分筆で100平米未満の土地は要注意！ 最低限度で売れない恐れも

土地を分割することを「分筆」といいます。

分筆自体に制限はありませんが、分筆後の土地の面積によっては「売れない土地」になってしまうことも…。

「売れない土地」にしないために、知っておきたい「敷地面積の最低限度」についてまとめました。

敷地面積の最低限度は100平方メートルが一般的

敷地面積の最低限度は一般的に100平方メートルで、これ以下だと建物を建てることができません。
（※ただし自治体によって違うことも多いので、不動産会社や自治体に確認した方が良いでしょう。）

この敷地面積の最低限度が適用されるのは、主に第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域。

ちなみに建築基準法では「最低限度は最大でも200平方メートル」とされていて、「具体的な数字は自治体が決める」となっています。

【参考】建築基準法第53条の2　2項

条例で定められている場合も

市区町村によっては、条例で最低面積が定められている場合もあります。

最低限度が決められた背景

大きな土地は文筆した方が高く売れる

大きな土地を売却する場合は、分筆して売却した方が売りやすく、価格も高く売れます。

大きな土地のまま売却すると、買い手が投資家や事業者など限られるため、なかなか買い手が見つからず、価格を下げなければ売れません…。

しかし分筆して一戸建て向けの土地として売却すれば、一般の人（エンドユーザー）が買い手になるため、買い手が増えて、価格も高く売れます。

ミニ開発を制限するため最低限度が導入された

このミニ開発には住環境の面から様々な問題点があると言われています。

• 戸建て住宅が集まることで建て替えやアフターメンテナンスが困難になる
• 隣家との間隔が狭くなる
• 日照や採光、通風が不十分
• 居室が狭くなる
• 公園等の公共スペースがつくれない

こうした問題点が指摘されていることもあり、自治体はミニ開発を制限したいと考えています。

【参考】国土交通省・敷地細分化抑制のための評価指標マニュアル

周りに100平方メートル以下の土地が多いのは？

「最低限度100平方メートル」と聞いて「周りにはもっと小さい敷地もたくさんあるけれど…？」と思うかもしれません。

こうした最低限度に満たない土地は、最低限度の制度が導入される以前からあった土地です。

実は、最低限度の制度は、制度が導入される以前の既存建物には適用されません。

既存建築物は制限されない

制度が導入される以前からある既存建築物に対しては、この最低限度の制限が適用されません。

そのため、100平方メートル未満であっても、違法とされることもないのです。

ただし、以前からある既存建築物であっても、これ以上土地を分割することは不可とされています。

分筆が規制前なら建築が認められることも

また分筆の時期が自治体の最低限度制度導入時期より前の場合は、建物の建築が認められることもあります。

もし分筆時期を調べたい場合は、登記簿謄本表題部の「原因及びその日付」の記載内容から確認してみて下さい。

登記簿謄本の確認方法は、こちらで解説しています。

また最低限度制度の導入時期については、自治体に問合せると教えてもらえます。

制度導入前の分筆であっても、建築が認められないことがあります。

認められなかった場合は、隣に買い取ってもらうか、自分が隣地を買取るかのどちらかしかありません。

相続での分筆に要注意

不動産を相続するときに、複数の相続人で土地を分筆することがあります。

この時も最低限度には注意しましょう。

最低限度未満に分筆してしまうと、売れない土地になってしまいます。

すでに最低限度未満に分筆してしまった場合、売却するためには土地を合筆し、セットで売るしかありません。

相続人全員が同意しないと売れないので、子や孫への2次相続で相続人が増えると大変なことになる恐れがあります。

ちなみに不動産の相続では共有名義を選びがちですが、共有名義もデメリットが多いので注意しましょう。

不動産会社も間違えることがある

意外かもしれませんが、土地の最低限度は不動産会社でも間違えることがあります。

同じ再建築不可でも、接道2m未満は常識ですが、最低限度は地域によって様々なので、間違いやすいのです。

いくら間口の広い土地であっても、敷地面積が200平方メートル未満の場合は、分筆によって「売れない土地」になってしまう可能性もあります。

こうしたミスを防ぐためには、売却実績が豊富な不動産会社を最低3社、できれば6社選び、意見を聞くことが大事。

たとえどこかの不動産会社が最低限度に気付かなくても、他の不動産会社が気付いて指摘してもらえることもあります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   40万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国900店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

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2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
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   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

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3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計45万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,800社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

大切な財産である土地を「売れないもの」にしないためにも、分筆の際には注意しておきましょう。

あなたの土地の問題が解決することを、心よりお祈りしております！