土地を分割することを「分筆」といいます。
分筆自体に制限はありませんが、分筆後の土地の面積によっては「売れない土地」になってしまうことも…。
「売れない土地」にしないために、知っておきたい「敷地面積の最低限度」についてまとめました。
この記事のもくじ
敷地面積の最低限度は100平方メートルが一般的
敷地面積の最低限度は一般的に100平方メートルで、これ以下だと建物を建てることができません。
（※ただし自治体によって違うことも多いので、不動産会社や自治体に確認した方が良いでしょう。）
- 多摩部9市（東大和市・町田市・武蔵野市・三鷹市・小金井市・狛江市・東村山市・清瀬市・青海市）
→100平方メートル、120平方メートルの制限 - 5区（目黒区・杉並区・世田谷区・中野区・江戸川区）
→60〜100平方メートルの制限
この敷地面積の最低限度が適用されるのは、主に第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域。
ちなみに建築基準法では「最低限度は最大でも200平方メートル」とされていて、「具体的な数字は自治体が決める」となっています。
【参考】建築基準法第53条の2 2項
条例で定められている場合も
市区町村によっては、条例で最低面積が定められている場合もあります。
足立区宅地開発事業調整条例
事業区域の面積が150平方メートル以上の宅地開発事業で、一団の土地を2以上に分割し、1以上の戸建て住宅を建築する事業が手続きの対象となります。
【参考】足立区・建築物の敷地面積の最低限度について
最低限度が決められた背景
大きな土地は文筆した方が高く売れる
大きな土地を売却する場合は、分筆して売却した方が売りやすく、価格も高く売れます。
ハウス 分筆？ 何だか文字とか手紙みたいだね
家博士 大きな土地を分けることを、分筆というんだ。
『筆』は、登記簿上の土地の単位。
登記簿上で1個の土地の事を『一筆の土地』といって、1個の土地を分けるから『分筆』と言うんだよ
大きな土地のまま売却すると、買い手が投資家や事業者など限られるため、なかなか買い手が見つからず、価格を下げなければ売れません…。
しかし分筆して一戸建て向けの土地として売却すれば、一般の人（エンドユーザー）が買い手になるため、買い手が増えて、価格も高く売れます。
家博士 このように、一般的に1000平方メートル未満の土地を分割して戸建ての建売住宅開発を行うことを『ミニ開発』と呼ぶんだ
ミニ開発を制限するため最低限度が導入された
このミニ開発には住環境の面から様々な問題点があると言われています。
- 戸建て住宅が集まることで建て替えやアフターメンテナンスが困難になる
- 隣家との間隔が狭くなる
- 日照や採光、通風が不十分
- 居室が狭くなる
- 公園等の公共スペースがつくれない
【参考】国土技術政策総合研究所・第1章ミニ開発の特徴と問題点
こうした問題点が指摘されていることもあり、自治体はミニ開発を制限したいと考えています。
ハウス 売主は分割して売りたいけれど、自治体はミニ開発を制限したいんだね
家博士 そう。こうした背景があって、敷地面積の最低限度が決められているんだ
【参考】国土交通省・敷地細分化抑制のための評価指標マニュアル
周りに100平方メートル以下の土地が多いのは？
「最低限度100平方メートル」と聞いて「周りにはもっと小さい敷地もたくさんあるけれど…？」と思うかもしれません。
こうした最低限度に満たない土地は、最低限度の制度が導入される以前からあった土地です。
実は、最低限度の制度は、制度が導入される以前の既存建物には適用されません。
既存建築物は制限されない
制度が導入される以前からある既存建築物に対しては、この最低限度の制限が適用されません。
そのため、100平方メートル未満であっても、違法とされることもないのです。
ただし、以前からある既存建築物であっても、これ以上土地を分割することは不可とされています。
分筆が規制前なら建築が認められることも
また分筆の時期が自治体の最低限度制度導入時期より前の場合は、建物の建築が認められることもあります。
もし分筆時期を調べたい場合は、登記簿謄本表題部の「原因及びその日付」の記載内容から確認してみて下さい。
登記簿謄本の確認方法は、こちらで解説しています。
不動産売却で「そういえば登記はどうなっていたっけ？」と思ったら。あなたが登記を確認した方が良いのか、そして登記を調べる方法、具体的にチェックすべきポイントについてまとめました。
また最低限度制度の導入時期については、自治体に問合せると教えてもらえます。
ハウス 分筆時期が制度導入より前なら、建物も建てられるんだね
家博士 ただし、絶対にOKというわけでもないんだ。
救済措置が適用されるかどうかは、自治体の判断次第。まずは役所に確認する必要があるんだ
制度導入前の分筆であっても、建築が認められないことがあります。
認められなかった場合は、隣に買い取ってもらうか、自分が隣地を買取るかのどちらかしかありません。
ハウス 登記簿とか自治体とか面倒だなぁ…
家博士 売却を考えているなら、不動産会社に無料査定を依頼すると全部調べてくれるよ。
相続での分筆に要注意
不動産を相続するときに、複数の相続人で土地を分筆することがあります。
この時も最低限度には注意しましょう。
最低限度未満に分筆してしまうと、売れない土地になってしまいます。
すでに最低限度未満に分筆してしまった場合、売却するためには土地を合筆し、セットで売るしかありません。
相続人全員が同意しないと売れないので、子や孫への2次相続で相続人が増えると大変なことになる恐れがあります。
ちなみに不動産の相続では共有名義を選びがちですが、共有名義もデメリットが多いので注意しましょう。
共有名義の不動産を売却する4つの方法について、それぞれコツや注意点を分かりやすくまとめました。
不動産会社も間違えることがある
意外かもしれませんが、土地の最低限度は不動産会社でも間違えることがあります。
同じ再建築不可でも、接道2m未満は常識ですが、最低限度は地域によって様々なので、間違いやすいのです。
再建築不可の不動産を売却する前に、知っておきたい知識と売却方法をまとめました。
いくら間口の広い土地であっても、敷地面積が200平方メートル未満の場合は、分筆によって「売れない土地」になってしまう可能性もあります。
ハウス 不動産会社が間違えることもあるんだ！
家博士 担当者の当たり外れもあるからね。
できれば3〜6社程度に話を聞いて、不動産会社を選んだほうが良いよ。
こうしたミスを防ぐためには、売却実績が豊富な不動産会社を最低3社、できれば6社選び、意見を聞くことが大事。
たとえどこかの不動産会社が最低限度に気付かなくても、他の不動産会社が気付いて指摘してもらえることもあります。
ハウス 実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
39年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、39年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは39年連続で売買仲介件数1位と、業界を代表する大手不動産会社。ただし3つの注意点があります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産ステップ
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 199店舗
（首都圏110、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産ステップ（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産ステップ「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産ステップのメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 227店舗
（首都圏148、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
まとめ
都市部で面積が大きな敷地は、敷地を細部化すると高く売りやすいですが、敷地面積には最低限度があります。
敷地の最低限度は、200平方メートル以上が基本ですが、都市部は各自治体がそれぞれ数字を決めており60〜100平方メートルが多いでしょう。
相続や売却で敷地を分筆するときは、最低限度に注意してください。
もし売却を考えているなら、実績豊富な不動産会社3社以上に相談すると良いでしょう。
相続などなら自治体の担当部署に聞いてください。
あなたの土地の分筆が成功することをお祈りしております！
