擁壁イメージ
がけの側面が崩れないようにする擁壁(ようへき)は、高低差のある宅地などで多く見られます。

当たり前にあるこの擁壁ですが、不動産売買の際には厄介な存在になることも。

擁壁のある土地や一戸建てを売却する際に知っておきたい、擁壁についての知識と注意点をまとめました。

擁壁のある土地・一戸建ては、場合によってはかなり安くなる

擁壁のある土地や一戸建てでも売却は可能ですが、場合によってはかなり安くなる恐れがあります。

擁壁のある土地・一戸建てが安くなるケースとは

擁壁のある土地や一戸建てが安くなるケースは、主に2つあります。

既存不適格または違法な擁壁で、擁壁を作り直す必要があるケース

擁壁を設置した当時は法令を満たしていたものの、その後の改正等によって法令に適合しなくなってしまった既存不適格な擁壁や、そもそも違法だった擁壁は作り直しが必要になることがあります。

そもそも現在の基準を満たしていないこうした擁壁は、がけとして扱われることが一般的。

がけに関する制限規定は、建築基準法ではなく都道府県条例によって規制されており、がけの側にはほとんどの建物が建てられません。

【参考:各都道府県のがけ条例一覧】
https://kentikusi.jp/dr/keisyati/gakejyorei

ハウスくんハウスくん

擁壁があっても、がけとして扱われるんだね・・・

家博士家博士

そう。がけ扱いになると、がけから一定の距離の範囲にある『がけ上の土地』や『がけ下の土地』に建物を建てられないんだ

がけの制限は都道府県により異なり、例えば東京都の場合は次のように規制されています。

※分かりにくいので、後の解説をご覧ください。

高さが2mを超えるがけの下端からの水平距離が、がけの高さの2倍以内のところに建物を建てたり宅地を造成する場合は、高さ2mを超える擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 斜面のこう配が三十度以下のもの又は堅固な地盤を切つて斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合
二 がけ上に建築物を建築する場合において、がけ又は既設の擁壁に構造耐力上支障がないとき。
三 がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。(東京都建築安全条例第6条2項

東京都の場合

東京都のがけ制限

【解説】
東京都の場合は、上の図面の範囲について、次の選択肢から選ぶことができます。

  1. 擁壁を設置する。(確認申請が必要)
  2. 自然がけとする。(建物の建築を諦める)
  3. 既存擁壁のままで他の対策をする。

1の擁壁とは法令の基準をきちんと満たしているもの。
擁壁を作り直すには高額な費用がかかるため、例えば新宿区では補助金が工事費の1/3まで出ます。
(※補助金は地域によって異なります。)

2は何もせず斜面の勾配を30度以下にするだけ。
建築物は建てられません。

3の場合は、がけの上と下で対策が違います。
1)がけの上に建築する場合
次の条件をすべて満たすこと。

  • 既存擁壁の維持管理が良好で安全上支障ないこと
  • 新しい建物の重量が既存擁壁に影響しないように建築物の位置及び基礎の形状に配慮すること(建物の基礎を深くするイメージ)
  • 敷地内の雨水を既存擁壁以外の方向へ排水するための施設を設けること

2)がけの下に建築する場合
次のいずれかの条件を満たすこと。

  • 既存擁壁の崩壊に対して安全上有効な構造である鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物であり、既存の擁壁に面する低層階に、大きな開口部を設けないこと。
  • がけと敷地の間に安全上有効な鉄筋コンクリート造の防護壁を設けること。

出典:新宿区内でがけや既存擁壁に近接する土地に建物を計画している方へ

この様に、対策に費用がかかるため、土地価格が安くなってしまうのです。

老朽化のため擁壁を作り直す必要があるケース

2つ目は法令の基準などは満たしているものの、擁壁の老朽化が進み危険性があると判断されるケース。

擁壁が老朽化していると判断されると、建物の建築許可が下りません。

建築許可を取るためには擁壁を作り直す必要があるため、擁壁を作る費用の分だけ土地価格が安くなるのです。

こんながけ・擁壁は危ない! チェックリスト

「我が家の擁壁は大丈夫?」

心配になる人もいるかもしれません。

擁壁の安全性や老朽化については、専門の調査員が目視などによって行います。

【参考】宅地擁壁老朽化判定マニュアル(案)

こうした専門家向けのマニュアルを元に、住民が大まかな危険度を知りたい場合に利用できる分かりやすい資料も公表されています。

【参考】国土交通省「我が家の擁壁チェックシート」

擁壁の危険度については、次のような流れに沿ってチェックしていきます。

1.周辺環境条件等をチェック
水抜き穴の状態や水のしみ出し、排水施設についてチェックし、「擁壁基礎点」を計算します。
2.擁壁変状をチェック
ひび割れや移動(ずれ)、壁面のふくらみなどをチェックし、「擁壁変状点」を計算します。
3.総合評価
先に出した「擁壁基礎点」と「擁壁変状点」を合計し「総評点」を計算。
総評点の数値によって安全性が3段階に評価される仕組みです。

チェックリスト

評価する際に具体的にチェックするポイントとして、次のようなものがあります。

  1. たわみや歪みがないか?
  2. 部分的に割れたり壊れたりしていないか?
  3. 亀裂・ひび割れ・目地の欠落などないか?
  4. 水抜き穴の直径が7cm未満でないか?
  5. 水抜き穴の各配置が1.7m以上開きすぎていないか?
  6. 擁壁の上段下段の排水用U字溝は沈下・ズレ・つまりなどないか?
  7. 既存不適格な擁壁タイプでないか?(亀の甲型・大谷石)
  8. 鉄筋のないコンクリート擁壁でないか?
  9. 2段積み擁壁ではないか?
  10. 擁壁の高さが2mを超えるか?

なお、擁壁の高さが2m未満の場合は、老朽化や手抜き工事に注意しましょう。

ハウスくんハウスくん

2m未満でも安全とは限らないんだね

家博士家博士

高さが2m未満だと建築確認申請が義務付けられていないから、実は安全性を考慮していない擁壁も多いんだ。だから、手抜き工事などに注意する必要があるんだよ

高さが1m未満の擁壁は国土交通省の「我が家の擁壁チェックシート」でも「ほぼ安全なものが多い」とされています。

そのため、新しい擁壁では1mを超えて2m未満の擁壁の場合に特に注意が必要といえます。

不動産会社の意見を聞く方が確実

一般の人でも大まかな安全性を知ることができますが、あくまでも簡易的なもの。

がけ条例も自治体ごとに規制規定が違うので、自分で判断するのではなく不動産会社の意見を聞く方が確実です。

ハウスくんハウスくん

条例など専門的なことは不動産会社に任せた方が安心だね

家博士家博士

そう。実績が豊富な不動産会社なら擁壁のある物件を扱う機会も多いから、実績に基づいたアドバイスがもらえるよ

ただし不動産会社も本当の専門家ではないので、複数(最低3社程度)の不動産会社の意見を聞いた方が良いでしょう。

不動産会社の意見を聴くためには、無料査定を依頼し、現地で立ち会ってもらって擁壁を直接見てもらいましょう。

もし不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

主要な一括査定サイトはこちらで紹介しています。

擁壁についてさらに深く知りたい人へ

ここからは擁壁についてさらに知りたい人向けに、知っておきたい擁壁の基本についてまとめています。

擁壁には主に5種類ある

一言で擁壁といっても、詳しく見ていくと大きく5つに分けることができます。

  1. 「建築基準法」に基づく工作物の擁壁(2mを超えるもの)
  2. 「宅地造成法等規制法」に基づく擁壁(1mまたは2mを超えるもの)
  3. 「都市計画法」に基づく開発区域内の擁壁(盛土で1m、その他は2mを超えるもの)
  4. 「がけに関する都道府県条例」に基づく擁壁(2〜5mを超えるもの。都道府県による)
  5. 「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にある擁壁(5mを超えるもの)

2段階擁壁と2段盛土はどの法令でも禁止

法令によって様々な制限がありますが、2段擁壁と2段盛土についてはどの法令でも禁止されています。

2段擁壁とは、擁壁が2段に積まれているもの。

異なる素材を組み合わせて積み上げることが多くなっています。

また、2段盛土とは完了検査後に新たに盛土したもので、新たに盛土した部分は検査を受けていないことにもなります。

2m以上は「工事完了検査済証」が必要

2m以上の擁壁は工事後に完了検査を受けて「検査済証」を発行してもらうことになります。

この検査済証がないと、その宅地には再建築の許可が下りないのです。

さらに、擁壁そのものを再工事した場合は、再工事の完了検査済証が必要。

必要書類があるかどうかもよく確認しておきましょう。

手元にこうした書類がない場合は、役所に行って確認することをおすすめします。

まとめ

ここまで「擁壁のある土地・一戸建て売却で 知っておきたい知識と注意点とは」として、解説してきました。

擁壁は専門知識が必要なので、できれば専門家の意見を聞いた方が安心です。

ただし不動産会社も本当の専門家ではないので、複数(最低3社程度)の不動産会社の意見を聞きましょう。

不動産会社の意見を聴くためには、無料査定を依頼し、現地で立ち会ってもらって擁壁を直接見てもうこと。

もし不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,759社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S


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