擁壁の土地・戸建ては売れない？ 売却で知っておきたい知識まとめ

「擁壁（ようへき）が古いと、不動産の売却で問題になる？」

土地・戸建ての売却で『擁壁（ようへき）』についてお悩みですね。

この記事では次が分かります。

擁壁についてのあなたの不安が解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。

擁壁の土地は売れない？ 安くなる？

問題がある擁壁だと売れない・安くなる場合も

土地や戸建ての売却で擁壁に問題があると、売れなくなったり、売却価格が安くなるケースがあります。

なぜなら擁壁に問題があると、『擁壁の造り直し』や『がけ対策の特殊工事』が必要だから。

将来の工事費用の分だけ安くなる

擁壁に問題があると、将来、建物を建てるときにかかる工事費用がマイナスされて、売却価格が安くなってしまいます。

擁壁で安くなるイメージ

すぐに建物を建てる予定がなくても、いずれ建物は古くなり建て替えるため、擁壁の工事費は売買価格に反映されてしまいます。

売却価格がマイナスになると売れない

もし不動産価格が安かったり、工事費用が高すぎると、売却価格がマイナスになり売れません。

擁壁で売れないイメージ

工事費用は百万円台〜1千万円以上も

擁壁の工事費用は、条件によって大きく違いますが、一つの目安として面積（高さ×長さ）1m²あたり約3〜15万円。

例えば、高さ3m×長さ15mでは、面積が45m²なので、工事費用が約135万〜約675万円となります。

そもそも工事できないケースもある

擁壁に問題があっても、そもそも工事できない場合もあります。

例えば、次のような土地では擁壁工事ができません。

• 工事機械が入れない土地
• 擁壁の影響範囲に他人の家がある土地

あなたの土地の擁壁がどうなのか、売却できるか判断する方法は、後の『あなたの土地・一戸建ての擁壁を正しく判断する2つの方法』で解説します。

要注意の擁壁は、既存不適格・違法建築・老朽化

売却価格に影響する擁壁は、次の3種類です。

擁壁は建築基準法を始めとする多くの法令に制限を受けます。

家の建替えでは、擁壁もセットで審査されるため、審査に通らない擁壁だと問題になってしまうのです。

擁壁があっても『がけ』扱いになる

基準を満たしていない擁壁は、『がけ』として扱われます。

『がけ』として扱われると、がけの上下に新しい建物を建てるときに制限がかかることに。

具体的な制限の内容は、特定行政庁（都道府県及び市区町村）の条例で決まっています。

各自治体で内容はほぼ同じですが、地域によっては微妙に数字が違います。

上記以外のエリアであれば、『（市区町村）、がけ条例』で検索すると見つかります。

東京都の例

がけ条例の代表的な例として、東京都では次のように規制されています。

※分かりにくいので、後の解説をご覧ください。

東京都の場合

あなたの土地の擁壁を判断する2つの方法

あなたの土地・一戸建ての擁壁が大丈夫か判断する方法として、次の2つがあります。

方法1は新しい建物の図面がないと厳しいため、普通は方法2が現実的でしょう。

それぞれ詳しく解説します。

方法1. 自分で調べて判断する

新しい建物図面を持って役所の建築指導課に相談

1つ目の方法は、自分で調べて判断する方法。

具体的には、今後建てる予定の新しい建物の図面を持って、役所の建築指導課に相談します。

新しい建物の図面が無いと難しい

役所の建築指導課に相談するためには、新しい建物の図面が無いと難しいでしょう。

なぜなら役所の建築指導課は、新しい建物の建築許可の一部として、今の擁壁が安全か判断するため。

まだ新しい建物の建築計画が無い状態では、役所へ聞きに行っても安全側の回答（擁壁の造り直し）になる恐れがあります。

役所からすると、一度判断すると責任が発生するため、個別の判断は避け安全側に回答するのが基本です。

ちなみに判断の基準としては、国土交通省のマニュアルを利用します。
【参考】宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル

明らかにダメならマニュアルで分かる場合も

明らかにダメな擁壁であれば、一般の住民向けマニュアルで『ダメな擁壁』と分かる場合もあります。

しかし『安全』については、このマニュアルで個人が安全と判断しても効力はありません。

なぜなら『安全かどうか』は、あくまで役所の建築指導課の判断で決まるため。

個人が安全と判断しても、建築指導課の判断には従うしかありません。

マニュアルの内容は専門的で、普通の人には難しいかもしれませんが、興味があれば試してみて下さい。
【参考】国土交通省「我が家の擁壁チェックシート」

国土交通省「我が家の擁壁チェックシート」では、擁壁の危険度を次の流れでチェックします。

具体的には、次の内容をチェックして判断します。

方法2. 無料査定で専門家に意見を聴く

あなたの土地の擁壁を確実に判断するためには、やはり専門家の力を借りた方が良いでしょう。

本来は建築士だが、売却予定なら不動産会社に

擁壁の健全度そのものを判断する専門家は『建築士』です。

しかしあくまで売買を前提に、売却価格への影響を判断するなら、不動産会社の方が良いでしょう。

東急リバブルは擁壁保証あり

東急リバブルは、擁壁保証のサービスがあります。

擁壁の現状を調査して問題なければ、そのまま利用できることを買主に保証するサービス。

擁壁保証は他の大手でもほとんどありません。

1社だけでなく最低3社以上が安全

ただし不動産会社は1社だけでなく、最低3社以上の不動産会社の意見を聞いた方が安全です。

なぜなら担当者レベルで経験や知識が違い、当たり外れがあるため。

不動産会社の意見を聴くためには、無料査定を依頼して、現地で擁壁を直接見てもらいましょう。

実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

【大手1】三井のリハウス
36年連続1位の業界No.1

• 店舗数 287店舗
  （首都圏185、関西圏46、中部圏28、札幌8、東北8、中国８、九州8）

三井のリハウスは、36年連続で売買仲介件数が1位と圧倒的。

豊富な実績を使った査定は精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。

正確な査定をするなら、まず抑えたい候補といえるでしょう。

また担当者の平均レベルが高く、外れが少ないことにも定評あり。
やはり業界トップだけあり、優秀な人材が集まっています。

【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評

• 店舗数 249店舗
  （首都圏138、関西圏66、中部東海18、北海道9、東北5、中国7、九州6）

住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

【大手3】東急リバブル
大手3社でサービスNo.1

• 店舗数 210店舗
  （首都圏139、関西圏41、名古屋11、札幌8、仙台6、福岡5）

東急リバブルは大手3社で最もサービスが充実しています。

例えば予定期間で売れないと、査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、売れ残る心配がなく買い替えで安心なサービス。

またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

大手3社のサービス比較

大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。

SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制

大手と合わせて査定を依頼したいのはSRE不動産（旧ソニー不動産）。

SRE不動産は業界初のエージェント制で売主だけを担当し、大手で問題になりがちな両手仲介がありません。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）

エージェント制のメリットは、無数にある他の不動産会社が積極的に買主を探すため、早く高く売れやすいこと。

ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

その他エリアは地域No.1を探す

大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

売るなら買取より仲介の方が高く売れる

擁壁のある物件の売却を考えているなら、買取より仲介で売る方が高く売れます。

買取は、最短1週間などで確実に売れますが、買取価格は相場より2割以上安くなってしまいます。

理由として、不動産会社は買取った家を相場価格で転売するため。

不動産会社の利益は転売した差額なので、相場より2割以上安くないと買取りません。

そもそも買取できる土地は、不動産会社が相場価格で転売できると判断した土地です。

あなたが時間と手間さえかけられるのであれば、仲介で売れば相場価格で売却できるでしょう。

価値がマイナスで売れないなら無料で譲る

擁壁工事ができなかったり、地価が安くて売れない場合は、無料で欲しい人に譲ると良いでしょう。

『みんなの0円物件』では、価値がゼロやマイナスの土地を、無料で欲しい人に譲れます。

必ず譲れるわけではありませんが、マッチング率は9割と高い確率。

掲載は無料なので、試してみる価値はあるでしょう。

擁壁についてさらに深く知りたい人へ

ここからは擁壁についてさらに知りたい人向けに、擁壁の基本についてまとめています。

擁壁には主に5種類ある

現在の法律では、擁壁は大きく5種類に分けられます。

1. 「宅地造成法等規制法（宅造法）」に基づく擁壁（1mまたは2mを超えるもの）
   →宅地造成工事規制区域では、この法律により一定規模以上の工事は知事の許可が必要。過去の許可を調べる場合は役所の開発指導担当課に問い合わせる。
2. 「都市計画法」に基づく擁壁（盛土で1m、その他は2mを超えるもの）
   →開発許可で擁壁を設置するときは、この法律で規制される。過去の許可を調べる場合は役所の開発指導担当課に問い合わせる。
3. 「建築基準法」に基づく工作物の擁壁（2mを超えるもの）
   →上記2つの法律が適用されない場合は、全てこの法律で規制される。過去の許可を調べる場合は、検査済証を確認するか、役所の建築指導担当課に問い合わせる。
4. 「がけに関する都道府県条例」に基づく擁壁（2〜5mを超えるもの。都道府県による）
5. 「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にある擁壁（5mを超えるもの）

2段階擁壁と2段盛土はどの法令でも禁止

法令によって様々な制限がありますが、2段擁壁と2段盛土はどの法令でも禁止されています。

2段擁壁とは、擁壁が2段に積まれているもの。
異なる素材を組み合わせて積み上げる場合が多いです。

また、2段盛土とは完了検査後に新たに盛土したもの。
新たに盛土した部分は検査を受けていません。

高さ2m以上はいずれかで許可が必要

高さ2m以上の擁壁は、3つの法律のいずれかで許可が必要です。

3つの法律とは、上位の順からこちら。

1. 宅地造成法等規制法（宅造法）
2. 都市計画法
3. 建築基準法

ただし高さ1m以上でも許可が必要な場合もあり

盛土の場合、宅造法では高さ1m以上で許可が必要です。

また都市計画法の開発行為は自治体によって定義が異なり、高さ1m以上でも該当する場合があります。

高さ1m以上の擁壁でも、一応確認した方がよいでしょう。

宅地造成工事規制区域内なら宅造法

宅地造成工事規制区域内の擁壁は、宅地造成法等規制法（宅造法）に基づきます。

宅地造成工事規制区域は、役所のサイトで確認するか、役所の開発指導担当課に確認すれば分かるでしょう。

【参考】東京都・宅地造成工事規制区域

宅造法における擁壁の技術基準は、宅地造成等規制法施行令第6条〜10条に定められています。

区域外なら都市計画法か建築基準法

宅地造成工事規制区域外では、擁壁工事の規模によって違い下記になります。

• 一定規模以上の開発行為
  →都市計画法
• それ以外
  →建築基準法

具体的には、宅地造成などでまとめて開発された土地の擁壁は、都市計画法の可能性が高いでしょう。

それ以外、個別に造られた擁壁は建築基準法の可能性が高くなります。

開発行為にあたる規模は都市計画区域によって違い、それぞれ下記になります。

開発行為の規模

宅造法・都市計画法は開発指導担当課に確認

宅地造成法等規制法（宅造法）、都市計画法に基づき設置された擁壁は、役所の開発担当課へ問い合わせると過去の許可が分かる可能性があります。

ただし宅地造成規制法は昭和37年に施行され、規制区域はそれ以降に順次指定・解除されているため、時期によって規制対象が違うこともあるでしょう。

また都市計画法は昭和43年に施行され、地域によって技術基準が異なる場合もあります。

建築基準法は2000年以前だと擁壁の検査が緩く、建築士が自主的に確認するだけで、検査されないのが一般的でした。

建築基準法では『工事完了検査済証』が必要

建築基準法に基づく2m以上の擁壁は、工事後に役所の完了検査を受けて「検査済証」を発行してもらいます。

この検査済証がないと、建物の再建築許可が下りません。

また検査済証がある擁壁を再工事した場合は、再工事の完了検査済証が必要です。

これらの書類があるか確認しておきましょう。

手元に書類がない場合は、役所の『台帳記載事項証明書』で代用できます。

詳しくは、市区町村役所の建築指導課に問い合わせてください。

売却が決まっている場合は、不動産会社に売却を依頼すれば、不動産会社が調べてくれます。

新しくても高さ1〜2mの擁壁は要注意

新しい擁壁でも、高さが1〜2mは老朽化や手抜き工事に注意しましょう。

なぜなら2m未満の擁壁は、申請や検査が不要なケースが多いため。

検査が無いと手抜き工事でもチェックされず、そのまま使われている恐れがあります。

ただし高さが1m未満まで低い擁壁は心配ないでしょう。

1m未満だと、そもそも低いので崩れても影響は少ないし、国土交通省の「我が家の擁壁チェックシート」でも「ほぼ安全なものが多い」とされています。

擁壁の耐用年数

擁壁の構造が現行法に適合していれば、あとは老朽化の程度が問題になります。

擁壁の耐用年数は20年〜70年以上まで様々

擁壁の耐用年数は、擁壁によって20年〜70年以上まで様々で一概には決まりません。

なぜなら擁壁の耐用年数は、構造・材料・地形・土質・地下水・環境・施工技術・施工時期などに左右されるため。

新しい擁壁ほど耐用年数は長い傾向がありますが、結局は専門家に実物を見てもらう必要があります。

20年超で点検が望ましく、40年超は必ず点検

耐用年数の一つの目安として、国土交通省の調査によると、一般的な宅地の擁壁は20年〜40年を超えると、国土交通省の「宅地擁壁老朽化判定マニュアル（案）」などで点検するべきとされています。

宅地擁壁は、築後概ね20年を超えたら目視による劣化調査を実施することが望ましく、40年を超えたものは必ず行うべきである。

引用元: 国土交通省・既存造成宅地擁壁の耐久性に関する実態調査

専門家が国交省のマニュアルで判定する

擁壁の耐用年数を判断する専門家は、国土交通省のマニュアルを元に判定します。

マニュアルは2022年4月の宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアルが最新。

新たなマニュアルでは、予防保全対策や維持管理の内容まで記載されており、擁壁種別と状態より必要な対策が定められています。

擁壁は契約不適合責任（瑕疵担保責任）の恐れがある

売買契約の重要事項説明で、擁壁について説明が漏れていた場合、売主の契約不適合責任（瑕疵（かし）担保責任）を問われる恐れがあります。

2020年4月の民法改正により名前が変わり『瑕疵担保責任→契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）』になりました。

ただし普通の不動産会社なら、現地調査で擁壁をチェックして重要事項説明に記載してくれます。売主として一応確認だけしておきましょう。

まとめ

擁壁は専門知識が必要なので、できれば専門家の意見を聞いた方が安心です。

専門家とは正確には「一級建築士」ですが、もし売却の予定があるなら不動産会社の担当者でも良いでしょう。

不動産会社の担当者であれば、無料査定で家と土地の価格も分かるし、売却のアドバイスももらえます。

ただし不動産会社も担当者によって経験の差があるため、実績豊富な複数（最低3社程度）の不動産会社の意見を聞きましょう。

不動産会社の意見を聞くときは、無料査定を依頼し、現地で擁壁を直接見てもらいます。

都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。

大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外の地域では一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

あなたの不動産の売却が成功することをお祈りしております！

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全国対応の主要な一括査定サイト

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。