築年数が古いマンションでも、リフォームすれば新築のような間取り・設備にできます。
最近は中古マンション購入者もリフォーム前提で購入する人が大半。
しかし、マンションのリフォームやリノベーションは多くの法律やルールが関係するため、思わぬ失敗をすることも。
中古マンションをリフォーム・リノベーションする際の注意点や失敗例をまとめました。
リフォーム・リノベーションの失敗とは
ここで言う「リフォームやリノベーションの失敗」とは、単に
「思っていたようなリフォームなどができなかった」
「思っていたより使い勝手が悪かった」
といったものではありません。
それ以上に深刻な事態になってしまうケースを「失敗」としています。
ハウスくん深刻な事態！？
家博士そう。最悪の場合、リフォームなどによって刑事告発されたりする可能性もあるほどなんだ
ハウスくん楽しみにしていたリフォームやリノベーションで告発されるなんて…怖すぎる！
具体的な失敗として次のようなケースが挙げられます。
- リフォーム・リノベーションを前提に購入したのに、できないケース
- リフォーム・リノベーションによって、資産価値が減るケース
こうなってしまうのは、いずれも法令不適合や管理規約違反が原因。
違反した住宅への措置として、最悪の場合は刑事告発されたり行政代執行を受けたりする恐れもあるのです。
なぜ失敗が起きるのか
ではなぜ、こうした失敗が起きてしまうのでしょうか。
リフォームやリノベーションが失敗する原因としては、主に次の3つが挙げられます。
リフォームやリノベーションが失敗する原因
- リフォーム会社のミス
- 素人判断による知識不足
- マンションによって異なる条件
それぞれ詳しく見ていきます。
リフォーム会社のミス
リフォーム会社は法令の事も良く分かっているから大丈夫…と思いきや、ミスしてしまうケースもあります。
設計段階では法令を満たしていても、現場で発生する追加工事や変更工事によってうっかり見落としてしまうことも。
これはリフォーム会社の能力不足によって起こるミスです。
また、依頼主の要望（デザイン優先など）に応えるために、あえて無視するケースも。
「法令を守ると手間と費用がかかるから」といった理由で無視することもあります。
素人判断による知識不足
建物は私たち素人が考えている以上に複雑なもの。
建物の構造はもちろんですが、マンションにおいては意外なところに落とし穴があったりするのです。
例えば、専有部分と共用部分。
自分が所有している部屋は全て専有部分と思いがちですが、実は違います。
ハウスくん自分の部屋でも専有部分ではないところがあるの？
家博士そう。例えば、窓ガラスやサッシ、玄関ドアなどは専有部分ではなく共用部分になるんだ
専有部分はあなた自身の財産ですが、共用部分は区分所有者全員の財産。
勝手に変更・交換はできません。
また、水回りに関してはマンション全体の配管の状況により、動かせるものと動かせないものがあります。
① 水回りを動かせるもの
- 住戸の床下にゆとりがある場合
最近のマンションで、梁の向きが逆転している「逆梁工法」の場合が主に該当します。
② 水回りを動かせないもの
- 配水管が階下の天井裏にある場合
- 配水管が住戸の床下にあってゆとりがない場合
配水管が階下の天井裏にある場合は水漏れを起こしやすいため、水回りの移動は困難。
築30年以上のマンションに多く見られます。
また、配水管が住戸の床下にあってゆとりがない場合も水回りを動かすのは困難ですが、床のレベルを上げて勾配を確保できれば動かすこともできます。
マンションによって異なる条件
配管や床、天井の構造はマンションによって異なります。
そのため、先ほどの水回りのように動かせるものと動かせないものが出てくるのです。
さらに、管理規約や使用細則もマンション毎に違います。
「知人のマンションではできたけれど、うちのマンションではできない」といった事も、当たり前にあるのです。
主な失敗例
ここからはマンションのリフォーム・リノベーションにおける主な失敗例を見ていきます。
床のフローリングの遮音性能不足
各部屋の床は専有部分なので、リフォーム・リノベーション自体は可能です。
しかし、専有部分であってもリフォーム・リノベーション前には管理組合に確認し、承認を得る必要あり。
国土交通省の定める「マンション標準管理規約第17条」によると、管理組合理事長への申請と書面での承認が必要とされています。
また、床がフローリングの場合は、階下への騒音防止の観点から遮音性能が必要。
遮音性能のレベルについては、マンションの使用細則に記載されている場合もあります。
こうした細かいルールを確認しないままリフォーム等を行ってしまった結果、失敗してしまうことになるのです。
窓ガラス・サッシの交換、内サッシの取り付け
窓ガラスやサッシは共用部分。
そのため、交換や改造はできません。
また、給気ガラリ付きのサッシに内サッシを取り付けるのもNG。
内サッシを取り付けてしまうと、給気口を塞ぐことになってしまうためです。
家博士給気口なども法令に基づいて設置されているもの。それを塞ぐことは、法令に違反した建物になってしまうということなんだ
玄関ドアの交換や防犯用の補助錠を取り付ける
窓同様、玄関ドアも共用部分。
交換や改造はできません。
防犯用の補助錠を付けることも改造にあたるため、注意しておきましょう。
ハウスくん玄関も共用部分なんだね。でも、共用部分ということは、誰でも使えるってことだよね？
家博士共用部分ではあるけれど、専用使用権があるんだ。これは窓も同様。だから、その部屋の所有者が専用で使えるようになっているんだよ
ハウスくん専有部分ではないけれど、専用で使う権利があるってことか…なかなか複雑だね
インターホンをカメラ付きに交換する
インターホンも共用部分にあたります。
窓ガラスやサッシ、玄関と同様に交換・改造はできません。
ディスポーザーの設置
流し台の下にある排水設備に直接取り付け、生ごみを処理してくれるディスポーザー。
生ごみの嫌なニオイや害虫を防いでくれるといったメリットがあります。
その一方で、下水処理施設への負担が大きいというデメリットも。
下水処理施設への負担を軽くするためにも、マンションへ設置する場合は原則として「ディスポーザー排水処理システム」としての設置が求められています。
ハウスくんディスポーザー排水処理システム？
家博士ディスポーザーだけを取り付ければいいのではなく、マンション内に排水処理槽などを併設しなければならないということだよ
マンションの場合、各戸からの排水は共用部分の排水管に接続しています。
そのため、ディスポーザーを設置したい場合は、はじめにマンション全体の共用設備として処理槽を設置するところから検討する必要があるのです。
設備をグレードアップする
マンション各戸の電気やガス、給排水といった設備は、マンションの共用部分となる大元の設備（本管や幹線等）に接続して機能するもの。
専有部分の設備のグレードも、大元の設備の能力などに見合うものにしておく必要があるのです。
家博士前に見たディスポーザーについても、大元の設備との兼ね合いで問題となる可能性があるってことなんだ
こうした理由から、次のようなリフォームは問題となる可能性があります。
- ガス給湯器の号数を上げる
- 電気の契約容量を上げる
- 共用ダクトの排気ファン能力を上げる
いずれも大元の設備の能力内に収まっているかどうか、よく確認しておくことが大切です。
バルコニーにスノコ床を敷き込む等
バルコニーも専有部分と思いきや、専用使用権が認められている共用部分。
実は避難経路として重要な部分でもあるのです。
そのため、避難する際に支障をきたすような物品を置いてはいけないという決まりがあります。
家博士専用使用権が認められているから、物を置いたりすることはOK。ただし、置き方には注意しないといけないんだ
たとえば部屋との段差をなくすためにバルコニーにスノコ床を敷き込む場合には、避難ハッチの使用に支障がないよう、その部分のスノコをくり抜くといった対応が必要。
避難の際に邪魔になるような大きなプランターを設置することは避け、室外機も邪魔にならないようにしておきましょう。
隣との仕切り板の前に物品を置くことも、避難経路を塞ぐことになるためNGです。
大幅な間取り変更
部屋数を変えるなど、間取りを大幅に変える場合も注意しなければいけないポイントがあります。
ひとつは居室の採光面積や換気面積に関すること。
室内の衛生環境の維持を目的に、自然採光と換気に有効な窓などを設けることが必要なのです。
家博士採光面積と換気面積には、それぞれ必要面積と有効面積が決められているんだ。いずれも、有効面積が必要面積以上になるようにしなければならないとされているよ
必要面積と有効面積については、それぞれ次の通りとなっています。
- 採光面積について
- 必要採光面積は床面積の1／7、有効採光面積は窓面積×採光補正係数
- 換気面積について
- 必要換気面積は床面積の1／20、有効換気面積は外気に向かって開放できる実面積
また、シックハウス対策に不備がある場合も、リフォーム等による失敗例。
シックハウス対策については、規制対象となる建材の使用制限や24時間換気を居室に設置すること、天井裏等に換気設備を設置することなどが義務付けられています。
シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。
高層階（11階以上）の内装の不燃性能
部屋面積が100平方メートルを超え、更に11階以上の高層階にある場合は、内装を「準不燃材」以上にする義務があります。
これは万が一の火災の際、被害の拡大を防いで避難が円滑に行えるようにするため。
建築基準法第112条第5〜7項に定められている内容です。
本来、11階以上の高層階では100平方メートル以内ごとに防火区画が必要ですが、内装の条件を満たすことで区画面積の条件を緩和。
リフォームやリノベーションにおいても、この条件を満たすことが求められます。
実は多くの法令が関係する
住環境を整備する目的から、建物には法令や規則などによって様々な基準が定められています。
こうした法令などは建物の新築時だけでなく、リフォーム・リノベーションの際にも適用されるのです。
基準に適合しているかどうかを第三者がチェックするのが、建築確認申請と呼ばれる手続き。
新築時や戸建て住宅における増築・改築・移転時には、建築確認申請が必要になります。
これに対し、マンションの専有部分のリフォームは建築確認申請が不要。
第三者によるチェックがないため、設計者や工事を行う施行者がこうした法令を守るのはもちろん、施主である所有者も理解を深めておくことが求められるのです。
家博士詳しい内容までは分からなくて大丈夫。とにかく、多くの法令が関係している事を知っておくことが大事なんだ
どんな法令などが関係しているのか、具体例を挙げておきます。
リフォーム・リノベーションにも関係する法令の具体例
建築関係法令
- 建築基準法（地方公共団体が建築基準法に付加する条例等も含む）
- 都市計画法
- 消防法
- 耐震改修促進法（建築物の耐震改修の促進に関する法律）
- 建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）
- バリアフリー法（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律）
- 建設業法
- 建築士法
- 宅建業法（宅地建物取引業法）
- 長期優良住宅法（長期優良住宅の普及の促進に関する法律）
- 下水道法
- 浄化槽法
住宅に関するその他法令
- ・住生活基本法
- 住宅品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
- 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）
- マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の促進に関する法律）
民法その他関係法令・制度
- 民法
- 消費者契約法
- 特定商取引法（特定商取引に関する法律）
- 消費生活用製品安全法
- 建設リサイクル法（建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律）
- 廃棄物処理法（廃棄物の処理及び清掃に関する法律）
- 家電リサイクル法（特定家庭用機器再商品化法）
リフォームで失敗しないために
リフォーム・リノベーションに関係する法令などがあまりに多いため、自分も失敗するのでは？ と不安になった人もいるかもしれません。
法令以外でも、必要以上の費用を請求されるなど思わぬ落とし穴があったりするもの。
でも、注意すべきポイントさえ押さえておけば大丈夫！
具体的にどんな点に注意すれば良いのかをまとめました。
訪問販売は相見積もりを取ってから決める
リフォームに関するトラブルの一つが、突然家に訪ねてくる訪問販売によるもの。
悪質な業者になると、本来は不要な工事なども持ちかけてくることがあります。
訪問販売では断りにくい雰囲気になる事もありますが、とにかくすぐに契約しないことが重要。
見積書を必ず作成してもらい、よく検討することをおすすめします。
見積書をもらったものの不安を感じるのであれば、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「リフォーム見積チェックサービス」を活用しましょう。
リフォーム見積チェックサービス（住まいダイヤル）
電話番号 0570-016-100
無料で見積書の内容をチェックし、事業者に確認すべきポイントやリフォームを進めるうえでの注意点などアドバイスしてもらえます。
リフォームする際は3社程度の相見積もりを取る
リフォームの依頼先が特に決まっていない場合でも、必ず複数のリフォーム会社に見積もりを取るようにします。
とは言え、何社も自分で探すのは大変。
そんなときにおすすめなのが「リショップナビ」です。
大まかな利用の流れは次の通り。
- 入力フォームから見積依頼
- リショップナビ事務局より電話にてリフォームの詳細希望を確認
- 詳細希望に合うリフォーム会社を最大5社紹介
リショップナビでは専門スタッフが窓口となり、最大5社を紹介。
紹介してもらったものの断りたい場合には、専門スタッフが代行してくれます。
⇒リショップナビ
リフォーム瑕疵保険や減税制度など各種制度を利用する
リフォームに関しても、瑕疵保険や減税制度、融資制度、補助制度といったさまざまな制度が利用できます。
リフォーム瑕疵保険
リフォーム時の検査と保証がセットになっているリフォーム瑕疵保険。
リフォーム瑕疵保険に加入している業者に依頼すれば、工事後に万が一、欠陥が見つかっても安心です。
保険期間は工事を行った部分によって変わりますが、工事完了から1年間または5年間。
最大1,000万円まで補償してもらえます。
【参考】一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会・リフォーム瑕疵保険
減税制度について
一定の条件を満たすリフォームを行った場合に、所得税の控除や固定資産税の減額といった減税の対象となります。
【減税制度の対象となる工事】
- 耐震リフォーム
- バリアフリーリフォーム
- 省エネリフォーム
- 同居対応（三世代同居）リフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
また、条件を満たせば住宅ローン減税により所得税の控除も可能です。
その他、贈与税の非課税措置、登録免許税の特例措置、不動産取得税の特例措置などもあります。
リフォームの補助制度
住宅性能を向上させるリフォームや同居対応改修工事など、住宅の質を高めるリフォームに対しては国からの補助が受けられます。
他にも耐震診断や耐震改修に対する補助、介護保険法にもとづく住宅改修費の支給も。
国が実施する補助制度以外に、地方公共団体が実施するものもあります。
リフォームの融資制度
中古住宅購入とリフォーム工事の費用をまとめた住宅ローンのほか、満60歳以上の方が対象となるリフォームローンなどがあります。
こうした支援制度の他に、リフォームの種類や進め方などを解説した「住宅リフォームガイドブック」に目を通しておくのもおすすめです。
【参考】一般社団法人住宅リフォーム推進協議会・ 住宅リフォームガイドブック
売却の場合は複数の不動産会社の意見を聴き比べる
売却前にリフォームして綺麗な状態で売り出そうと考えている場合は、そもそもリフォームが必要なのかどうか、よく調べてからにしましょう。
国土交通省の調査でも、売却前に個人でリフォームしても失敗することが多いことが分かっています。
売却前のリフォームについては、こちらの記事で解説しています。
一番確実なのは、複数の不動産会社に無料査定を依頼して、リフォームが必要か意見を聴き比べること。
売却実績の豊富な不動産会社なら、購入者の傾向をよく知っています。
多くの不動産会社が「リフォームは不要」という意見であれば、そもそもリフォームで失敗することもなくなります。
不動産会社の心当たりが無い場合は、一括査定サイトを利用すると便利。
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,798社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
都市部では「おうちダイレクト」を並用で
都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。
おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。
登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。
おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。
- 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
- ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
- 片手仲介に特化したソニー不動産
このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。
エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。
また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。
ただしサービス提供エリアは、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。
これ以外のエリアは、NTTデータのHOME４Uを試してみて下さい。
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