「接道状況が悪い土地だけど、売れるの？」
道路付けが悪い土地の売却でお悩みですね。
確かに土地の価格は、接している道路（接道）に大きく影響されます。
でもせっかく売るなら、少しでも高く売りたいもの。
そんなあなたのために、接道状況が悪い土地の売却について、分かりやすく解説します。
この記事で接道の影響を理解すれば、不安から開放され、相場より安値で手放す失敗も防げるでしょう。
あなたの土地の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
接道が悪くても売れるが、価格は安くなる
結論からいうと、接道が悪い土地でも売れますが、価格は条件によって安くなります。
安くなる程度は路線価の計算が参考になる
接道で土地の価格が安くなる目安は、路線価の計算が参考になります。
路線価の計算では、接道の間口や、接道が一方・二方・三方などの影響を補正します。
路線価は相続税を計算する際に使う土地の評価額。
国税庁が毎年1月1日時点の路線価を7〜8月頃に公示する。
実勢価格の計算根拠として、0.8で割り戻してる利用することもある。
【参考】国税庁・路線価図
土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。
家博士 土地の価格に一番影響するのは、道路と接する幅『間口』だね。
接道の間口と価格の目安
例として接道の間口と土地の価格の関係を、路線価の計算で見てみましょう。
路線価の計算を参考にすると、普通の住宅では、接道の間口の広さで次の補正がかかります。
- 間口8m以上： 補正なし
- 間口6〜8m： -3％
- 間口4〜6m： -6％
- 間口2〜4m： -10％
- 間口2m未満： 再建築不可（-30〜50％以下）
【参考】土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（平成31年1月分以降用）
【参考】国税庁・No.4620 無道路地の評価
道路に広い間口で接している土地ほど、価格は高くなります。
逆に最も厳しいのが、接道義務を満たしていない「再建築不可」の土地。
こうした土地は相場より大幅に安くなるだけでなく、第三者への売却も難しいため、隣人に売る場合もあります。
この他にもセットバックやすみ切り、私道なども土地価格に影響するので、後で詳しく解説します。
再建築不可の不動産を売却する前に、知っておきたい知識と売却方法をまとめました。
ハウス 再建築不可って怖いね。
その接道義務って何なの？
家博士 接道義務は、建築基準法で決まっている条件だよ。
詳しく解説しよう。
接道義務とは
接道義務とは、建築基準法で決まっている接道の条件。
接道義務を満たしていないと、新しい建物が建てられないなどの制限があります。
道路に2m以上接すること
接道義務の具体的な内容は次の通り。
この道路とは、幅員4m以上など、道路としての条件を満たしている必要があります。
ハウス どんな道路でも良いわけじゃなく、幅4m以上の道路に2m以上接ししなければならないってことだね。
家博士 接するだけじゃなくて、出入りする部分が全て幅2m以上じゃないといけないんだ。
旗竿地では要注意だよ
旗竿地では途中の幅に要注意
旗竿地の場合、道路と接している部分（間口）の幅が2m以上あればOKではありません。
すべての路地部分（間口から奥の敷地までの通路部分）の幅が2m以上必要です。
この路地部分の一部に幅2m未満の場所があれば、その土地は接道義務を満たしていないことになります。
ハウス 土地から道路まで、途中で幅2mないとダメなんだ。
もし2m無かったら絶対にダメなの？
家博士 条件は限られるけど、接道義務を満たさなくて再建築OKの救済措置もある
接道義務を満たさない土地の救済措置もある
接道義務を満たしていない土地であっても、救済措置によって建築が認められる場合があります。
「第43条1項ただし書き」で救済される可能性も
「建築基準法第43条1項ただし書きの規定に基づく許可」があれば、建築可能です。
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した物については、この限りでない。
なお、ただし書きの適用は自治体によって判断基準が異なるため、各自治体の担当部署に聞かないと分かりません。
【参考】建築基準法43条1項ただし書きの許可の基準について
都市計画区域外は対象外
また都市計画区域外は、接道義務の対象外です。
といっても、都市計画区域外は面積でこそ国土の73％を占めるものの、住民はわずか4％。
都市計画区域外は、山林の中など極端な田舎に限られます。
ハウス 接道義務には例外もあるから、あきらめずに確認した方が良いんだね。
でもどこで調べたら良いの？
家博士 役所の建築指導課や道路課だね。
役所の建築指導課や道路課で確認が必要
接道の問題は、役所の建築指導課や道路課で確認しなければなりません。
ハウス 自分で役所に確認しに行くの？
家博士 自分で行かなくて大丈夫。
売却予定なら不動産会社が全部調べてくれるよ。
売却予定なら不動産会社が全て調べてくれる
土地を売却する予定なら、不動産会社が接道の影響を全て調べてくれます。
優秀で信頼できる不動産会社に無料査定を依頼して、お任せした方が良いでしょう。
売買の実績が豊富な会社を選ぶ
不動産会社に無料査定を依頼するときは、売買の実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
なぜなら売買の実績が少ない不動産会社は、知識不足や調査のミスでトラブルになる恐れもあるため。
例えば、査定時にきちんと調査せず、売却を依頼してから役所に調査へ行き問題が発覚、結果として大幅に査定価格を値下げされるなんてケースも。
不動産会社といっても、新築や賃貸中心で売却の実績がほとんど無い不動産会社もあります
売買実績が豊富な不動産会社なら、現地を見れば問題のある接道を見抜きます。
3社〜6社に査定を依頼する
また不動産会社に無料査定を依頼するときは、1社だけでなく複数（3社〜6社程度）に査定を依頼しましょう。
なぜなら担当者にも当たり外れがあるため。
売買実績が豊富な不動産会社でも、わずかですが経験が浅かったり、知識が不足している担当者は居るもの。
複数に無料査定を依頼すれば、より確実に接道の問題と高く売るための対策が分かります。
優秀な担当者なら、接道義務を満たさない土地でも対応策を提案してくれます。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
36年連続1位の業界No.1
- 店舗数 287店舗
（首都圏185、関西圏46、中部圏28、札幌8、東北8、中国８、九州8）
三井のリハウスは、36年連続で売買仲介件数が1位と圧倒的。
豊富な実績を使った査定は精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
正確な査定をするなら、まず抑えたい候補といえるでしょう。
また担当者の平均レベルが高く、外れが少ないことにも定評あり。
やはり業界トップだけあり、優秀な人材が集まっています。
ハウス 36年間も連続1位はスゴイね。
家博士 業界トップ企業だから、初めての売却でも安心してお任せできる。
実際に多くの人が利用してるし、満足度も96％と高いよ。
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 249店舗
（首都圏138、関西圏66、中部東海18、北海道9、東北5、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
大手3社でサービスNo.1
- 店舗数 210店舗
（首都圏139、関西圏41、名古屋11、札幌8、仙台6、福岡5）
東急リバブルは大手3社で最もサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと、査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、売れ残る心配がなく買い替えで安心なサービス。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
大手3社のサービス比較
| 三井のリハウス | 住友不動産販売 | 東急リバブル | |
|---|---|---|---|
| 建物調査・保証 | ○ | ○ | ○ |
| 設備調査・保証 | ○ | ○ | ○ |
|
買取保証 （売却保証） |
× | × | ○ |
| 自社買取 | × | × | ○ |
| リースバック | × | × | ○ |
| アクティブ売却パッケージ | × | × | ○ |
| つなぎ融資 | ○ | ○ | ○ |
| 除菌・消臭 | × | × | ○ |
| 補修（リペア） | × | ○ | ○ |
| 掃除 | × | ○ | ○ |
| 3D広告 | ○ | ○ | ○ |
| 土地保証（埋設・地盤） | × | × | ○ |
| 擁壁調査保証 | × | × | ○ |
| 仮測量 | × | ○ | ○ | 相続税立替 | × | ○ | ○ |
※各サービスは各社で適用条件あり
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞く価値はあるよ。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却を考えているなら、大手以外も何社か話を聞いたほうが良い。
具体的には、首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社がオススメだね。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と合わせて査定を依頼したいのはSRE不動産（旧ソニー不動産）。
SRE不動産は業界初のエージェント制で売主だけを担当し、大手で問題になりがちな両手仲介がありません。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
エージェント制のメリットは、無数にある他の不動産会社が積極的に買主を探すため、早く高く売れやすいこと。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス 不動産会社選びが大切なんだね。
ほんと接道って難しくてよく分からないよ。
家博士 さらにややこしいのは、道路でも建築基準法の道路しか認められないこと。
次は道路について解説しよう。
道路は6種類ある
接道義務の「道路」とは、私たちが普段イメージしている道路でなく、建築基準法で定められている道路のこと。
ハウス 道路だから、車が走ったり、人が歩く通路なら良いと思っていたけど…違うの？
家博士 建築基準法で定められた道路で、次の6種類があるんだ
【建築基準法で定められた道路6種類】
- ① 42条1項1号（道路法による道路）
- 国道、都道府県道、市区町村道で幅員4m以上の道路
- ② 42条1項2号（2号道路）
- 都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4m以上の道路
- ③ 42条1項3号（既存道路）
- 建築基準法施行時にすでに存在した幅員4m以上の道路（公道・私道とも）
- ④ 42条1項4号（計画道路）
- 都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路
- ⑤ 42条1項5号（位置指定道路）
- 宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路
- ⑥ 42条2項（2項道路）
- 建築基準法施行時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの
【参考】建築基準法・第四十二条
この6種類に該当しないものは、たとえ車が走っていて見た目がいわゆる「道路」だとしても、建築基準法上の道路としては扱われません。
ハウス 最後の⑥は幅4m未満でも良いの？
4m未満だとダメじゃなかった？
家博士 古くからある道路で『2項道路』に指定されていたら、4m未満でも大丈夫なんだ。
ただし建て替えるときは、セットバックする義務がある
細い道路で注意したいセットバック
道路幅4mが境界になる
2項道路（幅員4m未満の道路）に面している敷地では、建物や塀を再建築するときにセットバックが求められます。
セットバックした範囲には建物を建てられません。
道路中心から2m又は反対の境界から4m
セットバックの位置は、道路中心から2m後退（セットバック）。
また道路の向かい側が川や崖、線路などの場合は「向かい側の道路境界線から4m」のセットバックが必要になります。
セットバック敷地は道路管理者に寄付または無償使用契約を締結するのが一般的。
【参考】東京都江戸川区・建築等に伴う道路後退(セットバック)敷地の寄附及び無償使用契約
ただし自治体によっては、土地所有者が管理を負担したり、固定資産税を免除しない場合も3割あるなど、対応は違います。
【参考】国土交通省・狭あい道路解消のための取組に係る調査及び事例集について
ハウス 2項道路に面した土地は、自分の土地なのに建物を建てられない範囲があるってこと？
家博士 そうだね。
制限がある土地だから、価格にも影響するんだ
4m以上でセットバックを求められるケースも
さらに接道が4m以上の公道でも、場合によってはセットバックを求められるケースがあります。
なぜなら必要な道路幅が4m以上の道路もあるため。
家博士 道路の管理には『現況管理』と『認定管理』の2つがあるんだ。セットバックが求められる可能性があるのは、認定管理の場合だよ
道路台帳と幅員が違うと問題になる
道路の幅などは道路管理者が管理する「道路台帳」に記載されています。
【参考】東京都建設局・道路の幅員状況
現況管理の場合は、道路台帳に記載された幅員と現地の実際の幅員がそのままなので特に問題なし。
一方の認定管理では、道路台帳に記載された幅員と現地の実際の幅員が異なることもあります。
【参考】東京都中央区・道路台帳平面図
もし台帳に記載された幅員より実際の幅員が狭いと、セットバックを求められることも。
セットバックは免れたとしても、官民査定によって道路と敷地の境界を確定させる作業が発生することに。
官民査定は時間がかかるため、建築が先延ばしになってしまう恐れがあります。
擁壁は大きなマイナス要因になることも
擁壁（ようへき）とは敷地と道路に高低差がある場合に設置される壁のこと。
この擁壁が道路部分にかかっている場合は、土地所有者の負担で擁壁を造り直す必要があります。
これは「道路内や道路に突き出て建物を建ててはいけない」という建築制限のため。
古い擁壁や、擁壁を造った後に道路境界が確定した場合など、この建築制限にひっかかっている可能性があります。
擁壁の造り直しにはかなりの費用がかかるため、土地の価格が大きくマイナスになる恐れも。
擁壁については、こちらで詳しく解説しています。
擁壁の土地・戸建ては売れない？ 確かに不動産売買では擁壁が問題になることがあります。擁壁の土地・戸建てを売却する際に知っておきたい知識を分かりやすく解説します。
角地で注意したいすみ切りと道路斜線
角地とは二方が道路に接した土地。
接道条件が一方より日当たりや風通しが良く、地価も高いので人気です。
すみ切りで土地が減る
角地では、見通しの確保や通行上の安全のため「すみ切り」と呼ばれる建築制限を受けることがあります。
すみ切りは、道路の交差部が一定条件下にある場合、一辺を2mとする二等辺三角形の部分を空地とするもの。
家博士 すみ切りは自治体ごとに条件が違うんだ。
自治体によって条件が違う
すみ切りが必要になる条件は、自治体によって違います。
最も多いのは「接する道路の幅員がいずれも6m未満のとき」というもの。
その他にも、次のようなものがあります。
- 2つの道路の合計幅員が10m未満のとき
- 2つの道路の合計幅員が12m未満のとき
なお、すみ切りの条件下にあっても、道路の交差の仕方によってはすみ切りが不要なこともあります。
道路斜線規制で建物の高さが制限される
建物の高さは、道路の幅員が狭いと影響を受ける恐れがあります。
詳細はかなり難しいので、不動産会社に質問した方が良いでしょう。
私道は条件次第で価格が変わる
接道が私道の場合は様々なケースが考えられ、条件次第で地価への影響が違います。
具体的には、位置指定道路か、所有権の持分があるかなど。
位置指定道路は時間の経過とともに、当初指定された位置と現在の位置がずれていることも。
この場合は建物の再建築の際に元の位置に復元することが求められ、敷地面積が減ることもあります。
私道の持分が無い場合は、通行・掘削承諾書が必要になります。
また私道の維持管理費用は所有者で負担するため、私道所有権の持分があれば、費用負担が必要なこともあります。
詳しくはこちらで解説しています。
私道に接した不動産売却では通行・掘削承諾書が必要になるケースがあります。通行・掘削承諾書や私道の基礎知識と簡単に解決する方法をまとめました。
まとめ
接道が悪い土地でも売れますが、価格に影響する恐れがあります。
最も影響が大きいのは、接道義務を満たさず再建築不可なケース。
またセットバックやすみ切り、道路斜線などが影響する場合もあります。
ただしそれぞれ対策はあるので、あきらめず専門家に意見を聞いてみましょう。
売却予定なら、不動産会社に無料査定を依頼して調べてもらうのが確実です。
まずエリアで売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社へ無料査定を依頼しましょう。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外の地域では一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
あなたの不動産の売却が成功することをお祈りしております！
全国対応の主要な一括査定サイト
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
