住宅ローンイメージ
住宅ローンが残っている不動産は、住宅ローンを完済しなければ売却できません。

住宅ローンを完済するには、あらかじめローンを組んでいる銀行への連絡が必要。

しかし、どんなタイミングで連絡すれば良いのか、悩むところではないでしょうか。

銀行に連絡するタイミングと注意点、連絡後の手続きの流れなどについて、徹底解説しました。

伝えるタイミングは売却価格次第

住宅ローンを組んだ銀行に不動産売却の事を伝えるタイミングは、売却価格次第。

売却して住宅ローンを全て返済できるかどうかで違います。

  • 売却代金などで住宅ローンが全額返済できる場合
    →引き渡しの目処がたった時点(売買契約)で銀行へ連絡する
  • 住宅ローンが全額返済できない場合
    →売却したいと思ったらまず銀行へ連絡する

そのため、最初にやるべきことは、家がいくらで売れそうか価格を確認すること!

まずは売却価格の査定から

家がいくらで売れそうか価格を確認する方法は、複数の不動産会社に無料査定を依頼すること。

ここで不動産会社は1社だけでなく、必ず3〜6社の複数の不動産会社へ依頼します。

ハウスくんハウスくん

そんなに多くの不動産会社知らないよ。


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると良いよ

不動産会社へ無料査定を依頼するときは、一括査定サイトを利用すると便利です。

不動産会社から査定価格を受け取ったら、各社の平均を、とりあえずの売却予定価格とします。

売却代金で住宅ローンが完済できる場合

  • 住宅ローンの残高よりも売却価格の方が高かった
  • 住宅ローン残高より売却価格が安かったものの、貯金など他の資産で補えば完済できそう

こんな場合は、引き渡し日(決済日)の目処がたったら銀行に連絡すればOK。

引き渡し日は変更になる事も多いので、日程が変わった時もその都度、連絡するようにしましょう。

ここで注意しておきたいのが、少なくとも2週間程度の時間的余裕が必要な点。

住宅ローンを組むときには「金銭消費貸借契約(いわゆるローン契約)」を結びます。

この契約の中に住宅ローンの繰上返済に関する取り決めも含まれているので、まずは契約内容を確認しましょう。

ハウスくんハウスくん

一般的にはどれくらい前に連絡すれば良いと言われているの?

家博士家博士

2週間前というのが多いかな。
ただ利用する金融機関やローンによっても開きがあって、フラット35の場合は1ヵ月前。
だから、引き渡し日が決定してから連絡ではなく、目処が立った段階で早めに連絡するようにしよう

売却代金で住宅ローンが完済できない場合

  • 住宅ローンの残高よりも売却価格が大幅に安く、他の金融資産で補えない

この場合は、一刻も早く銀行に相談します。

なぜなら、家を売るためには、住宅ローンをなんとかして全額返済する必要があるからです。

住宅ローンが返せない場合の解決策は、次の2つ。

住宅ローンが返せない場合の解決策1.
不足分を無担保ローンで借り換える

解説作の1つ目は、不足している分を、無担保ローンで借り換える方法。

担保なしでローンが組めるため、担保となる不動産がなくてもOK。

これまでのローン返済実績など、あなた自身の信用情報に問題がなければ審査に通る確率も高くなります。

住宅ローンが返せない場合の解決策2.
買い替えなら住み替えローンを利用

不動産を売却し、新しくマンションや戸建てを購入する買い替えであれば、住み替えローンの利用も可能です。

住み替えローンでは、新居購入に必要な額に売却予定マンションのローン残債分を上乗せして借りることができます。

例)ローン返済後の残債が500万円、次の新居の購入額が4,000万円の場合
→借入額は500万円+4,000万円=4,500万円となる

銀行に相談したうえで、あなたに合った方法を選ぶと良いでしょう。

その他の事情で注意すべき場合

売却価格以外でも、次のような場合は注意が必要です。

ローンの返済が遅れている場合

この場合も、なるべく早めに銀行に連絡をします。

銀行に連絡しないままタイミングを逃すと、不動産が競売にかけられてしまう恐れも。

競売になると落札額も低くなる傾向にあるため、最悪、借金だけが残ってしまうことにもなりかねません。

「支払いが遅れているから、銀行にも連絡を取りづらい…」と考えてしまうかもしれませんが、最悪の事態を避けるためにも早めに連絡を取りましょう。

住宅ローンの支払いが遅れている理由が、一時的な失業や入院の場合は、ローンの支払を待ってもらう「リスケジュール」をしてもらえます。

また大幅なオーバーローンで、家を売却してもローンの返済が厳しい場合は、任意売却という選択肢もあります。

ちなみに、住宅ローン以外のカードローンなど無担保ローンが多くて、結果的に住宅ローンの返済が厳しい場合は、任意整理や個人再生などを検討した方が良いでしょう。

この場合は、司法書士や弁護士へ相談すると、対応してくれます。

買い替えで「買い先行」の場合

買い替えでも「買い先行」の場合は要注意。

「先に新居を購入し、旧居については売却できたらローンを一括返済すれば良い」と考えるかもしれませんが、売却の前に一括返済を求められる可能性があります。

一括返済を求められる理由は、ローン契約の内容に違反しているため。

ローン契約では融資内容などについて、細かく定めています。

買い先行で住宅の買い替えを検討している場合は、まずは銀行に相談することをおすすめします。

ハウスくんハウスくん

ローンが完済できるかどうか以外にも、返済状況や買い替えに関する注意点があるんだね

家博士家博士

そう。
住宅ローンについて不安なことがあれば、まず銀行に相談してみる方が確実だよ

ハウスくんハウスくん

なるほど。でも、そもそもどうして銀行に連絡する必要があるの?
不動産会社に任せておけば良さそうな気もするけど…

家博士家博士

銀行に連絡する理由は、住宅ローンを組むときに設定する抵当権が関係しているんだ

なぜ銀行に連絡する必要があるの?

銀行窓口イメージ
住宅ローンを組むと、金融機関によって不動産に「抵当権」が設定されます。

抵当権とは、ローンが返済できなくなった場合に「購入した不動産がローンを組んだ金融機関のものになる権利」のこと。

金融機関はその不動産を売却するなどして、貸したお金を回収するというわけです。

この抵当権が残っていると、不動産は売却できません。

仮に自分が買い手だったとしたら、抵当権がついたままの住宅を購入するのは不安ですよね。

購入者が安心して不動産の購入ができるように、抵当権抹消は売却の大前提となっているのです。

ハウスくんハウスくん

抵当権を抹消するためにはどうすればいいの?

家博士家博士

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済すればOK。
だから銀行にも連絡する必要があるんだ

具体的にどういったことを行う?

住宅ローンの完済から抵当権抹消までには、次のようなことを行います。

住宅ローンの解約手続き
ローンの返済途中なので、全額繰上返済の手続きが必要になります。
住宅ローンの残高を確認し、本当に完済可能かどうかも確認しておきましょう。
抵当権抹消の準備
住宅ローンを完済しただけで抵当権が抹消できるわけではありません。
抹消のためには完済後に手続きが必要です。
手続きは司法書士などの専門家に依頼するほか、自分で法務局へ行って手続きすることもできます。
手続きに必要な書類は銀行が準備してくれますが、通常、書類が受け取れるのは完済日から数日後。
完済日当日に書類が欲しい場合などは、あらかじめ銀行に連絡して相談しておきましょう。

同時決済が一般的

同時決済とは、家を売るときにローン返済と不動産登記を同じ日に行う方法。

しかし家の代金を支払う買い主の住宅ローンは、所有権の移転登記と抵当権設定登記後に融資が実行されます。

これだと売り主側が先にローンを完済して抵当権を抹消する必要があり「売却で得た資金でローンを完済し、抵当権を抹消する」ことができません。

この問題を解決する方法が同時決済。

具体的には次のような流れで手続きを行います。

同時決済の流れ

① 先に買主への融資を実行し、それを買主から売主へ振込む

② 振込まれた代金で買主が住宅ローンを一括返済

③ 銀行が抵当権抹消を了承し、書類を発行

④ 銀行から書類を受取り、司法書士が抵当権抹消登記を行う

⑤ 司法書士が所有権移転登記や新たな抵当権設定登記を行う(この時の費用は買主が負担)

必要な手続きを同時に行えて手間がかからないうえ、売主・買主の双方にメリットがあります。

ハウスくんハウスくん

同時決済って便利だね!

一括返済手数料の確認も忘れずに

不動産売却時の住宅ローン一括返済で見落としがちなのが手数料。

金融機関によっても手数料は変わります。

住宅ローン契約を確認するのと同時に、一括返済手数料についても確認しておきましょう。

参考までに、主な銀行の一括返済手数料(税込額)は次のようになっています。

三菱UFJ銀行
インターネット申込み:16,200円
テレビ窓口申込み:21.600円
窓口申込み:32,400円
三井住友銀行
インターネットバンキング:5,400円
窓口(専用パソコン):10,800円
窓口(書面):21,600円
りそな銀行
店頭受付およびパソコンテレビ電話:10,800円
※固定金利選択型特約期間中の場合は32,400円
ハウスくんハウスくん

銀行や、申込み方法によっても手数料は違うんだね

家博士家博士

一般的に、インターネット申込みだと手数料は安くなる傾向にある。ただ、銀行によっては一括返済の場合はネット申込みができないこともあるから、注意しておこう。それから、手数料は改定されることもあるから、必ず最新情報を確認することが大事だよ

ハウスくんハウスくん

それにしても、不動産を売却するときは不動産会社にさえ相談しておけば良いと思っていたけれど、銀行への連絡も大事なんだね!

家博士家博士

親身な不動産会社ならローンに関することもアドバイスしてもらえるけれど、自分からも連絡しておくのがやはり安心。売却直前になって慌てることがないよう、気になる点や分からない点はしっかり確認しておこう

まずいくらで売れるか価格を確認することから

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U