築30年の戸建てイメージ
「築30年以上の一戸建てを売却したいけど、売れる? 高く売るコツは?」

築30年以上の一戸建て売却でお悩みでしょうか?

建物が古いから、売るためにリフォームが必要?
土地として売るなら、解体した方が良いの?
高く売る方法があるなら知りたい。

そんなあなたに、築30年以上の一戸建て売却について、解説します。

築30年以上の一戸建てでも、普通に売却できるので、安心して下さい。

さらに最近はリノベーションの流行もあり、以前よりも売りやすくなっているほど。

ただし、築30年超の戸建て売却で損しないためには、あなたの家にあった正しい方法を選ぶことが大切です。

この記事では、築30年超の一戸建てが売れている現状について解説。

さらに、賃貸と売却のどちらが良いか、解体の考え方についても、合わせて解説します。

また高く売るための5つのコツも紹介しますので、売却で失敗しないための備えになるでしょう。

あなたの築30年以上の一戸建て売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

築30年以上の築古一戸建てでも売れる

築30年以上の築古一戸建てでも、普通に売れます。

売買される4戸に1戸は築30年超

今、売買されている中古戸建ての約4戸に1戸(24.0%)は、築30年超えの一戸建てです。

こちらは、2009年と2019年の中古戸建の売買成約件数を築年数別で比較したもの。

中古戸建ての成約件数比
(2009年と2019年・首都圏)

中古戸建ての築年数と成約件数(2009年・2019年首都圏)

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)

中古戸建の売買成約のうち、築30年超が占める割合は、

  • 2009年: 13.5%
     ↓
  • 2019年: 24.0%

と大きく上昇しています。

ハウスくんハウスくん

もっと少ないと思っていたよ


家博士家博士

意外でしょ?
築30年以上の一戸建てが人気になっている理由は、2つあるよ。

人気の理由1. 建物価格が下がらない『底値』というメリット

築30年以上の一戸建ての建物価格は、これ以上下がらない『底値』というメリットがあります。

なぜなら、築30年以上の一戸建ての建物価格は、一般的に購入時の1割程度で見積もられるため。

リフォームにより高く評価されても、せいぜいリフォーム費用の1/2程度です。

もし建物を残さないと判断した場合は、土地値から建物解体費用をマイナスした金額が評価額に。

いずれにしても、築30年以降の建物価格はこれ以上下がらない底値なのです。

買った後に価値が下がらないことは、購入する側にとって大きなメリットといえるでしょう。

土地の価格が大半を占める

戸建て住宅の売買価格で、建物と土地の割合は次のようになります。

戸建て住宅の価格イメージ

戸建住宅の価格イメージ

この様に、築30年を超える築古住宅の場合は、価格の大部分が「土地の値段」。

マンションと違い、一戸建ては建物の寿命まで住んでも、土地の資産価値が残るのです。

ハウスくんハウスくん

やっぱり土地は資産だね。


家博士家博士

さらに建物もリノベーションで注目されているんだ。

人気の理由2. リノベーションの流行

リノベーションイメージ
築30年以上の一戸建てが人気な理由として、リノベーションの流行もあります。

購入価格が安いので、その分、リノベーションなどの改修に資金を回すことができるのです。

リノベーションを前提に購入する人は、購入時の建物の築年数よりも、立地や広さが大切。

こうしたニーズもあることから、築古の戸建て住宅は需要が増えているのです。

ハウスくんハウスくん

じゃあ自分でリノベーションして、貸したらどうなの?


家博士家博士

ファミリータイプの賃貸は、赤字になりやすく難しいね。

賃貸に出すよりも売る方がおすすめ

築古一戸建てを売るのではなく、賃貸に出したらどうだろう?と思うかもしれません。

結論から言うと、最寄り駅から徒歩7分以上かかるなら売却の方がおすすめ。

これは2つの理由があります。

売った方が良い理由1. 赤字になるリスクが高い

築古の一戸建ての場合、賃貸に出すと赤字になるリスクが高くなります。

まず賃貸に出す前に、ある程度のリフォームが必要です。

しかし築30年以上の一戸建ての場合、

  • 床面積が広く設備の劣化が進んでいるのでリフォーム費用が高くなる
  • 一方で築年数が古いので家賃は高くできない

ということで、賃貸に出すための初期投資(リフォーム費用)を回収するだけで、数年かかります。

例)リフォーム費用500万円、家賃8万円/月の場合
リフォーム費用500万円÷家賃8万円=62.5ヶ月(5年2.5ヶ月)

さらに賃貸の場合は、数年で入居者が入れ替わるため、その都度内装を復旧することに。

内装の復旧は入居者が負担するのじゃないの?と思うかもしれませんが、最近の判例や国土交通省のガイドラインなどから、大半を大家が負担することになっています。

結果として、なかなか利益はでません。

さらに借り手が現れなければ当然収入もナシ。

住む人がいなくても管理しなければ家は劣化していくので、結局、管理のために費用がかかります。

約10年に1回必要になる外壁塗装・屋根防水、その他設備の修理費も考えると、トータルでは赤字になりやすいのです。


ハウスくんハウスくん

賃貸は難しいんだね。


家博士家博士

利益が少し残ったとしても、貸している間に家の価格が下がると結局マイナスだしね。

売った方が良い理由2. 長期的な値下がりリスクが高い

戸建て住宅は、一部の駅近物件を除いて、長期的な値下がりリスクが高くなります。

すでに最寄り駅からの距離で地価の変動に大きな差がある

今すでに、駅から遠いエリアでは土地の価格が下落しています。

この傾向は、都市部・田舎に関係ありません。

国土交通省が毎年1月1日時点の公示地価を発表しています。
最寄り駅からの距離別に、公示地価の変動をまとめたものがこちら。

最寄り駅からの距離別の公示地価変動率
(3大都市圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(3大都市圏・2018年)

最寄り駅からの距離別の公示地価変動率
(地方圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(地方圏・2018年)

3大都市圏(首都圏・中部圏・近畿圏)もその他地方圏も、いずれも最寄り駅から近いと地価が上昇し、遠くなるほど下落していることが分かります。

都心部の不動産が高騰している今でも、最寄り駅から2kmを超えると地価は上がっていません。

今後予想される、日銀の金融緩和終了による不動産価格の下落局面では、駅から遠いエリアでさらに大きく値下がりが予想されます。

しばらく賃貸に出しておいて、いざ売却しようとしたら今の半値以下に値下がりしている恐れもあります。

ハウスくんハウスくん

駅からの距離によって、値動きが全く違うんだ!


家博士家博士

長期的には、ほとんどの不動産が値下がりすると予想されているよ

長期的には下落する不動産価格

日本では人口が急激に減っていますが、新築住宅が次々と建てられています。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年

結果として、空き家率は2018年時点で13.6%に。

持ち家の27%が空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。

地方や郊外では急激な過疎化

郊外イメージ
国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  • 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  • 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

シンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

ハウスくんハウスくん

そんなに値下がりするの!


家博士家博士

2040年まで待たなくても、2022年問題もあるよ。

3大都市圏では2022年の生産緑地大量放出で地価下落

生産緑地イメージ
さらに3大都市圏においては、2022年に生産緑地が宅地として順次開放されることになっています。

生産緑地とは、簡単にいうと都市部であえて保存してある農地のこと。

こうした生産緑地は、2022年以降、戸建てやマンション用の住宅地として順次開放されることになっています。

その広さは東京都内だけでも26万戸分!

生産緑地は駅から少し遠いエリアに多いため、マンションより戸建てがさらに大きな影響を受けると予想されます。


ハウスくんハウスくん

うーん、これは早く売ったほうが良さそうだね。
売るなら建物を解体した方が良いのかな?


家博士家博士

解体すると売れなくなる土地もあるから、まず不動産会社に相談したほうが良いよ

解体して更地で売る前に、専門家に意見を聴く

建物解体イメージ
築30年超の一戸建ての場合は、建物の解体をする前に、まず複数の不動産会社に相談して意見を聴き比べましょう。

なぜなら、建物を解体するべきかは

  • 建物の劣化具合
  • 再建築ができるか(建築基準法や都市計画の制限)
  • 既存不適格(同じ規模の建物が建てられない)かどうか

によって答えが変わるため。

最悪のケースでは、建物を解体すると再建築不可(新しく建物が建てられない)の土地になり、売れなくなる恐れもあります。

逆に解体して更地になった途端、買い手が付いた…という物件もあります。

この物件の場合、立地条件は比較的良かったものの、解体されずに残っていた家がネックとなって買い手が付かなかったもの。

更地になったことで「新築の家を建てるための土地探し」をしていた人の目に留まったのです。

ハウスくんハウスくん

結局は買い手のニーズを良く知っているのは不動産会社だってことだね。


家博士家博士

不動産会社も担当者によって当たり外れがあるから、最低でも3社程度の意見を聴き比べた方が良いよ。



ハウスくんハウスくん

よし、じゃあ頑張って売るぞ!
少しでも高く売るなら、どうすれば良いの?


家博士家博士

築30年以上の一戸建ては、少し工夫した方が高く売れるよ。

築30年以上の一戸建てを高く売る5つのコツ

築30年以上の築古一戸建てを高く売るコツはこちら。

それぞれ解説します。

コツ1. 大規模リフォームはせず最低限の補修のみ

リフォームについて
築30年の一戸建ての場合、売却前に大規模なリフォームをしても、損をすることが多くなります。

理由として、次の2つがあります。

  • 自分好みにリノベーションやリフォームするために築古物件を探す人がいること
  • リフォームにかけた費用分を売却価格に反映できない可能性が高いこと
ハウスくんハウスくん

300万円かけてリフォームしても、価格を300万円上げるのは難しいってことだね。

国土交通省の調査でも、個人が売主の場合は、売却前にリフォームしても成功しないことが分かっています。

最低限の補修は不動産会社と相談して決める

築30年超でも、あまりにも見た目が気になるところや、設備の故障は補修した方がイメージは良くなります。

ただし補修は最低限の範囲に抑えたいので、売却を依頼する不動産会社と相談して決めると良いでしょう。

築30年超の一戸建ての場合、『瑕疵(かし)担保免責』で売ることが多いので、リスクも低くなります。

免責にしない場合も、不具合が事前に分かっていれば、売買契約の重要事項説明に記載することで、瑕疵担保責任も免れます。

瑕疵(かし)担保免責とは
売り主の瑕疵担保責任を無しで売ること。
瑕疵担保責任とは、売買後に瑕疵(隠れた不具合)が見つかった場合に、売り主の負担で補修すること。
通常は、売買後3ヶ月程度を瑕疵担保期間として、その間に見つかった瑕疵について、費用を売り主負担とします。

コツ2. 買取より仲介(普通の売買)で売る

築30年の一戸建てを高く売るなら、買取より仲介(普通の売買)で売ることを考えましょう。

買取と仲介の違いはこちら。

買取と仲介のイメージ

買取では手間がかからず、すぐに売れますが、価格は相場の6〜8割に安くなってしまいます。

なぜなら不動産会社は買い取った一戸建てを、転売して差額を利益とするため。

高く売るなら、仲介(普通の売買)で売ることを考えましょう。

コツ3. アピールできるポイントを知る

築30年の一戸建てを高く売るためには、買主にアピールできるポイントを知りましょう。

アピールできるポイントを知るためには、複数の不動産会社の意見を聞くと良いでしょう。

具体的には、次のようなポイントがあります。

アピールポイント例1. 新耐震基準又は耐震改修済

築30年超の一戸建てで最も差別化しやすいのは、耐震性です。

特に『新耐震基準』は大きなアピールポイント。

新耐震とは、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請を提出して、着工した建物のこと。

耐震改修済みでも、新耐震と同じ扱いになります。

新耐震以前の建物は、『旧耐震』と呼ばれ、住宅ローンを借りることが難しいなどデメリットがあるため、売れないわけではありませんが難易度は高くなります。

アピールポイント例2. 隣地との境界が確定している

築30年超の一戸建ての場合、隣地との境界が確定していないケース多くあります。

境界が確定していないと、購入後に隣地の所有者とトラブルになる恐れがあります。

境界が確定していることで、安心して買主が購入できるので、境界確定済というのも一つのメリットです。

アピールポイント例3. 外壁塗装済み

5年以内に外壁塗装をした場合は、『〇〇年に外壁塗装済み』としてアピールできます。

内装リフォームは自分でしたい買主が多いのですが、外装はあまり好みが分かれないため、済ませた方が売れやすくなります。


アピールポイント例4. 高台など災害に強い

最近は、温暖化の影響から水害が重視されています。

高台にあって災害に強いことも、メリットの一つになります。

アピールポイント例5. 検査済証あり

築30年の戸建てでは、過半数が検査済証を取得していません。

もし検査済証があれば、それだけでアピールポイントとして使えます。

コツ4. 少しだけ費用をかける方法も

築30年超の一戸建てを高く売るためには、少しだけ費用をかける方法も効果的です。

ただし家の状態やエリアによるので、実際に費用をかける前に、複数の不動産会社の意見を聴きましょう。

具体的には次のような方法があります。

方法1. 耐震基準適合証明書を取得する

旧耐震でも、耐震基準適合証明書を取得すれば、新耐震と同じ税制優遇が受けられます。

また地震保険が10%割引になるなどのメリットも。

ただし耐震改修工事が必要な場合は、費用が回収できない恐れもあるので、不動産会社に事前に相談しましょう。

方法2. フラット35適合証明

これはフラット35を利用する買主にとって、メリットがあります。

フラット35の利用者は、築年数が古い一戸建てを探している場合が多いので、効果も高いでしょう。

方法3. インスペクションと瑕疵保険

インスペクションを受けて、既存住宅売買瑕疵保険に加入する方法も効果的です。

インスペクションとは家の健康診断のようなもの。

既存住宅売買瑕疵保険とは、国の主導で初められた、家の瑕疵をカバーする保険です。

ただしこれも、改修工事の費用が高額になる恐れがあるので、事前に不動産会社の意見を聞いたほうが良いでしょう。

コツ5. いちばん大切な不動産会社選び

不動産会社イメージ
築30年以上の一戸建て売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まります。

販売実績の豊富な不動産会社に依頼するのがポイント!

実績の豊富な不動産会社なら顧客も多く、売却できる可能性も高くなります。

家博士家博士

築30年を超える一戸建てを売るためには、広告の方法や売り方に工夫が必要。
だから、不動産会社の販売実績も重要なんだ

ハウスくんハウスくん

なるほど。
不動産会社はどうやって選べば良いの?

家博士家博士

1社だけではなく、複数の不動産会社に無料査定を依頼しよう。
その中で話を聴き比べて選ぶのが大事だよ

複数の不動産会社に査定を依頼する

一戸建て売却の第一歩は、不動産会社に無料査定してもらい、現在の価格を確認すること。

このとき重要なのが、複数の不動産会社(3〜6社程度)に無料査定を依頼することです。

査定価格はもちろん、販売戦略などもしっかり話を聴き比べると、信頼できる不動産会社が自然と分かります。

ハウスくんハウスくん

価格だけじゃなくて、話を聴き比べることが大事なんだね!
でも、不動産会社ってどうやって探せばいいの?

家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ

不動産会社の心当たりがなければ一括査定サイトが便利

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

築古一戸建ての売却と税金

築30年以上の築古一戸建てを売却した時の税金について、最低限知っておきたいことはこちら。

まず、家を売却すると譲渡所得が発生します。

譲渡所得がプラスの場合は税金が発生しますが、「3,000万円の特別控除」によって、3,000万円までは非課税。

ただし、買い換えの場合は少し事情が変わります。

買い換えの場合は、次の住宅を購入する際にローンを組むのが一般的。

住宅ローンを組むと「住宅ローン控除」が受けられますが、これは売却時の3,000万円の特別控除と併用できません。

そのため、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除を比較し、お得な方を選ぶことになります。

ハウスくんハウスくん

どちらがお得か比較するのは難しそう…

家博士家博士

税金は専門的な知識が必要だし、個人で計算するのは難しいから、税理士に相談しよう。
まあこの程度なら、不動産会社に聞いた方が早いかもね


ハウスくんハウスくん

不動産会社は良き相談相手でもあるんだね!
不動産会社選びが大事だって、何となく分かった気がするよ

あなたの一戸建て売却が成功することを心よりお祈りしております。