マンションイメージ
「マンション売却は、どこの不動産会社に頼んでも同じでしょ。」
「マンション売却なら、購入時にお世話になった不動産会社で良いだろう。」

あなたがもし、そう考えているなら要注意!

実はマンション売却が成功するかどうかは、仲介を依頼する不動産会社が「マンション売却に強いかどうか」にかかっているのです。

マンション売却に強い不動産会社の特徴や、売却に強い理由をまとめました。

マンションを売り出しても売れるのは50%以下

そもそもマンションを売り出しても、全てが売れるわけではありません。

成約する(実際に売れる)マンションの割合は50%以下なのです。

こちらが首都圏のマンションが2018年に成約した割合を、築年数別にまとめた結果。

【マンションの築年数別の成約率】
(2018年・首都圏)

築年数別マンションの成約率

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
日本国内の過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されているのはレインズだけ。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

レインズによると、築20年以内のマンションでも成約に至るのは4戸に1戸(約25%)、20年を超えると5〜6戸に1戸(20%以下)となるのです。

もちろん売り主の中には、「試しに高値で売り出してみる」という売る気があまりないケースもあります。
また不動産会社はレインズへ登録する義務はあるものの、実際に全ての成約実績をレインズに登録しているわけではありません。

それにしても、レインズのデータでは、4戸に1戸しか売れていないのが現実。

もし不動産会社選びを間違えると、売れずに数ヶ月経ってしまい、最終的には相場の6割〜8割程度の価格で買取業者が買取って転売することになります。

ハウスくんハウスくん

なんでこんなに売れないの?

家博士家博士

他の先進国と違って、日本では新築住宅の量を規制する法律が無いんだ。
だから新築マンションが次々に建てられて、中古マンションが売れ残っているんだよ。

次々と建てられる新築分譲マンション

首都圏でみると2018年では、中古マンションのレインズ成約件数と同じくらいの新築分譲マンションが建てられていることが分かります。

  • 売り出された中古マンション: 20.7万戸
  • 成約した中古マンション: 3.7万戸
  • 新築分譲マンション: 3.7万戸

※東日本レインズ他より

中古マンションを売り出す人が増えている

中古マンションの成約率が低いもう一つの理由は、中古マンションを買う人が増えていないのに、売り出す人が増えているため。

実は中古マンションの成約件数は、2013年からほとんど横ばいです。

  • 2013年の成約件数…3.6万件
  • 2018年の成約件数…3.7万件

一方で中古マンションを売り出す人は、4.5万人も増えています。

  • 2013年のレインズ新規登録件数…16.2万件
  • 2018年のレインズ新規登録件数…20.7万件(+4.5万件増)

中古マンションは、ますます売れにくくなっていることが分かります。

ハウスくんハウスくん

マンションが売れにくくなっているなら、価格も下がっているの?


家博士家博士

ところが違うんだ。
中古マンションの価格は大きく上がっているんだよ。

マンション価格は上がっている

中古マンションの価格は大きく上がっています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年6月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

中古マンション価格が上昇している理由は、中古マンションを購入する人が増えたからではなく、新築マンションの値上がりが原因です。

首都圏の新築マンション価格は、この6年で約30%も上昇しています。

  • 2012年 平均4,540万円
  • 2018年 平均5,871万円(+29.3%UP!)

ハウスくんハウスくん

新築マンションもすごい上昇だね。
なぜ新築マンションの価格が上がっているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰している原因は、次の4つなんだ。

新築マンション価格が高騰している理由

  • 日銀の金融緩和の影響で住宅ローン金利が下がり、月々のローン支払いが安いことから、高い価格でも売れる環境のため。
  • (高くても売れるので)オリンピックや震災復興などの影響で建築費用が高騰した分を、販売価格に上乗せしているため。
  • (高くても売れるので)以前より駅に近い好立地のマンションが増えたため。
  • (高くても売れるので)駅から500m圏内の地価上昇を販売価格に上乗せしているため。

ハウスくんハウスくん

日銀の金融緩和で、高くても売れる環境だから、マンション価格がドンドン上がっているんだ!


家博士家博士

そうだね。
日銀の金融緩和が発表された2013年1月から、明らかにマンション価格が上がっているんだ。


ハウスくんハウスくん

じゃあ、なぜ新築マンション価格が上がると、中古マンション価格が上がるの?


家博士家博士

中古マンションの価格は、新築マンション価格を元に決まるからだよ。

首都圏の中古マンション価格(2018年)

マンションの築年数と価格下落率2018年

ハウスくんハウスくん

なるほど。
中古マンションの価格は、新築マンションの高騰にあわせて高騰している。
だけど、中古マンションを売るのは難しいんだ

家博士家博士

そうだね。
売却を成功させるためには、正確に査定できる相場感覚が大切。
だからマンション売却に強い不動産会社を選ばないといけないんだ。

マンション売却に強い不動産会社はここだ! 売却実績で分かる!

マンション売却に強い不動産会社は、売却実績を見れば明らかです。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

日本の不動産業界は、大手3社が圧勝!!

「三井のリハウス(三井不動産)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており、圧倒的です。

これら大手トップ3は、最低限おさえておきたい不動産会社と言って良いでしょう。

早速、これらの大手トップ3社に、それぞれ連絡しても良いのですが、3回も電話するのは面倒かもしれません。

しかし、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、わずか数分でこれらの大手トップ3社を含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueイメージ

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すまいValue

なぜ大手は売却に強いのか

ではなぜ、大手不動産会社はマンション売却に強いのでしょうか。

大手が圧勝しているのには理由があります。

一つずつ、詳しく見ていきましょう。

売り出している物件が多い

多くの物件イメージ
大手不動産会社は会社の規模が大きいだけでなく、売り出している物件の数も非常に多くなっています。

物件の数が多い
  ↓
問い合わせが多い
  ↓
購入意欲が高い顧客を多く抱えている。
ということになるのです。

だから、あなたのマンションを売り出す際にも、これらの顧客へ情報が確実に伝わり、早く売れる可能性が高くなります。

顧客イメージ

また、マンションを購入する人は、あらかじめ予算や築年数などの希望条件を決めているものの、不動産会社の担当者と相談していくうちに、予算や希望条件を見直すことがよくあります。

例えば、
マンション購入希望者(Aさん)が次のようなマンションを探していたとします。

  • 予算2,500万円
  • 築10年以内

Aさんは不動産会社の担当者に希望を伝え物件を探してもらうわけですが、担当者は「予算2,500万円であれば、築15年くらいまで検討してみてはどうですか?」と、アドバイスをすることも多いのです。

一方で、例えばあなたが売却しようとしているマンションがこちらだとします。

  • 売り出し価格2,500万円
  • 築15年以内

あなたが売却しようとしているマンションに条件が一致しますよね。

このときに「例えば、こちらの物件などはいかがでしょう」といった感じで、優先的に紹介してもらえることもあります。

物件が多いからこその対応力で、売却成功を後押ししてもらえるというわけです。

査定価格の精度が高い

査定精度が高いイメージ
大手不動産会社は取扱い物件が多いこともあって、営業マンの相場観が磨かれています。

そのため、査定価格の精度が高いのです。

そもそも査定価格とは、相場を基にした「この価格なら売れるだろう」という価格のこと。

実際の成約価格とは異なる場合がほとんどですが、査定精度が低ければ売却もスムーズには進まず、逆に精度が高ければ売却もスムーズに進む可能性が高くなります。

精度の高い査定価格が提示できるということは、マンション売却を成功させるためにも非常に重要なポイントとなるのです。

ハウスくんハウスくん

査定価格って高いか安いかだけを気にしがちだけれど、価格そのものよりも精度が高いかどうかが大事なんだね

家博士家博士

そう。
だから不動産会社に査定依頼するときは、査定価格の根拠もきちんと確認しておくことをオススメするよ

“売り方”を知っている

売り方イメージ
顧客が多い大手不動産会社は、中古マンションの“売り方”をよく知っています。

  • 売り出し価格をどれくらいに設定すれば良いか
  • どの程度の補修や部分リフォームが必要か
  • アピールすべきポイントはどこか
  • 内覧時の対応方法

普段から購入希望者の声を聞く機会が多いからこそ、こうしたポイントがよく分かっているのです。

家博士家博士

購入希望者がどういった点に注目してマンションを探しているのか、普段から聞く機会が多い大手不動産会社だからこそ、どこに力を入れればいいのかもよく分かっているんだ

社内の営業ツールも充実している

社内ツールイメージ
大手不動産会社は資金力もあるため、営業ツールも充実しています。

独自の査定ソフトや社内情報検索システムを開発し、売却をサポート。

パンフレットや不動産売買に欠かせない税金に関する資料なども、しっかり準備されています。

不動産売買は私たち一般人からすると、専門的で分かりにくいことも多いもの。

営業ツールや資料が充実している大手不動産会社だから、売主・買主の双方が安心して不動産取引ができるのです。

大手独自のサポートが充実している

サポートイメージ
資料などの営業ツールだけでなく、様々なサポートが充実しているのも大手不動産会社ならではの強み。

ここでも安心感が違います。

大手不動産会社で利用できる主なサポートとしては、次のようなものがあります。

瑕疵保証

マンションの設備が故障するなど瑕疵があった場合に、大手不動産会社が独自に保証をしてくれるサービス。

安心して購入できるので、マンションが売れやすくなる効果があります。

中古マンションでは、物件引き渡し後に判明した不具合(瑕疵)について、誰が責任を負うかが決められています。

一般的には、

  • 引き渡しから3ヶ月間は売主が責任を負う
  • 4ヶ月目以降は買主が責任を負う

というもの。

しかし、大手不動産会社の瑕疵保証では、引き渡しから3ヶ月間は売主の代わりに、4ヶ月目から2年目までは買主の代わりに不動産会社が修復費用などをサポートしてくれるのです。

売却保証

売却保証は売主をサポートするサービスで、一定期間内に売却ができなかった場合でも、最終的に不動産会社が買い取ってくれる保証です。

一般的に、媒介契約締結後3ヶ月間は通常の売却活動を実施。

この期間中に売却できなかったら、不動産会社が「買取保証額」で買取を行います。

最終的には買い取ってもらえるという保証があるため、買い替えを検討している場合でも安心です。

つなぎ融資

こちらは家の買い替えを検討している場合に利用できるサービス。

買い替えでは売却物件の代金を新居購入資金に充てられれば問題ないのですが、売却代金を受取る前に新居の代金支払いが来てしまうこともあります。

この場合に、新居の代金分を不動産会社に立て替えてもらうのが「つなぎ融資」です。

資金の心配をせずに、スムーズな買い替えをサポートしてもらえます。

ホームステージング

ホームステージングとは、売却物件を家具や調度品で飾り、見栄えを良くしてくれるサービス。

新築マンションのモデルルームをイメージすると分かりやすいでしょう。

内覧時の第一印象を良くして、他の物件との差別化をはかります。

築浅物件や高級物件では、特に効果的な売却手法と言われています。

ホームクリーニングやリフォームなど

特に汚れが気になる水回りのクリーニングなど、不動産会社の負担で実施してもらえることも。

有償の場合でも、専門業者によるクリーニングが割引価格で利用できるなどの特典が準備されています。

リフォームについても、部分的リフォームから全面リフォームまで対応OK。

こちらも割引価格でお得に利用できます。

ハウスくんハウスくん

安心して取引するためのサポートから快適な新生活を始めるためのサポートまで、様々なサービスが利用できるんだね!

家博士家博士

こうしたサポートも大手不動産会社だから出来ること。不動産売買は金額も大きいし、一般の人から見ると不安もあるもの。だからこそ、こうしたサポートが充実している大手不動産会社が選ばれているんだね

ハウスくんハウスくん

大手と聞くと、何となく親身になってもらえないのでは?なんて思ってしまうけれど、大手だから安心ってことなんだね

まとめ

「成約に至るのは4件に1件以下」という中古マンションの成約状況を知って、本当に売却できるのか心配になった人もいるかもしれません。

しかし、マンション売却に強い不動産会社さえ選べれば、売却成功率はグッと上がります。

ここまで見てきた通り、マンション売却に強い不動産会社は大手不動産会社。

特に「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」といった大手3社はおさえておきたいものです。

ただし、大手不動産会社も会社によって査定額や販売戦略は様々。

3社のうちどこか1社をとりあえず選べば安心…というわけでもありません。

重要なのは複数の不動産会社に査定依頼して、査定価格と意見を聞き比べることなのです。

このとき便利なのが不動産一括査定サービス。

先に挙げた大手3社をおさえるなら「すまいValue」がおすすめです。

実はこの大手3社に一括で査定依頼ができるのは「すまいValue」だけ。

他の一括査定サイトでは、売却に強いこれらの大手不動産会社をカバーできていないのです。

「どの一括査定サービスを利用するか」によって、マンション売却の結果が変わると言っても過言ではありません。

まずは「すまいValue」を利用して、大手不動産会社に査定依頼することから始めてみませんか。

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

この記事を読んでいただいたのも何かのご縁かもしれません。
あなたのマンション売却が成功することを心よりお祈りしております!