悪い不動産会社イメージ
「家を売りたいけれど、不動産会社は信用できない。だまされそうで不安…」

あなたは今、そうお考えではありませんか。

不動産会社といえば、無知な素人をカモにして巨額な利益を挙げている悪い会社のイメージかもしれません。

そんな中で、もし誠実で信頼できる優秀な不動産会社に、あなたの家の売却を任せらられれは理想ですよね。

そんなあなたに朗報です。
「信頼できる優秀な不動産会社に、あなたの家の売却を任せる方法があります!」
この記事を読めば、その方法がよくわかるでしょう。

確かに不動産会社の中には、詐欺まがいの悪質な方法を使う業者がいます。

しかし、ここで紹介する3つの方法を使えば、悪質な不動産会社を選ぶ心配はなくなります。

それだけでなく、あなたが常に不動産会社より強い立場になるため、不動産会社をコントロールできるでしょう。

さらに、万が一不動産会社を変えたくなった場合も、簡単に切り替えることが可能に。

この記事で紹介する方法で、あなたは安心してスムーズに家を売却できるでしょう。

今回は、優秀で信頼できる不動産会社を見つける方法、さらに不動産会社と上手く付き合う方法、それでも信用できない方に不動産会社を使わない方法についても解説します。

あなた家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

不動産会社にだまされず家を売却する3つの方法

不動産会社にだまされずに家を売却する方法として、次の3つのいずれかの方法があります。

それぞれの詳細については後ほど解説しますが、そもそも不動産会社が売主を騙すとはどういったことを指すのでしょうか。

まずは不動産会社が売主をだます方法について見ていきます。

不動産会社が売主をだます手口とは

不動産会社が売主をだます手口として、次の4つが考えられます。

  1. 両手取引(両手仲介)
  2. 囲い込み
  3. 干す
  4. 極端な安値で買取り

こうした言葉を見ただけで「やっぱり不動産会社は信じられない!」と思うかもしれません。

しかし、後で紹介する方法を使えば、どの手口も防ぐことができます。

ハウスくんハウスくん

一言で『だます』と言っても、いろいろあるんだね

家博士家博士

そうだね。
それぞれどういった内容の行為なのか、もう少し詳しく見てみよう

両手取引(両手仲介)

両手取引(両手仲介)とは、一つの不動産会社が売主と買主の双方を担当する取引の事。

一方で、二つの不動産会社がそれぞれ売主と買主を担当する取引は「片手仲介」と呼ばれます。

片手仲介と両手仲介のイメージ

両手仲介と片手仲介のイメージ

ハウスくんハウスくん

両手と片手では何が違うの?

家博士家博士

片手の場合、売主か買主のどちらか片方からしか仲介手数料が得られない。
でも両手だと売主と買主の両方から仲介手数料を得られるんだ。
不動産会社には大きなメリットがあるけれど、売主についてはこうしたメリットもない。
だから、両手取引は嫌だと思う人がいるんだよ

不動産会社だけが得をするように思える両手取引ですが、実はそれ自体は必ずしも悪いことではなく、違法でもありません。

顧客が多い大手不動産会社などは、結果的に両手取引となる事も多いのです。

両手取引で問題となるのは価格交渉の場面。

本来であれば売主の意見を優先すべき場面なのに、売買成立を優先する場合に問題となるのです。

家博士家博士

もちろん、売主にとっても売買が成立することは嬉しいこと。
でも、価格だって大事だからね

ハウスくんハウスくん

確かに、考えていた価格よりも安い価格でとなると、簡単には納得できないよね

こうした両手取引のデメリットを防ぐためには、売主であるあなたがしっかり意見を主張することが大事。

価格やそのほかの条件に関しても、どのラインまでならOKなのかといったところを事前にまとめ、不動産会社にもしっかり伝えておくと良いでしょう。

囲い込み

囲い込みは、不動産会社が両手取引を狙って、他の不動産会社に物件情報を提供しないことで、違法行為です。

具体的には次のようなことが考えられます。

  • 専任媒介なのにレインズに登録しない
  • 他社から問い合わせが入っても「すでに買い手が見つかった」などウソの報告をする
レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

こうした囲い込みは売主にとってデメリットしかなく、違法行為となります。

ハウスくんハウスくん

他社に情報を提供しないということは、売れる機会を逃してしまっていることになるよね

家博士家博士

そう。本来は早く高く売れたかもしれないのに、不動産会社が売主を見つけられずに価格を下げるしかない…なんて可能性もある。
売主が見つかっても、両手取引の問題同様に取引成立を優先し、安く売られてしまうことだってあるんだ

こうした囲い込みを防ぐためには、
専任媒介ではなく一般媒介を利用すること。

一般媒介で複数の不動産会社へ売却依頼すれば、物件情報も自然と広がります。

詳しくは、後で解説します。

干す

「干す」というのは、査定の際に相場よりも高い価格を提示して媒介契約を取り、売出して3ヶ月後などに値下げをさせること。

不動産会社が、媒介契約を取る目的で行うものです。

売主の「できるだけ高く売りたい」という思いを悪用した行為ともいえます。

ハウスくんハウスくん

相場より高いと買い手もなかなか見つからないよね

家博士家博士

そう。相場などの価格に敏感なのは買主の方。
一方の売主は『不動産会社が出してくれた価格だし、そのうち売れるだろう』と考えてしまったりするんだ

この行為も違法とはいえませんが、売主にとっては良いことではありません。

こうした事態を防ぐために必要なのは、不動産会社へ「買取」と「仲介」の2つの価格査定を依頼すること。

この2つの査定価格の差が大きすぎる不動産会社は怪しいと分かります。

なぜなら、「仲介(普通の売買)」では、媒介契約をとるために意図的に高い査定をする不動産会社でも、「買取」では自社で買取るため、査定価格は相場の6〜8割程度に抑えられるから。

買取では、不動産会社は買取った後に転売して利益を得るため、査定価格の上限は、相場価格から利益と手数料をマイナスした価格になります。

安値で買取

「安値で買取」とは、不動産会社へ即時買取を依頼した場合に、相場より極端に安い価格で不動産会社が買取ること。

不動産会社が「即時買取だから安くなるのは仕方ない」などと説明し、安値で買い取った後、相場価格で転売して利益を得ます。

ここでも重要なのが、複数の不動産会社へ査定依頼すること。

複数の会社に依頼すれば、大まかな相場を知ることができます。

相場が分かれば、安値での買取も防げるというわけです。

家博士家博士

即時買取では相場より安くなることは避けられない。
それでも、極端に安値で買い取られることがないように、なるべく多くの不動産会社へ査定を依頼しよう

買取を考えている場合は、こちらも合わせてお読み下さい。

それでは、信頼できる優秀な不動産会社に、家の売却を任せる方法を解説します。

方法1.法令遵守(コンプライアンス)のしっかりした不動産会社を選ぶ

法令遵守(コンプライアンス)がしっかりした不動産会社、つまり囲い込みをしない不動産会社を選ぶことで、囲い込みのリスクは避けることができます。

実は昨年から、大手の不動産会社各社が法令遵守(コンプライアンス)の徹底に力を入れています。

実際に、当サイト相談者が2018年10月に大手トップ3社へ査定を依頼したところ、不動産会社の方から「当社は囲い込みなどを一切しません」と宣言してきました。

つい最近まで、名の通った大手不動産会社ですら、囲い込みをしているとの話がありましたが、その情報はすでに古いと考えましょう。

万が一、不動産会社から説明がなかった場合は、あなたの方から「囲い込みについて御社の方針を伺いたい」と言ってみてください。

おそらく担当者から、きちんと法令遵守について説明があるはずです。

ハウスくんハウスくん

どこの不動産会社だったら、コンプライアンスがしっかりして安心なの?


家博士家博士

最低でも大手3社は間違いないよ。


では法令遵守の徹底している大手不動産会社を選ぶためには、まず不動産の売買仲介実績を見てみましょう。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

このように、大手として圧倒的な実績を誇るのは、「三井のリハウス(三井不動産)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社。

まずこの3社を中心に、実績上位の不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼してみましょう。

早速、これらの大手トップ3社に、それぞれ連絡しても良いのですが、3回も電話するのは面倒かもしれません。

しかし、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、わずか数分でこれらの大手トップ3社を含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。
すまいバリュー

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

さらに契約期間を1ヶ月で試してみる

さらに不動産会社との媒介契約の期間を、最初は1ヶ月にしてみましょう。

媒介契約とは、不動産会社に家の売却を任せるために交わすもの。

契約期間は、一般的に法律上限の3ヶ月としますが、これを1ヶ月にすることで、不動産会社へプレッシャをかけることができます。

いつでも他社へ切り替える事ができるという無言の圧力によって、あなたは不動産会社に対して、より優位に立つことができます。

方法2.さらに一般媒介で複数(2〜3社)の不動産会社と媒介契約する

大手を選ぶだけで不安な場合は、さらに一般媒介契約で、複数(2〜3社)の不動産会社と媒介契約します。

囲い込みを防ぐ方法としても有効な一般媒介契約。

媒介契約には3種類あり、契約の自由度が違います。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2015年東日本の実績)
29%46%
一番多い
25%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上

一般媒介で複数の不動産会社に売ってもらうメリットと注意点

一般媒介で複数の不動産会社に売ってもらうメリット

  1. 各社が抱える顧客に優先して紹介してもらえる
  2. ポータルサイト経由などとにかく広く情報が拡散しやすい
  3. 両手仲介を狙った囲い込みの心配がない

一般媒介で複数の不動産会社に売ってもらう注意点

  1. 不動産会社のモチベーションが下がりやすい
  2. 各社との個別連絡に手間がかかる
  3. 買い替え、相続、離婚などサポートが必要なケースは不向き
  4. 売れない場合に余計売れ残りイメージが強くなる

一般媒介で複数に売ってもらい成功するコツ

自社の顧客に優先して紹介してもらえるため、すでに顧客を多く抱える大手不動産会社を中心に選ぶのが成功のコツ。

価格設定の際には競合をよくチェックして、競合より選ばれる価格で売り出すのも大事なポイントです。

家博士家博士

不動産会社のサポートが期待できないということは、困った時の相談相手もいないということ。情報の広がりだけで有利と思わず、一般媒介の特徴や注意点も知ったうえで選ぶようにしよう


方法3.(それでも不安なら)不動産会社を使わずに個人間売買する

不動産会社を使わずに家を個人間で売買することは、法律的にも問題はありません。

すでに売る相手が決まっている場合などは個人間売買を検討してみるのも良いでしょう。

個人間売買のメリットと注意点

個人間売買のメリット

  1. とにかく仲介手数料がかからない

不動産会社に支払う仲介手数料は法律で上限が決まっていますが、上限いっぱいの額を請求されることがほとんど。
3,000万円で家を売却すれば、手数料として100万円以上支払うことになります。

ハウスくんハウスくん

具体的に、上限はどれくらいなの?


家博士家博士

売却価格が400万円以上なら、売買価格×3%+6万円だよ。個人間売買は費用面では大きなメリットがあるけれど、注意点も多いから気を付けておこう

個人間売買の注意点

  1. 契約書類や登記などの手配が面倒
  2. あとでトラブルになる恐れもある
  3. 買主が見つかっていない場合は自分で探す手間がかかる

個人間売買を成功させるコツ

個人間売買を成功させるためには、とにかく事前準備をしっかりしておく必要があります。

不動産会社に依頼すればお任せできる事も、自分自身ですべてやらなければならないからです。

周辺相場や登記関係の確認、売却物件に関する情報や資料の整理、契約書や重要事項説明の作成など、抜けがないように注意しておきましょう。

引き渡し後のフォローもトラブル回避のために気を付けておきたいもの。

とにかく手間がかかるので、一つひとつの手続きにかかる手間を惜しまないことが成功のコツです。

まとめ

不動産会社にだまされず、家を売却する3つの方法を紹介しました。

  • 方法1. 法令遵守(コンプライアンス)のしっかりした不動産会社を選ぶ
  • 方法2. さらに一般媒介で複数(2〜3社)の不動産会社と媒介契約する
  • 方法3. (それでも不安なら)不動産会社を使わずに個人間売買する

まずは一括査定を利用して、不動産会社に無料査定を依頼してみましょう。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定