「シックハウスで家を売ると瑕疵（契約不適合）になるの？」
シックハウスで家の売却にお悩みですね。
確かにシックハウスは、まだ良く分かっていないことが多く、症状も個人差が大きいため、判断が難しい問題です。
この記事では、家の売却でシックハウスが瑕疵（契約不適合）になるのか、判断のポイントをまとめました。
またシックハウス症候群について、詳しい知識もまとめています。
あなたの家の問題が解決し、売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
シックハウスは売却で瑕疵（契約不適合）になるか
判断は難しいのが現実
シックハウスが売却で瑕疵（契約不適合）になるか、判断は難しいのが現実です。
なぜならシックハウス症候群は、まだ分からない事が多いため。
本来あるべき機能・品質・性能を満足しない欠陥や故障のこと。具体的には、雨漏りや構造的な欠陥、シロアリ被害などがある。
2020年4月の民法改正で正式名称が変わり、瑕疵→契約不適合になった。
シックハウス症候群はまだ分からないことが多い
シックハウス症候群について、実はまだ多くが分かっていません。
原因物質は化学物質による室内の空気汚染ですが、個人の感受性にも左右されます。
例えば花粉症になる人とならない人がいるように、シックハウス症候群も人によって症状が出たり出なかったりするもの。
化学物質として、主要ないくつかは分かっているものの、その他多くの化学物質については、グレー扱いです。
またカビやダニによっても発症するとされています。
2003年の建築基準法改正で2種類が規制された
2003年にシックハウス対策のため建築基準法が改正されました。
この改正で制限された化学物質は、建材に使われるホルムアルデヒドと、シロアリ駆除剤のクロルピリホスの2種類。
ホルムアルデヒドは、建材の使用制限（建材の使用面積を制限）や換気設備設置の義務付け、天井裏等の制限が。
一方のクロルピリホスは使用禁止となりました。
【参考】国土交通省・建築基準法に基づくシックハウス対策について
その他の材料は規制なし
建築基準法の規制は2種類だけで、ごく一部の材料に過ぎません。
厚生労働省でも化学物質の基準値を設定していますが、これも13種類だけとごく一部に限られます。
【参考】厚生労働省・生活環境におけるシックハウス対策のページ
ハウス 原因物質は色々あるんだね。
しかも同じ環境でも症状は人それぞれなのか。
家博士 そうだね。だからシックハウスが瑕疵になるか判断が難しいんだ。
判断の基準は過去の判例になるよ。
過去の判例が基準になる
判断が難しい問題は、過去の裁判の判例を元に判断するのが一般的です。
いくつか過去の判例を見てみましょう。
判例1. 不法行為等に基づく損害賠償請求が認容された事例
平成12年（2000年）に新築分譲マンションを購入した入居者が、シックハウス症候群になった事例。
（東京地裁 平成21年10月1日）
シックハウスによる健康被害を認めた初めての判決です。
シックハウスの原因となる化学物質は通常3ヶ月程度で濃度が低下すると言われています。
しかしこの物件では築後8年を経過した時点でも、化学物質濃度は当時の厚生省の指針値に近い数値が検出。
このことから、引き渡し時の濃度は指針を大きく超えていたと考えられ、瑕疵があると認められました。
【参考】シックハウス症候群により損害賠償請求が認容された事例
建築基準法の改正で変化があった
ただしこの判例建築基準法の改正前のもの。
2003年7月に施行された改正建築基準法ではシックハウスの原因となる化学物質の濃度を下げるため、建材や換気設備について規制。
こうした対策により、最近の新築ではシックハウスによる瑕疵は認められにくくなっています。
判例2. 瑕疵が認められなかった判例
新築マンション入居後に補修工事をしたところ、施工中に体調不良となりシックハウス症候群と診断。
原因となるホルムアルデヒドの床材を使っていたことが「隠れた瑕疵」にあたるとして、入居者が訴えを起こしました。
このホルムアルデヒドの床材は、マンション購入の4年後に使用禁止となったもの。
しかし、マンション完成後に使用禁止となった建材であっても、建築時点で使用が認められていれば瑕疵には当たらないと裁判所では判断されています。
- そもそも、床材は当時ごく一般的に使用されていた
- 室内濃度の測定値も、指針値をごくわずかに上回る程度であった
- 同じマンション内で同じような症状を訴える人が他にいなかった
以上のような点も、瑕疵に当たらないと判断された要因です。
これらの判例を見ると、瑕疵になるかの判断基準が、ある程度見えてきます。
瑕疵（契約不適合）の3つの判断基準
シックハウスの症状が瑕疵（契約不適合）になるかの判断基準として、次が3つあります。
- 使用材料
- 室内空気の濃度測定
- 医療機関の診断
判断基準1. 使用材料
使われている建材によって、瑕疵になるか変わります。
建材については、ホルムアルデヒドの発散速度に応じて4つの等級に区分。
等級によって使用禁止のものから、使用面積に制限があるもの、制限がないものに分けられています。
使用禁止材料を使うことはもちろん、使用面積の制限を超えていると瑕疵になります。
規制対象となる化学物質を含む製品の性状や取扱情報を記載したMSDS（製品安全データシート）も、瑕疵になるかどうかの判断基準となります。
詳しくは後で解説します。
判断基準2. 室内空気の濃度測定
室内空気にどれだけの濃度の化学物質が含まれているか、測定値も判断材料になります。
一般的に、築年数が古い物件では建材などから化学物質が発散することは考えにくいもの。
しかし家具や塗料、殺虫剤や防虫剤もシックハウスの原因になることもあります。
築年数が経過しているにもかかわらずシックハウスの症状が出る場合は、室内空気を測定してみるのも良いでしょう。
室内空気を測定してくれる機関については、次のサイトから検索できます。
【参考】室内空気中の化学物質濃度、建材・住宅の部位からの化学物質発散量の測定機関一覧
判断基準3. 医療機関の診断
専門的な医療機関の診断も判断材料です。
シックハウスの専門的な診療は、クリーンルームと呼ばれる特殊な検査室で行われます。
クリーンルームが整備されている医療機関はこちら。
（シックハウスの減少により、閉鎖されている場合もあります。）
診療の際には予約等が必要です。
ハウス 使用材料、室内測定、そして病院の診断結果か。
どれも問題ないと、シックハウスじゃないってこと？
家博士 シックハウスではないと判断される可能性が高いね。
ただし売却するなら、重要事項説明に記載した方が良いよ。
シックハウスで家を売却するなら
まずあなたが売主に責任を問えるか？
まずあなたが、買主として売主の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問えるか考えましょう。
新築物件に入居した後やリフォーム後にシックハウスの症状が出た場合、売主や施工業者の責任になるかもしれません。
ただし瑕疵になるかの判断は大変微妙で一概には言えないため、先に挙げたの判断基準と判例を参考にして下さい。
また多くの地方自治体（生活衛生担当部署や建築担当部署等）、保健所などで、シックハウス相談窓口が設けられているので、相談すると良いでしょう。
売主責任が問えないなら売却も
売主の責任が問えないなら、売却する判断も選択肢になります。
シックハウスが原因でも売主の責任を問えないケースとして、次があります。
- シックハウスの症状があるが、業者や工事には問題がない
- 室内の化学物質濃度は3ヶ月程度で大幅に低下することが多いが、それ以降も症状がおさまらない
例えば、新築マンション入居後にシックハウス症候群になっても、他の住民に症状が出ていないと、業者や工事には問題がないと判断されがち。
またリフォームでシックハウスになっても、使用材料に問題なく、業者の過去に苦情がないと、業者の責任を問うのは難しくなります。
ハウス シックハウスでも、売主の責任を追求できないことがあるんだね
家博士 症状が出る人、出ない人がいるからね。
結局、裁判をしてみないと分からないケースも多いよ。
売却では重要事項説明に明記する
シックハウスで家を売却するなら、あなたが売主として瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われる恐れがあります。
後々のトラブルを避けるためには、売却時に分かっていること・分かっていないことを重要事項説明に明記しましょう。
重要事項説明とは、売買契約に添付する家の説明書類。
例えば、室内空気測定を行っているのであれば、その結果は開示すべきです。
分かっていることは、重要事項説明にきちんと記載すれば瑕疵になりません。
分かっていることと分かっていないことをきちんと分けて開示します。
ハウス どこまで記載するか悩みそう・・・
家博士 まず不動産会社に相談すると良いよ。
ただし不動産会社にも当たり外れがあるから、複数に意見を聞いたほうが安全だね。
複数の不動産会社に意見を聞く
シックハウスは判断が難しいため、不動産会社によっては意見が違う場合もあります。
そのため複数（3社〜6社程度）の不動産会社に意見を聞いた方が良いでしょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
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実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
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【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
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シックハウス症候群について、もう少し深く知りたいあなたへ
シックハウス症候群についてもう少し深く知りたいあなたのために、さらに詳しく解説します。
家博士 シックハウス症候群は和製英語。元は1980年代に欧米で問題となった『シックビル症候群』が転じたものなんだ
ハウス 外国でも似たような健康被害が発生しているんだね
主な症状
シックハウス症候群の主な症状としては、次のようなものがあります。
- 目や喉の痛み（目がチカチカする等）や乾燥
- 頭痛
- 吐き気や嘔吐
- 全身がだるい、疲れやすい等
- 湿疹など
主な原因
シックハウス症候群の主な原因として考えられているのが室内空気汚染です。
室内の空気を汚染する原因には、次のようなものがあります。
- 建材や内装材からの化学物質放出
- 家具や日用品からの化学物質放出
- カビやダニなどのアレルゲン
- 石油ストーブやガスストーブからの一酸化炭素、二酸化炭素、窒素酸化物放出
- タバコの煙
このようにシックハウス症候群の原因は建物に起因するものだけではありませんが、今回は建物に限って基準や対策などを見ていきます。
【参考】厚生労働省・生活環境におけるシックハウス対策のページ
シックハウス症候群防止のための基準
2003年建築基準法改正
この改正では、原因物質となるホルムアルデヒドとクロルピリホスについての基準が定められました。
- 建築材料をホルムアルデヒドの発散速度によって区分し、使用を制限
- 換気設備設置の義務付け
- 天井裏等の建材の制限
- クロルピリホス（防腐剤）使用建材の制限
【参考】国土交通省・建築基準法に基づくシックハウス対策について
対策建材
ホルムアルデヒドの発散速度によって、建材は4つの等級に分けられています。
どの等級なのかを明示することになっており、等級によって使用制限があります。
- 規制対象外建材（F☆☆☆☆）：無制限に使用可能
- 第3種ホルムアルデヒド発散建築材料（F☆☆☆）：床面積の２倍まで使用可能
- 第2種ホルムアルデヒド発散建築材料（F☆☆）：床面積の0.3倍まで使用可能
- 第1種ホルムアルデヒド発散建築材料（旧E2、Fc2又は表示なし）：内装材への使用は不可
上記はあくまでも基準で、実際には住宅の換気量に応じて使用可能面積を調節。
現在の新築住宅では、F☆☆☆☆規格の建材が多くなっています。
一般的な対策
シックハウスを防ぐための一般的な対策には、次のようなものがあります。
- 建材の取り替え
- 換気設備の設置（増設）
- 放散化学物質の吸着
これには空気清浄機の利用や、活性炭、光触媒の利用などが挙げられます。
ホルムアルデヒドなどVOC（揮発性有機化合物）の除去にも期待できますが、併せて部屋の換気をするとさらに効果的です。 - 放散化学物質の封鎖
セラミック等を使って、化学物質を封鎖する方法が挙げられます。
これらの対策をとっても効果がない場合は、家の住み替えを検討する場合もあります。
まとめ
シックハウス症候群は、まだ分からないことが多い病気です。
2003年の建築基準法の改正により症例は減っていますが、人によってはまだ発症する恐れがあります。
ただし売主の責任を問えるかは判断が難しいのが現実です。
今の家に問題があるなら、とりあえず賃貸住宅へ移るなどの方法も含めて、検討してみてはいかがでしょうか。
売却を検討しているなら、複数の不動産会社に相談して、意見を聴き比べましょう。
あなた、そしてご家族の健康回復をお祈りしております。
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
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