売買契約イメージ
「家を売るけど、購入時の売買契約書が無い…」

家の売却で、購入時の売買契約書が見つからずお困りでしょうか?

購入時の売買契約書が無いと、どんなことに注意すれば良いのか? 解決策は?

そんなあなたに必要な情報を、分かりやすく解説します。

この記事では、家の売却で購入時の売買契約書を紛失した場合に、注意すべき2つのポイント、契約書を再取得する方法をまとめました。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

都市部なら、大手トップ3社(三井・住友・東急)に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue」を使うと、まとめて査定を依頼できます。

地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループが運営する一括査定サイト「HOME4U」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。

信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。

購入時の売買契約書紛失での2つの注意点

購入時の売買契約書を紛失した場合の注意点は次の2つ。

それぞれ詳しく解説します。

注意点1. 税金が高額になる恐れがある

購入時の売買契約書を紛失すると、税金が高額になる恐れがあります。

なぜなら、家の取得費が「売却価格の5%」と極端に安くなってしまうため。

取得費が安くなることで、利益(譲渡所得)が実際より多くなり、税金が高額になるのです。

ハウスくんハウスくん

取得費? どういうこと?


家博士家博士

順番に一つずつ解説しよう。
まず家を売って利益があると、税金がかかることからだね。

利益(譲渡所得)には税金がかかる

家を売却すると、利益(譲渡所得)には、税金(所得税・住民税)がかかります。
(税金用語では、利益のことを譲渡所得じょうとしょとくといいます。)

譲渡所得の税率は家の所有期間によって違い、売却した年の1月1日時点の所有期間によって約20%〜40%。

詳しくはこちらです。

【譲渡所得の税率】
所有期間短期譲渡所得
(1月1日で5年以下)
長期譲渡所得
(1月1日で5年超)
長期の軽減税率特例
(1月1日で10年超で特例を選択する場合)
税率
(所得税)
30.63%15.315%6千万円以下分:10.21%
6千万円超分:15.315%
税率
(住民税)
9.0%5.0%6千万円以下分:4.0%
6千万円超分:5.0%
税率
(合計)
39.63%20.315%6千万円以下分:14.21%
6千万円超分:20.315%

ハウスくんハウスくん

利益の4割も税金で取られちゃうんだ!


家博士家博士

所有期間が5年未満なら4割だね。
次に譲渡所得を解説するよ

譲渡所得のイメージ

譲渡所得のイメージはこちらです。


取得費が売却価格(譲渡価格)の5%になると、譲渡所得が極端に大きくなることが分かります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法はこちら。

譲渡所得 = 譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用

譲渡価格とは売却価格のこと。

売却価格から、取得費や譲渡費用などのいわゆる「経費」を引いたものが、譲渡所得となります。

譲渡所得と所得税の計算について、詳しくはこちらで解説しています。

取得費とは

取得費とは、売却する不動産を取得(購入)した時にかかった費用のこと。

次の式で求められます。

取得費 = 購入代金 − 減価償却費

減価償却費 = 購入代金(建物のみ)× 0.9 × 償却率 × 経過年数

ハウスくんハウスくん

取得費といっても、買ったときの金額ではないんだね

家博士家博士

建物は古くなって安くなっていくから、買ったときの金額から減価償却費を引くんだよ

なお、償却率は建物の構造によって変わり、新築の場合、償却率は木造0.031、鉄筋コンクリート造0.015です。

中古住宅の場合、減価償却はかなり難解なので、こちらの記事で詳しく解説しています。

購入時の契約書は、その不動産の購入金額を証明する書類として、税務署へ確定申告する時に必要です。

しかし契約書を紛失してしまった場合は、取得費を証明できないため、取得費は「売却価格の5%」になってしまうのです

例)取得費4,000万円の土地を5,000万円で売却した場合(譲渡費用は150万円とする)

取得費が分かっている場合の譲渡所得:
5,000万円-(4,000万円+150万円)=850万円

取得費が不明の場合の譲渡所得:
5,000万円-(5,000万円×5%+150万円)=4,600万円

たとえ4,000万円で取得した土地であっても、売却価格の5%だとわずか250万円で購入したことに!

そのため利益が非常に大きくなってしまうのです。

しかし税金の特例を利用できれば非課税の場合も多い

売買契約書を紛失しても、税金の特例で非課税にできる場合もあります。

不動産の売却には、次のような税金の特例があります。

3,000万円の特別控除の特例

もっとも多くの人が使える特例がこれ。
マイホームを売ったとき、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

収用等により土地建物を売ったときの特例

公共事業のために土地建物を売った場合、収用などの課税の特例が受けられるものです。

この特例には「1.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」と、「2.譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例」の2つがあり、どちらか1つの特例が受けられます。

【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例

平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除

平成21年中に取得した土地を平成27年以降に、平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

ハウスくんハウスくん

特例を利用しても課税されるなら、どうすれば良いの?


家博士家博士

契約書の代わりに、取得費が分かる書類を揃える方法があるよ

対策1. 代替えの書類をなるべく多く揃える

代替えの書類として利用できそうなものとしては、次のようなものがあります。

紛失した契約書の代替え書類

  1. 領収書
  2. 仲介業者の計算明細書
  3. 購入時のチラシや見積書
  4. 住宅ローン控除のための確定申告書
  5. 通帳の振込記録
  6. 抵当権設定登記の債権額
  7. 住宅ローンの返済予定表

実際に、購入時の契約書を失くしてしまったものの、購入時のチラシがあったのでそれを利用して確定申告を行ったというケースもあります。

このときは税務署から問い合わせが来ることもなく無事に完了したそうです。

なお、認められるかどうかの判断はあくまでも税務署次第。

代替え書類を準備すれば100%認められるという保証はありませんが、相場通りの価格なら否認される恐れは少ないでしょう。

ほかにも不動産会社から購入した土地であれば、購入時に不動産会社が作成した「土地台帳」を利用できることがあります。

不動産会社に依頼すれば、土地台帳をもらえます。

ハウスくんハウスくん

確定申告を税務署に提出して、受け取ってもらえたら大丈夫ってこと?


家博士家博士

実は提出するときは、どんなに間違った内容でも受け取ってくれるんだよ。
提出した後、税務署が内容をチェックして、後から問い合わせが来るんだ。


ハウスくんハウスくん

どれくらい後なの?


家博士家博士

数ヶ月後だったり1年後だったり、色々だね。
ただ期限内に申告した場合は、3年で時効になる。
脱税など虚偽の申告では7年まで時効が延びるんだ。

対策2. 市街地価格指数を利用する

代替え書類が一切無い場合は、市街地価格指数を利用する方法もあります。

市街地価格指数とは
日本不動産研究所が年に2回発表しているもの。
全国主要198都市で選定された土地(宅地)の調査地点について、不動産鑑定士が価格調査を行い、それを指数化したものになります。

市街地価格指数を利用した場合の計算方法は次の通り。

取得費 = 譲渡価格 ×(購入時の指数 ÷ 売却時の指数)

ただし、市街地価格指数から取得費を計算する場合には注意点も。

それは、実際の取得費よりもはるかに高い取得費となる場合がある点です。

取得費が高くなると利益が少なくなり、「本来なら支払う税金まで、支払わずに済んでしまう」可能性があるのです。

特に東京23区内など、高度経済成長期などに地価がかなり上昇したエリアでは、取得費が高くなる傾向。

もし税務署が適切ではないと判断すれば、申告自体が認められない恐れがあります。

家博士家博士

東京都限定の市街地価格指数が公表され始めたのは昭和60年。それ以前に取得した土地については、全国版もしくは六大都市版の市街地価格指数を利用するしかないんだ

東京都区内などは全国的に見ても地価は高いエリア。

市街地価格指数も、全国版や六大都市版より大きい数値になると想像できます。

そのため、適切に利用しないと実際の取得費と大きくかけ離れた数字となり、場合によっては税務署に否認される恐れもあるのです。

市街地価格指数を利用する場合は計算結果をそのまま利用するのではなく、地価公示等による計算などと併せて「適切な価格かどうか」を検証する方が良いでしょう。

また個人で判断するより、不動産に詳しい税理士に相談した方が安心です。

税理士の心当たりがなければ、こちらのような税理士紹介サービスもあります。

税理士を探してみるならこちら
税理士ドットコム

注意点2. 瑕疵(かし)担保責任や説明責任を問われる恐れがある

契約書紛失による注意点の2つ目は、瑕疵(かし)担保責任や説明責任を問われる恐れがあるということ。

なぜなら購入時の売買契約書や重要事項説明にあった内容を、売却時に記載しないと、買主とトラブルになる恐れがあるため。

特に中古住宅を購入した場合に要注意です。

ちなみに2020年4月の民法改正で名前が変わり、正式には『瑕疵→契約不適合』になりました。

瑕疵(かし)・契約不適合とは
瑕疵・契約不適合とは、本来あるべき機能・品質・性能を満足しない欠陥や故障のこと。
例えば家では、雨漏りや構造的な欠陥、シロアリ被害など。
一般的に、売買完了後3ヶ月までに建物に瑕疵が見つかった場合、売主の負担で補修し、これを瑕疵担保責任という。

具体的には、例えば「地中に浄化槽が残置されている」「境界について隣地との覚書がある」といったこと。

通常は売買後3ヶ月程度の瑕疵担保責任期間を設定しますが、売り主が故意に隠した場合は『説明責任』を問われ、瑕疵担保期間を過ぎても責任を問われることに。

契約書の紛失により、内容を売却時に伝え忘れた場合も、売り主の説明責任を問われてしまうのです。

もちろん不動産会社も現地調査・書類調査はしてくれますが、限界があります。

ハウスくんハウスくん

購入時の契約書や重要事項説明が残っていれば、記載漏れが防げるんだね

瑕疵については、こちらで詳しく解説しています、

ハウスくんハウスくん

売買契約書は大切なんだね。
無くしてしまった契約書をなんとかもう一度手に入れる方法はないの?


家博士家博士

売買契約書を再取得する方法は2つあるよ。

売買契約書を再取得する2つの方法

チェックポイントイメージ
紛失した購入時の売買契約書を再取得する方法として、再発行とコピーの2つ方法があります。

方法1. 再発行してもらう

売買契約書を再発行するためには、買主と仲介業者に、もう一度署名・捺印をしてもらう必要があります。

新築マンションや新築建売住宅は、販売会社に再発行を依頼すれば良いでしょう。

ただし、販売会社が倒産していれば再発行は難しくなります。

なお、再発行した売買契約書には、収入印紙を貼らなければなりません。

【参考】国税庁・No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書

方法2. コピーをもらう

2つ目は購入ときの不動産会社や売主に連絡し、売買契約書のコピーをもらう方法。

中古で家を購入した場合は、まず仲介してもらった不動産会社に聞いてみると良いでしょう。

不動産会社には売買契約書を保管する義務があるため、最低でも5年間は契約書が保管されています。

なお売買契約書のコピーは、原本のコピーなので収入印紙を貼る必要ありません。

まとめ

大手不動産会社イメージ
以上、「購入時の売買契約書を紛失!で注意すべき2つのポイントと対策まとめ」として、説明してきました。

購入時の売買契約書を紛失した場合の注意点は、

の2つ。

売買契約書を再取得する方法は、

  1. 再発行してもらう
  2. コピーをもらう

の2つです。

もしこれから家を売却するなら、大切なポイントをもう一つ紹介します。

それは不動産会社選び。

実は家の売却が成功するかは、不動産会社で8割が決まるといわれます。

信頼できる不動産会社が見つかれば、例えば書類を紛失するようなトラブルにもしっかり対応してもらえます。

ハウスくんハウスくん

信頼できる不動産会社って、どうやって探せば良いの?


家博士家博士

エリアで実績が豊富な不動産会社3〜6社に、無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いよ。

不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

購入時の売買契約書の紛失が無事解決することを、心よりお祈りしております!