相続イメージ

底地とは、借地権のついた土地の所有権。

実際の土地は借地権者によって利用されているため、底地を所有しても借地代を得るだけで自由に利用できません。

この底地が問題になるタイミングのひとつとして、相続があります。

なぜなら場合によっては、底地を相続することで損するケースもあるためです。

どの様な底地だと相続で損するのか、また底地を売却する方法についてまとめました。

相続で損する底地とは

相続税の課税対象となる底地は相続で損しやすい

底地を相続すると損するのは、相続税の対象となるケース。

なぜなら底地の相続税評価額は、実際の底地の価格(実勢価格)より高くなってしまうケースが多いためです。

結果として、多額の相続税を収めることになってしまいます。

ハウスくんハウスくん

例えば、実際の価格は3,000万円の底地なのに、相続税評価額5,000万円として相続税が計算されるってこと?

家博士家博士

そうなんだ。
底地は売っても相続税評価額以下になることが多いんだ。

相続税の対象にならない場合は、底地のままで相続しても問題ありません。

ただし相続税の対象にならない場合も、共有名義になってしまうことは避けましょう。

共有名義については、こちらで解説しています。

相続税の対象になるかどうかは、相続財産の合計で変わります。

相続税の対象になるか判断するために

基礎控除以下は相続税の課税対象外

相続税は、基礎控除額を超える部分が対象になります。

基礎控除=3,000万円+法定相続人の数×600万円

【参考】国税庁・No.4152 相続税の計算

(参考)法定相続人の範囲、順位と割合

  1. 故人の配偶者は必ず相続人になる。
  2. 配偶者と、第1〜3のどれか1つの順位の人が一緒に相続する。
    第1順位…故人の子供1/2、配偶者1/2
    第2順位…故人の親1/3、配偶者2/3
    第3順位…故人の兄弟1/4、配偶者3/4
  3. 前の順位の人が全くいない場合は、次の順位の人が相続する。
  4. 配偶者がいなければ、その順位の人がすべて相続する。
  5. 一つの順位に複数の人がいる場合は、人数で等分する。
    例)奥さんと子供2人⇒奥さん1/2、子供1/4ずつ

【参考】国税庁・No.4132 相続人の範囲と法定相続分

相続財産とは

この様なものが相続財産になります。

  • 現金
  • 預貯金
  • 不動産(土地・家屋)
  • 株式・投資信託
  • 債権(国債・公債・社債など)
  • 未回収の賃金など
  • 自動車
  • 貴金属
  • ゴルフ会員権
  • 借地権・借家権

※保険(生命保険・損害保険・自動車保険など)は、死亡保険金の受取人が指定されているものは、受取人固有の財産で、相続財産にはなりません。

平成27年1月1日から基礎控除額が引き下げられたため、相続税の対象になる人が増えましたが、それでも相続全体の4.4%→8.0%程度。

ほとんどの人は、相続税の対象外です。

ハウスくんハウスくん

相続税評価額がこの金額以下なら、相続税の対象にならないんだね。


家博士家博士

遺産の合計がこの金額以下ならね。

ちなみに相続税の申告が必要か判断するために、国税庁が相続税の申告要否の簡易判定シートを提供しています。
国税庁・申告要否の簡易判定シート

また相続税の対象にならない財産もあります。

相続税のかからない財産

1. 墓地・墓碑・仏壇・仏具
純金製の仏具で相続税対策をする方もいます。
2. 生命保険
相続人の受け取り金額のうち、500万円×法定相続人数までは非課税
【参考】国税庁・No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金
3. 死亡退職金
相続人の受け取り金額のうち、500万円×法定相続人数までは非課税
【参考】国税庁・No.4117 相続税の課税対象になる死亡退職金
4. 寄付金

【参考】国税庁・No.4108 相続税がかからない財産

軽減制度で課税対象外にできる場合も

ただし相続財産が基礎控除を超える場合も、軽減制度を利用すると大幅に控除できます。

主な相続税の軽減制度

1. 配偶者の税額の軽減
配偶者の相続は、法定相続分又は1億6千万円まで非課税
(ただし相続開始10ヶ月以内に遺産分割をして遺産を受け取っている場合)
【参考】国税庁・
2. 小規模宅地の特例(特定居住用宅地等)
故人の配偶者や同居していた親族などが、居住用の宅地を相続すると、330m2までは土地の評価額が8割減額(他に事業用宅地の減額もあり)
【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
3. 未成年者控除
未成年の場合は、満20歳になるまで1年に付き10万円を控除
【参考】国税庁・No.4164 未成年者の税額控除
4. 障害者控除
障害のある方の場合、満85歳になるまで1年につき10万円を控除(特別障害者の場合は20万円)
【参考】国税庁・No.4167 障害者の税額控除
5. 相次相続控除
今回の相続開始前10年以内に相続税を払っていたら、2回目の相続税から一定額を控除
【参考】国税庁・No.4168 相次相続控除
6. 贈与税の控除
相続開始前3年以内に支払った贈与税は相続税から控除
【参考】国税庁・No.4161 贈与財産の加算と税額控除(暦年課税)

相続税は原則10ヶ月後に現金一括納付

相続税の対象となれば、相続税を納めなければなりません。

その場合、相続が発生して10ヶ月以内に相続税の申告と納付をしないと、延滞税が加算税がかかります。

また相続税の納付は現金一括納付が基本。

「相続税を納めるために売却しよう」と考えるかもしれませんが、底地の相続税評価は実際の売却価格より高いケースが多いもの。

そもそも底地は借地権者との関係によって利用上の制限が多いため、売却してもかなり安くなってしまうのです。

家博士家博士

相場としては、底地ではない普通の土地(更地)として売る場合の10〜15%ほどと言われているよ

底地の実際の価格(実勢価格)が安すぎるため、相続税評価額の方が高いことが多くなっています。

ハウスくんハウスくん

底地の相続税評価額はどうやって計算するの?

家博士家博士

相続税評価額は路線価を元に計算するんだ。
路線価×面積×(1−借地権割合)で計算できるよ

【参考】国税庁・No.4602 土地家屋の評価

路線価の計算方法はこちらで解説しています。

資産価値としては高くないのに、相続税の評価額は高い・・・これが底地の問題点の一つなのです。

物納も難しくなっている

物納とは、相続税を現金ではなく現物で払う方法のこと。

相続税は現金一括納付が基本ですが、一括納付が難しければ手続きを済ませることで延納(分割払い)もできます。

それでも納付が困難な場合に限り、物納が認められるのです。

ハウスくんハウスくん

物納が認められるのであれば、底地を物納すれば良さそうだね

家博士家博士

それが、物納できるのは条件を満たしている場合だけ。
さらに最近は物納の審査がかなり厳しくなっているから、底地の物納はかなり難しいといわれているんだよ

物納できるのは「物納適格財産」と呼ばれるものに限られます。

もし、次のような項目に当てはまる場合は、改善することで「物納適格財産」となり物納できるようになるかもしれません。

物納が認められないケース

  • 抵当権などの担保権が設定されている・差押えられている
  • 契約上・登記上の面積と実測上の面積が一致していない
  • 境界が明確ではない・越境物がある
  • 借地人と法的な争いがある
  • 接道が適切ではない(建築基準法上の道路に接していない)
  • 借地人が誰かわからない
  • 地主に著しく不利な契約内容になっている・地代が近隣相場よりもかなり安い(目安は相場の7割程度を下回っている)
  • 地代の滞納がある・地代が供託されている
  • 土地の形状が悪い
  • 共有名義の不動産である(共有者全員が持分の全てを物納する場合を除く)
  • 土壌汚染がある
  • 違法建築物が建てられている

【参考】国税庁・No.4214 相続税の物納

ただ、これらの問題点を改善するのは簡単ではありません。

期限を過ぎてしまうと、物納自体できなくなってしまいます。

そうなると、底地の収入はわずかなのに、多額の相続税を現金で支払うことになってしまうのです。

ハウスくんハウスくん

物納できないなら、売った方が相続対策になるね


家博士家博士

相続税評価額が高いと、売却した方が相続税は安くなる

底地を処分する方法

底地を処分するためには、借地権者と協力できるかどうかがポイントになります。

借地権者と協力できない場合

方法1. 底地のまま売却

借地権者と協力できなければ、底地のまま売却するしかありません。

しかし、底地のまま売却するのは難しく、売却価格は相場の10〜15%になる恐れもあります。

底地は利用上の制約が多いため、一般の人はまず購入しません。

購入するのは投資家や不動産会社となります。

借地権者と協力できる場合

借地権者と協力できる場合は、いくつかの方法が考えられます。

方法2. 借地権者に底地を売却する

借地権者に底地を売却する方法。

借地権者が底地を買えば、完全所有権のある土地にすることができます。

借地だと建物の増改築や売却時に地主の承諾や承諾料が必要。

しかし、完全所有権のある土地なら自分の意思だけで活用できるようになるのです。

なお、借地権者への売却価格は次の計算式によって算出します。

実勢価格 × 底地権割合 − 契約期間などによる減額

この方法はどちらかというと借地権者にメリットのある方法。

地主にとっては利益が少なめの方法とも言えます。

方法3. 底地の一部と借地権の一部を等価交換する

底地と借地権のそれぞれ一部を等価交換し、完全所有権のある2つの土地に分ける方法。

敷地は狭くなってしまいますが、完全所有権のある土地になるので、売却なども自由にできるようになります。

ただ、この方法を利用する場合は不動産鑑定士や土地家屋調査士など、専門家による調査が必須。

こうした専門家の手配が複雑になるという注意点があります。

また、土地と建物が分けられる状態でないと厳しいという点にも注意が必要です。

方法4. 借地権者と協力して合わせて売却する

底地権と借地権を合わせて、完全所有権のある土地として売却する方法。

この方法なら投資家や不動産会社だけでなく、一般の人も購入してくれる可能性があります。

お互いに合意できれば、双方にとって一番利益がある方法です。

方法5. 借地権を買い取り、底地と合わせて売却する

借地権者から借地権を買い取って、底地と合わせて完全所有権のある土地として売却する方法。

先に借地権を買い取るため資金が必要になりますが、地主にとっては最も利益が得やすい方法です。

借地権者とまず直接会い、会話する方がおすすめ

底地を相続することになったものの処分したいと考えているのであれば、まずは「土地を相続することになったので、そのご挨拶に」といった感じで借地権者と直接会い、話をするのがおすすめです。

借地権者との会話を通して、次の点を探ってみると良いでしょう。

  1. 底地を買い取る資力や買う気があるか
  2. 借地権を売る気があるか
  3. 土地そのものの売却に協力してくれそうか

もし売る気も買う気もなければ、地代の値上げという方向へ話を進めるのもあり。

先に手紙を送ったりするよりも、とにかく会って話をするのが一番です。

信頼できる不動産会社に相談する

底地は自分で自由に活用できる土地ではないため、処分するのも簡単ではありません。

借地権者と交渉するにしても、相場などがきちんと分かっていないと話がこじれてしまう可能性大。

トラブルを防ぐためにも、信頼できる不動産会社に相談してサポートしてもらうのが安心です。

普段からお世話になっている不動産会社があれば、まずはそこに相談しましょう。

もし心当たりがなければ、一括査定サイトを使って複数の不動産会社に無料査定依頼するのがおすすめ。

査定と併せて不動産会社の話を聴き比べましょう。

実績豊富な不動産会社であれば、実績に基づいた適切なアドバイスももらえます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,759社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S