「路線価から土地の実勢価格が分かるの？ 路線価の計算方法は？」
路線価についてお調べですね。
路線価は、相続税の計算に使う地価（課税評価額）。
しかし実際の地価（実勢価格）も簡易的に計算できるので、不動産会社も利用しているほど重要な指標です。
ハウス 路線価って便利だね！
家博士 でも路線価の計算には独特なルールがあって、クセが強いんだ。
複雑な形の土地では、10人の専門家で10通りの計算結果があるほど、路線価のルールはボンヤリしています。
この記事では、そんな路線価の見方、路線価から実勢価格を計算する方法を、分かりやすく解説しました。
あなたの土地のお悩みが解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。
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この記事のもくじ
路線価から実勢価格を計算できるが誤差が大きい
路線価から実勢価格を計算できますが、誤差が大きいのであくまで参考程度と思った方が良いでしょう。
詳しく解説する前に、まず路線価の基本を簡単に解説します。
路線価は相続税を計算するための価格
路線価は、相続税の課税額を計算する際に使う土地の評価額で、道路ごとに価格が表示されているため「路線価」と呼ばれています。
ハウス なんで道路ごとなの？
家博士 土地の価値は接する道路によって決まるんだ。
利便性の高い道路に接していれば価値も高くなる
路線価の公示は年に1回。
国税庁が毎年1月1日時点の土地価格を、その年の7〜8月ごろ公示します。
路線価から実勢価格を求める計算式
路線価を用いて実勢価格を計算する際の計算式はこちら。
最後の0.9〜1.2は、地方では0.9倍、超都心では1.2倍で、そこそこの都市なら1.0〜1.1とします。
ただしこの計算式は、あくまで簡易計算なので、この価格で何か大切な判断をするのは危険です。
例えば簡易計算式で3,500万円の土地が、実際は4,000万円以上で売れることも普通にあります。
特に今は新型コロナで価格変動が大きい
特に今は新型コロナの影響で価格が大きく変動しています。
路線価はその年の1月1日時点の価格なので、新型コロナの影響は反映されていません。
例えば都心部の地価は、2012年以降ずっと上昇傾向でしたが、今回の新型コロナで急変しています。
国土交通省省が3ヶ月毎に発表する『地価LOOKレポート』がこちら。
地価LOOKレポートとは
国土交通省が3ヶ月毎に発表する全国主要都市80〜100地区の地価動向。不動産鑑定評価で3ヶ月間の地価の変化をまとめている。地区の内訳は、東京圏44％、大阪圏24％、名古屋圏10％、地方中心都市22％。
ハウス そっか、新型コロナの影響もあるね。
路線価より正確に、実勢価格を知る方法はないの？
家博士 3〜6社の不動産会社に無料査定を依頼する方が確実だね
実勢価格を知るなら、不動産会社の無料査定が確実
実勢価格を知るなら、不動産会社へ無料査定を依頼したほうが確実でしょう。
無料査定を依頼したからといって必ずしも家を売却する必要はなく、将来的に売却を検討しているのであれば十分です。
また無料査定を依頼することで、将来売却する時に気軽に相談できる窓口ができるという利点もあります。
具体的に不動産会社に査定を依頼する手順はこちら。
不動産会社に査定を依頼する手順
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エリアで売買実績が豊富な不動産会社の方が査定精度は高くなります。
また担当者によって当たり外れもあるので、最低3社以上に査定を依頼するのが定石。
ただし多すぎると大変なので6社以内が良いでしょう。
ハウス エリアで売却実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士 不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ
もし不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
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路線価を作った国税庁も誤差があると認めている
路線価を作成している国税庁も、路線価は実勢価格と乖離があることは認識しており、次の通達を出しています。
この通達の定めにより難い場合の評価
この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。引用元: 財産評価基本通達第1章第6項
ハウス よく分からないけど、どういう意味？
家博士 路線価で計算した相続資産が、実勢価格と大きく違えば、国税庁の判断で自由に修正できるってことだよ。
路線価の誤差を利用した資産家の節税が封じられた
この通達によって、資産家が相続税を節税する方法が封じられました。
というのも路線価の誤差は、資産家が相続税を節税するときに利用する定番の方法。
具体的には、路線価と実勢価格の乖離が大きいことを利用して、相続資産を実際より少なく計算します。
しかし国税庁は、あまりにも過度な節税が増えていることを問題視し、先程の通達で封じる動きを強めています。
最近も、路線価を利用して過度な節税をしたとして、国税庁が相続税の節税を否認し、相続人と国税庁で裁判になっていました。
2019年8月27日東京地裁の判決では国税庁側が勝訴しており、今後は不動産を利用した節税はリスクがあると話題になっています。
【参考】日本経済新聞・相続税で「路線価」を否定 地裁判決、”節税”に警鐘
路線価の読み方
路線価では、1m2あたりの価格を千円単位で表示しています。
実際には「245C」というように、数字の後にAからGまでのアルファベットが記載されています。
土地が普通の所有権の場合は、このアルファベットは無視してかまいません。
このアルファベットは借地権の場合に価値を減価する割合で、路線価図の上部に凡例があります。
坪単価との換算
不動産でよく使われる単価に「坪」があります。
路線価は1m2あたりの価格なので、坪表記の場合は換算しなければ正しい価格が分かりません。
この時の換算式は次の通りになります。
60万円÷0.3025
→１坪あたり約198万3,400円
路線価の見方と計算方法
ここからは路線価の見方と計算方法について、具体的に見ていきます。
計算方法はその土地がどんな形で道路に接しているかによって変わります。
ケース1. 1つの道路に接している場合
その土地に接している道路が1つだけの場合、1m2あたりの路線価額は次の式によって算出します。
1m2あたりの路線価額
＝ 正面路線価額 × 奥行価格補正率
（×間口極小補正率）
（×奥行長大補正率）
土地の間口と奥行距離によって、それぞれの補正率が決まります。
奥行価格補正率とは
普通住宅の場合、奥行距離が10m以上24m未満の場合は補正はありません。（補正率1.0）
奥行距離が10m未満または24m以上の場合に次の補正率がかかります。
奥行価格補正率表
国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表（平成31年1月分以降）
間口極小補正率とは
普通住宅の場合、敷地の間口が8m以上だと間口極小補正率はありません。（補正率1.0）
間口が8m未満の場合、次の間口極小補正率がかかります。
間口極小補正率表
国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表（平成31年1月分以降）
奥行長大補正率とは
普通住宅の場合、敷地の間口が8m以上だと奥行長大補正率はありません。（補正率1.0）
間口が8m未満で（奥行距離÷間口距離）が2より大きい場合は「奥行長大補正率」を掛けます。
国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表（平成31年1月分以降）
上記計算式によって1m2あたりの路線価額を算出し、その値に面積を掛ければ路線価が分かります。
ケース2. 2つの道路に接している場合（角地）
2つの道路に接している場合は、角地かそうでないかによって計算式が少し変わります。
まず角地の場合は、次の式によって路線価を計算します。
1m2あたりの路線価額
＝ 正面路線価 × 奥行価格補正率
＋ 側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率
ハウス どちらの道路が正面になるかは、どうやって判断するの？
家博士 接している道路の路線価額に奥行価格補正率を乗じて、価格を比較して決める。
価格が高い方が正面路線価なんだ。
ハウス 出入口がある方が正面・・・というわけではないんだね
家博士 そう。金額を計算しないと、どちらが正面でどちらが側方になるかは分からないんだよ
なお、両方の路線価額が同額となった場合は、原則として土地が接している距離が長い方の路線が正面路線となります。
奥行価格補正はケース１と同じで下表になります。
奥行価格補正率表
国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表（平成31年1月分以降）
側方路線影響加算率とは
側方路線影響加算率は、地区区分が普通住宅で角地の場合は「0.03」、準角地の場合は「0.02」です。
準角地とは、下図のように道路の角に接している場合です。
側方路線影響加算率表
国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表（平成31年1月分以降）
ケース3. 2つの道路に接している場合（表と裏）
2つの道路に接していても角地ではない場合、路線価額は次の式で計算します。
1m2あたりの路線価額
＝ 正面路線価 × 奥行価格補正率
＋ 裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率
正面と裏面についても角地の場合同様、路線価額に奥行価格補正率を乗じて金額が高い方が正面路線価に。
同額の場合についても同様です。
二方路線影響加算率とは
二方路線影響加算率は地区区分が普通住宅の場合、「0.02」となります。
ニ方路線影響加算率表
国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表（平成31年1月分以降）
ケース4. さらに特殊な場合
建築基準法によって、土地の利用については様々な基準や規制があるもの。
こうした特殊なケースについては、ケース別に計算方法が定められています。
セットバック
敷地が接している道路の幅が4m未満の場合は、道路の中心線から2m後退した線が敷地の境界線とみなされます。
そのため、道路の中心線から2m以内の範囲内には建物も建てられません（いわゆる「セットバック」。）
セットバックすべき部分については、通常通りに算出した評価額から70％相当額を控除することになります。
がけ地がある場合
敷地内にがけ地がある場合は、がけ地補正率がかかります。
補正率はがけ地の方位や、敷地の総面積におけるがけ地の割合などによって変わります。
がけ地補正率表
国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表（平成31年1月分以降）
がけについては、こちらで詳しく解説しています。
擁壁の土地・戸建ては売れない？ 確かに不動産売買では擁壁が問題になることがあります。擁壁の土地・戸建てを売却する際に知っておきたい知識を分かりやすく解説します。
不整形地の評価
不整形地の評価方法は、その形状によって計算方法が少しずつ変わります。
計算方法は大きく分けて4パターン。
- 不整形地を区分けすることで複数の整形地ができる場合は、区分けした整形地を基に計算
- 不整形地の地積（面積）を間口距離で割って算出した計算上の奥行距離を基にした整形地によって計算
【参考】国税庁・不整形地の奥行き距離の求め方 - 大まかな整形地（近似整形地）を求め、近似整形地を基に計算
- 近似整形地を求め、隣接する整形地と合わせて全体の価額を計算し、隣接する整形地の価額を差し引いて計算
【参考】不整形地の評価――差引き計算により評価する場合
いずれの場合も、最後に「不整形地補正率」を乗じて価額を計算します。
不整形地補正率表
ハウス 少し難しいけれど、基本的には「整形地とみなして」計算するってこと？
家博士 そうだね。そこから不整形の程度や位置、大きさに応じた補正率（不整形地補正率）を掛けて評価するんだ
例えば、地積500m2、間口距離20mの三角地の場合。
三角地なので奥行距離は一様ではありませんが、2.の方法を用いて地積を間口距離で割り、奥行距離を25mとして計算します。
角地の不整形地の場合も2.の方法を用いて地積を間口距離で割り、それぞれ計算上の奥行距離を算出。
その数値を用いて通常の角地の場合と同様に評価し、最後に不整形地補正をします。
なお、2.の場合の計算上の奥行距離は、不整形地全体を囲む正面路線に面する正方形（または、く形）の土地（想定整形地と呼ぶ）の奥行距離が限度となります。
ケース5. 倍率地域
倍率地域とは、地方など路線価が定められていない地域のこと。
路線価は全ての道路に対して設定されているわけではないので、倍率地域では固定資産税評価額に倍率を掛けて計算することになります。
固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書で確認できます。
固定資産税課税明細書は、1月1日時点の土地所有者に、3月頃送付される書類。
固定資産税課税明細書の例
なお、どの地域がどれほどの倍率になるのかについては、路線価図・評価倍率表のサイトで都道府県を選んだ後に、表示されています。
【参考】国税庁 路線価図・評価倍率表
実際の申告では税理士や税務当局へ相談を
ここまで路線価を使った計算方法を紹介しましたが、税金の計算は決して簡単ではありません。
もし計算を間違ってしまい本来納めるべき税金よりも少なかった場合、通常の税金に加えて過少申告加算税がかかります。
逆に多く納税してしまったとしても、自動的に税金が還付されるわけではありません。
自分で気づいて期限内に「更正の請求」をし、認められなければ還付されないのです。
相続税の間違いについては、こちらで解説しています。
不動産の相続税を過小申告した人には厳しいペナルティが。納めすぎの場合は5年以内なら相続税が戻ります。最低限知っておくべき特例についてもまとめました。
こうした事態にならないためにも、もし税金の申告をする場合は、税理士や管轄の税務署へ相談しましょう。
さらに注意したいのは、税理士でも路線価の計算は10人いれば10通りの計算結果になるといわれている様に、個人差があること。
特に不整形地や広大地など難しい計算では。相続に詳しい税理士に依頼することが大切です。
相続に詳しい税理士の心当たりがない場合は、こちらのような紹介サービスもあります。
⇒税理士ドットコム
路線価の他に地価を知る指標
路線価以外にも、土地の価格に関する指標は4つあります。
同じ一つの土地に対して異なる価格があるため、「一物四価」という言葉もあるほど。
土地の価格の種類
- 資産価値は「公示地価・基準地価」
- 相続税や贈与税の計算に使う「相続税路線価」
→目安として公示地価×約80％ - 固定資産税や都市計画税などの計算に使う「固定資産税評価額」
→目安として公示地価×約70％ - 実際の売買価格は「実勢価格」
→目安として公示地価±約20%。 - 裁判などに使う価格は「鑑定評価額」
→目安として公示地価±約20%。
それぞれ簡単に解説します。
公示地価・基準地価
公示地価
国土交通省が全国に定めた標準地の価格が公示地価です。
毎年1月1日時点の価格をその年の3月に発表します。
標準地があるのは原則として都市計画区域内。
土地の利用状況や形状などを考慮して、標準的だと思われる地点が選定されます。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
公示地価では、あなたの土地の公示地価ではなく、近くの標準地の公示地価しか分かりません。
そのため、あなたの土地の公示地価を推定するためには、標準値との差額を計算する必要があります。
差額を計算する場合は、路線価の比率を利用する方法が一般的です。
基準地価
都道府県が定める基準地の価格を表したのが基準地価です。
公示価格の場合は標準地を国が定めますが、基準地価の基準地は都道府県が定めます。
ハウス 標準地と基準地は違うところが選ばれるのかな？
家博士 全国で約1600箇所は標準地と基準地が同じなんだ。
それ以外は全て違う場所だね。
毎年7月1日時点の価格をその年の9月に発表。
山林など都市計画区域外も対象となります。
基準地価も公示地価と同じで、国土交通省地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられますが、基準値の価格しか分かりません。
ハウス 公示地価や基準地価だと、自分の土地の価格は分からないんだね。
家博士 公的な指標だから信頼できるけど、路線価に比べると使い勝手は悪いんだ。
固定資産税評価額
こちらは固定資産税を算出する際に使う評価額。
3年毎に市町村が公表します。
固定資産税評価額の目安は、公示地価の70%。
1月1日時点の土地所有者に3月頃送付される「固定資産税課税明細書」で確認できます。
評価額は公示地価や基準地価のおよそ70％となります。
更新が3年に1回しかないので、相場の変動によっては実勢価格との差が大きくなってしまいます。
ハウス 固定資産税課税明細書は自分の土地の価格が直接分かるから楽だね。
でも3年毎だから、時期による価格変動には弱いのか。
最近はいつ更新されたの？
家博士 2021年が評価額の算定替え年度だね。
【参考】総務省・固定資産税制度について
それぞれの土地価格については、こちらで解説しています。
土地の価格は5種類あり目的によって使い分けます。土地の価格の5種類の違いと使い分け方、あなたの土地の価格の調べ方をまとめました。
実勢価格
路線価から実勢価格が計算できますが、これはあくまでも簡易計算。
路線価から実勢価格を計算すると、都市部では実際より安くなり、地方では高くなってしまう傾向があります。
実勢価格を正確に知るには、複数（3〜6社程度）の不動産会社へ無料査定を依頼する方が確実でしょう。
不動産会社なら不動産市場の動向や消費者のニーズなど、単なる計算では分からない実際の状況も踏まえた上での実勢価格が分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
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- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
まとめ
ここまで『路線価の見方・路線価から実勢価格を簡易計算する方法を解説』として、路線価の見方と計算方法を解説しました。
路線価から実勢価格を推定することは可能ですが、残念ながら精度は低く、あくまで参考レベルにすぎません。
同じく公示地価や基準地価、固定資産税評価額も、精度は高くありません。
本当の実勢価格を正確に知るには、やはり不動産会社へ無料査定を依頼する方が確実です。
売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼すると、より精度も高くなるでしょう。
また路線価のルールはあいまいな部分が多く、不整形地では税理士によって計算結果が変わると言われます。
もし相続税を申告する場合は、税理士や税当局へ相談しましょう。
あなたの土地価格に対する疑問がクリアになり、売却が成功することを心よりお祈りいたします！
