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不動産の査定方法についてお悩みですね。
確かに机上査定は査定の精度が不安、だけど訪問査定は不動産会社が家に来るから面倒です。
どちらの査定方法が良いのか、サクッと分かれば理想的ですね。
そんなあなたのために、訪問査定と机上査定の違いと選び方、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
あなたに最適な査定方法が分かり、安心して家を査定するために、この記事がお役に立てば幸いです。
机上査定と訪問査定の違い
（簡易査定） |
訪問査定 （現場査定） |
|
|---|---|---|
| 査定精度 | 低い （マンションは比較的正確、戸建ては誤差が大きい） |
高い （売却価格に近い金額） |
| 査定期間 | 早い （数時間〜3日以内） |
遅い （翌日〜訪問日次第） |
| 査定の方法 | 不動産の情報 | 不動産の情報と 現地の調査 |
| 手間 | 簡単 （ネットなどで依頼するだけ） |
大変 （訪問対応が必要） |
ハウス それぞれ査定精度と手間で一長一短なんだね。
家博士 それぞれ詳しく解説しよう。
机上査定（簡易査定）とは
机上査定は手軽だが精度は低い
査定結果は、郵送、メールや電話などで受け取り可能。
机上査定は不動産会社が家に来ないので手軽に利用できますが、査定精度はやや低くなります。
机上査定のメリット・デメリット
机上査定のメリット
- 手軽で簡単
→ネットで数分で依頼でき、結果も数日以内に分かる。 - コロナの感染リスクが少ない
→家に訪問しないので安心。 - マンションでは、ある程度精度も高い
→同じマンションの取引事例が複数あれば、査定精度は高い。 - 将来売却するときの相談窓口ができる
→相談窓口ができるので何かと便利。
机上査定のデメリット
- 査定精度が低くなるケースもある
→一戸建てや土地には向かない。 - 不動産会社を選ぶには訪問査定が必要
→売却を依頼する不動産会社を選ぶなら訪問査定で話を聴き比べる必要がある。
机上査定に向いている人
机上査定が向いているのはこんな人です。
- まだ売却を検討している段階で、とりあえず今の価格を知りたい人
- 買取で考えており、少しでも高く買取る不動産会社を探したい人
- 賃貸中や遠方の物件で、内覧が出来ない人
- 近所に内緒にしたい、家庭内の事情で家に訪問されると困る人
ハウス でも家に来ないで査定できるの？
家博士 不動産会社は多くの情報を集められるから、マンションならある程度は正確だね。
なぜ机上査定だけで査定できるの？
家に来なくても、多くの情報から査定はできる
不動産会社が机上査定をするとき、次の情報から査定をします。
- 売主からの基本情報（築年数・間取り・面積等）
- （レインズの）過去の成約事例←これが大切
- （レインズの）今売り出し中の競合物件
- （Googleマップや住宅地図により）所在地と接道、日照など
- 路線価図と公示価格による評価額
- （オンラインの情報取得により）登記情報
- （自社の売却実績や営業情報から）相場の動き
国内唯一のデータベースで、過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されている。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
不動産会社しか利用できない。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
ハウス 家に来なくても、いろんな情報が分かるんだね。
でもAI査定とかの方が良いんじゃないの？
家博士 AI査定など匿名の査定ではレインズを使えないから、簡易査定の方が精度は高いよ。
ネットのAI査定や匿名査定より簡易査定の方が精度は高い
匿名価格診断、いわゆる「マンションのAI査定」などは、所在地やマンション名を入れるだけで売却価格を査定できますが、査定精度は低くなります。
なぜなら匿名査定では、レインズの成約価格を利用できないため。
匿名査定は仕方なくネット上の無料情報をベースに査定するため、査定精度が低くなってしまうのです。
将来的に売買の可能性が少しでもあるなら、机上査定の方が参考になるでしょう。
不動産査定の匿名査定で主要なサービスをまとめました。ただし匿名査定には3つの注意点があるので知っておきましょう。
マンション価格のAI査定が急増しているので、主要なものをまとめました。ただしマンション価格のAI査定には重大な注意点があるので、合わせて解説しています。
机上査定の精度は物件による
マンションは査定精度が高め
一般的に、マンションは机上査定でも査定精度が高め。
理由として、次の2点があります。
- 新築時の図面や価格表が「東京カンテイ」という民間の有料データベースで分かるため。
- 同じマンションの過去の取引事例があれば、価格の比較がしやすいため。
1979年以降のマンションであれば、東京カンテイにデータが登録されている可能性が高くなります。
ただしマンションでも精度が悪くなるケースも
マンションでも次のようなケースでは査定精度が悪くなります。
- 小規模マンションで売買事例がない
- 最近、目の前に新しいマンションが建った
- 近隣トラブルや嫌悪施設の存在
- 最近フルリフォームした
この様なマンションは、査定を依頼するときに説明するか、又は訪問査定を依頼した方が良いでしょう。
土地・一戸建ては精度が低い
土地・一戸建ては机上査定の査定精度が低い傾向にあります。
特に精度が悪くなるケースとして例えば次の2つ。
- 建物状態の差が大きい築10〜20年程度の物件
- （田舎で）Googleマップで外観が確認できない場合
戸建では築20年〜25年を過ぎると建物価値を新築時の1割程度に考えることが一般的。
しかし築10年〜20年の建物価値は、ハウスメーカーやメンテナンスの違いで大きく差が付きます。
また最近は一戸建ての近隣を調査するのに、不動産会社もGoogleマップを使うことが増えています。
もちろん近隣エリアだと直接外観を見に行くこともありますが、地方だと机上査定ではそこまでしない不動産会社もあります。
不動産会社によって、どこまでしっかり査定してくれるか差が出るでしょう。
不人気で売りにくい不動産も精度は悪くなる
不人気で売れない不動産は、査定価格が低くなります。
ひどい場合は不動産会社に査定を依頼しても、無視されることも。
なぜなら不動産会社にとって査定はあくまで営業活動だからです。
不動産会社にとって仕事にならない不動産、扱いたくない不動産では、相場より大幅に安い価格で適当に査定されることもあります。
こうした不人気で売りにくい不動産の査定を依頼する場合は、予想より大幅に安い見積もりでもあきらめずに、きちんと扱ってくれる不動産会社を探しましょう。
田舎で「売れない」と不動産会社に断られた土地でもあきらめないで下さい！ 工夫すれば売却できる可能性もまだありますし、他にも方法はあります。売れない土地を手放す3つの方法について解説します。
ここまで机上査定について解説しました。
次に訪問査定について解説します。
訪問査定（現場査定）とは
訪問査定は面倒だが精度は高い
訪問査定（現場査定）とは、不動産会社が家に訪問して、家の状態をチェックした上で価格を査定する方法。
「現地査定」や「実査定」ともいいます。
不動産会社によっては、訪問前に机上査定を済ませて、訪問時にその査定価格を修正するだけのことも。
訪問査定は不動産会社が家に来るので、対応の手間がかかり面倒ですが、査定の精度は高くなります。
訪問査定のメリット・デメリット
訪問査定のメリット
- 査定精度が高い
→実際に物件を見て査定するため、机上査定より精度が高い。 - 売却に役立つ情報が得られる
→リフォームやリペアの必要性など、必要な情報を聞くことができる。 - 信頼できる不動産会社を選ぶことができる
→話を聴き比べることで信頼できる不動産会社が選びやすい。
訪問査定のデメリット
- 時間と手間がかかる
→家に来るので対応に手間がかかる - 不動産会社は媒介契約が目的
→その場で媒介契約を結ぶ流れに誘導されがちですが、即答は断りましょう - 査定を依頼する不動産会社は3〜6社程度にする
→比較のために最低3社、じっくり話を聴き比べるために多くても6社程度まで
訪問査定が向いている人
訪問査定が向いているのはこんな人です。
- 具体的に売却を考えている人
- 買取でなく普通の仲介で売却を考えており、信頼できる不動産会社を探したい人
- まだ売却を決めていないが、相続や借地権など売却に影響する問題について不動産会社に意見を聴きたい人
ハウス 不動産会社と話すのは、なんだか怖いなぁ。
家博士 最終的な決定権は、売主が持っているんだから、納得できないことは断れば大丈夫。
ただし訪問査定は6つの注意点があるよ。
訪問査定の6つの注意点
それぞれ解説します。
注意点1. 時間をかけて多くの情報を聞き出す
訪問査定では、なるべく多くの質問をして、最新の相場環境や不動産に関する知識を吸収しましょう。
不動産会社は、次のような貴重な情報を持っています。
- ●最近の相場の動き
- 新型コロナの影響、購入希望者の傾向など実際に売買している担当者の情報が一番早くて信頼できます。売買実績が豊富な不動産会社ほど、情報は確かでしょう。
- ●想定される売却戦略
- 希望する売却期間で売るために、売り出し価格と価格修正のタイミングをある程度決める必要があります。また広告方法、売れやすくするための工夫（最低限のリフォーム、インスペクションなど）についても聞くと良いでしょう。
- ●会社独自の売却サポート
- 一部の大手不動産会社では、家を売りやすくする売却サポートがあります。具体的には、建物保証や設備保証、売却保証、買い換えサポート、最新の3D画像技術での広告など
同じ質問でも、不動産会社や担当者によって答えが違う場合もあります。
特にリフォームやリペアの必要性は、不動産会社によって意見が分かれがち。
家を売る前にリフォームは必要？ 売却前のリフォームについて、国土交通省の調査結果から検証します。
複数の不動産会社の意見を聞いておくことで、実際に不動産会社1社に売却を依頼して売り出した後も役に立ちます。
不動産会社によって、利用できるサービスが違うため、複数の不動産会社の話を聞いておいたほうが安心です。
ハウス 複数の不動産会社に話を聞くのは大変だなぁ。
同時にまとめて話を聞いたらどうなの？
家博士 仲介で普通に売るなら、同時に訪問査定を受けるのはお勧めしない。
面倒でも、じっくり１社ずつ話を聞いたほうが良いよ。
注意点2. 同日に複数の訪問査定は仲介ではNG
複数の不動産会社にまとめて訪問査定してもらうことは、買取ではアリですが、仲介ではおすすめできません。
買取で、他の不動産会社同士が現地で顔を合わせることはよくある話です。
依頼する際に「同日で他社にも依頼しています」と一言断っておくと良いでしょう。
逆に仲介の場合は、じっくり1社と話をした方が良いでしょう。
最低でも1時間、可能であれば1時間30分程度の時間を作っておくとしっかり話ができます。
ハウス なんでそんなにじっくり話を聞くの？
家博士 不動産の売却は不動産会社選びで８割決まるから、ここに時間をかけたほうがいいんだ。
注意点3. 不動産会社選びは慎重に
実績豊富な不動産会社は査定の精度が高い
不動産の査定価格は不動産会社によって違います。
査定の精度が高いのは、売買実績が豊富な不動産会社。
だから査定を依頼する不動産会社は、エリアで売却実績が豊富な会社を中心に選びます。
仲介なら3社〜6社に話を聴き比べる
仲介で不動産売却が成功するかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶために、訪問査定で話を聴き比べることが大切。
最低でも3社以上に査定を依頼しましょう。
ただじっくり話を聞くため、多くても6社程度が現実的。
6社に絞りきれない場合は、まず机上査定を依頼して良さそうな3〜6社程度に絞ると良いでしょう。
ハウス 売却実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
都市部は大手3社が強い
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。
東急リバブルの無料査定はこちらから
⇒
東急リバブル
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス 不動産会社はどこでも同じじゃないんだ。
家博士 不動産会社によっては驚くほど結果に差が出るんだ。
訪問査定では、その場で媒介契約を迫る不動産会社もあるけど、必ず査定を依頼した全ての不動産会社の話を聞いてから決断しよう。
注意点4. その場で契約せず全ての会社の話を聞く
不動産会社はその場で契約したい
不動産会社が訪問査定に来る目的は、もちろん査定するためですが、媒介契約を取ることも目的。
訪問査定では、その場で媒介契約を結ぶ流れに誘導されてしまいがちです。
しかし必ず全ての不動産会社の話を聴き比べてから、不動産会社と媒介契約を結びましょう。
信頼できる不動産会社かどうか判断するためには、話を聴き比べることが大切です。
複数の不動産会社の話を聴き比べて、納得して選ぶことによって、売却をスタートした後も自信を持って正しい判断ができます。
不動産会社を面談するイメージで、気になる点や知りたいことは聞いておきましょう。
答えの内容や態度によって、その不動産会社が信頼できるかどうかも判断できます。
不動産会社の選び方については、こちらで詳しく解説しています。
家の売却を成功するためには、専門的な知識や豊富な経験そして強い気持ちが大切です。あなたをサポートしてくれる不動産会社を選ぶためには、どういった点に注意すればよいのでしょうか。
注意点5. 実際に売却を担当する人を確認する
特に2人で来るときに要注意
不動産会社によっては訪問査定時に2人でやってくる事もあります。
一般的には担当者となる人が1人で来ることが多いのですが、新入社員+支店長という組み合わせの事も。
こういった場合は、媒介契約後にどちらが担当になるのか確認しておきましょう。
どんなに実績が豊富な不動産会社でも、新入社員など経験が浅い人が担当者になることは、避けたほうが良いでしょう。
ハウス 先から買取と仲介で違うような話だけど、そんなに違うの？
家博士 買取と仲介は全く別だと考えよう。
注意点6. 訪問査定前に準備しておく
掃除は査定に影響しない
訪問査定では、掃除は査定価格に影響しません。
掃除は査定の邪魔にならない程度に、常識の範囲内で十分です。
家の査定に掃除は必要？ 家の売却で必要な掃除と、査定価格を高くするための2つのポイントをまとめました。
分かる範囲で書類を揃える
訪問査定の際に、次のような書類を用意しておくと良いでしょう。
訪問査定で用意した方が良い書類
- ◎： あると売却に有利
- ○： あると売却に有利になる場合がある
- △： 査定時に手間が省ける。売却には影響ない
- ×： 不要
| 書類 | マンション | 一戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 境界確認書 隣地との覚書 |
× | ◎ | ◎ |
| 建築確認済証 検査済証 |
× | ◎ | × |
| （あれば） 住宅性能評価書 既存住宅性能評価書 |
◎ | ◎ | × |
| （調査をした場合） 耐震診断報告書 アスベスト使用調査報告書等 |
◎ | ◎ | × |
| （調査をした場合） 土壌汚染調査書 |
× | × | ◎ |
| 過去の修繕履歴 | ◯ | ◯ | × |
| 建築設計図書（図面・仕様書） 地盤調査報告書 工事記録等 |
× | ◯ | × |
| 管理規約・使用細則、維持管理等の記録（管理費・修繕積立金・管理組合費・町内会費等の記録） | ◯ | × | × |
| 固定資産税と都市計画税の納税通知書・評価証明書 | ◯ | ◯ | ◯ |
| （中古購入の場合） 購入時の売買契約書・重要事項説明 |
◯ | ◯ | ◯ |
| 登記簿謄本 公図 地籍測量図 建物図面 |
△ | △ | △ |
| 販売時のパンフレット | △ | △ | × |
手元にある範囲で構わないので、用意できるものは揃えておくと良いでしょう。
詳しくはこちらで解説しています。
家を売る前に必要な準備、書類などについて完全にまとめました！ これを読めば、準備は完璧です。
机上査定と訪問査定の選び方
売り方と売却予定で使い分ける
机上査定（簡易査定）と訪問査定（現場査定）の選び方は、売り方と売却予定で違い次の3つの選び方があります。
- 買取の場合
→まずなるべく多くに机上査定を依頼し、本命3社程度だけ訪問査定を依頼 - 仲介でまだ売却が未定な場合
→机上査定（簡易査定）で3社〜6社に依頼 - 仲介で売却が確実な場合
→訪問査定（現場査定）で3社〜6社に依頼
ハウス ちょっと待って、よく分からないよ！
そもそも買取と仲介はどうやって選べば良いの？
家博士 買取と仲介の違いを、簡単に説明しよう。
『買取』と『仲介（普通の売買）』の違い
『買取』と『仲介（普通の売買）』の違いはこちら。
『買取』と『仲介（普通の売買）』のイメージ
| 仲介 （普通の売買） |
買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の人 | 不動産会社 （買取業者） |
| 売却期間 | 場合による （目安3〜6ヶ月程度） |
最短1週間 |
| 売却価格 | ほぼ相場通り | 相場より 2〜4割安い |
買取は最短1週間で売れるが、相場より2割以上安くなる
買取は最短1週間で売れますが、相場より2割以上安くなってしまいます。
なぜなら買取では、不動産会社や買取再販業者が買取り、相場価格で転売するため。
不動産会社は差額が利益になりますが、リスクや手間を考えると、相場より2割以上安くないと買い取るメリットが無いのです。
買取は、高く売るよりも、手間や期間をなるべくかけずに売りたい人に向いています。
買取で注意したいのは、売却を依頼した不動産会社経由で別の買取業者へ仲介されると、仲介手数料が余計にかかること。
買取では自社で買取る不動産会社へ直接依頼すると、仲介手数料が不要でお得です。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
ハウス 買取は2割以上安くなるんだね。
家博士 よほど急ぐ事情がなければ、仲介で売る方が良い。
実際に、ほとんどの人が仲介で売っているよ。
仲介（普通の売買）は相場価格で売れるが、売れ残るリスクがある
仲介（普通の売買）は相場価格で売れますが、売れ残るリスクがあります。
なぜなら仲介では、たった1人の買主が見つかれば売買が成立するため。
買主が一般の人なので、売値は相場通りの価格で売れますが、買主が見つかるかは運の要素もあります。
売却期間は成約から引き渡しまで最低1ヶ月かかり、平均は約4ヶ月前後（首都圏2022年）。
内訳は次のイメージです。
平均売却期間（首都圏2022年）
売却期間は、相場より値下げすると短くなり、相場より値上げすると長くなる傾向にあります。
早く家を売りたいけど、値下げはしたくないもの。しかし家を早く売ろうと売り急ぐと、必要以上に値下げして損しがちです。なるべく値下げせずに家を早く売る方法を解説します。
ハウス 高く売りたいけど、売れ残るのはイヤだなぁ。
高く、確実に売れる方法はないの？
家博士 仲介で売りながら、反響をみて少しずつ値下げするのが一般的だね。
それでも不安なら、買取保証という選択肢もあるよ。
期間限定で仲介して売れないと買取の『買取保証』もある
ちなみに一部の大手では、3ヶ月など期間限定で仲介で売り出し、売れなければ買取できる『買取保証（売却保証）』があります。
売出し期間中は高値で売出すチャンスもあり、売れ残っても「買取保証額」で買い取ってもらえるため安心です。
不動産会社の買取保証（売却保証）は期間限定で家を売り出すもので、売れ残る心配がありません。ただし注意点もあります。買取保証の5つの注意点、代表的な不動産会社と選び方を解説します。
ただし買取保証は一部の大手しか扱っていません。
また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産（旧ソニー不動産）もあります。
買取保証のある大手に無料査定を依頼するなら
買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。
すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、買取保証の大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
SRE不動産は、個別に無料査定を依頼すればよいでしょう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
ハウス 買取保証は便利だね。
家博士 買い替えなど期間限定で売るなら話を聞いてみると良いね。
買取と仲介の選び方が分かったら、次はそれぞれの査定方法を解説しよう。
選び方1. 買取の場合
まずなるべく多くに机上査定を依頼し、本命3社程度だけ訪問査定を依頼
買取の場合は、次の手順で査定をしましょう。
- まず机上査定でなるべく多く（10社以上）の不動産会社に査定を依頼する。
- 机上査定で買取価格が高い不動産会社3社程度に訪問査定を依頼する。
- 訪問査定で最も買取価格が高い不動産会社、買取条件が良かった不動産会社を選ぶ。
ハウス まず机上査定で広く査定を依頼して、本命だけに訪問査定を利用するんだね
家博士 買取で高く売るには、なるべく多くの不動産会社に依頼しよう。
なるべく多くに依頼して、高値を探す
買取では、まずなるべく多くの不動産会社に机上査定（簡易査定）を依頼して、少しでも高値の査定価格を出す不動産会社を探しましょう。
少なくても10社以上、多ければ多いほど有利です。
多くの不動産会社に査定を依頼すれば、中には高く買取る不動産会社が見つかるかもしれません。
相場より2割以上安いが、相場に近い会社が見つかることも
買取は価格が相場より2割以上安くなるのが一般的ですが、なかには相場に近い価格で買い取る会社もあります。
相場に近い価格で買取る理由としては
- 単純に相場を高く読み間違った
- コスト管理や売却のノウハウが豊富で、高値で買取っても利益が出る
- 他社との厳しい競争で、買取価格を挙げざるを得ない
- 社内事情により、たまたま一時的に利益より買取件数を優先している
などなど。
ハウス 特別な事情で高く買取る不動産会社がいるんだね。
でもそんな不動産会社をどうやって探せば良いの？
家博士 なるべく数多くの不動産会社に、査定を依頼するしかないね。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると簡単だよ。
主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
本命3社程度に絞り訪問査定
机上査定で高値の不動産会社が見つかれば、さらに訪問査定を依頼して、買取価格を確定しましょう。
不動産会社の買取価格は、机上査定だけでは決まらず、訪問査定で実際に確認する必要があります。
ただし訪問査定は対応が大変なので、まず机上査定で3社程度に絞ってから、訪問査定を依頼すると良いでしょう。
訪問査定では、買取価格だけでなく、諸費用や振り込みスケジュールなども確認して、一番条件が良い不動産会社を選びましょう。
ハウス 1社だけでも良いの？
家博士 話を聴き比べた方が納得できるし後悔しないから、できれば3社程度がオススメだね。
選び方2. 仲介でまだ売却が未定な場合
机上査定で3社〜6社に依頼する
仲介でまだ売るか決めていないなら、机上査定で3社〜6社に依頼しましょう。
なぜなら机上査定は簡単で手間がかからないため。
机上査定では、査定を依頼したら数日で査定結果を受け取れます。
査定を依頼するときに、備考欄へ「査定結果は郵送かメールで」と書いておけば、郵送やメールで査定結果を受け取れます。
査定の精度は低いが3社以上に依頼すれば相場は分かる
机上査定は査定価格の精度が低くなってしまいますが、3社以上の不動産会社の査定価格があれば相場は分かります。
売却するかどうか決断するレベルの査定精度であれば、机上査定で十分。
売却を決めたら、改めて訪問査定を依頼すると良いでしょう。
営業はあるが、将来の売却の窓口に使える
机上査定を依頼すると、営業電話を受ける可能性はあります。
営業を受けることを考えると、査定は多くても6社程度までにしておいた方が良いでしょう。
ただし営業は、ある程度の大手であれば常識の範囲内で、そこまでしつこいものではありません。
不動産会社も将来の売却で選んでもらうために、良い印象になることを考えます。
あなたにとっても、将来の売却時に窓口となるので、疑問などあれば聞いておくと良いでしょう。
選び方3. 仲介で売却が確実な場合
訪問査定で3社〜6社に依頼する
すでに売却を決めているなら、訪問査定で3社〜6社に依頼すると良いでしょう。
理由として次の3つがあります。
理由1. 売却を依頼する不動産会社を選ぶため
売却を決めている場合、査定価格を知ると同時に売却を依頼する不動産会社を選ぶ必要があるため、訪問査定が向いています。
不動産会社を選ぶには、机上査定でなく訪問査定でじっくり話を聞いた方が安心。
3社以上の話を聴き比べると、優秀で信頼できそうな不動産会社が自然と分かります。
ただし手間を考えると、多くても6社程度が現実的でしょう。
理由2. 査定価格の精度がより高くなるため
訪問査定では、机上査定よりも査定の精度が高くなります。
特に戸建ては大きな差がありますし、マンションでも眺望や内装によっては査定結果が全く違う場合もあります。
売却を予定しているなら、3社以上の訪問査定を受けて、精度の高い査定価格を手に入れましょう。
実際に売り出すときの売出し価格を決める際や、反響を見て価格を調整するときに参考になります。
理由3. 売却に役立つ情報が聞けるため
訪問査定では、売却に役立つ情報が詳しく聞けます。
具体的には、次のようなこと。
- リフォームや補修がどの程度必要か
- 最新の市場の動き
- 売却戦略や売却期間の目安
これらは担当者によっても意見が異なるため、複数の意見を聞いておくと、後で判断するときに参考になります。
ハウス でも机上査定で査定価格が一番高い不動産会社を選んで売却を任せたら良いんじゃないの？
家博士 仲介の査定価格は、高いから良いわけじゃないんだ
仲介の査定価格について、知っておきたい注意点があります。
仲介の査定価格は予想価格にすぎない
仲介の査定価格は、3ヶ月以内に売れる予想価格にすぎません。
ハウス でも予想価格だから、その価格で売れないと責任は取ってくれるでしょ？
家博士 売れなくても不動産会社は責任をとらないよ。
だから査定価格が高い不動産会社を、単純に選んじゃダメなんだ。
悪質な不動産会社は売れない高値で査定する
一部の悪質な不動産会社は、媒介契約を取るために、明らかに売れない高値だと分かって査定する場合があります。
ハウス 売れない高値で査定しても、売れないんじゃないの？
家博士 そのままの価格では売れないね。
後で値下げして、相場以下の価格で売るつもりなんだ。
不動産会社のシナリオは、とりあえず高値で売り出した後、数カ月後に売主を説得して値下げすること。
結局は相場通りか、さらに安い価格で売ることなってしまいます。
売主にとっては、無駄に時間が過ぎるだけでなく、相場より安値で買取業者に買い叩かれる恐れがあるので、メリットはありません。
不動産会社が売主をだます4つの手口と、だまされずに不動産売却を売る3つの方法を解説します。
ハウス ひどいね！
どうすれば、そんなウソの高値査定を見抜けるの？
家博士 不安であれば、買取と仲介の両方の査定価格を依頼すれば見抜けるよ。
買取と仲介の両方を依頼する方法もある
ウソの高値査定を見抜く方法として、査定を依頼するときに『買取』と『仲介』の両方の査定価格を依頼する方法があります。
なぜなら『仲介』の査定価格をウソの高値査定にすると、『買取』の査定価格との価格差が大きくなるため。
買取では『査定価格＝買取価格』でウソがつけません。
高い価格で査定すると、自社で高値で買取ることになってしまいます。
つまり、買取と仲介の査定価格の差が他社より大きい不動産会社は、仲介の査定価格が怪しいのです。
ハウス 査定を依頼する不動産会社は、どこが良いの？
家博士 エリアによって違うから具体的な会社名はいえないけど、選び方はあるよ。
仲介の不動産会社の選び方
エリアで売却実績が豊富な3社〜6社
仲介で査定を依頼する不動産会社を探すときは、次の手順が良いでしょう。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社に絞る
- 3〜6社の不動産会社へ査定を依頼して査定価格と話を聴き比べ、信頼できそうな不動産会社を選ぶ
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定精度が高く、最新の情報にも精通しています。
査定価格と話を聴き比べるためには、最低3社は欲しいところ。
ただしじっくり話を聴き比べるためには、多くても6社程度にした方が良いでしょう。
売買実績が豊富な不動産会社は、先述の「注意点3. 不動産会社選びは慎重に」で解説しています。
まとめ
不動産査定の机上査定と訪問査定は、売却方法によって使い方が違います。
『買取』であれば、まずは机上査定でなるべく多くに依頼し、会社数を絞ってから訪問査定へと進みます。
『仲介』では、売却の可能性次第。
とりあえず価格を知りたいなら机上査定、売却が決まっているなら訪問査定を選ぶと良いでしょう。
いずれにしても売買実績が豊富な3社〜6社程度に査定を依頼します。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
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不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
