昔の建物跡や土器・石器といった文化財が出土する「遺跡」
日本には非常に多くの遺跡があり、こうした場所に家が建てられていることも意外に多いのです。
しかし、文化財は貴重な国民の共有財産であるため、こうした土地は普通の土地と同じように売却することは難しいもの。
文化財の存在が確認されている土地を売却する際に、知っておきたい注意点をまとめました。
この記事のもくじ
埋蔵文化財包蔵地とは
埋蔵文化財とは、土地に埋もれている文化財のこと。
文化財としては主に貝塚や古墳、土器や石器などが該当します。
埋蔵文化財包蔵地とはこうした文化財が埋もれている土地のこと。
一般的に「遺跡」と呼ばれている場所と言うと、分かりやすいかもしれません。
すでに埋蔵文化財の存在が知られている土地（周知の埋蔵文化財包蔵地）は、全国に約46万箇所。
毎年9千件程度の発掘調査が行われていると言われています。
ハウスくん全国に46万箇所もあるんだね！ そんなにたくさんあるなんてビックリ
家博士意外に多いでしょう？ こうした周知の埋蔵文化財包蔵地は、普通の土地のように売買できるわけではないんだ
埋蔵文化財で知っておきたいポイント
知っておきたいポイントとして、主に4つの点が挙げられます。
土地の売買価格が下がるリスクがある
1つ目は、土地の売買価格が下がるリスクがある点。
埋蔵文化財があると、金銭的には事業者にはデメリットしかないのです。
ハウスくんお宝発見！ って感じでメリットがありそうな気もするけど・・・
家博士実は逆で、費用を負担しなければならなかったり、完成が遅れることもあるんだ
埋蔵文化財があると、法で定められたルールに基づいて現地調査や試掘が行われます。
こうした調査や発掘の費用は、原則として土地所有者が負担することになっているのです。
とはいえ、個人の住宅を建てる場合などは補助が受けられる場合も。
ただし、必ず補助が受けられるわけではなく、あくまでも個々の事情によります。
また、調査期間中は工事ができないため、工事完成は当初の予定より遅れることに。
さらに調査結果次第では、建物の構造が変更になる恐れもあるのです。
例えば、軟弱地盤の場合は埋蔵文化財があることで基礎が変更になり、3階建ての建物が建てられないといった影響がある可能性も。
埋蔵文化財によって工法が変更になるほどの影響が出る可能性は少ないものの、該当してしまえばこれが一番厳しい状況になります。
なお、調査によって出土した文化財は、所有者が判明すれば所有者のものに。
所有者が判明しない場合は、原則として都道府県の所有になります。
ハウスくん土地所有者のものになるわけではないのか・・・
家博士埋蔵文化財は国民の共有財産だからね。だから、お宝発見でメリットがあるわけではないんだよ
重要事項説明に記載して説明する
埋蔵文化財がある場合は、重要事項説明に記載する必要があります。
これはすでに書いた通り、埋蔵文化財があることで土地所有者に費用負担などの影響があるため。
判明しているものについては必ず記載し、説明するようにしましょう。
周知の埋蔵文化財包蔵地はリスクが高い
周知の埋蔵文化財包蔵地はすでに文化財の存在が確認されている土地なので、売買する際のリスクは普通の土地よりも高くなります。
文化財の取り扱いについて定めている法律は、文化財保護法。
文化財保護法では、周知の埋蔵文化財包蔵地で開発事業を行う際の基本ルールも定めています。
基本ルール
- 工事規模に関係なく、工事着手の60日前までに都道府県・政令指定都市等の教育委員会へ届出
- 現地調査及び試掘
- 遺跡が確認され工事の影響があると判断された場合
周知の埋蔵文化財包蔵地の中には、調査が完了していないために範囲が十分に把握されていないことも多いもの。
こうした場所では、届出後に現地調査や試掘が行われます。
調査の結果、特に影響がないと判断されれば慎重工事や工事立会などの措置が取られます。
慎重工事とは、立会はないものの遺跡の新規発見に対応できるように配慮しながら工事すること。
工事立会は教育委員会が工事に立ち会い、遺跡の有無を追加確認することです。
現地調査や試掘の結果、何らかの影響があると判断されてしまった場合は工事計画の変更が求められます。
そして、現地における本格的な発掘調査が行われるのです。
調査件数および費用について
個人住宅の場合は、費用の大部分が補助になるため、土地所有者の負担は少額です。
平成28年度の個人住宅の建築に伴う本発掘費用は、700件で総額5億6,411万円（平均約80万円）。
この内、土地所有者の負担額は、総額1,377万円（件数不明）とわずか2.4％程度。
費用の大部分は補助されていることが分かります。
件数としては、工事の届出件数が6万5,148件あり、発掘調査と学術調査の合計件数は8,609件（13％）。
このうち、個人住宅の建築よる工事届出が2万2,848件で、発掘調査は2,070件（9%）。
家博士発掘調査2,070件のうち、本発掘調査は700件実施されているということだよ
ルールは地域によって違う
埋蔵文化財に関する基本ルールはありますが、詳細な内容は地域によっても違います。
例えば、東京都などは遺跡の場所を地図で公表。
遺跡の概要のほか、どういった出土品があるかなど誰でも見られるようになっています。
この他、自治体によっては埋蔵文化財包蔵地に近い土地でも、工事の際には届出が必要とされていたりします。
発掘調査を回避する方法もあるが個々のケースによる
場合によっては、発掘調査を回避できる可能性があります。
例えば、埋蔵文化財が地中深くにあり、建物基礎の埋め込みがそれより浅い場合。
この様に工事によって遺跡を破壊する恐れがないと、調査を回避できる場合もあります。
ただし、地盤調査や試掘の結果、担当者の判断によるため、調査の有無はあくまで教育委員会との協議結果次第。
近隣の事例があれば、参考になります。
売買実績が豊富な不動産会社の意見も参考に
埋蔵文化財に関するルールは地域によって違います。
そのため、埋蔵文化財地域の土地を売却したい場合は、エリアで売却実績が豊富な不動産会社の意見を聞く方が確実。
具体的には3〜6社に無料査定を依頼し、意見を聴き比べます。
もし不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
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