築20年戸建てイメージ
築20年程度の一戸建てを売ろうと考えたとき、どんな点に注意すればいいのでしょうか。

「リフォームはした方が良い?」
「売るよりも賃貸に出す方が良い?」
「住宅ローンはどうする?」

築20年の一戸建ての様々な疑問点に対する対処方法と、高く売るコツ、売却時の注意点をまとめました。

築20年の一戸建ては売れる

「築20年」と聞くと「少し古いし、買い手もなかなか見つからないのではないか」と考えるかもしれません。

しかし、実際は築20年の一戸建ても売れるんです。

成約件数の約3割は築20年前後の一戸建て

2017年の首都圏における中古戸建住宅の成約戸数を築年数別にまとめたものです。

一戸建ての築年数と成約戸数
(2017年・首都圏)

一戸建ての築年数と成約戸数(2017年首都圏)

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)

これを見ると、

  • 築16〜20年:15.2%
  • 築21〜25年:14.3%

つまり全体の3割(29.5%)が、築20年前後の戸建て住宅となっているのです。

意外に多い数字だと思いませんか?

ハウスくんハウスくん

売買の3割が築20年くらいの中古戸建住宅なんだ!
もっと少ないと思っていたよ

家博士家博士

築浅を選ぶ人が多いと思いきや、意外でしょ?
築20年前後の一戸建てには価格などのメリットもあるから、あえてそうした物件を選ぶ人もいるんだ

これ以上は価格が下がらない“底値”というメリット

一戸建ての価格は新築購入時が最も高く、その後は基本的に下落する一方。

築20年で建物価格は新築時の10%にまで下落し、その後はほぼ横ばいの底値となります。

なるべく安く買いたいと考える買い手の立場になって考えると、築20年の一戸建ては「ほぼ底値で買える割安な住宅」になるのです。

新耐震設計という安心感

もう一つ見逃せないのが、新耐震基準を満たしている建物である点です。

新耐震基準が適用されたのは1981年6月。

築20年の一戸建てが建てられたのは1997年~1998年前後なので、当然、この新しい基準に基づいて設計・建築されています。

ただし2000年5月までに着工した一戸建ては早めの売却が有利

実は木造の一戸建てでは、2000年6月にも耐震基準が大きく変わっています。

建築確認申請の日付が2000年5月以前の一戸建ては、この2000年の基準に適合していないため、9割で耐震性が不足しているとされます。

熊本地震では、この2000年基準の前に建てられた一戸建ての多くに被害があり、問題となりました。

今、国土交通省では、より耐震性が高い2000年の基準で全ての一戸建てを耐震化する方向で政策を進めています。

2000年の基準に適合していない一戸建ては売りにくくなると予想されるので、いずれ売るなら早めの売却をおすすめします。

2000年より前の一戸建てについて、詳しくはこちらの記事をお読み下さい。

ハウスくんハウスくん

2000年の耐震設計変更では、どういった点が変わったの?

家博士家博士

地盤調査の実施が義務化されたり、横からの力に耐える壁(耐力壁)の配置に関して計算が必要になったりしたんだ。

築20年以内なら住宅ローン控除も利用できる

住宅ローンを組んで住宅を購入すると、ローンの借入から最大10年間、ローン残高の1%分が所得税から控除されます。

中古戸建住宅を購入した場合の控除額は、年間最大20万円。

期間は10年間なので、最大200万円の控除が受けられる仕組みです。

この住宅ローン控除が受けられるのは、戸建住宅のような木造建築の場合は築20年以内の物件を購入したとき。

築20年以内の一戸建ては、買い手にとっても“手頃なうえに住宅ローン控除が受けられる嬉しい物件”となるのです。

ハウスくんハウスくん

築20年を超えると住宅ローン控除は受けられないの?

家博士家博士

条件を満たせば控除が受けられるけれど、ハードルが高いのが実情。基本的には受けられないと考えておこう。他には登記に関する税率といった部分でも、築20年を超える物件は売り手にとって不利となることが多いんだ

【築20年を超える戸建ての注意点】

  • 所有権移転登記の税率は0.3%→2.0%
  • 抵当権設定登記の税率は0.1%→0.4%
  • 住宅ローン控除の適用あり→適用なし

※築20年超えの物件で住宅ローン控除を受ける場合の条件として下記のいずれかが必要。

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入

築20年ならリフォーム費用も抑えられる

購入希望者の中には、中古物件を購入しリフォームすることを考えている人もいます。

基本的に、リフォーム費用は築年数の経過とともに高くなるもの。

これは築年数とともにリフォーム箇所が増えるためで、築30年になると家全体のリフォームが必要になる事もあり、工事費用の平均は236万円程度と言われます。

それが築20年の物件なら150万程度でOK。

水回りや室内のリフォームが中心で、全体リフォームまでは不要な事が多いためです。

こうした点からも、築20年の一戸建ては売れる物件なのです。

ハウスくんハウスくん

築20年の一戸建てでも、こうしてみると魅力が多いんだね!

家博士家博士

そう。だから築年数が経っているからと諦める必要もないんだ

賃貸に出すよりも売る方がオススメの理由

不動産会社の営業イメージ
ところで、築20年の一戸建てを売却するのではなく、賃貸に出そうかな…と考える人もいるかもしれません。

しかし、次の様な築20年の一戸建ては、賃貸に出すのは正直オススメできません。

賃貸に出すことがおすすめできない一戸建て

  • 住宅ローンが残っている。
  • 最寄り駅から徒歩7分以上かかる。

賃貸に出すことがおすすめできない主な理由は次の2つ。

  1. 空室リスクがあり、結局赤字になる事が多い
  2. 駅近以外では地価の値下がりが予想される

それぞれ解説します。

1. 空室リスクがあり、結局赤字になる事が多い

住宅ローンが残っている場合は、空室リスクに要注意。

賃貸に出したとしても、必ず借りる人が現れるとは限りません。

借り手が現れなければ当然収入もナシ。

住む人がいなくても管理しなければ家は劣化していく一方なので、結局、管理のために手出しせざるを得なくなります。

賃貸住宅では常に空室リスクが付きまとうのです。

入居募集の広告費・リフォーム費用など出費も多い

入居者を募集するための広告費・仲介手数料として、家賃1〜2ヶ月分が必要です。

また入居者が退去したあとのリフォーム費用(現状復旧費)も、ざっくり床面積(m2)×年数×2,000円程度は必要。

戸建ての場合はさらに10年〜15年に1度は外壁塗装をする必要もあります。

家を貸しても、手元に残るお金はそれほど多くありません。

銀行にも相談が必要

家を貸すときに住宅ローンが残っている場合は、本来であれば金利の高い「アパートローン」への借り換えが必要です。

もし銀行に無断で住宅ローンが残った家を貸すと、最悪の場合は住宅ローンの一括返済を求められる場合も。

だから住宅ローンが残った家を貸す場合は、必ず事前に銀行へ相談しましょう。

運が良ければ、他行への借り換えを恐れて銀行も目をつむってくれます。

2. 駅近以外では地価の値下がりが予想される

すでに最寄り駅からの距離で地価の変動に大きな差がある

今すでに、都市部・田舎に関係なく、駅から遠いエリアでは土地の価格が下落しています。

国土交通省が毎年1月1日時点の公示地価を発表しています。
最寄り駅からの距離別に、公示地価の変動をまとめたものがこちら。

最寄り駅からの距離別の公示地価変動率
(3大都市圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(3大都市圏・2018年)

最寄り駅からの距離別の公示地価変動率
(地方圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(地方圏・2018年)

3大都市圏(首都圏・中部圏・近畿圏)もその他地方圏も、いずれも最寄り駅から0.5km(徒歩7分)以内では公示地価の上昇が大きいですが、遠くなるほど公示地価が下落していることが分かります。

都心部の不動産が高騰している現状でも、最寄り駅から2kmを超えると地価は上がっていません。

今後予想される、日銀の金融緩和終了による不動産価格の下落局面では、駅から遠いエリアでさらに大きく値下がりが予想されます。

しばらく賃貸に出しておいて、いざ売却しようとしたら「ほぼ価値のない不動産」になっている可能性も…。

3大都市圏では2022年の生産緑地大量放出で地価が下落する恐れも

さらに3大都市圏においては、2022年に生産緑地が宅地として順次開放されることになっています。

生産緑地とは、簡単にいうと都市部であえて保存してある農地のこと。

こうした生産緑地は、2022年以降、戸建てやマンション用の住宅地として順次開放されることになっています。

その広さは東京都内だけでも26万戸分!

これだけの土地が市場に開放されると、当然、不動産の価格にも「値下がり」という影響が出ます。

地方や郊外では立地適正化計画で売れなくなるエリアも

一方の田舎や郊外エリアの場合は、立地適正化計画によってある日突然、土地が無価値になる可能性も。

立地適正化計画とは、簡単にいうと「人口を集中させるエリア」と「そうでないエリア」の線引きを行うもの。

日本では人口が急激に減少するため、今までのインフラ(水道・電気・ガス・ごみ収集・道路維持管理など)を維持するために、人が住むエリアを密集させる必要があります。

つまり人口を集中させるエリアではインフラや生活サービスが維持されますが、そうでないエリアは住むのに適さないエリアになってしまいます。

具体的には、今までの都市計画で人が住む市街化区域になっていたエリアが、今後は次々と人が住まない「非居住誘導エリア」に指定され、その結果不動産が売りにくくなります。

家博士家博士

もう少し様子を見てから…と考えるかもしれないけれど、この先どうなるかは誰にも分からない。
だから、あまり利便性が高くなくて、今値上がりしていない一戸建ては、注意した方が良いね。

一戸建て売却時の注意点

築20年程度の一戸建てを売却する時の注意点としては、主に「住宅ローン」と「リフォームや設備工事の有無」に関するものがあります。

住宅ローンに関する注意点

一戸建てを売却するためには、住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンを完済しないといけない理由は、家を売却するためには銀行の抵当権抹消が前提になるため。

抵当権とは、あなたがローンの返済ができなくなった場合に「購入した一戸建てがローンを組んだ金融機関のものになる権利」のことです。

抵当権はローンを完済しなければ抹消できません。

ローン残高よりも売却価格が高くなれば良いですが、そうでない場合はオーバーローンとなってしまいます。

オーバーローンとなった場合は次のような解決方法があります。

  • 不足分を貯金などの他の資産で補う。
  • 家を買い換える場合は、住み替えローンを利用する。
  • 不足分を無担保ローンで借り換える。


家博士家博士

まずは今の住宅ローンを借りている銀行に相談してみよう。

内装リフォームはしない方が良い

売却するなら内装リフォームしてきれいな状態の方が売れるのでは?と思うかもしれませんが、実はこれもオススメできません。

まず、リフォームにかけた費用を売却価格に反映できない可能性が高いこと。

仮に200万円かけてリフォームしても、その分を上乗せできるとは限らないのです。

とはいえ、20年も経てば部分的に補修が必要な場所が出てくるもの。
こうした部分的な補修については、工事をする前に不動産会社に相談することをオススメするよ[/char]

リフォームプラン付きの新しい売り方もある

リアリエのイメージ
リフォーム大手のパナソニックが始めた「リアリエ」では、複数のリフォームプランを3DCGで提案して家とセットで売ることができます。

査定は無料なので、首都圏・名古屋圏・近畿圏のエリアであれば、試してみると良いでしょう。

外壁塗装と防水工事は劣化の具合による

一方で、外壁塗装や防水工事といった外装に関する補修の有無は、住宅の状態によって変わります。

この辺りは築年数だけで判断できるものでもないからです。

こちらもまずは不動産会社の意見を聞くのがおすすめ。

自分たちだけで判断すると、結局は余計な出費になる事もあり得ます。

家博士家博士

不動産会社なら買い手のニーズなどもよく把握しているから、買い手目線のアドバイスをもらうことができるよ。
売却で余計な出費をしないためにも、必ず不動産会社に相談するようにしよう

外壁塗装が明らかに必要な場合は、外壁塗装の一括比較サイトを利用すると、費用を押さえることができます。

外壁塗装の一括比較サイトとしては、例えばこちらなどがあります。
プロヌリ

外壁塗装についてはこちらで詳しく解説しています。

築20年の一戸建ての売却と税金

一戸建てを売却する前に知っておきたいのが、税金に関することです。

築20年の一戸建てを無事に売却できた場合の税金についても簡単にチェックしておきます。

まず、一戸建てを売却すると譲渡所得が発生します。

譲渡所得がプラスの場合は税金が発生しますが、3,000万円の特別控除により非課税となる場合がほとんどです。

ただし、買い換えの場合は少し事情が変わります。

買い換えの場合は、次の住宅(戸建て・マンション問わず)を購入する際にローンを組むのが一般的。

住宅ローンを組むと「住宅ローン控除」が受けられますが、これは売却時の3,000万円の特別控除と併用できません。

そのため、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除を比較し、お得な方を選ぶことになります。

ハウスくんハウスくん

どちらがお得か比較するのは難しそう…

家博士家博士

税金は専門的な知識が必要だし、個人で計算するのはかなり大変!
基本的には税理士に聞くべきだけど、この程度なら不動産会社に聞いた方が早いから、不動産会社を選ぶときに相談してみると良いよ

ハウスくんハウスくん

リフォームしても何にしても、まずは不動産会社に相談するのが良いってことなんだね!
不動産会社選びって実はかなり大事だということが良く分かるよ

築20年の一戸建てを少しでも高く売る3つのコツ

一戸建ての売却を決めたら、次に目指すのは「少しでも高く売る」こと。

少しでも高く売るために注意したい4つのコツについて、詳しく見ていきます。

コツ1. 売却期間に余裕をもつ

築20年の一戸建ての場合、売却期間には余裕を持っておきましょう。

具体的には6ヶ月は欲しいところです。

参考までに首都圏での売出しから成約までの

売出しから成約までの平均日数
(首都圏)

首都圏の売却期間

東日本レインズ

実際には成約から引き渡しまでさらに1ヶ月程度かかるため、一戸建てでは売出しから売れるまで、平均で約4ヶ月かかると考えておきましょう。

そもそも、不動産の売却方法は「売却のためにどれだけ時間がかけられるか」によっても変わります。

とにかく急ぐなら即時買取だが価格は相場の6〜8割に

売却にあまり時間をかけられない場合は、不動産会社による即時買取を検討します。

即時買取のメリットは、時間的な余裕がなくても確実に買い取ってもらえる点。

しかし、買取価格は相場の6~8割と安くなります。

家博士家博士

即時買取では、一戸建ての査定価格が買取価格となるんだ。
だから、即時買取で少しでも高く売りたい場合は、複数の一括査定サイトを使って1社でも多く査定してもらうことがポイントになるよ

ハウスくんハウスくん

相場の6~8割という限られた範囲の中でも、査定額が良い不動産会社を探すってことだね

3ヵ月程度の余裕があれば大手不動産会社の売却保証という選択肢も

3ヵ月程度の時間がかけられるのであれば、大手不動産会社の売却保証が便利です。

売却保証とは3ヵ月程度の一定期間内に家が売却できなかった場合、不動産会社が買取ってくれる保証のこと。

期限内であれば通常の売却物件として扱われるため、即時買取と比べて高く売れる可能性があります。

期限内に成約できなかった場合は事前に提示される「買取保証額」で買い取ってもらえるため、安心感が違います。

なお、売却保証は、一部の大手不動産会社しか扱っていません。

具体的には、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介など。

これらの不動産会社にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利です。

ハウスくんハウスくん

最終的に買い取ってもらえることが保証されているだけでも、気持ちに余裕ができそうだね。

コツ2. 瑕疵保険の利用

築20年の一戸建ての場合は、瑕疵保険(既存住宅売買瑕疵保険)を利用すると、高く売れやすくなります。

瑕疵保険とは、インスペクションという専門家による目視調査を受け、必要に応じて補修工事などをすることで、売買後1年間又は5年間の瑕疵を保証する保険。

国土交通省の主導で、中古住宅の売買を促進する目的で導入されました。

ただし既存住宅売買瑕疵保険の適用には費用がかかり、エリアによってはあまり認知度が高くないため、エリアで売買実績が豊富な不動産会社の意見を聞いてから判断をした方が良いでしょう。

また、既存住宅売買瑕疵保険の他に、大手不動産会社では独自の瑕疵保険を導入しており、こちらの方が無料で利用できることもあり、人気は高くなります。

コツ3. 不動産会社選びを重視する

築20年の一戸建てを高く売るためには、不動産会社選びが何より大切です。

不動産会社を選ぶ際は売却実績の豊富な不動産会社に依頼するのがポイント!

実績の豊富な不動産会社なら顧客も多く、より良い条件で売却できる可能性も高くなります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や販売戦略等を比較する

一戸建て売却の第一歩は、不動産会社に査定してもらい、現在の価格を確認すること。

このとき重要なのが、複数の不動産会社に査定依頼することです。

最低でも3社、可能であれば6社程度に依頼できればOK。

査定価格はもちろん、販売戦略など価格以外の部分もしっかり話を聞いて比較するのがオススメです。

ハウスくんハウスくん

価格が一番気になるところだけれど、話を聴き比べることも重要なの?

家博士家博士

査定価格は、不動産会社が買取ってくれる価格でなくて、あくまで売れるであろう予想価格だからね。
話を聴き比べて、信頼できそうな不動産会社を選ぶことが大切だよ。

ハウスくんハウスくん

価格よりも大事なことがあるんだね! でも、不動産会社ってどうやって探せばいいの?

家博士家博士

普段からお付き合いのある不動産会社があれば良いけれど、そうでなければ一括査定サイトが便利だよ

まずは価格を確認から

一戸建てを売却しようかな…と思ったら、まずは今のあなたの家の価格を確認してみましょう。

家の価格は不動産会社に査定を依頼すれば分かりますが、大事なことは複数の不動産会社に査定依頼すること。

査定価格だけでなく不動産会社の販売戦略などもよく聞いて、確認しておくことが重要です。

家博士家博士

とにかく最初は、一括査定サイトなどを使って家の価格を確認することから始めよう。売却が成功するかどうかは、どの不動産会社と契約するかにかかっている。


一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定