「埋蔵文化財包蔵地の土地は売れるの？」
埋蔵文化財包蔵地の土地売却でお悩みでしょうか？
埋蔵文化財包蔵地は売れるのか、遺跡が出たら調査費用の負担はどうなるのか。
埋蔵文化財包蔵地について調べたいけど、誰に聞けば良いのかよく分からない。
そんなあなたのために、埋蔵文化財包蔵地の売却について、分かりやすくまとめました。
この記事では埋蔵文化財包蔵地の土地売却で知っておきたい注意点、売却方法を解説します。
あなたの土地の悩みが解決し、土地売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。
都市部なら、大手トップ3社（三井・住友・東急）に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue
」を使うと、まとめて査定を依頼できます。
地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループが運営する一括査定サイト「HOME４U」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。
不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。
信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。
この記事のもくじ
埋蔵文化財包蔵地とは
埋蔵文化財包蔵地とは、文化財が埋もれている土地のこと。
文化財とは、具体的に貝塚や古墳、土器や石器など。
一般的に呼ばれている「遺跡」の方が分かりやすいかもしれません。
全国に46万箇所、毎年9千件の発掘調査
すでに埋蔵文化財の存在が知られている土地（周知の埋蔵文化財包蔵地）は、全国に約46万箇所。
毎年9千件程度の発掘調査が行われています。
【参考】文化庁・埋蔵文化財
ハウスくん全国に46万箇所もあるんだね！ そんなにたくさんあるなんてビックリ！
家博士意外に多いでしょう？
こうした周知の埋蔵文化財包蔵地の売買では、4つのポイントがあるんだ
埋蔵文化財包蔵地で知っておきたい4つのポイント
埋蔵文化財包蔵地で知っておきたいポイントとして、主に4つの点が挙げられます。
1. 土地の売買価格が下がるリスクがある
埋蔵文化財包蔵地は、土地の売買価格が下がるリスクがあります。
理由としては、次の2点。
- 建物を建築する工事が遅れたり、建物形状が制限されるリスクがあるため。
- 上記の理由から、住宅ローン審査に通らなかったり融資額が減額されやすいため。
ハウスくんお宝発見！ って感じでメリットがありそうな気もするけど・・・
家博士実は逆で、工事の完成が遅れたり、建物形状が変更になることもあるよ
現地調査や試掘で工事が遅れるリスク
埋蔵文化財があると、工事完成が遅れるリスクがあります。
なぜなら、埋蔵文化財があると、法で定められたルールに基づいて現地調査や試掘が行われるため。
調査期間中は工事ができないので、工事の完成が遅れてしまうのです。
土地の購入者にとって、工事が遅れることはマイナス要因です。
調査費用は補助あり
こうした調査や発掘の費用は、原則として土地所有者の負担ですが、個人住宅では補助が受けられます。
後で解説しますが、今までの事例からも土地所有者の負担はほとんどありません。
（必ず補助が受けられるわけではなく、あくまでも個々の条件によります。）
建物の構造が変更になるリスク
調査結果次第では、建物の構造が変更になる恐れがあります。
例えば、埋蔵文化財があることで基礎形状が変更になり、3階建ての建物が建てられなくなることも。
可能性は高くありませんが、変更になった場合の影響を考えると、建物形状変更は大きなリスクです。
所有権は元の所有者か地方自治体のもの
なお、調査によって出土した文化財は、所有者が判明すれば所有者のものに。
所有者が判明しない場合は、原則として都道府県の所有になります。
ハウスくんなんだ、土地所有者のものになるわけではないのか・・・
じゃあ、埋蔵文化財包蔵地を知らなかったことにするか…
家博士こらこら。
売主が知らなくても、不動産会社がちゃんと調べて指摘してくれるよ。
重要事項説明に記載し買主へ説明する
埋蔵文化財包蔵地は、契約時の重要事項説明に記載して、買主に説明しなくてはいけません。
もし売主が知らなかったり黙っていても、不動産会社が役所調査で気付きます。
不動産会社には『説明義務』があり、もし売買完了後に埋蔵文化財包蔵地だと判明したら、不動産会社に賠償金が請求されます。
また買主が黙っていた場合は、売り主の説明義務違反も問われて、最悪の場合は不動産会社だけでなく売主も、買主から賠償金を請求されてしまいます。
ハウスくん買主には、きちんと説明するんだね。
家博士買主にとっては、リスクが高いからね
2. 周知の埋蔵文化財包蔵地はリスクが高い
周知の埋蔵文化財包蔵地はすでに文化財の存在が確認されている土地なので、普通の土地より文化財が出るリスクが高くなります。
文化財保護法では、周知の埋蔵文化財包蔵地の基本ルールが定められています。
基本ルール
- 工事規模に関係なく、工事着手の60日前までに都道府県・政令指定都市等の教育委員会へ届出
- 現地調査及び試掘
- 遺跡が確認され工事の影響があると判断された場合
周知の埋蔵文化財包蔵地の中には、調査が完了していないために範囲が十分に把握されていないことも多いもの。
こうした場所では、届出後に現地調査や試掘が行われます。
調査の結果、特に影響がないと判断されれば慎重工事や工事立会などの措置が取られます。
慎重工事とは、立会はないものの遺跡の新規発見に対応できるように配慮しながら工事すること。
工事立会は教育委員会が工事に立ち会い、遺跡の有無を追加確認することです。
現地調査や試掘の結果、何らかの影響があると判断されてしまった場合は工事計画の変更が求められます。
そして、現地における本格的な発掘調査が行われるのです。
調査費用の負担は少ない
個人住宅の場合は、費用の大部分が補助になるため、土地所有者の負担は少額です。
平成29年度の個人住宅の建築に伴う本発掘費用は、789件で総額7億3,782万円（平均約94万円）。
この内、土地所有者の負担額は、総額3,378万円（件数不明）とわずか4.5％程度。
費用の大部分は補助されていることが分かります。
発掘調査は1割程度
埋蔵文化財包蔵地といっても、本当に埋蔵文化財の発掘調査があるのは1割程度です。
例えば、平成29年度の個人住宅建築に伴う調査件数はこちら。
- 工事の届出件数： 2万3,604件
- 発掘調査件数： 2,173件（9.2%）
- 本発掘調査： 789件実施（3.3％）
家博士発掘調査は1割程度、本格的は調査は3％と少ない。
ただし実際に届け出ないと、どうなるか分からないんだ。
近隣の事例があれば参考になるから、不動産会社に聞いてみると教えてもらえることもあるよ。
3. ルールは地域によって違う
埋蔵文化財に関する基本ルールはありますが、詳細な内容は地域によっても違います。
例えば、東京都などは遺跡の場所を地図で公表。
遺跡の概要のほか、どういった出土品があるかなど誰でも見られるようになっています。
この他、自治体によっては埋蔵文化財包蔵地に近い土地でも、工事の際には届出が必要とされていたりします。
4. 発掘調査を回避する方法もあるが個々のケースによる
場合によっては、発掘調査を回避できる可能性があります。
例えば、埋蔵文化財が地中深くにあり、建物基礎の埋め込みがそれより浅い場合。
この様に工事によって遺跡を破壊する恐れがないと、調査を回避できる場合もあります。
ただし、地盤調査や試掘の結果、担当者の判断によるため、調査の有無はあくまで教育委員会との協議結果次第。
近隣の事例があれば、参考になります。
売買実績が豊富な不動産会社の意見も参考に
埋蔵文化財に関するルールは地域によって違います。
そのため、埋蔵文化財地域の土地を売却したい場合は、エリアで売却実績が豊富な不動産会社の意見を聞く方が確実。
具体的には3〜6社に無料査定を依頼し、意見を聴き比べます。
もし不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
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【公式サイト】HOME4U
