「接道状況が悪い土地だけど、売れるの？」
接道の悪い土地の売却でお悩みですね。
確かに土地の価格は、接している道路（接道）に大きく影響されます。
でもせっかく売るなら、少しでも高く売りたいもの。
そんなあなたのために、接道状況が悪い土地の売却について、分かりやすく解説します。
接道の影響を正しく知れば、不安から開放され、相場より安値で手放す失敗も防げるでしょう。
あなたの土地の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
接道が悪くても売れるが、価格は安くなる
結論からいうと、接道が悪い土地でも売れますが、価格は条件によって安くなります。
安くなる程度は路線価の計算が参考になる
接道で土地の価格が安くなる目安は、路線価の計算が参考になります。
路線価の計算では、接道の間口や、接道が一方・二方・三方などの影響を補正します。
路線価は相続税を計算する際に使う土地の評価額。
国税庁が毎年1月1日時点の路線価を7〜8月頃に公示する。
実勢価格の計算根拠として、0.8で割り戻してる利用することもある。
【参考】国税庁・路線価図
家博士 土地の価格に一番影響するのは、道路と接する幅『間口』だね。
接道の間口と価格の目安
例として接道の間口と土地の価格の関係を、路線価の計算で見てみましょう。
路線価の計算を参考にすると、普通の住宅では、接道の間口の広さで次の補正がかかります。
接道の間口と価格の目安
- 間口8m以上： 補正なし
- 間口6〜8m： -3％
- 間口4〜6m： -6％
- 間口2〜4m： -10％
- 間口2m未満： 再建築不可（-30〜50％以下）
道路に広い間口で接している土地ほど、価格は高くなります。
逆に最も厳しいのが、接道義務を満たしていない「再建築不可」の土地。
こうした土地は相場より大幅に安くなるだけでなく、第三者への売却も難しいため、隣人に売る場合もあります。
この他にもセットバックやすみ切り、私道なども土地価格に影響するので、後で詳しく解説します。
ハウス 再建築不可って怖いね。
その接道義務って何なの？
家博士 接道義務は、建築基準法で決まっている条件だよ。
詳しく解説しよう。
接道義務とは
接道義務とは、建築基準法で決まっている接道の条件。
接道義務を満たしていないと、新しい建物が建てられないなどの制限があります。
道路に2m以上接すること
接道義務の具体的な内容は次の通り。
この道路とは、幅員4m以上など、道路としての条件を満たしている必要があります。
ハウス どんな道路でも良いわけじゃなく、幅4m以上の道路に2m以上接ししなければならないってことだね。
家博士 接するだけじゃなくて、出入りする部分が全て幅2m以上じゃないといけないんだ。
旗竿地では要注意だよ
旗竿地では途中の幅に要注意
旗竿地の場合、道路と接している部分（間口）の幅が2m以上あればOKではありません。
すべての路地部分（間口から奥の敷地までの通路部分）の幅が2m以上必要です。
この路地部分の一部に幅2m未満の場所があれば、その土地は接道義務を満たしていないことになります。
ハウス 土地から道路まで、途中で幅2mないとダメなんだ。
もし2m無かったら絶対にダメなの？
家博士 条件は限られるけど、接道義務を満たさなくて再建築OKの救済措置もある
接道義務を満たさない土地の救済措置もある
接道義務を満たしていない土地であっても、救済措置によって建築が認められる場合があります。
「建築基準法第43条1項ただし書きの規定に基づく許可」があれば、建築が可能なのです。
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した物については、この限りでない。
なお、ただし書きが適用される土地かどうかは、自治体の担当部署に聞いてみないと分かりません。
また、都市計画区域外でも接道義務は対象外となります。
ハウス 接道義務には例外もあるから、あきらめずに確認した方が良いんだね。
でもどこで調べたら良いの？
家博士 役所の建築指導課や道路課だね。
役所の建築指導課や道路課で確認が必要
接道の問題は、役所の建築指導課や道路課で確認しなければなりません。
ハウス 自分で役所に確認しに行くの？
家博士 自分で行かなくて大丈夫。
売却予定なら不動産会社が全部調べてくれるよ。
売却予定なら不動産会社が全て調べてくれる
土地を売却する予定なら、不動産会社が接道の影響を全て調べてくれます。
優秀で信頼できる不動産会社に無料査定を依頼して、お任せした方が良いでしょう。
売買の実績が豊富な会社を選ぶ
不動産会社に無料査定を依頼するときは、売買の実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
なぜなら売買の実績が少ない不動産会社は、知識不足や調査のミスでトラブルになる恐れもあるため。
例えば、査定時にきちんと調査せず、売却を依頼してから役所に調査へ行き問題が発覚、結果として大幅に査定価格を値下げされるなんてケースも。
不動産会社といっても、新築中心や賃貸中心の会社が多く、売却の実績は一部の不動産会社に偏っていることもあります
売買実績が豊富な不動産会社なら、現地を見れば問題のある接道を見抜きます。
3社〜6社に査定を依頼する
また不動産会社に無料査定を依頼するときは、1社だけでなく複数（3社〜6社程度）に査定を依頼しましょう。
なぜなら担当者にも当たり外れがあるため。
売買実績が豊富な不動産会社でも、わずかですが経験が浅かったり、知識が不足している担当者は居るもの。
複数に無料査定を依頼すれば、より確実に接道の問題と高く売るための対策が分かります。
優秀な担当者なら、接道義務を満たさない土地でも対応策を提案してくれます。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどうやって探せば良いの？
家博士 不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
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- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
家博士 さらにややこしいのは、道路でも建築基準法の道路しか認められないこと。
次は道路について解説しよう。
道路は6種類ある
接道義務の「道路」とは、私たちが普段イメージしている道路でなく、建築基準法で定められている道路のこと。
ハウス 道路だから、車が走ったり、人が歩く通路なら良いと思っていたけど…違うの？
家博士 建築基準法で定められた道路で、次の6種類があるんだ
【建築基準法で定められた道路6種類】
- ① 42条1項1号（道路法による道路）
- 国道、都道府県道、市区町村道で幅員4m以上の道路
- ② 42条1項2号（2号道路）
- 都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4m以上の道路
- ③ 42条1項3号（既存道路）
- 建築基準法施行時にすでに存在した幅員4m以上の道路（公道・私道とも）
- ④ 42条1項4号（計画道路）
- 都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路
- ⑤ 42条1項5号（位置指定道路）
- 宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路
- ⑥ 42条2項（2項道路）
- 建築基準法施行時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの
【参考】建築基準法・第四十二条
この6種類に該当しないものは、たとえ車が走っていて見た目がいわゆる「道路」だとしても、建築基準法上の道路としては扱われません。
ハウス 最後の⑥は幅4m未満でも良いの？
4m未満だとダメじゃなかった？
家博士 古くからある道路で『2項道路』に指定されていたら、4m未満でも大丈夫なんだ。
ただし建て替えるときは、セットバックする義務がある
細い道路で注意したいセットバック
道路中心から2mが境界になる
2項道路（幅員4m未満の道路）に面している敷地では、道路中心から2m後退（セットバック）した線が道路境界線とみなされます。
道路境界線より道路側の範囲には建物を建てることができないのです。
ハウス 2項道路に面した土地は、自分の土地なのに建物を建てられない範囲があるってこと？
家博士 そう。
制限がある土地だから、価格にも影響するんだ
なお、道路の向かい側が川や崖、線路などの場合は「向かい側の道路境界線から4m」のセットバックが必要になります。
4m以上でセットバックを求められるケースも
さらに接道が4m以上の公道でも、場合によってはセットバックを求められるケースがあります。
なぜなら必要な道路幅が4m以上の道路もあるため。
家博士 道路の管理には『現況管理』と『認定管理』の2つがあるんだ。セットバックが求められる可能性があるのは、認定管理の場合だよ
道路台帳と幅員が違うと問題になる
道路の幅などは「道路台帳」という台帳に記載されています。
現況管理の場合は、道路台帳に記載された幅員と現地の実際の幅員がそのままなので特に問題なし。
一方の認定管理では、道路台帳に記載された幅員と現地の実際の幅員が異なることもあります。
もし台帳に記載された幅員より実際の幅員が狭いと、セットバックを求められることも。
セットバックは免れたとしても、官民査定によって道路と敷地の境界を確定させる作業が発生することに。
官民査定は時間がかかるため、建築が先延ばしになってしまう恐れがあります。
擁壁は大きなマイナス要因になることも
擁壁（ようへき）とは敷地と道路に高低差がある場合に設置される壁のこと。
この擁壁が道路部分にかかっている場合は、擁壁を造り直す必要があります。
これは「道路内や道路に突き出て建物を建ててはいけない」という建築制限のため。
古い擁壁や、擁壁を造った後に道路境界が確定した場合など、この建築制限にひっかかっている可能性があります。
擁壁の造り直しにはかなりの費用がかかるため、土地の価格にもマイナスの影響を及ぼすことが考えられるのです。
擁壁については、こちらで詳しく解説しています。
角地で注意したいすみ切りと道路斜線
角地とは二方が道路に接した土地。
接道条件が一方より日当たりや風通しが良く、地価も高いので人気です。
すみ切りで土地が減る
角地では、見通しの確保や通行上の安全のため「すみ切り」と呼ばれる建築制限を受けることがあります。
すみ切りは、道路の交差部が一定条件下にある場合、一辺を2mとする二等辺三角形の部分を空地とするもの。
家博士 すみ切りは自治体ごとに条件が違うんだ。
自治体によって条件が違う
すみ切りが必要になる条件は、自治体によって違います。
最も多いのは「接する道路の幅員がいずれも6m未満のとき」というもの。
その他にも、次のようなものがあります。
- 2つの道路の合計幅員が10m未満のとき
- 2つの道路の合計幅員が12m未満のとき
なお、すみ切りの条件下にあっても、道路の交差の仕方によってはすみ切りが不要なこともあります。
道路斜線規制で建物の高さが制限される
建物の高さは、道路の幅員が狭いと影響を受ける恐れがあります。
詳細はかなり難しいので、不動産会社に質問した方が良いでしょう。
私道も状況次第で価格は変わる
接道が私道の場合は、位置指定道路か、所有権の持分があるかなど、状況次第で価格が変わります。
私道の場合、維持管理や補修に必要な費用については、敷地所有者など関係者全員で公平に負担するのが基本。
一定の金銭の支払いが必要なこともあります。
位置指定道路では時間の経過とともに、当初指定された位置と現在の位置がずれていることも。
この場合は建物の再建築の際に元の位置に復元することが求められ、敷地面積が減ることもあります。
また私道の持分が無い場合は、通行・掘削承諾書が必要になります。
詳しくはこちらで解説しています。
まとめ
接道が悪い土地でも売れますが、価格に影響する恐れがあります。
最も影響が大きいのは、接道義務を満たさなず再建築不可になる場合。
またセットバックやすみ切り、道路斜線などが影響する場合もあります。
ただしそれぞれ対策はあるので、あきらめず専門家に意見を聞いてみましょう。
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あなたの土地の売却が成功することを、心よりお祈りしております。
一括査定サイトの定番3社
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