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土地・戸建ての売却で『
この記事では次が分かります。
- 不動産の売却で、擁壁が問題になるか？
- どんな擁壁が問題になりやすいか？
- あなたの土地の擁壁が売却に影響するか無料で知る方法
擁壁についてのあなたの不安が解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
擁壁の土地は売れない？ 安くなる？
問題がある擁壁だと売れない・安くなる場合も
土地や戸建ての売却で擁壁に問題があると、売れなくなったり、売却価格が安くなるケースがあります。
なぜなら擁壁に問題があると、『擁壁の造り直し』や『がけ対策の特殊工事』が必要だから。
将来の工事費用の分だけ安くなる
擁壁に問題があると、将来、建物を建てるときにかかる工事費用がマイナスされて、売却価格が安くなってしまいます。
擁壁で安くなるイメージ
すぐに建物を建てる予定がなくても、いずれ建物は古くなり建て替えるため、擁壁の工事費は売買価格に反映されてしまいます。
売却価格がマイナスになると売れない
もし不動産価格が安かったり、工事費用が高すぎると、売却価格がマイナスになり売れません。
擁壁で売れないイメージ
ハウス 工事費用はどのくらいかかるの？
家博士 工事費用は条件によって違うけど、百万円台〜1千万円以上することもある。
工事費用は百万円台〜1千万円以上も
擁壁の工事費用は、条件によって大きく違いますが、一つの目安として面積（高さ×長さ）1m2あたり約3〜15万円。
例えば、高さ3m×長さ15mでは、面積が45m2なので、工事費用が約135万〜約675万円となります。
ハウス なんでそんなに工事費用の幅が広いの？
家博士 擁壁工事では、いろんな条件で単価が変わるからだよ。
例えば、擁壁の種類・地質・工事のしやすさ・地域で単価が違うんだ。
そもそも工事できないケースもある
擁壁に問題があっても、そもそも工事できない場合もあります。
例えば、次のような土地では擁壁工事ができません。
- 工事機械が入れない土地
- 擁壁の影響範囲に他人の家がある土地
あなたの土地の擁壁がどうなのか、売却できるか判断する方法は、後の『あなたの土地・一戸建ての擁壁を正しく判断する2つの方法』で解説します。
ハウス どんな擁壁だと、工事費用がかかるの？
家博士 要注意の擁壁は主に3種類。
既存不適格・違法建築・老朽化だね
要注意の擁壁は、既存不適格・違法建築・老朽化
売却価格に影響する擁壁は、次の3種類です。
- ●既存不適格の擁壁
- 擁壁を設置した当時は法令を満たしていたものの、その後の法改正等によって法令に適合しなくなったもの
- ●違法建築の擁壁
- そもそも構造が違法だったもの
- ●老朽化した擁壁
- 法令の基準などは満たしているものの、擁壁の老朽化が進み危険だと判断されるもの
※ただし高さ1m未満の擁壁は、各種法令の適用外で補修費用も安いため対象外。
擁壁は建築基準法を始めとする多くの法令に制限を受けます。
家の建替えでは、擁壁もセットで審査されるため、審査に通らない擁壁だと問題になってしまうのです。
ハウス 基準を満たしていない擁壁だとどうなるの？
家博士 擁壁でなく『がけ』扱いになってしまうんだ。
擁壁があっても『がけ』扱いになる
基準を満たしていない擁壁は、『がけ』として扱われます。
『がけ』として扱われると、がけの上下に新しい建物を建てるときに制限がかかることに。
具体的な制限の内容は、特定行政庁（都道府県及び市区町村）の条例で決まっています。
各自治体で内容はほぼ同じですが、地域によっては微妙に数字が違います。
上記以外のエリアであれば、『（市区町村）、がけ条例』で検索すると見つかります。
東京都の例
がけ条例の代表的な例として、東京都では次のように規制されています。
※分かりにくいので、後の解説をご覧ください。
一 斜面のこう配が三十度以下のもの又は堅固な地盤を切つて斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合
二 がけ上に建築物を建築する場合において、がけ又は既設の擁壁に構造耐力上支障がないとき。
三 がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。
（東京都建築安全条例第6条2項）
東京都の場合
東京都では、上の図面の範囲に制限があり、次の選択肢のいずれかが必要です。
- 擁壁を設置する。（確認申請が必要）
- 自然がけとする。（建物の建築を諦める）
- 既存擁壁のままで他の対策をする。
1は法令の基準を満たす擁壁を設置するもの。
擁壁工事には高額な費用がかかります。地域によっては補助金があり、例えば新宿区などは工事費の1/3まで出ます。（※補助金は地域によって異なります。）
2は擁壁を撤去して、斜面の勾配を30度以下にするもの。
かなり土地に余裕があり、地盤が良くないとできません。
3の場合は、がけの上と下で対策が違います。
3-1 がけの上に建築する場合
次の条件をすべて満たすこと。
- 既存擁壁の維持管理が良好で安全上支障ないこと
- 新しい建物の重量が既存擁壁に影響しないように建築物の位置及び基礎の形状に配慮すること（建物の基礎を深くするイメージ）
- 敷地内の雨水を既存擁壁以外の方向へ排水するための施設を設けること
3-2 がけの下に建築する場合
次のいずれかの条件を満たすこと。
- 既存擁壁の崩壊に対して安全上有効な構造である鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物であり、既存の擁壁に面する低層階に、大きな開口部を設けないこと。
- がけと敷地の間に安全上有効な鉄筋コンクリート造の防護壁を設けること。
ハウス 難しくて、読む気しないんですけど。
家博士 ざっくりまとめると、擁壁を造り直すか、がけが崩れても安全な建物を造るか、どちらかしかない。
つまりいずれにしても、お金がたくさん必要になるってことだよ。
ハウス 今の擁壁が大丈夫か、どうやって判断したら良いの？
家博士 擁壁を判断する方法は2つある。
解説しよう。
あなたの土地の擁壁を判断する2つの方法
あなたの土地・一戸建ての擁壁が大丈夫か判断する方法として、次の2つがあります。
方法1は新しい建物の図面がないと厳しいため、普通は方法2が現実的でしょう。
それぞれ詳しく解説します。
方法1. 自分で調べて判断する
1つ目の方法は、自分で調べて判断する方法。
具体的には、新しい建物の図面を持って、役所の建築指導課に相談します。
ハウス それじゃあ、役所の建築指導課へ行って話を聞けば良いの？
家博士 具体的に新しい建物の図面や計画があればね。
何もないと役所も個別に判断してくれないし、判断しても安全側の回答になりがちだよ。
新しい建物の図面が無いと難しい
役所の建築指導課に相談するためには、新しい建物の図面が無いと難しいでしょう。
なぜなら役所の建築指導課は、新しい建物の建築許可の一部として、今の擁壁が安全か判断するため。
まだ新しい建物の建築計画が無い状態では、役所へ聞きに行っても安全側の回答（擁壁の造り直し）になる恐れがあります。
役所からすると、一度判断すると責任が発生するため、個別の判断は避け安全側に回答するのが基本です。
ちなみに判断の基準としては、国土交通省のマニュアルを利用します。
【参考】宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル
ハウス 自分では判断できないの？
家博士 明らかにダメな擁壁なら、少し手間をかければ分かるかも。
ただ自分で安全と判断しても、結局は役所の判断で決まるんだけどね。
明らかにダメならマニュアルで分かる場合も
明らかにダメな擁壁であれば、一般の住民向けマニュアルで『ダメな擁壁』と分かる場合もあります。
しかし『安全』については、このマニュアルで個人が安全と判断しても効力はありません。
なぜなら『安全かどうか』は、あくまで役所の建築指導課の判断で決まるため。
個人が安全と判断しても、建築指導課の判断には従うしかありません。
マニュアルの内容は専門的で、普通の人には難しいかもしれませんが、興味があれば試してみて下さい。
【参考】国土交通省「我が家の擁壁チェックシート」
国土交通省「我が家の擁壁チェックシート」では、擁壁の危険度を次の流れでチェックします。
- 1.擁壁の構造をチェック
- まず安全性の確認が難しい擁壁でないか、擁壁の構造でチェックします。（空石積み・増積み・2段・張出し床版付の4種類はアウト）
出典：国土交通省・宅地擁壁について - 2.周辺環境条件等をチェック
- 水抜き穴の状態や水のしみ出し、排水施設についてチェックし、「擁壁基礎点」を計算します。
- 3.擁壁変状をチェック
- ひび割れや移動（ずれ）、壁面のふくらみなどをチェックし、「擁壁変状点」を計算します。
- 4.総合評価
- 先に出した「擁壁基礎点」と「擁壁変状点」を合計し「総評点」を計算。
総評点の数値によって安全性が3段階に評価されます。
具体的には、次の内容をチェックして判断します。
- たわみや歪みがないか？
- 部分的に割れたり壊れたりしていないか？
- 亀裂・ひび割れ・目地の欠落などないか？
- 水抜き穴の直径が7cm未満でないか？
- 水抜き穴の各配置が1.7m以上開きすぎていないか？
- 擁壁の上段下段の排水用U字溝は沈下・ズレ・つまりなどないか？
- 既存不適格な擁壁タイプでないか？（亀の甲型・大谷石）
- 鉄筋のないコンクリート擁壁でないか？
- 2段積み擁壁ではないか？
- 擁壁の高さが2mを超えるか？
ハウス こんなの分かるかな？
家博士 マニュアルには図もあるけど、普通の人には難しいだろうね。
方法2. 無料査定で専門家に意見を聴く
あなたの土地の擁壁を確実に判断するためには、やはり専門家の力を借りた方が良いでしょう。
本来は建築士だが、売却予定なら不動産会社に
擁壁の健全度そのものを判断する専門家は『建築士』です。
しかしあくまで売買を前提に、売却価格への影響を判断するなら、不動産会社の方が良いでしょう。
家博士 実績が豊富な不動産会社なら、擁壁物件を扱う機会も多いから、実績に基づいたアドバイスがもらえる。
工事費用も概算なら分かるよ。
1社だけでなく最低3社以上が安全
ただし不動産会社は1社だけでなく、複数（最低3社程度）の不動産会社の意見を聞いた方が安全です。
なぜなら担当者レベルで経験や知識が違い、当たり外れがあるため。
不動産会社の意見を聴くためには、無料査定を依頼して、現地で擁壁を直接見てもらいましょう。
大手なら擁壁物件の実績も豊富
大手不動産会社なら、擁壁物件の実績も豊富です。
例えば東急リバブルでは、擁壁の現状を調査して問題なければ、そのまま利用できることを買主に保証するサービスもあるほど。
東急リバブルを含めた大手不動産会社の話を聞くなら、一括査定サイト『すまいValue』が便利です。
すまいValueは、不動産売買の実績が豊富な大手6社が共同で運営する一括査定サイトです。
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています。
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
数多くの顧客を抱えています。
首都圏では、実績の大部分が首都圏の「野村の仲介」も含めてトップ4社で考えると良いでしょう。
すまいValueなら、これらにまとめて無料査定を依頼できます。
大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社に査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
ハウス もし売るなら、何か注意点はある？
家博士 できれば買取より仲介で普通に売る方が高く売れるね。
売るなら買取より仲介の方が高く売れる
もし売却を考えているなら、買取より仲介で売る方が高く売れます。
買取は、最短1週間などで確実に売れますが、買取価格は相場より2割以上安くなってしまいます。
理由として、不動産会社は買取った家を相場価格で転売するため。
不動産会社の利益は転売した差額なので、相場より2割以上安くないと買取りません。
そもそも買取できる土地は、不動産会社が相場価格で転売できると判断した土地です。
あなたが時間と手間さえかけられるのであれば、仲介で売れば相場価格で売却できるでしょう。
ハウス 買取も仲介も断られたら、どうすれば良いの？
家博士 価値がマイナスなら、無料で譲る方法もあるよ。
価値がマイナスで売れないなら無料で譲る
擁壁工事ができなかったり、地価が安くて売れない場合は、無料で欲しい人に譲ると良いでしょう。
『みんなの0円物件』では、価値がゼロやマイナスの土地を、無料で欲しい人に譲れます。
必ず譲れるわけではありませんが、マッチング率は9割と高い確率。
掲載は無料なので、試してみる価値はあるでしょう。
擁壁についてさらに深く知りたい人へ
ここからは擁壁についてさらに知りたい人向けに、擁壁の基本についてまとめています。
擁壁には主に5種類ある
現在の法律では、擁壁は大きく5種類に分けられます。
- 「宅地造成法等規制法（宅造法）」に基づく擁壁（1mまたは2mを超えるもの）
→宅地造成工事規制区域では、この法律により一定規模以上の工事は知事の許可が必要。過去の許可を調べる場合は役所の開発指導担当課に問い合わせる。 - 「都市計画法」に基づく擁壁（盛土で1m、その他は2mを超えるもの）
→開発許可で擁壁を設置するときは、この法律で規制される。過去の許可を調べる場合は役所の開発指導担当課に問い合わせる。 - 「建築基準法」に基づく工作物の擁壁（2mを超えるもの）
→上記2つの法律が適用されない場合は、全てこの法律で規制される。過去の許可を調べる場合は、検査済証を確認するか、役所の建築指導担当課に問い合わせる。 - 「がけに関する都道府県条例」に基づく擁壁（2〜5mを超えるもの。都道府県による）
- 「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にある擁壁（5mを超えるもの）
2段階擁壁と2段盛土はどの法令でも禁止
法令によって様々な制限がありますが、2段擁壁と2段盛土はどの法令でも禁止されています。
2段擁壁とは、擁壁が2段に積まれているもの。
異なる素材を組み合わせて積み上げる場合が多いです。
また、2段盛土とは完了検査後に新たに盛土したもの。
新たに盛土した部分は検査を受けていません。
高さ2m以上はいずれかで許可が必要
高さ2m以上の擁壁は、3つの法律のいずれかで許可が必要です。
（※宅造法は盛土だと1m以上）
3つの法律とは、上位の順からこちら。
- 宅地造成法等規制法（宅造法）
- 都市計画法
- 建築基準法
宅地造成工事規制区域内なら宅造法
宅地造成工事規制区域内の擁壁は、宅地造成法等規制法（宅造法）に基づきます。
宅地造成工事規制区域は、役所のサイトで確認するか、役所の開発指導担当課に確認すれば分かるでしょう。
【参考】東京都・宅地造成工事規制区域
宅造法における擁壁の技術基準は、宅地造成等規制法施行令第6条〜10条に定められています。
区域外なら都市計画法か建築基準法
宅地造成工事規制区域外では、擁壁工事の規模によって違い下記になります。
- 一定規模以上の開発行為
→都市計画法 - それ以外
→建築基準法
具体的には、宅地造成などでまとめて開発された土地の擁壁は、都市計画法の可能性が高いでしょう。
それ以外、個別に造られた擁壁は建築基準法の可能性が高くなります。
開発行為にあたる規模は都市計画区域によって違い、それぞれ下記になります。
開発行為の規模
宅造法・都市計画法は開発指導担当課に確認
宅地造成法等規制法（宅造法）、都市計画法に基づき設置された擁壁は、役所の開発担当課へ問い合わせると過去の許可が分かる可能性があります。
ただし宅地造成規制法は昭和37年に施行され、規制区域はそれ以降に順次指定・解除されているため、時期によって規制対象が違うこともあるでしょう。
また都市計画法は昭和43年に施行され、地域によって技術基準が異なる場合もあります。
建築基準法は2000年以前だと擁壁の検査が緩く、建築士が自主的に確認するだけで、検査されないのが一般的でした。
建築基準法では『工事完了検査済証』が必要
建築基準法に基づく2m以上の擁壁は、工事後に役所の完了検査を受けて「検査済証」を発行してもらいます。
この検査済証がないと、建物の再建築許可が下りません。
また検査済証がある擁壁を再工事した場合は、再工事の完了検査済証が必要です。
これらの書類があるか確認しておきましょう。
手元に書類がない場合は、役所の『台帳記載事項証明書』で代用できます。
詳しくは、市区町村役所の建築指導課に問い合わせてください。
売却が決まっている場合は、不動産会社に売却を依頼すれば、不動産会社が調べてくれます。
新しくても高さ1〜2mの擁壁は要注意
新しい擁壁でも、高さが1〜2mは老朽化や手抜き工事に注意しましょう。
なぜなら2m未満の擁壁は、申請や検査が不要だから。
検査が無いため、手抜き工事でもチェックされずに、そのまま使われている恐れがあります。
ただし高さが1m未満まで低い擁壁は心配ないでしょう。
1m未満だと、そもそも低いので崩れても影響は少ないし、国土交通省の「我が家の擁壁チェックシート」でも「ほぼ安全なものが多い」とされています。
擁壁の耐用年数
擁壁の構造が現行法に適合していれば、あとは老朽化の程度が問題になります。
擁壁の耐用年数は20年〜70年以上まで様々
擁壁の耐用年数は、擁壁によって20年〜70年以上まで様々で一概には決まりません。
なぜなら擁壁の耐用年数は、構造・材料・地形・土質・地下水・環境・施工技術・施工時期などに左右されるため。
新しい擁壁ほど耐用年数は長い傾向がありますが、結局は専門家に実物を見てもらう必要があります。
20年超で点検が望ましく、40年超は必ず点検
耐用年数の一つの目安として、国土交通省の調査によると、一般的な宅地の擁壁は20年〜40年を超えると、国土交通省の「宅地擁壁老朽化判定マニュアル（案）」などで点検するべきとされています。
宅地擁壁は、築後概ね20年を超えたら目視による劣化調査を実施することが望ましく、40年を超えたものは必ず行うべきである。
専門家が国交省のマニュアルで判定する
擁壁の耐用年数を判断する専門家は、国土交通省のマニュアルを元に判定します。
マニュアルは2022年4月の宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアルが最新。
新たなマニュアルでは、予防保全対策や維持管理の内容まで記載されており、擁壁種別と状態より必要な対策が定められています。
擁壁は契約不適合責任（瑕疵担保責任）の恐れがある
売買契約の重要事項説明で、擁壁について説明が漏れていた場合、売主の契約不適合責任（
2020年4月の民法改正により名前が変わり『瑕疵担保責任→
売買した不動産に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主の責任になること。
個人の売主の場合は通常3ヶ月の期間で責任期間を設定する。
ただし売主が故意に欠陥を伝えなかった場合は、期間に関係なく説明責任を問われる。
【参考】国民生活センター・瑕疵担保責任の廃止と契約不適合責任
ただし普通の不動産会社なら、現地調査で擁壁をチェックして重要事項説明に記載してくれます。売主として一応確認だけしておきましょう。
まとめ
擁壁は専門知識が必要なので、できれば専門家の意見を聞いた方が安心です。
専門家とは正確には「一級建築士」ですが、もし売却の予定があるなら不動産会社の担当者でも良いでしょう。
不動産会社の担当者であれば、無料査定で家と土地の価格も分かるし、売却のアドバイスももらえます。
ただし不動産会社も担当者によって経験の差があるため、複数（最低3社程度）の不動産会社の意見を聞きましょう。
不動産会社の意見を聞くときは、無料査定を依頼し、現地で擁壁を直接見てもらいます。
もし不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
あなたの不動産が擁壁の問題を解決し無事売れることを、心よりお祈りしていおります！
