【要注意】『訪問査定』と『机上査定』の選び方は売却する方法で違う！

「査定方法は訪問査定？ それとも机上査定？ どちらを選べば良いの？」

不動産の査定方法についてお悩みでしょうか？

確かに机上査定は簡単で良いけど、査定がいいかげんになりそう。

逆に訪問査定は査定はしっかりしてくれそうだけど、不動産会社が家に来るから対応が大変。

どちらの査定方法なら、目的に合った査定ができるのだろう？

そんなあなたのために、訪問査定と机上査定の違いと上手な選び方を紹介します。

さらに、査定価格を高くする方法についてもまとめました。

査定方法を上手に使い分けることで、家の売却が成功する可能性は飛躍的に高くなるでしょう。

家を高値で売却することは、豊かで安定した暮らしにつながります。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

『買取』と『仲介（普通の売買）』で選び方が違う

机上査定と訪問査定の選び方は、不動産の売却方法が『仲介（普通の売買）』か『買取』かによって変わります。

『買取』と『仲介』は全く違う

『買取』と『仲介（普通の売買）』の違いはこちら。

『買取』と『仲介（普通の売買）』のイメージ

仲介（普通の売買）では一般の買い主に売る

仲介（普通の売買）では、不動産会社の仲介で一般の買い主に売ります。

一般の買い主なので、売値は相場通りの価格で売れます。

しかし売却期間は平均3ヶ月程度から、運が悪ければ半年以上かかる場合も。

価格を相場より下げることで、売却期間を短くすることができますが、あくまで運次第です。

売買が成立した後に、成功報酬として不動産会社に仲介手数料（売買価格×3％＋6万円＋消費税）を支払います。

買取では不動産会社が買い取る

買取では、不動産会社が直接買取ります。

不動産会社は、買取った後に一般の買い主へ転売し、差額を利益に。

そのため買取では、価格が相場の6〜8割に安い価格になってしまいます。

ただ期間は最短1週間程度で買取ってもらうことも可能。

価格よりも手間や期間を省きたい方に向いている売却方法です。

注意したいのは、売却を依頼した不動産会社経由で別の買取業者へ仲介されると仲介手数料が発生してしまうこと。

買取では自社で買取ってくれる不動産会社へ直接依頼する方が、仲介手数料が不要になるためお得です。

買取については、こちらで詳しく解説しています。

不動産の「買取」で高く売るコツ・注意点を分かりやすく解説

不動産の買取は、最短1週間程度で売ることができるメリットがある一方で、売却価格は安くなりがち。しかし不動産価格の高騰と買取業者の競争激化で、高値で買取できるケースもでてきました。買取で高く売る3つのコツ、また失敗しないための注意点を解説します。

期間限定で仲介して売れないと買取の『売却保証』

最近は一部の大手不動産会社で、3ヶ月など限定で仲介として売却し、売れなければ買取になる『売却保証』があります。

詳しくはこちらで解説しています。

不動産会社の買取保障（売却保証）はこれに注意！　売却に失敗しないために知っておきたいこと

不動産会社による買取保障は、期限付きで家を売り出せる便利なオプション。ただし注意点としてこれだけは知っておきましょう。

買取は机上査定で絞ってから訪問査定

「買取」の場合は、次の手順で査定をしましょう。

ハウスくん

まず机上査定で絞ってから、訪問査定を利用するんだね

家博士

机上査定でなるべく多くの不動産会社に依頼することがポイントなんだ

買取で査定価格を高くする方法

買取で査定価格を高くするポイントは、なるべく多くの不動産会社へ机上査定を依頼すること。

最低でも10社、多ければ多いほどよいでしょう。

なぜなら、多くの不動産会社に査定を依頼することで、高く買取ってくれる不動産会社が見つかる可能性があるため。

買取価格は相場の6〜8割に安くなる

買取では、価格が相場の6〜8割に安くなるのが一般的です。

なぜなら不動産会社は、あなたの家を買取った後に他の一般人（エンドユーザー）へ転売して利益を得るため。

不動産会社は、相場より安く買わないと利益が無くなってしまうため、買取の査定価格が相場を上回ることはほぼありません。

ハウスくん

じゃあ、多くの不動産会社に査定を依頼しても、相場より安い価格にしかならないってこと。

家博士

どころが、相場に近い価格で買取る不動産会社もいるんだ

相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかる可能性も

数多くの不動産会社へ査定を依頼すると、中には相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかることがあります。

ハウスくん

なぜ相場に近い価格で買取ってくれるの？

家博士

不動産会社にもいろんな事情があるんだ。

• 単純に相場を高く読み間違った
• コスト管理や売却のノウハウが豊富で、高値で買取っても利益が出る
• 他社との厳しい競争で、買取価格を挙げざるを得ない
• 社内事情により、たまたま一時的に利益より買取件数を優先している

ハウスくん

特別な事情で高く買取る不動産会社がいるんだね。
でもそんな不動産会社をどうやって探せば良いの？

家博士

なるべく数多くの不動産会社に、査定を依頼するしかないね。

なるべく多くの不動産会社に机上査定を依頼する

買取では、相場に近い価格で買取る不動産会社を探すために、なるべく多くの不動産会社へ机上査定を依頼しましょう。

10社以上、多ければ多いほど、相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかる可能性が高くなります。

ハウスくん

そんなに多くの不動産会社知らないよ。

家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ。

主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。

不動産一括査定サイトを徹底比較してランキング

不動産一括査定サイト、主要14社を徹底比較し、ランキングでまとめました。

ここまで『買取』で査定を依頼する方法について解説しました。

次に『仲介（普通の売買）』で査定を依頼する方法です。

仲介（普通に売却）は売却の可能性で違う

仲介によって売却する場合は、実際に売却する可能性がどれだけあるかによって変わります。

売却を決めているなら訪問査定

すでに売却することを決めているなら、訪問査定を選びましょう。

なぜなら売却を決めている場合は、査定価格を知ると同時に、売却を依頼する不動産会社を選ぶ必要があるため。

不動産会社を選ぶためには、机上査定でなく訪問査定でじっくり話を聞く必要があります。

売却を検討している段階なら机上査定

売却するか検討するため相場を知りたいのであれば、机上査定の方が良いでしょう。

なぜなら、机上査定なら複数の不動産会社の査定価格を簡単に知ることができるため。

査定価格はある程度大雑把になりますが、複数の不動産会社の査定価格を知ることで、精度の誤差は抑えられます。

売却するかどうか決断するレベルの査定精度であれば、机上査定で十分です。

売却を決めたら、改めて訪問査定を依頼すれば良いでしょう。

仲介で査定価格を高くする方法

まず仲介の査定価格について、知っておきたい注意点があります。

【注意！】仲介の査定価格は予想価格にすぎない

仲介の査定価格は、あくまで「この価格なら売れるだろう」という予想価格にすぎません。

ハウスくん

でも予想価格だから、その価格で売れないと責任は取ってくれるでしょ？

家博士

売れなくても不動産会社は責任をとらないよ。
だから査定価格が高い不動産会社を、単純に選んじゃダメなんだ。

仲介の高い査定価格には2通りある

高い査定には次の2通りがあります。

1. 本当に高く売れると予想した場合
2. 媒介契約を取るために、相場より高く売れない価格で査定する場合

1のケースであれば、問題ありません。

あくまで実績が豊富な不動産会社であれば、極端に相場を外すことはありません。

注意したいのは2のケース。

不動産会社は、媒介契約を取るために、明らかに売れない高値だと分かって査定しているからです。

ハウスくん

売れない高値で査定しても、売れないんじゃないの？

家博士

そのままの価格では売れないね。
後で値下げして、相場以下の価格で売るつもりなんだ。

結局は相場通りか、さらに安い価格で売ることなってしまいます。

売り主にとっては、無駄に時間が過ぎるだけなので、迷惑な話です。

ハウスくん

ひどいね！
どうすれば、そんなウソの高値査定を見抜けるの？

家博士

査定を依頼するときに、『買取』と『仲介』の両方の査定価格を依頼すれば見抜けるんだ。

ウソの高値査定を見抜く方法は、『買取』と『仲介』の両方を依頼すること

ウソの高値査定を見抜く方法は、査定を依頼するときに『買取』と『仲介』の両方の査定価格を依頼すること。

なぜなら『仲介』の査定価格をウソの高値査定にすると、『買取』の査定価格との価格差が大きくなるため。

買取では『査定価格＝買取価格』でウソがつけません。
高い価格で査定すると、自社で高値で買取ることになってしまいます。

つまり、買取と仲介の査定価格の差が他社より大きい不動産会社は、仲介の査定価格が怪しいのです。

本当の意味で査定価格を高くする方法

売却を成功させるためには、ウソの査定価格でなく、本当の意味で査定価格を高くすることが重要です。

仲介で査定価格を高くする方法はこちら。

査定価格と話を聴き比べるためには、最低3社は欲しいところ。

ただしじっくり話を聴き比べるためには、多くても6社程度にした方が良いでしょう。

家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。

首都圏・関西圏ならSRE不動産（旧ソニー不動産）も

首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西圏（大阪・兵庫）の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめです。

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
⇒SRE不動産（旧ソニー不動産）の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

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さらに家の価値を上げるために

さらに査定価格を高くするために、家の価値を上げることを考えます。

家の価値を上げるためには、家の不明点をクリアにして良い点をアピールすること。

訪問査定の際に、次のような書類を用意しておくと良いでしょう。

訪問査定で用意した方が良い書類

• ◎：　あると売却に有利
• ○：　あると売却に有利になる場合がある
• △：　査定時に手間が省ける。売却には影響ない
• ×：　不要

手元にある範囲で構わないので、用意できるものは揃えておくと良いでしょう。

詳しくはこちらで解説しています。

家を売る準備について、必要な書類・注意点を完全にまとめ！　

家を売る前に必要な準備、書類などについて完全にまとめました！　これを読めば、準備は完璧です。　

あらためて不動産会社の机上査定と訪問査定について、それぞれ解説します。

机上査定（机上査定）のメリットと注意点

まずは机上査定のメリットと注意点です。

机上査定のメリット

机上査定のメリットとして、次の3点が挙げられます。

ネットの価格診断とは、いわゆる「匿名査定」のこと。

匿名査定では、所在地やマンション名を入れるだけで売却価格を査定できますが、査定精度は低くなります。

なぜなら匿名査定では、レインズの成約価格を利用できないから。

匿名査定では、仕方なくネット上の無料情報をベースに査定するため、査定精度が低いのです。

机上査定の注意点

机上査定の注意点としては、次の3点が挙げられます。

それぞれ解説していきます。

注意点1. あくまで営業活動のひとつ

不動産会社の立場で見ると、机上査定を依頼した人は将来の顧客候補。

査定を依頼した後に売らない場合は、定期的に連絡が来ることもあります。

とはいえ、しつこい連絡ではないのでその点は心配ありません。

全く売る気がないのであれば、他の方法を選ぶのも選択肢のひとつです。

ハウスくん

不動産会社に依頼する他に、どんな方法があるの？

家博士

不動産鑑定士に有料で依頼する方法もあるよ。不動産鑑定士に依頼すれば、その後、定期的に連絡が来ることもないんだ

不動産鑑定士に依頼する方法は、こちらで詳しく解説しています。

不動産鑑定士による不動産査定の費用相場、探す方法などのまとめ

個人が不動産の鑑定評価（査定）を不動産鑑定士に依頼する場合、「不動産鑑定評価」と「価格調査」の2種類があります。それぞれの違い、不動産鑑定士を探す方法や費用の相場について分かりやすくまとめました。

注意点2. 査定精度が悪くなるケースもある

机上査定では、査定精度が悪くなるケースもあります。

マンションは査定精度が高め

一般的に、机上査定でもマンションは査定精度は高めです。

マンションの査定精度が机上査定でも高い理由として、次の2点があります。

1. 新築時の図面や価格表が「東京カンテイ」という民間の有料データベースで分かるため。
2. 同じマンションの過去の取引事例があれば、価格の比較がしやすいため。

1979年以降のマンションであれば、東京カンテイにデータが登録されている可能性が高くなります。

ただしマンションでも精度が悪くなるケースも

マンションでも次のようなケースでは査定精度が悪くなります。

• 小規模マンションで売買事例がないケース
• 特殊な事情があるケース

特殊な事情とは、具体的には次のようなもの。

• 最近、目の前に新しいマンションが建った
• 近隣トラブルや嫌悪施設の存在
• 最近フルリフォームした

この様な事情があるマンションでは、査定を依頼するときに説明するか、又は訪問査定を依頼した方が良いでしょう。

一戸建ては精度が低い傾向

一戸建ての場合は査定精度が低い傾向にあります。

特に精度が悪くなるケースとして例えば次の2つ。

• 建物状態の差が大きい築10〜20年程度の物件
• （田舎で）Googleマップで外観が確認できない場合

戸建では築20年〜25年を過ぎると建物価値を新築時の1割程度に考えることが一般的。

しかし築10年〜20年の建物価値は、ハウスメーカーやメンテナンスの違いで大きく差が付きます。

また最近は一戸建ての近隣を調査するのに、不動産会社もGoogleマップを使うことが増えています。

もちろん近隣エリアだと直接外観を見に行くこともありますが、地方だと机上査定ではそこまでしない不動産会社もあります。

不動産会社によって、どこまでしっかり査定してくれるか差が出るでしょう。

不人気で売りにくい不動産も精度は悪くなる

不人気で売れない不動産は、査定価格が低くなります。

ひどい場合は不動産会社に査定を依頼しても、無視されることも。

なぜなら不動産会社にとって査定はあくまで営業活動だから。

不動産会社にとって仕事にならない不動産、扱いたくない不動産では、相場より大幅に安い価格で適当に査定されることもあります。

こうした不人気で売りにくい不動産の査定を依頼する場合は、予想より大幅に安い見積もりでもあきらめずに、きちんと扱ってくれる不動産会社を探しましょう。

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注意点3. 不動産会社を選ぶには訪問査定が必要

売却を依頼する不動産会社を決めるためには、訪問査定でじっくり話を聴き比べる必要があります。

なぜなら不動産の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるため。

ハウスくん

不動産会社はどこでも同じじゃないんだ。

家博士

不動産会社によっては驚くほど結果に差が出るんだ

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためには、査定価格だけでなく、次のような話を聞くことが大切です。

• どういった売却戦略で売却活動を進めていくのか
• 売却が有利になったり、買主が安心して購入するための保証やオプションサービスはあるか
• 担当者に良い印象が持てるか

不動産会社の選び方については、こちらで詳しく解説しています。

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訪問査定（現場査定）のメリットと注意点

訪問査定は「現地査定」や「実査定」とも言います。

訪問査定のメリットと注意点をまとめました。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットとして、次の3点が挙げられます。

訪問査定は実際に物件を見て査定するため、机上査定より査定精度が高くなります。

実家のような遠方の空き家など、留守中の訪問査定をしてくれる不動産会社もあります。

ただし不動産会社を選ぶためには、直接話を聞いた方が良いので、一度は話をする機会を作った方が良いでしょう。

訪問査定では、次のような査定価格以外の大切な情報を知ることができます。

• リフォームやリペアの必要性
• 売却戦略について
• インスペクション、建物保証や設備保証が必要か
• 売却保証などの特殊なサービス
• 買い替えの手順やサポート

訪問査定では、あなたに必要な情報を担当者から直接聞くことができます。

不動産会社によって、利用できるサービスが違うため、複数の不動産会社の話を聞いておいたほうが安心です。

さらに、複数の不動産会社の意見を聞いておくことで、実際に売り出してから不安になりにくいという効果も。

リフォームやリペアの必要性など、不動産会社によって意見が分かれることもよくあります。

家を売る前にリフォームは必要？

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訪問査定の注意点

一方で、訪問査定には次のような注意点もあります。

こちらも詳しく見ていきます。

注意点1. 時間と手間がかかる

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に家に来て査定するため、どうしても時間と手間がかかります。

訪問前に机上査定を済ませて、現地とのズレをチェックするのですが、それでも一通り見るだけで時間がかかります。

ハウスくん

時間はどれくらいかかるの？

家博士

査定だけなら30分程度で終わる。
その後の質問に時間をかけよう

時間をかけてなるべく多くの情報を聞き出す

査定価格を提示されてからが勝負です。

なるべく多くの質問をして、最新の相場環境や不動産に関する知識を吸収しましょう。

不動産会社は不動産を扱うプロとして、様々な情報を持っています。

また同じ質問でも、不動産会社や担当者によって答えが違う場合もあります。

色んな不動産会社の意見を聞いておくと、後で不動産会社1社に売却を依頼した後も役に立ちます。

また答えの内容や態度によって、その不動産会社が信頼できるかどうかも判断できます。

同じ日時に複数の不動産会社から訪問査定を受けるのはアリ？

複数の不動産会社にまとめて訪問査定してもらうことは、買取ではアリですが、仲介ではおすすめできません。

買取で、他の不動産会社同士が現地で顔を合わせることはよくある話です。

依頼する際に「同日で他社にも依頼しています」と一言断っておくと良いでしょう。

逆に仲介の場合は、じっくり1社と話をした方が良いでしょう。

最低でも1時間、可能であれば1時間30分程度の時間を作っておくとしっかり話ができます。

注意点2. 不動産会社は媒介契約が目的

不動産会社が訪問査定に来る目的は、一応査定するためもありますが、あくまで媒介契約を取ることが目的。

訪問査定では、その場で媒介契約を結ぶ流れに誘導されてしまいがちです。

しかし必ず全ての不動産会社の話を聴き比べてから、不動産会社と媒介契約を結びましょう。

信頼できる不動産会社かどうか判断するためには、話を聴き比べることが大切です。

複数の不動産会社の話を聴き比べて、納得して選ぶことによって、売却をスタートした後も自信を持って正しい判断ができます。

不動産会社を面談するイメージで、気になる点や知りたいことは聞いておきましょう。

実際に売却を担当する人を確認する

不動産会社によっては訪問査定時に2人でやってくる事もあります。

一般的には担当者となる人が1人で来ることが多いのですが、新入社員+支店長という組み合わせの事も。

こういった場合は、媒介契約後にどちらが担当になるのか確認しておきましょう。

どんなに実績が豊富な不動産会社でも、新入社員など経験が浅い人が担当者になることは、避けたほうが良いでしょう。

注意点3. 査定を依頼する不動産会社は3〜6社程度に

訪問査定では依頼する不動産会社を増やしすぎると、じっくり話を聴き比べることが難しくなります。

そのため、依頼先は3〜6社程度にしておきましょう。

10社程度に机上査定を依頼して、良さそうな6社程度に絞るという方法も良いでしょう。

依頼先を選ぶ基準は、物件のあるエリアで売却実績が豊富な不動産会社であること。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うと便利です。

首都圏や都市部では、大手不動産会社6社が共同で運営しているすまいValueが良いでしょう。

売却実績トップ3の大手不動産会社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル）にも、まとめて査定を依頼できます。

すまいValueの公式サイトはこちら
⇒すまいValue

すまいValueが利用できないエリアであれば、HOME4Uやイエウール、HOME’Sといった一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

不動産一括査定サイトを徹底比較してランキング

不動産一括査定サイト、主要14社を徹底比較し、ランキングでまとめました。

まとめ

いかがでしょうか？

不動産の査定で、机上査定と訪問査定の選び方は、売却方法によって違います。

『買取』であれば、まずは机上査定を依頼し、会社数を絞ってから訪問査定へと進みます。

『仲介』では、売却の可能性によって変わります。

とりあえず価格を知りたいなら机上査定、売却が決まっているなら訪問査定を選ぶと良いでしょう。

売却を成功するためには、不動産会社選びで8割が決まります。

じっくり後悔のないように、時間と手間をかけて、不動産会社を選んで下さい。

優秀で信頼できる不動産会社が見つかれば、あとはお任せできます。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！

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