水漏れ・雨漏りのマンションを売るときに、知っておきたい注意点と高く売る方法とは

マンションでトラブルとして多い水漏れや雨漏り。

水漏れや雨漏りが起きているマンションでも、売却できるのでしょうか？

水漏れや雨漏りのあるマンションを売るときの注意点と、高く売るための方法をまとめました。

原因と修理可能かどうかで全く違う

水漏れ・雨漏りは、原因が分かるかどうか、また修理可能かどうかで、マンション売却への影響が大きく違います。

実はマンションの雨漏りでは、コンクリートや内装の中を伝ってくるため、どこが漏れているのか原因が分からないことも。

また築30年を超える古いマンションの水漏れでは、配管がコンクリートに埋め込まれているため、修理が難しいケースもあります。

それぞれケース別に解説します。

ケース1.原因が分かって修理済み・修理可能な場合

水漏れや雨漏りの原因が分かっており、すでに修理が済んでいる、または修理可能なケースでは、売却への影響はほとんどありません。

そもそも鉄筋コンクリート自体に防水性はありません。

そのため、上階や隣からの水はコンクリートの壁や床から漏れるのことは、普通のことなのです。

こうした水漏れ・雨漏りの原因としては、次のようなものが最近増えています。

リノベーション物件では、水回りの作業時に配管を少し傷付けてしまったり、配管の接続ミスで継ぎ目から水漏れが発生することも。

また、築30年を超えるようなマンションでは、大規模修繕で上下水道管を交換したものの、各部屋の専有部の配管が未交換で老朽化が進み、その結果水漏れが発生するといったケースも増えています。

ただし、雨漏りするようになったということは、防水仕上げ全体の劣化が進んでいる恐れも。

マンションの防水は、12〜15年程度のサイクルで大規模修繕を行うのが一般的です。

もしマンション全体として劣化が進んでいるにもかかわらず、大規模修繕ができない場合は次のケース2になります。

内装も交換・補修すればOK

マンションで水漏れや雨漏りが起きて気になることと言えば、壁紙など内装の傷み。

しかし、傷んだ内装は交換・補修すれば問題ありません。

交換・補修の費用負担については、後で解説しますが、多くの場合は保険でカバーできます。

重要事項説明で過去の水漏れについて告知が必要

水漏れ・雨漏りが発生し修理した履歴は、売買契約に添付する重要事項説明に記載して、買い主へ告知しなければなりません。

修理や補修について「知られると値下げ交渉されそう」と思うかもしれませんが、きちんと修理できていればあまり心配する必要もないでしょう。

水漏れがあったマンションを高く売るためには

水漏れがあったとしても、原因がわかって修理ができれば普通のマンションと同じ。

マンションを少しでも高く売るために、大前提となるのが「買取」ではなく「仲介」を選ぶこと。

安くなる「買取」でなく「仲介」を選ぶ

「買取」は不動産会社に直接買取ってもらう方法、「仲介」は、第3者へ売却する仲介を不動産会社へ依頼する方法。

イメージは次の様になります。

買取と仲介の違い

買取は売却に時間がかからないメリットがある一方で、買取価格は相場の6〜8割と安くなってしまいます。

仲介では売れるまでにある程度（通常3〜6ヶ月程度）の時間が必要ですが、相場通りの価格で売ることも可能。

よほど時間に余裕がない場合を除き、高く売るためにも「仲介」で依頼しましょう。

仲介では不動産会社選びで8割決まる

仲介で高く売るためには、不動産会社選びが大切です。

「不動産会社選び」で8割が決まると考えて、時間と手間をかけましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは次の２つ。

• エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
• そのうち3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べ、良さそうな不動産会社に依頼する

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

ケース2.根本的な修理・補修が困難だったり次々と頻発する場合

最初のケースとは逆に、次のような水漏れ・雨漏りでは、売却価格を下げるしかありません。

• 雨漏りの原因が分からず、大雨のたびに不安になる。
• 原因がわかっても、修理や補修に多額の費用がかかり根本的な解決が難しい。
• 補修しても別の場所からまた漏れるなど、全体の老朽化が進んでいる。

売れるかどうかを知るためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社に無料査定を依頼して、意見を聞いてみましょう。

できれば1社だけでなく3〜6社の不動産会社に聞いた方が確実です。

雨漏りはどこから侵入しているか分からないケースも

雨漏りは、どこから水が侵入しているのか分からないケースも多いもの。

例えば、天井から水が漏れていたとしても、その原因が真上にあるとは限らないのです。

場合によっては、20m以上離れた所の防水が劣化し、そこから防水被膜とコンクリートの間に浸水し、コンクリート表面を伝ってあなたの部屋の天井から漏れているなんてことも。

また、原因となっている部分を修理しても、時間が経つと別の場所から再び漏水する事も。

こうなると根本的補修は難しくなってしまいます。

原因によって費用負担が違う

マンションの場合、どこに原因があるかによって誰が補修するか（費用を負担するか）が変わります。

原因が共用部分なら管理組合が補修

原因が共用部分にあるなら、管理組合が補修し費用も負担します。

共有部とは、共有廊下や階段、バルコニー、屋上などのこと。

管理組合が負担するなら安心・・・とも限りません。

マンション全体が老朽化し、さらに修繕積立金が不足していると、補修が難しいケースもあるためです。

こうした補修は十分な積立金がないとなかなか難しいもの。

また、配管がコンクリート躯体に埋め込まれているような場合も補修は難しくなります。

配管がコンクリート躯体に埋め込まれているマンションは、築年数が古いマンション（1990年代以前のもの）に特に多く見られます。

この場合は躯体を壊して補修するので、最悪の場合は修理ができなかったり、高額な費用がかかることになります。

原因が専有部なら所有者が補修

一方、原因が専有部にあるなら、所有者が補修することになります。

階下の部屋へ水が漏れてしまうと、内装や家財・家電がダメになってしまう事も。

こうした水漏れによる損害は、保険でカバーできます。

火災保険は住宅ローンを借りる条件となっていることが多いので、まずは確認してみると良いでしょう。

水漏れの原因となった所有者が保険に加入しておらず、金銭的な余裕がない場合は、問題が長引く恐れもあります。

水漏れを放置すると急速に劣化する恐れも

水漏れ・雨漏りの補修が難しいからといってそのままにしておくと、コンクリート自体が長期間水にさらされることになります。

水は少しずつコンクリート内部に浸透し、最後には鉄筋が錆びてしまうことも。

鉄筋が錆びると、体積が膨張するため、コンクリートが押し出されて鉄筋が露出する「爆裂（ばくれつ）現象」が起きます。

爆裂が起きると、コンクリートは急速に劣化が進んでしまいます。

修理するにも莫大な費用がかかってしまい、最終的には解体という選択肢しかなくなってしまう恐れもあります。

重要事項説明で告知が必要

雨漏り・水漏れのある場合は、必ず重要事項説明での告知が必要です。

もし修理ができていない（できない）場合は、その旨まで記載しなければなりません。

告知せずに売却後に水漏れや雨漏りが発覚すると、賠償問題に発展したり、最悪の場合は売買取り消しの恐れも。

瑕疵を逃れるために「瑕疵担保免責」で売却しても、知りながら隠していた欠陥は、責任を逃れることができません。

瑕疵については、こちらで解説しています。

マンションは老朽化すると漏水・雨漏りとの戦い

どんなに優れた設備や性能のマンションでも、築年数の経過とともに老朽化は進みます。

それでも、老朽化とともに適切に管理されていれば、そこまで大きな問題にはなりません。

しかし最近は、修繕積立金の不足によって適切な管理ができず、老朽化が進んでいるマンションが増えています。

老朽化が進み、適切な管理や修理ができていないマンションは、いくら値を下げても買い手は見つかりません。

こうした「限界マンション」は社会問題になりつつあるのです。

また、築年数が古くなるとマンションの建て替えを考えることになりますが、マンションの建て替えはほとんど進んでいません。

修繕積立金不足によって大規模修繕ができないマンションはスラム化。

処分しようにも、売ることすらできなくなってしまうのです。

こうした話は田舎や郊外に限った話でもなく、都市部でも増えています。

マンションの建替えについて、詳しくはこちら。

あなたのマンションが限界マンションになる前に、安心して住める家に移ることを考えてみてはいかがでしょうか。

そのためには、まずは水漏れ・雨漏りの原因を特定し、補修可能であれば補修すること。

補修などが難しいようであればその事もきちんと伝えたうえで、いくらで売れそうか不動産会社の意見を聞いてみましょう。

水漏れ・雨漏りのあるマンションを売るためには

水漏れ・雨漏りのあるマンションは、根本的な解決ができない場合、価格を下げざるを得なくなります。

しかし、それでも可能な限り高く売りたいもの。

水漏れ・雨漏りのあるマンションを高く売るためには、まず複数の不動産会社に無料査定を依頼して意見を聞くこと。

査定を依頼するときは、普通に売る場合の価格だけでなく、不動産会社による買取の価格も合わせて聞いてみるのがオススメです。

買取は普通に売る場合と比べて価格は相場の6〜8割に安くなってしまいますが、売却に時間がかからないといったメリットも。

買取については、こちらで解説しています。

少しでも高く買い取ってもらうためには、できるだけ多くの不動産会社に査定してもらうのがオススメです。

一括査定サイトを複数利用して、10社、20社と査定を依頼してみましょう。