「家を売るけど、購入時の売買契約書が無い…」
家の売却で、購入時の売買契約書が見つからずお困りですね。
この記事では、次のことが分かります。
- 売買契約書の紛失で注意すべき2つの注意点とその対策
- そして契約書を再取得する方法
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
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信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。
この記事のもくじ
売買契約書の紛失での2つの注意点
購入時の売買契約書を紛失した場合の注意点は次の2つ。
売買契約書の紛失での2つの注意点
それぞれ詳しく解説します。
注意点1. 税金で損するリスク
購入時の売買契約書を紛失すると、税金で損する恐れがあります。
なぜなら、家の取得費が「売却価格の5％」と極端に安くなってしまうため。
取得費が安くなると、利益（課税譲渡所得）が実際より多くなり、次の2つのケースで損します。
- 売却して利益がある場合
→税金が高額になる恐れがある - 売却して損した場合
→税金の特例が利用できない
ハウス 取得費？ どういうこと？
家博士 順番に一つずつ解説しよう。
まず家を売って利益があると、税金がかかることからだね。
利益（譲渡所得）には税金がかかる
家を売却すると、利益（譲渡所得）には、税金（所得税・住民税）がかかります。
（税金用語では、利益のことを
譲渡所得のイメージ
譲渡所得のイメージはこちらです。
取得費が売却価格（譲渡価格）の5％になると、譲渡所得が極端に大きくなることが分かります。
ハウス これは大変だ！
家博士 簡単に計算方法を解説しよう。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算方法はこちら。
譲渡価格とは売却価格のこと。
売却価格から、取得費や譲渡費用などのいわゆる「経費」を引いたものが、譲渡所得となります。
譲渡所得と所得税の計算について、詳しくはこちらで解説しています。
取得費とは不動産を取得した時の費用
取得費とは、売却する不動産を取得（購入）した時にかかった費用のこと。
次の式で求められます。
減価償却費 ＝ 購入代金（建物のみ）× 0.9 × 償却率 × 経過年数
ハウス 取得費といっても、買ったときの金額ではないんだね
家博士 建物は古くなって安くなっていくから、買ったときの金額から減価償却費を引くんだよ
償却率は建物の構造と新築・中古で違います。
新築の場合、償却率は次の通り。
- 木造 0.031
- 鉄筋コンクリート造 0.015
- 軽鉄（肉厚3mm以下） 0.036
- 軽鉄（肉厚3mm超4mm以下） 0.025
中古住宅の場合、減価償却はかなり難解なので、こちらの記事で詳しく解説しています。
契約書が無いと、購入代金が分からないため、取得費が証明できません。
契約書が無いと取得費は売却価格の5％に
契約書を紛失してしまうと、取得費を証明できず、取得費は「売却価格の5％」になってしまいます。
国税庁の確定申告書作成の手引にも、次のような記載があります。
【参考】国税庁・確定申告書作成コーナー 操作の手引き
取得費が分かっている場合の譲渡所得：
5,000万円－（4,000万円＋150万円）＝850万円
取得費が不明の場合の譲渡所得：
5,000万円－（5,000万円×5％＋150万円）＝4,600万円
ハウス 4,000万円で取得した土地でも、売却価格の5％だとわずか250万円で購入したことに！
利益が大きくなってしまうのか。
家博士 でも、自宅なら3,000万円まで非課税だから安心して。
ただし税金の特例で3,000万円までは非課税
売買契約書を紛失しても、税金の特例が使えれば3,000万円までは非課税です。
不動産の売却には、次のような税金の特例があります。
3,000万円の特別控除の特例←これが大きい
もっとも多くの人が使える特例がこれ。
マイホームを売ったとき、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
収用等により土地建物を売ったときの特例
公共事業のために土地建物を売った場合、収用などの課税の特例が受けられるものです。
この特例には「1.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」と、「2.譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例」の2つがあり、どちらか1つの特例が受けられます。
【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例
平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除
平成21年中に取得した土地を平成27年以降に、平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。
ハウス 特例で3,000万円までは税金は無いんだね。
ちなみに譲渡所得があると、税金はどのくらいなの？
家博士 所有期間によって税率が変わるんだ。
税率は所有期間によって約14〜40％
譲渡所得の税率は家の所有期間によって大きく違います。
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断し、それぞれ次の税率になります。
- 5年以下： 39.63％
- 5年超10年以下： 20.315％
- 10年超： （特例の利用で）6千万円以下分のみ14.21％
税金の詳しい内訳はこちらです。
| 所有期間 | 短期譲渡所得 （1月1日で5年以下） | 長期譲渡所得 （1月1日で5年超） | 長期の軽減税率特例 （1月1日で10年超で特例を選択する場合） |
|---|---|---|---|
| 税率 （所得税） |
30.63％ | 15.315％ | 6千万円以下分：10.21％ 6千万円超分：15.315％ |
| 税率 （住民税） |
9.0％ | 5.0％ | 6千万円以下分：4.0％ 6千万円超分：5.0％ |
| 税率 （合計） |
39.63％ | 20.315％ | 6千万円以下分：14.21％ 6千万円超分：20.315％ |
ハウス 利益の4割も税金で取られちゃうんだ！
家博士 所有期間が5年未満なら4割だね。
あと売却で損した場合に税金が戻ってくる特例も知っておこう。
損した場合は税金が戻ってくる場合も
家が値下りして売却で損した場合は、給与から天引きされていた税金が戻ってくる場合があります。
損した場合に利用できる特例は、次の２つ。
損したときの特例1. 住宅ローン残高より安く売った場合
住宅ローン残高より安く売った場合は、その差額を他の所得から控除（損益通算）できます。
【参考】国税庁・No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
損したときの特例2. 家の買い替えで損した場合
家の買い替えで、譲渡損失があった場合は、その損失を他の所得から控除（損益通算）できます。
【参考】国税庁・No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
ハウス 売却で損したら、税金が減るのはありがたいね。
家博士 そうだね。
次にもう一つの注意点、瑕疵や説明責任のトラブルについて解説しよう。
注意点2. 買主とトラブルになるリスク
売買契約書の紛失で2つ目の注意点は、買主とトラブルになるリスクです。
具体的には、
新築住宅では問題になることは少ないのですが、中古住宅を購入した場合に要注意です。
中古住宅を購入した場合は要注意
購入時の瑕疵を買主に伝え忘れるトラブル
中古住宅では、購入時の売買契約書の内容が大切な場合があります。
なぜなら購入時に記載されていた瑕疵を、売却時に買主に伝えないことで、トラブルになる恐れがあるため。
瑕疵・契約不適合とは、本来あるべき機能・品質・性能を満足しない欠陥や故障のこと。
2020年4月の民法改正で名前が変わり、『瑕疵→契約不適合』になりました。
具体例として家では、雨漏りや構造的な欠陥、シロアリ被害など。
一般的に、売買完了後3ヶ月までに建物に瑕疵が見つかった場合、売主の負担で補修し、これを瑕疵担保責任という。
瑕疵 ・契約不適合の例
中古住宅で売買契約書を紛失してトラブルになりやすい
- 地中に浄化槽や古井戸などが残置されている
- 境界について隣地との覚書がある
- 私道の利用について覚書がある
故意に隠すと期間を超えても説明責任を問われる
中古住宅の売買では、一般的に売買後3ヶ月程度の瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間を設定します。
通常はこの期間を過ぎると、売主の瑕疵（かし）担保責任は問われません。
しかし売主が故意に隠した場合は、『説明責任』を問われ、瑕疵担保期間を過ぎても責任を問われることに。
契約書の紛失により、内容を売却時に伝え忘れた場合も、売主の説明責任を問われる恐れがあります。
もちろん不動産会社も現地調査・書類調査はしてくれますが、限界があります。
ハウス 購入時の契約書や重要事項説明が残っていれば、記載漏れが防げるんだね
瑕疵については、こちらで詳しく解説しています、
対策は売主や不動産会社に問い合わせる
瑕疵（かし）・契約不適合に問われないためには、購入時の売主や不動産会社に問い合わせると良いでしょう。
売買契約書の控えを持っていたり、瑕疵について記憶しているかもしれません。
ハウス 売買契約書は大切なんだね。
無くしてしまった契約書をなんとかもう一度手に入れる方法はないの？
家博士 売買契約書を再取得する方法は2つあるよ。
売買契約書を再取得する2つの方法
紛失した購入時の売買契約書を再取得する方法として、再発行とコピーの2つ方法があります。
方法1. 再発行してもらう
売買契約書を再発行するためには、買主と仲介業者に、もう一度署名・捺印をしてもらう必要があります。
新築マンションや新築建売住宅は、販売会社に再発行を依頼すれば良いでしょう。
ただし、販売会社が倒産していれば再発行は難しくなります。
なお、再発行した売買契約書には、収入印紙を貼らなければなりません。
【参考】国税庁・No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書
方法2. コピーをもらう
2つ目は購入したときの不動産会社や売主に連絡し、売買契約書のコピーをもらう方法。
中古で家を購入した場合は、まず仲介してもらった不動産会社に聞いてみると良いでしょう。
不動産会社には売買契約書を保管する義務があるため、最低でも5年間は契約書が保管されています。
なお売買契約書のコピーは、原本のコピーなので収入印紙を貼る必要はありません。
ハウス 再発行は難しそうだね。
再発行できないと、諦めるしかないの？
家博士 税金なら再発行できなくても、なんとかなることがあるよ。
再取得できなくても税金で使える2つの対策
売買契約書が再取得できない場合でも、税金で使える対策として次の2つがあります。
対策1. 代替え書類をなるべく多く揃える
税金で使える1つ目の対策は、売買契約書の代替え書類をなるべく多く揃えること。
売買契約書の代替え書類
売買契約書の代替え書類として、例えば次があります。
紛失した契約書の代替え書類
- 領収書
- 仲介業者の計算明細書
- 購入時のチラシや見積書
- 住宅ローン控除のための確定申告書
- 通帳の振込記録
- 抵当権設定登記の債権額
- 住宅ローンの返済予定表
ほかにも不動産会社から購入した土地であれば、購入時に不動産会社が作成した「土地台帳」を利用できることがあります。
不動産会社に依頼すれば、土地台帳をもらえます。
ただし代替え書類が認められるかは税務署次第
代替え書類を提出して認められるかどうかは、あくまでも税務署の判断次第で、100％認められる保証はありません。
しかし相場通りの価格であれば、否認される恐れは少ないでしょう。
実際に、購入時の契約書を失くしてしまったものの、購入時のチラシがあったのでそれを利用して確定申告を行ったというケースもあります。
このときは税務署から問い合わせが来ることもなく無事に完了したそうです。
ハウス 確定申告を税務署に提出して、受け取ってもらえたら大丈夫ってこと？
家博士 提出するときは、どんな内容でも受け取ってくれるんだよ。
提出した後、税務署が内容をチェックして、後から問い合わせが来るんだ。
ハウス どれくらい後なの？
家博士 数ヶ月後だったり1年後だったり、色々だね。
ただ時効があるよ。
5年で時効になる
確定申告の期限（翌年3月中旬）までに申告した場合、5年で時効になり、それ以降は税金を請求されません
ただし脱税など虚偽の申告をすると、時効は7年に延びてしまいます。
一般的には数ヶ月から1年以内には問い合わせがあるでしょう。
対策2. 市街地価格指数を利用する
税金で使える対策の2つ目は市街地価格指数を利用する方法です。
市街地価格指数を利用した場合の計算方法は次の通り。
税務署に否認される恐れもある
ただし市街地価格指数から取得費を計算する方法は、税務署に否認される恐れもあります。
なぜなら、実際の取得費よりもはるかに高い取得費となる場合があるため。
取得費が高くなると、本来なら支払う税金まで、支払わずに済んでしまいます。
特に東京23区内など、高度経済成長期に地価がかなり上昇したエリアでは、取得費が高くなりがちです。
家博士 東京都限定の市街地価格指数が公表され始めたのは昭和60年。
それ以前に取得した土地は、全国版もしくは六大都市版の市街地価格指数を利用するしかないんだ
市街地価格指数を利用する場合は、個人で判断するより、不動産に詳しい税理士に相談した方が安心です。
税理士の心当たりがなければ、こちらのような税理士紹介サービスもあります。
まとめ
以上、「購入時の売買契約書を紛失！で注意すべき2つのポイントと対策まとめ」として、説明してきました。
購入時の売買契約書を紛失した場合の2つの注意点はこちら。
また売買契約書を再取得する2つの方法はこちら。
- 再発行してもらう。
- コピーをもらう。
税金なら代替え書類や市街地価格指数で代用できる可能性もあります。
もしこれから家を売却するなら、大切なポイントをもう一つ紹介します。
それは不動産会社選び。
実は家の売却が成功するかは、不動産会社で8割が決まるといわれます。
信頼できる不動産会社が見つかれば、例えば書類を紛失するようなトラブルにもしっかり対応してもらえます。
ハウス 信頼できる不動産会社って、どうやって探せば良いの？
家博士 エリアで実績が豊富な不動産会社3〜6社に、無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いよ。
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購入時の売買契約書の紛失が無事解決することを、心よりお祈りしております！
