相続イメージ
故人が亡くなり、いろいろ大変なときですが、考えないといけないこと、すべきことが沢山あるかと思います。

おそらく気が重いのが遺産の相続と分割協議ではないでしょうか。

中でも不動産は遺品が残っていたり、価値が分かりにくく、相続人で分けることが難しいため大変です。

この不動産の相続で間違えがちなのが、とりあえず共有名義…という結論の先送り。

しかし「とりあえず共有名義」は注意してください。

実は共有名義には、注意すべき問題点がいくつかあり、最悪の場合にはあなたの子供にまで大きな迷惑をかける恐れがあります。

相続で不動産を共有名義にする問題点や、共有名義を避ける方法についてまとめました。

そもそも共有名義とは

共有名義とは、一つの不動産を複数の名義で、それぞれ持分の比率を決めて所有すること。

家博士家博士

一つの不動産を一人で所有している単独名義であれば、名義人の持分は全て。
でも、共有名義だとそれぞれの持分(所有の割合)が決まっているんだ

相続の場合、相続順位によって法定相続分も決められています。

遺言などで相続分が指定されている場合を除き、基本的にはこの法定相続分をもとに遺産分割協議が行われます。

法定相続人の順位と割合

  1. 故人の配偶者は必ず相続人になる。
  2. 配偶者と、第1〜3のどれか1つの順位の人が一緒に相続する。
    第1順位…故人の子供1/2、配偶者1/2
    第2順位…故人の親1/3、配偶者2/3
    第3順位…故人の兄弟1/4、配偶者3/4
  3. 前の順位の人が全くいない場合は、次の順位の人が相続する。
  4. 配偶者がいなければ、その順位の人がすべて相続する。
  5. 一つの順位に複数の人がいる場合は、人数で等分する。
    例)奥さんと子供2人⇒奥さん1/2、子供1/4ずつ

【参考】国税庁・No.4132 相続人の範囲と法定相続分

共有名義不動産の注意点

相続時に法定相続分に沿って不動産を共有名義にすることは、遺産分割協議がスムーズに進むなどのメリットもあります。

しかし、共有名義不動産にはいくつかの問題点もあるのです。

注意点1. 金銭トラブルになりやすい

1つ目の問題点は金銭トラブルに発展しやすいという点。

そもそも不動産は、所有しているだけで固定資産税や維持費がかかります。

ハウスくんハウスくん

住んでいなくてもこうした費用がかかるの?

家博士家博士

そう。税金は所有者に納税義務があるし、維持管理も所有者がやらないといけないからね

さらに、金銭トラブルと聞くと「遺産が高額な場合にモメるのでは?」と思うかもしれませんが、実は少額でもモメるもの。

家庭裁判所の遺産分割調停件数(2017年度)を見ると、相続争いの75%は遺産が5,000万円以下となっているのです。

家庭裁判所の遺産分割調停件数(2017年度)

相続争いの総件数7520件のうち、

  • 遺産1,000万円以下の件数・・・2413件(32%)
  • 遺産5,000万円以下の件数・・・3265件(75%)

全体の32%が1,000万円以下の相続争いとなっており、少額だから大丈夫とも言えないことがよく分かります。

モメたりトラブルになるケースとしてよくあるのは、相続した本人同士は仲が良くても、その配偶者がモメるケース。

また、相続したうちの一人がその家に住むことでトラブルになるケースもあります。

住んでいる人と住んでいない人の間で「家賃を払え」と「税金払え」の対立が起きることもあるのです。

注意点2. 共有者の意見が対立すると何もできなくなる

単独名義の不動産であれば、名義人の意思でリフォームしたり他人に貸す・売却するといったことが決められます。

しかし、共有名義の不動産は1人の名義人の意思でできることが限られているのです。

【共有物で何ができる?】

1.単独でできること

  • 保存行為(修繕や修理)
  • 自己持分の売却

ただし単独でできることは、あくまでも「他の名義人の誰もが不利益にならない場合」に限られます。

2.過半数の同意があればできること

  • 管理行為(部分的なリフォームなど)
  • 賃貸契約の締結や解除(建物3年、土地5年)

3.全員の同意でできること

  • 変更行為(大規模なリフォーム、土地に建物を建てるなど)
  • 全体の売却
ハウスくんハウスくん

共有名義の不動産だと、とにかく他の人の同意がなければできないことが多いんだね

家博士家博士

そう。自分だけの意思ではどうにも出来ないことが多いんだ

こうした意見の対立から、様々な問題に発展することもあります。

例えば収益不動産では意見の対立からリフォームができず、空室が増えるケースも。

売却も全員の同意が必要なので、売ることが難しくなってしまいます。

ようやく全員の同意が得られた売れるようになった時には、維持管理もできていないために価値が下がり、売れない状態になっている恐れもあるのです。

注意点3. 子が相続するとさらに大変

共有名義の物件を子供が相続すると、さらに名義人が増えることに。

名義人が増えることで、不動産の維持管理や売却は更に難しくなってしまいます。

気づけば10人以上が共有しているケース

例えば、最初は数人で共有していた物件でも、誰かが亡くなればその子供などに相続されることになります。

子供が複数人いればそれぞれに相続されることになり、気づけば10人以上が共有していることもあるのです。

そうなると売却するのはかなり大変。

全員の同意が得られたとしても、ハンコ代で一人10万円ずつ支払うケースもあります。

さらに、名義人が増えても全員と連絡が取れていればまだいい方。

場合によっては音信不通となる人も出てきて、売れなくなる恐れもあります。

そもそも本人は共有していることを知らないケース

相続されたものがさらに相続される・・・この結果、本人が共有していることすら知らないというケースもあります。

国土交通省が平成28年度に集計したデータによると、現在、所有者不明となっている土地の面積は約410万haに相当。

九州の土地面積が368万haなので、ほぼ同じだけの土地が所有者不明となっているのです。

所有者不明のままだと良いのですが、何かのきっかけで所有していることが都道府県に知られると、固定資産税を請求される恐れもあります。

ハウスくんハウスくん

固定資産税って、もしかして所有期間中の全額を支払わないといけないの?

家博士家博士

固定資産税は5年で時効となるから、判明した時点から遡って5年分を支払うことになるよ

ただし、自治体から差押えや納税の催促等があった場合は、時効が中断するため、5年以上前からの固定資産税を請求される恐れもあります。

また、適切に管理されていないために「特定空き家」に指定されてしまうと、行政代執行で解体され、解体費用を請求される恐れも。

「知らなかった」では済まされません。

特定空き家については、こちらで解説しています。

誰かが勝手に持分を第三者へ売るケース

所有者が増えてしまうと、名義人同士の意思疎通も難しくなっていきます。

適切に管理するのが難しくなってしまった結果、誰かが勝手に持分を第三者に売ってしまう可能性も出てくるのです。

ハウスくんハウスくん

自己持分の売却は単独でもできるから、十分ありうる話だよね

家博士家博士

そう。自分の持分を売るだけなら、他の名義人の同意はいらないからね

共有名義の不動産の持分を購入する人は、普通の人ではなく、不動産に精通した百戦錬磨の投資家。

「とにかく売りたい」と考える名義人に対して、かなり安値で購入します。

投資家は、そこから他の人の持分を安値で買い増し、最終的には全てを手に入れて、高値で売り抜けることが目的。

このように共有名義の不動産がさらに相続されると、ますます問題が複雑になってしまう恐れがあります。

共有名義の不動産売却については、こちらで解説しています。

注意点4. 最後は共有している誰かが損をする

様々な問題が起きうる共有名義の不動産ですが、結局最後は共有している誰かが損することに。

なぜなら、たとえ夫婦や親子であっても、考え方や状況は一人ひとり違います。

「損」か「得」かは、あくまでも感情の問題。

そのため、お互いが納得できる妥協案を出すのは難しいのです。

結局最後に残るのは損した側の恨みだけ。

だからこそ、安易に不動産を共有名義にすることはおすすめできないのです。

共有名義を避ける3つの方法

何かと問題の多い不動産の共有名義。

共有名義にすることを避けるためには、主に3つの方法があります。

方法1.現物分割

一つ目の方法は、不動産のままで持分比率で分ける方法。

しかし、これは現実的に難しい方法です。

というのも、建物はそもそも分割できません。

土地の場合は「分筆」というやり方がありますが、価値の評価が難しため、相続人同士で正しく分けることが困難なのです。

現物分割とする場合は、不動産鑑定士など専門家によく話を聞くようにします。

分筆については、こちらも合わせてお読み下さい。

方法2.代償分割(価格賠償)

2つ目は不動産を特定の人だけが相続し、他の人へ代償金を支払う方法。

相続した不動産は単独名義になるので、共有名義は避けられます。

しかし代償分割の問題点として、不動産を相続した本人は他の相続人へ代償金を支払うため、多額の資金が必要という点があります。

代償分割については、こちらで解説しています。

方法3.代金分割(換価分割)

3つ目は不動産を売却し、代金を持分に応じて各相続人で分ける方法。

3つの選択肢の中では一番簡単な方法です。

しかし、売却によって得られたお金を納税費用に充てる場合は、期限が厳しいという注意点も。

期限があるために売り急いでしまうと安くなるため、売却価格でもモメる恐れもあります。

家博士家博士

相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内。
こうした期限がある分、どうしても厳しくなってしまうんだ

「小規模宅地の特例」を使う場合は、申告後に売却

「小規模宅地の特例」を適用する場合は、申告時点で不動産を売却せずに保有している必要があります。(ただし、配偶者は除く)。

「小規模宅地の特例」とは、相続税の評価額を圧縮し、相続税を節税できる特例です。

【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

そのため、「小規模宅地の特例」を利用して代金分割する場合は、次の手順になります。

  1. (売却を前提として)共有財産で申告
  2. 共有名義で相続登記
  3. 申告後に売却して、売却代金を持分比率で分ける

なお、申告時点の「保有している」という意味は所有権があるということ。

所有権が移転するのは引き渡しのタイミングなので、申告期限前に売買契約を結んだとしても、引き渡しが申告期限後であれば「保有している」ことになります。

決める期限は相続財産の総額による

遺産の分割を決める期限は、相続財産の総額により次の2通りに別れます。

相続財産の総額が、

  • 基礎控除以下の場合
    →期限なし(申告も不要)
  • 基礎控除以上で特例を適用する場合や納税する場合
    →10ヶ月以内

相続財産の総額が基礎控除以下の場合

相続税の基礎控除額は次の式で求められます。

基礎控除=3,000万円+600万円×法定相続人の数

相続財産が基礎控除額以下だった場合は申告も納税もないので、申告期限もありません。

相続財産とは

この様なものが相続財産になります。

  • 現金
  • 預貯金
  • 不動産(土地・家屋)
  • 株式・投資信託
  • 債権(国債・公債・社債など)
  • 未回収の賃金など
  • 自動車
  • 貴金属
  • ゴルフ会員権
  • 借地権・借家権

※保険(生命保険・損害保険・自動車保険など)は、死亡保険金の受取人が指定されているものは、受取人固有の財産で、相続財産にはなりません。

相続税のかからない財産

1. 墓地・墓碑・仏壇・仏具
純金製の仏具で相続税対策をする方もいます。
2. 生命保険
相続人の受け取り金額のうち、500万円×法定相続人数までは非課税
【参考】国税庁・No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金
3. 死亡退職金
相続人の受け取り金額のうち、500万円×法定相続人数までは非課税
【参考】国税庁・No.4117 相続税の課税対象になる死亡退職金
4. 寄付金

【参考】国税庁・No.4108 相続税がかからない財産

相続財産の総額が基礎控除以上の場合

相続財産の総額が基礎控除以上の場合は、遺産分割協議で10ヶ月以内に決めて、申告・納税しなくてはいけません。

注意したいのは、特例で非課税になる場合も、特例を適用するために、10ヶ月以内に申告をする必要があること。

申告をしないと、特例は適用できません。

主な相続税の特例

1. 配偶者の税額の軽減
配偶者の相続は、法定相続分又は1億6千万円まで非課税
(ただし相続開始10ヶ月以内に遺産分割をして遺産を受け取っている場合)
【参考】国税庁・
2. 小規模宅地の特例(特定居住用宅地等)
故人の配偶者や同居していた親族などが、居住用の宅地を相続すると、330m2までは土地の評価額が8割減額(他に事業用宅地の減額もあり)
【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
3. 未成年者控除
未成年の場合は、満20歳になるまで1年に付き10万円を控除
【参考】国税庁・No.4164 未成年者の税額控除
4. 障害者控除
障害のある方の場合、満85歳になるまで1年につき10万円を控除(特別障害者の場合は20万円)
【参考】国税庁・No.4167 障害者の税額控除
5. 相次相続控除
今回の相続開始前10年以内に相続税を払っていたら、2回目の相続税から一定額を控除
【参考】国税庁・No.4168 相次相続控除
6. 贈与税の控除
相続開始前3年以内に支払った贈与税は相続税から控除
【参考】国税庁・No.4161 贈与財産の加算と税額控除(暦年課税)
ハウスくんハウスくん

10ヶ月以内に分割協議が終わらなかったら?

家博士家博士

終わらなくても期限内に申告しないといけないんだ。
分割協議が成立していないからといって、申告期限が延びる訳ではないから注意しよう

分割協議が期限までに終わらなかった場合は、民法などに規定されている割合に従い相続されたとして、一旦、申告・納税します。

その際、申告書には「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付。

そして3年以内に遺産分割協議を成立させ、最初に申告した税額よりも実際の税額が少ない場合には、分割協議の成立から4ヶ月以内に「更正の請求」をします。

【参考】国税庁・No.4208 相続財産が分割されていないときの申告

なお、10ヶ月以内に遺産が未分割の場合、最初の申告・納税時点では配偶者の税額軽減や小規模宅地の特例などが適用されません。

しかし、申告期限後3年以内の分割見込書を添付しておけば、更正の請求時に特例が適用される仕組みとなっています。

家博士家博士

言い換えれば、何もしないまま10ヶ月時点で未分割だと、本来は使える特例が使えずに税金が増えてしまうということなんだ

ハウスくんハウスくん

期限内に分割協議が終わっていなくても、きちんと手続きしておけば大丈夫なんだね

それでも共有名義にするなら詳細を決めておく

共有名義の問題点なども分かったうえで、それでも「共有名義にする」という場合は、後のトラブルを避けるためにも名義人同士で話し合い、詳細を決めておきましょう。

あらかじめ決めておきたい項目としては、次のようなものがあります。

共有名義で決めておく項目

・管理について
不動産は適切に管理しなければ、劣化が進み価値が下がってしまいます。
誰が管理するのか、また、費用負担はどうするのかについて決めておきましょう。
・誰かが住む場合
名義人のうち誰かがそこに住む場合は、たとえ身内であっても契約書を交わしておきましょう。
賃料の支払いについても、きちんと決めておくことが重要です。
・収益物件の場合
収益物件の場合は賃料をどう分けるかを決めておくこと。
振り込みなどのルールも明確にしておくようにします。
・将来の売却時期の目安
あらかじめ売却時期の目安を決めておくことで、売却時に対立してしまうというトラブルを避けることができます。
「何年後」など大まかでも構わないので、売却時期の目安を決めておきましょう。

まとめ

以上、ここまで「相続で不動産を共有名義にする前に! 知っておきたい共有名義の問題点、避ける方法とは」として、解説してきました。

遺産相続争いを避けるために様々な相続対策があります。

可能であれば、不動産については共有名義にならないように、生前に対策を取っておきたいところ。

しかし、いずれも被相続人が生きているの間、さらに認知症になる前しか使うことができません。

残念ながら、被相続人が亡くなるか、又は認知症になってしまうと、その後にできる相続対策はほとんどありません。

さらに事態を悪くしないためには、なるべく不動産の共有名義は避け、遺産分割協議で決めてしまうのが最善策です。

「分割協議は大変だから」と安易に共有名義にしてしまうと、今以上のトラブルに発展してしまう恐れがあります。

それでも共有名義にするとなった場合は、前に書いたように詳細な内容まで取り決めて共有しておきましょう。

あなたのご家族の相続が、上手く行くことをお祈りしております。

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