駐車場を売却するとき、場合によっては売却価格が5割以上高くできるケースがあります。
5割も高くなるの！ と驚かれるかもしれませんが、不動産業界では知識の差によって、この程度の価格差がつくのはよくあること。
もちろん立地や土地の面積、形状によりますが。
ここでは、駐車場を高く売却する方法、どのような駐車場が高く売れないのか、売却後にかかる税金についてまとめました。
（ちなみにこの記事では平面駐車場のことを解説しています。機械式や立体駐車場ではありませんので、ご了承下さい。）
駐車場を売るなら「宅地」がおすすめ
駐車場を一番高く売る方法は、「居住用の宅地として一般人に売る」という方法です。
さらに建売住宅を建てれば利益はさらに増えますが、様々なスキームや宅建免許などが必要になってきます。
信頼できる不動産会社や建築士がパートナーとして見つかれば、チャレンジしてみても良いでしょう。
なぜ宅地が一番高く売れるのか
宅地が高く売れる理由は、購入者が投資用ではなく、居住用で買う一般人だから。
ハウスくんなんで居住用で買う一般人だと高く売れるの？
家博士解説しよう。
居住用で買う一般人の場合、次のような理由から、価格が高くても購入してくれます。
居住用で買う一般人が高く買う理由
- 住宅ローンは投資用より金利が低く返済期間が長いことから、月額の支払いが比較的安くすむため。
- 住宅ローンは投資用と違い、担保評価が低くても個人属性が良ければ審査に通るため。
- 居住用では、投資用より狭いエリア・絞った条件で探すため、当人にとっては希少性が高くなることから、割高でも購入するため。
- 投資用では利回りなどによって客観的な判断基準があるが、居住用ではあくまで主観的に判断するため。
ただし市街地では1,000m2以上（3大都市圏の一部は500m2以上）の土地では、開発許可が必要な場合もありますので、不動産会社に確認して下さい。
ハウスくんでも宅地にするためには、色々手間も費用もかかるし、結局損したりしないの？
家博士手間と費用をかけても、それ以上に高く売れるんだ。
実は駐車場のまま売却すると、一番安くなる。
駐車場のまま売却すると最も安くなる
駐車場のまま売却すると、次のような理由から、他の用途で売却するより安くなります。
駐車場のまま売却すると安くなる理由
- 住居用でなく、投資用の購入に限られるため。
- アパート・マンション経営に比べると、駐車場経営は投資効率が極端に悪く、利回りが下がるため。
- 購入後に用途を変更する目的の投資家は、さらに手数料を上乗せするため。
駐車場は、次の理由から投資の中でも最も投資効率が悪い（利益が低い）投資とされます。
駐車場の投資効率が悪い理由
- 土地面積当たりの収入（駐車場代）は、アパートの家賃収入に比べて半分以下。
- 固定資産税・都市計画税・相続税が更地扱いとなり、税コストが高い。
- 駐車場代は消費税課税所得で、売却時も土地に消費税が含まれるため、消費税課税業者にとって利益が削られる。
- 減価償却が無いので、所得税も高い。
- コインパーキングでは運営管理費や手数料が引かれる。
ハウスくんなんだか良く分からないけど、とにかく宅地にして売る方が良さそうだね。
家博士ところが宅地にできない駐車場もある。
ハウスくんえー！ そうなの！
宅地にできない駐車場とは
駐車場を宅地として売却するためには、宅地として最も高く売れる「最適な広さ」に分けて、それぞれ別の買い主へ売却することになります。
（ちなみに土地を分けることを、「分筆」と言います。）
しかし宅地には、建築基準法や自治体の条例によって、建物を建てるために必要な条件が定められています。
次のような駐車場は、分筆すると宅地にできない恐れがあります。
分筆すると宅地にできない恐れがある駐車場
- 分筆すると接道2mが確保できない
- 分筆すると面積が最低限度以下
- 私道の所有者の許可がとれない
それぞれ説明します。
分筆すると接道2mが確保できない
建物を建てるためには、敷地が道路に2m以上接している必要があります。（建築基準法第43条）
これを接道義務と呼び、旗竿地と呼ばれる次のような形状では、道路までの幅が2m以上必要。
分筆したくてもできない駐車場の多くは、この接道義務がネックになります。
ただし隣接地から土地を買い取るなどの裏技がありますので、すぐにあきらめず先ずは不動産会社へ相談してみて下さい。
接道については、こちらの記事で詳しく解説しています。
分筆すると面積が最低限度以下
住宅地でも、第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域では、敷地面積の最低限度が定められています。
建築基準法では、最大でも200m2で、具体的な数字は自治体が決めることになっていますが、多くのエリアでは100m2が一般的。
つまり99m2の土地を分筆しても、建物が建てられないのです。
こちらも条件次第では許可がでる場合もあるので、不動産会社へ相談することをおすすめします。
最低限度については、こちらの記事で解説しています。
私道の所有者の許可がとれない
駐車場が私道に面している場合、私道所有者の通行及び掘削の許可がとれていないと、後でトラブルになるケースがあります。
宅地の場合は、上下水道やガス管を埋設するために私道を掘削しなくてはいけません。
しかし私道所有者の許可がないと、水道局やガス会社などは工事してくれないのです。
またそういったトラブルをきっかけに、私道所有者に自動車の通行を禁止されたり、通行料を請求される恐れもあります。
ハウスくん宅地にできなければ諦めるしかないの？
家博士まだアパートやマンション用地という可能性はあるよ。
宅地がダメなら賃貸住宅用地
分筆すると接道義務2mが確保できないが、面積が一戸建ての宅地としては広すぎる場合、アパートやマンション用地として売却する方法もあります。
アパートやマンション用地の価格は、住居用より安くなってしまいますが、駐車場より高くなるのが一般的です。
建築基準法改正で重層長屋の建築ができなくなる
平成31年3月以降は、建築基準法改正により、各自治体が重層長屋を規制できることになりました。
このため東京都など各自治体も、すでに規制に向けて検討をはじめています。
【参考】東京都都市整備局・意見公募
ただし規制対象は10戸以上などある程度大きな規模の重層長屋に限られます。
面積の大きな旗竿地は、アパート用地として売却することが難しくなりそうです。
1階に各住戸専用の出入り口がある、2階建てや3階建ての共同住宅のこと。
ワンルームマンションで2階の部屋なのに、玄関だけ1階にあるイメージです。
今までは旗竿地の場合、の「重層長屋」を建てる事ができました。
というか多くの不動産投資家は、割安な旗竿地を購入して、この重層長屋を建てるというスキームを多用してきました。
しかし度が過ぎた重層長屋が増えてきたため、火事の際に避難ができない恐れがあるなど、問題も指摘されてきました。
例えば、新宿区下落合のタヌキの森と呼ばれる屋敷跡に建設された重層長屋では、2009年12月に最高裁で「災害や火災時の安全性が不十分」として、建築確認の取り消しの判決が下され、完成間際の建物がそのままの状態になっています。
これらの問題から、今回の法改正となりました。
宅地にして売却する手順
宅地にして売却する手順です。
- 実績が豊富な不動産会社3〜6社に分筆プランと価格査定を依頼する。
↓（3日〜1週間） - 各社の提案内容と査定価格、査定根拠を聴き比べて、一番信頼できそうな不動産会社と媒介契約を結ぶ。
↓ - 駐車場契約者への事前通知及び契約解除
測量及び分筆登記、境界確定など
↓ - 売却活動
↓ - 購入希望者から申込、価格交渉
↓（約1週間） - 売買契約、手付金受取
↓（約1ヶ月） - 引渡、精算
↓ - 確定申告・納税（翌年2月中旬〜3月中旬）
土地の売却については、こちらで解説しています。
宅地にして売却する場合の5つの注意点
注意点1. 契約解除期間が必要
宅地で売ることにした場合、現在駐車場を借りている人がいるなら、先に賃貸契約の解除が必要になります。
契約の解除については契約書に記載があるので、それに沿って進めましょう。
駐車場契約の場合、契約解除のための告知期間は1~2ヵ月というのが一般的。
告知期間を守って契約者に解除する旨を伝えます。
住宅の賃貸契約とは別物
同じ賃貸契約であっても、駐車場の場合は住宅と大きく異なります。
駐車場の場合は立ち退き料などを支払う必要なし。
仮にゴネられたとしても、契約なのできっぱり断りましょう。
これが住宅なら借り手側にも「借家権」という権利があるため、「売却したいから」という理由による契約解除はできません。
駐車場の場合は「借家権」のような借り手側の権利もないので、契約書に沿って契約が履行できればOK。
契約書に記載した告知期間に、確実に告知できていれば大丈夫です。
ハウスくん宅地として売ることを決めたら、まずは契約解除が必要になるんだね！
家博士もちろん。そのための期間として、1~2ヵ月は必要になる事を頭に入れておこう。実際の期間については、必ず契約書を確認することを忘れずにね
駐車場のまま売却しても、引き続き駐車場になるとは限らない
宅地にする場合に問題になるのは、在駐車場を契約している人に別の駐車場を探してもらう必要があること。
近隣に駐車場が少ないなど、場合によっては「今、借りている人に申し訳ない…」と思う人もいるかもしれません。
しかし売却後の所有者が、引き続き駐車場として利用してくれる保証はありません。
もしそれを条件に売却すると、ますます売却価格が安くなってしまいます。
注意点2. 境界確定や登記の修正、相続登記などが必要な場合も
次のような場合は、各種手続きなど事前準備が必要になります。
土地の名義人が故人の場合
駐車場の土地の名義人が亡くなっている場合は、売却前に相続登記が必要。
相続登記では法務局で登記申請書を提出しますが、その際には次のような書類も必要になります。
- 名義人（故人）の戸籍謄本と相続人となる人全員の現在の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票の写し
- 委任状（代理人が申請する場合）
- 登録免許税
建物登記が残っているなど、現状と違う場合
駐車場として利用する前に建っていた建物の登記が残っているような場合も、登記を修正しなければなりません。
隣地との敷地境界が不確定の場合
駐車場を売却する場合、隣の土地との境界が不確定だと売りにくくなります。
実は敷地境界に関する問題は、想像以上に大きなトラブルに発展する可能性も。
不確定な場合はあらかじめ境界を確定させておきましょう。
分筆する場合は、分筆作業と同時に土地家屋調査士へ依頼できます。
不動産登記や敷地境界、無道路地などの問題は個人で解決するには限界があります。
いずれの場合も、まず信頼できる不動産会社を見つけて相談しましょう。
ハウスくんまず信頼できる不動産会社を見つけることが大切なんだね
家博士登記や境界確定などは、不動産会社が調べて、必要なら専門家に手配してくれるよ。
注意点3. 売却期間には余裕を持つ
売却を決めたら「早く売れてほしい」と考えがち。
しかし、高く売るためにはある程度時間をかけた方が良いのです。
特に土地の場合は、マンションなどと違って比較しにくいため、長期間売り出しても売れ残りイメージは少なくなります。
注意点4. 期間に余裕がない場合は買取で数多く査定を依頼する
それでも時間的な余裕がない場合は、不動産会社による買取を検討しましょう。
買取では価格が安くなりがちですが、少しでも高く売るためには多くの不動産会社に査定依頼するのがコツ。
なぜなら、査定額=買取価格となるためです。
相場より安くなる可能性が高いものの、多くの不動産会社に依頼すれば「その中でも高く買ってくれる不動産会社」を見つけられます。
注意点5. とにかく信頼できる不動産会社を見つける
駐車場を宅地化して売却するには、それなりの経験と手腕が必要です。
例えば、駐車場から宅地にする場合、過去に地下へ瓦礫や古井戸などが埋設されていると、後から瑕疵担保責任で撤去費用を請求されるリスクがあります。
経験豊富な不動産会社なら、このようなトラブルを防ぐために、埋設物について引き渡し条件を明確にするなど、配慮してくれるもの。
経験豊富で信頼できる不動産会社さえ見つかれば、あとはほとんどお任せできため、売却は8割成功したと言えるでしょう。
だからこそ、不動産会社探しに時間と労力をかけて下さい。
地域で経験豊富な不動産会社3〜6社へプランと価格査定を依頼して、話を聴き比べましょう。
不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,798社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
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都市部では「おうちダイレクト」を並用で
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駐車場売却に関する税金について
最後に、駐車場売却に関する税金についてもチェック！
普段から駐車場収入を確定申告していると思いますが、売却ではまた違います。
マイホームと違い控除が少ない駐車場売却
不動産を売却すると、譲渡所得が発生します。
譲渡所得がプラスの場合は所得税や住民税の課税対象となります。
マイホームの売却では3,000万円の特別控除などが受けられますが、駐車場の土地を売却した場合は特別控除は限られます。
駐車場売却で利用できる特別控除
- 平成21年及び平成22年に取得した土地
- 1,000万円の特別控除
【参考】国税庁・No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除 - 公共事業などのために土地建物を売った場合
- 5,000万円の特別控除
【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例 - 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合
- 2,000万円の特別控除
【参考】国税庁・収用等の場合の課税の特例のあらまし - 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合
- 1,500万円の特別控除
【参考】国税庁・特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の特例適用チェック表
ハウスくん控除はあるけれど、条件が結構厳しそうだね
家博士取得年の期間も2年間だけだし、相続した土地などは対象外。
自分で第三者から購入した土地であればOKなので、駐車場投資のために土地を購入し、その売却を考えている場合は不動産会社に相談してみよう
税率はどうなっている？
次に税率を見ていきます。
税率は、駐車場を売却した年の1月1日時点における、土地の所有期間によって変わります。
所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年未満なら「短期譲渡所得」となります。
長期譲渡所得の税率と計算例
長期譲渡所得の場合の税率は次の通り。
- 所得税…15%
- 復興特別所得税…2.1%
※復興特別所得税は平成49年（2037年）まで - 住民税…5%
課税対象となる課税長期譲渡所得金額の算出方法は次の通りです。
課税長期譲渡所得金額=譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
※取得費には不動産会社への仲介手数料などが含まれます。
2005年に1,000万円で取得した駐車場の土地を2018年に1,300万円で売却、仲介手数料が20万円だった場合
課税長期譲渡所得金額は280万円
計算式：1,300万円−（1,000万円＋20万円）=280万円
所得税、復興特別所得税、住民税はそれぞれ次の通りです。
所得税：42万円（280万円×15%）
復興特別所得税：5万8,800円（280万円×2.1%）
住民税：14万円（280万円×5%）
短期譲渡所得の税率と計算例
一方の短期譲渡所得の場合は長期譲渡所得と比べ、税率が高くなります。
- 所得税…30%
- 復興特別所得税…2.1%
※復興特別所得税は平成49年（2037年）まで - 住民税…9%
課税対象となる課税短期譲渡所得金額の算出方法は長期譲渡所得と同じです。
課税短期譲渡所得金額=譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
※取得費には不動産会社への仲介手数料などが含まれます。
2016年に1,000万円で取得した駐車場の土地を2018年に1,300万円で売却、仲介手数料が20万円だった場合
課税短期譲渡所得金額は280万円
計算式：1,300万円−（1,000万円＋20万円）=280万円
所得税、復興特別所得税、住民税はそれぞれ次の通りです。
所得税：84万円（280万円×30%）
復興特別所得税：5万8,800円（280万円×2.1%）
住民税：25万2,000円（280万円×9%）
ハウスくん譲渡所得がプラスになった場合、税金で引かれる額が結構大きいんだね
家博士控除が少ない分、納税額も増えてしまうんだ。
特に所有期間が短い短期譲渡所得になると、税率は合わせて約4割！
売却後に慌てないためにも、税金に関する基本的なことは押さえておこう。
ちなみに、駐車場として売却する場合は消費税も必要になるから注意しておこう
確定申告が必要
税金関係で忘れてはいけないのが確定申告。
駐車場を売却したときの税金については、確定申告が必要です。
確定申告の期間になったら忘れずに行いましょう。
ハウスくんサラリーマンの場合は年末調整でやってくれたりしないの？
家博士住宅ローンを組んだ最初の年には確定申告が必要なのと同じで、年末調整では対応してもらえないんだ。
うっかり忘れてしまうと税務署から連絡がきたりするから、忘れないように！
不明な点があれば、売却でお世話になった不動産会社に相談するのが確実だよ
ハウスくん不動産会社は単に土地の売買だけではなく、いろんな場面で相談相手になってもらえるんだ！
複数の不動産会社に話を聞いて選ぶことって、本当に大切な事なんだね
家博士そう。契約者への告知など、自分自身がオーナーとしての役割を果たしつつ、駐車場売却を成功させるために不動産会社をじっくり選んでいこう！
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
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- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
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2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
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実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
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日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
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実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
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- 1,798社
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運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
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都市部では「おうちダイレクト」を並用で
都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。
おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。
登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。
おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。
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