「一般媒介契約で複数の不動産会社と契約した方が良いの？」
一般媒介契約で複数の不動産会社と契約するべきか、お悩みでしょうか？
一般媒介契約なら、複数の不動産会社が競って不動産を売ってくれるから、高値で早く売れそう。
でも何社に依頼するか、どこの不動産会社がいいか、不動産会社に嫌われないか、色々よく分からないし不安…。
そんなあなたのために、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する時の注意点・コツをまとめました！
一般媒介契約で複数と契約して売却を成功するためには、知っておきたい7つの注意点があります。
この記事では、それぞれの注意点で失敗しないためのコツも合わせて紹介。
あなたの不動産を高値でスムーズに売却して、豊かで安心した暮らしを実現しましょう。
あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
一般媒介契約で複数と契約する場合の7つの注意点とコツ
一般媒介契約で複数に売却を依頼する時の注意点はこちら。
一般媒介契約で複数に売却を依頼する時の7つの注意点
一つずつ注意点と、それを回避するコツを詳しく解説します。
注意点1. 不動産会社のモチベーションが下がりやすい
一般媒介契約では、不動産会社のモチベーション（やる気）が下がりやすくなります。
なぜなら一般媒介契約では、売却活動を頑張っても、他社に先を越されると1円も受け取れないリスクがあるため。
不動産会社の仲介手数料は成功報酬なので、自社で買主を見つけて売買を成立させないと受け取れません。
一方で、不動産会社が売却活動をすることは、広告費と時間（労務費）の先行投資になります。
そのため一般媒介で売却の依頼を受けた不動産会社は、なるべく広告費と時間（労務費）をかけずに、売ろうと考えがち。
最悪の場合は、最初にポータルサイトに登録するだけで、後は放置される恐れもあります。
ハウスくん他社に先を越されると、不動産会社は赤字なんだね
不動産会社のモチベーションを保つコツ
依頼する不動産会社の数を増やし過ぎず、2〜3社程度にした方が良いでしょう。
また各社へ頻繁に連絡し、売却活動の進捗状況を不動産会社と共有する方が、不動産会社のモチベーションも高くなります。
内覧など動きがあった場合や、何も無くても週に1回など、電話で連絡すると良いでしょう。
ハウスくん他の不動産会社に依頼したことは言わないといけないの？
家博士普通は明示型の一般媒介なので、何社に依頼したか報告する義務があるね。
一般媒介契約には、明示型と非明示型があり、明示型が一般的。
明示型では、媒介契約を結んだ不動産会社に対して、他の不動産会社との媒介契約を通知する義務があります。
非明示型はその逆で、何も知らせる義務はありません。
明示型か非明示型かは、契約書の書面に記載します。
注意点2. 各社との個別連絡に手間がかかる
一般媒介契約では、契約する不動産会社との個別連絡に手間がかかります。
なぜなら一般媒介契約では、不動産会社に販売状況報告の義務はなく、担当者の責任感も弱くなりがちだから。
そのため、販売状況を確認するときは、依頼主のあなたから不動産会社へ連絡しなくてはいけません。
内覧日程の調整も、各社とやり取りするなど連絡が必要になる場合も。
また売買価格や条件を変更する際は、売り主が主導権をもって各社へ変更を指示する必要があります。
各社との連絡漏れをふせぐためのコツ
不動産会社とのやり取りを記録する手帳やノートを作り、連絡した日時や内容を記録しておきましょう。
注意点3. 不動産会社のサポートが必要なケースは不向き
不動産売買では、専門的な知識が必要となるため、不動産会社のサポートが必要なケースもあります。
しかし一般媒介契約では、不動産会社のサポートは期待できません。
家博士特殊なケースは、サポートするのも大変だからね。
専任や専属専任ならサポートしてもらえるけれど、一般媒介だと厳しいね
ハウスくんということは、サポートが必要なら1社に絞るしかないんだね
注意点4. 顧客が少ない中小不動産会社ではメリットが少ない
一般媒介契約では複数の会社と契約を結べるため、それぞれの会社から主要ポータルサイトへ広告が出されます。
「たくさん広告が出してもらえるから、買い手も見つかりやすそう」と思うかもしれません。
しかし、複数の会社から同じポータルサイトへ広告を出しても、効果はほとんどありません。
ハウスくん物件の情報がたくさん出ているから、良さそうに思えるんだけど…
家博士メジャーなポータルサイトはSUUMOやathomeなど限られているから、同じサイトに違う不動産会社から広告を出しても効果は無いよ。
それより今すぐに購入を検討している顧客へ優先して紹介してもらえることが大切なんだ。
大手の抱える顧客へ優先して紹介してもらう
そもそも一般媒介契約の最大の効果は、各社の抱えている顧客へ優先して物件を紹介してもらえること。
だから顧客を多く抱えている大手不動産会社ほど、一般媒介契約の効果は高くなります。
そのため都市部では、大手トップ3社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル）を優先すると良いでしょう。
売買仲介件数ランキング上位25社（2019年）
「三井のリハウス（三井不動産）」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており、圧倒的。
これら大手トップ3を優先すると良いでしょう。
一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、これらの大手トップ3社を含む最大6社に、わずか数分でまとめて無料査定を依頼できます。
すまいValueについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。
注意点5. 売れない場合、逆に売れ残りイメージが強くなる
ポータルサイトなどに最初に情報が掲載されてから3ヶ月、半年と時間が経つと、売れ残りというイメージが強くなってしまいます。
一般媒介で広く広告することで、初期に情報は広まりやすいですが、その分売れ残っていることも伝わりやすくなることに。
そうなると「いつまでも売れずに残っているし、不人気な物件なのかな」と捉えられてしまい、マイナスイメージにつながる恐れがあります。
適正な価格で売り出す
一般媒介で売り出す場合は、あまり高値を狙いすぎず、適正な売出し価格を設定した方が成功しやすいでしょう。
なぜなら次の3つの理由があるため。
- 買主は、ポータルサイトなどをマメにチェックしている人が多く、それなりに相場観が磨かれているため。
- 家の購入を考える人は、希望条件の中で「予算に合う物件」や「お得な物件」を探すので、その価格で買う人がいない限り売れないから。
- 相場より明らかに高い価格では、不動産会社も内心で『誰も買わないだろう』と思いつつ売ることになり、売却活動の手を抜かれがちだから。
適正な価格は競合の数や価格設定により変わります。
適正な価格を決めるときは、売買実績が豊富な不動産会社、つまり日頃から買主と数多く接している不動産会社に意見を聞くと良いでしょう。
ハウスくんただ情報を広めるだけでは、売れないで逆効果になるんだね…
家博士相場より明らかに高い物件は、不動産会社も積極的には動いてくれないんだ。
注意点6. 媒介契約前によく確認が必要
一般媒介契約では、契約を結ぶ前によく確認しておきたい点があります。
- 媒介契約書の内容をよく確認する
- レインズ登録と内容を確認する
- 宣伝広告活動の内容を確認する
- 契約期間や仲介手数料などを確認する
1. 媒介契約書の内容をよく確認する
不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、国土交通省が告示する「標準約款」に基づいて行うように義務付けられています。
（参考）国土交通省・宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
そのため、まずは標準約款と比較し、異なる点があれば異なる理由を確認しましょう。
また、契約書に追記したいことがあれば記載してもらうのもOK。
国土交通省としても、契約書に明記することを推奨しています。
家博士契約書の内容が一般媒介の内容になっているか、他社との契約を『明示型』『非明示型』どちらにするかも記載されているか確認しよう
ハウスくんいろいろと確認することがあるんだね
家博士全て、契約書の内容に沿って行われるからね。
知らなかったでは済まされないこともあるから、内容を理解しておくことが重要なんだ。
それからもう一つ、売主の義務についてもチェックしておくこと！ 違反すると違約金を求められることもあるんだ
売主の義務とは、「売買が成立した時は、仲介を依頼した全ての不動産会社にその旨を通知すること」
通知を怠ってしまうと、違約金として仲介手数料と同程度の支払いを求められる可能性があります。
2. レインズ登録と内容を確認する
一般媒介契約では、不動産会社にレインズの登録義務はなく、依頼者が希望しなければ登録されないことがあります。
一般媒介では、必ずレインズに登録を依頼しましょう。
レインズに登録することで、他の不動産会社が、あなたの家を紹介してくれる状態になります。
国内唯一の不動産データベースで、不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である不動産流通機構が運営。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
ハウスくんレインズ登録をお願いすればいいんだね？
家博士レインズの内容も大切なんだ。
ちゃんと図面（マイソク）も登録されているか、登録証明書で確認しよう。
レインズに登録されると、売主が登録状態を確認できるIDとパスワードが発行されます。
不動産会社からもらって、レインズの登録状態を確認しておきましょう。
3. 販売活動の内容を確認する
販売活動には、次のようなものがあります。
- すでに抱えている購入希望者への斡旋
- 主要ポータルサイトへの掲載
- 自社サイトへの掲載
- 折込チラシやポスティング
- 現地看板やオープンハウス
このうち、折込チラシやポスティングなどの広告は、費用面やその効果から難しい場合も。
現地看板も、単に物件を案内するようなものなら可能かもしれませんが、オープンハウスなど費用がかかる宣伝は厳しいでしょう。
家博士たとえ不動産会社が熱心に宣伝広告活動をしても、他社に先を越されてしまえば報酬は一銭も入ってこないからね。一般媒介契約では費用をかける販売活動は難しいんだ。
4. 契約期間や仲介手数料などを確認する
一般媒介契約の契約期間は、行政指導上は「3ヶ月以内」ですが、自由に決めることができます。
また仲介手数料は、宅建業法で上限だけ決まっているため、値下げ交渉は可能。
ただし初回に軽く交渉する程度にして、しつこく値切らない方が良いでしょう。
そもそも不動産会社は、売却活動にかかる費用を仲介手数料から得ています。
仲介手数料を値切るということは、自ら売却活動費用を下げていることになるのです。
ハウスくん仲介手数料はどれくらいなの？
家博士宅建業法で決まっている上限が一般的だよ。
売買代金が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は売買代金の3％+6万円+消費税。
例えば、物件価格が3,000万円では仲介手数料の上限は税込105万6,000円になるよ
注意点7. 一般媒介の抜き行為に要注意
「抜き行為」とは、既にある不動産会社と媒介契約を結んでいる依頼者に対し、他の業者がアプローチして媒介契約を結ぶこと。
先に媒介契約を結んでいた不動産会社からすると、依頼者を「抜かれた」ことになるため、トラブルに発展しやすい行為となります。
「抜き行為」を行う業者には、次の2種類がいます。
- 購入希望者をすでに抱えて、売り主へアプローチするパターン。
- 仲介手数料の割引を条件に、売り主へアプローチするパターン。
１だと話を聞く価値はありますが、2のようなアプローチをするのは、主に「イケイケで実績が少ない新興不動産会社」。
いくら仲介手数料がお得になったとしても実績が少ないため、売却が上手くいくかは微妙なところ。
何より、すでに一般媒介契約を結んでいる不動産会社にとっては、モチベーション低下にもつながります。
いずれにしても、明示義務や通知義務については要注意。
すでに一般媒介契約を結んでいる不動産会社に通知せず、抜き行為でアプローチしてきた不動産会社経由で売買契約を結ぶと、先に契約を結んでいた不動産会社から違約金を請求されます。
一般媒介契約で複数に売却を依頼する3つのメリット
一般媒介契約で複数に売却を依頼する3つのメリット
- メリット1. 各社が抱える顧客に優先して紹介してもらえる
- メリット2. ポータルサイト経由など、とにかく広く情報が拡散しやすい
- メリット3. 両手仲介を狙った囲い込みの心配がない
それぞれ解説します。
メリット1. 各社が抱える顧客に優先して紹介してもらえる
不動産会社に家の売却を依頼すると、まずその家を買う可能性がある既存顧客に紹介します。
なぜなら、自社の顧客に物件を紹介して売買が成立すると、不動産会社には次の2つのメリットがあるため。
- 一度の売買で売主と買主の両方から仲介手数料が稼げる（『両手仲介』と言います）。
- 多額の宣伝広告費用をかけずに済む。
ハウスくんそれじゃあ不動産会社が得するだけじゃないの？
家博士売主もメリットがあるよ。
一方で売主にも次のメリットがあります。
- 最短数日で売却が決まり、ムダな時間や手間が省ける。
- 公開前にクローズドで紹介する方が、相場より高い価格でも売れる可能性がある。
家博士不動産会社の顧客に条件が合う人がいれば、数日で売れる可能性もあるよ。
しかも公開前だと、価格交渉もされにくいから、希望価格で売れやすいしね。
ハウスくん確かにゼロから買主を探すより、買うことを決めている人に紹介した方が確実だね
メリット2. ポータルサイト経由など、とにかく広く情報が拡散しやすい
取扱う不動産会社が増えるため、物件情報が広く拡散しやすいのも一般媒介のメリット。
様々なポータルサイトに掲載されるだけでなく、各業者同士の仲間内でも紹介されやすいため、多くの人に物件情報が広まります。
人気物件で適切な価格設定さえできていれば、購入希望者が見つかる可能性は高くなります。
メリット3. 両手仲介を狙った囲い込みの心配がない
昔ながらの一部の不動産会社では、売主と買主の双方から仲介手数料を得ようとして、他社に物件の紹介を断るといった「囲い込み」の心配があります。
囲い込みが行われると物件がなかなか売却できず、売却価格を相場より大きく下げることになりかねません。
しかし、一般媒介では囲い込みの心配はありません。
複数の不動産会社で同時に売却活動を行うため、囲い込みを行っていては他社に先を越されてしまう可能性が大きいからです。
一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の違いをおさらい
一般媒介の注意点とメリットが分かったところで、専任媒介や専属専任媒介との違いをおさらいしておきましょう。
【媒介契約の比較】
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任 媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 自由な契約 | 一般的な契約 | 厳しい契約 |
| こんなタイプの人向き | 不動産の売却経験がある人 | 普通の人 | 多少損でもお任せしたい人 |
| 実際の契約の多さ （2019年実績） | 16％ | 44％ 一番多い | 40％ |
| 他社との媒介契約 | ◯ | × | × |
| 自分で見つけた相手との直接契約 | ◯ | ◯ | × |
| 契約の有効期間 | 制限なし （行政指導により3ヶ月が一般的） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | × 登録義務なし | ◯ 契約から7日以内 | ◯ 契約から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
こうした違いを知ったうえで、一般媒介にするのか、専任媒介にするのかを決めるようにします。
一般媒介が向いている人と向いている物件
一般媒介契約が向いている人は、
- 不動産の売買に慣れている人
- 自分で色々調べるのが得意な人
- 売却にかける時間が十分にある人
一般媒介は不動産会社のサポートがほぼ期待できない契約方法。
「不動産の売却が初めてで良く分からない」という人には不向きです。
また、一般媒介に向いている物件は、
- 都心部の駅近マンションなど好立地で売れやすい人気物件
- さらにこうした人気物件を適正価格で売り出すこと
2つの条件がそろった場合は、一般媒介契約で売却が成功しやすいでしょう。
それ以外の物件については、専任媒介契約で不動産会社のサポートを受けながら売却活動を進める方がオススメです。
一般媒介は何社が良いか
一般媒介契約でオススメの不動産会社の数は2〜3社程度。
次の3点がポイントとなります。
- あなたの手間が可能な範囲で。
- 都市部ではなるべく大手不動産会社から選ぶ。
- 数が多すぎると不動産会社がやる気を失う。
都市部で大手不動産会社を選ぶのは、不動産の売却実績が豊富で、抱えている顧客も多いという点から。
地方では地元系不動産会社を選ぶことになりますが、その方が売却したい物件の周辺で家を探している顧客を抱えています。
多くの不動産会社と契約できるから有利と思いがちな一般媒介契約。
しかし、実際には注意点も多い契約なので、慎重に判断しましょう。
複数の不動産会社を選ぶ場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
