土地を売るなら公簿売買それとも実測売買？ 分かりにくい境界確定との関係とは

「公簿売買と実測売買、どちらが良いの？ 何が違うの？」

土地の売却で、公簿売買と実測売買のどちらにしようかお迷いでしょうか。

公簿売買と実測売買で、どちらを選んだ方が良いのか。
それぞれのメリットと注意点、ポイントがサクッと分かり、安心して選択できれば理想的ですね。

そんなあなたのために、公簿売買と実測売買の違い、売主としてどちらを選ぶべきかを分かりやすく解説します。

またこの記事では、間違いやすい『実測と境界確定の関係』についても合わせて解説しました。

あなたの土地売却がスムーズに成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

公簿売買と実測売買の違いとは

公簿売買と実測売買の違いはこちら。

売買契約で、売買代金の元になる根拠が、

• 『登記記録上の面積』の場合　→公簿売買
• 『実際に測った面積』の場合　→実測売買

ハウスくん

どっちでも良い気がするけど、登記記録と実際の面積って違うの？

家博士

違うことが多いんだ。
特に都市部では地価が高いので、価格の差が大きくなりトラブルになりやすい。

登記面積と実際の面積は違う

都市部の多くでは、明治時代に作成された「公図」が元になっていることが多く、誤差が大きくなります。

現在、公図を正確な地図へ置き換える『地籍測量』という作業が進められていますが、都市部ではまだ進捗は23％程度と進んでいません。
【参考】国土交通省・地籍調査の概要

国土交通省によると、公図と現況のズレはこちら。

【参考】国土交通省・公図と現況のずれ

ハウスくん

ええ！　こんなにずれているの？

家博士

登記面積はここまで大きく誤差はないけど、5％未満の誤差はあることが多い

公簿売買では5％未満の誤差を許容する

公簿売買では、登記記録上の地積（土地の面積のこと）を売買面積として売買代金を決定し、土地の面積は測りません。

ただし、実測面積と登記記録上の面積の差異が大きい場合（一般的に5％を超える差異）は、売買代金の一部返還が認められる判例も。

ハウスくん

あくまでも、書類上の面積を正として扱うけど、5％超えると修正することもあるってこと？

家博士

最悪の場合は、引き渡し後に売買金額の減額を請求されて、代金を一部返還しないといけない恐れもあるんだ。

実測売買は測量のタイミングで2種類

実測売買は実際に面積を測り、その結果をもとに売買代金を決定するものです。

実測売買には、測量のタイミングによって「精算あり」と「精算なし」の2種類があります。

『精算なし』は契約前に実測

『精算なし』は、契約締結までに実測を行い、その実測面積によって取引を行う方法。

契約締結時点で実測面積が判明しているので、その後の精算はありません。

『精算あり』は契約後、引き渡し前に実測

『精算あり』は残代金の決算までに実測を行うもの。

単位面積あたりの代金額を確定し、契約時は登記記録上の地積で契約します。

その後、残代金の決算までに実測を行い、その結果に基づいて売買代金を確定、精算する方法です。

ハウスくん

なんでわざわざ精算ありにするの？
契約の前に測量した方がスッキリするのに。

家博士

測量が契約までに終わらないことも多いからだよ。
面積を測量するだけだと数日だけど、お隣との境界確定が必要だったりすると1ヶ月以上かかるケースもあるからね。

売主として、公簿売買と実測売買はどちらが良い？

売主としては、公簿売買と実測売買どちらの方法で売る方が良いのでしょうか。

正解は、『基本的に実測売買だが、条件次第で公簿売買もあり』です。

基本的には、実測売買の方が良い

基本的に、実測売買の方がトラブルになりにくいため、実測売買を選んだほうが安全です。

特に次の場合は、実測売買が良いでしょう。

• すでに境界確定図があり、実測面積も分かっている場合
  →測量費用もかからないため、実測売買が良いでしょう。
  　（ただし登記面積とほぼ同じ場合は公簿売買とすることも可。）
• 境界が怪しい、登記面積が怪しい場合
  →実面積大きい場合は売主が損、5％以上小さい場合は買主から後日精算を要求される恐れがあるため、実測売買が良いでしょう

公簿売買でも良いケースもある

公簿面積と実測面積の差異が明らかに少ない土地では、公簿売買でも良いでしょう。

実際の面積が分かる図面（法務局にある地積測量図や、建築時の現況測量図）があり、差異が明らかに少ない場合です。

確定測量には費用がかかるため、売主も買主も公簿売買で了解すれば、公簿売買にすることで、お互いの費用を節約できます。

山林などは公簿売買が一般的

また山林や原野、田畑などは、公簿売買が一般的です。

なぜなら、土地の売買代金に比べて、測量費用が高額になってしまうため。

こうした土地でも公簿面積と実測面積が違うことはありますが、土地単価が安いためあまり問題になりません。

逆に面積が広い分、実測すると非常に高額な費用がかかります。

そのため、公簿売買の方が向いているのです。

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公簿売買で要注意の分割元の地番

公簿売買で問題になりやすいのは、『分割した元の地番の土地』。

分割した元の地番の土地は、登記記録上の面積と実測の面積の誤差が極端に大きくなる恐れがあります。

家博士

元の地番の面積を「元の大きな土地の面積–分筆した土地の面積の合計」で出すと、誤差が大きくなる

こうしたケースでは、誤差が極端に大きくなる恐れもあるので、公簿売買は避けたほうが良いでしょう。

実測売買の境界確定はどこまで？ 費用負担は？

実測売買のときは、官民境界・民民境界の全ての境界確定が基本ですが、売主・買主の双方が合意すれば、官民境界を省略することもあります。

測量費用の負担は話し合い次第ですが、実質は売主が負担するケースが多いでしょう。

通常は売主が測量会社へ支払い、売買代金に含むと考えます。

今の売買代金に、測量費用を上乗せできるかどうかは、あくまでも話し合い次第です。

境界確定と測量については、こちらで詳しく解説しています。

土地・一戸建て売却に必要な測量の費用、どこまでするのかの判断基準とは

土地や戸建住宅の売買に必要になる測量。初心者でも分かりやすく、具体的な内容と費用、実際はどこまでするのかをまとめました。

公簿売買で知っておきたい注意点

注意点1. 境界の明示・確定は別に求められることが多い

公簿売買であっても、境界の明示・確定は別に求められることが一般的。

この場合、境界の明示・確定のために測量が必要になります。

ハウスくん

測量って、面積を出すためだけにやるわけではないんだね

家博士

そう。境界をハッキリさせるためにも必要だから、その点は注意しておこう

注意点2. 実測との差異が大きいと地積更正する場合も

また、公簿と実測との誤差が大きいと金融機関が担保評価してくれず、住宅ローンの審査に通りにくくなる可能性も。

この場合は、住宅ローンを借りるために地積更正（登記記録上の面積を実測面積に修正すること）が必要になります。

地積更正にかかる費用は買主が負担します。

まとめ

いかがでしょうか？

登記の面積は、多くの場合誤差を含んでいます。

トラブルを避けるためには、時間や費用がかかっても実測販売の方が安心。

ただし、境界確定図や面積が推定できるような書類があり、登記面積との差が少なければ、公簿売買も可。

また山林や原野など面積が広く、売買価格に対して測量費用が高額になる場合は、公簿売買が向いています。

公簿売買の場合でも境界確定を求められることが多く、この場合は測量や隣地との確認が必要。

住宅ローンの関係で地積更正が必要になれば、その費用は買主負担になります。

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具体的には、次の手順が良いでしょう。

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