考えてね
土地の面積の単位として「坪」と「平方メートル」があり、次の式で換算できます。
- 坪単価×0.3025＝平方メートル単価
- 平方メートル単価÷0.3025＝坪単価
それぞれ詳しく解説します。
1. 公示地価・基準地価
資産価値の基準になる地価
公示地価・基準地価は、土地の資産価値の基準となるもの。
公示地価は国土交通省が公表
公示地価（地価公示）は、適正な地価の指標として、国土交通省が毎年公表するもの。
地価公示法に基づき、全国に定めた標準地2.6万地点を対象で、都市計画区域内外の住宅地、商業地が選ばれます。
- 基準日：1月1日
- 公表時期：3月下旬
- 発表機関：国土交通省
- 調査地点：約2万6千地点
公示地価の主な役割は、
- 一般の土地の取引に対して指標を与えること
- 不動産鑑定の規準となること
- 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
- 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
- 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること 等
【参考】国土交通省・地価公示
ハウス 公示地価は、いろんな地価の元になるんだね。
家博士 都道府県の基準地価とセットで使われるよ。
基準地価は都道府県が発表
国が発表する公示地価とセットで使われる地価として、都道府県が発表する基準地価があります。
国土利用計画法に基づき、都市計画区域内外の住宅地、商業地のほか、工業地、林地なども含まれます。
- 基準日：7月1日
- 公表時期：9月下旬
- 発表機関：都道府県
- 調査地点：約2万地点
公示地価・基準地価メリットとデメリット
- 毎年更新される
- 地点数が多い
- 公的な価格根拠として利用できる
- 年1回しか更新されず、この間の価格変動は分からない
- 基準地の地価しか分からない
- 実際の売買価格（実勢価格）とは差がある
実際の売買価格とは差がある
公示地価・基準地価は、資産価値の参考になりますが、実際の売買価格とは差があります。
なぜなら実際の売買価格は、今の建物の状態、売主の都合、買主の主観など様々な要素が影響するため。
また公示地価・基準地価は建物が無い更地を条件に不動産鑑定士が推測するため、どうしても誤差を含むものです。
一般的に都市部では、実勢価格の方が10％前後高くなり、地方では実勢価格の方が10％前後安くなる傾向があります。
短期間で価格変動が大きいと反映できない
公示地価・基準地価は、1年間で価格が大きく動く場合には基準日以降の変動を反映できません。
例えば、今回のコロナショックでは、2020年3月以降に地価が大きく変動したため、反映できませんでした。
一応地価の変動については、3ヶ月ごとに全国主要地点100箇所だけ、国土交通省が地価LOOKとして発表しています。
【参考】国土交通省・地価LOOOK
そのまま自分の土地には使えない
また公示地価・基準地価は、そのままあなたの土地には使えません。
なぜなら公示地価や基準地価は、ある地点の地価をピンポイントで示すだけだから。
あなたの土地の価格を調べるためには、一番近い公示地価・基準地価とあなたの土地を比較して、地価を修正しなくてはいけません。
詳しくは、後の「土地の実勢価格を自分で推定する方法」で説明していますが、普通の人には難しいのが現実です。
公示地価・基準地価の調べ方
いずれも土地総合情報システムで分かる
公示地価・基準地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査で分かります。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
時系列変化は民間のマッピングが分かりやすい
これまでの変化などを見る場合は、日本経済新聞のマップが見やすいでしょう。
【参考】日本経済新聞・あなたの街の地価は？ マップで見る上昇と下落
ハウス 基準点の地価は分かるけど、自分の土地の地価は分からないのか。
家博士 地価の変動を時系列で知るには便利だけど、実勢価格とは差があるから、あくまで参考だね。
2. 実勢価格
実際に売買される価格
実勢価格とは実際に売買される価格のこと。
売出し価格でなく成約価格が元になる
実勢価格は、過去に取引された価格（成約価格）を元に計算します。
ハウス 今売りに出ている近所の土地の価格はダメなの？
家博士 売りに出ている価格は「売出し価格」といって、売れ残っている価格ともいえるんだ。
売買が成立した「成約価格」とは大きな差があるよ。
あなたの土地の実勢価格を知るためには、まず近隣の成約価格を知る必要があります。
売り出し価格と成約価格について、9割の人が知らない驚きの事実について解説します。
成約価格は不動産会社しか見られない
しかし成約価格は不動産会社しか見られず、個人では知ることができません。
なぜなら実勢価格の元になる成約価格はレインズに登録されており、不動産会社しか閲覧できないため。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
個人でも一部分かるが参考程度
一応、個人でも成約価格を部分的に閲覧できるサイトはありますが、あくまで参考程度にしかなりません。
なぜなら個人情報保護のため細かい住所や面積は丸められており、リフォームなど価格に影響が大きな情報が全く分からないため。
個人でも分かる成約価格の参考サイト
|
レインズ マーケットインフォメーション |
国土交通省 不動産情報ライブラリ |
|
|---|---|---|
| 不動産の種類 | 中古マンション・戸建 | 中古マンション等、土地と建物、宅地、土地、農地、林地 |
| 住所 | 町名まで（番地不明） | 町名まで（番地不明） |
| 成約価格 |
（戸建）100万円単位 （マンション）1万円単位／m2 |
100万円単位 |
| 面積（土地・建物・専有） | 5m2単位 | 5m2単位 |
| 間取り | ○ | マンションのみ |
| リフォームの有無と程度 | 不明 | 不明（マンションは有無のみ） |
| マンションの所在階・向き・眺望 | 不明 | 不明 |
| 業者買取・仲介 | 不明 | 不明 |
| 成約時期 | 過去1年分（3ヶ月単位） | 2005年〜（3ヶ月単位） |
| その他 | 最寄り駅の距離、築年、構造、用途地域 |
（マンション）最寄り駅の距離、築年、構造、建ぺい率、容積率、用途地域、取引の事情等 （戸建）最寄り駅の距離、築年、用途、今後の利用目的、土地形状、前面道路、建ぺい率、容積率、構造、用途地域、取引の事情等 |
| 情報元 | レインズの成約登録情報 | 国土交通省のアンケート |
実勢価格のメリットとデメリット
- ピンポイントで今の自分の土地の価格が分かる
- 不動産会社に無料査定を依頼するだけで、費用と手間がかからない。
- 複数の不動産会社に依頼すると、より精度が高くなる。
- 遺産分割協議や協議離婚など、話し合いの基準として利用できる。
- 自分で調べることは難しく、不動産会社に依頼する必要がある
- 無料査定は営業活動なので、将来的にでも売る可能性がないと使えない
- 裁判や納税など公的な価格根拠には利用できない
- 査定する担当者・不動産会社によって差がある
実勢価格の調べ方
ネット上の価格診断やAI査定は参考程度に
実勢価格の調べ方で間違いがちなのは、ネット上の価格診断やAI査定を信じ過ぎないこと。
マンションを対象に最近増えているサービスで、匿名だったり、簡単な会員登録で利用できるものです
これらはレインズを使えず、仕方なくネット上の無料情報を元に査定しているため、精度が悪いという致命的な欠点があります。
あくまで参考程度に考えて、売買など重要な判断をする場合は利用しない方が良いでしょう。
マンション価格のAI査定が急増しているので、主要なものをまとめました。ただしマンション価格のAI査定には重大な注意点があるので、合わせて解説しています。
複数の不動産会社に無料査定を依頼する
土地の実勢価格を知るためには不動産会社に無料査定を依頼します。
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 都市部なら大手が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
39年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、39年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは39年連続で売買仲介件数1位と、業界を代表する大手不動産会社。ただし3つの注意点があります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産ステップ
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 199店舗
（首都圏110、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産ステップ（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産ステップ「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産ステップのメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 227店舗
（首都圏148、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
3. 相続税路線価
相続税や贈与税の計算に使う
相続税や贈与税などを計算する時は「相続税路線価」を使います。
相続税路線価は土地が接している道路によって決まり、価格の目安は公示地価の80%。
- 基準日：1月1日
- 公表時期：7月初旬
- 発表期間：国税庁
- 調査地点：約33万地点
相続税路線価のメリットとデメリット
- 毎年更新される。
- （都市部では）公道に接している土地の価格が計算できる。
- 0.8で割り戻せば、公示地価の推定に使える。
- 公示地価・基準地価と併用すれば資産価値の推定に使える。
- 成約価格と併用すれば実勢価格の推定に使える。
- 地方では倍率地区となり、固定資産税評価額が基準になる。
- 計算方法が複雑で個人には難しい
- 複雑な形状の土地などは税理士でも計算に個人差が大きい
- 実勢価格との差が大きい
- 正しく計算して節税しても、税務署の判断で否認できる
相続税路線価の調べ方
相続税路線価は、国税庁の財産評価基準書 路線価図・評価倍率表から調べられます。
路線価図の説明はこちらの国税庁サイトで大まかに解説されています。
⇒国税庁・路線価図の説明
土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。
4. 固定資産税評価額
固定資産税・都市計画税などの根拠
固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税といった土地にかかる税金の根拠になるもの。
固定資産税評価額の目安は、公示地価の70%。
3年に1度、評価替えが実施されています。
家博士 最新の評価替えは、2021年に実施されているよ
- 基準日：1月1日
- 公表時期：3〜4月
- 発表機関：市町村（東京23区は都）
メリットとデメリット
- 計算不要ですぐに分かる。
- 0.7で割り戻せば公示地価を推定できる。
- ほぼすべての土地で算出されている
- 公示地価や実勢価格の推定に使うには誤差が大きい
- 3年に1度しか更新されないため、価格変動によるズレがある。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税課税明細書
固定資産税評価額は、1月1日時点の土地所有者に3月頃送付される「固定資産税課税明細書」で確認できます。
紛失しても役所で分かる
固定資産税課税明細書を紛失した場合は、
- 都道府県の担当課にある固定資産税台帳を閲覧する。
- 都道府県の担当課に固定資産評価証明書を取り寄せる。
のどちらかの方法で確認できます。
（参考例）
東京都の固定資産税・都市計画税についてはこちら
東京都の評価証明書はこちら
5. 鑑定評価額
不動産鑑定士による鑑定
鑑定評価額とは、不動産鑑定士による鑑定で計算される地価。
裁判や調停などで公的な根拠として利用できるため、相続や離婚などで裁判所を介する場合に使われます。
鑑定は、国土交通省による鑑定評価基準に基づいて実施されます。
鑑定評価額のメリットとデメリット
- 地価の根拠として公的機関に提出できる。
- 不動産鑑定士に依頼すれば数ヶ月で計算してもらえる。
- 不動産鑑定士に依頼する費用がかかる。（最低15万円〜）
- 不動産鑑定士によって算出する地価に個人差がある。
鑑定評価額を調べる方法
鑑定評価額は不動産鑑定士に依頼します。
不動産鑑定士の心当たりが無ければ、日本不動産鑑定士協会連合会から探せます。
【参考】日本不動産鑑定士協会連合会
ただし費用がかかるため、裁判や調停などを除けば利用する人は多くありません。
例えば離婚でも、夫婦で話し合う協議離婚では、財産分与の根拠は大手不動産会社の無料査定を利用する方が多いでしょう。
個人が不動産の鑑定評価（査定）を不動産鑑定士に依頼する場合、「不動産鑑定評価」と「価格調査」の2種類があります。それぞれの違い、不動産鑑定士を探す方法や費用の相場について分かりやすくまとめました。
土地の実勢価格を自分で調べる方法
土地の実勢価格を調べるなら、複数の不動産会社に無料査定を依頼するのが一番簡単で確実です。
しかし土地を売る予定が全く無かったり、不動産会社が絶対イヤな人は、自分で土地の実勢価格を調べるしかありません。
土地の実勢価格を自分で調べる方法は次の2つがあります。
- 近隣の成約価格から路線価で比較する
- 近隣の成約価格から価格査定マニュアルで比較する
それぞれ解説します。
方法1. 近隣の成約価格から路線価で比較する
近隣の成約価格から路線価で比較する手順はこちら。
- 近隣の土地の成約価格を最低3地点調べる。
- それぞれの土地と自分の土地の路線価を計算する。
- 路線価の比率で、自分の土地の成約価格を推定する。
手順1. 近隣の土地の成約価格を最低3地点調べる
近隣の土地の成約価格は、国土交通省の土地総合情報システムで調べます。
→国土交通省 不動産情報ライブラリ
残念ながら詳しい情報は、個人情報保護のため隠されており、大雑把な価格と情報しか分かりませんが、これしか方法はありません。
どうしても成約価格が分からなければ、公示地価・基準地価を利用します。
→国土交通省地価公示・都道府県地価調査
手順2. それぞれの土地と自分の土地の路線価を計算する
相続税路線価の計算は、決まった計算式があるので個人でも計算できます。
路線価図の例
表示の数字は、土地のm2あたりの価格で千円単位です。
広い道は価格が高く440,000〜450,000円/m2
狭い道では安く360,000円/m2
と読み取れます。
路線価図の説明はこちらの国税庁サイトで大まかに解説されています。
⇒国税庁・路線価図の説明
詳しくはこちらも合わせてお読み下さい。
土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。
手順3. 路線価の比率で、自分の土地の実勢価格を推定する
路線価を全て計算したら、路線価の比率で自分の土地の実勢価格を推定します。
計算式は次の通り。
＝ 参考地の成約価格 × 参考地の路線価 ÷ あなたの土地の路線価
方法2. 近隣の成約価格から価格査定マニュアルで比較する
近隣の成約価格から価格査定マニュアルで比較する手順はこちら。
- 近隣の土地の成約価格を最低3地点調べる。
- 価格査定マニュアルで価格を査定する。
実務ではあまり利用されないが個人には便利
価格査定マニュアルは、年間3,300円で利用できるサービスです。
本来は不動産会社が利用するために開発されましたが、実際は15.9％しか利用されていません。
【参考】国土交通省・住宅に関する価格評価手法
個人が自分の土地を査定するには便利なサービスです。
ただし成約価格がないと使えない
ただし成約価格は自分で探さないと使えないため、先に使えそうな近隣の成約価格を見つけてから購入した方が良いでしょう。
成約価格がないと、比較する根拠がないので査定できません。
【参考】公益財団法人不動産流通センター・価格査定マニュアル
まとめ
ここまで土地の価格の調べ方について解説してきました。
土地の価格には5種類あり、目的によって使い分けます。
実勢価格を知るなら、複数の不動産会社に無料査定を依頼するのが確実。
無料査定を依頼したからといって、かならずしも媒介契約を結ぶ必要はなく、将来的に売却も考えている程度で十分です。
あなたの土地の価格がスッキリ分かり、安心して先に進めることを、心よりお祈りしております！
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、39年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
