土壌汚染調査は必要？ 土地売却で知っておきたい土壌汚染の知識

「土地を売却する前に、土壌汚染調査をするの？」

「昔工場だった土地は、汚染されているの？」

土地売却で土壌汚染についてお悩みですね。

確かに土壌汚染がある土地は、価値が大きく下がり、売却後も瑕疵担保責任になる恐れがあります。

しかし土壌汚染の不安があれば、サンプリング調査である程度リスクは解消できます。

また地歴調査で宅地や分譲地だった場合は、そもそも土壌汚染の心配はかなり低いと考えて良いでしょう。

そもそも土壌汚染については、法律も整備されており、すでに土壌汚染が分かっている土地は地方自治体に登録されているため、ネットで見ることも可能。

この記事では、土地の売却で知っておくべき土壌汚染の知識について、分かりやすくまとめています

あなたの土地売却が、安心してスムーズに終わるために、この記事がお役に立てば幸いです。

宅地や分譲地の売却では土壌汚染調査は不要

リスクの高い土地のみ調査義務がある

普通に宅地として利用されている土地は、土壌汚染の可能性が低いため、土壌汚染調査が求められることはありません。

理由として、土壌汚染対策法では、土壌汚染の可能性が高い土地のみ土壌汚染調査が義務付けられているため。

普通の宅地であれば、土壌汚染の可能性は低いのです。

土壌汚染の可能性が高い土地では、一部に土壌汚染調査が義務化されています

もう少し具体的に例を解説しましょう。

土壌汚染調査が必要な土地

土壌汚染調査が必要な土地は、

1. 法律などで義務付けられているケース
2. 義務ではないが調査することが多いケース

の2種類があります。

具体的には、次のような土地です。

1. 法律などで義務付けられているケース

• クリーニング店や印刷工場など有害物質使用特定施設の廃止時
• 土壌汚染の恐れがある土地で大規模な土工事をする場合
• 土壌汚染により健康被害があると都道府県知事等が認めるとき

2. 義務ではないが調査することが多いケース

• 大規模な土地を売買するとき
• 事業や宅地造成などの目的で土地を売買する場合
• 昔クリーニング店や工場があり、まだ土壌汚染調査をしたことがない場合

過去の調査結果は自治体が公表している

過去に土壌汚染調査をした結果、汚染があった（指定基準を超過した）土地は、都道府県知事が区域を指定し、自治体のサイトで公開しています。

たとえば東京都の場合は次のページ。

【参考】東京都　要措置区域等の指定状況

あなたの地域についても、「都道府県名＋土壌汚染指定区域」で検索すれば見ることができます。

ただ、こういった指定区域に該当するかどうかは、売買を仲介する不動産会社が調べてくれるので、任せておいて構いません。

土壌汚染調査が必要かどうかは、不動産会社に相談した方が良いでしょう。

土壌汚染に詳しい不動産会社

土壌汚染に詳しい不動産会社は、土壌汚染調査会社と提携しているので、会社のホームページを見ると分かります。

この様な説明があります。

具体的には、例えば次の2社があります。

三井のリハウス

提供価格　54,000円（税抜）〜

敷地の状況に応じた調査で土壌汚染の有無を調べます。

ポイント

1. 宅地に最適な調査プラン
2. 瑕疵担保責任にかかわるトラブルを未然に防止
3. 合理的な価格設定

住友不動産販売

提供価格　55,000円〜

土壌の分析を行い、土壌汚染の有無を調べます。

売却実績が豊富な不動産会社

都市部では大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

店舗数 286店舗
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）

三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。

多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。

また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。

【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評

• 店舗数 234店舗
  （首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）

住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み

• 店舗数 216店舗
  （首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）

東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

例えば予定期間で売れないと査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。

地方では地域No.1を探す

地方は大手の営業エリア外になるため、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

土壌汚染で知っておきたい3つのポイント

土壌汚染に関して知っておきたい3つのポイントはこちら。

1つずつ詳しく見ていきましょう。

1. 売主の瑕疵担保責任になるリスク

土壌汚染では、所有者（あなた）が汚染原因者でなくても、所有者（あなた）の責任になります。

これは埋蔵文化財や地中障害物などと同じ。

自分が埋めたものでなくても、所有者である以上は売却時に責任を負うことになります。

なお、土壌汚染の原因は人間の活動に由来するものだけではありません。

次のような原因の土壌汚染もあります。

また、土壌汚染の原因が不明なケースも多いのです。

重要事項説明に調査の有無と結果を記載する

売買契約書に添付する重要事項説明に記載しなかった場合、売主の瑕疵担保責任が問われる可能性があります。

土壌汚染は後に大きなトラブルになることもあるので、調査の有無と結果を忘れずに記載しておきましょう。

併せて、分かっている範囲の過去の土地使用履歴なども記載しておくとなお良いです。

ちなみに、土壌汚染調査はフェーズ1からフェーズ3の3段階あります。

実際に土などを採取して土壌調査を行うと費用が高額になってしまうため、まずは土地の利用履歴調査を行い、土壌汚染の可能性の有無を把握します（フェーズ1）。

そこで汚染の可能性が高いとなれば、フェーズ2の表層の土壌調査へ進むという流れです。

ここで注意しておきたいのが、フェーズ2の調査結果で汚染物質が検出されなくても、100％安心できるわけではないという点。

なぜなら、別の調査では検出されるケースも多いからです。

フェーズ2で調査するのは、あくまでも表層部分。

そのため、フェーズ3で深層部分まで調査すると有害物質が検出される可能性があります。

調査結果を重要事項説明に記載する際には、この点に注意しておきましょう。

瑕疵担保責任についてはこちらで解説しています。

2. 地価が安くなるリスク

2つ目は土壌汚染があると地価が大きく下がる点。

土壌汚染があった土地の価格は、次のようにして算出されます。

汚染があった土地価格 ＝ 本来の土地価格 − 対策費用 − 土地の使用制限による減価 − スティグマ（心理的嫌悪感による減価）

土壌汚染が見つかった場合、汚染物質の除去や改良工事などの対策が必要になります。

こうした汚染物質の除去や土壌改良工事には、数百万円から数千万円という非常に多額の費用がかかるのです。

そのうえ土壌汚染によって土地の利用も制限され、さらに「この土地を使うと健康被害が及ぶかもしれない」という精神的な不安感も。

この精神的な不安感や心理的な嫌悪感のことを「スティグマ」と呼び、土地の価格が安くなる要因の一つになっているのです。

このように土壌汚染のある土地は、価値が下がってしまうことが避けられない状態にあると言えます。

それでも本来の土地の価格が高ければまだ良い方。

そもそも地価が安いと土地価格がマイナスになり、売れない場合もあるのです。

こうした土地は「ブラウンフィールド」と呼ばれ、海外では再開発のネックになるなど問題にもなっています。

3. 土壌汚染対策法などで総合的に判断する

土壌汚染に関するルールは、2002年に制定された土壌汚染対策法が基本になります。

原則としてこの法律に基づいて、土壌汚染に関する様々なことが決められているのです。

調査対象が定められている

法律によって定められている土壌汚染の調査対象は次の通り。

1. 有害物質使用特定施設の使用の廃止時（第3条1項）
2. 一定規模（3,000㎡以上）の土地の形質変更の届出の際に、土壌汚染のおそれがあると都道府県知事等が認めるとき（第4条3項）
3. 土壌汚染により健康被害が生ずるおそれがあると都道府県知事等が認める時（第5条1項）

このほか、調査対象に定められていなくても自主調査を実施することも。

こうした自主調査も含め、指定基準値を超過したら都道府県による区域の指定を受けることになります。

指定区域は2種類

指定基準値を超えた場合、健康被害の危険性の有無によって次のいずれかの区域に指定されます。

1. 要措置区域

健康被害が出るおそれがあり、汚染物質の除去等の措置が必要な区域です。
宅地造成や土地の掘削といった「土地の形質変更」が、原則禁止されます。

2. 形質変更時要届出区域

健康被害が出るおそれがないため、汚染物質の除去等の措置が不要な区域です。
土地を現状のまま使うのであれば届出不要ですが、土地の形質変更時には着手の14日前までに都道府県知事に計画の届出が必要です。

なお、いずれの区域においても汚染の除去が済めば、指定は解除されます。

特定有害物質が指定されている

土壌などに含まれることによって、健康被害が出るおそれがある有害物質が「特定有害物質」として指定されています。

現在、この特定有害物質に指定されているのは第一種から第三種まで26種類の有害物質。

第一種はドライクリーニングの溶剤などにも含まれる揮発性有機化合物、第二種が鉛や水銀、ヒ素といった重金属、そして第三種が農薬などに使われている成分やPCBなどです。

それぞれの有害物質について、基準値が設定されています。

この基準値を超えると、都道府県による区域の指定を受けることになるのです。

【参考】環境省・パンフレット「土壌汚染対策法のしくみ」

【参考】環境省・土壌汚染対策法について

特定有害物質以外の土壌汚染もある

土壌汚染には、特定有害物質以外の汚染物質によるものもあります。

例えば、ガソリンや灯油、エンジンオイルや潤滑油などの油類も汚染物質の一つ。

こうした油類は、油類汚染対策ガイドラインに基づいて調査・対策が行われます。

【参考】環境省・油汚染対策ガイドライン

また、同じく有害物質の一つであるダイオキシンは、ダイオキシン類対策特別措置法と呼ばれる法律に基づきます。

【参考】環境省・ダイオキシン類対策

土壌汚染の基本はあくまでも土壌汚染対策法ですが、それ以外の汚染物質による汚染があることも知っておきたい知識の一つです。

実績豊富な不動産会社に相談を

ここまで「土壌汚染調査は必要？ 土地売却で知っておきたい土壌汚染の知識」として、土壌汚染調査に関して解説しましたが、これはあくまでも基本。

詳細についてはさらに専門的な知識が必要で、自分で調べるのには限界があります。

そのため土壌汚染に関して心配なら、不動産会社に相談する方が早く、確実です。

相談する不動産会社を選ぶ際は、実績が豊富なところを選ぶのがポイント。

実績豊富な不動産会社なら土壌汚染の可能性がある土地を取り扱った経験も豊富で、実績に基づいたアドバイスももらえます。

都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。

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その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！