土地の価格は自分でもある程度調べることができます。
でも、いざ調べるとなると、どうやって調べればいいのか悩みますよね。
ここでは個人でもできる土地の価格の調べ方、他の成約事例との比較方法についてまとめました。
この記事のもくじ
土地の価格は目的によって4つ+1つある
土地には大きく分けて4つの価格があります。
同じ一つの土地に対して4つの異なる価格があり、「一物四価」という言葉もあるほどです。
土地の価格の種類
- 資産価値は「公示地価」
- 実際の売買価格は「実勢価格」
→目安として公示地価±約20%。都市部は高く、地方は安くなる傾向。 - 相続税や贈与税の計算に使う「相続税路線価」
→目安として公示地価×約80％ - 固定資産税や都市計画税などの計算に使う「固定資産税評価額」
→目安として公示地価×約70％
家博士さらに、一般に広く公表されるものではないけれど、不動産鑑定士による鑑定評価額というものもあるんだ。
離婚時の裁判などで使われたりするよ
ハウスくん鑑定評価額まで含めたら五価になるね！
家博士そうだね。それぞれ目的に応じた基準を使って、土地の価格を調べていくんだ
参考：坪と平方メートルの換算について
土地の面積の単位としては、「坪」や「平方メートル」があります。
「坪単価」を知りたいときもあれば、「平方メートル単価」を知りたいときもあるでしょう。
それぞれ、次の式によって換算できます。
- 坪単価×0.3025＝平方メートル単価
- 平方メートル単価÷0.3025＝坪単価
この計算式を覚えておくと便利ですよ。
それぞれ詳しく解説します。
1. 資産価値は「公示地価」
土地の資産価値を知りたいときには、「公示地価」が参考になります。
- 基準日：1月1日
- 公表時期：3月下旬
- 発表機関：国土交通省
- 調査地点：約2万6千地点
公示地価は、国土交通省が全国に定めた標準地を対象に、1平方メートル当たりの価格を示したもので、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
都道府県が発表する基準地価もある
国が発表する公示地価とは別に、都道府県でも基準地価を発表しています。
- 基準日：7月1日
- 公表時期：9月下旬
- 発表機関：都道府県
- 調査地点：約2万地点
基準地価も、公示地価と同じ国土交通省の地価公示・都道府県地価調査ホームページから調べられます。
公示地価も基準地価もそのままでは使えない
公示地価も基準地価も、そのままあなたの土地には使えません。
なぜなら、公示地価や基準地価は、ある地点の地価をピンポイントで示すだけだから。
公示地価は全国約26,000地点（平成30年度）、基準地価21,644地点（平成29年度）しかありません。
一番近い地点の公示地価又は基準地価と、あなたの土地との違いを比較して、地価を修正する必要があります。
詳しくは、後の「公示地価や成約事例から実勢価格を推定する方法」で説明しています。
2. 実際の売買価格は「実勢価格」
実勢価格とは実際の売買価格のことで、過去に取引された価格（成約価格）を元に計算します。
ハウスくん今売りに出ている近所の土地の価格で分かるんじゃないの？
家博士売りに出ている価格は「売り出し価格」といって、かならず売れる価格ではないし、売れ残っている価格ともいえるんだ。
だから実勢価格を計算するには、売買が成立した「成約価格」を使わないといけない。
実勢価格を知るためには成約価格を知る
あなたの土地の実勢価格を知るためには、まず近隣の成約価格を知る必要があります。
しかし成約価格を知ることができるのは不動産会社だけで、個人では知ることができません。
個人でもある程度は分かるが参考程度
一応、次の2つのサイトでは個人でも成約価格をチェックできますが、個人情報保護などの理由から細かい住所や面積は丸められており、あくまで参考程度にしかなりません。
【参考】国土交通省 土地総合情報システム
レインズは不動産会社しか使えない
成約価格の詳細は、レインズと呼ばれる不動産会社専用の共有データベースに登録されています。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
しかしこのレインズは不動産会社しか利用できません。
そのため、土地の実勢価格を知るためには不動産会社に無料査定を依頼するしかないのが現実なのです。
不動産会社に無料査定を依頼するポイント
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウスくんエリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
3. 相続税や贈与税の計算に使う「相続税路線価」
相続税や贈与税などを計算する時には「相続税路線価」を使います。
- 基準日：1月1日
- 公表時期：7月初旬
- 発表期間：国税庁
- 調査地点：約33万地点
「路線価」とありますが、線路とは無関係。
土地全体の価格ではなく、土地が接している道路によって決まります。
公示地価の80%が路線価の目安です。
相続税路線価は、国税庁の財産評価基準書 路線価図・評価倍率表から調べられます。
⇒財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
4. 固定資産税や都市計画税などの計算に使う「固定資産税評価額」
固定資産税や都市計画税など、土地にかかる税金を計算する際には「固定資産税評価額」を使います。
こちらは3年に1度、評価替えが実施されています。
家博士最新の評価替えは、2018年（平成30年度）に実施されているよ
- 基準日：1月1日
- 公表時期：3〜4月
- 発表機関：市町村（東京23区は都）
固定資産税評価額の目安は、公示地価の70%。
1月1日時点の土地所有者に、3月頃送付される、固定資産税課税明細書で確認できます。
固定資産税課税明細書を紛失した場合は、
- 都道府県の担当課にある固定資産税台帳を閲覧する。
- 都道府県の担当課に固定資産評価証明書を取り寄せる。
のどちらかの方法で確認することができます。
なお、固定資産税評価額は3年に1度しか更新されないため、更新から時間がたつと実勢価格とのズレも大きくなります。
（参考例）
東京都の固定資産税・都市計画税についてはこちら
東京都の評価証明書はこちら
5. 離婚時の裁判などでは「不動産鑑定士による鑑定評価額」
離婚（主に裁判離婚など）による財産分与の際などは、不動産鑑定士による鑑定評価額が使われることもあります。
国土交通省による鑑定評価基準に基づいて鑑定が実施され、公的機関に提出できるほど合理的で適正な価格と言われています。
しかし、鑑定料は最低でも15万円程度と高額。
そのため、夫婦で話し合って離婚に合意する協議離婚では、財産分与において大手不動産会社の無料査定価格を利用するのが一般的です。
不動産鑑定について詳しくはこちら
公示地価や成約事例から実勢価格を推定する方法
実勢価格を知る方法は、複数の不動産会社に無料査定を依頼するのが一番簡単で確実です。
しかし、どうしても不動産会社に頼らず自分で実勢価格を推定したい場合は、公示地価や過去の成約価格から推定します。
あなたの土地の価格を推定する方法
- 公示地価又は過去の成約事例から、なるべくあなたの土地に近いものを選ぶ。
- あなたの土地との違いを比較して、価格差を推定する。
1はこちらのサイトから探します。
- 公示地価： 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
- 過去の成約事例： 国土交通省 土地総合情報システム
2であなたの土地との違いを比較する方法は、次の2つを考えます。
- （1）相続税路線価の計算
- （2）土地価格に影響する各要因で比較
（1）相続税路線価の計算は、決まった計算式があるので個人でも計算できます。
相続税路線価の計算では、次のようなことが分かります。
相続税路線価の計算で分かること
- 接する道路毎の基準m2単価
- 土地の形による価格補正
- 借地権の場合の価格補正
- 2つ以上の道路に接する場合の価格補正
路線価図の説明はこちらの国税庁サイトで大まかに解説されています。
⇒国税庁・路線価図の説明
国税庁のサイトが分かりにくいという方は、こちらで路線価図の説明をしています。
もう一つの（2）は計算式は無く、経験的なものなので、不動産会社でないと難しいのが実情です。
ハウスくんなんだ。
結局、不動産会社じゃないと実勢価格を推定できないんだ。
家博士まあでも、知っておいて損はないよ。
不動産会社の話を聴き比べるときも理解しやすくなるしね。
ここからは、土地の価格に影響を与える要素について一つずつ見ていきましょう。
道路
ざっくりとは相続税路線価の計算で分かります。
路線価は、まず路線価図という道路毎の土地のm2単価が基準となります。
道路の幅が広いほど、土地の価格も高くなります。
これは路線価図を見てみると良く分かります。
路線価図の例
表示の数字は、土地のm2あたりの価格で千円単位です。
広い道は価格が高く440,000〜450,000円/m2
狭い道では安く360,000円/m2
という傾向が読み取れます。
幅4メートル未満はセットバックに注意
特に幅4メートル未満の道路に接している土地は、新しく建物を建て替えるときに、建築基準法によって土地が建てられないエリア（セットバック）が出てきます。
道路の中心から2.0mまでがセットバックのエリアになり、家はもちろん、門や塀なども建てられません。
つまりセットバックの部分は価値0の土地になるというわけです。
私道は要注意
道路に接していても、それが公道か私道かによっても価格は変わります。
仮に接しているのが私道だけで、その私道が他人の所有である場合は、最悪売れないことも。
売却するためには、通行・掘削承諾書が必要です。
通行・掘削承諾書について、詳しくはこちらで解説しています。
自分の土地に私道が含まれる場合は、私道部分の価値は0になります。
2つ以上の道路に接していると高評価
これも路線価の計算で分かります。
角地など、2つ以上の道路に接している土地は利便性も高くなります。
評価が高くなる土地の代表的な例です。
都市計画道路予定地を含む土地は条件次第
都市計画道路予定地がある場合は、条件次第で評価額が変わります。
道路予定地とは言え、実際に道路が建設されるかどうかは微妙なところ。
計画自体が50年以上も前のもので、いまだに着工すらされていないというのも、よくある話なのです。
都市計画道路について詳しくはこちら
道路の方位は南に接道が有利
南側に道路がある土地は、価格が高くなります。
これは、道路があることで南側に建物が建つ可能性が低く、日当たりが良くなる土地だから。
日当たりのよい家を求める人が多いことを考えると、価格が高くなる理由も納得ですね。
接道について詳しくはこちら
用途地域や容積率、建ぺい率、斜線
その土地にどんな建物が建てられるのかも、価格を左右するポイント。
土地には用途地域があり、それぞれ容積率や建ぺい率、高さを制限する斜線制限などがあります。
基本的には、建ぺい率や容積率が高く、高さ制限も緩い大きな建物が建てられる土地ほど、価格は高くなります。
土地の形は整形が良い
これも路線価の計算で分かります。
土地の形も価格に影響します。
まず、道路との接道距離については、広いほど良いとされています。
土地そのものの形も、正方形や長方形など整っているほど良い評価に。
道路に1面だけ接している場合は、奥行きによって補正値が決まっています。
【参考】国税庁・奥行価格補正率表
逆に悪い評価となるのは、旗竿地（袋地から延びる細い敷地で道路に接しているような土地）や三角形の土地です。
家博士旗竿地は周囲を家に囲まれて日当たりがあまり良くないことや防犯面の不安、建設時に重機が入りにくいことが理由で土地の評価も下がってしまうんだ
土地の面積は大きすぎても小さすぎてもダメ
土地の面積は、単純に大きければ良いわけでもありません。
大きすぎたり小さすぎたりすると、評価が変わります。
家博士とくに、1つの道路にしか面していない土地では、奥行き距離によって補正がかけられることになっている。奥行きがあまりない土地の評価が下がるのはイメージできると思うけれど、奥行きがありすぎても補正がかけられるんだよ
ハウスくん単に奥行きがあって広ければいいわけではないんだね
高低差はないに越したことはない
土地の高低差も評価に影響します。
道路よりも低い土地は水害の危険性が高くなるうえ、地盤が弱い可能性もあるため、評価は下がります。
敷地に傾斜がある場合も評価はマイナスに。
また、高低差のある地面に設けられる壁（擁壁）がある場合は要注意！
高さ2メートルを超えるものは建築確認申請が必要になります。
経年劣化も心配なので、特に古い擁壁がある場合も状態の確認が必要です。
擁壁については、こちらで詳しく解説しています。
最寄り駅からの距離
特にここ数年は、最寄り駅からの距離が近いほど地価の上昇が大きくなっています。
3大都市圏でも地方圏でもこの傾向は同じです。
【最寄り駅からの距離と地価公示の変動】
（3大都市圏）
【最寄り駅からの距離と地価公示の変動】
（地方圏）
ハザードマップもチェック
最近の水害や地震の増加の影響で、水害や津波などの被害を受けやすいエリアも、価格が安くなる傾向があります。
市区町村のホームページにハザードマップが公開されているので、チェックしてみましょう。
ハザードマップなどについて詳しくはこちら
嫌悪施設は敬遠されがち
近くに嫌悪施設がある土地も敬遠されがちなので、評価は下がります。
具体的な施設例は次の通り。
- 高圧線
- 墓地や火葬場
- 工場（騒音や悪臭）
- 鉄道や幹線道路（騒音や排ガス）
高圧線については、こちらで解説しています。
地中や土壌の影響も
一見使い勝手のよさそうな土地であっても、地中や土壌の状態によっては評価が下がります。
- 地下埋設物がある
- 古井戸がある
- 土壌汚染のリスクがある
- 液状化のリスクがある
- 埋蔵文化財がある
- 土地の下に地下鉄が通っている
以上のような状態なら、評価も下がります。
埋設物や土壌汚染の場合は撤去費用が余分にかかってしまうため、土地の値段も安くなります。
古井戸は地下に水脈が通っているということなので、地盤も弱い可能性が。
人によっては井戸があることで「何か良くないことが起こりそう」と感じるかもしれません。
地下鉄が通っている土地は、下が空洞になっていることや振動などが懸念されるため、評価は下がります。
埋設物については、こちらで解説しています。
土壌汚染については、こちらで解説しています。
液状化については、こちらで解説しています。
埋蔵文化財については、こちら。
権利関係も価格に影響する
土地には「所有権」と「借地権」があります。
所有権と比べると借地権は資産価値が低い傾向にあり、所有権価格の60〜70%程度の評価になるのが一般的です。
家博士所有権と借地権では、費用面にも違いがあるんだ。
所有権なら固定資産税や都市計画税を支払う必要がある一方で、借地権は毎月の地代を地主に支払わなければならない。地代の他にも、保証金や権利金、更新料などが必要になることもあるよ
ハウスくん借地権だと、あくまでも借り物ってことになるのかな
家博士そう。あと、借地権の場合は建物を建て替える際に建替承諾料なども必要になったりするから、覚えておこう
借地権について詳しくはこちら
境界は確定させておくことが大事
土地に関することで特にトラブルに発展しやすいのが、境界にまつわること。
隣との境界が未確定だとトラブルになりやすいので、あらかじめ確定させておきましょう。
また、越境物がある場合も同様にトラブルに発展する可能性大！
まずは事実確認を行い、隣人と互いに越境物があることを認識・合意したことを証明する書類（覚書や協定書、確認書など）を取り交わしておくのがおすすめです。
一度こうした書類を交わしておけば、後々のトラブル回避にも役立ちます。
境界確定について詳しくはこちら
共有名義の土地など権利が複雑な場合
共有名義の土地は、全員の同意がなければ売却できません。
ただ、自分の持ち分が分かっているのであれば、持ち分だけを売る方法もあります。
もしくは、1つの土地を2つ以上の土地に分ける分筆をしたうえで、売るのも一つの方法です。
敷地内に電柱などが立っている
敷地内に電柱が立っていることは、実は珍しいことではありません。
歩行者の安全や見通しの確保を目的に、電柱を敷地内に設置することを条例で定めている自治体もあるほどです。
しかし、敷地内に電柱が立っていると売りづらくなるのは事実。
電線に集まる鳥のフン害も気になるところです。
鳥のフンについては、電力会社に相談すれば電線に鳥が止まりにくくするなど、何らかの対応をしてもらえることも。
また、条件次第ですが、電柱の位置を多少移動させることも可能です。
なお、敷地内に電柱がある場合は電力会社から「電柱式治療」として、電柱1本あたり年額1,500円がもらえます。
※電柱の立っている敷地の所有者が変更した場合は、電力会社への連絡が必要。
年額なので額自体は少ないですが、覚えておくと便利です。
実勢価格を知るなら不動産会社の無料価格査定
このように公示地価や成約事例から、あなたの土地の価格を推定するためには、様々な要因を分析して、価格を推定する必要があります。
個人で計算するより、不動産会社の無料査定を利用する方が精度も高く、簡単です。
複数の不動産会社に並行して無料査定を依頼することで、より高い精度の価格査定を受けることが可能です。
無料査定を依頼したからといって、かならずしも媒介契約を結ぶ必要はありません。
「将来的に売却も考えている」という程度で十分です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
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