公簿売買vs実測売買
「公簿売買と実測売買、どちらが良いの? 何が違うの?」

土地の売却で、公簿売買と実測売買のどちらにしようかお迷いでしょうか。

公簿売買と実測売買で、どちらを選んだ方が良いのか。
それぞれのメリットと注意点、ポイントがサクッと分かり、安心して選択できれば理想的ですね。

そんなあなたのために、公簿売買と実測売買の違い、売主としてどちらを選ぶべきかを分かりやすく解説します。

またこの記事では、間違いやすい『実測と境界確定の関係』についても合わせて解説しました。

あなたの土地売却がスムーズに成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

公簿売買と実測売買の違いとは

公簿売買と実測売買の違いはこちら。

売買契約で、売買代金の元になる根拠が、

  • 『登記記録上の面積』の場合 →公簿売買
  • 『実際に測った面積』の場合 →実測売買

ハウスくんハウスくん

どっちでも良い気がするけど、登記記録と実際の面積って違うの?


家博士家博士

違うことが多いんだ。
特に都市部では地価が高いので、価格の差が大きくなりトラブルになりやすい。

登記面積と実際の面積は違う

都市部の多くでは、明治時代に作成された「公図」が元になっていることが多く、誤差が大きくなります。

現在、公図を正確な地図へ置き換える『地籍測量』という作業が進められていますが、都市部ではまだ進捗は23%程度と進んでいません。
【参考】国土交通省・地籍調査の概要

国土交通省によると、公図と現況のズレはこちら。

分類比率
精度の高い地域
(ズレが10cm未満)
5.5%
小さなズレのある地域
(ズレが10〜30cm)
14.5%
ズレのある地域
(ズレが30cm〜1m)
27.7%
大きなズレがある地域
(ズレが1〜10m)
49.8%
極めて大きなズレがある地域
(ズレが10m以上)
2.5%

【参考】国土交通省・公図と現況のずれ

ハウスくんハウスくん

ええ! こんなにずれているの?


家博士家博士

登記面積はここまで大きく誤差はないけど、5%未満の誤差はあることが多い

公簿売買では5%未満の誤差を許容する

公簿売買では、登記記録上の地積(土地の面積のこと)を売買面積として売買代金を決定し、土地の面積は測りません。

ただし、実測面積と登記記録上の面積の差異が大きい場合(一般的に5%を超える差異)は、売買代金の一部返還が認められる判例も。

ハウスくんハウスくん

あくまでも、書類上の面積を正として扱うけど、5%超えると修正することもあるってこと?

家博士家博士

最悪の場合は、引き渡し後に売買金額の減額を請求されて、代金を一部返還しないといけない恐れもあるんだ。

実測売買は測量のタイミングで2種類

実測売買は実際に面積を測り、その結果をもとに売買代金を決定するものです。

実測売買には、測量のタイミングによって「精算あり」と「精算なし」の2種類があります。

『精算なし』は契約前に実測

『精算なし』は、契約締結までに実測を行い、その実測面積によって取引を行う方法。

契約締結時点で実測面積が判明しているので、その後の精算はありません。

『精算あり』は契約後、引き渡し前に実測

『精算あり』は残代金の決算までに実測を行うもの。

単位面積あたりの代金額を確定し、契約時は登記記録上の地積で契約します。

その後、残代金の決算までに実測を行い、その結果に基づいて売買代金を確定、精算する方法です。

ハウスくんハウスくん

なんでわざわざ精算ありにするの?
契約の前に測量した方がスッキリするのに。


家博士家博士

測量が契約までに終わらないことも多いからだよ。
面積を測量するだけだと数日だけど、お隣との境界確定が必要だったりすると1ヶ月以上かかるケースもあるからね。

売主として、公簿売買と実測売買はどちらが良い?

売主としては、公簿売買と実測売買どちらの方法で売る方が良いのでしょうか。

正解は、『基本的に実測売買だが、条件次第で公簿売買もあり』です。

基本的には、実測売買の方が良い

基本的に、実測売買の方がトラブルになりにくいため、実測売買を選んだほうが安全です。

特に次の場合は、実測売買が良いでしょう。

  • すでに境界確定図があり、実測面積も分かっている場合
    →測量費用もかからないため、実測売買が良いでしょう。
     (ただし登記面積とほぼ同じ場合は公簿売買とすることも可。)
  • 境界が怪しい、登記面積が怪しい場合
    →実面積大きい場合は売主が損、5%以上小さい場合は買主から後日精算を要求される恐れがあるため、実測売買が良いでしょう

公簿売買でも良いケースもある

公簿面積と実測面積の差異が明らかに少ない土地では、公簿売買でも良いでしょう。

実際の面積が分かる図面(法務局にある地積測量図や、建築時の現況測量図)があり、差異が明らかに少ない場合です。

確定測量には費用がかかるため、売主も買主も公簿売買で了解すれば、公簿売買にすることで、お互いの費用を節約できます。

山林などは公簿売買が一般的

また山林や原野、田畑などは、公簿売買が一般的です。

なぜなら、土地の売買代金に比べて、測量費用が高額になってしまうため。

こうした土地でも公簿面積と実測面積が違うことはありますが、土地単価が安いためあまり問題になりません。

逆に面積が広い分、実測すると非常に高額な費用がかかります。

そのため、公簿売買の方が向いているのです。

公簿売買で要注意の分割元の地番

公簿売買で問題になりやすいのは、『分割した元の地番の土地』。

分割した元の地番の土地は、登記記録上の面積と実測の面積の誤差が極端に大きくなる恐れがあります。

家博士家博士

元の地番の面積を「元の大きな土地の面積–分筆した土地の面積の合計」で出すと、誤差が大きくなる

例):
公簿面積1500m2(実際には14502)の土地を10区画に分筆した場合

公簿面積で計算すると1区画あたり150m2
→150m2の区画を9区画作る
→残った1区画(元の地番の土地)も計算上では150m2になる

しかし実際は1450㎡しかないため、残った1区画の面積は
1450m2–150m2×9区画=100m2
になってしまう

こうしたケースでは、誤差が極端に大きくなる恐れもあるので、公簿売買は避けたほうが良いでしょう。

実測売買の境界確定はどこまで? 費用負担は?

実測売買のときは、官民境界・民民境界の全ての境界確定が基本ですが、売主・買主の双方が合意すれば、官民境界を省略することもあります。

官民境界とは
役所が所有している道路や水路などの官有地と、民間が所有している民有地との境界のこと。
民民境界とは
民有地の境界のことを言います。

測量費用の負担は話し合い次第ですが、実質は売主が負担するケースが多いでしょう。

通常は売主が測量会社へ支払い、売買代金に含むと考えます。

今の売買代金に、測量費用を上乗せできるかどうかは、あくまでも話し合い次第です。

境界確定と測量については、こちらで詳しく解説しています。

公簿売買で知っておきたい注意点

注意点1. 境界の明示・確定は別に求められることが多い

公簿売買であっても、境界の明示・確定は別に求められることが一般的。

この場合、境界の明示・確定のために測量が必要になります。

ハウスくんハウスくん

測量って、面積を出すためだけにやるわけではないんだね

家博士家博士

そう。境界をハッキリさせるためにも必要だから、その点は注意しておこう

注意点2. 実測との差異が大きいと地積更正する場合も

また、公簿と実測との誤差が大きいと金融機関が担保評価してくれず、住宅ローンの審査に通りにくくなる可能性も。

この場合は、住宅ローンを借りるために地積更正(登記記録上の面積を実測面積に修正すること)が必要になります。

地積更正にかかる費用は買主が負担します。

まとめ

いかがでしょうか?

登記の面積は、多くの場合誤差を含んでいます。

トラブルを避けるためには、時間や費用がかかっても実測販売の方が安心。

ただし、境界確定図や面積が推定できるような書類があり、登記面積との差が少なければ、公簿売買も可。

また山林や原野など面積が広く、売買価格に対して測量費用が高額になる場合は、公簿売買が向いています。

公簿売買の場合でも境界確定を求められることが多く、この場合は測量や隣地との確認が必要。

住宅ローンの関係で地積更正が必要になれば、その費用は買主負担になります。

実際には、不動産会社に資料を渡せば、どちらが良いかアドバイスしてくれます。

不動産の売却では、不動産会社選びで成否の8割が決まるといわれます。

優秀で信頼できる不動産会社を見つけることに時間と労力をかけましょう。

具体的には、次の手順が良いでしょう。

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
  3. 最も信頼できそうな不動産会社を選ぶ

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

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あなたの土地売却が成功することを、心よりお祈りしております!