家を売却する際に準備すべき重要書類のひとつに、購入時の売買契約書があります。
「売却するのに購入時の契約書が必要なの？」と不思議に思うかもしれません。
しかし、購入時の売買契約書がないとトラブルになる恐れもあるのです。
売買契約書を紛失してしまった場合に注意すべき2つのポイント、契約書を再取得する方法をまとめました。
売買契約書の紛失で注意すべき2つのポイント
購入時の売買契約書を紛失してしまった場合に、注意すべきなのは次の2点。
購入時の売買契約書紛失で注意すべきこと
- 税金
- 瑕疵のリスク
具体的にどういった影響があるのか、それぞれ詳しく見ていきましょう。
税金で注意すること
購入時の売買契約書を紛失した場合、取得費が証明できずに、税金が高くなるリスクがあります。
利益（譲渡所得）には税金がかかる
家を売却すると、利益（譲渡所得）には、税金（所得税・住民税）がかかります。
譲渡所得の計算方法はこちら。
譲渡価格とは売却価格のこと。
売却価格から、取得費や譲渡費用などのいわゆる「経費」を引いたものが、譲渡所得となります。
取得費とは
ここで取得費とは、売却する不動産を取得（購入）した時にかかった費用のこと。
次の式で求められます。
減価償却費 ＝ 購入代金（建物のみ）× 0.9 × 償却率 × 経過年数
ハウスくん取得した時にかかった費用といっても、単に購入代金を当てはめればいいわけではないんだね
家博士そう。建物の場合は時間の経過とともに価値が減っていくから、その分を考慮しなければならないんだ。だから、購入代金から減価償却費を引くんだよ
なお、償却率は建物の構造によって変わります。
木造であれば0.031、鉄筋コンクリート造であれば0.015です。
減価償却はかなり難解なので、こちらの記事で詳しく解説しています。
購入時の契約書にはその不動産の購入金額など取得時にかかった費用が記載されており、その金額を元に「取得費」を計算します。
しかし契約書を紛失してしまい取得費が分からない場合、取得費は「売却価格の5％」になってしまうのです。
ハウスくん取得費が不明でも、こうした救済策があるなら心配いらないんじゃない？
家博士それが、取得費を売却価格の5％にすると利益が大きくなってしまうという注意点もあるんだ
取得費が分かっている場合の譲渡所得：
5,000万円－（4,000万円＋150万円）＝850万円
取得費が不明の場合の譲渡所得：
5,000万円－（5,000万円×5％＋150万円）＝4,600万円
たとえ4,000万円で取得した土地であっても、売却価格の5％だとわずか250万円で購入したことに！
そのため利益が非常に大きくなってしまうのです。
税金の特例を利用できれば非課税の場合も多い
不動産の売却では税金の特例があり、特例が利用できれば多くの場合は非課税になります。
しかし売却価格が高額な場合は、取得費を「売却価格の5％」で計算すると、特例を利用しても利益が出てしまうことも。
特例で非課税になりそうか、チェックしてみて下さい。
売却で利用できる税金の特例として、こちらがあります。
3,000万円の特別控除の特例
もっとも多くの人が使える特例がこれ。
マイホームを売ったとき、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
収用等により土地建物を売ったときの特例
公共事業のために土地建物を売った場合、収用などの課税の特例が受けられるものです。
この特例には「1.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」と、「2.譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例」の2つがあり、どちらか1つの特例が受けられます。
【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例
平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除
平成21年中に取得した土地を平成27年以降に、平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。
ハウスくん売却価格×5％の計算で、特例を利用しても課税されそうな場合はどうすれば良いの？
家博士契約書の代わりに取得費が分かるような、代替え書類をなるべく多く揃えるのも一つの手段だよ
代替えの書類をなるべく多く揃える
代替えの書類として利用できそうなものとしては、次のようなものがあります。
紛失した契約書の代替え書類
- 領収書
- 仲介業者の計算明細書
- 購入時のチラシや見積書
- 住宅ローン控除のための確定申告書
- 通帳の振込記録
- 抵当権設定登記の債権額
- 住宅ローンの返済予定表
実際に、購入時の契約書を失くしてしまったものの、購入時のチラシがあったのでそれを利用して確定申告を行ったというケースもあります。
このときは税務署から問い合わせが来ることもなく無事に完了したそうです。
なお、認められるかどうかの判断はあくまでも税務署次第。
代替え書類を準備すれば100％認められるという保証はありませんが、相場通りの価格なら否認される恐れは少ないと言えるでしょう。
ほかにも不動産会社から購入した土地であれば、購入時に不動産会社が作成した「土地台帳」を利用できることがあります。
こうしたケースに当てはまる場合は、不動産会社に依頼して土地台帳のコピーをもらっておくと良いでしょう。
ハウスくん確定申告を税務署に提出して、受け取ってもらえたら大丈夫ってこと？
家博士実は提出するときは、どんなに間違った内容でも受け取ってくれるんだよ。
提出した後、税務署が内容をチェックして、後から問い合わせが来るんだ。
ハウスくんどれくらい後なの？
家博士数ヶ月後だったり1年後だったり、色々だね。
ただ期限内に申告した場合は、3年で時効になる。
脱税など虚偽の申告では7年まで時効が延びるんだ。
市街地価格指数を利用する方法もある
代替え書類も一切残っていないという場合は、市街地価格指数を利用して取得費を計算する方法もあります。
日本不動産研究所が年に2回発表しているもの。
全国主要198都市で選定された土地（宅地）の調査地点について、不動産鑑定士が価格調査を行い、それを指数化したものになります。
市街地価格指数を利用した場合の計算方法は次の通り。
ただし、市街地価格指数から取得費を計算する場合には注意点もあります。
それは、実際の取得費よりもはるかに高い取得費となる場合がある点。
取得費が高くなると利益が少なくなるため、先ほどの「売却価格×5％」とは逆で「本来なら支払わなければならない税金なのに、支払わずに済んでしまう」可能性があるのです。
これは主に東京23区内など、高度経済成長期などに地価がかなり上昇したエリアであり得る話。
税務署が適切ではないと判断すれば、申告自体が認められないこともありえます。
家博士東京都限定の市街地価格指数が公表され始めたのは昭和60年。それ以前に取得した土地については、全国版もしくは六大都市版の市街地価格指数を利用するしかないんだ
東京都区内などは全国的に見ても地価は高いエリア。
市街地価格指数も、全国版や六大都市版より大きい数値になると想像できます。
そのため、適切に利用しないと実際の取得費と大きくかけ離れた数字となり、場合によっては税務署に否認される恐れもあるのです。
市街地価格指数を利用する場合は計算結果をそのまま利用するのではなく、地価公示等による計算などと併せて「適切な価格かどうか」を検証することをおすすめします。
また個人で判断するよりも、不動産に詳しい税理士に相談した方が良いでしょう。
税理士の心当たりがなければ、こちらのような税理士紹介サービスもあります。
⇒タックスコム
瑕疵のリスク
契約書紛失による注意点の2つ目は、瑕疵のリスクが高くなるということ。
実は購入時の重要事項説明であった内容を売却時にも記載しないと、瑕疵になってしまうのです。
例えば「地中に浄化槽が残置されている」「境界について隣地との覚書がある」といったこと。
重要事項説明に記載されていても、日常生活であまり気にならなければ、私たちはつい忘れてしまいます。
その結果、売却時の重要事項説明に記載し忘れてしまう恐れがあるのです。
ハウスくん購入時の契約書や重要事項説明が残っていれば、この辺りの記載漏れが防げるってこと？
家博士そう。確認しながら契約書や重要事項説明が作成できるからね。
その分、瑕疵のリスクも抑えられるというわけなんだ
安心して売買取引を進めるうえでも、購入時の契約書は大事な役割を果たしているのです。
売買契約書を再取得する方法
購入時の売買契約書が重要書類であることは既に見てきた通り。
紛失してしまったのであれば、できることなら再取得したいですよね。
売買契約書を再取得するには、再発行とコピーの2通りの方法があります。
再発行してもらう
売買契約書を再発行してもらうためには、買主と仲介業者のそれぞれに依頼することになります。
依頼する内容は、契約書の内容確認と署名・捺印。
それをクリアすれば契約書を再発行してもらえます。
新築マンションや戸建て住宅を購入した場合は、販売会社に再発行を依頼すればOK。
ただし、販売会社が倒産していれば再発行は困難です。
なお、再発行した売買契約書には収入印紙を貼らなければなりません。
コピーをもらう
2つ目は購入した相手（不動産会社や売主）に連絡し、売買契約書のコピーをもらう方法。
これが一番簡単な方法です。
中古物件を購入した場合はまず、仲介してもらった不動産会社に聞いてみるのがおすすめ。
不動産会社には売買契約書を保管する義務があるため、最低でも5年間は契約書が保管されているのです。
なお、売買契約書のコピーには収入印紙を貼る必要はありません。
書類より大切なのは不動産会社選び
以上、「購入時の売買契約書を紛失！で注意すべき2つのポイントと対策まとめ」として、説明してきました。
契約書の紛失での注意点と対策が分かったところで、家の売却で大切なポイントをもう一つ紹介します。
それは不動産会社選び。
実は家の売却が成功するかは、不動産会社で8割が決まるといわれます。
信頼できる不動産会社が見つかれば、例えば書類を紛失するようなトラブルにもしっかり対応してもらえます。
ハウスくん信頼できる不動産会社って、どうやって探せば良いの？
家博士エリアで実績が豊富な不動産会社3〜6社に、無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いよ。
不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も
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