マンションでトラブルとして多い水漏れや雨漏り。
水漏れや雨漏りがあるマンションでも、売却できるのでしょうか？
マンションが売れるかは、修理できるかで全く違います。
この記事では、2つのケースについて水漏れや雨漏りのあるマンションを売るときの注意点と、高く売るための方法を解説。
またマンションの水漏れ・雨漏りの知識についても詳しくまとめました。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
修理できるかで全く違う
水漏れ・雨漏りは、修理できるか次第でマンション売却への影響が大きく違います。
- 根本的に修理でき、再発の恐れがない。
→ほぼ影響なし - 原因が分からなかったり、根本的に修理できず、再発の恐れがある。
→売却に大きく影響する
ハウス 原因が分からないとか、修理できないことってあるの？
家博士 原因が分からないことも多い。
水はコンクリートや内装の中を伝ってくるため、漏れている箇所が分かりにくいんだ。
それぞれケース別に解説します。
ケース1.根本的に修理でき、再発の恐れがない場合
水漏れや雨漏りがあっても、根本的に修理でき、再発の恐れがないケースです。
売却にはほぼ影響ない
水漏れや雨漏りの原因が分かっており、すでに修理が済んでいる、または修理が可能で再発の心配が無ければ、売却への影響はほぼありません。
コンクリート躯体は問題ない
ハウス マンションは鉄筋コンクリート造だと思うけど、コンクリートが濡れるのは大丈夫なの？
家博士 一時的に濡れても、乾かせば問題ないよ
ハウス でもコンクリートから水が漏れるってことは、コンクリートが悪いからじゃないの？
家博士 コンクリートから水が漏れるのは普通のことだから、心配ないよ。
鉄筋コンクリート自体に防水性はありません。
そのため上階や隣から水が漏れると、コンクリートの壁や床から漏れてくるのは普通のこと。
コンクリートの不良ではありません。
また一時的にコンクリートが濡れても、乾かせばコンクリートに悪影響はありません。
内装も交換・補修すればOK
またマンションの水漏れや雨漏りで壁紙など内装の傷んでも、交換・補修すれば問題ありません。
交換・補修の費用負担については、後で解説しますが、多くの場合は保険でカバーできます。
ハウス じゃあ内装も直せば、水漏れが無かったのと同じだね。
家博士 でも、水漏れがあったことは、買主へ告知しないといけないんだ。
【注意点】重要事項説明で過去の水漏れは告知する
水漏れ・雨漏りが発生し修理した履歴は、売買契約に添付する重要事項説明に記載して、買主へ告知しなければなりません。
隠して売買すると、後々トラブルになる恐れがあります。
きちんと修理されて再発の恐れがなければ、買主もそれほど気にしないもの。
隠さずに告知しましょう。
売却を依頼する不動産会社に伝えておけば、契約時に記載してくれます。
ハウス きちんと修理してその後は問題がなくても、重要事項説明には記載しないといけないんだね
家博士 中には値下げ交渉の材料にする買主もいるかもしれないけど、きちんと直しているなら強気に交渉して良いと思うよ。
水漏れがあったマンションを高く売る2つのポイント
水漏れがあっても、根本的な修理できれて再発の心配が無ければ普通のマンションと同じ。
マンションを高く売るためには、2つのポイントがあります。
- 「買取」でなく「仲介」で売る
- 不動産会社選びで8割決まる
それぞれ解説します。
ポイント1. 安くなる「買取」でなく「仲介」で売る
マンションを高く売るためには、安くなる「買取」でなく「仲介」で売りましょう。
「買取」は不動産会社に直接買取ってもらう方法、「仲介」は、不動産会社の仲介で第3者へ売却する方法です。
買取と仲介の違い
買取と仲介の違い
| 売却期間と手間 | 売却価格 | |
|---|---|---|
| 買取 | 短くて楽 最短1週間 |
安い 相場-20％〜-40％ |
| 仲介 （普通の売買） |
長く手間がかかる 1〜6ヶ月 |
高い 相場±10％ |
買取は最短1週間で売れるメリットがある一方で、買取価格は相場より2割以上安くなるデメリットが。
仲介は売れるまでにある程度（通常3〜6ヶ月程度）の時間がかかる場合もありますが、相場通りの価格で売れます。
よほど急ぐ事情がない限り、「仲介」で普通に売りましょう。
ポイント2. 仲介では不動産会社選びで8割決まる
仲介で高く売るためには、不動産会社選びが大切です。
「不動産会社選び」で8割が決まると考えて、時間と手間をかけましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは次の２つ。
- エリアでマンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- そのうち3〜6社に無料査定を依頼し、査定価格と話を聴き比べる
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。
東急リバブルの無料査定はこちらから
⇒
東急リバブル
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ケース2.根本的な修理が困難
最初のケースとは逆で、水漏れや雨漏りの根本的な修理ができないケースです。
具体的には次の様な状態。
- 雨漏りの原因が分からず、大雨のたびに不安になる。
- 原因がわかっても、修理や補修に多額の費用がかかり根本的な解決が難しい。
- 補修しても別の場所からまた漏れるなど、全体の老朽化が進んでいる。
売却価格を下げるしかない
このケースでは、残念ながら売却価格を下げるしかありません。
ハウス 価格を下げれば売れるの？
家博士 売れるかは、程度次第かな。
価格が安ければ、投資用として購入する人がいるからね
水漏れトラブルのあるマンションが売れるか知るためには、不動産会社に聞くのが確実です。
エリアで売却実績が豊富な不動産会社に無料査定を依頼して、意見を聞いてみましょう。
できれば1社だけでなく3〜6社の不動産会社に聞いた方が安全です。
エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社だと、相場にも詳しいので正確なアドバイスがもらえるでしょう。
配管の劣化は全体を交換するしかない
マンションの配管が劣化して水漏れする場合は、全体を交換するしかありません。
部分的に補修しても、違う場所から次々と水が漏れてしまいます。
配管は築25年〜35年で劣化し、全体を交換するのが一般的。
実際に多くのマンションは、水漏れをきっかけに配管の全交換をしています。
配管には、給水管、給湯管と排水管があり、交換する場合はこれらをまとめて行います。
【参考】国土交通省・マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書
雨漏りは原因か分かり難く補修も難しい
雨漏りは、どこから水が侵入しているのか原因が分かりにくく、補修も難しいケースがよくあります。
例えば、天井から水が漏れても、原因が真上とは限りません。
20m以上離れた所の防水が劣化し、そこから防水被膜とコンクリートの間に浸水、コンクリート表面を伝って漏れていることも。
また原因が分かり一部を修理しても、全体が劣化していると別の場所から再び漏れます。
雨漏りを根本的に補修するには、マンション全体の防水を修繕するしかありません。
壁のコーキングも含めて補修するため、全周足場を組み立てて、補修工事を行います。
家博士 戸建て住宅でも、水の通り道を見つけるのは難しい。
マンションだと、もっと大変なんだよ
【注意】重要事項説明で告知が必要
雨漏り・水漏れがあり、再発の恐れがある場合は、必ず重要事項説明で告知が必要です。
再発のリスクがあることも記載しなければなりません。
告知せずに売却後に水漏れや雨漏りが発覚すると、賠償問題に発展したり、最悪の場合は売買取り消しの恐れも。
「瑕疵担保免責（契約不適合免責）」で売却しても、隠して売却すると説明責任を問われます。
瑕疵（契約不適合）については、こちらで解説しています。
家の売却で心配な「瑕疵（かし）」、売却後に修理費などを請求される「契約不適合責任」。その具体例と対策について解説します。
仲介で売却が難しいなら買取も検討する
仲介で普通に売ることが難しいマンションは、不動産会社の買取も検討すると良いでしょう。
価格は捨て値になりますが、建替えや解体後の土地売却を狙って購入する不動産会社が見つかるかもしれません。
査定を依頼するときは、普通に売る価格と合わせて、買取価格も聞いてみて下さい。
買取については、こちらで解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
少しでも高く買い取ってもらうためには、できるだけ多くの不動産会社に査定してもらうと良いでしょう。
一括査定サイトを複数利用して、10社、20社と査定を依頼してみましょう。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
家博士 ここまで2つのケースで水漏れ・雨漏りのあるマンション売却について解説した。
もう少し詳しく知りたい方のために、水漏れ・雨漏りの知識について詳しく解説しよう。
マンションの水漏れ・雨漏りの知識
原因によって費用負担が違う
マンションの場合、どこに原因があるかによって誰が補修するか（費用を負担するか）が変わります。
原因が共用部分なら管理組合が補修
原因が共用部分にあるなら、管理組合が補修し費用も負担します。
共有部とは、共有廊下や階段、バルコニー、屋上など。
管理組合は、住民が過去に積み立てた修繕積立金を使って、総会で決議した上で補修を行います。
ただし修繕積立金が不足したり、総会で意見の統一が難しい場合は、修理できません。
原因が専有部なら所有者が補修
一方、原因が専有部にあるなら、所有者の負担で補修します。
階下の部屋へ水が漏れると、内装や家財・家電に損害がでることも。
ただし水漏れによる損害は、一般的に火災保険でカバーできます。
火災保険は住宅ローンを借りる条件にもなることが多いので、確認してみると良いでしょう。
もし水漏れの原因者が保険に加入しておらず、金銭的な余裕がない場合は、問題が長引く恐れも。
また排水管がスラブの下から下階の天井裏を通っている場合は、修理が難しい場合があります。
水漏れを長期間放置すると劣化が進む恐れも
水漏れ・雨漏りを長期間放置すると、コンクリート躯体の劣化が進む恐れがあります。
なぜなら水が少しずつコンクリート内部に浸透し、内部の鉄筋が錆びてしまうため。
鉄筋は錆びると体積が膨張するため、コンクリートを押し出して鉄筋が露出する「爆裂（ばくれつ）現象」が起きます。
【参考】国土交通省・マンションの劣化状況の進行と維持・修繕への影響
爆裂が起きると、コンクリートは急速に劣化が進みます。
劣化が進むと修理に多額の費用がかかり、解体した方が安くなることに。
最終的には解体しか選択肢がなくなります。
ハウス 水漏れや雨漏りは放置すると、大変なことになるんだね。
最近増えている原因
マンションの水漏れ・雨漏りの原因として、最近増えているのはこちら。
- リノベーション物件の配管ミス。
- リノベーション物件で古い配管のまま交換しておらず老朽化。
- 大規模修繕で共有部の配管のみ交換し、専有部は交換しておらず老朽化。
- 大規模修繕できず、屋上防水や外壁が劣化。
増えているリノベーションマンションの水トラブル
古いマンションのリノベーションが増えていることもあり、水トラブルでもリノベーションマンションの事例が増えています。
リノベーション物件では、水回りの作業時に配管を傷付けてしまったり、配管の接続ミスで継ぎ目から水漏れが発生することも。
また古い配管がマンションのスラブ（床）コンクリートに埋め込まれていると、交換できずにそのまま配管を利用することもあります。
配管の寿命は25年〜35年
配管の寿命は、一般的に25年〜35年といわれます。
詳しくは配管の種類や材料によって違い、目安は次になります。
配管の取替時期の目安
ただし排水管がコンクリート躯体に埋め込まれていたり、スラブ下から階下の天井裏を通っている場合、補修は難しくなります。
こういった配管は、築年数が古いマンション（1990年代以前）に特に多く見られます。
防水の寿命は12年〜15年
マンションの防水は、12〜15年程度のサイクルで大規模修繕を行うのが一般的です。
【参考】国土交通省・改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル
まれに部分的な施工不良で、一部だけ水漏れする場合もありますが、多くは全体の劣化が原因。
防水の劣化が進んでいるにもかかわらず、大規模修繕ができない場合は、マンション躯体の劣化が急速に進む恐れがあります。
マンションは老朽化すると漏水・雨漏りとの戦い
築45年超では半数以上が水漏れトラブル
マンションは老朽化すると漏水・雨漏りとの戦いになります。
国土交通省の調査によると、築45年超では半数以上のマンションで水漏れトラブルが発生している結果も。
築年数別のマンションの水漏れ発生率
家博士 どんなに優れた設備や性能のマンションでも、築年数の経過とともに老朽化は進むもの。
適切な管理ができないと、漏水・雨漏りがマンションの寿命を縮めるんだ。
すでに3割以上で修繕積立金が不足
最近は、修繕積立金の不足によって適切な管理ができず、老朽化が進むマンションが増えています。
国土交通省の調査によると、修繕積立金が不足しているマンションはすでに全体の3割以上。
さらに不明と回答した31.6％も大部分が不足していると予想されるため、かなりのマンションで積立金が不足していると思われます。
修繕積立金の積立状況
老朽化が進み、適切な管理や修理ができていないマンションは、いくら値を下げても買い手は見つかりません。
こうした「限界マンション」は社会問題になりつつあるのです。
マンション売却のタイミングで注意すべきは「大規模修繕」。大規模修繕とマンション売却の関係が5分で分かります。
98％のマンションは建て替えできていない
また築年数が古くなっても、98％のマンションは建て替えできていません。
すでに建て替え時期を迎えている旧耐震マンションは全国に103万戸ありますが、2023年3月時点で建て替えできたマンションはわずか282棟、2.3万戸と約2％。
【参考】国土交通省・マンション建替えの実施状況
駅に近いなど条件に恵まれたごく一部のマンション以外は、建て替えが難しいのです。
ハウス なんで建て替えできないの？
家博士 普通に建て替えると1戸あたりの費用負担が2千万円以上かかる。
だから建て替えに必要な住民の合意ができないんだ。
スラム化すると売ることは難しい
修繕積立金不足によって大規模修繕ができないマンションはスラム化。
処分しようにも、売ることすらできなくなります。
不動産は放棄できないので、誰かに売るか譲らないと修繕積立金や管理費の負担は続くことに。
また行政の強制執行で解体されると、後から解体費用を請求される恐れもあります。
マンションの建替えについて、詳しくはこちら。
マンションの寿命は個々で違い、寿命が尽きても建替えできるのはごく一部です。あなたのマンションの寿命と建替えの可能性をチェックリストで調べてみましょう。
まとめ
水漏れ・雨漏りのあるマンションは、根本的な解決ができれば、普通のマンションとして売れます。
しかし解決できない場合、価格を下げざるを得ません。
まず複数の不動産会社に無料査定を依頼して意見を聞くと良いでしょう。
エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社3社〜6社に査定を依頼して下さい。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
