シックハウス症候群とは、壁紙や塗料などの建材に含まれる化学物質などが原因で、頭痛や目の痛みの様な健康被害がおきるもの。
2003年の建築基準法の改正により、シックハウス症候群は減りましたが、まだ今も苦しんでいる方は数多くいます。
シックハウス症候群には個人差があり、まだ分からないことも多いため、解決は簡単ではありません。
そのため、シックハウス症候群を完全に解決しようと、家を住み替える人も多くいます。
では、そんな家・リフォームに対して、売り主やリフォーム業者の責任を追求することはできないのでしょうか？
また家の売却を考える場合、シックハウスは瑕疵にならないのでしょうか？。
シックハウスと瑕疵について、判断のポイントをまとめました。
この記事のもくじ
シックハウスで家の売却を考えるケース
シックハウスが原因で家の売却を考えるケースとしては、次のようなものが挙げられます。
- シックハウスの症状があるが、業者や工事には問題がないケース
- 室内の化学物質濃度は3ヶ月程度で大幅に低下することが多いが、それ以降も症状がおさまらない場合
例えば、新築マンション入居後にシックハウス症候群になってしまったとします。
しかし、他の住民はこうした症状が出ていないとなれば、業者や工事には問題がないと考えられます。
また、リフォームがきっかけでシックハウスになることも。
しかし、リフォームを依頼した業者は過去にそのような苦情がなかったような場合も、業者に問題があったとは考えにくいでしょう。
ハウスくんシックハウスって、必ずしも業者や工事に問題があるわけではないんだね
家博士そう。症状が出る人もいれば出ない人もいるから、マンションなどでは他に症状が出る人がいなければ業者などに問題があるとは言えないんだ
この様な場合、まずあなたが、買い主として瑕疵保証を求めることができるのか、考えましょう。
あなたが売主に瑕疵保証を求められるか？
新築物件に入居した後やリフォーム後にシックハウスの症状が出た場合、施工業者などに瑕疵を求めることはできるのでしょうか？
瑕疵になるかの判断は、大変微妙で一概には言えないため、過去の裁判の判例を参考にするしかありません。
家博士実は、新築物件ではシックハウスであることが瑕疵と認められた判例もあるんだよ
新築物件におけるシックハウスによる瑕疵の判例
判例1. シックハウスを理由としたマンションの売買契約の解除（2002年）
新築マンションを購入したもののシックハウスにより入居できないとして、契約解除と損害賠償を求めて訴えを起こしたもの。
引き渡し時における室内の化学物質濃度は、厚生省（当時）の指針値を相当程度超える水準にあったと考えられたため、裁判においても瑕疵があったと認められています。
判例2. 新築マンション入居後にシックハウス症候群となり損害賠償を請求（2000年）
新築マンション入居後にシックハウス症候群となり、その後症状がさらに悪化して化学物質過敏症になったマンション購入者が、業者に対して損害賠償を求めて訴えを起こしたもの。
シックハウスの原因となる化学物質は通常3ヶ月程度で濃度が低下すると言われています。
しかしこの物件では築後8年を経過した時点でも、化学物質濃度は当時の厚生省の指針値に近い数値が検出されていたとのこと。
このことから、引き渡し時の濃度は指針を大きく超えていたと考えられ、瑕疵があると認められました。
ただし、この2件はいずれも建築基準法の改正前のもの。
2003年7月に施行された改正建築基準法ではシックハウスの原因となる化学物質の濃度を下げるため、建材や換気設備について規制されたのです。
こうした対策により、最近の新築ではシックハウスによる瑕疵は考えにくくなっています。
瑕疵が認められなかった例
一方で、瑕疵が認められなかった判例もあります。
判例4. 新築マンション入居後に補修工事で発症
新築マンション入居後に補修工事をしたところ、施工中に体調不良となりシックハウス症候群と診断。
原因となるホルムアルデヒドの床材を使っていたことが「隠れた瑕疵」にあたるとして、入居者が訴えを起こしました。
このホルムアルデヒドの床材は、マンション購入の4年後に使用禁止となったもの。
しかし、マンション完成後に使用禁止となった建材であっても、建築時点で使用が認められていれば瑕疵には当たらないと裁判所では判断されています。
- そもそも、床材は当時ごく一般的に使用されていた
- 室内濃度の測定値も、指針値をごくわずかに上回る程度であった
- 同じマンション内で同じような症状を訴える人が他にいなかった
以上のような点も、瑕疵に当たらないと判断された要因です。
これらの判例を見ると、瑕疵になるかの判断基準が、ある程度見えてきます。
瑕疵になるかの判断基準
シックハウスの症状が瑕疵になるかの判断基準としては、次のようなものがあります。
- 使用材料
- 室内空気の濃度測定
- 医療機関の診断
1. 使用材料
使われている建材によって、瑕疵になるかどうかも変わります。
建材については、ホルムアルデヒドの発散速度に応じて4つの等級に区分。
等級によって使用禁止のものから、使用面積に制限があるもの、制限がないものに分けられています。
使用禁止のものを使うことはもちろん、使用面積の制限を超えている場合などは瑕疵と認められる可能性大。
規制対象となる化学物質を含む製品の性状や取扱情報を記載したMSDS（製品安全データシート）も、瑕疵になるかどうかの判断基準となります。
詳しくは後で解説します。
2. 室内空気の濃度測定
室内空気にどれだけの濃度の化学物質が含まれているか、測定することも判断材料になります。
一般的に、築年数が古い物件では建材などから化学物質が発散することは考えにくいもの。
しかし、家具や塗料、殺虫剤や防虫剤もシックハウスの原因になることもあります。
築年数が経過しているにもかかわらずシックハウスの症状が出る場合は、室内空気を測定してみるのも良いでしょう。
室内空気を測定してくれる機関については、次のサイトから検索できます。
【参考】室内空気中の化学物質濃度、建材・住宅の部位からの化学物質発散量の測定機関一覧
3. 医療機関の診断
シックハウスの専門的な診療は、クリーンルームと呼ばれる特殊な検査室で行われます。
クリーンルームが整備されている医療機関はこちら。
（シックハウスの減少により、閉鎖されている場合もあります。）
診療の際には予約等が必要です。
以上3つの判断基準を挙げましたが、材料が適切で濃度が許容値以下なら、裁判や調停は難しいでしょう。
シックハウス症候群はまだ分からないことも多い
シックハウス症候群という言葉を聞くようになって久しいですが、実はまだ分からないことがたくさんあります。
原因物質も化学物質による室内の空気汚染のほか、カビやダニなどのアレルゲンや化学物質の感受性にも左右されると言われているのです。
そうした中で、シックハウス対策のために建築基準法が改正されたのが2003年。
この時に制限されたのは、建材にも使われるホルムアルデヒドと、シロアリ駆除剤のクロルピリホスと呼ばれる2種類の化学物質でした。
ホルムアルデヒドについては建材の使用制限（建材の使用面積を制限）や換気設備設置の義務付け、天井裏等の制限が。
一方のクロルピリホスは使用禁止となりました。
ただ、言い換えるとこの2種類だけの制限であり、ごく一部の材料に過ぎないことがわかります。
【参考】国土交通省・建築基準法に基づくシックハウス対策について
また、厚生労働省では化学物質の基準値を設定していますが、これも13種類だけとごく一部。
【参考】厚生労働省・生活環境におけるシックハウス対策のページ
シックハウス自体も、例えば花粉症になる人とならない人がいるように、人によって症状が出たり出なかったりするものなのです。
ハウスくん同じ環境にいても症状は人それぞれなんだね
家博士そう。だから、シックハウスが瑕疵になるかどうかは判断が難しいところなんだ
あなたが売却するときは瑕疵になるか？
逆に、あなたが家を売却する立場になったらどうでしょうか。
もし「瑕疵に当たる」と判断されてしまっては、瑕疵担保責任を問われる可能性もあります。
後々トラブルになることを避けるためには、売却時に分かっていること・分かっていないことを重要事項説明に明記しておきましょう。
重要事項説明とは、売買契約に添付する家の説明書類。
例えば、室内空気測定を行っているのであれば、その結果は隠さず開示すべき項目になります。
分かっていることについては、重要事項説明にきちんと記載すれば瑕疵にはなりません。
逆に、分かっていないことも書いておきましょう。
分かっていることと分かっていないことをきちんと分けて、開示するようにしましょう。
ハウスくんどこまで記載するか悩みそう・・・
家博士とにかく、まずは不動産会社に相談するのが一番。
気になる点はどんどん聞いて、瑕疵にならないように対策しておこう
不動産会社によっては意見が違う場合もあるので、複数の不動産会社に聞いてみたほうが良いでしょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
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この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
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HOME4U
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日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
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ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
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【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
シックハウス症候群について、もう少し深く知りたいあなたへ
シックハウス症候群についてもう少し深く知りたいあなたのために、さらに詳しく解説します。
家博士シックハウス症候群は和製英語。元は1980年代に欧米で問題となった『シックビル症候群』が転じたものなんだ
ハウスくん外国でも似たような健康被害が発生しているんだね
主な症状
シックハウス症候群の主な症状としては、次のようなものがあります。
- 目や喉の痛み（目がチカチカする等）や乾燥
- 頭痛
- 吐き気や嘔吐
- 全身がだるい、疲れやすい等
- 湿疹など
主な原因
シックハウス症候群の主な原因として考えられているのが室内空気汚染です。
室内の空気を汚染する原因には、次のようなものがあります。
- 建材や内装材からの化学物質放出
- 家具や日用品からの化学物質放出
- カビやダニなどのアレルゲン
- 石油ストーブやガスストーブからの一酸化炭素、二酸化炭素、窒素酸化物放出
- タバコの煙
このようにシックハウス症候群の原因は建物に起因するものだけではありませんが、今回は建物に限って基準や対策などを見ていきます。
【参考】厚生労働省・生活環境におけるシックハウス対策のページ
シックハウス症候群防止のための基準
2003年建築基準法改正
この改正では、原因物質となるホルムアルデヒドとクロルピリホスについての基準が定められました。
- 建築材料をホルムアルデヒドの発散速度によって区分し、使用を制限
- 換気設備設置の義務付け
- 天井裏等の建材の制限
- クロルピリホス（防腐剤）使用建材の制限
【参考】国土交通省・建築基準法に基づくシックハウス対策について
対策建材
ホルムアルデヒドの発散速度によって、建材は4つの等級に分けられています。
どの等級なのかを明示することになっており、等級によって使用制限があります。
- 規制対象外建材（F☆☆☆☆）：無制限に使用可能
- 第3種ホルムアルデヒド発散建築材料（F☆☆☆）：床面積の２倍まで使用可能
- 第2種ホルムアルデヒド発散建築材料（F☆☆）：床面積の0.3倍まで使用可能
- 第1種ホルムアルデヒド発散建築材料（旧E2、Fc2又は表示なし）：内装材への使用は不可
上記はあくまでも基準で、実際には住宅の換気量に応じて使用可能面積を調節。
現在の新築住宅では、F☆☆☆☆規格の建材が多くなっています。
一般的な対策
シックハウスを防ぐための一般的な対策には、次のようなものがあります。
- 建材の取り替え
- 換気設備の設置（増設）
- 放散化学物質の吸着
これには空気清浄機の利用や、活性炭、光触媒の利用などが挙げられます。
ホルムアルデヒドなどVOC（揮発性有機化合物）の除去にも期待できますが、併せて部屋の換気をするとさらに効果的です。 - 放散化学物質の封鎖
セラミック等を使って、化学物質を封鎖する方法が挙げられます。
これらの対策をとっても効果がない場合は、家の住み替えを検討する場合もあります。
まだ分からないことが多いシックハウス症候群ですが、建築基準法の改正により症例は減っています。
今の家に問題があるなら、とりあえず賃貸住宅へ移るなどの方法も含めて、検討してみてはいかがでしょうか。
あなた、そしてご家族の健康回復をお祈りしております。
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。
マンションは、約8年で52％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性もあるため、今の価格を確認してみましょう。
家の価格を正確に知る方法は、複数（3〜6社程度）の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。
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すまいValue
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大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
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