不動産会社イメージ
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できるので、早く高く売れやすいという意見もあります。

しかし一般媒介契約には、注意点が多く、売却を成功するにはちょっとしたコツも必要。

一般媒介契約で複数の不動産会社と契約を結ぶ前に、知っておきたい注意点、失敗しないコツ、向いている物件についてまとめました。

一般媒介契約で複数と契約する場合の注意点

一つずつ詳しく見ていきましょう。

注意点1. 不動産会社のモチベーションが下がりやすい

競合イメージ
不動産会社からすると、一般媒介契約では、他社に先を越されて売買契約をとられるリスクがあります。

他社に売買契約を取られると、仲介手数料が1円も得られないため、「熱心に売却活動をしたところで…」とモチベーションも下がるもの。

1社のみと契約する専任媒介契約や専属専任媒介契約とは大きく異なります。

ハウスくんハウスくん

他社の状況が見えないのは、不動産会社にとって悪いことなんだね

家博士家博士

そうだね。
多くの場合、他社との契約状況を報告する『明示型』なので、契約した会社数は分かるけど、進捗までは分からないからね。

一般媒介契約の明示と非明示について

明示型では、媒介契約を結んだ不動産会社に対して、他の不動産会社との媒介契約を通知する義務があります。

非明示型はその逆で、何も知らせる義務はありません。

明示型にするか非明示型にするかは、契約書の書面にも記載します。

不動産会社のモチベーションを保つコツ

まず依頼する不動産会社の数を増やし過ぎないことが大切です。
出来れば2,3社程度に抑えた方が良いでしょう。
また各社へ頻繁に連絡し、売却活動の進捗状況を不動産会社と共有する方が、不動産会社のモチベーションも高くなります。
内覧など動きがあった場合や、何も無くても週に1回など、電話で連絡すると良いでしょう。

注意点2. 各社との個別連絡に手間がかかる

連絡イメージ
一般媒介契約の場合、不動産会社から依頼主への販売状況報告の義務はありません。

また不動産会社の責任感も弱くなるので、状況確認などは依頼主であるあなたから連絡しなくてはいけません。

また、売買価格を変更する際は、各社が同時に変更するように連絡を徹底するなど、あくまで売り主が主導権をもって連絡します。

契約先が増えるととにかく手間がかかるという点には注意が必要です。

各社との連絡漏れをふせぐためのコツ

不動産会社とのやり取りを記録する手帳やノートを作り、連絡した日時や内容を記録しておきましょう。

注意点3. 不動産会社のサポートが必要なケースは不向き

不動産会社のサポートイメージ
不動産売買では、専門的な知識が必要となるため、不動産会社のサポートが必要なケースもあります。

不動産会社のサポートが必要なケース

しかし一般媒介契約では、不動産会社のサポートは期待できません。

家博士家博士

特殊なケースの場合は、サポートするのも大変なもの。
専任や専属専任で契約しているならサポートしてもらえるけれど、一般媒介だと『うちがサポートしなくても』と考えるのが普通だからね

ハウスくんハウスくん

ということは、サポートが必要なら1社に絞るのが良いってことなんだね

不動産会社のサポートが必要な場合は、専任や専属専任で1社だけに依頼するようにしましょう。

注意点4. 顧客が少ない中小不動産会社ではメリットが少ない

顧客イメージ
一般媒介契約では複数の会社と契約を結べるため、それぞれの会社から主要ポータルサイトへ広告が出されます。

「たくさん広告が出してもらえるから、買い手も見つかりやすそう」と思うかもしれません。

しかし、複数の会社から同じポータルサイトへ広告を出しても、効果はほとんどありません。

ハウスくんハウスくん

物件の情報がたくさん出ているから、良さそうに思えるんだけど…

家博士家博士

ポータルサイトで物件を探していても、同じ物件の情報ばかりだと見る気がなくなることはないかな? 一つの物件に対して違う会社から広告があっても、同じ物件であれば詳細情報まで見る人は少ないんだ

そもそも一般媒介契約の最大の効果は、各社の抱えている顧客へ優先して物件を紹介してもらえること。

だから顧客を多く抱えている大手不動産会社ほど、一般媒介契約の効果は高くなります。

そのため、一般媒介契約を検討している場合は、大手トップ3社(三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル)は押さえておきましょう。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

大手トップ3社に査定を依頼するなら、一括査定サイトのすまいValueが便利です。

すまいバリュー

すまいValueについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。

注意点5. 売れない場合、逆に売れ残りイメージが強くなる

マンション価格が下がるイメージ
ポータルサイトなどに最初に情報が掲載されてから3ヶ月、半年と時間が経つと、売れ残りというイメージが強くなってしまいます。

一般媒介で広く広告することで、初期に情報は広まりやすいですが、その分売れ残っていることも伝わってしまいます。

そうなると「いつまでも売れずに残っているし、不人気な物件なのかな」と捉えられてしまい、マイナスイメージにつながる恐れも。

安売りするのは避けたいですが、購入希望者に見てもらえるような売出し価格を設定することが大切です。

そもそも不動産の購入を考えている人は、希望する立地にある物件の中で「予算に合う物件」や「お得な物件」を探します。

つまり、ポータルサイトで大量に物件情報を拡散しても、その価格で買う人がいない限り売れません。

一般的に不動産の相場は、売却したい人よりも購入したい人の方が詳しいもの。

なぜなら、家を買おうとしてポータルサイトなどをマメにチェックしているため、相場観が自然と磨かれているため。

そのため、相場より高い物件はスルーされがちです。

ハウスくんハウスくん

せっかく情報が広まっても、売れないと逆効果なんだね…

家博士家博士

それに、不人気物件や相場より高い物件は成約に繋がりにくいこともあって、不動産会社も積極的には動いてくれないんだ。

無理に高値を狙わず、競合の売れ行きをよく見極めて、3ヶ月以内に売れる価格で売り出しましょう。

注意点6. 媒介契約前によく確認が必要

売買契約イメージ
一般媒介契約では、契約を結ぶ前によく確認しておきたい点があります。

  1. 希望条件を伝え、どこまで対応してくれるか契約前に確認する
  2. 媒介契約書の内容をよく確認する
  3. 宣伝広告活動の内容を確認する
  4. 契約期間や仲介手数料などを確認する

1. 希望条件を伝え、どこまで対応してくれるか契約前に確認する

専任媒介と比べ、不動産会社の売却活動も控えめになりがちな一般媒介契約。

不動産の売却にあたって次のような希望条件がある場合は、どこまで対応してもらえるか、あらかじめ確認しておきましょう。

  • 売出し価格
  • 広告戦略
  • 売却にかけられる期間
  • インスペクション
  • 瑕疵保険
家博士家博士

契約を結んだ後ではトラブルになる可能性もあるから、必ず、契約を結ぶ前に確認しておくことが大事だよ

2. 媒介契約書の内容をよく確認する

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、国土交通省が告示する「標準約款」に基づいて行うように義務付けられています。

(参考)国土交通省・宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

そのため、まずは標準約款と比較し、異なる点があれば異なる理由を確認しましょう。

また、契約書に追記したいことがあれば記載してもらうのもOK。

国土交通省としても、契約書に明記することを推奨しています。

家博士家博士

契約書の内容が一般媒介の内容になっているか、他社との契約を『明示型』『非明示型』どちらにするかも記載されているか確認しよう

ハウスくんハウスくん

いろいろと確認することがあるんだね

家博士家博士

全て、契約書の内容に沿って行われるからね。
知らなかったでは済まされないこともあるから、内容を理解しておくことが重要なんだ。
それからもう一つ、売主の義務についてもチェックしておくこと! 違反すると違約金を求められることもあるんだ

売主の義務とは、「売買が成立した時は、仲介を依頼した全ての不動産会社にその旨を通知すること」

通知を怠ってしまうと、違約金として仲介手数料と同程度の支払いを求められる可能性があります。

3. 宣伝広告活動の内容を確認する

宣伝広告活動も、不動産会社間で行うものと、広く一般に対して行うものの2種類があります。

このうち、不動産会社間で行うものが「レインズ」への登録。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。

レインズに登録することで、物件情報を不動産会社間で共有できるのです。

ただし、一般媒介契約ではレインズの登録は義務ではありません。

任意なので、依頼者が希望しなければ登録されないものと考えておきましょう。

ハウスくんハウスくん

一般媒介契約でレインズに登録したい場合は、不動産会社に依頼すればいいのかな?

家博士家博士

依頼すればOK。登録するかどうかは契約書にも明記されるから、契約締結前にはこの部分も確認しておこう

広く一般に対して行う宣伝広告活動には、いくつかのやり方があります。

  • 主要ポータルサイトへの掲載
  • 折込チラシやポスティング
  • 現地看板など

このうち、折込チラシやポスティングなどの広告は、費用面やその効果から難しい場合も。

現地看板も、単に物件を案内するようなものなら可能かもしれませんが、オープンハウスなど費用がかかる宣伝は厳しいと考えておきましょう。

家博士家博士

たとえ不動産会社が熱心に宣伝広告活動をしても、他社に先を越されてしまえば報酬は一銭も入ってこないからね。だから、一般媒介契約では出来るだけ費用をかけずに広告活動を行うのが普通だと考えておこう

4. 契約期間や仲介手数料などを確認する

一般媒介契約の契約期間は、行政指導上は「3ヶ月以内」とされていますが、法令上の定めはなし。

そのため、期間の設定は依頼者と不動産会社の双方で決めることになります。

また、仲介手数料は値切らない方がオススメ。

そもそも不動産会社は、売却活動にかかる費用を仲介手数料から得ています。

仲介手数料を値切るということは、自ら売却活動費用を下げていることになるのです。

ハウスくんハウスくん

仲介手数料はどれくらいかかるものなの?

家博士家博士

宅建業法で決まっている上限が一般的だよ。
売買代金が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は売買代金の3.24%+6万円以内とされているんだ。
例えば、物件価格が3,000万円の場合は、103万6,800円が仲介手数料の上限になるよ

一般媒介契約では、宅建業法による成約が少なく自由に契約できる分だけ、契約前に不動産会社としっかり契約内容を決めることが大切です。

注意点7. 一般媒介の抜き行為に要注意

不動産投資イメージ
「抜き行為」とは、既にある不動産会社と媒介契約を結んでいる依頼者に対し、他の業者がアプローチして媒介契約を結ぶこと。

先に媒介契約を結んでいた不動産会社からすると、依頼者を「抜かれた」ことになるため、トラブルに発展しやすい行為となります。

「抜き行為」を行う業者には、次の2種類がいます。

  1. 購入希望者をすでに抱えて、売り主へアプローチするパターン。
  2. 仲介手数料の割引を条件に、売り主へアプローチするパターン。

1だと話を聞く価値はありますが、2のようなアプローチをするのは、主に「イケイケで実績が少ない新興不動産会社」。

いくら仲介手数料がお得になったとしても実績が少ないため、売却が上手くいくかは微妙なところ。

何より、すでに一般媒介契約を結んでいる不動産会社にとっては、モチベーション低下にもつながります。

いずれにしても、明示義務や通知義務については要注意。

すでに一般媒介契約を結んでいる不動産会社に通知せず、抜き行為でアプローチしてきた不動産会社経由で売買契約を結ぶと、先に契約を結んでいた不動産会社から違約金を請求されます。

一般媒介の明示型では、媒介契約を結ぶ際に、必ず他社へ文書やメールで通知しましょう。

一般媒介契約で複数と契約する場合のメリット

一般媒介契約で複数と契約する場合のメリット

  • メリット1. 各社が抱える顧客に優先して紹介してもらえる
  • メリット2. ポータルサイト経由など、とにかく広く情報が拡散しやすい
  • メリット3. 両手仲介を狙った囲い込みの心配がない

メリット1. 各社が抱える顧客に優先して紹介してもらえる

顧客イメージ
自社の顧客に物件を紹介することは、不動産会社にとっても多額の宣伝広告費用をかけずに済むという点でメリットがあります。

実は、不動産会社が自社顧客にクローズドで紹介する方が、相場より高い価格でも売れる可能性が高いのです。

家博士家博士

不動産会社の顧客は、すでに『家を買う』ことを決めている人がほとんど。だから、売れる可能性が高くなるんだ

ハウスくんハウスくん

なるほど。確かに、何となく探している人よりも、買うことを決めている人に紹介した方が確実だね

メリット2. ポータルサイト経由など、とにかく広く情報が拡散しやすい

情報が拡散するイメージ
取扱う不動産会社が増えるため、物件情報が広く拡散しやすいのも一般媒介のメリット。

様々なポータルサイトに掲載されるため、多くの人に物件情報を知ってもらう機会も多くなるのです。

人気物件や適切な価格設定さえできていれば、購入希望者がすぐに見つかる可能性も高くなります。

メリット3. 両手仲介を狙った囲い込みの心配がない

競争イメージ
昔ながらの一部の不動産会社では、売主と買主の双方から仲介手数料を得ようとして、他社に物件の紹介を断るといった「囲い込み」の心配があります。

囲い込みが行われると物件がなかなか売却できず、売却価格を相場より大きく下げることになりかねません。

しかし、一般媒介では囲い込みの心配はありません。

複数の不動産会社で同時に売却活動を行うため、囲い込みを行っていては他社に先を越されてしまう可能性が大きいからです。

一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の違いをおさらい

一般媒介の注意点とメリットが分かったところで、専任媒介や専属専任媒介との違いをおさらいしておきましょう。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2015年東日本の実績)
29%46%
一番多い
25%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上

こうした違いを知ったうえで、一般媒介にするのか、専任媒介にするのかを決めるようにします。

一般媒介が向いている人と向いている物件

一般媒介契約が向いている人は、

  • 不動産の売買に慣れている人
  • 自分で色々調べるのが得意な人
  • 売却にかける時間が十分にある人

一般媒介は不動産会社のサポートがほぼ期待できない契約方法。

「不動産の売却が初めてで良く分からない」という人には不向きです。

また、一般媒介に向いている物件は、

  • 都心部の駅近マンションなど好立地で売れやすい人気物件
  • さらにこうした人気物件を適正価格で売り出すこと

2つの条件がそろった場合は、一般媒介契約で売却が成功しやすいでしょう。

それ以外の物件については、専任媒介契約で不動産会社のサポートを受けながら売却活動を進める方がオススメです。

一般媒介は何社が良いか

一般媒介契約でオススメの不動産会社の数は2,3社程度。

次の3点がポイントとなります。

  • あなたの手間が可能な範囲で。
  • 都市部ではなるべく大手不動産会社から選ぶ。
  • 数が多すぎると不動産会社がやる気を失う。

都市部で大手不動産会社を選ぶのは、不動産の売却実績が豊富で、抱えている顧客も多いという点から。

地方では地元系不動産会社を選ぶことになりますが、その方が売却したい物件の周辺で家を探している顧客を抱えています。

多くの不動産会社と契約できるから有利と思いがちな一般媒介契約。

しかし、実際には注意点も多い契約なので、慎重に判断しましょう。

複数の不動産会社を選ぶ場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

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