不動産売却の相見積もりで失敗しないために！ 売却成功への相見積もりのコツ

「不動産の売却で、相見積もりは必要？ 誰にどうやって相見積もりを依頼するの？」

不動産の売却で、相見積もりについてお悩みでしょうか？

不動産の売却なんて、人生で一度あるかないかのことですから、分からないことだらけ。
そんな状態でプロの不動産会社に相見積もりを依頼するなんて、失敗しそうで不安ですよね。

そんなあなたに、朗報です。
「ササッと簡単に、正しい相見積もりをとる方法があります」
この記事を読めばそれが分かるでしょう。

実は同じ不動産売却の相見積もりでも、「買取」と「仲介（普通の売買）」で大きく違います。

特に仲介の相見積もりは、失敗する人が多いため要注意。

この記事では、買取と仲介のそれぞれで、相見積もりの方法とコツについて解説します。

さらに不動産を高値で売却する3つのポイントも解説。

この記事を読むことで、あなたは安心して相見積もりがとれ、不動産の売却成功に向けて大きく前進するでしょう。

不動産の売却を成功させることは、資産を増やし、将来の豊かで安心な暮らしにつながります。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

不動産売却の相見積もりは「買取」と「仲介（普通の売買）」で違う

相見積もりで『あなたの利益』が増える

「相見積もり」は、複数の業者に同じ条件を提示して、見積もりしてもらうことをいいます。

相見積もりをとることで、『あなたの利益』が増えるというメリットがあります。

なぜ相見積もりであなたの利益が増えるのか、その理由は次の2つ。

ところが不動産売却の場合、買取と仲介で相見積もりの意味が違い、特に仲介（普通の売買）で、相見積もりを間違える人が多いのです。

「買取」と「仲介」の違い

それぞれ、この様なイメージです。

買取と仲介のイメージ

手間がかからない買取と高く売れる仲介

買取と仲介で、『売却期間と手間』、『売却価格』が次のように違います。

	売却期間と手間	売却価格
買取	短くて楽 最短1週間	安い 相場-20％〜-40％
仲介 （普通の売買）	長くて大変 平均3〜6ヶ月	高い 相場±10％

「買取」は好きなタイミングで（最短1週間）で売却でき手間もかかりませんが、売却価格は相場-20％〜-40％に安くなってしまいます。

なぜなら買取では、買取った不動産に、不動産会社が経費と利益を上乗せし、一般の人（エンドユーザー）に転売するため。

一方で「仲介（普通の売買）」では、買い手を探すための時間（平均3〜6ヶ月程度）と手間がかかりますが、相場通りの価格で売れます。

時間と手間さえ問題なければ、価格が高く売れる仲介で売ると良いでしょう。

大手では3ヶ月だけ仲介する売却保証もある

一部の大手不動産会社では、3ヶ月だけ仲介で売却して、売れなければ買取してもらえる『売却保証』という制度があります。

築年数やエリアに制限がありますが、最大で査定価格の90％で買い取ってもらえ、転売した利益を還元してもらえるなど多くのメリットも。

詳しくは、こちらで解説しています。

「買取」の相見積もりはオークション

買取の相見積もりは、単純にオークションです。

なぜなら見積もりで提示された金額が、不動産会社の買取金額だから。

買取では、相見積もりで最も高く買取る不動産会社が見つかります。

買取の相見積もりのコツは『とにかく多く』

買取の相見積もりで大切なことは、とにかく多くの不動産会社へ依頼するということ。

10社、20社と多くの不動産会社に無料査定を依頼することで、中には相場に近い査定価格の不動産会社が見つかる可能性もあります。

得に最近は、買取転売業者が乱立し競争が激化しているため、買取価格が値上がりしています。

中には社内事情で赤字覚悟で買取る業者も出てきています。

相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかる可能性は、以前より高いでしょう。

複数の一括査定サイトを並用する

数多くの不動産会社へ査定を依頼するなら、複数の一括査定サイトを併用しましょう。

一括査定サイトを利用すれば、わずか数分で最大6社以上の不動産会社へまとめて査定を依頼できます

さらに複数の一括査定サイトを併用することで、20社以上の不動産会社へ簡単に依頼できます。

簡易査定で、ある程度絞り込む

買取では、まず簡易査定である程度絞り込みましょう。

査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

簡易査定は物件の所在地や築年数、間取り、方角などの条件から簡易的に査定するもので、査定は簡単ですが精度は低くなります。

一方で、訪問査定は実際に物件を訪問して査定するため、査定の精度は高くなりますが、対応が大変。

そのため、簡易査定で数社に絞込み、訪問査定で買取価格を確定させる方法が効率的です。

自社買取では仲介手数料が不要

買取には次の2種類があり、仲介手数料（売却価格×3％+6万円+消費税）の有無が違います。

• 自社買取（自社で買取る場合）
  　→仲介手数料は無し
• 他社買取（他社の買取業者への仲介）
  　→仲介手数料は有り

査定価格を比較するときは、自社買取と他社買取で仲介手数料の分だけ差があることを知っておきましょう。

査定を依頼するときは『買取の査定を希望』と備考欄へ

なお、査定依頼の際には備考欄に「買取の査定を希望」と書きましょう。

何も書かないと、仲介の査定価格になってしまいます。

主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。

「仲介」の相見積もりは価格予想

仲介の相見積もりは、オークションでなく相場価格の予想です。

仲介の見積もりで提示される相場価格は、「この価格なら売り出して3ヶ月以内に誰か購入するであろう予想価格」。

しかも見積もりで提示した相場価格で売れると、不動産会社が保証するわけではありません。

一部の大手不動産会社では、3ヶ月で売れなければ買取る『売却保証』の見積もりをしていますが、ごく一部に限られます。

それぞれ解説します。

メリット1. 売却予想価格の精度が高くなる

仲介の相見積もりでは、売却予想価格の精度が高くなるメリットがあります。

なぜなら、仲介の査定価格は、あくまで価格予想なので、不動産会社によって査定価格が違うため。

しかし相見積もりなら、価格にバラツキがあっても相場が読みやすくなります。

さらに査定価格だけでなく、査定の根拠をそれぞれ聴き比べると、どこの不動産会社の査定を信じるべきか明白に。

なるべく3社以上に相見積もりを依頼した方が、精度は高くなります。

都市部では不動産価格が高騰

今は、特に都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、プロでも予想が難しい状態。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

メリット2. 信頼できる不動産会社を見つけられる

相見積もりをして話を聴き比べると、信頼できる不動産会社が見分けられる様になります。

というのも、残念ながら一部で悪質な不動産会社や担当者がいるため。

悪質な不動産会社・担当者の例

具体的には、例えばこんなケース。

• 高い査定価格を提示して媒介契約を結び、時間をおく
• 買い手が見つからないまま時間が過ぎ、売り主が不安になったところで、大幅な値下げを勧める。
• 結局、相場より大幅に安い価格で買取るか、両手仲介で顧客に売る。

不動産会社は価格が安い方が都合が良い

不動産会社にとっては、売却価格は相場より安い方が都合が良いのです。

なぜなら、不動産会社にとって、短期的に利益になる次の3つが簡単になるため。

• 手間をかけずに短期で売却する
• 自社で格安で買取る
• 「両手仲介」で売る

え？　売値を安くすると、仲介手数料が安くなるんじゃないの？　と思われるかもしれません。

確かに不動産会社の仲介手数料は、法律の上限である「売却価格の3％+6万円+消費税」で決まっています。

しかし少しくらい手数料が安くなっても、手間をかけずに短期で売れたほうが、不動産会社としては利益額が増えます。

だから短期的な視点で経営している不動産会社や担当者は、高く売るよりもいかに値下げして早く売るかを考えるのです。

ただしいきなり相場より安い見積もりをすると、売り主に売却を任せてもらえません。

だから、相見積もりだけ高めの価格を提示し、その後は売り主を説得してなるべく値下げをするのです。

あなたが1社だけに見積もりを依頼して、その会社が悪質な会社だったとしたら・・・？

その状況では他社と比較できないため、本当に信頼できる不動産会社かどうかの判断もできません。

相見積もりで、顧客満足度を重視する不動産会社を選ぶ

相見積もりで、長期的な視点で営業している優良な不動産会社と担当者を選びましょう。

有料な不動産会社は、長期的な視点で会社に利益となる「顧客満足度」を重視します。

なぜなら評判が良くリピーターが多い方が、長期的には会社の業績にプラスになるため。

こういった不動産会社なら、あなたの利益を最優先してくれます。

メリット3. 幅広い意見が聞けて、売却中の迷いや不安が無くなる

相見積もりで複数の不動産会社の話を聞くと、幅広い意見を聞くことができるため、売却中の迷いや不安が無くなります。

売却が思うように進まないと、疑心暗鬼になってしまい、本当にこれで良いのか不安になりがち。

そんなときも、あらかじめ複数の不動産会社の意見を聞いておくことで、売却中の迷いや不安を解消できるのです。

不動産のプロとはいえ、これまでの経験や実績は会社でも担当者レベルでも違います。

例えば、プロでも判断が分かれる例として次のようなことがあります。

• リフォームはどこまでした方が良い？
• 建物は解体して更地で売ったほうが良い？
• インスペクション、瑕疵保険は必要？
• チラシのポステイングはどの範囲をするべきか？
• 売出し価格はいくらで、価格見直しのタイミングはいつごろか？
• 値下げしてでもシーズン中に売ったほうが良い？

仲介の相見積もりを失敗しないための3つのコツ

仲介の相見積もりを失敗しないためには、次の3つのコツが大切です。

それぞれ解説します。

コツ1. 実績豊富な不動産会社3〜6社へ依頼する

1つ目は、「仲介実績が豊富なところ」という視点で、不動産会社の数を3〜6社程度に絞って見積もりを依頼すること。

実績が豊富ってどこ？と思われるかもしれません。

都市部なら大手3社（三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売）を含めましょう。

こちらが不動産の売買仲介の実績です。

売買仲介件数ランキング上位28社（2018年）

ただし大手3社は営業範囲が限られ、地方では都市部しか使えません。

このため、地方なら各地域で有力な不動産会社を選びます。

コツ2. 買取と仲介の2種類の価格で依頼する

2つ目のコツは、相見積もりを依頼するときに「買取」と「仲介」の2種類の見積もりを依頼すること。

買取と媒介で、見積もり価格に2〜3割の差がありますが、価格差が大きすぎる会社は要注意です。

買取の見積もりは「本音」、仲介の見積もりは「建前」

買取では自社で費用を負担して買取るため、価格が安い「本音」の見積もりになります。

一方仲介では、売り主から媒介契約をとるために、売れるであろう予想価格を高めにする「建前」の見積もりになりがち。

中には契約を取る目的で、売れもしない高い査定価格を提示する不動産会社もあります。

買取と媒介の両方で査定依頼する場合は、一括査定サイトの備考欄に「媒介と買取の両方で査定を希望」と書いておきましょう。

コツ3. 信頼できる不動産会社を選ぶ

相見積もりの結果から不動産会社を選ぶときは『信頼できる不動産会社』を選びましょう。

具体的には次のような点を意識しましょう。

訪問査定で査定を希望する

実際に物件を見て査定する訪問査定では、条件面だけではわからない部分も反映されます。

「家に来る不動産会社の応対が面倒」と感じるかもしれませんが、現地確認は長くて1時間程度。

ただ、役所や法務局での書類調査にかかる時間も含めると、結果が出るのに1週間程度かかります。

時間はかかりますが、その分、精度の高い査定価格がわかります。

契約を迫られても話を聴き比べてから

とにかく契約を取りたいと考えている不動産会社から、早く契約するよう迫られるかもしれません。

不動産会社に言われたら断りにくく感じますが、契約するのは他社の話も聞いてから。

それでも強引に契約を迫るようなら、その会社は自社の利益最優先の会社である可能性が高いです。

自分でも相場を確認する

不動産会社に任せっきりにするのではなく、自分でも相場を確認しておきましょう。

自力で調べられる相場は参考程度ですが、判断材料にはなります。

こちらからの情報を統一する

不動産会社ごとに伝える情報が違っていると、判断するのが難しくなります。

何を伝えるのか、あらかじめリストアップしておくと良いでしょう。

担当者への質問を考えておく

査定は不動産会社とコミュニケーションを取るチャンス。

ただ価格などの情報を聞くだけでなく、こちらからも積極的に質問しましょう。

質問の例をいくつか挙げます。

せっかくの機会なので、有効活用しましょう。

相見積もりをとるときは、その先の売却で「高く売るポイント」を知っておくと良いでしょう。

不動産を高値で売却するためのポイント

不動産を高値で売却するためのポイントは、次の3つ。

不動産が高く売れるかどうかは、優秀で信頼できる不動産会社に出会えるかどうかで8割が決まります。

なぜなら不動産会社を決めて媒介契約を結んだ後は、ほとんど不動産会社にお任で、自分でできることは限られるからです。

相見積もりをとって、不動産会社の話を聴き比べるのは手間がかかりますが、そこで8割が決まると考えましょう。

不動産会社との媒介契約は、1社だけに依頼する専任媒介契約を選ぶのが一般的。

しかし、人気が高い物件や築浅物件など、売りやすい物件では一般媒介で2〜3社に売却を依頼した方が有利なこともあります。

一般媒介については、こちらで解説しています。

リフォームですが、壁紙など10万〜30万円以下の少額なものは高く売るために効果的です。

不動産会社とも相談してみると良いでしょう。

ただし100万円以上かける大規模なりフォームは、リフォーム費用が売値に上乗せできずに損するため、オススメできません。

リフォームについてはこちらで解説しています。

まとめ

不動産の売却では、相見積もりすることは重要です。

• 買取では、相見積もりによって高く買い取ってくれる不動産会社が分かる。
• 仲介では、相見積もりで価格の精度が高くなり、信頼できる不動産会社が分かり、売却中の不安も無くなる。

仲介では、売却が成功するかどうか、8割が「不動産会社選び」で決まります。

複数の不動産会社に相見積もりを依頼して、話を聴き比べるのは手間がかかりますが、ここはあえて手間をかけましょう。

一括査定サイトを上手く利用すれは、少しは手間も軽減できます。

相見積もりは不動産売却を成功させ、その先の豊かな暮らしを実現するための第一歩です。

あなたの売却が成功することをお祈りしております！