農地は売れる！ 農地売却の前に知っておきたい注意点、高く売る方法とは

「農家だったけど、子供は継がないから迷惑かけないために処分するか…」

「農地を相続したけれど、管理が大変だから売却したい…」

いま農地を売却する人が増えています。

使わなくなった農地は売却できますが、宅地と比べると厳しい制限も。

農地を売るときに知っておきたい注意点、高く売る方法をまとめました。

農地のまま売却するのは簡単だが、安くなり売れにくい

農地を売りに出すこと自体は簡単ですが、価格は安くなり、最悪売れない恐れも。

なぜなら、農地のまま売却すると、購入できるのは就農者など農家だけだから。

これは、農地が宅地と違い「農地法」と呼ばれる法律により厳しく制限されているため。

国としては、国民の食糧を生産するための大切な土地だから、厳しく制限しているのです。

ハウスくん

農地は農家しか買えないんだ！

家博士

そもそも買い手となる農家が減少しているから、余計に農地は売るのが難しい。
買い手が減っていることもあり、農地の価格は20年以上も下落が続いているんだ

農地の相場は長く下落している

農地も、立地や利用方法（畑なのか、田んぼなのか）によって価格が変わります。

あくまでも一例ですが、一般社団法人全国農業会議所が発表している「平成29年田畑売買価格等に関する調査結果」によると、全国の平均価格（10アールあたり）は次の通り。

純農業地域（主に農村部）

田んぼ：120万7千円（前年比1.2％減）
畑：89万1千円（前年比1.1％減）

都市的農業地域（主に都市部とその周辺地域）

田んぼ：336万4千円（前年比1.3％減）
畑：322万2千円（前年比1.1％減）

農地の価格下落は、純農業地域で23年連続、都市的農業地域で25年連続です。

ハウスくん

買い手も減って価格も下落し続けているとなると、本当に売るのも難しそう…
どうにか高く売れないものなの？

家博士

高く売ることを考えるなら、農地のままではなく宅地として売ることを考えよう。
いわゆる農地転用というもので、宅地として売れば農家だけでなく誰でも買えるようになるんだ

農地を高く売るには宅地化だが、転用できるかは条件次第

農地を高く売るための方法として有効なのが、住宅地に転用する「宅地化」。

宅地化することで、購入者は家を買う一般の人々（エンドユーザー）に広がり、価格は数倍〜数十倍に跳ね上がります。

ただし農地は法律によって厳しく制限されている土地のため、宅地化も条件をクリアしなければ許可されません。

具体的にクリアしなければならない条件は「立地基準」と「一般基準」の2つ、さらに「建物が建てられるか・宅地化の費用以上で売れるか」という点からも確認が必要です。

具体的には、市街地に近い農地ほど許可されやすく、宅地化して高く売りやすい傾向にあります。

宅地化に必要な条件1. 立地基準

立地基準とは農地の区分によるもの。

農地は次の5つの区分に分けられており、区分によって転用できるかどうかが変わります。

このように、立地基準においては「第2種農地」か「第3種農地」でなければ、転用は原則として不許可。

まずは自分が所有している農地がどの区分に分類されているのか、確認してみましょう。

確認するときは、市町村役場の農業委員会に問合せればOKです。

こちらから農業委員会の連絡先を探せます。
⇒全国農業委員会

宅地化に必要な条件2. 一般基準

一般基準は、農地転用後に土地が有効活用できるかどうかを判断するもの。

貴重な農地をつぶすことになる以上、「とりあえず更地にしたい」といった安易な目的では許可されません。

次のような基準によって許可するかどうかが判断されます。

売るために転用するのは認められない

基準をクリアすれば宅地化が認められる農地ですが、「売却したいから転用する」というのは認められません。

農地は法律によって厳しく規制されている土地であり、国としてはできることなら農地のままにしておきたい土地。

そうした大切な農地を、単に「売却したいから」という理由で転用することはできないのです。

転用が許可されるのは、立地基準を満たし、かつ、転用後にしっかりとした事業計画がある場合。

単なる「売却」は有効活用に該当しないので、注意しておきましょう。

判断が難しい場合は、まず不動産会社に相談してみると良いでしょう。

宅地化に必要な条件3. 建物が建てられるか・宅地化費用以上で売れるか

立地基準と一般基準を満たして宅地への転用が認められたとしても、その土地が「建物が建てられる土地か」「宅地化費用以上の価格で売れるか」まで確認する必要があります。

まず、土地さえあればどこにでも建物が建てられるわけではありません。

建物が建てられるかを確認するためには、建築基準法や都市計画法、その他条例などを全て確認する必要があります。

さらに、農地を宅地に転用するためにかかる費用以上の価格で売れるなければ、宅地化する意味がありません。

そのため、宅地化するための概算費用を計算する必要もあるのです。

ハウスくん

建物が建てられるか確認したり、概算費用を計算するのって、かなり大変そう…

家博士

個人では大変だけど、仲介してくれる不動産会社さえ決まれば、あとは不動産会社にお任せできるんだ

不動産会社が行ってくれる調査には、次のようなものがあります。

こうした調査を不動産会社にお任せできれば、売主としての手間や負担を減らせます。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

不動産一括査定サイトを徹底比較してランキング

不動産一括査定サイト、主要14社を徹底比較し、ランキングでまとめました。

ハウスくん

宅地化する費用ってどれくらいかかるの？

家博士

擁壁や盛り土、インフラ整備がどの程度必要かで全く違うんだ。

宅地化に必要な費用

農地を宅地化するにあたっては、「転用許可・届出」「工事」「転用後の登記申請」3つの段階に分けることができます。

そして、それぞれの段階でいくらかの費用が必要です。

ハウスくん

宅地へ転用するのにも費用がかかるんだね

家博士

そう。場所や農地の状況などによって費用も大きく変わるから、トータル数万円程度で済むこともあれば、数百万円かかることもある。
専門家に依頼するかどうかによっても、費用は変わるんだ

転用許可・届出にかかる費用

農地転用の際には転用許可のための届出が必須です。

届出自体に費用はかかりませんが、申請に必要な書類を揃える際に数千円〜の費用がかかります。

また測量などが必要な場合は数十万円かかるケースも。

費用の内訳について、詳しく解説します。

土地の登記事項全部証明書

一通につき600円の交付手数料（窓口の場合）が必要。

オンラインで申請すれば、480円（窓口受取の場合）または500円（郵送の場合）でOKです。

土地の位置図

申請時の添付書類のひとつに、土地がどこに位置するのかを示す地図（位置図）が必要です。

特に指定はありませんが、法務省の「地図（公図）」を取得するなら、手数料として450円。

自治体の役所で「都市計画図」や「農業振興地域区域図」を取得するなら、数百円の手数料がかかります。

設置しようとする施設の位置を明らかにした図面

転用する土地に建物や道路、用排水施設などを設置しようとする場合は、どこに設置するのかを示す図面が必要です。

ただ、この図面を作成するのに資格等は必要ないため、自分自身で作成してもOK。

この場合は費用もかかりません。

一方、行政書士などの専門家に依頼する場合は、依頼料として数千円程度かかります。

資力や信用があることを証明する書類

資力や信用があることを証明するための書類も、申請時に必要な書類のひとつ。

預貯金通帳の写しを利用する場合は、費用もほぼかかりません。

預貯金通帳の写しではなく、残高証明書や融資証明書を利用する場合は、発行手数料がかかります。

残高証明書なら700〜900円程度。

融資証明書の場合は、数千円〜1万円程度かかります。

農地が土地改良区内にある場合

転用を希望する農地が土地改良区内にある場合は、「地区除外申請書」と「土地改良区の意見書」も必要。

「土地買改良区の意見書」は一件につき数千円の交付手数料がかかります。

さらに、こうした書類を提出する場合は決済金の支払いも必要になり、その額は1平方メートル当たり100〜500円程度。

広い農地を転用する場合は決済金も高額になってしまいます。

なお、この手続きは代行も可能で、専門家へ依頼可能。

依頼料は数千円〜1万円程度です。

その他必要書類の取得費用

ここまで見てきたのは、申請にあたって法律で提出が定められている書類。

この他に各自治体が提出を義務付けている書類もあります。

自治体によって書類の内容は異なりますが、住民票など発行手数料がかかるものも多いため、総額で1万円程度必要。

自分で書類を集めることもできますが、手間がかかるものもあるため、場合によっては専門家へ依頼することもあるかもしれません。

この場合は依頼料として15〜20万円程度必要です。

家博士

このほかにも、土地によっては測量が必要になる事もあって、その場合はかなり高額になる可能性もある。こうした点には注意しておこう

測量については、こちらで解説しています。

土地・一戸建て売却に必要な測量の費用、どこまでするのかの判断基準とは

土地や戸建住宅の売買に必要になる測量。初心者でも分かりやすく、具体的な内容と費用、実際はどこまでするのかをまとめました。

工事にかかる費用

工事にかかる費用も、農地の状況によって大きく変わります。

東京都の場合、工事費は10アールあたり数千〜数十万円。

かなり差がありますが、数千円で済むのは「市街化区域内の農地」かつ「生産緑地内の農地」の場合。

それ以外では最低でも数万円かかります。

また、道路よりも低い位置にある土地の場合は、道路とほぼ同じ高さにするために盛り土や土留などが必要。

こうした工事には数百万円かかることもあります。

ハウスくん

大まかな工事費用を知るには、見積もりを取るのが一番なのかな？

家博士

そうだね。見積もりを取る場合は、信頼できる業者に依頼するようにしよう。
役所の都市計画課や土木事務所に問合せてみるのもオススメだよ

転用後の登記申請にかかる費用

宅地に転用した後は、登記上の地目を「農地」から「宅地」に変更します。

地目変更の手続きは添付書類も転用許可書でOKなので、難易度も低め。

自分で登記申請すれば費用は数百円程度で済みます。

手続きを土地家屋調査士など専門家に依頼する場合は、依頼料が4万円程度から。

地目変更だけでなく分筆など特別な手続きが必要なら、最低でも30万円程度かかります。

転用後は固定資産税が高くなる

直接、宅地化にかかる費用ではありませんが、農地から宅地に転用すると固定資産税が高くなります。

そもそも農地は収益性が低い土地。

そのため、宅地と比べて固定資産税がかなり低くなっているのです。

家博士

一般農地と呼ばれる農村部にある農地であれば、10アールあたりの固定資産税額は1,000円未満！ 生産緑地の場合も同様で、かなり安くなっているんだ。これは『農地課税』と呼ばれる課税方法によるもの。それが宅地になると課税方法も変わるから、注意しておこう

農地を売る手順

農地を売る場合にまずやっておくのが、農地転用が可能かどうか調査すること。

とりあえず立地基準で第2種農地・第3種農地であれば、後は不動産会社にお任せでも大丈夫です。

調査結果によって手順が変わります。

転用可能（第2種農地・第3種農地）の場合

農地転用が可能な場合は、次のような手順となります。

1. 3社以上の不動産会社へ無料査定を依頼し、話を聞き比べる
   ↓
2. 媒介契約
   ↓
3. 広告宣伝活動
   ↓
4. 売買契約（転用許可を停止条件とする）
   ↓
5. 転用許可申請
   ↓
6. 許可前に所有権移転仮登記
   ↓
7. 許可後に精算・所有権移転本登記

ハウスくん

不動産会社はどうやって探せばいいの？

家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ

転用不可（第2種農地・第3種農地以外）の場合

農地転用が不可だった場合は、近隣で買ってくれる人を探すところから始めます。

1. 自力で買ってくれる人を探す
   ↓
2. 売買契約（売買許可を停止条件とする）
   ↓
3. 売買許可申請
   ↓
4. 許可前に所有権移転仮登記
   ↓
5. 許可後に精算・所有権移転本登記

どうしても売れない場合は、農地を貸す農地中間管理機構（農地バンク）という選択肢もあります。
⇒農林水産省・農地中間管理機構（農地バンク）

農地を売るなら急いだ方が良い

日本の人口は急減し、農業には逆風が続く

日本の人口は2004年にピークを迎えた後、現在は急激に減少しており、高齢化が進んでいます。

日本の人口変化

出典：国土交通省/「国土の長期展望」中間とりまとめより

この人口減少と高齢化は、食料を生産する農業にとって厳しい逆風となっています。

3大都市圏（首都圏・名古屋圏・関西圏）は生産緑地問題も

3大都市圏では、生産緑地が2022年に一斉に宅地化される恐れがあり、宅地の価格下落が懸念されています。

生産緑地については、こちらで詳しく解説しています。

2022年に不動産が暴落？　生産緑地は大量放出されるのか？

2022年問題は、都市部の生産緑地が指定を解除されて一気に住宅地になる問題。都市部の住宅価格が下落すると予想されます。

日本では人口が急激に減っていますが、新築住宅が次々と建てられています。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

結果として、空き家率は2013年時点で13.5％に。

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに現時点で東名阪エリアでは、65歳以上の高齢者だけが住む戸建て住宅とマンション（空き家予備軍）が336万戸あると言われています。

全国では持ち家3179万戸に対し、705万戸が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に22%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。

家博士

そもそも、今でもすでに売れないエリアがあることも事実。それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ

例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）です。

築年数は49年。

建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。

周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。

築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。

「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。

シンガポール国立大学の研究によると、

• 日本の住宅は2030年に空き家率30％、空き家戸数2,000万戸を超える。（1/3が空き家に）
• 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）

とかなり悲観的な予想になっています。

地方は立地適正化計画と過疎化

一方、地方では「立地適正化計画」という計画が進んでいます。

これは人口が減少しても公共インフラを維持するために、「人が住むエリア」を中心に集めるという政策。

立地適正化計画で、人が住まないエリアに指定されると、ある日突然不動産が無価値になるリスクもあります。

そもそも地方では、宅地化して売却するにも、特に家を購入する若い世代が減っており、ますます売りにくくなっています。

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

• 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
• 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

そうでなくても、日本の農地面積は1960年から約60年間の間、減少する一方。

日本の耕地面積推移

残念ながら、今後もこの流れは続くと考えた方が良いでしょう。

まずは今、いくらで売れるのか確認してみてはいかがでしょうか。