路線価イメージ
路線価とは本来、相続税の計算で土地の価値(課税評価額)を決めるためのもの。

この路線価を利用すれば、実際に土地がいくらで売れそうか、大まかな価格(実勢価格)の査定ができます。

ハウスくんハウスくん

路線価って便利だね!


家博士家博士

でも路線価の計算には独特なルールがあって、クセが強いんだ。


さらに複雑な形の土地では、10人の専門家で10通りの結果に分かれるほど、路線価のルールはボンヤリしています。

この記事では、そんな便利だけどクセの強い路線価の見方、路線価から実勢価格を計算する方法について、分かりやすく解説します。

「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

都市部なら、大手トップ3社(三井・住友・東急)に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue」を使うと、まとめて査定を依頼できます。

地方では大手3社の営業エリア外になるため、テレビCMでもおなじみのHOME'S(ホームズ)が運営する一括査定サイト「HOME'S売却査定」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。

信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。

路線価とは

路線価は、相続税の課税額を計算する際に使う土地の評価額で、道路ごとに価格が表示されているため「路線価」と呼ばれています。

ハウスくんハウスくん

なんで道路ごとなの?

家博士家博士

土地の価値は接する道路によって決まるんだ。
利便性の高い道路に接していれば価値も高くなる

路線価の公示は年に1回。

国税庁が毎年1月1日時点の土地価格を、その年の7〜8月ごろ公示します。

国税庁サイトイメージ

路線価を用いて実勢価格を計算する際の計算式は、

実勢価格=路線価÷0.8

ただし、これはあくまでも簡易計算式で参考程度のもの。

もし正確に実勢価格を知りたい場合は、不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼しましょう。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

路線価の単価について

路線価では、1m2あたりの価格を千円単位で表示しています。

路線価図イメージ

例)「245」と記載してある場合 → 1m2あたり24万5千円

実際には「245C」というように、数字の後にAからGまでのアルファベットが記載されています。

土地が普通の所有権の場合は、このアルファベットは無視してかまいません。

このアルファベットは借地権の場合に価値を減価する割合で、路線価図上部の表に具体的な数次が記載してあります。

坪単価との換算

不動産でよく使われる単価に「坪」があります。

路線価は1m2あたりの価格なので、坪表記の場合は換算しなければ正しい価格が分かりません。

この時の換算式は次の通りになります。

坪単価 = m2単価 ÷ 0.3025
例)路線価で「600」と記載してある場合(1m2あたり60万円)
60万円÷0.3025
→1坪あたり約198万3,400円

路線価の見方と計算方法

ここからは路線価の見方と計算方法について、具体的に見ていきます。

計算方法はその土地がどんな形で道路に接しているかによって変わります。

ケース1. 1つの道路に接している場合

その土地に接している道路が1つだけの場合、1m2あたりの路線価額は次の式によって算出します。

1m2あたりの路線価額 × 面積 = 路線価

1m2あたりの路線価額
= 正面路線価額 × 奥行価格補正率
  (×間口極小補正率)
  (×奥行長大補正率)

土地イメージ
土地の間口と奥行距離によって、それぞれの補正率が決まります。

奥行価格補正率とは

普通住宅の場合、奥行距離が10m以上24m未満の場合は補正はありません。(補正率1.0)

奥行距離が10m未満または24m以上の場合に次の補正率がかかります。

奥行価格補正率表(平成30年分以降用)

奥行価格補正率表

国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表(平成30年分以降)

間口極小補正率とは

普通住宅の場合、敷地の間口が8m以上だと間口極小補正率はありません。(補正率1.0)

間口が8m未満の場合、次の間口極小補正率がかかります。

間口極小補正率表(平成30年分以降)

間口極小補正率表(平成30年分以降)

国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表(平成30年分以降)

奥行長大補正率とは

普通住宅の場合、敷地の間口が8m以上だと奥行長大補正率はありません。(補正率1.0)

間口が8m未満で(奥行距離÷間口距離)が2より大きい場合は「奥行長大補正率」を掛けます。

奥行長大補正率表

国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表(平成30年分以降)

上記計算式によって1m2あたりの路線価額を算出し、その値に面積を掛ければ路線価が分かります。

ケース2. 2つの道路に接している場合(角地)

2つの道路に接している場合は、角地かそうでないかによって計算式が少し変わります。

まず角地の場合は、次の式によって路線価を計算します。

1m2あたりの路線価額 × 面積 = 路線価

1m2あたりの路線価額
= 正面路線価 × 奥行価格補正率
+ 側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率

角地イメージ

ハウスくんハウスくん

どちらの道路が正面になるかは、どうやって判断するの?

家博士家博士

接している道路の路線価額に奥行価格補正率を乗じて、価格を比較して決める。
価格が高い方が正面路線価なんだ。

ハウスくんハウスくん

出入口がある方が正面・・・というわけではないんだね

家博士家博士

そう。金額を計算しないと、どちらが正面でどちらが側方になるかは分からないんだよ

なお、両方の路線価額が同額となった場合は、原則として土地が接している距離が長い方の路線が正面路線となります。

奥行価格補正はケース1と同じで下表になります。

奥行価格補正率表(平成30年分以降用)

奥行価格補正率表

国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表(平成30年分以降)

側方路線影響加算率とは

側方路線影響加算率は、地区区分が普通住宅で角地の場合は「0.03」、準角地の場合は「0.02」です。

準角地とは、下図のように道路の角に接している場合です。

準角地イメージ

側方路線影響加算率表(平成30年分以降用)

側方路線影響加算率表

国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表(平成30年分以降)

ケース3. 2つの道路に接している場合(表と裏)

2つの道路に接していても角地ではない場合、路線価額は次の式で計算します。

1m2あたりの路線価額 × 面積 = 路線価
1m2あたりの路線価額
= 正面路線価 × 奥行価格補正率
+ 裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率

正面と裏面についても角地の場合同様、路線価額に奥行価格補正率を乗じて金額が高い方が正面路線価に。

同額の場合についても同様です。

二方路線影響加算率とは

二方路線影響加算率は地区区分が普通住宅の場合、「0.02」となります。

ニ方路線影響加算率表(平成30年分以降用)

ニ方路線影響加算率表

国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表(平成30年分以降)

ケース4. さらに特殊な場合

建築基準法によって、土地の利用については様々な基準や規制があるもの。

こうした特殊なケースについては、ケース別に計算方法が定められています。

セットバック

セットバック

敷地が接している道路の幅が4m未満の場合は、道路の中心線から2m後退した線が敷地の境界線とみなされます。

そのため、道路の中心線から2m以内の範囲内には建物も建てられません(いわゆる「セットバック」。)

セットバックすべき部分については、通常通りに算出した評価額から70%相当額を控除することになります。

【参考】国税庁・No.4604 路線価方式による宅地の評価

がけ地がある場合

敷地内にがけ地がある場合は、がけ地補正率がかかります。

補正率はがけ地の方位や、敷地の総面積におけるがけ地の割合などによって変わります。

がけ地補正率表

がけ地補正率表

国税庁・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整表(平成30年分以降)

不整形地の評価

不整形地の評価方法は、その形状によって計算方法が少しずつ変わります。

計算方法は大きく分けて4パターン。

  1. 不整形地を区分けすることで複数の整形地ができる場合は、区分けした整形地を基に計算
    不整形地01
  2. 不整形地の地積(面積)を間口距離で割って算出した計算上の奥行距離を基にした整形地によって計算
    不整形地02
    【参考】国税庁・不整形地の奥行き距離の求め方
  3. 大まかな整形地(近似整形地)を求め、近似整形地を基に計算
    不整形地03
  4. 近似整形地を求め、隣接する整形地と合わせて全体の価額を計算し、隣接する整形地の価額を差し引いて計算
    不整形地04
    【参考】不整形地の評価――差引き計算により評価する場合

いずれの場合も、最後に「不整形地補正率」を乗じて価額を計算します。

不整形地補正率表

不整形地補正率表

ハウスくんハウスくん

少し難しいけれど、基本的には「整形地とみなして」計算するってこと?

家博士家博士

そうだね。そこから不整形の程度や位置、大きさに応じた補正率(不整形地補正率)を掛けて評価するんだ

例えば、地積500m2、間口距離20mの三角地の場合。

三角地なので奥行距離は一様ではありませんが、2.の方法を用いて地積を間口距離で割り、奥行距離を25mとして計算します。

角地の不整形地の場合も2.の方法を用いて地積を間口距離で割り、それぞれ計算上の奥行距離を算出。

その数値を用いて通常の角地の場合と同様に評価し、最後に不整形地補正をします。

なお、2.の場合の計算上の奥行距離は、不整形地全体を囲む正面路線に面する正方形(または、く形)の土地(想定整形地と呼ぶ)の奥行距離が限度となります。
【参考】国税庁・不整形地の評価

ケース5. 倍率地域

倍率地域とは、地方など路線価が定められていない地域のこと。

路線価は全ての道路に対して設定されているわけではないので、倍率地域では固定資産税評価額に倍率を掛けて計算することになります。

固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書で確認できます。

固定資産税課税明細書は、1月1日時点の土地所有者に、3月頃送付される書類。

固定資産税課税明細書の例

固定資産税評価額イメージ

なお、どの地域がどれほどの倍率になるのかについては、路線価図・評価倍率表のサイトで都道府県を選んだ後に、表示されています。

評価倍率表
【参考】国税庁 路線価図・評価倍率表

実際の申告では税理士や税務当局へ相談を

ここまで路線価を使った計算方法を紹介しましたが、税金の計算は決して簡単ではありません。

もし計算を間違ってしまい本来納めるべき税金よりも少なかった場合、通常の税金に加えて過少申告加算税がかかります。

逆に多く納税してしまったとしても、自動的に税金が還付されるわけではありません。

自分で気づいて期限内に「更正の請求」をし、認められなければ還付されないのです。

相続税の間違いについては、こちらで解説しています。

こうした事態にならないためにも、実際に申告する際には、税理士や管轄の税務署へ相談しましょう。

さらに注意したいのは、税理士でも路線価の計算は10人いれば10通りの計算結果になるといわれている様に、個人差があること。

特に不整形地や広大地など難しい計算では。相続に詳しい税理士に依頼することが大切です。

相続に詳しい税理士の心当たりがない場合は、こちらのような紹介サービスを利用すると良いでしょう。
タックスコム

路線価の他に地価を知る指標

路線価以外にも、土地の価格に関する指標は3つあります。

同じ一つの土地に対して4つの異なる価格があり、「一物四価」という言葉もあるほどです。

土地の価格の種類

  • 資産価値は「公示地価・基準地価」
  • 相続税や贈与税の計算に使う「相続税路線価」
    →目安として公示地価×約80%
  • 固定資産税や都市計画税などの計算に使う「固定資産税評価額」
    →目安として公示地価×約70%
  • 実際の売買価格は「実勢価格」
    →目安として公示地価±約20%。

公示地価・基準地価

公示地価

国土交通省が全国に定めた標準地の価格が公示地価です。

毎年1月1日時点の価格をその年の3月に発表します。

標準地があるのは原則として都市計画区域内。

土地の利用状況や形状などを考慮して、標準的だと思われる地点が選定されます。

公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査

基準地価

都道府県が定める基準地の価格を表したのが基準地価です。

公示価格の場合は標準地を国が定めますが、基準地価の基準地は都道府県が定めます。

ハウスくんハウスくん

標準地と基準地は違うところが選ばれるのかな?

家博士家博士

標準地と基準地が違うこともあれば、同じこともあるんだ

毎年7月1日時点の価格をその年の9月に発表。

山林など都市計画区域外も対象となります。

基準地価も公示地価と同じで、国土交通省地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます

家博士家博士

公示地価や基準地価は市場取引の際にも参考にされるんだ。公的な指標だから信頼できるのもポイントだよ

固定資産税評価額

こちらは固定資産税を算出する際に使う評価額。

3年毎に市町村が公表します。

固定資産税評価額の目安は、公示地価の70%。

1月1日時点の土地所有者に3月頃送付される「固定資産税課税明細書」で確認できます。

評価額は公示地価や基準地価のおよそ70%となります。

更新が3年に1回しかないので、相場の変動によっては実勢価格との差が大きくなってしまいます。

ハウスくんハウスくん

固定資産税課税明細書だと、計算が楽なんだね。
3年毎だといつ更新された

家博士家博士

2018年が評価額の算定替え年度だね。

【参考】総務省・固定資産税制度について

それぞれの土地価格については、こちらで解説しています。

実勢価格

路線価から実勢価格が計算できますが、これはあくまでも簡易計算。

路線価から実勢価格を計算すると、都市部では安く、地方では高くなってしまう傾向があるのです。

実勢価格を正確に知るには、複数(3〜6社程度)の不動産会社へ無料査定を依頼する方が確実です。

不動産会社なら不動産市場の動向や消費者のニーズなど、単なる計算では分からない実際の状況も踏まえた上での実勢価格が分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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