水漏れ・雨漏りのマンションを売るときに、知っておきたい注意点と高く売る方法とは
マンションでトラブルとして多い水漏れや雨漏り。

水漏れや雨漏りがあるマンションでも、売却できるのでしょうか?

マンションが売れるかは、修理できるかで全く違います。

この記事では、2つのケースについて水漏れや雨漏りのあるマンションを売るときの注意点と、高く売るための方法を解説。

またマンションの水漏れ・雨漏りの知識についても詳しくまとめました。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

修理できるかで全く違う

水漏れ・雨漏りは、修理できるか次第でマンション売却への影響が大きく違います。

  • 根本的に修理でき、再発の恐れがない。
    →ほぼ影響なし
  • 原因が分からなかったり、根本的に修理できず、再発の恐れがある。
    →売却に大きく影響する



ハウスくんハウスくん

原因が分からないとか、修理できないことってあるの?


家博士家博士

原因が分からないことも多い。
水はコンクリートや内装の中を伝ってくるため、漏れている箇所が分かりにくいんだ。


それぞれケース別に解説します。

ケース1.根本的に修理でき、再発の恐れがない場合

水漏れや雨漏りがあっても、根本的に修理でき、再発の恐れがないというケースです。

売却にはほぼ影響ない

水漏れや雨漏りの原因が分かっており、すでに修理が済んでいる、または修理可能なケースで再発の心配が無ければ、売却への影響はほぼありません。

コンクリート躯体は問題ない

ハウスくんハウスくん

マンションは鉄筋コンクリート造だと思うけど、コンクリートが濡れるのは大丈夫なの?

家博士家博士

一時的に濡れても、乾かせば問題ないよ

ハウスくんハウスくん

でもコンクリートから水が漏れるってことは、コンクリートが悪いからじゃないの?

家博士家博士

コンクリートから水が漏れるのは普通のことだから、心配ないよ。

鉄筋コンクリート自体に防水性はありません。

そのため上階や隣から水が漏れると、コンクリートの壁や床から漏れてくるのは普通のこと。

コンクリートの不良ではありません。

また一時的にコンクリートが濡れても、乾かせばコンクリートに悪影響はありません。

内装も交換・補修すればOK

またマンションの水漏れや雨漏りで壁紙など内装の傷んでも、交換・補修すれば問題ありません。

交換・補修の費用負担については、後で解説しますが、多くの場合は保険でカバーできます。

ハウスくんハウスくん

じゃあ内装も直せば、水漏れが無かったのと同じだね。


家博士家博士

でも、水漏れがあったことは、買主へ告知しないといけないんだ。

【注意点】重要事項説明で過去の水漏れは告知する

水漏れ・雨漏りが発生し修理した履歴は、売買契約に添付する重要事項説明に記載して、買主へ告知しなければなりません。

隠して売買すると、後々トラブルになる恐れがあります。

きちんと修理されて再発の恐れがなければ、買主もそれほど気にしないもの。
隠さずに告知しましょう。

売却を依頼する不動産会社に伝えておけば、契約時に記載してくれます。

ハウスくんハウスくん

きちんと修理してその後は問題がなくても、重要事項説明には記載しないといけないんだね


家博士家博士

中には値下げ交渉の材料にする買主もいるかもしれないけど、きちんと直しているなら強気に交渉して良いと思うよ。

水漏れがあったマンションを高く売る2つのポイント

高く売るイメージ
水漏れがあっても、根本的な修理できれて再発の心配が無ければ普通のマンションと同じ。

マンションを高く売るためには、2つのポイントがあります。

マンションを高く売る2つのポイント

  1. 「買取」でなく「仲介」で売る
  2. 不動産会社選びで8割決まる

それぞれ解説します。

ポイント1. 安くなる「買取」でなく「仲介」で売る

マンションを高く売るためには、安くなる「買取」でなく「仲介」で売りましょう。

「買取」は不動産会社に直接買取ってもらう方法、「仲介」は、不動産会社の仲介で第3者へ売却する方法です。

買取と仲介の違い

仲介と買取のイメージ

買取は最短1週間で売れるメリットがある一方で、買取価格は相場の6〜8割に安くなってしまうデメリットが。

仲介は売れるまでにある程度(通常3〜6ヶ月程度)の時間がかかる場合もありますが、相場通りの価格で売れます。

よほど急ぐ事情がない限り、「仲介」で普通に売りましょう。

ポイント2. 仲介では不動産会社選びで8割決まる

仲介で高く売るためには、不動産会社選びが大切です。

「不動産会社選び」で8割が決まると考えて、時間と手間をかけましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは次の2つ。

  • エリアでマンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  • そのうち3〜6社に無料査定を依頼し、査定価格と話を聴き比べる

ハウスくんハウスくん

売買実績が豊富な不動産会社はどうやって探せば良いの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

ケース2.根本的な修理が困難

最初のケースとは逆で、水漏れや雨漏りの根本的な修理ができないケースです。

具体的には次の様な状態。

  • 雨漏りの原因が分からず、大雨のたびに不安になる。
  • 原因がわかっても、修理や補修に多額の費用がかかり根本的な解決が難しい。
  • 補修しても別の場所からまた漏れるなど、全体の老朽化が進んでいる。

売却価格を下げるしかない

このケースでは、残念ながら売却価格を下げるしかありません。

ハウスくんハウスくん

価格を下げれば売れるの?


家博士家博士

売れるかは、程度次第かな。
価格が安ければ、投資用として購入する人がいるからね


水漏れトラブルのあるマンションが売れるか知るためには、不動産会社に聞くのが確実です。

エリアで売却実績が豊富な不動産会社に無料査定を依頼して、意見を聞いてみましょう。

できれば1社だけでなく3〜6社の不動産会社に聞いた方が安全です。

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社だと、相場にも詳しいので正確なアドバイスがもらえるでしょう。

配管の劣化は全体を交換するしかない

マンションの配管が劣化して水漏れする場合は、全体を交換するしかありません。

部分的に補修しても、違う場所から次々と水が漏れてしまいます。

配管は築25年〜35年で劣化し、全体を交換するのが一般的。

実際に多くのマンションは、水漏れをきっかけに配管の全交換をしています。

配管には、給水管、給湯管と排水管があり、交換する場合はこれらをまとめて行います。

【参考】国土交通省・マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書

雨漏りは原因か分かり難く補修も難しい

雨漏りは、どこから水が侵入しているのか原因が分かりにくく、補修も難しいケースがよくあります。

例えば、天井から水が漏れても、原因が真上とは限りません。
20m以上離れた所の防水が劣化し、そこから防水被膜とコンクリートの間に浸水、コンクリート表面を伝って漏れていることも。

また原因が分かり一部を修理しても、全体が劣化していると別の場所から再び漏れます。

雨漏りを根本的に補修するには、マンション全体の防水を修繕するしかありません。

壁のコーキングも含めて補修するため、全周足場を組み立てて、補修工事を行います。

家博士家博士

戸建て住宅でも、水の通り道を見つけるのは難しい。
マンションだと、もっと大変なんだよ

【注意】重要事項説明で告知が必要

雨漏り・水漏れがあり、再発の恐れがある場合は、必ず重要事項説明で告知が必要です。

再発のリスクがあることも記載しなければなりません。

告知せずに売却後に水漏れや雨漏りが発覚すると、賠償問題に発展したり、最悪の場合は売買取り消しの恐れも。

「瑕疵担保免責(契約不適合免責)」で売却しても、隠して売却すると説明責任を問われます。

瑕疵(契約不適合)については、こちらで解説しています。

仲介で売却が難しいなら買取も検討する

仲介で普通に売ることが難しいマンションは、不動産会社の買取も検討すると良いでしょう。

価格は捨て値になりますが、建替えや解体後の土地売却を狙って購入する不動産会社が見つかるかもしれません。

査定を依頼するときは、普通に売る価格と合わせて、買取価格も聞いてみて下さい。

買取については、こちらで解説しています。

少しでも高く買い取ってもらうためには、できるだけ多くの不動産会社に査定してもらうと良いでしょう。

一括査定サイトを複数利用して、10社、20社と査定を依頼してみましょう。

ここまで2つのケースで水漏れ・雨漏りのあるマンション売却について解説してきました。

もう少し詳しく知りたい方のために、水漏れ・雨漏りの知識について詳しく解説します。

マンションの水漏れ・雨漏りの知識

原因によって費用負担が違う

マンションの場合、どこに原因があるかによって誰が補修するか(費用を負担するか)が変わります。

原因が共用部分なら管理組合が補修

原因が共用部分にあるなら、管理組合が補修し費用も負担します。

共有部とは、共有廊下や階段、バルコニー、屋上など。

管理組合は、住民が過去に積み立てた修繕積立金を使って、総会で決議した上で補修を行います。

ただし修繕積立金が不足したり、総会で意見の統一が難しい場合は、修理できません。

原因が専有部なら所有者が補修

一方、原因が専有部にあるなら、所有者の負担で補修します。

階下の部屋へ水が漏れると、内装や家財・家電に損害がでることも。

ただし水漏れによる損害は、一般的に火災保険でカバーできます。

火災保険は住宅ローンを借りる条件にもなることが多いので、確認してみると良いでしょう。

もし水漏れの原因者が保険に加入しておらず、金銭的な余裕がない場合は、問題が長引く恐れも。

また排水管がスラブの下から下階の天井裏を通っている場合は、修理が難しい場合があります。

水漏れを長期間放置すると劣化が進む恐れも

水漏れ・雨漏りを長期間放置すると、コンクリート躯体の劣化が進む恐れがあります。

なぜなら水が少しずつコンクリート内部に浸透し、内部の鉄筋が錆びてしまうため。

鉄筋は錆びると体積が膨張するため、コンクリートを押し出して鉄筋が露出する「爆裂(ばくれつ)現象」が起きます。

爆裂が起きると、コンクリートは急速に劣化が進みます。

劣化が進むと修理に多額の費用がかかり、解体した方が安くなることに。

最終的には解体しか選択肢がなくなります。

ハウスくんハウスくん

水漏れや雨漏りは放置すると、大変なことになるんだね。

最近増えている原因

マンションの水漏れ・雨漏りの原因として、最近増えているのはこちら。

増えている水漏れ・雨漏りの原因

  • リノベーション物件の配管ミス。
  • リノベーション物件で古い配管のまま交換しておらず老朽化。
  • 大規模修繕で共有部の配管のみ交換し、専有部は交換しておらず老朽化。
  • 大規模修繕できず、屋上防水や外壁が劣化。

増えているリノベーションマンションの水トラブル

リフォームイメージ
古いマンションのリノベーションが増えていることもあり、水トラブルでもリノベーションマンションの事例が増えています。

リノベーション物件では、水回りの作業時に配管を傷付けてしまったり、配管の接続ミスで継ぎ目から水漏れが発生することも。

また古い配管がマンションのスラブ(床)コンクリートに埋め込まれていると、交換できずにそのまま配管を利用することもあります。

配管の寿命は25年〜35年

配管の寿命は、一般的に25年〜35年といわれます。

詳しくは配管の種類や材料によって違い、目安は次になります。

配管の取替時期の目安

配管の取替え時期の目安

出典:国土交通省・要除去認定基準の方向性

ただし排水管がコンクリート躯体に埋め込まれていたり、スラブ下から階下の天井裏を通っている場合、補修は難しくなります。

こういった配管は、築年数が古いマンション(1990年代以前)に特に多く見られます。

防水の寿命は12年〜15年

マンションの防水は、12〜15年程度のサイクルで大規模修繕を行うのが一般的です。

【参考】国土交通省・改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル

まれに部分的な施工不良で、一部だけ水漏れする場合もありますが、多くは全体の劣化が原因。

防水の劣化が進んでいるにもかかわらず、大規模修繕ができない場合は、マンション躯体の劣化が急速に進む恐れがあります。

マンションは老朽化すると漏水・雨漏りとの戦い

価格下落イメージ
マンションは老朽化すると漏水・雨漏りとの戦いになります。

どんなに優れた設備や性能のマンションでも、築年数の経過とともに老朽化は進むもの。

適切な管理ができないと、漏水・雨漏りがマンションの寿命を縮めます。

増えている修繕積立金の不足

最近は、修繕積立金の不足によって適切な管理ができず、老朽化が進むマンションが増えています。

国土交通省が平成30年に調査した結果によると、修繕積立金が不足しているマンションは全体の1/3にも。

さらに31.6%は不明と回答しており、大部分は不足していると予想されるため、かなりのマンションで積立金の不足があることが分かります。

修繕積立金の積立状況

修繕積立金の不足状況

出典:国土交通省平成30年度マンション総合調査

老朽化が進み、適切な管理や修理ができていないマンションは、いくら値を下げても買い手は見つかりません。

こうした「限界マンション」は社会問題になりつつあるのです。

立て替えできるマンションは条件に恵まれた一部だけ

また築年数が古くなるとマンションは建て替えると思いがちですが、多くのマンションは建て替えできません。

立て替えられるマンションは、駅に近いなど条件に恵まれたごく一部のマンションだけ。

家博士家博士

2021年4月時点で、建て替えられたマンションは工事中含めて263件しかないんだ


【参考】国土交通省・マンション立て替えの実施状況
ハウスくんハウスくん

マンションって全国にどれだけあるんだっけ?

家博士家博士

2019年末時点でマンション総数は約665.5万戸。
1棟あたり60戸としても、10万棟以上あるんだ

ハウスくんハウスくん

10万棟以上あるのに、建て替えは263件しかないんだ・・・

スラム化すると売ることは難しい

修繕積立金不足によって大規模修繕ができないマンションはスラム化。

処分しようにも、売ることすらできなくなります。

不動産は放棄できないので、誰かに売るか譲らないと修繕積立金や管理費の負担は続くことに。

また行政の強制執行で解体されると、後から解体費用を請求される恐れもあります。

マンションの建替えについて、詳しくはこちら。

まとめ

水漏れ・雨漏りのあるマンションは、根本的な解決ができれば、普通のマンションとして売れます。

しかし解決できない場合、価格を下げざるを得ません。

まず複数の不動産会社に無料査定を依頼して意見を聞くと良いでしょう。

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社3社〜6社に査定を依頼して下さい。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!