「駐車場を高く売る方法は？」
駐車場の売却でお悩みですね。
確かに駐車場は特殊な不動産なので、売却には専門知識が必要。
さらに駐車場は、売り方次第で価格を5割以上高くできることも。
ハウス 5割も高くなるの！
家博士 不動産の売却では、知識の差でこの程度の価格差がつくのはよくあること。
もちろん立地や土地の面積、形状によるけどね。
この記事では、あなたの駐車場を高値で売る宅地化について、5つの注意点と費用・税金をまとめました。
あなたの駐車場売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
（ちなみにこの記事では平面駐車場のみ解説しています。機械式や立体駐車場ではありません。）
都市部なら、大手トップ3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）に無料査定を依頼して、話を聴き比べるのが定番。一括査定サイト「すまいValue
」を使うと、まとめて査定を依頼できます。地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループの一括査定サイトHOME４U
、リクルートのSUUMO売却などで地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進められます。
この記事のもくじ
高く売るなら『宅地化して一般人に売る』
駐車場を高く売るなら『居住用に宅地化して一般人に売る』のが良いでしょう。
さらに小さめの建売住宅を建てると利益は増えますが、様々なスキームや資金繰りが必要で、売主保証などリスクも多くプロ向きになります。
普通の人には、宅地化までが現実的でしょう。
ハウス なんで宅地化して一般人に売ると、高く売れるの？
家博士 投資用じゃなくて居住用だからなんだ。
投資用より居住用の方が高く売れる
駐車場を宅地化すると高く売れる理由は、居住用として一般人が購入するため。
一般人が居住用で買う場合、次の理由から価格が高くなります。
- 住宅ローンは、投資用ローンより金利が低く返済期間が長いことから、月額の支払いが安くすむため。
- 住宅ローンは投資用と違い、担保評価が低くても個人属性が良ければ審査に通るため。
- 居住用を探す購入者は、投資用より狭いエリア・絞った条件で探すことから、相場より割高でも希少性が高いと購入するため。
- 投資用では利回りによる客観的な判断基準があるが、居住用ではあくまで主観的な判断になるため。
ただし市街地では1,000m2以上（3大都市圏の一部は500m2以上）の土地では、開発許可が必要な場合もありますので、不動産会社に確認して下さい。
【参考】国土交通省・開発許可制度
ハウス でも宅地にするためには、色々手間も費用もかかるし、結局損したりしないの？
家博士 手間と費用をかけても、それ以上に高く売れるんだ。
実は駐車場のまま売却すると、安くなってしまうからね。
駐車場のまま売却すると安くなる
駐車場のまま売却すると、次のような理由から、他の用途で売却するより安くなります。
- 住居用でなく、投資用の購入になるため。
- アパート・マンション経営に比べると、駐車場経営は投資効率が悪いため。
- 購入後に用途を変更する目的の投資家は、さらに手数料を上乗せするため。
駐車場は不動産投資でも投資効率が悪い
駐車場は、次の理由から投資の中でも投資効率が悪い（利益が低い）投資とされます。
- 土地面積当たりの収入（駐車場代）は、アパートの家賃収入に比べて半分以下。
- 固定資産税・都市計画税・相続税が更地扱いとなり、税コストが高い。
- 駐車場代は消費税課税所得で、売却時も土地に消費税が含まれるため、消費税課税業者にとって利益が削られる。
- 減価償却が無いので、所得税も高い。
- コインパーキングでは運営管理費や手数料が引かれる。
以上、ここまで駐車場を宅地化して一般人に売ると高く売れる理由について解説しました。
次に宅地化して売却する手順を解説します。
駐車場を宅地化して売却する手順
駐車場を宅地化して売却する手順です。
駐車場を宅地化して売却する手順
- 実績が豊富な不動産会社3〜6社に宅地化のプランと価格査定を依頼する。
↓（3日〜1週間） - 各社の提案内容と査定価格、査定根拠を聴き比べて、一番信頼できそうな不動産会社と媒介契約を結ぶ。
↓ - 駐車場契約者への事前通知及び契約解除
測量・分筆登記・境界確定・舗装や設備の撤去など
↓ - 売却活動
↓ - 購入希望者から申込、価格交渉
↓（約1週間） - 売買契約、手付金受取
↓（約1ヶ月） - 引渡、精算
↓ - 確定申告・納税（翌年2月中旬〜3月中旬）
ハウス 実績が豊富な不動産会社は、どこなの？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
36年連続1位の業界No.1
- 店舗数 287店舗
（首都圏185、関西圏46、中部圏28、札幌8、東北8、中国８、九州8）
三井のリハウスは、36年連続で売買仲介件数が1位と圧倒的。
豊富な実績を使った査定は精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
正確な査定をするなら、まず抑えたい候補といえるでしょう。
また担当者の平均レベルが高く、外れが少ないことにも定評あり。
やはり業界トップだけあり、優秀な人材が集まっています。
ハウス 36年間も連続1位はスゴイね。
家博士 業界トップ企業だから、初めての売却でも安心してお任せできる。
実際に多くの人が利用してるし、満足度も96％と高いよ。
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 249店舗
（首都圏138、関西圏66、中部東海18、北海道9、東北5、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
大手3社でサービスNo.1
- 店舗数 210店舗
（首都圏139、関西圏41、名古屋11、札幌8、仙台6、福岡5）
東急リバブルは大手3社で最もサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと、査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、売れ残る心配がなく買い替えで安心なサービス。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
大手3社のサービス比較
| 三井のリハウス | 住友不動産販売 | 東急リバブル | |
|---|---|---|---|
| 建物調査・保証 | ○ | ○ | ○ |
| 設備調査・保証 | ○ | ○ | ○ |
|
買取保証 （売却保証） |
× | × | ○ |
| 自社買取 | × | × | ○ |
| リースバック | × | × | ○ |
| アクティブ売却パッケージ | × | × | ○ |
| つなぎ融資 | ○ | ○ | ○ |
| 除菌・消臭 | × | × | ○ |
| 補修（リペア） | × | ○ | ○ |
| 掃除 | × | ○ | ○ |
| 3D広告 | ○ | ○ | ○ |
| 土地保証（埋設・地盤） | × | × | ○ |
| 擁壁調査保証 | × | × | ○ |
| 仮測量 | × | ○ | ○ | 相続税立替 | × | ○ | ○ |
※各サービスは各社で適用条件あり
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞く価値はあるよ。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却を考えているなら、大手以外も何社か話を聞いたほうが良い。
具体的には、首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社がオススメだね。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と合わせて査定を依頼したいのはSRE不動産（旧ソニー不動産）。
SRE不動産は業界初のエージェント制で売主だけを担当し、大手で問題になりがちな両手仲介がありません。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
エージェント制のメリットは、無数にある他の不動産会社が積極的に買主を探すため、早く高く売れやすいこと。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ここから先の注意点は、優秀で信頼できる不動産会社なら、分かりやすく説明してくれますが、一応知っておくと安心です。
宅地にして売却する5つの注意点
それぞれ解説します。
注意点1. 契約解除期間が必要
宅地で売る場合、現在駐車場を借りている人との賃貸契約を解除する期間が必要です。
解除方法は契約書に記載してある通りに
賃貸契約の解除方法は、賃貸契約書に記載があるはずなので、その内容に沿って進めましょう。
一般的には、駐車場契約の場合、契約解除のための告知期間は1〜2ヵ月。
告知期間を守って契約者に解除する旨を伝えます。
契約書が無い口頭だけの約束でも、1〜2ヶ月の猶予で良いでしょう。
ハウス でも今の契約者から文句を言われそうだね。
家博士 駐車場の場合は、オーナーの権限が強いから、大丈夫だよ
住宅の賃貸契約と違い、オーナーの権限が強い
駐車場の賃貸契約では、オーナーの権限が強いため、一方的に賃貸契約を解除できます。
契約書に沿って契約が履行できれば良いので、契約書に記載した告知期間に告知するだけ。
契約者に立ち退き料など支払う必要はありませんので、ゴネられても断りましょう。
これが住宅なら借地借家法があり、借家権を持つ借主の方が強いため、オーナーの意思では解約できません。
ハウス オーナーが強いといっても、今の契約者には申し訳ない気がするね。
家博士 でも新オーナーが、売却後も駐車場として使ってくれるとは限らないからね。
駐車場で売却しても、駐車場になるとは限らない
駐車場のまま売却しても、買主が引き続き駐車場として利用するとは限りません。
どうしても駐車場利用者を優先したい場合は、売却条件として『当面は駐車場用途』と縛れますが、売却価格は大きく下がるでしょう。
特に近隣に代わりの駐車場がないと、契約解除は後ろめたく感じるかもしれませんが、売却する以上は仕方ないことです。
注意点2. 宅地化の費用がかかる
駐車場の宅地化には費用がかかります。
具体的には次の様な費用です。
- 1. 駐車場撤去工事費
（アスファルト破砕・リサイクル、付帯設備解体撤去・処分、埋設物撤去・処分など） - 2. 宅地の整備工事費
（土壌入替や整地、擁壁や私道の整備など） - 3. 場合よってかかるその他費用
- 分筆（測量・登記・境界確定）
- 隣地との境界確定（官民境界・民民境界）
- 解約者への敷金返金
- その他登記関係（地目変更、相続登記など）
- その他申請費用（開発行為）
費用について、詳しくは後述の「駐車場を宅地化する費用」で解説しています。
手持ちの資金だけで不足する場合は、短期的にローンで借りても良いでしょう。
不動産会社に相談すると、融資先を紹介してもらえます。
ハウス 宅地化にはお金がかかりそうだね。
家博士 費用がかかる以上に高く売れる確証が欲しいね。
だから宅地化するとどれくらい高く売れるのか、複数の不動産会社に無料査定を依頼しよう。
注意点3. 売却期間には余裕を持つ
駐車場を宅地化して高く売るためには、売却期間に余裕を持ちましょう。
じっくり売り出すことで、高く売れる可能性は高くなります。
売却期間は平均3ヶ月
土地として売る場合、売り出しから成約までの平均期間は首都圏の平均（2022年）で84日（約3ヶ月）。
今はコロナで売出す競合が減っているため、早く売れる傾向です。
土地の平均売却期間
（首都圏）
土地の場合は、マンションなどと違って比較しにくいため、長期間売り出しても売れ残りイメージがありません。
期間に余裕がない場合は買取で数多く査定を依頼する
売却期間に余裕がない場合は、不動産会社の買取だと最短1週間で売れます。
ただし買取では、価格が相場より2割以上安くなることに。
買取で少しでも高く売るには10社以上、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼しましょう。
多くの不動産会社に依頼すれば、中には相場に近い高値で買う不動産会社が見つかるかもしれません。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用します。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス 買取は安くなるんだね！
家博士 せっかく宅地化するなら、なるべく時間をかけて一般の買主に売ろう。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
注意点4. 宅地化できない駐車場もある
駐車場を宅地化して売却する場合、宅地に最適な広さに分割して、それぞれ別の買主へ売却します。
（土地を分けることを、「分筆」といいます。）
しかし宅地には建築基準法や自治体の条例で条件があるため、次のような駐車場は宅地化できない恐れがあります。
宅地化できない恐れがある駐車場
- 分筆すると接道2mが確保できない
- 分筆すると面積が最低限度以下
- 私道所有者の許可がとれない
それぞれ説明します。
宅地化できないケース1. 分筆すると接道2mが確保できない
建物を建てるためには、敷地が道路に2m以上接している必要があります。（建築基準法第43条）
これを接道義務と呼び、旗竿地と呼ばれる次のような形状では、道路までの幅が2m以上必要。
分筆したくてもできない駐車場の多くは、この接道義務がネックになります。
ただし隣接地から土地を買い取るなどの裏技がありますので、すぐにあきらめず先ずは不動産会社へ相談してみて下さい。
接道については、こちらの記事で詳しく解説しています。
土地は接している道路（接道）が土地の価値に大きく影響します。知っておきたい道路と土地の基本についてまとめました。
宅地化できないケース2. 分筆すると面積が最低限度以下
住宅地でも、第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域では、敷地面積の最低限度が定められています。
建築基準法では、最大でも200m2で、具体的な数字は自治体が決めることになっていますが、多くのエリアでは100m2が一般的。
つまり99m2の土地を分筆しても、建物が建てられません。
ただし条件次第では許可がでる場合もあるので、不動産会社へ相談することをおすすめします。
最低限度については、こちらの記事で解説しています。
分筆によって100平方メートル未満となる土地は、地域によっては売れなくなる可能性があります。不動産会社ですら間違う最低限度について解説します。
宅地化できないケース3. 私道所有者の許可がとれない
駐車場が私道に面している場合、私道所有者の通行及び掘削の許可がとれていないと、後でトラブルになるケースがあります。
宅地の場合は、上下水道やガス管を埋設するために私道を掘削しなくてはいけません。
しかし私道所有者の許可がないと、水道局やガス会社などは工事してくれないのです。
またそういったトラブルをきっかけに、私道所有者に自動車の通行を禁止されたり、通行料を請求される恐れもあります。
ハウス 宅地にできなければ諦めるしかないの？
家博士 まだアパートやマンション用地という可能性はあるよ。
私道に接した不動産売却では通行・掘削承諾書が必要になるケースがあります。通行・掘削承諾書や私道の基礎知識と簡単に解決する方法をまとめました。
宅地がダメなら賃貸住宅用地
分筆すると接道義務2mが確保できないが、面積が一戸建ての宅地としては広すぎる場合、アパートやマンション用地として売却する方法もあります。
詳しくは、不動産会社3〜6社に相談してみましょう。
アパートやマンション用地の価格は、住居用より安くなってしまいますが、駐車場より高くなるのが一般的です。
重層長屋の規制で大きな旗竿地が売りにくくなる恐れも
面積の大きな旗竿地は賃貸住宅用地として売る方法が一般的でしたが、重層長屋の規制で難しくなる恐れがあります。
平成31年3月の建築基準法改正により、各自治体による重層長屋の規制が始まりました。
東京都など各自治体も、すでに規制を強化しています。
【参考】東京都建築安全条例の改正について
ただし今のところ規制対象は、10戸以上などある程度大きな規模の重層長屋に限られます。
1階に各住戸専用の出入り口がある、2階建てや3階建ての共同住宅のこと。ワンルームマンションで2階の部屋なのに、玄関だけ1階にあるイメージ。
今までは旗竿地でも自由に「重層長屋」を建てられたため、利益を狙った不動産投資家が割安な旗竿地を購入し重層長屋を建てるスキームを多用してきた。しかし度が過ぎた重層長屋が増え、火事の際に避難ができない恐れがあるなど、問題も指摘されることに。
例えば新宿区下落合の重層長屋は、2009年12月に最高裁で「災害や火災時の安全性が不十分」として建築確認取り消しの判決が下され、完成間際の建物がそのままの状態になっている。これらの問題から、今回の法改正となった。
ハウス 宅地化できるか、どうやって調べたら良いの？
家博士 まず不動産会社に無料査定を依頼して相談しよう。
不動産会社なら色んな解決策も知ってるよ。
注意点5. 信頼できる不動産会社を見つける
宅地化には豊富な経験と特殊な知識が必要
駐車場を宅地化して売却するなら、信頼できる不動産会社を見つけますしょう。
なぜなら宅地化には、それなりの経験と手腕が必要だから。
例えば地中に瓦礫や古井戸などが残置されていると、引き渡し後に撤去費用を請求されるリスクがあります。
経験豊富な不動産会社なら、このようなトラブルを防ぐために引き渡し条件を明確にするなど、リスクに配慮した契約を作成してくれるでしょう。
土地売却での埋設物トラブルを避ける対策として、簡単にできて効果的な方法を紹介します。さらに土地売却前に知っておきたい埋設物の責任や瑕疵、また埋設物の調査方法や撤去費用を分かりやすく解説します。
3社〜6社の話を聴き比べて選ぶ
経験豊富で信頼できる不動産会社さえ見つかれば、あとはほとんどお任せできため、売却は8割成功ようなもの。
だからこそ不動産会社探しに時間と労力をかけて下さい。
地域で経験豊富な不動産会社3〜6社へプランと価格査定を依頼して、話を聴き比べましょう。
不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス 不動産会社選びが大切なんだね。
家博士 優秀な不動産会社なら、ほぼ全てお任せできるからね。
駐車場を宅地化する費用
駐車場を宅地化する費用として、具体的には次があります。
- 1. 駐車場撤去工事費
（アスファルト破砕・リサイクル、付帯設備解体撤去・処分、埋設物撤去・処分など） - 2. 宅地の整備工事費
（土壌入替や整地、擁壁や私道の整備など） - 3. 場合よってかかるその他費用
- 分筆（測量・登記・境界確定）
- 隣地との境界確定（官民境界・民民境界）
- 解約者への敷金返金
- その他登記関係（地目変更、相続登記など）
- その他申請費用（開発行為）
それぞれ解説します。
1. 駐車場の撤去工事費用
舗装破砕・リサイクル費用
アスファルト舗装は、破砕して搬出し、リサイクル建材として処分するまでの費用がかかります。
費用は舗装厚や地域によって違い、目安として厚さ5cm〜10ｃｍで概ね1m2あたり2,500円〜6,000円程度。
コンクリート舗装ではさらに高く、1m2あたり10,000円以上になる恐れもあります。
付帯設備・埋設物の撤去・処分
駐車場に塀やカーポートなどの設備があると、それらの撤去と運搬、処分の費用がかかります。
また地中にコンクリートガラや昔の建物の基礎などが残置されていると、これらの撤去費用もかかることに。
地中の埋設物は事前に分からないことが多いため、作業を開始してから追加で費用を請求されます。
費用を下げるなら相見積もりをとる
駐車場の撤去工事費を少しでも安くするなら、複数の解体業者に相見積もりをとっても良いでしょう。
ただし不動産会社の手配する解体業者の方が、後々のトラブル対応を任せられるので安心です。
その分費用は高くなりがちなので、費用と安心のバランスで選ぶしかありません。
不動産会社の解体費用が高すぎる場合は、直接解体業者に相見積もりを依頼しても良いでしょう。
ハウス 解体業者なんて知らないよ。どこで探せば良いの？
家博士 解体業者の心当たりがなければ、一括見積もりを利用すると簡単だよ。
解体工事の一括見積もりを比較して、おすすめをランキングしました。また見積もりの比較で知っておきたい注意点も解説。これを読めば解体業者がサクッと簡単に選べます。
2. 宅地の整備工事費
駐車場を撤去した後は、そのままでも売れますが、宅地として整備した方が高く売りやすくなります。
土壌入替や整地
駐車場を解体した後は、解体業者がきれいにならして重機で踏み固めるのが一般的。
通常はこの整地までが解体費用に含まれます。
しかし砂や砂利で表面をきれいに整えるなら、追加で費用がかかることに。
さらに売却に時間がかかる場合は、雑草が生えないように防草シートを敷く方法もあります。
擁壁や私道の整備
宅地の整備は、土壌入替と整地までなら解体業者に依頼できますが、擁壁や私道の整備は専門業者に依頼した方が良いでしょう。
工事業者は、不動産会社に依頼すれば紹介してくれます。
私道の整備は、アスファルト舗装で1m2あたり5,000円前後ですが、面積が小さいほど割高になります。
また擁壁が古いと、新しい建物を建てるために擁壁を造り直す必要があります。
擁壁の造り直しは1m2あたり3万円〜15万円かかり、隣地の住宅などが支障すると工事できない恐れもあります。
擁壁の土地・戸建ては売れない？ 確かに不動産売買では擁壁が問題になることがあります。擁壁の土地・戸建てを売却する際に知っておきたい知識を分かりやすく解説します。
3. 場合によってかかるその他費用
分筆
土地が広い場合は、土地を分筆してそれぞれ別の買主へ売却します。
分筆の費用は、通常25万円〜50万円程度。
土地家屋調査士に依頼します。
解約者への敷金返金
駐車場契約者から契約時に敷金を預かっている場合は、解約時に全額返金します。
解約時に日割りで清算する料金の返金と、まとめて返金すればよいでしょう。
隣地との敷地境界
駐車場を売却する場合、隣の土地との境界が不確定だと売りにくくなります。
敷地境界が不確定な場合は、あらかじめ境界を確定させておきましょう。
作業は土地家屋調査士に依頼し、分筆する場合は分筆とまとめて依頼できます。
土地や戸建住宅の売買に必要になる測量。初心者でも分かりやすく、具体的な内容と費用、実際はどこまでするのかをまとめました。
相続登記
駐車場の土地の名義人が亡くなっている場合は、売却前に相続登記が必要。
不動産会社が司法書士を紹介してくれるので、依頼すると簡単です。
費用を節約したい場合は、自分で手続することも可能。
法務局で登記申請書を提出しますが、その際には次のような書類も必要です。
- 名義人（故人）の戸籍謄本と相続人となる人全員の現在の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票の写し
- 委任状（代理人が申請する場合）
- 登録免許税
現状と登記が違う場合の修正登記
駐車場として利用する前に建っていた建物の登記が残っているような場合も、登記を修正しなければなりません。
これも不動産会社が紹介する司法書士にまとめて依頼できますし、自分で手続することも可能です。
【参考】法務局・建物を取り壊した
駐車場売却に関する税金について
最後に、駐車場売却に関する税金についても知っておきましょう。
ここでは個人名義で所有している場合の税金について解説します。
（法人の場合は、顧問税理士がいると思うので、税理士に相談しましょう。）
普段から駐車場収入を確定申告していると思いますが、売却ではまた違います。
マイホームと違い控除が少ない駐車場売却
不動産を売却すると、譲渡所得が発生します。
譲渡所得がプラスの場合は所得税や住民税の課税対象となります。
マイホームの売却では3,000万円の特別控除などが受けられますが、駐車場の土地を売却した場合は特別控除は限られます。
駐車場売却で利用できる特別控除
- 平成21年及び平成22年に取得した土地
- 1,000万円の特別控除
【参考】国税庁・No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除 - 公共事業などのために土地建物を売った場合
- 5,000万円の特別控除
【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例 - 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合
- 2,000万円の特別控除
【参考】国税庁・収用等の場合の課税の特例のあらまし - 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合
- 1,500万円の特別控除
【参考】国税庁・特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の特例適用チェック表
ハウス 控除はあるけれど、条件が結構厳しそうだね
家博士 取得年の期間も2年間だけだし、相続した土地などは対象外。
自分で第三者から購入した土地であればOKなので、駐車場投資のために土地を購入し、その売却を考えている場合は不動産会社に相談してみよう
税率は所有期間で違う
税率は、駐車場を売却した年の1月1日時点における、土地の所有期間によって変わります。
所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年未満なら「短期譲渡所得」となります。
長期譲渡所得の税率と計算例
長期譲渡所得の場合の税率は次の通り。
- 所得税…15%
- 復興特別所得税…2.1%
※復興特別所得税は平成49年（2037年）まで - 住民税…5%
課税対象となる課税長期譲渡所得金額の算出方法は次の通りです。
課税長期譲渡所得金額=譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
※取得費には不動産会社への仲介手数料などが含まれます。
1,000万円で取得した駐車場の土地を13年後に1,300万円で売却、仲介手数料が20万円だった場合
課税長期譲渡所得金額は280万円
計算式：1,300万円−（1,000万円＋20万円）=280万円
所得税、復興特別所得税、住民税はそれぞれ次の通りです。
所得税：42万円（280万円×15%）
復興特別所得税：5万8,800円（280万円×2.1%）
住民税：14万円（280万円×5%）
短期譲渡所得の税率と計算例
一方の短期譲渡所得の場合は長期譲渡所得と比べ、税率が高くなります。
- 所得税…30%
- 復興特別所得税…2.1%
※復興特別所得税は平成49年（2037年）まで - 住民税…9%
課税対象となる課税短期譲渡所得金額の算出方法は長期譲渡所得と同じです。
課税短期譲渡所得金額=譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
※取得費には不動産会社への仲介手数料などが含まれます。
1,000万円で取得した駐車場の土地を2年後に1,300万円で売却、仲介手数料が20万円だった場合
課税短期譲渡所得金額は280万円
計算式：1,300万円−（1,000万円＋20万円）=280万円
所得税、復興特別所得税、住民税はそれぞれ次の通りです。
所得税：84万円（280万円×30%）
復興特別所得税：5万8,800円（280万円×2.1%）
住民税：25万2,000円（280万円×9%）
ハウス 譲渡所得がプラスになった場合、税金で引かれる額が結構大きいんだね
家博士 控除が少ない分、納税額も増えてしまうんだ。
特に所有期間が短い短期譲渡所得になると、税率は合わせて約4割！
売却後に慌てないためにも、税金に関する基本的なことは押さえておこう。
ちなみに、駐車場として売却する場合は消費税も必要になるから注意しておこう
消費税課税業者なら消費税もかかる
一般的な土地の売却では、消費税は非課税ですが、駐車場の場合は課税対象になってしまいます。
ただし消費税がかかるのは、通常の確定申告と同じで、個人として課税事業者になっている場合のみ。
非課税事業者として、課税売上が1,000万円以下で納税義務を免除されている場合は、駐車場を売却しても課税対象にはなりません。
確定申告が必要
駐車場の賃料収入と同じで、売却でも確定申告が必要です。
確定申告の期間になったら忘れずに申告・納税しましょう。
まとめ
ここまで『駐車場を売却するなら宅地化がお得！ 宅地化で売る注意点と費用・税金まとめ』として解説してきました。
駐車場を高く売るためには、宅地化して一般人に売る方法が一番です。
注意点としては、次の5つ。
もし宅地化できない駐車場でも、あきらめずに賃貸住宅用など他のスキームが使えないか、不動産会社に相談してみましょう。
駐車場売却では、不動産会社選びで成否の8割が決まると考えて、不動産会社選びに時間と手間をかけるのが正解。
優秀で信頼できる不動産会社さえ見つかれば、あとはお任せできます。
ハウス 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶのがポイントってことだね。
家博士 そうだね。
エリアで売買実績が豊富な不動産会社から3〜6社を選んで、無料査定を依頼しよう。
今の管理を頼んでいる不動産会社だけでなく、売却が得意な不動産会社の意見も聞いて判断しよう。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
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