悪い不動産会社イメージ
「家を売りたいけれど、不動産会社は信用できない。だまされそうで不安…」

家の売却で、不動産会社が信じられずお悩みでしょうか。

家を売るためには不動産会社に依頼するしかないけれど、不動産会社といえば素人をカモにする悪いイメージもあるもの。

もし悪質な会社にだまされず、安心してあなたの家が売却できたら理想的ですね。

そんなあなたに朗報です。
「悪質な不動産会社にだまされず、安心してあなたの家を売却する方法があります!」
この記事を読めば、その方法がよくわかります。

ポイントは、

  • 悪質な不動産会社を選ばないこと。
  • 不動産会社と上手く付き合うこと。
  • それでもどうしても不動産会社が嫌なら、不動産会社抜きで売買すること

この記事で紹介する方法で、あなたは安心してスムーズに家を売却できるでしょう。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

不動産会社が売主をだます手口とは

そもそも不動産会社が売主を騙すとはどういったことを指すのでしょうか。

不動産会社が売主をだます手口として、次の4つが考えられます。

ハウスくんハウスくん

なんか怖い!
やっぱり不動産会社は信じられないんだ!


家博士家博士

悪質な不動産会社も一部いるけど、そんなに悪い会社ばかりじゃないよ。
それに後で紹介する方法を使えば、どの手口も防ぐことができるから安心して。


それぞれどういった行為なのか、詳しく見てみましょう。

手口1. 両手取引(両手仲介)

両手取引(両手仲介)とは、一つの不動産会社が売主と買主の双方を担当する取引の事。

両手仲介は違法行為ではありません。

しかし不動産会社にとって、1回の売買で仲介手数料を2倍稼げるというメリットがある一方で、売主のメリットはそれほど大きくありません。

ちなみに、二つの不動産会社がそれぞれ売主と買主を担当する取引は「片手仲介」と呼ばれます。

片手仲介と両手仲介のイメージ

両手仲介と片手仲介のイメージ

両手仲介の問題点は、条件交渉で売主の味方になりにくいこと

両手取引で問題となるのは、売買契約前の価格など条件交渉の場面。

本来であれば売主の意見を優先すべき場面なのに、売買の成立を優先する場合に問題となるのです。

家博士家博士

もちろん、売主にとっても売買が成立することは嬉しいこと。
でも、価格など少しでも有利な条件で契約することだって大事だからね

ハウスくんハウスくん

確かに、考えていた価格よりも安い価格で契約する様に説得されると、簡単には納得できないよね

対策はしっかり意見を主張すること

こうした両手取引のデメリットを防ぐためには、売主であるあなたがしっかり意見を主張することが大事。

価格やそのほかの条件に関しても、どのラインまでならOKなのかといったところを事前にまとめ、不動産会社にもしっかり伝えておくと良いでしょう。

両手仲介は売主にメリットがあることも

両手仲介は必ずしも悪いことだけではありません。

逆に売主にとっても次のようなメリットがある場合も。

  • 不動産会社の抱えている購入希望者へ紹介すると、短期間で家が売却できるケースがある
  • 買主の本気度や購入する可能性を不動産会社が分かるため、無駄な内覧などが減る。
  • 両手仲介を狙って、購入希望者へ売り込んでくれる

特に大手不動産会社では、購入希望者からの問い合わせを数多く抱えているため、自然と両手仲介になることも多いのが現実。

類似の物件に問い合わせてきた購入希望者に対してあなたの家を紹介し、わずか数日で家が売れるなんてこともあります。

手口2. 囲い込み

囲い込みは、不動産会社が両手取引を狙って、他の不動産会社に物件情報を提供しなかったり、他社の見つけた購入希望者を拒否すること。

こうした囲い込みは、売主にとってデメリットしかなく、違法行為です。

囲い込みの方法は『レインズに載せない』か『レインズ経由を断る』

囲い込みの方法として、具体的に次の様なものがあります。

  • 専任媒介なのにレインズに登録しない
  • わざと一般媒介にしてレインズに登録しない
  • 他社がレインズ経由で見つけた購入希望者を「すでに買い手が見つかった」などウソの理由で断る
レインズとは
国土交通省の指定流通機関である不動産流通機構が運営するデータベース。
不動産会社しか利用できません。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

囲い込みの問題点は、家が売れずに安くなること

囲い込みをされると、家が売れる機会が減ってしまうため、なかなか家が売れなくなります。

家がなかなか売れないと、どうしても値下げして家を売りやすくすることになるため、家の価格は下がる結果に。

売主としては、家の売却期間が長くなり、価格も安くなるという最悪の結果になってしまいます。

ハウスくんハウスくん

囲い込みされると、売主には最悪の結果になるんだね。
どうやって囲い込みを防げばいいの?


家博士家博士

同時に2〜3社へ売却を依頼すれば、囲い込みを防げるよ。

対策は、一般媒介で2〜3社に売却を依頼すること

囲い込みを防ぐためには、一般媒介契約で同時に2〜3社に売却を依頼します。

複数の不動産会社へ売却を依頼すれば、他社に先を越される恐れがあるため、不動産会社は囲い込みできません。

囲い込みせずに2〜3社がレインズへ掲載するため、物件情報も自然と広がることになります。

詳しくは、後で解説します。

手口3. 高額査定後に干して値こなし

「高額査定後に干して値こなし」というのは、

  • 高額査定
    →査定のときに相場より明らかに高い『売れない価格』を提示して媒介契約を取る。
  • 干す
    →明らかに高い価格で売出して、3ヶ月など放置する。
  • 値こなし
    →売主を説得して、値下げさせる。

という一連の流れです。

「高額査定後に干して値こなし」する目的は、不動産会社が媒介契約を取ること。

売主の「できるだけ高く売りたい」という思いを悪用した行為ともいえます。

家博士家博士

そう。相場などの価格に敏感なのは買主の方。
一方の売主は『不動産会社が出してくれた価格だし、そのうち売れるだろう』と考えてしまったりするんだ

この行為も違法とはいえませんが、売主にとっては良いことではありません。

対策は、不動産会社へ査定を依頼するときに『買取』と『仲介』の価格を聞く

こうした事態を防ぐために必要なのは、不動産会社へ「買取」と「仲介」の2つの価格査定を依頼すること。

この2つの査定価格の差が大きすぎる不動産会社は怪しいと分かります。

なぜなら、「仲介(普通の売買)」では、媒介契約をとるために意図的に高い査定をする不動産会社でも、「買取」では自社で買取るため、査定価格は相場の6〜8割程度に抑えられるから。

買取では、不動産会社は買取った後に転売して利益を得るため、査定価格の上限は、相場価格から利益と手数料をマイナスした価格になります。

手口4. 安値で買取

「安値で買取」とは、不動産会社へ即時買取を依頼した場合に、相場より極端に安い価格で不動産会社が買取ること。

不動産会社が「即時買取だから安くなるのは仕方ない」などと説明し、安値で買い取った後、相場価格で転売して利益を得ます。

対策は、複数の不動産会社に査定を依頼すること

安値で買取されないためには、複数の不動産会社へ査定依頼すること。

複数の会社に依頼すれば、大まかな相場を知ることができます。

相場が分かれば、安値での買取も防げるというわけです。

家博士家博士

即時買取では相場より安くなることは避けられない。
それでも、極端に安値で買い取られることがないように、なるべく多くの不動産会社へ査定を依頼しよう

買取を考えている場合は、こちらも合わせてお読み下さい。

不動産会社にだまされず家を売却する3つの方法

不動産会社にだまされずに家を売却する方法として、次の3つのいずれかの方法があります。

それぞれ順番に見ていきましょう。

方法1.法令遵守(コンプライアンス)のしっかりした不動産会社を選ぶ

法令遵守(コンプライアンス)がしっかりした不動産会社、つまり囲い込みをしない不動産会社を選ぶことで、囲い込みのリスクは避けることができます。

実は昨年から、大手の不動産会社各社が法令遵守(コンプライアンス)の徹底に力を入れています。

実際に、当サイト相談者が2018年10月に大手トップ3社へ査定を依頼したところ、不動産会社の方から「当社は囲い込みなどを一切しません」と宣言してきました。

つい最近まで、名の通った大手不動産会社ですら、囲い込みをしているとの話がありましたが、その情報はすでに古いといえるでしょう。

万が一、不動産会社から説明がなかった場合は、あなたの方から「囲い込みについて御社の方針を伺いたい」と言ってみてください。

おそらく担当者から、きちんと法令遵守について説明があるはずです。

ハウスくんハウスくん

どこの不動産会社だったら、コンプライアンスがしっかりして安心なの?


家博士家博士

最低でも大手3社は間違いないよ。


では法令遵守の徹底している大手不動産会社を選ぶためには、まず不動産の売買仲介実績を見てみましょう。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

このように、大手として圧倒的な実績を誇るのは、「三井のリハウス(三井不動産)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社。

まずこの3社を中心に、実績上位の不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼してみましょう。

早速、これらの大手トップ3社に、それぞれ連絡しても良いのですが、3回も電話するのは面倒かもしれません。

しかし、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、わずか数分でこれらの大手トップ3社を含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。
すまいValueイメージ

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

さらに契約期間を1ヶ月で試してみる

さらに不動産会社との媒介契約の期間を、最初は1ヶ月にしてみましょう。

媒介契約とは、不動産会社に家の売却を任せるために交わすもの。

契約期間は、一般的に法律上限の3ヶ月としますが、これを1ヶ月にすることで、不動産会社へプレッシャをかけることができます。

いつでも他社へ切り替える事ができるという無言の圧力によって、あなたは不動産会社に対して、より優位に立つことができます。

大手3社で両手仲介が少ないのは『東急リバブル』

トップ3社の中で圧倒的に両手仲介の割合が低いのは『東急リバブル』。

各社の売買仲介実績から推定される両手仲介の割合(推定両手率)はこちら。

  1. 三井のリハウス:手数料率5.14%(推定両手率71%
  2. 住友不動産販売:手数料率5.08%(推定両手率69%
  3. 東急リバブル:手数料率3.88%(推定両手率29%
※手数料率=(手数料収入−仲介件数×6万円)÷取扱高
仲介手数料は「売買価格×3%+6万円」が上限。
そのため仮にすべての仲介案件が片手だとすれば、手数料率は約3%になるはずです。
逆にすべての仲介案件が両手なら、手数料率は約6%になります。
仲介件数のうちどれだけの取引が両手になっているか知るには、手数料率を計算すると推計できます。

なるべく手間をかけたくない場合は、東急リバブルにまず査定を依頼するのも良いでしょう。

東急リバブルの無料査定を試すならこちら
東急リバブルの売却査定

方法2.さらに一般媒介で複数(2〜3社)の不動産会社と媒介契約する

大手を選ぶだけで不安な場合は、さらに一般媒介契約で、複数(2〜3社)の不動産会社と媒介契約します。

囲い込みを防ぐ方法としても有効な一般媒介契約。

媒介契約には3種類あり、契約の自由度が違います。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2015年東日本の実績)
29%46%
一番多い
25%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上

一般媒介で複数の不動産会社に売ってもらうメリットと注意点

一般媒介で複数の不動産会社に売ってもらうメリット

  1. 各社が抱える顧客に優先して紹介してもらえる
  2. ポータルサイト経由などとにかく広く情報が拡散しやすい
  3. 両手仲介を狙った囲い込みの心配がない

一般媒介で複数の不動産会社に売ってもらう注意点

  1. 不動産会社のモチベーションが下がりやすい
  2. 各社との個別連絡に手間がかかる
  3. 買い替え、相続、離婚などサポートが必要なケースは不向き
  4. 売れない場合に余計売れ残りイメージが強くなる

一般媒介で複数に売ってもらい成功するコツ

自社の顧客に優先して紹介してもらえるため、すでに顧客を多く抱える大手不動産会社を中心に選ぶのが成功のコツ。

価格設定の際には競合をよくチェックして、競合より選ばれる価格で売り出すのも大事なポイントです。

家博士家博士

不動産会社のサポートが期待できないということは、困った時の相談相手もいないということ。情報の広がりだけで有利と思わず、一般媒介の特徴や注意点も知ったうえで選ぶようにしよう


方法3.(それでも不安なら)不動産会社を使わずに個人間売買する

不動産会社を使わずに家を個人間で売買することは、法律的にも問題はありません。

すでに売る相手が決まっている場合などは個人間売買を検討してみるのも良いでしょう。

個人間売買のメリットと注意点

個人間売買のメリット

  1. とにかく仲介手数料がかからない

不動産会社に支払う仲介手数料は法律で上限が決まっていますが、上限いっぱいの額を請求されることがほとんど。
3,000万円で家を売却すれば、手数料として100万円以上支払うことになります。

ハウスくんハウスくん

具体的に、上限はどれくらいなの?


家博士家博士

売却価格が400万円以上なら、売買価格×3%+6万円だよ。個人間売買は費用面では大きなメリットがあるけれど、注意点も多いから気を付けておこう

個人間売買の注意点

  1. 契約書類や登記などの手配が面倒
  2. あとでトラブルになる恐れもある
  3. 買主が見つかっていない場合は自分で探す手間がかかる

個人間売買を成功させるコツ

個人間売買を成功させるためには、とにかく事前準備をしっかりしておく必要があります。

不動産会社に依頼すればお任せできる事も、自分自身ですべてやらなければならないからです。

周辺相場や登記関係の確認、売却物件に関する情報や資料の整理、契約書や重要事項説明の作成など、抜けがないように注意しておきましょう。

引き渡し後のフォローもトラブル回避のために気を付けておきたいもの。

とにかく手間がかかるので、一つひとつの手続きにかかる手間を惜しまないことが成功のコツです。

まとめ

不動産会社にだまされず、家を売却する3つの方法を紹介しました。

  • 方法1. 法令遵守(コンプライアンス)のしっかりした不動産会社を選ぶ
  • 方法2. さらに一般媒介で複数(2〜3社)の不動産会社と媒介契約する
  • 方法3. (それでも不安なら)不動産会社を使わずに個人間売買する

まずは一括査定を利用して、不動産会社に無料査定を依頼してみましょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

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SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

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