擁壁イメージ
「擁壁(ようへき)が古いと、不動産の売却で問題になる?」

土地・戸建ての売却で『擁壁』についてお悩みですね。

この記事では、次のことが分かります。

この記事で分かること

  1. 不動産の売却で、擁壁が問題になるか?
  2. どんな擁壁が問題になりやすいか?
  3. あなたの土地の擁壁が売却に影響するか無料で知る方法

擁壁についてのあなたの不安が解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。

擁壁の土地は売れない? 安くなる?

問題がある擁壁だと売れない・安くなる場合も

土地や戸建ての売却で擁壁に問題があると、売れなくなったり、売却価格が安くなるケースがあります。

なぜなら擁壁に問題があると、『擁壁の造り直し』や『がけ対策の特殊工事』が必要だから。

将来、建物を建てるときにかかる工事費用がマイナスされて、売却価格が安くなってしまうのです。

擁壁で安くなるイメージ

擁壁のある土地が安くなるイメージ

売却価格がマイナスになると売れない

もし不動産価格が安かったり、工事費用が高すぎると、売却価格がマイナスになり売れません。

擁壁で売れないイメージ

売却価格がマイナスになり売れないイメージ

ハウスくんハウスくん

工事費用はどのくらいかかるの?


家博士家博士

工事費用は条件によって違うけど、百万円台〜1千万円以上することもある。

工事費用は百万円台〜1千万円以上も

擁壁の工事費用は、条件によって大きく違いますが、一つの目安として面積(高さ×長さ)1m2あたり約3〜15万円。

例えば、高さ3m×長さ15mでは、面積が45m2なので、工事費用が約135万〜約675万円となります。

ハウスくんハウスくん

なんでそんなに工事費用の幅が広いの?


家博士家博士

擁壁工事では、いろんな条件で単価が変わるからだよ。
例えば、擁壁の種類・地質・工事のしやすさ・地域で単価が違うんだ。

そもそも工事できないケースもある

擁壁に問題があっても、そもそも工事できない場合もあります。

例えば、次のような土地では擁壁工事ができません。

  • 工事機械が入れない土地
  • 擁壁の影響範囲に他人の家がある土地

あなたの土地の擁壁がどうなのか、売却できるか判断する方法は、後の『あなたの土地・一戸建ての擁壁を正しく判断する2つの方法』で解説します。

ハウスくんハウスくん

どんな擁壁だと、工事費用がかかるの?


家博士家博士

要注意の擁壁は主に3種類。
既存不適格・違法建築・老朽化だね

要注意の擁壁は、既存不適格・違法建築・老朽化

売却価格に影響する擁壁は、次の3種類です。

売却価格に影響する擁壁3種類

●既存不適格の擁壁
擁壁を設置した当時は法令を満たしていたものの、その後の法改正等によって法令に適合しなくなったもの
●違法建築の擁壁
そもそも構造が違法だったもの
●老朽化した擁壁
法令の基準などは満たしているものの、擁壁の老朽化が進み危険だと判断されるもの

※ただし高さ1m未満の擁壁は、各種法令の適用外で補修費用も安いため対象外。

擁壁は建築基準法を始めとする多くの法令に制限を受けます。

家の建替えでは、擁壁もセットで審査されるため、審査に通らない擁壁だと問題になってしまうのです。

ハウスくんハウスくん

基準を満たしていない擁壁だとどうなるの?


家博士家博士

擁壁でなく『がけ』扱いになってしまうんだ。

擁壁があっても『がけ』扱いになる

基準を満たしていない擁壁は、『がけ』として扱われます。

『がけ』として扱われると、がけの上下に新しい建物を建てる際に厳しい制限がかかります。

『がけ』に関する具体的な制限規定は、都道府県の条例によって規制されており、それぞれ微妙に数字は違います。
【参考:各都道府県のがけ条例一覧】
https://kentikusi.jp/dr/keisyati/gakejyorei

東京都の例

例えば東京都の場合は次のように規制されています。

※分かりにくいので、後の解説をご覧ください。

高さが2mを超えるがけの下端からの水平距離が、がけの高さの2倍以内のところに建物を建てたり宅地を造成する場合は、高さ2mを超える擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 斜面のこう配が三十度以下のもの又は堅固な地盤を切つて斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合
二 がけ上に建築物を建築する場合において、がけ又は既設の擁壁に構造耐力上支障がないとき。
三 がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。(東京都建築安全条例第6条2項

東京都の場合

東京都のがけ制限

【解説】
東京都の場合は、上の図面の範囲について、次の選択肢から選ぶことができます。

  1. 擁壁を設置する。(確認申請が必要)
  2. 自然がけとする。(建物の建築を諦める)
  3. 既存擁壁のままで他の対策をする。

1は法令の基準を満たす擁壁を設置するもの。
擁壁工事には高額な費用がかかります。地域によっては補助金があり、例えば新宿区などは工事費の1/3まで出ます。
(※補助金は地域によって異なります。)

2は擁壁を撤去して、斜面の勾配を30度以下にするもの。
かなり土地に余裕があり、地盤が良くないとできません。

3の場合は、がけの上と下で対策が違います。
3-1 がけの上に建築する場合
次の条件をすべて満たすこと。

  • 既存擁壁の維持管理が良好で安全上支障ないこと
  • 新しい建物の重量が既存擁壁に影響しないように建築物の位置及び基礎の形状に配慮すること(建物の基礎を深くするイメージ)
  • 敷地内の雨水を既存擁壁以外の方向へ排水するための施設を設けること

3-2 がけの下に建築する場合
次のいずれかの条件を満たすこと。

  • 既存擁壁の崩壊に対して安全上有効な構造である鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物であり、既存の擁壁に面する低層階に、大きな開口部を設けないこと。
  • がけと敷地の間に安全上有効な鉄筋コンクリート造の防護壁を設けること。

出典:新宿区内でがけや既存擁壁に近接する土地に建物を計画している方へ

ハウスくんハウスくん

難しくて、読む気しないんですけど。


家博士家博士

ざっくりまとめると、擁壁を造り直すか、がけが崩れても安全な建物を造るか、どちらかしかない。
つまりいずれにしても、お金がたくさん必要になるってことだよ。


ハウスくんハウスくん

今の擁壁が大丈夫か、どうやって判断したら良いの?


家博士家博士

擁壁を判断する方法は2つある。
解説しよう。

あなたの土地の擁壁を判断する2つの方法

あなたの土地・一戸建ての擁壁が大丈夫か判断する方法として、次の2つがあります。

  1. 自分で調べて判断する
  2. 無料査定で専門家に意見を聴く

1は新しい建物の図面が無いと難しいため、2の方が現実的です。

詳しく解説します。

方法1. 自分で調べて判断する

1つ目の方法は、自分で調べて判断する方法。

ただし新しい建物の図面が無いと難しいので、現実的ではありません。

なぜならあなたの土地の擁壁を判断するのは、役所の建築指導課で、新しい建物の計画と総合的に判断するため。

役所の建築指導課が判定マニュアルに基づき判断する

あなたの土地の擁壁の安全性や老朽化を判断するのは、役所の建築指導課の職員。

判断の基準は、国土交通省の判定マニュアル(案)を利用します。
【参考】宅地擁壁老朽化判定マニュアル(案)

ハウスくんハウスくん

それじゃあ、役所の建築指導課へ行って話を聞けば良いの?


家博士家博士

具体的に新しい建物の図面や計画があればね。
何もないと、役所も個別に判断してくれないし、判断しても安全側の回答になりがちだよ。

役所からすると、一度判断すると責任が発生するため、個別の判断は避けたいもの。

まだ新しい建物の建築計画が無い状態では、役所へ聞きに行っても安全側の回答(擁壁の造り直し)しか得られない恐れがあります。

一般向けのマニュアルもあるが参考程度

一般の住民が、擁壁の大まかな危険度を知るためのマニュアルもあります。

しかし最終的には役所の判断次第なので、このマニュアルで安全と判断されても効力はありません。

また一般向けとはいえ、内容はかなり専門的で、普通の人が判断するのは難しいレベル。

興味があれば、試してみても良いでしょう。
【参考】国土交通省「我が家の擁壁チェックシート」

国土交通省「我が家の擁壁チェックシート」では、擁壁の危険度を次の流れでチェックします。

1.擁壁の構造をチェック
まず安全性の確認が難しい擁壁でないか、擁壁の構造でチェックします。(空石積み・増積み・2段・張出し床版付の4種類はアウト)
2.周辺環境条件等をチェック
水抜き穴の状態や水のしみ出し、排水施設についてチェックし、「擁壁基礎点」を計算します。
3.擁壁変状をチェック
ひび割れや移動(ずれ)、壁面のふくらみなどをチェックし、「擁壁変状点」を計算します。
4.総合評価
先に出した「擁壁基礎点」と「擁壁変状点」を合計し「総評点」を計算。
総評点の数値によって安全性が3段階に評価されます。

具体的には、次の内容をチェックして判断します。

  1. たわみや歪みがないか?
  2. 部分的に割れたり壊れたりしていないか?
  3. 亀裂・ひび割れ・目地の欠落などないか?
  4. 水抜き穴の直径が7cm未満でないか?
  5. 水抜き穴の各配置が1.7m以上開きすぎていないか?
  6. 擁壁の上段下段の排水用U字溝は沈下・ズレ・つまりなどないか?
  7. 既存不適格な擁壁タイプでないか?(亀の甲型・大谷石)
  8. 鉄筋のないコンクリート擁壁でないか?
  9. 2段積み擁壁ではないか?
  10. 擁壁の高さが2mを超えるか?

ハウスくんハウスくん

こんなの分かるかな?


家博士家博士

マニュアルには図もあるけど、普通の人には難しいだろうね。

方法2. 無料査定で専門家に意見を聴く

あなたの土地の擁壁を確実に判断するためには、やはり専門家の力を借りた方が良いでしょう。

擁壁の健全度そのものを判断する専門家は『一級建築士』です。

しかしあくまで売買を前提に、売却価格への影響を判断するなら、不動産会社の方が良いでしょう。

家博士家博士

実績が豊富な不動産会社なら、擁壁物件を扱う機会も多いから、実績に基づいたアドバイスがもらえる。
工事費用も概算なら分かるよ。

ただし不動産会社も担当者によって経験の差があるため、複数(最低3社程度)の不動産会社の意見を聞いた方が安全です。

不動産会社の意見を聴くためには、無料査定を依頼して、現地で擁壁を直接見てもらいましょう。

一部の大手不動産会社では、擁壁を保証するサービスもあります。

擁壁保証サービスがある不動産会社も

例えば東急リバブルでは、擁壁の現状を調査して問題なければ、そのまま利用できることを買主に保証するサービスがあります。

新しい擁壁がある不動産の売却では、買主の不安を軽減し、売れやすくなる効果があるでしょう。

ただしやり直しが必要な擁壁を保証するものではないので、明らかに問題がある擁壁は利用できません。

やり直しが必要か判断が難しい擁壁であれば、試しに話を聞く価値はあるでしょう。

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大手なら擁壁物件の実績も豊富

大手不動産会社なら、擁壁物件の実績も豊富です。

東急リバブルを含めた大手不動産会社の話を聞くなら、一括査定サイト『すまいValue』が便利。
すまいValue
すまいValueは、不動産売買の実績が豊富な大手6社が共同で運営する一括査定サイト。

売買仲介件数ランキング上位31社
(2020年)

売買仲介件数ランキング2020年3月
※赤枠は、すまいValueに登録されている不動産会社

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。

話を聞くなら、これら大手トップ3のいくつかは含めたいところです。

これら6社は、他の一括査定サイトからほぼ撤収したため、まとめて無料査定を依頼できるのは『すまいValue』しかありません。

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擁壁についてさらに深く知りたい人へ

ここからは擁壁についてさらに知りたい人向けに、擁壁の基本についてまとめています。

擁壁には主に5種類ある

擁壁は大きく5種類に分けられます。

  1. 宅地造成法等規制法(宅造法)」に基づく擁壁(1mまたは2mを超えるもの)
    宅地造成工事規制区域では、この法律により一定規模以上の工事は知事の許可が必要。過去の許可を調べる場合は役所の開発指導担当課に問い合わせる。
  2. 都市計画法」に基づく擁壁(盛土で1m、その他は2mを超えるもの)
    開発許可で擁壁を設置するときは、この法律で規制される。過去の許可を調べる場合は役所の開発指導担当課に問い合わせる。
  3. 建築基準法」に基づく工作物の擁壁(2mを超えるもの)
    →上記2つの法律が適用されない場合は、全てこの法律で規制される。過去の許可を調べる場合は、検査済証を確認するか、役所の建築指導担当課に問い合わせる。
  4. がけに関する都道府県条例」に基づく擁壁(2〜5mを超えるもの。都道府県による)
  5. 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にある擁壁(5mを超えるもの)

2段階擁壁と2段盛土はどの法令でも禁止

2段積擁壁の例
法令によって様々な制限がありますが、2段擁壁と2段盛土はどの法令でも禁止されています。

2段擁壁とは、擁壁が2段に積まれているもの。
異なる素材を組み合わせて積み上げる場合が多いです。

また、2段盛土とは完了検査後に新たに盛土したもの。
新たに盛土した部分は検査を受けていません。

高さ2m以上はいずれかで許可が必要

高さ2m以上の擁壁は、3つの法律のいずれかで許可が必要です。
(※宅造法は盛土だと1m以上)

3つの法律とは、上位の順からこちら。

  1. 宅地造成法等規制法(宅造法)
  2. 都市計画法
  3. 建築基準法

宅地造成工事規制区域内なら宅造法

宅地造成工事規制区域内の擁壁は、宅地造成法等規制法(宅造法)に基づきます。

宅地造成工事規制区域は、役所のサイトで確認するか、役所の開発指導担当課に確認すれば分かるでしょう。

【参考】東京都・宅地造成工事規制区域

宅造法における擁壁の技術基準は、宅地造成等規制法施行令第6条〜10条に定められています。

区域外なら都市計画法か建築基準法

宅地造成工事規制区域外では、擁壁工事の規模によって違い下記になります。

  • 一定規模以上の開発行為
    →都市計画法
  • それ以外
    →建築基準法

具体的には、宅地造成などでまとめて開発された土地の擁壁は、都市計画法の可能性が高いでしょう。

それ以外、個別に造られた擁壁は建築基準法の可能性が高くなります。

開発行為にあたる規模は都市計画区域によって違い、それぞれ下記になります。

開発行為の規模

開発許可制度の規制対象規模

宅造法・都市計画法は開発指導担当課に確認

宅地造成法等規制法(宅造法)、都市計画法に基づき設置された擁壁は、役所の開発担当課へ問い合わせると過去の許可が分かる可能性があります。

ただし宅地造成規制法は昭和37年に施行され、規制区域はそれ以降に順次指定・解除されているため、時期によって規制対象が違うこともあるでしょう。

また都市計画法は昭和43年に施行され、地域によって技術基準が異なる場合もあります。

建築基準法では『工事完了検査済証』が必要

建築基準法に基づく2m以上の擁壁は、工事後に役所の完了検査を受けて「検査済証」を発行してもらいます。

この検査済証がないと、建物の再建築許可が下りません。

また検査済証がある擁壁を再工事した場合は、再工事の完了検査済証が必要です。

これらの書類があるか確認しておきましょう。

手元に書類がない場合は、役所の『台帳記載事項証明書』で代用できます。

詳しくは、市区町村役所の建築指導課に問い合わせてください。

売却が決まっている場合は、不動産会社に売却を依頼すれば、不動産会社が調べてくれます。

新しくても高さ1〜2mの擁壁は要注意

新しい擁壁でも、高さが1〜2mは老朽化や手抜き工事に注意しましょう。

なぜなら2m未満の擁壁は、申請や検査が不要だから。

検査が無いため、手抜き工事でもチェックされずに、そのまま使われている恐れがあります。

ただし高さが1m未満まで低い擁壁は心配ないでしょう。

1m未満だと、そもそも低いので崩れても影響は少ないし、国土交通省の「我が家の擁壁チェックシート」でも「ほぼ安全なものが多い」とされています。

擁壁は瑕疵担保責任(契約不適合)の恐れがある

売買契約の重要事項説明で、擁壁について説明が漏れていた場合、売主に瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が問われる恐れがあります。

2020年4月の民法改正により名前が変わり『瑕疵担保責任→契約不適合(けいやくふてきごう)』になりました。

瑕疵担保責任(契約不適合)とは
瑕疵担保責任とは、売買した不動産に隠れた欠陥(瑕疵)があった場合に、売主がその責任をもつこと。
個人の売主の場合は通常3ヶ月の期間で瑕疵担保責任を設定する。
ただし売主が故意に欠陥を伝えなかった場合は、期間を問わずに瑕疵担保責任に問われる。

瑕疵について、詳しくはこちらで解説しています。

まとめ

ここまで「擁壁のある土地・一戸建て売却で 知っておきたい知識と注意点とは」として、解説してきました。

擁壁は専門知識が必要なので、できれば専門家の意見を聞いた方が安心です。

ただし不動産会社も担当者によって経験の差があるため、複数(最低3社程度)の不動産会社の意見を聞きましょう。

不動産会社の意見を聞くときは、無料査定を依頼し、現地で擁壁を直接見てもらいます。

もし不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしていおります!