マンションでトラブルとして多い水漏れや雨漏り。
水漏れや雨漏りが起きているマンションでも、売却できるのでしょうか？
水漏れや雨漏りのあるマンションを売るときの注意点と、高く売るための方法をまとめました。
この記事のもくじ
原因と修理可能かどうかで全く違う
水漏れ・雨漏りは、原因が分かるかどうか、また修理可能かどうかで、マンション売却への影響が大きく違います。
実はマンションの雨漏りでは、コンクリートや内装の中を伝ってくるため、どこが漏れているのか原因が分からないことも。
また築30年を超える古いマンションの水漏れでは、配管がコンクリートに埋め込まれているため、修理が難しいケースもあります。
それぞれケース別に解説します。
ケース1.原因が分かって修理済み・修理可能な場合
水漏れや雨漏りの原因が分かっており、すでに修理が済んでいる、または修理可能なケースでは、売却への影響はほとんどありません。
ハウスくんマンションは鉄筋コンクリート造だと思うけど、コンクリートが濡れるのは大丈夫なの？
家博士一時的に濡れたとしても、乾かせば問題ないよ
ハウスくんコンクリートから水が漏れるってことは、コンクリートが悪いってことじゃないの？
家博士コンクリートから水が漏れるのは普通のことだから、心配ないよ。
そもそも鉄筋コンクリート自体に防水性はありません。
そのため、上階や隣からの水はコンクリートの壁や床から漏れるのことは、普通のことなのです。
こうした水漏れ・雨漏りの原因としては、次のようなものが最近増えています。
増えている水漏れ・雨漏りの原因
- リノベーション物件の配管ミス
- 大規模修繕で共有部は交換したが、専有部はそのまま（未交換）で老朽化
- マンションの大規模修繕ができず、屋上防水が劣化
リノベーション物件では、水回りの作業時に配管を少し傷付けてしまったり、配管の接続ミスで継ぎ目から水漏れが発生することも。
また、築30年を超えるようなマンションでは、大規模修繕で上下水道管を交換したものの、各部屋の専有部の配管が未交換で老朽化が進み、その結果水漏れが発生するといったケースも増えています。
家博士もし雨漏りするようなら、防水仕上げの一部損傷や劣化を疑ってみよう
ハウスくん防水は補修できるの？
家博士もちろん。損傷部分や劣化部分だけなら、部分的な補修でOK。
管理組合の負担で修理できるよ。
ただし、雨漏りするようになったということは、防水仕上げ全体の劣化が進んでいる恐れも。
マンションの防水は、12〜15年程度のサイクルで大規模修繕を行うのが一般的です。
もしマンション全体として劣化が進んでいるにもかかわらず、大規模修繕ができない場合は次のケース2になります。
内装も交換・補修すればOK
マンションで水漏れや雨漏りが起きて気になることと言えば、壁紙など内装の傷み。
しかし、傷んだ内装は交換・補修すれば問題ありません。
交換・補修の費用負担については、後で解説しますが、多くの場合は保険でカバーできます。
ハウスくんじゃあ、内装も直せば、水漏れが無かったのと同じだね。
家博士でも、水漏れがあったことは、買い主へ告知しないといけないんだ。
重要事項説明で過去の水漏れについて告知が必要
水漏れ・雨漏りが発生し修理した履歴は、売買契約に添付する重要事項説明に記載して、買い主へ告知しなければなりません。
ハウスくんきちんと修理してその後は問題がなくても、重要事項説明には記載しないといけないんだね
家博士そう。でも、原因が分かって修理済みであれば、そんなに気にする人もいないんだ
修理や補修について「知られると値下げ交渉されそう」と思うかもしれませんが、きちんと修理できていればあまり心配する必要もないでしょう。
水漏れがあったマンションを高く売るためには
水漏れがあったとしても、原因がわかって修理ができれば普通のマンションと同じ。
マンションを少しでも高く売るために、大前提となるのが「買取」ではなく「仲介」を選ぶこと。
安くなる「買取」でなく「仲介」を選ぶ
「買取」は不動産会社に直接買取ってもらう方法、「仲介」は、第3者へ売却する仲介を不動産会社へ依頼する方法。
イメージは次の様になります。
買取と仲介の違い
買取は売却に時間がかからないメリットがある一方で、買取価格は相場の6〜8割と安くなってしまいます。
仲介では売れるまでにある程度（通常3〜6ヶ月程度）の時間が必要ですが、相場通りの価格で売ることも可能。
よほど時間に余裕がない場合を除き、高く売るためにも「仲介」で依頼しましょう。
仲介では不動産会社選びで8割決まる
仲介で高く売るためには、不動産会社選びが大切です。
「不動産会社選び」で8割が決まると考えて、時間と手間をかけましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは次の２つ。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- そのうち3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べ、良さそうな不動産会社に依頼する
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。緊急事態宣言中でも査定は可能。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。緊急事態宣言中でも査定は可能。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
ケース2.根本的な修理・補修が困難だったり次々と頻発する場合
最初のケースとは逆に、次のような水漏れ・雨漏りでは、売却価格を下げるしかありません。
- 雨漏りの原因が分からず、大雨のたびに不安になる。
- 原因がわかっても、修理や補修に多額の費用がかかり根本的な解決が難しい。
- 補修しても別の場所からまた漏れるなど、全体の老朽化が進んでいる。
ハウスくん価格を下げれば売れるの？
家博士売れるかどうかは、あくまでも程度次第かな。
価格が安ければ、投資用として購入する人もいるからね
売れるかどうかを知るためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社に無料査定を依頼して、意見を聞いてみましょう。
できれば1社だけでなく3〜6社の不動産会社に聞いた方が確実です。
雨漏りはどこから侵入しているか分からないケースも
雨漏りは、どこから水が侵入しているのか分からないケースも多いもの。
例えば、天井から水が漏れていたとしても、その原因が真上にあるとは限らないのです。
場合によっては、20m以上離れた所の防水が劣化し、そこから防水被膜とコンクリートの間に浸水し、コンクリート表面を伝ってあなたの部屋の天井から漏れているなんてことも。
また、原因となっている部分を修理しても、時間が経つと別の場所から再び漏水する事も。
こうなると根本的補修は難しくなってしまいます。
家博士戸建て住宅でも、水の通り道を見つけるのは難しい。
マンションだと、もっと大変なんだよ
原因によって費用負担が違う
マンションの場合、どこに原因があるかによって誰が補修するか（費用を負担するか）が変わります。
原因が共用部分なら管理組合が補修
原因が共用部分にあるなら、管理組合が補修し費用も負担します。
共有部とは、共有廊下や階段、バルコニー、屋上などのこと。
管理組合が負担するなら安心・・・とも限りません。
マンション全体が老朽化し、さらに修繕積立金が不足していると、補修が難しいケースもあるためです。
ハウスくんなんで補修が難しいの？
家博士とりあえずの応急処置はできるけど、根本的な解決がむつかしいんだ。
例えば、上下水道の配管の全交換や、屋根防水と外壁補修とか、数千万円の規模になるからね。
こうした補修は十分な積立金がないとなかなか難しいもの。
また、配管がコンクリート躯体に埋め込まれているような場合も補修は難しくなります。
配管がコンクリート躯体に埋め込まれているマンションは、築年数が古いマンション（1990年代以前のもの）に特に多く見られます。
この場合は躯体を壊して補修するので、最悪の場合は修理ができなかったり、高額な費用がかかることになります。
原因が専有部なら所有者が補修
一方、原因が専有部にあるなら、所有者が補修することになります。
階下の部屋へ水が漏れてしまうと、内装や家財・家電がダメになってしまう事も。
こうした水漏れによる損害は、保険でカバーできます。
ハウスくん保険？
家博士火災保険だよ。契約内容にもよるけれど、普通は水漏れによる損害も対象となるんだ
火災保険は住宅ローンを借りる条件となっていることが多いので、まずは確認してみると良いでしょう。
水漏れの原因となった所有者が保険に加入しておらず、金銭的な余裕がない場合は、問題が長引く恐れもあります。
水漏れを放置すると急速に劣化する恐れも
水漏れ・雨漏りの補修が難しいからといってそのままにしておくと、コンクリート自体が長期間水にさらされることになります。
水は少しずつコンクリート内部に浸透し、最後には鉄筋が錆びてしまうことも。
鉄筋が錆びると、体積が膨張するため、コンクリートが押し出されて鉄筋が露出する「爆裂（ばくれつ）現象」が起きます。
爆裂が起きると、コンクリートは急速に劣化が進んでしまいます。
修理するにも莫大な費用がかかってしまい、最終的には解体という選択肢しかなくなってしまう恐れもあります。
ハウスくん水漏れや雨漏りは放置すると、大変なことになるんだね。
重要事項説明で告知が必要
雨漏り・水漏れのある場合は、必ず重要事項説明での告知が必要です。
もし修理ができていない（できない）場合は、その旨まで記載しなければなりません。
告知せずに売却後に水漏れや雨漏りが発覚すると、賠償問題に発展したり、最悪の場合は売買取り消しの恐れも。
瑕疵を逃れるために「瑕疵担保免責」で売却しても、知りながら隠していた欠陥は、責任を逃れることができません。
瑕疵については、こちらで解説しています。
マンションは老朽化すると漏水・雨漏りとの戦い
どんなに優れた設備や性能のマンションでも、築年数の経過とともに老朽化は進みます。
それでも、老朽化とともに適切に管理されていれば、そこまで大きな問題にはなりません。
しかし最近は、修繕積立金の不足によって適切な管理ができず、老朽化が進んでいるマンションが増えています。
老朽化が進み、適切な管理や修理ができていないマンションは、いくら値を下げても買い手は見つかりません。
こうした「限界マンション」は社会問題になりつつあるのです。
また、築年数が古くなるとマンションの建て替えを考えることになりますが、マンションの建て替えはほとんど進んでいません。
家博士2018年4月1日時点で、建て替え準備中や建て替え工事中のマンションは日本で37件、建て替え工事が完了したマンションは237件しかないんだ
ハウスくんマンションって全国にどれだけあるんだっけ？
家博士2017年末時点でマンションのストック総数は約644.1万戸。
1棟あたり60戸としても、10万棟以上あるんだ
ハウスくん10万棟以上あるのに、建て替えは準備中を含めて270件しかないんだ・・・
修繕積立金不足によって大規模修繕ができないマンションはスラム化。
処分しようにも、売ることすらできなくなってしまうのです。
こうした話は田舎や郊外に限った話でもなく、都市部でも増えています。
マンションの建替えについて、詳しくはこちら。
あなたのマンションが限界マンションになる前に、安心して住める家に移ることを考えてみてはいかがでしょうか。
そのためには、まずは水漏れ・雨漏りの原因を特定し、補修可能であれば補修すること。
補修などが難しいようであればその事もきちんと伝えたうえで、いくらで売れそうか不動産会社の意見を聞いてみましょう。
水漏れ・雨漏りのあるマンションを売るためには
水漏れ・雨漏りのあるマンションは、根本的な解決ができない場合、価格を下げざるを得なくなります。
しかし、それでも可能な限り高く売りたいもの。
水漏れ・雨漏りのあるマンションを高く売るためには、まず複数の不動産会社に無料査定を依頼して意見を聞くこと。
査定を依頼するときは、普通に売る場合の価格だけでなく、不動産会社による買取の価格も合わせて聞いてみるのがオススメです。
買取は普通に売る場合と比べて価格は相場の6〜8割に安くなってしまいますが、売却に時間がかからないといったメリットも。
買取については、こちらで解説しています。
少しでも高く買い取ってもらうためには、できるだけ多くの不動産会社に査定してもらうのがオススメです。
一括査定サイトを複数利用して、10社、20社と査定を依頼してみましょう。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。緊急事態宣言中でも査定は可能。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。緊急事態宣言中でも査定は可能。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
