「アパートを売却したいけど高く売るコツは？ 注意点は？」
アパートの売却でお悩みですね。
アパート経営は、トラブル対応や空室対策などの苦労が多い割に、手元に残る利益は大きくありません。
しかし不動産価格が高騰している今なら、アパートを売却して大きな利益を狙えます。
大家歴8年でマンション20戸以上を売却した筆者が、アパート売却のノウハウをまとめました。
この記事では、アパート売却の流れとその注意点、高く売る5つのコツ、知っておくべきポイントについて解説します。
また売りどきを逃さないために、アパートの売りどきについても解説。
アパート経営で大切なのは、安く買い、高く売却することです。
今は価格が高騰していますが、いつまで続くか分かりません。
あなたのアパート売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
今はアパート価格が高騰している
この11年で60〜70％も値上がり
今はアパート価格が高騰しています。
アパート価格が正確に分かるのは国土交通省が発表する「不動産価格指数」です。
不動産価格指数（マンション・アパート（一棟））
不動産価格の推移が純粋に分かる指数。国土交通省が年間30万件の成約価格から、築年数や立地などの余計な要素を取り除きまとめたもの。投資用不動産では四半期毎。
2024年3月29日発表のデータが最新で、2023年第4四半期（12月）までの実績。
不動産価格指数によると、マンション・アパート一棟の価格指数は、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降の約11年で、地方でも都市部でも約60〜70％も値上がりしています。
ハウス この11年で60〜70％も値上がりなんてスゴイね！
でも2017年からは停滞してたの？
家博士 スルガ銀行の不正融資問題で、不動産投資の融資が止まった影響だね。
でも2020年のコロナ以降は再上昇している。
今後は金利が上がるから、売却するならタイミングを逃さない方が良いよ
金利上昇により不動産価格が値下がりする恐れ
今は金利上昇により不動産価格が下落する恐れがあります。
17年ぶりに金利引き上げ
日銀が17年ぶりとなる金利の引き上げを開始しました。
日銀が2024年3月19日に発表した金融政策の修正で、2013年から始まった異次元金融緩和を終わらせるもの。
具体的には次の3つがある。
- マイナス金利の解除
- YCC（長短金利操作）の終了
- 株式（ETF）の購入終了
金利が上がると不動産にはマイナス効果
金利が上がると、不動産は値下がりする傾向があります。
理由として、金利が上がると住宅ローンの返済額が増え、家が売れにくくなるため。
ただし今の金利レベルでは、まだ不動産に大きな影響はありません。
この先日銀が金利の引き上げを続けると、徐々に影響が現れると予想されます。
金利上昇による不動産価格への影響は次の3段階が予想されています。
1. まず固定金利が上がり始める
まだマンション価格に影響なし
↓
（日銀のマイナス金利解除で）
2. 新たに借りる変動金利が上がり始める【今はココ】
買う人が減りマンション価格に影響が出始める
↓
（日銀の金利引き上げで短プラが上がり）
3. 今すでに借りている変動金利も上がり始める
売る人が増えマンション価格が大きく動き始める
ハウス でも金利はそんなに上がるのかな？
家博士 専門家の意見も割れているけど、2026年度に4.0％という予想もあるよ。
みずほが3年後に固定4.8％、変動4.0％と予想
みずほ系シンクタンクの予想では、2023年度から2026年度の3年間で
- 住宅ローン金利（変動）： 0.4％→4.0％（返済は約1.7倍）
- 住宅ローン金利（固定）： 1.8％→4.8％
にそれぞれ金利が上がると予想しています。
【参考】みずほリサーチ＆テクノロジーズ・「金利のある世界」への日本経済の適応力
ハウス 金利4％だと月々の返済が1.7倍か！
家博士 金利が上がると、売る人が増えて買う人は減るから値下がりする。
すでに海外の一部では値下がりが始まっているよ。
すでに海外の一部で不動産が値下がりした
ドイツでは前年同期比で1割以上値下がり
金利が上がっているドイツの住宅価格は、すでに2023年第3四半期（7月〜9月）に前年比-10.5％〜-24.0％値下がりしています。
ドイツの住宅価格指数の推移
住宅ローンの変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動き始める恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定があるなら、準備しておいたほうが良いでしょう。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
ハウス 金利の上昇は心配だね。
でもアパートを売るためには、どうすればいいの？
家博士 アパート売却を成功するために、まず売却の流れを知っておこう
アパート売却の流れと注意点
アパート売却の流れは次の7つのステップです。
それぞれ注意点と合わせて解説します。
1. 無料査定を依頼する
まず投資用不動産の売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼します。
【注意点】複数に査定を依頼する
アパートの売却では複数の不動産会社に査定を依頼して、話を聴き比べましょう。
なぜなら査定価格は、不動産会社によって差があるため。
査定価格は不動産会社によって差がある
査定価格は、不動産会社によって差があります。
その差は最大で査定額の20％になることも。
ハウス 不動産会社は不動産のプロなのに、何でそんなに差があるの？
家博士 表面利回りの差で、価格は大きく変わるからだよ。
表面利回りのわずかな差で、査定価格は大きく違う
一棟アパートの様な収益物件の売却価格は、家賃収入に対する表面利回りで査定します。
年間家賃収入÷表面利回り ＝ 査定価格
各不動産会社は、最近の売買成約事例から利回りを推定しますが、ここで不動産会社によって差がつくのです。
例えば、都心部の築浅アパートであれば利回り 6％前後、地方の築古アパートであれば利回り18％といったイメージ。
しかし利回りが1％変わるだけでも、査定価格は大きく変わります。
- 利回り6％→ 8,333万円
- 利回り7％→ 7,143万円
なんと利回り1％の違いで査定価格の差は1,190万円（約17％）！
ハウス 利回り1％の違いで、査定価格が17％も変わるんだね。
家博士 だから複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いんだ。
話を聴き比べると、優秀で信頼できる不動産会社も分かるしね。
話を聴き比べれば、信頼できる不動産会社が分かる
アパート売却の成功は不動産選びで8割が決まります。
なぜなら不動産会社を選べば、後の売却活動は不動産会社にお任せになるため。
だから優秀で信頼できる不動産会社を探しましょう。
といっても、信頼できる優秀な不動産会社を見極めるためにはどうすれば良いの？と思われるかもしれません。
良い不動産会社を見極めるポイントは「比較すること」なんです。
初めてでも聴き比べ比較すれば違いが分かる
アパートの売却が初めてでも、複数の不動産会社の話を聴き比べ比較することで、自然と信頼できる不動産会社が分かってきます。
「熱心に売却に取り組んでくれそうだな。」
「なんだか質問しても不親切だな。」
という具合に、不動産会社の担当者の雰囲気は、比較するとよく分かります。
また不動産会社には得意分野があり、マイホームの売買は得意でも、アパート一棟となると実績が少ない…なんて不動産会社も。
そんな不動産会社も、話を聴き比べると簡単に見抜くことができます。
そのため、査定価格そのものを比較するのはもちろんですが、査定価格の根拠や売却戦略を聞き比べること。
不動産会社選びで8割が決まると考えて、じっくり時間をかけましょう
ハウス でもどこの不動産会社を選べば良いの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、ネットの一括査定サイトを利用すると簡単だよ。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
2. 査定依頼と同時に相場の確認と情報収集
査定依頼と同時に自分でも相場を確認し、情報を収集しましょう。
近隣アパートの売り出し価格をチェック
まずは近隣アパートの売り出し価格をチェックします。
投資用不動産の売出し価格を知るためには、こちらのサイトが参考になります。
【注意点】成約価格が分かるのは不動産会社だけ
ただしこれらのサイトに掲載されている価格は、あくまでも売り出し価格で売主の希望価格。
実際に売買が成立する価格（成約価格）は、これより安くなります。
成約価格を知るためには、成約情報が登録されているレインズをチェックしますが、残念ながらレインズは不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されている。
不動産会社しか利用できない。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
不動産会社に無料査定を依頼する理由は、レインズの成約事例を知るためでもあるのです。
一応、個人でも成約価格の概算を見ることができるサイトはありますが、あくまで参考にしかなりません。
ハウス 成約価格を知るためには、結局レインズが見れる不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。
家博士 競合の売出し価格を知るだけでも参考になるから、築年数や規模が近い物件の利回りはチェックしておこう。
3. 不動産会社の選定・媒介契約
不動産会社の査定価格が全て出そろって、話を聴き比べたら、一番信頼できそうな不動産会社と媒介契約を結びます。
【注意点】初めてなら専任で1社、詳しい人は一般で複数もあり
不動産会社との媒介契約には3種類あります。
アパート売却が初めてなら、専任媒介契約で1社と契約するのがおすすめ。
不動産売却に詳しいのであれば、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約するのも良いでしょう。
ハウス 契約方法で何が違うの？
家博士 専任媒介契約は、1社としか契約できないけど、自分で買主を探して直接取引もできる。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約が結べるけど、不動産会社のフォローは期待できないし、売却に本腰を入れてくれない恐れもある。
だから不動産に詳しい人向きだね
売却時の媒介契約
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任 媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 自由な契約 | 一般的な契約 | 厳しい契約 |
| こんなタイプの人向き | 不動産の売却経験がある人 | 普通の人 | 多少損でもお任せしたい人 |
| 実際の契約数 （2022年実績） |
33％ | 51％ 一番多い |
16％ |
| 他社との媒介契約 | ◯ | × | × |
| 自分で見つけた相手との直接契約 | ◯ | ◯ | × |
| 契約の有効期間 | 制限なし （行政指導により3ヶ月が一般的） |
最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | × 登録義務なし |
◯ 契約から7日以内 |
◯ 契約から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
家を売るときには、不動産会社と媒介契約を結びます。この時に、最低限知っておきたい媒介契約の種類と選び方、そして注意点についてまとめました。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と並行して契約できるので、早く高く売れやすいという意見もあります。しかし一般媒介には注意点も多く、売却を成功するにはちょっとしたコツも必要。失敗しないための注意点、向いている物件などをまとめました。
ハウス なるほど。
ちなみに不動産会社は大手と中小どちらが良いの？
家博士 アパートを買うのは、融資がつく優良な投資家。
だから多くの優良投資家を顧客として抱えている大手の方が有利だね。
4. 販売活動
不動産会社の媒介契約が終わると、いよいよアパートの販売活動スタート！
ハウス よし！ 頑張るぞ！
何からするの？
家博士 実は、この先の作業はほとんど不動産会社にお任せするだけなんだ。
信頼できる不動産会社が見つかれば、この先はサラッと軽く読み流すだけでいいよ。
販売活動は不動産会社にお任せになる
アパート売却の販売活動は、実際はほとんどが不動産会社にお任せになります。
アパートの販売活動として、具体的には次があります。
- 物件情報の調査と確認
- レインズへの登録
- ウェブサイトやポータルサイトへの物件情報掲載
- 投資家への物件案内
販売活動が始まると、購入希望者からの問合せや買付の申し込みも入るように。
購入希望者から「この価格で購入したい」という、価格交渉もあります。
【注意点】買付申し込みは先着順ではない
ここで一つ覚えておきたいのが、買付申し込みは先着順ではないという点。
優先順位は売主が選べる
最初に申込んだ人と契約をしなければならないという決まりはありません。
そのため、複数の買付申し込みがあった場合は売主のあなたが優先順を付けられます。
ハウス どういう人を優先すればいいの？
家博士 優先するのは、
- 購入希望額が高い買主
- 融資が確実に受けられそうな買主
- 現金購入又はローン特約なしの買主
を優先するのがオススメだよ。
融資が確実に受けられそうな買主は、投資規模が大きくて金融機関との関係ができている投資家。
また投資初心者でも、上場企業社員など属性の高い人は、（金融機関によりますが）年収の10倍くらいまでは属人性の信用で融資が受けられます。
ハウス スルガ銀行の問題で融資に影響はあるの？
家博士 貯金の額をウソの資料で増やしたり、売買契約を書き換えてフルローンを受けた人は、今はローンが借りれないね。
だから全体的にアパート価格が停滞して、特にスルガしか融資しないエリアは価格が大きく下がったよ。
今はまた融資が出始めてるけどね。
買付証明書を判断するポイント、買付証明書について知っておきたいポイントや注意点をまとめました。
5. 売買契約
あなたと購入希望者との間で話がまとまれば、いよいよ売買契約の締結となります。
売買契約で知っておきたいのは、手付金について。
【注意点】手付金が安すぎると要注意
手付金が安すぎると、買主が契約を破棄するリスクがあるので注意しましょう。
売買契約で買主から手付金を受け取りますが、この手付金は後の精算時に売買代金の一部になります。
手付金の金額は特に決まりはなく、一般的に目安は売買代金の3〜5%程度。
もし買主の都合で売買契約を破棄した場合は、あなたが手付金そのまま受け取る「手付放棄」に、逆にあなたの都合で売買契約を破棄した場合は、手付金を返却してさらに同額を支払う「手付倍返し」になります。
手付金について、詳しくはこちらで解説しています。
不動産の売買契約で分かりにくい「手付金」。ここでは手付金の意味や手付解除、相手の契約不履行による契約解除（違約解除）についてまとめました。
また売買契約では、瑕疵と重要事項説明も注意したいポイント。
【注意点】瑕疵（契約不適合）は重要事項説明に記載するか免責で
引き渡し後のトラブルを避けるために、売買契約に添付される重要事項説明には、瑕疵（契約不適合）になる恐れがあることを全て記入しましょう。
築古物件であれば、売却後のトラブルを避けるために瑕疵担保免責で売ると良いでしょう。
瑕疵にあたるか微妙な内容は、不動産会社に相談して決めます。
家の売却で心配な「瑕疵（かし）」、売却後に修理費などを請求される「契約不適合責任」。その具体例と対策について解説します。
最後にローン特約についても押さえておきましょう。
【注意点】ローン特約では審査の見通しを聞いておく
アパートの売買契約では、多くの場合でローン特約がつきます。
ローン特約とは、買主がローン審査に通らなかった場合に売買契約が解除できる特約で、売主は買主から受け取った手付金を返還しなくてはいけません。
ローン特約がある場合は、どこの金融機関からいくらの融資を受ける予定なのか確認し、買主がローン審査に通る可能性を不動産会社に確認してもらいましょう。
買主がローン審査に通る可能性が低い場合は、無駄に売却期間が延びるだけなので、違う買主を見つけた方が良いでしょう。
また、今はスルガ問題で金融機関のローン審査が大きく変わっています。
例えば、銀行向けに別の契約書を作成して欲しいと依頼してくる買主などは、断ったほうが良いでしょう。
不動産売買契約には4つの注意点があります。売買契約を安心して終えるために、売買契約に必要な全知識を分かりやすくまとめました。
6. 引き渡し
無事に売買契約まで終われば、あとは引き渡しの準備をします。
引き渡しは契約から1〜3か月後が一般的。
具体的な段取りは不動産会社が行ってくれるので、指示に従って必要書類などの準備をしておきましょう。
7. 確定申告・納税
引き渡しが終われば全て終了！
…ではなく、確定申告と納税まで済んで終わりです。
個人でアパート経営をしている場合は、アパート引き渡しの翌年2月中旬から3月中旬の間に確定申告をします。
法人の場合は、決算月から2ヶ月以内が申告期限です。
おそらくすでにアパート経営で毎年確定申告しているはずですから、税理士の先生に相談すれば問題ないかと思います。
相続で急にアパート経営を引き継いだ場合は、うっかり申告と納税を忘れることがないように気を付けておきましょう。
【注意点】税金の特例で節税する
アパート売却では、マイホームの売却に比べて税金の特例が少ないですが、次の場合は特例を利用できる可能性があります。
- アパートを売却して、別の事業用資産を買い換えた場合
- 平成21〜22年（2009〜2010年）にアパートを取得した場合
それぞれこちらの国税庁のサイトを御覧ください。
【参考】国税庁・No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例
【参考】国税庁・No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
アパートを高く売る5つのコツ
アパートを高く売るためには次の5つのコツがあります。
それぞれ解説します。
コツ1. 空室率を下げる
アパートを高く売るために、売却時はなるべく「満室」を目指しましょう。
売り出すときは「現況満室」と書くだけで反響が全然違います。
また買主が融資を受けやすくなる効果もあります。
ただし満室にするために、家賃を下げるのは避けて下さい。
コツ2. 家賃はなるべく下げない
家賃が下がると売値も下がる
アパートの売却価格は、利回りで決まるため、家賃が下がると売却価格も同じ割合で下がります。
例えば利回り10％の場合、家賃が5,000円下がると、
-5,000円×12ヶ月÷10％=-60万円
つまり売却価格は60万円安くなってしまいます。
家賃を下げずに空室を埋める方法
家賃を下げずに空室を埋める方法として、次の手段が有効です。
- 地元の客付け不動産会社へ足を運んで良い関係を築く。
- 内装の現状復旧で差別化を図る。
- 敷金や礼金を下げる。
- 1ヵ月や2ヶ月のフリーレントをつける。
- 入居祝金として入居者へ商品券を渡す。
- 不動産会社に支払う広告費を競合の+1〜2ヶ月に増やす。
- 不動産会社の担当者へ成約報酬を支払う。
アパート売却を考えると、家賃を下げるより、こういった方法で空室を埋める方が、トータルでは利益が増えます。
家博士 アパートのような投資物件は、収益力によって価格に差が出るんだ。
だから、高く売るためには収益力を上げておくことが何よりも大事。
ここはマイホームの売却とは大きく違うところだから、準備しておこう
コツ3. 家賃滞納は解決しておく
いくら満室であっても、その中に家賃滞納者がいればアパートの魅力も落ちてしまいます。
アパートを高く売るためにも、売却前に滞納の問題を解決しておきましょう。
保証会社などを利用している場合、家賃を保証会社が肩代わりしていて実際の滞納に気付かないこともあります。
まずは現状把握から始め、滞納者がいれば管理会社と相談しながら対処しましょう。
コツ4. 大規模修繕については不動産会社と相談
外壁塗装や屋上の防水工事など、アパートの状態によっては大規模修繕を実施した方が良いこともあります。
しかし実施すべきかどうかの判断は難しいところ。
なぜなら大規模修繕をしても、工事費用を上乗せできない恐れがあるためです。
まずは不動産会社と相談して、本当に必要あると確信した場合のみ、大規模修繕をしましょう。
できれば高圧洗浄など、クリーニング程度で済ませたれたら理想的です。
もし外壁塗装をする場合は、外壁塗装の一括比較サイトを利用すると、少しでも費用を押さえられます。
外壁塗装の一括見積もりサイトを徹底比較し、オススメそして各サイトの特徴をまとめました。さらに見積の比較や業者選びで注意したいポイントも解説。この記事を読めば、スムーズに外壁塗装ができるでしょう。
コツ5. 複数の不動産会社に査定を依頼する
最低3社以上に無料査定を依頼する
アパートを高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
なぜなら不動産会社の査定価格は、各社で大きく差があり、担当者の当たり外れもあるため。
最低でも3社以上に無料査定を依頼すると、相場が分かり安心です。
各社の話を聴き比べると、信頼できそうな不動産会社が分かるでしょう。
優良な投資家を多く抱える大手が有利
特にアパートの様な投資物件の売却では、優良な投資家を顧客として多く抱える大手不動産会社が有利です。
査定時に買主の心当たりがあるか聞いてみると良いでしょう。
ハウス 大手ってどこなの？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
都市部は大手トップ3社中心に選ぶ
都市部では、大手トップ3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）を中心に選ぶと良いでしょう。
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 簡単に3社を紹介しよう。
三井のリハウス
業界の盟主
- 店舗数 286店舗
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
住居だけでなく、投資用不動産でも実績は豊富です。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約するほど。
多くの投資家や購入希望者を抱えているため、早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約しています。
また三井のリハウスは、担当者の平均レベルが高く、外れが少ないこともメリット。
やはり業界のトップ企業だけあって、給与・待遇が良く、優秀な人材が集まっています。
ハウス 37年間も連続1位はスゴイね。
家博士 業界トップ企業だから、初めての売却でも安心してお任せできるよ。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社。
東急電鉄沿線や大型の商業ビルなど事業用不動産に強く、全国展開も進めています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手トップにまとめて無料査定を依頼するなら「すまいValue」が便利
大手トップに査定を依頼するならすまいValueが便利です。
すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。
大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
地方では地域No1を探す
地方は大手の営業エリア外なので、地域No1の不動産会社を探します。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
アパート売却のポイント
アパートの売却もポイントをまとめました。
購入者は投資家
アパートの買主は投資目的で購入するため、マイホームと違って1人（1社）で何棟も購入します。
だから有力投資家を顧客として多く抱える大手不動産会社が、アパート売却には有利。
間違いがちですが、アパートをネットなどで広く広告しても、購入を申し込んでくるのはローン審査になかなか通らない投資家が多いのです。
特に投資物件の場合、ネットで広く広告するよりも、金融資産や別事業がしっかりあって確実に融資が受けられる優良投資家に「限定情報」として売り込む方が、高く売れやすくなります。
確実に融資を引ける投資家は大手不動産会社を利用することが多いため、売却する場合も大手不動産会社が有利。
仲介業者を選ぶ際は、大手不動産会社を優先して選ぶ方が、有力な投資家へ情報が伝わりやすくなります。
ちなみに築古アパートでも、建物の減価償却による節税目的で購入してもらえます。
ハウス 木造の築古物件を購入すれば、節税できるの？
家博士 減価償却費で節税できるんだ。
法定耐用年数超えアパートの償却年数は、法定耐用年数22年の20%、つまり4年。
建物価格を高くすれば、わずか4年間で償却できる。
ハウス アパートを購入する目的も、実はいろいろあるんだね…奥が深い！
収益力が高いほど高く売れる
アパートの価格は収益力によって決まります。
収益力が高いアパートとは次の通り。
入居率が高い
入居率が高ければ、融資も受けやすくなり、購入する人も増えます。
もし年間の平均入居率が高い場合は、過去の平均入居率を売却広告に記入すると反響が増えるので、不動産会社にお願いしてみましょう。
利回りが高い
利回りが高いということは、家賃収入が高いということ。
アパート売却を考えているなら、その準備として戦略的に家賃を高くすることを考えましょう。
競争力がある
競争力がある物件とは、競合が少なく需要が高いエリアにある物件。
必然的に空室リスクが低く、入居率も高くなるため、投資家にも人気が高くなります。
資産価値が高い
アパートの価格は土地+建物価格。
このうち、建物部分は築年数の経過とともに資産価値も右肩下がりで下落していきますが、土地部分は下落しません。
つまり、資産価値が高いアパートとは土地価格が高いアパートということ。
土地価格は、路線価と地価公示を利用して自分で調べることができるので、確認しておきましょう。
土地の価格は5種類あり目的によって使い分けます。土地の価格の5種類の違いと使い分け方、あなたの土地の価格の調べ方をまとめました。
家博士 土地価格や競争力は難しいけど、入居率や利回りは工夫次第で改善できる。
アパートを高く売るために準備しておこう。
用意する資料
アパート売却では次の資料が必要です。
- 権利証または登記識別情報
- 建築確認証、検査済証
- 固定資産税評価証明書、固定資産税納税通知書
- レントロール
- 建物図面（各階平面図、立面図、間取り図）
- （中古で購入した場合）購入時の契約書と重要事項説明書
- （手元にある場合）修繕履歴一覧表
- 現入居者との賃貸借契約書、保証会社との契約書
- 境界確定図
- 共有部の水道光熱費
- 管理会社との契約書
売却に向けて準備しておきましょう。
アパート売却には費用もかかる
アパート売却にかかる費用は売却価格の3.5〜5％程度と税金。
そのほとんどが不動産会社へ支払う仲介手数料です。
アパート売却の費用
- 仲介手数料
- 400万円以上の売買では、物件価格の3%+6万円。
売却の場合は仲介手数料を値切らない方が良いでしょう。 - ローン返済の手数料
- 金融機関によって異なり、ローン残高の1~7%程度
- 抵当権抹消の登録免許税
- 不動産1個につき1,000円
- 抵当権抹消にかかる司法書士報酬
- 1~2万円程度
- 譲渡所得税
- 所有期間が5年以下の場合…所得税30%、住民税15%
所有期間が5年を超える場合…所得税15%、住民税9% - 印紙税
- 契約金額によって異なる（軽減措置あり）
- 消費税
- ただし、建物の消費税は課税業者でなければ納税義務なし
家を売るときの費用、税金を徹底解説しました！ 知っておくとお得な裏技もあり。
この他に境界が確定していない場合は、測量と境界確定の費用が必要になります。
土地や戸建住宅の売買に必要になる測量。初心者でも分かりやすく、具体的な内容と費用、実際はどこまでするのかをまとめました。
アパートの売り時とは
最後にアパートの売り時について。
アパート経営のような不動産投資によって利益を出すには、売却のタイミングが大事！
次のようなタイミングが「アパートの売り時」と言えます。
相場が上昇しているとき
今はアパート価格が高騰しています。
相場が高騰しているときは、売却するには最適なタイミング。
ただし、上昇局面にあるからと言って「もう少し待てばさらに上がるだろう」と安易に考えない方が良いでしょう。
相場は予想することが難しく、特にアパートのように売却に数ヶ月かかる資産は、ピークで売り抜けるのが難しいのです。
建物の減価償却が終わったタイミング
建物の減価償却が終わると、その分を経費として計上できなくなります。
その結果、税金として支払う額が増えることに。
減価償却が終わってしまうと節税効果もなくなってしまうため、売り時の一つのタイミングと言えます。
デッドクロス
デッドクロスとは、ローン返済額のうち元金返済額と減価償却費が逆転してしまっている状態のこと。
元金返済額…ローン返済に伴って現金は出ていくが、元金は経費にできない（経費計上できるのは支払利息のみ）
減価償却費…実際に現金が出ていくわけではないが、経費にできる（年を追うごとに減価償却費は減っていく）
「元金返済額＜減価償却費」であれば問題ありませんが、「元金返済額＞減価償却費」となればデッドクロスに陥っていることになります。
デッドクロスに陥ってしまうと「ローン返済によって手元から現金は出ていくが、経費が少ないために帳簿上は利益が出ている」状態に。
帳簿上では黒字なので、当然、税金も納めなければなりません。
手元に残っている現金は少ないのに高額な所得税を納めなければならなくなり、最悪の場合は黒字倒産も…。
デッドクロスが発生すると納税額が高くなってしまうため、ここも一つの売却のタイミングとなります。
満室になっているタイミング
「高く売れるアパート」でも書いた通り、満室のアパートは収益力が高いため、売却価格も高くなります。
売却のタイミングとしても良いタイミングです。
所有期間が5年を超えたとき
譲渡所得がプラスの場合は譲渡所得税が発生しますが、その税率は所有期間が5年を超えると安くなります。
所得税は50%減（30%→15%）、住民税も約半分（9%→5%）です。
これはアパートを親などから相続した場合も同様。
相続してから5年を超えると税率が安くなります。
つまり、5年を超えれば利益が出たとしても納税額を抑えることができるというわけです。
ハウス 単に相場が上がっているから売り時！ というわけではないんだね
家博士 アパート経営になると税金も大きく関係してくるからね。
そして売り時も大事だけれど、より有利な条件で売却できる不動産会社を見つけるのも大切だよ。
まとめ
不動産投資は売却という「出口」で利益が確定します。
今はアパート価格が高騰しており、売りどきといえるでしょう。
売却を迷っているなら、まずあなたのアパートがいくらで売れるか、価格を確認してみてはいかがでしょうか。
アパート売却の7つのステップはこちら。
アパートを高く売る5つのコツはこちら。
あなたのアパートが最適なタイミングで売却できることを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
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