駐車場を売却するなら宅地化がおすすめ、その理由と5つの注意点、税金の知識まとめ

「駐車場を売りたいけど、どうすれば良い？ 高く売る方法は？」

駐車場の売却でお悩みですね。

確かに駐車場は特殊な不動産なので、売却するには専門知識が必要です。

ネットで調べても一般的な方法ばかりで、あなたの駐車場で本当に使えるかよく分からないかもしれません。

あなたの駐車場を売却するなら、あなたの駐車場に最適な手順を知る必要があります。

ハウスくん

そんなこと言われても、どうやって調べれば良いの？

家博士

不動産は専門知識が必要だから、自分で調べるには限界があるんだ。
だから優秀で信頼できる専門家を見つける方が楽だし確実だよ。

優秀で信頼できる専門家が見つかれば、あなたの駐車場に最適な方法を教えてもらえます。

また信頼できる専門家に売却を任せれば、予想外の高値で売ってくれることも期待できるでしょう。

実は駐車場の売却では、方法次第で売却価格を5割以上高くできるケースもあります。

ハウスくん

5割も高くなるの！

家博士

不動産の売却では、知識の差でこの程度の価格差がつくのはよくあること。
もちろん立地や土地の面積、形状によるけどね。

この記事では、優秀で信頼できる専門家を探すにあたり、最低限知るべき駐車場売却の知識をまとめました。

あなたの駐車場売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
（ちなみにこの記事では平面駐車場のみ解説しています。機械式や立体駐車場ではありません。）

駐車場を高く売るなら『宅地化して一般人に売る』

駐車場を高く売る方法は、『居住用に宅地化して一般人に売る』という方法です。

ちなみにプロ向きの方法として、小さめの建売住宅を建てる方法もありますが、様々なスキームや資金繰りが必要でリスクも高いのでオススメしません。

ハウスくん

なんで宅地化して一般人に売ると、高く売れるの？

家博士

投資用じゃなくて居住用だからなんだ。

投資用より居住用の方が高く売れる

駐車場を宅地化すると高く売れる理由は、居住用として一般人が購入するため。

一般人が居住用で買う場合、次の理由から価格が高くなります。

ただし市街地では1,000m²以上（3大都市圏の一部は500m²以上）の土地では、開発許可が必要な場合もありますので、不動産会社に確認して下さい。

【参考】国土交通省・開発許可制度

ハウスくん

でも宅地にするためには、色々手間も費用もかかるし、結局損したりしないの？

家博士

手間と費用をかけても、それ以上に高く売れるんだ。
実は駐車場のまま売却すると、安くなってしまうからね。

駐車場のまま売却すると安くなる

駐車場のまま売却すると、次のような理由から、他の用途で売却するより安くなります。

駐車場は、次の理由から投資の中でも投資効率が悪い（利益が低い）投資とされます。

以上、ここまで駐車場を宅地化して一般人に売ると高く売れる理由について解説しました。

次に宅地化して売却する手順を解説します。

駐車場を宅地化して売却する手順

駐車場を宅地化して売却する手順です。

ハウスくん

実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの？

家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. すまいValue

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   40万件

   不動産会社数：

   大手6社・全国900店舗

   運営会社：

   大手6社共同運営

   大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
   6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
   売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
   首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
   2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
   簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

【公式サイト】すまいValue

2. SRE不動産（旧ソニー不動産）

   

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス株式会社

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
   あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

   管理人のコメント

   大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

【公式サイト】SRE不動産



3. HOME4U

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   査定実績：

   累計45万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,800社

   運営会社：

   株式会社NTTデータ・スマートソーシング

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
   不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
   机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
   ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
   あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
  →すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
  →すまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
• 地方（人口密度が少ない地域）
  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

宅地にして売却する場合の5つの注意点

注意点1. 契約解除期間が必要

宅地で売る場合、現在駐車場を借りている人との賃貸契約を解除する必要があります。

賃貸契約の解除方法は、賃貸契約書に記載があるはずなので、その内容に沿って進めましょう。

一般的には、駐車場契約の場合、契約解除のための告知期間は1〜2ヵ月。

告知期間を守って契約者に解除する旨を伝えます。

ハウスくん

でも今の契約者から文句を言われそうだね。

家博士

駐車場の場合は、オーナーの権限が強いから、大丈夫だよ

住宅の賃貸契約と違い、オーナーの権限が強い

駐車場の賃貸契約では、オーナーの権限が強いため、一方的に賃貸契約を解除できます。

立ち退き料など支払う必要はありません。

仮にゴネられたとしても、契約なのできっぱり断りましょう。

これが住宅なら借地借家法があり、借家権を持つ借主の方が強いため、オーナーの意思では解約できません。

駐車場の場合は、契約書に沿って契約が履行できればOK。

つまり契約書に記載した告知期間に、確実に告知できていれば大丈夫です。

ハウスくん

オーナーが強いといっても、今の契約者には申し訳ない気がするね。

家博士

でも新オーナーが、売却後も駐車場として使ってくれるとは限らないからね。

駐車場のまま売却しても、駐車場になるとは限らない

駐車場のまま売却しても、売却後の所有者が引き続き駐車場として利用するとは限りません。

どうしても駐車場利用者を優先したい場合は、売却条件として『当面は駐車場用途』と縛ることもできますが、売却価格は大きく下がるでしょう。

特に近隣に駐車場が少ないエリアでは、契約の解除は後ろめたく感じるかもしれませんが、売却する以上は仕方ないことです。

注意点2. 境界確定や登記の修正、相続登記などが必要な場合も

次のような場合は、各種手続きなど事前準備が必要になります。

土地の名義人が故人の場合

駐車場の土地の名義人が亡くなっている場合は、売却前に相続登記が必要。

不動産会社が司法書士を紹介してくれるので、依頼すると簡単です。

費用を節約したい場合は、自分で手続することも可能。
法務局で登記申請書を提出しますが、その際には次のような書類も必要です。

• 名義人（故人）の戸籍謄本と相続人となる人全員の現在の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票の写し
• 委任状（代理人が申請する場合）
• 登録免許税

【参考】法務局・不動産の所有者が亡くなった

建物登記が残っているなど、現状と違う場合

駐車場として利用する前に建っていた建物の登記が残っているような場合も、登記を修正しなければなりません。

これも不動産会社が紹介する司法書士にまとめて依頼できますし、自分で手続することも可能です。

【参考】法務局・建物を取り壊した

隣地との敷地境界が不確定の場合

駐車場を売却する場合、隣の土地との境界が不確定だと売りにくくなります。

実は敷地境界に関する問題は、想像以上に大きなトラブルに発展する可能性も。

不確定な場合はあらかじめ境界を確定させておきましょう。

分筆する場合は、分筆作業と同時に土地家屋調査士へ依頼できます。

土地売却に測量は必要？ 3つの条件と測量費用の相場を解説

土地や戸建住宅の売買に必要になる測量。初心者でも分かりやすく、具体的な内容と費用、実際はどこまでするのかをまとめました。

不動産登記や敷地境界、無道路地などの問題は個人で解決するには限界があります。

いずれの場合も、まず信頼できる不動産会社を見つけて相談しましょう。

ハウスくん

まず信頼できる不動産会社を見つけることが大切なんだね

家博士

登記や境界確定などは、不動産会社が調べて、必要なら専門家に手配してくれるよ。

注意点3. 売却期間には余裕を持つ

売却を決めたら「早く売れてほしい」と考えがち。

しかし、高く売るためにはある程度時間をかけた方が良いのです。

特に土地の場合は、マンションなどと違って比較しにくいため、長期間売り出しても売れ残りイメージは少なくなります。

注意点4. 期間に余裕がない場合は買取で数多く査定を依頼する

それでも時間的な余裕がない場合は、不動産会社による買取を検討しましょう。

買取では価格が安くなりがちですが、少しでも高く売るためには多くの不動産会社に査定依頼するのがコツ。

なぜなら、査定額=買取価格となるためです。

相場より安くなる可能性が高いものの、多くの不動産会社に依頼すれば「その中でも高く買ってくれる不動産会社」を見つけられます。

不動産の「買取」で高く売るコツ・注意点を分かりやすく解説

不動産の買取は最短1週間程度で売れますが、価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る3つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。

注意点5. とにかく信頼できる不動産会社を見つける

駐車場を宅地化して売却するには、それなりの経験と手腕が必要です。

例えば、駐車場から宅地にする場合、過去に地下へ瓦礫や古井戸などが埋設されていると、後から瑕疵担保責任で撤去費用を請求されるリスクがあります。

経験豊富な不動産会社なら、このようなトラブルを防ぐために、埋設物について引き渡し条件を明確にするなど、配慮してくれるもの。

土地売却で知っておきたい埋設物の知識とトラブル対策

土地売却での埋設物トラブルを避ける対策として、簡単にできて効果的な方法を紹介します。さらに土地売却前に知っておきたい埋設物の責任や瑕疵、また埋設物の調査方法や撤去費用を分かりやすく解説します。

経験豊富で信頼できる不動産会社さえ見つかれば、あとはほとんどお任せできため、売却は8割成功したと言えるでしょう。

だからこそ、不動産会社探しに時間と労力をかけて下さい。

地域で経験豊富な不動産会社3〜6社へプランと価格査定を依頼して、話を聴き比べましょう。

不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です

不動産一括査定サイトの比較ランキング！

不動産一括査定サイト、主要15社を徹底比較し、ランキングでまとめました。

ハウスくん

なんだか良く分からないけど、とにかく宅地にして売る方が良さそうだね。

家博士

ところが宅地にできない駐車場もある。

ハウスくん

えー！　そうなの！

宅地にできない駐車場とは

駐車場を宅地として売却するためには、宅地として最も高く売れる「最適な広さ」に分けて、それぞれ別の買い主へ売却することになります。
（ちなみに土地を分けることを、「分筆」と言います。）

しかし宅地には、建築基準法や自治体の条例によって、建物を建てるために必要な条件が定められています。

次のような駐車場は、分筆すると宅地にできない恐れがあります。

それぞれ説明します。

分筆すると接道2mが確保できない

建物を建てるためには、敷地が道路に2m以上接している必要があります。（建築基準法第43条）

これを接道義務と呼び、旗竿地と呼ばれる次のような形状では、道路までの幅が2m以上必要。

分筆したくてもできない駐車場の多くは、この接道義務がネックになります。

ただし隣接地から土地を買い取るなどの裏技がありますので、すぐにあきらめず先ずは不動産会社へ相談してみて下さい。

接道については、こちらの記事で詳しく解説しています。

接道状況が悪い土地は売れる？ 知っておきたい道路と土地の基本を解説

土地は接している道路（接道）が土地の価値に大きく影響します。知っておきたい道路と土地の基本についてまとめました。

分筆すると面積が最低限度以下

住宅地でも、第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域では、敷地面積の最低限度が定められています。

建築基準法では、最大でも200m²で、具体的な数字は自治体が決めることになっていますが、多くのエリアでは100m²が一般的。

つまり99m²の土地を分筆しても、建物が建てられないのです。

こちらも条件次第では許可がでる場合もあるので、不動産会社へ相談することをおすすめします。

最低限度については、こちらの記事で解説しています。

分筆で100平方メートル未満の土地は要注意！ 最低限度で売れない土地になることも

分筆によって100平方メートル未満となる土地は、地域によっては売れなくなる可能性があります。不動産会社ですら間違う最低限度について解説します。

私道の所有者の許可がとれない

駐車場が私道に面している場合、私道所有者の通行及び掘削の許可がとれていないと、後でトラブルになるケースがあります。

宅地の場合は、上下水道やガス管を埋設するために私道を掘削しなくてはいけません。

しかし私道所有者の許可がないと、水道局やガス会社などは工事してくれないのです。

またそういったトラブルをきっかけに、私道所有者に自動車の通行を禁止されたり、通行料を請求される恐れもあります。

ハウスくん

宅地にできなければ諦めるしかないの？

家博士

まだアパートやマンション用地という可能性はあるよ。

私道に接する土地・戸建売却で必要な通行・掘削承諾書とは

私道に接した不動産売却では通行・掘削承諾書が必要になるケースがあります。通行・掘削承諾書や私道の基礎知識と簡単に解決する方法をまとめました。

宅地がダメなら賃貸住宅用地

分筆すると接道義務2mが確保できないが、面積が一戸建ての宅地としては広すぎる場合、アパートやマンション用地として売却する方法もあります。

詳しくは、不動産会社3〜6社に相談してみましょう。

アパートやマンション用地の価格は、住居用より安くなってしまいますが、駐車場より高くなるのが一般的です。

建築基準法改正で重層長屋の建築ができなくなる

平成31年3月以降は、建築基準法改正により、各自治体が重層長屋を規制できることになりました。

このため東京都など各自治体も、すでに規制を強化しています。　

【参考】東京都建築安全条例の改正について

ただし規制対象は、今のところ10戸以上などある程度大きな規模の重層長屋に限られます。

面積の大きな旗竿地は、アパート用地として売却することが難しくなりそうです。

駐車場売却に関する税金について

最後に、駐車場売却に関する税金についても知っておきましょう。

ここでは個人名義で所有している場合の税金について解説します。

（法人の場合は、顧問税理士がいると思うので、税理士に相談しましょう。）

普段から駐車場収入を確定申告していると思いますが、売却ではまた違います。

マイホームと違い控除が少ない駐車場売却

不動産を売却すると、譲渡所得が発生します。

譲渡所得がプラスの場合は所得税や住民税の課税対象となります。

マイホームの売却では3,000万円の特別控除などが受けられますが、駐車場の土地を売却した場合は特別控除は限られます。

駐車場売却で利用できる特別控除

平成21年及び平成22年に取得した土地

1,000万円の特別控除
【参考】国税庁・No.3225　平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

公共事業などのために土地建物を売った場合

5,000万円の特別控除
【参考】国税庁・No.3552　収用等により土地建物を売ったときの特例

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合

2,000万円の特別控除
【参考】国税庁・収用等の場合の課税の特例のあらまし

特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合

1,500万円の特別控除
【参考】国税庁・特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の特例適用チェック表

ハウスくん

控除はあるけれど、条件が結構厳しそうだね

家博士

取得年の期間も2年間だけだし、相続した土地などは対象外。
自分で第三者から購入した土地であればOKなので、駐車場投資のために土地を購入し、その売却を考えている場合は不動産会社に相談してみよう

税率は所有期間で違う

税率は、駐車場を売却した年の1月1日時点における、土地の所有期間によって変わります。

所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年未満なら「短期譲渡所得」となります。

長期譲渡所得の税率と計算例

長期譲渡所得の場合の税率は次の通り。

• 所得税…15%
• 復興特別所得税…2.1%
  ※復興特別所得税は平成49年（2037年）まで
• 住民税…5%

課税対象となる課税長期譲渡所得金額の算出方法は次の通りです。

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
※取得費には不動産会社への仲介手数料などが含まれます。

【参考】国税庁・No.3208　長期譲渡所得の税額の計算

短期譲渡所得の税率と計算例

一方の短期譲渡所得の場合は長期譲渡所得と比べ、税率が高くなります。

• 所得税…30%
• 復興特別所得税…2.1%
  ※復興特別所得税は平成49年（2037年）まで
• 住民税…9%

課税対象となる課税短期譲渡所得金額の算出方法は長期譲渡所得と同じです。

課税短期譲渡所得金額=譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
※取得費には不動産会社への仲介手数料などが含まれます。

【参考】国税庁・No.3211　短期譲渡所得の税額の計算

ハウスくん

譲渡所得がプラスになった場合、税金で引かれる額が結構大きいんだね

家博士

控除が少ない分、納税額も増えてしまうんだ。
特に所有期間が短い短期譲渡所得になると、税率は合わせて約4割！
売却後に慌てないためにも、税金に関する基本的なことは押さえておこう。
ちなみに、駐車場として売却する場合は消費税も必要になるから注意しておこう

消費税課税業者なら消費税もかかる

一般的な土地の売却では、消費税は非課税ですが、駐車場の場合は課税対象になってしまいます。

【参考】国税庁・No.6201 非課税となる取引

ただし消費税がかかるのは、通常の確定申告と同じで、個人として課税事業者になっている場合のみ。

非課税事業者として、課税売上が1,000万円以下で納税義務を免除されている場合は、駐車場を売却しても課税対象にはなりません。

【参考】国税庁・No.6501 納税義務の免除

確定申告が必要

駐車場の賃料収入と同じで、売却でも確定申告が必要です。

確定申告の期間になったら忘れずに申告・納税しましょう。

まとめ

ここまで『駐車場を売却するなら宅地化がおすすめ、その理由と5つの注意点、税金の知識まとめ』として解説してきました。

駐車場を高く売るためには、宅地化して一般人に売る方法が一番です。

注意点としては、次の5つ。

1. 契約解除期間が必要
2. 境界確定や登記の修正、相続登記などが必要な場合もある
3. 売却期間には余裕をもつ
4. 期間に余裕がない場合は、買取で数多く査定を依頼する
5. とにかく信頼できる不動産会社を探す

もし宅地化できない駐車場でも、あきらめずに賃貸住宅用など他のスキームが使えないか、不動産会社に相談してみましょう。

駐車場売却では、不動産会社選びで成否の8割が決まると考えて、不動産会社選びに時間と手間をかけるのが正解。

優秀で信頼できる不動産会社さえ見つかれば、あとはお任せできます。

ハウスくん

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶのがポイントってことだね。

家博士

そうだね。
エリアで売買実績が豊富な不動産会社から3〜6社を選んで、無料査定を依頼しよう。
話を聴き比べると、優秀で信頼できる不動産会社が分かるよ。
今の管理を頼んでいる不動産会社だけでなく、売却が得意な不動産会社の意見も聞いて判断しよう。