築年数が古い一戸建てでも、新築のような間取り・設備にできるリフォームやリノベーション。
手狭だと感じるなら増築もできるため、中古の戸建住宅購入者の中にはリフォームが前提で購入する人もいるほどです。
しかし、リフォームやリノベーションは「自分の思い通りに部屋を変えられる」わけではなく、知らずに行うと刑事告発されることも！？
一戸建てをリフォーム・リノベーションする際の注意点をまとめました。
この記事のもくじ
リフォーム・リノベーションの失敗とは
ここで言う「リフォームやリノベーションの失敗」とは、単に「思っていたようなリフォームなどができなかった」「思っていたより使い勝手が悪かった」といったものではありません。
それ以上に深刻な事態になってしまうケースを「失敗」としています。
ハウスくん深刻な事態！？
家博士そう。最悪の場合、リフォームなどによって告発されたりする可能性もあるほどなんだ
ハウスくん楽しみにしていたリフォームやリノベーションで告発されるなんて…怖すぎる！
具体的には次のようなケースが挙げられます。
- リフォーム・リノベーションを前提に購入したのに、できないケース
- リフォーム・リノベーションによって、資産価値が減るケース
こうなってしまうのは、いずれも法令に適合していないことが原因。
違反した住宅への措置として、最悪の場合は刑事告発されたり行政代執行を受けたりする恐れもあるのです。
なぜ失敗が起きるのか
ではなぜ、こうした失敗が起きてしまうのでしょうか。
一戸建てのリフォームやリノベーションが失敗する原因としては、主に次の2つが挙げられます。
リフォームやリノベーションが失敗する原因
- リフォーム会社のミス
- 素人判断による知識不足
それぞれ詳しく見ていきます。
リフォーム会社のミス
リフォーム会社は法令の事も良く分かっているから大丈夫…と思いきや、ミスしてしまうケースもあります。
設計段階では法令を満たしていても、現場で発生する追加工事や変更工事によってうっかり見落としてしまうことも。
これはリフォーム会社の能力不足によって起こるミスです。
また、依頼主の要望（デザイン優先など）に応えるために、あえて無視するケースも。
「法令を守ると手間と費用がかかるから」といった理由で無視することもあります。
素人判断による知識不足
たとえば、複数の部屋を一つにまとめて広い部屋にしたいときなど、リフォームなどによって壁を取り払うことがあるかもしれません。
その際、特に影響するのが耐震性です。
壁の量や壁の配置は耐震性に大きく影響するものですが、建築士のようなプロでなければ「どこにどれだけの壁が必要か」も分かりません。
その結果、基準を満たさない建築物となってしまう可能性があるのです。
家博士特に戸建て住宅には数多くの制約がある。邪魔だな…と思う壁が、実は耐震性能上、大事な壁だったりもするんだ
ハウスくんデザインを重視してしまうあまり、必要な部分を失くしてしまう可能性があるってことなんだね…
主な失敗例
ここからは、一戸建てのリフォーム・リノベーションにおける主な失敗例を見ていきます。
間取りを変更して部屋を広げる
この場合の失敗例としては、次の2点の法令違反が挙げられます。
① 構造耐力上必要な壁を取り払ってしまうことによる耐力の低下
② 居室環境の悪化とシックハウス
構造耐力の低下について
続き間になっている和室を一室にするなど、間取りを変更する際は「必要壁量が確保されているかどうか」に注意が必要です。
本来必要な壁を移動・撤去し必要壁量を損なってしまうと、地震に弱い危険な家となってしまいます。
必要な耐力壁をどうしても撤去しなければならない場合は、代わりとなる耐力壁を新設したり、筋交いを入れたりして必要壁量を確保する必要があります。
居室環境とシックハウスについて
居室には自然採光や換気に有効な窓などを設ける必要があります。
その基準となるのが、採光面積と換気面積。
それぞれ「必要面積」と「有効面積」が決まっているのです。
家博士採光面積も換気面積も、有効面積が必要面積以上になるようにしなければならないとされているよ
必要面積と有効面積については、それぞれ次の通りとなっています。
- 採光面積について
- 必要採光面積は床面積の1／7、有効採光面積は窓面積×採光補正係数
- 換気面積について
- 必要換気面積は床面積の1／20、有効換気面積は外気に向かって開放できる実面積
また、シックハウス対策に不備がある場合も、リフォーム等による失敗例。
シックハウス対策については、規制対象となる建材の使用制限や24時間換気を居室に設置すること、天井裏等に換気設備を設置することなどが義務付けられています。
シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。
屋根裏や車庫を部屋にする
屋根裏や車庫を有効活用するため、部屋に変更するリフォームもよくあるパターン。
この場合は次の点に注意が必要となります。
- 容積率オーバー
- 壁量不足
- 採光及び換気面積不足
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のこと。
用途地域や接道の状況によって最高限度（指定容積率）が決まっています。
この容積率に関しては、主に車庫を部屋に変えた場合に起こりやすい失敗の一つ。
そもそも車庫は部屋ではなく車などを駐車するスペースとして利用されるため、容積率に算入されないという緩和の対象になっています。
※正確には、その建物の延べ面積の1／5を限度として容積率に算入されないとされる。
しかし、そこを部屋にするとなると緩和の対象外となり床面積が容積率に算入されるため、容積率オーバーとなる可能性があるのです。
また、部屋に変えると「居室」となるため、採光面積や換気面積の基準をクリアしていることも必要。
屋根裏を部屋にする場合は、屋根裏を利用することで建物の荷重が増すため、構造耐力上必要な壁量があるかどうかもチェックしておきましょう。
出窓やバルコニーを設ける
出窓やバルコニーを新しく設置する場合には、次のような点に注意が必要です。
- 防火性能があるか（バルコニー）
- 建ぺい率や容積率をオーバーしていないか
家が準防火地域にある場合、バルコニーは不燃材料にしなければならないという決まりがあります。
ハウスくん不燃材料ということは、燃えやすい木製はダメだということ？
家博士そう。アルミなど防火性能のあるものでつくるか、覆っておく必要があるんだ
建ぺい率や容積率に関しては、出窓やバルコニーの構造次第。
構造によって建築面積と床面積に算入するかどうかが変わります。
なお、建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
家博士建ぺい率も用途地域によって上限が決められているんだ。
防火地域や一定の要件を満たす角地などでは建ぺい率の緩和措置が設けられていて、実質的に『制限なし』となることもあるよ
キッチンの模様替え
キッチンは「火気使用室」となるため、模様替えの際には内装材に注意が必要。
キッチンとリビングが一体となっている場合（扉で区画されていない場合）は、リビングの部分も含めて天井と壁の内装を準不燃以上の不燃性能のある材料にしなければなりません。
ただし、キッチンとリビングが一体となっている場合でも、50cm以上の垂れ壁で区画すればリビング部分の内装は不燃性能がなくてもOK。
垂れ壁は不燃材料でつくるか、不燃材料で覆っておく必要があります。
また、ガスコンロ周辺は不燃材料でなければいけないため、そのほかの壁と一緒にビニルクロス張りにする等はNG！
不燃材料とする範囲は市区町村の条例によっても異なるため、模様替えの際は管轄の消防署に相談しましょう。
ディスポーザーを設置する
流し台の下にある排水設備に直接取り付け、生ごみを処理してくれるディスポーザー。
生ごみの嫌なニオイや害虫を防いでくれるといったメリットがあります。
その一方で、下水処理施設への負担が大きいというデメリットも。
自治体によっては条例でディスポーザーの設置を禁止しているところもあるため、自治体への確認は必須です。
設置が許可されている自治体であっても、基本的には排水処理槽などを併設した「ディスポーザー排水処理システム」としての設置が求められます。
断熱改修して外壁や窓を改修する
これは防火地域・準防火地域および法22条区域と呼ばれる特定行政庁が指定する区域で、特に注意が必要なケース。
これらの区域では外壁や軒裏に防火性能が定められています。
屋根については瓦やコンクリート、れんがといった不燃材料でつくるか葺く必要あり。
外壁も防火性能か準防火性能を有する材料を使わなければなりません。
家博士どちらが必要かは地域によっても変わるんだ。防火性能が必要となれば、軒裏にも同じ性能が必要になるから注意しよう
窓についても、樹脂素材の断熱サッシはNG！
防火認定品サッシまたは鋼製サッシに網入りガラスを利用しなければなりません。
サンルームの設置、小規模な増築
まず、サンルームを設置する際に注意するポイントは次の通り。
- 容積率や建ぺい率オーバー
- 斜線制限
サンルームを設置すると床面積も増えるため、容積率や建ぺい率をオーバーしていないか確認する必要があります。
また、道路側にサンルームを設置すると、斜線制限にかかる可能性も。
斜線制限は採光や日照、風通しの確保を目的とした制限で、道路斜線・隣地斜線・北側斜線などの制限があります。
次に小規模な増築の際に注意するポイントは次の通り。
- 建築確認申請の必要性
- 防火性能
ほんの少しの増改築であっても、地域によっては建築確認申請が必要になります。
面積に関わらず建築確認申請が必要なのが、防火地域および準防火地域内に敷地がある場合。
それ以外の地域では、10平方メートルを超える増改築を行う場合に建築確認申請が必要です。
また、延焼の恐れのある部分については防火性能を守らなければなりません。
増改築部分がこうした部分に係る場合は、既存部分と同じ材料で仕上げられるわけではない点にも注意しておきましょう。
ハウスくん延焼の恐れのある部分にかかってしまうと、材料自体を防火性能のあるものにしなければならないんだね
家博士そう。だから、増改築部分も既存部分と同じような外観に仕上げたいと思っても、できない場合があることを頭に入れておこう
実は多くの法令が関係する
住環境を整備する目的から、建物には法令や規則などによって様々な基準が定められています。
こうした法令などは建物の新築時だけでなく、リフォーム・リノベーションの際にも適用されるのです。
基準に適合しているかどうかを第三者がチェックするのが、建築確認申請と呼ばれる手続き。
新築時や戸建て住宅における増築・改築時には、建築確認申請が必要になります。
家博士増改築の場合は地域区分に応じて建築確認申請が必要かどうかも変わるんだ
- 防火地域または準防火地域内の場合
→面積に関わらず建築確認申請が必要 - 防火地域または準防火地域以外の場合
→10平方メートルを超える場合に建築確認申請が必要
これは建築基準法に定められている内容。
建築基準法以外にも、リフォーム・リノベーションには様々な法令が関係しています。
リフォーム・リノベーションにも関係する法令の具体例
建築関係法令
- 建築基準法（地方公共団体が建築基準法に付加する条例等も含む）
- 都市計画法
- 消防法
- 耐震改修促進法（建築物の耐震改修の促進に関する法律）
- 建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）
- バリアフリー法（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律）
- 建設業法
- 建築士法
- 宅建業法（宅地建物取引業法）
- 長期優良住宅法（長期優良住宅の普及の促進に関する法律）
- 下水道法
- 浄化槽法
住宅に関するその他法令
- ・住生活基本法
- 住宅品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
- 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）
- マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の促進に関する法律）
民法その他関係法令・制度
- 民法
- 消費者契約法
- 特定商取引法（特定商取引に関する法律）
- 消費生活用製品安全法
- 建設リサイクル法（建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律）
- 廃棄物処理法（廃棄物の処理及び清掃に関する法律）
- 家電リサイクル法（特定家庭用機器再商品化法）
リフォームで失敗しないために
リフォーム・リノベーションに関係する法令などがあまりに多いため、自分も失敗するのでは？ と不安になった人もいるかもしれません。
法令以外でも、必要以上の費用を請求されるなど思わぬ落とし穴があったりするもの。
でも、注意すべきポイントさえ押さえておけば大丈夫！
具体的にどんな点に注意すれば良いのかをまとめました。
訪問販売は相見積もりを取ってから決める
リフォームに関するトラブルの一つが、突然家に訪ねてくる訪問販売によるもの。
悪質な業者になると、本来は不要な工事なども持ちかけてくることがあります。
訪問販売では断りにくい雰囲気になる事もありますが、その場ですぐに契約しないことが重要。
見積書を必ず作成してもらい、よく検討することをおすすめします。
見積書をもらったものの不安を感じるのであれば、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「リフォーム見積チェックサービス」を活用しましょう。
リフォーム見積チェックサービス（住まいダイヤル）
電話番号 0570-016-100
無料で見積書の内容をチェックし、事業者に確認すべきポイントやリフォームを進めるうえでの注意点などアドバイスしてもらえます。
リフォームする際は3社程度の相見積もりを取る
リフォームの依頼先が特に決まっていない場合でも、必ず複数のリフォーム会社に見積もりを取るようにします。
とは言え、何社も自分で探すのは大変。
そんなときにおすすめなのが「リショップナビ」です。
大まかな利用の流れは次の通り。
- 入力フォームから見積依頼
- リショップナビ事務局より電話にてリフォームの詳細希望を確認
- 詳細希望に合うリフォーム会社を最大5社紹介
リショップナビでは専門スタッフが窓口となり、最大5社を紹介。
紹介してもらったものの断りたい場合には、専門スタッフが代行してくれます。
⇒リショップナビ
リフォーム瑕疵保険や減税制度など各種制度を利用する
リフォームに関しても、瑕疵保険や減税制度、融資制度、補助制度といったさまざまな制度が利用できます。
リフォーム瑕疵保険
リフォーム時の検査と保証がセットになっているリフォーム瑕疵保険。
リフォーム瑕疵保険に加入している業者に依頼すれば、工事後に万が一、欠陥が見つかっても安心です。
保険期間は工事を行った部分によって変わりますが、工事完了から1年間または5年間。
最大1,000万円まで補償してもらえます。
【参考】一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会・リフォーム瑕疵保険
減税制度について
一定の条件を満たすリフォームを行った場合に、所得税の控除や固定資産税の減額といった減税の対象となります。
【減税制度の対象となる工事】
- 耐震リフォーム
- バリアフリーリフォーム
- 省エネリフォーム
- 同居対応（三世代同居）リフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
また、条件を満たせば住宅ローン減税により所得税の控除も可能です。
その他、贈与税の非課税措置、登録免許税の特例措置、不動産取得税の特例措置などもあります。
リフォームの補助制度
住宅性能を向上させるリフォームや同居対応改修工事など、住宅の質を高めるリフォームに対しては国からの補助が受けられます。
他にも耐震診断や耐震改修に対する補助や、介護保険法にもとづく住宅改修費の支給も。
国が実施する補助制度以外に、地方公共団体が実施するものもあります。
リフォームの融資制度
中古住宅購入とリフォーム工事の費用をまとめた住宅ローンのほか、満60歳以上の方が対象となるリフォームローンなどがあります。
こうした支援制度の他に、リフォームの種類や進め方などを解説した「住宅リフォームガイドブック」に目を通しておくのもおすすめです。
【参考】一般社団法人住宅リフォーム推進協議会・ 住宅リフォームガイドブック
売却の場合は複数の不動産会社の意見を聴き比べる
売却前にリフォームして綺麗な状態で売り出そうと考えている場合は、そもそもリフォームが必要なのかどうか、よく調べてからにしましょう。
国土交通省の調査でも、売却前に個人でリフォームしても失敗することが多いことが分かっています。
売却前のリフォームについては、こちらの記事で解説しています。
一番確実なのは、複数の不動産会社に無料査定を依頼して、リフォームが必要か意見を聴き比べること。
売却実績の豊富な不動産会社なら、購入者の傾向をよく知っています。
多くの不動産会社が「リフォームは不要」という意見であれば、そもそもリフォームで失敗することもなくなります。
不動産会社の心当たりが無い場合は、一括査定サイトを利用すると便利。
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,798社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
都市部では「おうちダイレクト」を並用で
都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。
おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。
登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。
おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。
- 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
- ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
- 片手仲介に特化したソニー不動産
このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。
エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。
また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。
ただしサービス提供エリアは、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。
これ以外のエリアは、NTTデータのHOME４Uを試してみて下さい。
おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
⇒おうちダイレクト一括査定
マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も
首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie（リアリエ）」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。
リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック（3DCG）で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。
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パナソニックのリアリエについて詳しくはこちら
⇒リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる！ 試すなら急ぐべき理由とは
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