「マンション価格を調べる方法は、どれが正しいの？」
「今のマンション価格を知りたいけど、どうすれば良いの？」
マンション査定にはいくつか種類があり、目的によって使い分けるのが正解です。
マンションの査定方法の違いと使い分けについて、メリットや注意点、おすすめのサイトなどをまとめました。
この記事のもくじ
マンションを売却する可能性で査定方法を使い分ける
マンションの査定方法は、大きく分けて3つあり、「あなたがマンションを売却する可能性」によってそれぞれを使い分けるのが正解。
マンションを売却する可能性が低い順に、次のような査定方法があります。
売却する可能性ごとの査定方法
- 売却する可能性…0〜10%程度
- ⇒1.オンラインの匿名査定
オンラインで完結し、入力した基本的な情報を元に機械的に査定額が提示されます。
匿名査定は査定精度がかなり低いため、どちらかというと下調べとして利用するのがおすすめの査定方法です。 - 売却する可能性…10〜50%程度
- ⇒2.不動産会社による無料机上査定（簡易査定）
不動産会社による査定なので、匿名査定より精度は格段に上がります。
一括査定サイトで依頼すれば、電話やメールだけで完結します。 - 売却する可能性…50%以上
- ⇒3.不動産会社による無料訪問査定（現場査定）
最も査定精度が高い査定方法です。
本気でマンション売却を考えているなら、現場査定が最も有効な査定方法となります。
また、この他に特殊な方法として、次のようなものもあります
- 不動産鑑定士による不動産鑑定評価…離婚や相続などで裁判資料として査定する場合
- 自分で調べて査定…精度は低くなるが、どうしても自分で査定したい場合
ハウスくん一言で査定と言っても、いろいろな方法があるんだね
家博士それぞれ特徴やメリット、注意点が違うから、状況に応じて使い分けるのがポイントだよ。
査定方法によって査定額も大きく変わる事があるんだ。まずは各査定方法がどんなものなのか、詳しく見ていこう
1.オンラインの匿名マンション査定
インターネットで売却したいマンションの情報を入力することで、査定額を知ることができるもの。
機械的に査定額が提示され、個人情報は会員登録した運営会社にだけ知られるものが一般的です。
主な匿名査定サイト
HowMa
AIを利用して査定を行ってくれる匿名査定サイト。
住所から物件の周辺情報や相場変動を考慮した時点修正までも反映して査定額を出すため、比較的正確性の高い査定結果が得られます。
ただしレインズの情報は利用していないので、あくまで参考程度にしておいたほうが良いでしょう。
公式サイトはこちら
⇒HowMa
HOME’Sプライスマップ
地図上でマンションの参考価格が分かるサイト。
1都3県からスタートし、現在は京阪神、福岡、愛知へと対応エリアも拡大しています。
会員登録なども不要で、34万棟・326万戸ものマンション参考価格がチェックできるようになっています。
公式サイトはこちら
⇒HOME’Sプライスマップ
SRR不動産（旧ソニー不動産） マンションAIレポート
SRE不動産（旧ソニー不動産）が、2018年5月にリリースしたAI診断サービス。
1都3県のマンション売却相場を築年数・間取りの組み合わせで相場価格が確認できるマトリクスや市区町村・駅・沿線毎のマンション売却の平均相場価格やAIが算出した推定の高額売却マンションランキング等を紹介しています。
また、マンション個別の詳細情報も掲載しています。
推定精度は、MERで5.13％（東京都23区）、6.03％（1都3県）です（2018年5月5日時点）。
「不動産価格推定エンジン」が算出した推定成約価格と直近の実際の事例における成約価格との差額（誤差）の絶対値を当該成約価格で除した値を誤差率とし、その誤差率の中央値をMER（Median Error Rate）としています。
MERは機械学習の分野において推定結果の正確さを示す一般的な指標であり、MERの値が小さいほど推定精度が高いことを意味します。
この数値は日々変動します。
公式サイトはこちら
⇒マンションAIレポート
家博士匿名査定は、あくまでもなんとなく興味本位で相場を知りたい場合に向いている査定方法。
より正確性の高い情報が欲しければ、机上査定や訪問査定を利用するのがおすすめだよ
匿名査定のメリット
匿名査定には3つのメリットがあります。
メリット1. 個人情報を知られずに査定できる
匿名査定では、不動産会社には個人情報が開示されません。
そのため、査定するだけなら営業の電話がかかってくるようなこともなし。
家族などにも知られることなく、大まかな査定額が分かります。
メリット2. AIによる査定もある
匿名査定サイトの中には、ビッグデータを利用してAIによる査定額を出すサイトもあります。
AIといえば最新技術ですから、AIがマンションをどれくらい正確に評価するのか興味が湧きますね。（実際はそれほどなんですが…）
メリット3. 入力したらすぐに価格が分かる
査定額がすぐにわかるのも匿名査定のメリット。
匿名査定以外の査定方法では、査定額が出るのに数日程度の時間がかかります。
それが、その場で価格が分かります。
匿名査定の注意点
一方で、匿名査定には主に査定額に関する注意点もあります。
注意点1. 査定額の精度はあくまでも参考程度
匿名査定の場合、査定額の正確性までは保証されないため、参考程度に見ておきましょう。
実はマンションの査定では、室内の状態や部屋からの眺望も査定額に影響する要素。
しかし、匿名査定の場合はこうした細かい部分の情報は全て無視された状態で査定額を提示します。
例えば部屋の設備などに不具合があったとしても、匿名査定では「不具合がないもの」として査定するのです。
さらに、もう一つ覚えておきたいのがサイトによっても価格差がある点。
正確性の高いサイトもあれば、そうでもないサイトが混在しているのです。
中には参考価格2,800万円〜3,700万円など、幅が広すぎて何の参考にもならないようなサイトもあります。
こういったサイトは、結局もっと詳しく知りたくさせるために匿名査定があり、その後の実名査定へ誘導することが本来の目的だったりします。
匿名査定サイトの正確性は、参考程度に考えた方が良いでしょう。
注意点2. 査定額のベースは売り出し価格
匿名査定では、査定額を算出するベースが『売り出し価格』で、実際に売買が成約した『成約価格』ではありません。
「売り出し価格」は、売主の希望価格で売れ残っている価格。
売り出したマンションのうち、半数以上は売れずに売り止めるため、売り出し価格は参考になりません。
「成約価格」は実際に売買された価格で、本来はこの価格をベースにすべきですが、成約価格は一般には公表されません。
ハウスくん成約価格でも売り出し価格でも同じじゃないの？
家博士ところが大きく違うんだ。
誤差が4割以上ある場合もあるよ。
売れていない物件だと誤差40％以上も
レインズに登録された全ての物件で、売出し価格と成約価格の差を、築年数別にまとめたものがこちらです。
築年数別のマンション売出し価格と成約価格
（2018年・首都圏）
グラフの売出し価格と成約価格の誤差を、築年数別にまとめるとこちら。
| 売り出し価格 （1m2あたり） | 成約価格 （1m2あたり） | 誤差 | |
|---|---|---|---|
| 築0〜5年 | 97.6万円 | 81.0万円 | 20.5% |
| 築6〜10年 | 76.5万円 | 68.1万円 | 12.4% |
| 築11〜15年 | 66.8万円 | 60.6万円 | 10.3% |
| 築16〜20年 | 58.5万円 | 52.8万円 | 10.9% |
| 築21〜25年 | 46.0万円 | 38.7万円 | 18.9% |
| 築26〜30年 | 37.3万円 | 29.7万円 | 25.8% |
| 築31年〜 | 44.6万円 | 31.7万円 | 40.6% |
誤差が特に大きいのは、
- 築0〜5年 20.5％
- 築26〜30年 25.8％
- 築31年〜 40.6％！
ハウスくん40％以上も誤差があるの！
家博士売り出し価格を見ても、参考にならないことがよく分かるね。
ハウスくん成約価格はどうすれば分かるの？
家博士成約価格は、『レインズ』というデータベースに記録されているよ。
レインズは不動産会社しか利用できない
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
匿名査定ではレインズの成約情報を利用できない
レインズは、不動産会社しか利用できません。
さらにレインズの規約により、匿名査定ではレインズの成約情報を利用することができません。
ハウスくん不動産会社に実名で査定を依頼しないと、レインズの成約データは使えないんだね。
家博士ちなみに、個人でも成約情報が見られるサイトは2つほどあるよ。
でも詳細情報までは開示されていないし、かなりざっくりした情報だから、あくまでも参考程度にしかならないんだ
【個人で見ることができる成約情報】
注意点3. AIも元データが違うので間違った結果になる
AIによる査定ならビッグデータを基にしている分、正確性も高いのでは？と思うかもしれません。
しかし、AIも学習する元データが間違っていれば、間違った査定額になってしまいます。
AIとは、赤ちゃんが言葉を学ぶようになイメージで、膨大なデータを学習して賢くなるシステム。
例えば、日本語を学習して喋れるようになった赤ちゃんに英語で話しかけても理解できません。
同じように、間違ったデータを学習したAIには、正しい査定価格は計算できないのです。
2.不動産会社によるマンション机上査定（簡易査定）
机上査定では不動産会社があなたのマンションの査定を行います。
訪問はなく、査定結果はメールなどで報告されるのが一般的です。
机上査定のメリット
まずは机上査定のメリットをチェック。
ある程度の精度と気軽さが机上査定の強みになります。
メリット1. 匿名査定と比べると精度が高い
匿名査定では売り出し価格を基準に査定額を算出しますが、机上査定になると不動産会社がより詳細な情報を使って査定します。
査定に使う情報には次のようなものが挙げられます。
- 周辺の売り出し価格
- 匿名査定でも利用することがある情報ですが、机上査定の場合も活用します。
- 市場の動向
- 不動産会社にはマンションを売りたい人だけでなく、買いたい人からの問合せも多く寄せられます。
希望する間取りやエリア、価格など常に多くの問合せを受けているため、最新の市場動向にも詳しくなるのです。 - 実際の取引事例
- 不動産会社ならではの強みと言えるのが、レインズの成約情報を閲覧できる点。
より詳細な取引事例を参考にできるため、査定額の精度も高まります。
また、取引実績の多い大手不動産会社などは独自にデータを取りまとめているところも。
こうした情報を活用することで、より実態に近い査定ができるのです。
メリット2. 家に来ないので対応が楽
もう一つのメリットとして、オンライン上で完結するため対応が楽な点が挙げられます。
訪問となるとスケジュールを調整したり、家を片付けたり（！？）何かと気を遣いますよね。
机上査定なら気を遣うこともないので、気楽に利用できます。
机上査定の注意点
比較的精度が高く気楽に利用できる机上査定ですが、注意点もあります。
本気で売却しようと考えている場合は、情報不足な場合もあるんです。
注意点1. 訪問査定に比べると精度が低い
様々なデータを活用して査定額を提示してもらえる机上査定ですが、それでも訪問査定に比べると精度は落ちるもの。
物件を直接確認できないため、どうしても査定額に反映できる点が限定的になってしまうからです。
より精度の高い査定額を知りたい場合は、物件を直接確認してもらえる訪問査定が最もおすすめです。
注意点2. 売るか売らないか意思表示しないと不動産会社から連絡が来る
机上査定では売却の意思の有無に関わらず、連絡先などの個人情報が不動産会社に開示されます。
個人情報は査定を依頼した不動産会社だけに開示されますが、最終的に売るのか売らないのか、はっきりした意思表示をしないままだと、後日不動産会社から営業の連絡が来ることもあります。
ただし、連絡がきても「今回は売らないことにしました」と答えておけば連絡は来なくなるので、あまり気にする必要もありません。
注意点3. 査定価格以外の情報を知ることができない
机上査定では査定価格こそ分かりますが、それ以外の情報は基本的に知ることができません。
マンション売却では価格も重要ですが、それ以上に大切なのが相場の動き、不動産会社の販売戦略や保証などのオプションサービス。
こうした情報は不動産会社の担当者と直接やり取りする中で把握できる情報なので、机上査定では知る機会がないのです。
ハウスくんある程度の査定価格さえ分かれば十分だと思ったら、それ以外にも大事な情報があるんだね
家博士意外かもしれないけれど、情報は大事！
でも机上査定だって全く使えないわけではなくて、大まかな資金計画を立てるのには役立つよ
ハウスくんある程度、お金の目処を付けておくのもマンションを売るうえでは大切なことだよね。
机上査定ができるサイトにはどんなところがあるのかな？
家博士マンションの一括査定サイトの中に、机上査定が選べるサイトがいくつかあるよ
主な机上査定サイト
すまいValue
すまいValueは、中古マンションの取扱実績TOP4の不動産会社に一括査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。
大手不動産会社6社が共同で運営し、首都圏では3人に2人が利用しているという調査結果もあります。
すまいValueについて詳しくはこちら
⇒すまいValueの詳細
HOME4U
累計35万人の利用実績がある、NTTデータが運営する日本で最初の一括査定サイト。
すまいValueはどちらかというと首都圏をはじめ都市部が中心ですが、HOME4Uは都市部以外でも利用できます。
HOME4Uについて詳細はこちら
⇒HOME4Uの詳細
3. 不動産会社によるマンション訪問査定（現場査定）
机上査定よりもさらに精度の高い査定価格が分かる無料のマンション訪問査定。
不動産会社の担当者が実際に家に訪問し、細かい部分まで確認したうえで査定します。
ハウスくん実際に売却したいマンションを見たうえで査定額を出してくれるんだね！
家博士そう。ちなみに、不動産会社は訪問査定の前に簡易査定をしてから訪問するのが一般的。
訪問することで査定価格を修正するイメージなんだ
訪問査定の流れと査定に使う情報について
不動産会社の担当者は、あらかじめ机上査定を済ませた段階で訪問します。
机上査定によって算出したマンション査定額を、現地確認しながら修正していくイメージです。
事前の机上査定の結果以外に、次のような情報を使いながら査定していきます。
- 間取りやリフォームの必要性
- 家（設備）の不具合や気になる点
- 眺望や管理について
このように、図面などの情報だけでは分からない部分も現地で確認していきます。
設備面では例えば「浴室のシャワーの水漏れ」など、かなり細かい部分までチェック。
眺望なども意外に重視されるポイントで、目線より高い建物がどれくらいあるかといった点なども考慮して査定します。
ハウスくん眺望なども確認されるんだね
家博士部屋から眺める景色が建物ばかりの部屋より、遠くまで見渡せる方が良いでしょう？同じように、建物に面している道路など『実際に住むうえで重要なこと』をしっかり確認していくんだよ
訪問査定のメリット
他の査定方法に比べ、訪問査定では査定の精度はもちろん、担当者と直接やり取りすることで貴重な情報が得られます。
メリット1. 精度の高い査定結果が得られる
ネットの情報だけでは得られない細かい部分まで確認できるため、査定精度は自ずと高くなります。
3つの査定方法の中では、最も現実的な査定額が得られる査定方法です。
メリット2. 価格以外の大切な情報が得られる
机上査定では得られない情報が得られるのも、不動産会社と直接やり取りする訪問査定ならでは。
担当者と直接コミュニケーションを取ることになるので、貴重な情報が得られます
ここで一つ知っておきたいのは「マンション売却のために十分な時間が取れるほど高く売れやすい」という点。
売却を決めたらなるべく早く売りたいと思うかもしれませんが、早く売ろうとすると売り出し価格を下げざるを得ません。
逆に、売却期間を長くできれば、高めの売り出し価格で売り出して、反響を見ながら段階的に価格を下げることができます。
マンション売却も、不動産会社によって販売戦略は違うもの。
- どのような媒体（チラシ、ネットの主要ポータルサイト、住宅情報紙）で広告を出すのか
- どの程度反響があると予想するのか
こうした点は不動産会社によっても考え方が変わるので、聞き比べるのがおすすめです。
ちなみに大手不動産会社はSUUMOやHOME’Sなどネットの主要ポータルサイトと提携しているため、広告費がほとんどかからず、大量に広告を出稿できます。
購入者も最近はネットで探す割合が多いことから、大手不動産買会社の方がマンションの売却では有利になってきています。
価格戦略についても、売り出し価格をいくらにして、どのタイミングで価格調整をするかが意外に重要。
それまで問合せが少なかったのに、価格を調整した途端に問合せが増えるのも良くある話なのです。
価格戦略の点でも、大量の広告を出して多くの問合せを受けている大手不動産会社の方が、購入者の生の声を聞いている分、有利になります。
戸建てでは特に重要な瑕疵保証制度
新築と違い築年数が経っている中古物件は「経年劣化などなく安心できるか」が気になりますよね。
中古物件では買主に引き渡した後であっても、あらかじめ物件状況報告書にない欠陥が見つかると「瑕疵担保責任」といって、売主側に修復の義務が生じます。（期間は、設備7日間、建物3ヶ月間が一般的）
しかし、大手不動産会社では各社が独自に建物と設備の瑕疵保証制度を用意していて、何らかの欠陥が見つかった場合でも最長2年〜5年間は一定の損害を不動産会社が負担。
売主側に安心感があるのはもちろんですが、買主側も購入後に欠陥が見つかっても保証してもらえるので安心して購入できるのです。
家博士瑕疵保証制度あると家は売れやすくなるよ。
欠陥が見つかったとしても、きちんと対処してもらえるわけだからね
高度な知識が必要な家の買い替え
家の買い替えと言っても、いざやろうとすると高度な知識が必要になるもの。
- なかなか買い手がつかなかったときの対処法
- 売却に時間がかかって、新しい家の購入資金を支払うまでに売却資金が得られなかった
こうした事に個人で対処するのは簡単ではありません。
そんな時でも心強いのが不動産会社の存在。
大手なら売却保証、つなぎ融資も用意しているので安心です。
不安な点や分からないことは事前にまとめておく
不動産会社の担当者が家に来てくれる訪問査定なら、担当者と直接コミュニケーションが取れます。
人生で一度あるかないかのマンション売却なので、不安な点や分からないことがあるのは当たり前。
訪問査定の前に不明点などはまとめておき、担当者が訪問した際に全て聞くようにしましょう。
その時の反応や回答も不動産会社選びの大事なポイントになります。
ハウスくん高い査定額を提示してくれる不動産会社に任せた方が良いんじゃないの？
家博士出来るだけ高く売りたいという気持ちも分かる。
でも、そもそも査定価格は売れるであろう予想価格で、不動産会社が買ってくれる価格ではないんだ。
媒介契約を目的に、売れるはずのない高い査定価格を出してくる悪質な不動産会社も一部には居るから、きちんと査定根拠を確認した方が良いね。
ハウスくん査定根拠なんて確認しても、ホントかどうか分かるかな？
家博士複数の不動産会社の査定を比較すると自然と分かるから大丈夫。
複数の不動産会社に話を聞くことで、さらに担当者が信頼できそうかも分かるよ。
困った時に親身に相談に乗ってくれない担当者だと安心して任せられないでしょ？査定価格だけで不動産会社を選ぶのは間違いなんだ
ハウスくん信頼できる不動産会社や担当者を見つけられるかどうかも、大事なポイントなんだね！
訪問査定の注意点
メリットの多い訪問査定ですが、注意点もあります。
注意点1. その場で媒介契約はせず、全ての会社の話を聞いてから決める
マンション売却では不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
一旦不動産会社を選ぶと、マンション売却の全ての作業を不動産買会社にお任せすることになるからです。
その不動産会社選びの方法の一つとして訪問査定をしてもらうわけですから、必ず全ての会社の話を聞いてから媒介契約を結ぶようにします。
私たち売主の立場からすると、査定を依頼するのは売却額などを知るため。
しかし、不動産会社からすれば媒介契約を取ることも大きな目的なのです。
何となく良さそうな条件を提示されたからと言って即決するのではなく、比較して決めることが不動産会社選びで失敗しない秘訣と言えます。
ハウスくん不動産会社は媒介契約が取れたらどんなメリットがあるの？
家博士売買が成立した時に仲介手数料が入るんだ。媒介契約を多く結ぶほど、手数料も得られるってわけ
ハウスくんマンションを売る時も、不動産会社に手数料を払わないといけないんだね！ だからしっかり比較して、納得のいく不動産会社を見つけるのが大事になるんだね
訪問査定サイトの具体例
基本的に、一括査定サイトは全て訪問査定に対応していると考えてもらってOK。
その中でも特におすすめのサイトとしては、次のサイトが挙げられます。
都市部ならすまいValue
訪問査定サイトでもおすすめ！
大手4社に査定依頼できるのは、このすまいValueだけです。
首都圏など都市部でマンション売却を検討しているなら、すまいValueの利用が間違いないと言えます。
地方ならHOME4U
地方では机上査定のおすすめサイトであるHOME4Uがおすすめ！
HOME4Uではおよそ900社、HOME’Sでは1,664社が査定に参加しています。
HOME4Uは提携企業がやや少ないものの、NTTデータグループが運営していて安心感があるのが強み。
ハウスくん査定サイトもそれぞれ特徴があることがよく分かったよ
家博士違いが分かれば、どの査定サイトを利用すればいいかも分かってくるんじゃないかな。
状況に応じて査定サイトも上手に使い分けよう
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
