訪問査定と机上査定のメリット・デメリット、選び方まとめ

「訪問査定と机上査定、どちらが良いの？ 違いは何？」

不動産の査定方法についてお悩みですね。

確かに机上査定（簡易査定）は簡単で良いけど、査定がいいかげんになりそう。

逆に訪問査定（現場査定）はしっかり査定してくれそうだけど、不動産会社が家に来るから面倒。

どちらの査定方法を選ぶべきか、サクッと分かれば理想的ですね。

そんなあなたのために、訪問査定と机上査定の違いとどちらが良いかを解説します。

さらに、査定価格を高くする方法についてもまとめました。

査定方法を上手に使い分けることで、家の売却が成功する可能性は飛躍的に高くなるでしょう。

家を高値で売却することは、豊かで安定した暮らしにつながります。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

机上査定（簡易査定）とは

机上査定（きじょうさてい）は、不動産会社が家に来ないで、レインズや登記情報など分かる範囲で査定をする方法。
簡易査定とも呼びます。

査定結果は、郵送、メールや電話などで受け取る事ができます。

まず机上査定の特徴をまとめました。

机上査定のメリットと注意点

こんな人が向いている

机上査定が向いているのはこんな人です。

買取と売却保証については、後ほど解説します。

家に来なくても、多くの情報から査定できる

不動産会社が机上査定をするとき、次の情報から査定をします。

ネットのAI査定や匿名査定よりは、簡易査定の方が精度は高い

匿名価格診断、いわゆる「マンションのAI査定」などは、所在地やマンション名を入れるだけで売却価格を査定できますが、査定精度は低くなります。

なぜなら匿名査定では、レインズの成約価格を利用できないから。

匿名査定では、仕方なくネット上の無料情報をベースに査定するため、査定精度が低くなってしまいます。

多少は売買を考えているなら、机上査定を依頼した方が、参考になる価格を知ることができるでしょう。

マンションは査定精度が高め

一般的に、マンションは机上査定でも査定精度が高め。

理由として、次の2点があります。

1. 新築時の図面や価格表が「東京カンテイ」という民間の有料データベースで分かるため。
2. 同じマンションの過去の取引事例があれば、価格の比較がしやすいため。

1979年以降のマンションであれば、東京カンテイにデータが登録されている可能性が高くなります。

ただしマンションでも精度が悪くなるケースも

マンションでも次のようなケースでは査定精度が悪くなります。

• 小規模マンションで売買事例がないケース
• 最近、目の前に新しいマンションが建った
• 近隣トラブルや嫌悪施設の存在
• 最近フルリフォームした

この様なマンションは、査定を依頼するときに説明するか、又は訪問査定を依頼した方が良いでしょう。

土地・一戸建ては精度が低い

土地・一戸建ては机上査定の査定精度が低い傾向にあります。

特に精度が悪くなるケースとして例えば次の2つ。

• 建物状態の差が大きい築10〜20年程度の物件
• （田舎で）Googleマップで外観が確認できない場合

戸建では築20年〜25年を過ぎると建物価値を新築時の1割程度に考えることが一般的。

しかし築10年〜20年の建物価値は、ハウスメーカーやメンテナンスの違いで大きく差が付きます。

また最近は一戸建ての近隣を調査するのに、不動産会社もGoogleマップを使うことが増えています。

もちろん近隣エリアだと直接外観を見に行くこともありますが、地方だと机上査定ではそこまでしない不動産会社もあります。

不動産会社によって、どこまでしっかり査定してくれるか差が出るでしょう。

不人気で売りにくい不動産も精度は悪くなる

不人気で売れない不動産は、査定価格が低くなります。

ひどい場合は不動産会社に査定を依頼しても、無視されることも。

なぜなら不動産会社にとって査定はあくまで営業活動だからです。

不動産会社にとって仕事にならない不動産、扱いたくない不動産では、相場より大幅に安い価格で適当に査定されることもあります。

こうした不人気で売りにくい不動産の査定を依頼する場合は、予想より大幅に安い見積もりでもあきらめずに、きちんと扱ってくれる不動産会社を探しましょう。

訪問査定（現場査定）とは

訪問査定とは、不動産会社が家に訪問して、家の状態をチェックした上で価格を査定する方法。
「現地査定」や「実査定」ともいいます。

不動産会社によっては、訪問前に机上査定を済ませて、訪問時にその査定価格を修正するだけのこともあります。

訪問査定のメリットと注意点

こんな人が向いている

訪問査定が向いているのはこんな人です。

時間をかけてなるべく多くの情報を聞き出す

訪問査定では、なるべく多くの質問をして、最新の相場環境や不動産に関する知識を吸収しましょう。

不動産会社は、次のような貴重な情報を持っています。

●最近の相場の動き

新型コロナの影響、購入希望者の傾向など実際に売買している担当者の情報が一番早くて信頼できます。売買実績が豊富な不動産会社ほど、情報は確かでしょう。

●想定される売却戦略

希望する売却期間で売るために、売り出し価格と価格修正のタイミングをある程度決める必要があります。また広告方法、売れやすくするための工夫（最低限のリフォーム、インスペクションなど）についても聞くと良いでしょう。

●会社独自の売却サポート

一部の大手不動産会社では、家を売りやすくする売却サポートがあります。具体的には、建物保証や設備保証、売却保証、買い換えサポート、最新の3D画像技術での広告など

同じ質問でも、不動産会社や担当者によって答えが違う場合もあります。

特にリフォームやリペアの必要性は、不動産会社によって意見が分かれがち。

複数の不動産会社の意見を聞いておくことで、実際に不動産会社1社に売却を依頼して売り出した後も役に立ちます。

不動産会社によって、利用できるサービスが違うため、複数の不動産会社の話を聞いておいたほうが安心です。

同じ日に複数の訪問査定を受けるのは仲介ではNG

複数の不動産会社にまとめて訪問査定してもらうことは、買取ではアリですが、仲介ではおすすめできません。

買取で、他の不動産会社同士が現地で顔を合わせることはよくある話です。

依頼する際に「同日で他社にも依頼しています」と一言断っておくと良いでしょう。

逆に仲介の場合は、じっくり1社と話をした方が良いでしょう。

最低でも1時間、可能であれば1時間30分程度の時間を作っておくとしっかり話ができます。

不動産会社選びで売却の成否が8割決まる

不動産の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まります。

じっくり話を聞いて不動産会社を選ぶために、依頼先は3〜6社程度にしておきましょう。

10社程度に机上査定を依頼して、良さそうな3〜6社程度に絞るという方法も良いでしょう。

査定を依頼する不動産会社の選ぶ基準は、エリアで売却実績が豊富な不動産会社であること。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うと便利です。

首都圏や都市部では、大手不動産会社6社が共同で運営しているすまいValueが良いでしょう。

売却実績トップ3の大手不動産会社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル）にも、まとめて査定を依頼できます。

すまいValueが利用できないエリアであれば、HOME4Uやイエウール、HOME’Sといった一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

その場で契約せず、かならず全ての不動産会社の話を聞く

不動産会社が訪問査定に来る目的は、もちろん査定するためですが、媒介契約を取ることも目的。

訪問査定では、その場で媒介契約を結ぶ流れに誘導されてしまいがちです。

しかし必ず全ての不動産会社の話を聴き比べてから、不動産会社と媒介契約を結びましょう。

信頼できる不動産会社かどうか判断するためには、話を聴き比べることが大切です。

複数の不動産会社の話を聴き比べて、納得して選ぶことによって、売却をスタートした後も自信を持って正しい判断ができます。

不動産会社を面談するイメージで、気になる点や知りたいことは聞いておきましょう。

答えの内容や態度によって、その不動産会社が信頼できるかどうかも判断できます。

不動産会社の選び方については、こちらで詳しく解説しています。

実際に売却を担当する人を確認する

不動産会社によっては訪問査定時に2人でやってくる事もあります。

一般的には担当者となる人が1人で来ることが多いのですが、新入社員+支店長という組み合わせの事も。

こういった場合は、媒介契約後にどちらが担当になるのか確認しておきましょう。

どんなに実績が豊富な不動産会社でも、新入社員など経験が浅い人が担当者になることは、避けたほうが良いでしょう。

机上査定と訪問査定の選び方は売却方法で違う

机上査定と訪問査定の選び方は、不動産の売却方法が『仲介（普通の売買）』か『買取』かによって変わります。

『買取』と『仲介（普通の売買）』の違いとは

『買取』と『仲介（普通の売買）』の違いはこちら。

『買取』と『仲介（普通の売買）』のイメージ

仲介（普通の売買）では一般の買い主に売る

仲介（普通の売買）では、不動産会社の仲介で一般の買い主に売ります。

一般の買い主なので、売値は相場通りの価格で売れます。

しかし売却期間は平均3ヶ月程度から、運が悪ければ半年以上かかる場合も。

価格を相場より下げることで、売却期間を短くすることができますが、あくまで運次第です。

売買が成立した後に、成功報酬として不動産会社に仲介手数料（売買価格×3％＋6万円＋消費税）を支払います。

買取では不動産会社が買い取る

買取では、不動産会社が直接買取ります。

不動産会社は、買取った後に一般の買い主へ転売し、差額を利益に。

そのため買取では、価格が相場の6〜8割に安い価格になってしまいます。

ただ期間は最短1週間程度で買取ってもらうことも可能。

価格よりも手間や期間を省きたい方に向いている売却方法です。

注意したいのは、売却を依頼した不動産会社経由で別の買取業者へ仲介されると仲介手数料が発生してしまうこと。

買取では自社で買取ってくれる不動産会社へ直接依頼する方が、仲介手数料が不要になるためお得です。

買取については、こちらで詳しく解説しています。

期間限定で仲介して売れないと買取の『売却保証』

最近は一部の大手不動産会社で、3ヶ月など限定で仲介として売却し、売れなければ買取になる『売却保証』があります。

詳しくはこちらで解説しています。

買取はまず机上査定、本命だけ訪問査定

「買取」の場合は、次の手順で査定をしましょう。

買取で高く売るためには

買取で査定価格を高くするポイントは、なるべく多くの不動産会社へ机上査定を依頼すること。

最低でも10社、多ければ多いほどよいでしょう。

なぜなら、多くの不動産会社に査定を依頼することで、高く買取ってくれる不動産会社が見つかる可能性があるため。

買取価格は相場の6〜8割に安くなる

買取では、価格が相場の6〜8割に安くなるのが一般的です。

なぜなら不動産会社は、あなたの家を買取った後に他の一般人（エンドユーザー）へ転売して利益を得るため。

不動産会社は、相場より安く買わないと利益が無くなってしまうため、買取の査定価格が相場を上回ることはほぼありません。

相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかる可能性も

数多くの不動産会社へ査定を依頼すると、中には相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかることがあります。

相場に近い価格で買取る不動産会社には、次の様な理由があります。

• 単純に相場を高く読み間違った
• コスト管理や売却のノウハウが豊富で、高値で買取っても利益が出る
• 他社との厳しい競争で、買取価格を挙げざるを得ない
• 社内事情により、たまたま一時的に利益より買取件数を優先している

なるべく多くの不動産会社に机上査定を依頼する

買取では、相場に近い価格で買取る不動産会社を探すために、なるべく多くの不動産会社へ机上査定を依頼しましょう。

10社以上、多ければ多いほど、相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかる可能性が高くなります。

主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。

ここまで『買取』で査定を依頼する方法について解説しました。

次に『仲介（普通の売買）』で査定を依頼する方法です。

仲介（普通に売却）は売却の可能性で使い分ける

仲介で普通に売却する場合は、売却する可能性によって査定方法を使い分けます。

売却を決めているなら訪問査定

すでに売却を決めているなら、訪問査定を選びましょう。

なぜなら売却を決めている場合、査定価格を知ると同時に、売却を依頼する不動産会社を選ぶ必要があるため。

不動産会社を選ぶためには、机上査定でなく訪問査定でじっくり話を聞いた方が選びやすいのです。

売却を検討している段階なら机上査定

売却するか検討するため相場を知りたいのであれば、机上査定の方が良いでしょう。

なぜなら、机上査定はとにかく簡単で手間がかからないため。

どうしても査定価格は大雑把になりますが、複数の不動産会社の査定価格を知ることで、精度の誤差は抑えられます。

売却するかどうか決断するレベルの査定精度であれば、机上査定で十分でしょう。

売却を決めたら、改めて訪問査定を依頼しましょう。

仲介で高く売る方法とは

仲介で家を高く売る方法はこちら。

査定価格と話を聴き比べるためには、最低3社は欲しいところ。

ただしじっくり話を聴き比べるためには、多くても6社程度にした方が良いでしょう。

さらに家の価値を上げるために

さらに査定価格を高くするために、家の価値を上げることを考えます。

家の価値を上げるためには、家の不明点をクリアにして良い点をアピールすること。

訪問査定の際に、次のような書類を用意しておくと良いでしょう。

訪問査定で用意した方が良い書類

• ◎：　あると売却に有利
• ○：　あると売却に有利になる場合がある
• △：　査定時に手間が省ける。売却には影響ない
• ×：　不要

書類	マンション	一戸建て	土地
境界確認書 隣地との覚書	×	◎	◎
建築確認済証 検査済証	×	◎	×
（あれば） 住宅性能評価書 既存住宅性能評価書	◎	◎	×
（調査をした場合） 耐震診断報告書 アスベスト使用調査報告書等	◎	◎	×
（調査をした場合） 土壌汚染調査書	×	×	◎
過去の修繕履歴	◯	◯	×
建築設計図書（図面・仕様書） 地盤調査報告書 工事記録等	×	◯	×
管理規約・使用細則、維持管理等の記録（管理費・修繕積立金・管理組合費・町内会費等の記録）	◯	×	×
固定資産税と都市計画税の納税通知書・評価証明書	◯	◯	◯
（中古購入の場合） 購入時の売買契約書・重要事項説明	◯	◯	◯
登記簿謄本 公図 地籍測量図 建物図面	△	△	△
販売時のパンフレット	△	△	×

手元にある範囲で構わないので、用意できるものは揃えておくと良いでしょう。

詳しくはこちらで解説しています。

仲介の査定価格について、知っておきたい注意点があります。

【注意！】仲介の査定価格は予想価格にすぎない

仲介の査定価格は、あくまで「この価格なら売れるだろう」という予想価格にすぎません。

仲介の高い査定価格には2通りある

高い査定には次の2通りがあります。

1. 本当に高く売れると予想した場合
2. 媒介契約を取るために、相場より高く売れない価格で査定する場合

1のケースであれば、問題ありません。

あくまで実績が豊富な不動産会社であれば、極端に相場を外すことはありません。

注意したいのは2のケース。

不動産会社は、媒介契約を取るために、明らかに売れない高値だと分かって査定しているからです。

不動産会社のシナリオは、とりあえず高値で売り出した後、数カ月後に売り主を説得して値下げすること。

結局は相場通りか、さらに安い価格で売ることなってしまいます。

売り主にとっては、無駄に時間が過ぎるだけなので、迷惑な話です。

ウソの高値査定を見抜く方法は、『買取』と『仲介』の両方を依頼すること

ウソの高値査定を見抜く方法は、査定を依頼するときに『買取』と『仲介』の両方の査定価格を依頼すること。

なぜなら『仲介』の査定価格をウソの高値査定にすると、『買取』の査定価格との価格差が大きくなるため。

買取では『査定価格＝買取価格』でウソがつけません。
高い価格で査定すると、自社で高値で買取ることになってしまいます。

つまり、買取と仲介の査定価格の差が他社より大きい不動産会社は、仲介の査定価格が怪しいのです。

まとめ

不動産の査定で、机上査定と訪問査定の選び方は、売却方法によって違います。

『買取』であれば、まずは机上査定を依頼し、会社数を絞ってから訪問査定へと進みます。

『仲介』では、売却の可能性によって変わります。

とりあえず価格を知りたいなら机上査定、売却が決まっているなら訪問査定を選ぶと良いでしょう。

売却を成功するためには、不動産会社選びで8割が決まります。

じっくり後悔のないように、時間と手間をかけて、不動産会社を選んで下さい。

優秀で信頼できる不動産会社が見つかれば、あとはお任せできます。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！