底地を売却する方法とは、底地の相続で損しないための知識まとめ

「底地の売却はどうすれば良いの？ 相続すると損なの？」

底地の売却でお悩みですね。

底地は所有していても自由に活用できず、借地代は微々たるもの。
相続すると損だと聞くし、売ってしまいたいけど売れるのだろうか…。

そんなあなたのために、底地を売却する5つの方法を紹介します。

また、底地は相続すると損になるケースがあるため、相続で損するか判断する基準についても合わせて解説。

相続税の対象になる底地は、相続税評価額が実勢価格以上になる恐れがあるため注意しましょう。

あなたの底地が相続で問題になるか判断でき、必要なら売却するために、この記事がお役に立てば幸いです。

（なお借地権の売却は、別記事で解説しています。）

借地権の売却はどうする？ 知っておきたい5つの注意点とは

借地権は売却できますが、所有権の売却と違って注意点があるので、最低限の知識は知っておきましょう。トラブルなく借地権を高く売却するために、知っておきたい注意点についてまとめました。

底地を売却する5つの方法

底地を売却するためには、借地権者と協力できるかどうかがポイントになります。

それぞれ解説します。

借地権者と協力できない場合はこの方法です。

方法1. 底地のまま第3者へ売却する

借地権者と協力できなければ、底地のまま第3者へ売却するしかありません。

しかし、底地のまま売却するのは難しく、売却価格は相場の10〜15％になる恐れもあります。

底地は利用上の制約が多いため、一般の人はまず購入しません。

購入するのは投資家や不動産会社となります。

不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

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不動産一括査定サイト、主要14社を徹底比較し、ランキングでまとめました。

一方で、借地権者と協力できる場合は、いくつかの方法が考えられます。

方法2. 借地権者に底地を売却する

借地権者に底地を売却する方法。

この方法はどちらかというと借地権者にメリットがあり、地主の利益が少なくなる方法です。

借地権者が底地を買えば、完全所有権のある土地にすることができます。

借地だと建物の増改築や売却時に地主の承諾や承諾料が必要。

しかし、完全所有権のある土地なら自分の意思だけで活用できるようになるのです。

なお、借地権者への売却価格は次の計算式によって算出します。

方法3. 底地の一部と借地権の一部を等価交換する

底地と借地権のそれぞれ一部を等価交換し、完全所有権のある2つの土地に分ける方法。

敷地は狭くなってしまいますが、完全所有権のある土地になるので、売却なども自由にできるようになります。

ただ、この方法を利用する場合は不動産鑑定士や土地家屋調査士など、専門家による調査が必須。

こうした専門家の手配が複雑になるという注意点があります。

また、土地と建物が分けられる状態でないと厳しいという点にも注意が必要です。

方法4. 借地権と合わせて第3者へ売却する

底地権と借地権を合わせて、完全所有権のある土地として売却する方法。

この方法なら投資家や不動産会社だけでなく、一般の人も購入してくれる可能性があります。

お互いに合意できれば、双方にとって一番利益がある方法です。

方法5. 借地権を買い取り、底地と合わせて売却する

借地権者から借地権を買い取って、底地と合わせて完全所有権のある土地として売却する方法。

先に借地権を買い取るため資金が必要になりますが、地主にとっては最も利益が得やすい方法です。

底地をスムーズに売却するなら

借地権者と直接会い会話してみる

底地をスムーズに売却すためには、まずは借地権者と直接会って話をしてみましょう。

借地権者との会話を通して、次の点を探ってみると良いでしょう。

1. 底地を買い取る資力や買う気があるか
2. 借地権を売る気があるか
3. 土地そのものの売却に協力してくれそうか

もし売る気も買う気もなければ、地代の値上げという方向へ話を進めるのもあり。

先に手紙を送ったりするよりも、とにかく会って話をするのが一番です。

経験豊富で信頼できる不動産会社のサポートを

底地の売買でトラブルを防ぐためには、経験豊富で信頼できる不動産会社にサポートしてもらう方が安心です。

底地の売買では、価格設定でトラブルになりがち。

借地権者と交渉するにも、価格の根拠をきちんと説明できないと、話がこじれてしまう恐れもあります。

普段からお世話になっている不動産会社があれば、まずはそこに相談してみましょう。

もし不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うと良いでしょう。

3〜6社の不動産会社に無料査定を依頼し、話を聴き比べて信頼できそうなところを選びます。

相続で損する底地とは

底地の相続税評価額は路線価で計算する

ハウスくん

底地の相続税評価額はどうやって計算するの？

家博士

相続税評価額は路線価を元に計算するんだ。
路線価×面積×（1−借地権割合）で計算できるよ

【参考】国税庁・No.4602 土地家屋の評価

路線価の計算方法はこちらで詳しく解説しています。

路線価の見方・路線価から実勢価格を簡易計算する方法を解説

土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。

相続税の課税対象となる底地は相続で損しやすい

底地を相続すると損するのは、相続税の対象となるケース。

相続税の対象にならない場合は、底地のままで相続しても問題ありません。

なぜなら底地の相続税評価額は、実際の底地の価格（実勢価格）より高くなってしまうケースが多いため。

相続税の対象となると、現金で相続するより多い相続税を収めることになってしまいます。

ハウスくん

例えば、実際の価格は3,000万円の底地なのに、相続税評価額5,000万円として相続税が計算されるってこと？

家博士

そうなんだ。
底地は売っても相続税評価額以下になることが多いんだ。

相続税の対象になるかどうかは、相続財産の合計で変わります。

相続税の対象になるか判断するために

基礎控除以下は相続税の課税対象外

相続税は、基礎控除額を超える部分が対象になります。

【参考】国税庁・No.4152 相続税の計算

平成27年1月1日から基礎控除額が引き下げられたため、相続税の対象になる人が増えましたが、それでも相続全体の4.4％→8.0％程度。

ほとんどの人は、相続税の対象外です。

ハウスくん

相続税評価額がこの金額以下なら、相続税の対象にならないんだね。

家博士

遺産の合計がこの金額以下ならね。

ちなみに相続税の申告が必要か判断するために、国税庁が相続税の申告要否の簡易判定シートを提供しています。
⇒国税庁・申告要否の簡易判定シート

また相続税の対象にならない財産もあります。

軽減制度で課税対象外にできる場合も

ただし相続財産が基礎控除を超える場合も、軽減制度を利用すると大幅に控除できます。

相続税は原則10ヶ月後に現金一括納付

相続税の対象となれば、相続税を納めなければなりません。

その場合、相続が発生して10ヶ月以内に相続税の申告と納付をしないと、延滞税が加算税がかかります。

また相続税の納付は現金一括納付が基本。

「相続税を納めるために売却しよう」と考えるかもしれませんが、底地の相続税評価は実際の売却価格より高いケースが多いもの。

そもそも底地は借地権者との関係によって利用上の制限が多いため、売却してもかなり安くなってしまうのです。

家博士

相場としては、底地ではない普通の土地（更地）として売る場合の10〜15％ほどと言われているよ

底地の実際の価格（実勢価格）が安すぎるため、相続税評価額の方が高いことが多くなっています。

資産価値としては高くないのに、相続税の評価額は高い・・・これが底地の問題点なのです。

物納も難しくなっている

物納とは、相続税を現金ではなく現物で払う方法のこと。

相続税は現金一括納付が基本ですが、一括納付が難しければ手続きを済ませることで延納（分割払い）もできます。

それでも納付が困難な場合に限り、物納が認められるのです。

ハウスくん

物納が認められるのであれば、底地を物納すれば良さそうだね

家博士

それが、物納できるのは条件を満たしている場合だけ。
さらに最近は物納の審査がかなり厳しくなっているから、底地の物納はかなり難しいといわれているんだよ

物納できるのは「物納適格財産」と呼ばれるものに限られます。

もし、次のような項目に当てはまる場合は、改善することで「物納適格財産」となり物納できるようになるかもしれません。

ただ、これらの問題点を改善するのは簡単ではありません。

期限を過ぎてしまうと、物納自体できなくなってしまいます。

そうなると、底地の収入はわずかなのに、多額の相続税を現金で支払うことになってしまうのです。

ハウスくん

物納できないなら、売った方が相続対策になるね

家博士

相続税評価額が高いと、売却した方が相続税は安くなる

まとめ

ここまで『相続すると損する底地は早めに売却！ 底地を売却する方法とは』として、底地の相続と売却について解説しました。

相続税の対象となる高額な底地は、実売価格より相続税評価額が高くなり損をするため、売却して違う財産として相続した方がお得です。

底地の売却方法は5つあり、借地権者と協力できるかで選択肢が変わります。

底地を売却する5つの方法

●借地権者と協力できない場合

• 方法1. 底地のまま売却する

●借地権者と協力できる場合

• 方法2. 底地を借地権者に売却する
• 方法3. 底地の一部と借地権の一部を等価交換する
• 方法4. 借地権と合わせて第3者へ売却する
• 方法5. 借地権を買い取り、底地と合わせて第3者へ売却する

あなたの底地売却が成功することを、こころよりお祈りしております！

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. すまいValue

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   36万件

   不動産会社数：

   大手6社・全国870店舗

   運営会社：

   大手6社共同運営

   大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
   6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
   売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
   首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
   2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
   簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

【公式サイト】すまいValue

2. SRE不動産（旧ソニー不動産）

   

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス株式会社

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
   あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

   管理人のコメント

   大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

【公式サイト】SRE不動産



3. HOME4U

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   査定実績：

   累計40万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,500社

   運営会社：

   株式会社NTTデータ・スマートソーシング

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
   不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
   机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
   ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
   あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
  →すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
  →すまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
• 地方（人口密度が少ない地域）
  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME'Sも使ってみると良いでしょう。