不動産売却の相見積もりで失敗しないために！ 売却成功への相見積もりのコツ

「不動産の売却で相見積もりは必要？ どうやって相見積もりするの？」

不動産売却の相見積もりでお悩みですね。

不動産の売却なんて、人生で一度あるかないかで、分からないことだらけ。
そんな状態でプロに相見積もりしても、失敗しそうで不安ですよね。

そんなあなたに、朗報です。
ササッと簡単に、あなたの不動産の相見積もりを正しくとる方法があります。

ただし相見積もりは、「買取」と「仲介（普通の売買）」で大きく違うもの。

特に仲介の相見積もりは、失敗する人が多いため注意しましょう。

この記事では、買取と仲介のそれぞれで、相見積もりの方法とコツについて解説します。

この記事を読むことで、あなたは安心して相見積もりがとれ、売却成功に大きく近づくでしょう。

不動産売却の成功は、資産を増やし、将来の豊かで安心な暮らしにつながります。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

相見積もりは「買取」と「仲介（普通の売買）」で違う

「相見積もり」は、複数の業者に同じ条件を提示して、見積もりしてもらうこと。

ただし不動産売却では、買取と仲介で相見積もりの意味が違います。
特に仲介（普通の売買）で、相見積もりを間違える人が多いのです。

「買取」と「仲介（普通の売買）」の違い

普通は仲介で売りますが、どうしても急ぐ事情があれば買取という選択肢もあります。

買取は不動産会社が買取る

買取とは、不動産会社（又は提携業者）が費用を負担して買取るもの。
買取った不動産会社は、一般の人に相場価格で転売して、差額を利益にします。

買取のイメージ

仲介は不動産会社が仲介して売る

仲介とは、不動産会社が仲介して買主（一般の人）に売ること。
不動産会社は、売買が成立したら成功報酬として仲介手数料を受け取ります。

仲介（普通の売買）のイメージ

手間がかからない買取、高く売れる仲介

	売却期間と手間	売却価格
買取	短くて楽 最短1週間	安い 相場-20％〜-40％
仲介 （普通の売買）	長くて大変 平均3〜6ヶ月	高い 相場±10％

買取は最短1週間で楽に売れるが安くなる

「買取」は好きなタイミングで（最短1週間）で売却できて、手間もかかりません。

しかし売却価格は相場-20％〜-40％に安くなってしまいます。

なぜなら買取では、不動産会社が一般の人（エンドユーザー）に転売するため。

不動産会社は、転売して差額で利益を出すため、相場より安く買い取る必要があるのです。

買取について、詳しくはこちらで解説しています。

仲介は時間と手間がかかるが、相場通りに売れる

仲介（普通の売買）は、売却に時間がかかりますが、ほぼ相場通りの価格で売れます。

よほど急ぐ事情がない限り、普通は仲介で売ります。

売却期間は平均で3ヶ月〜6ヶ月程度。

ちなみに首都圏（2020年）の平均売却期間はこちら。

平均売却期間（首都圏・2020年）

ここまで買取と仲介の違いについて解説しました。

次は「買取」と「仲介」のそれぞれで相見積もりについて解説します。

「買取」の相見積もりはオークション

相見積もりは買取と仲介で大きく違いますが、買取の相見積もりは単純にオークションと考えて良いでしょう。

オークションと同じで最高値の不動産会社を選ぶだけ。

なぜなら不動産会社の査定で提示された金額が、そのまま不動産会社の買取価格だからです。

買取で相見積もりするメリットは利益が増えること

買取で相見積もりをするメリットは、あなたの利益が増えること

なぜなら次の2つの理由があるため。

買取の相見積もりのコツは『とにかく多く』

買取の相見積もりで大切なことは、とにかく多くの不動産会社へ依頼するということ。

なぜなら10社、20社と多くの不動産会社に無料査定を依頼すれば、相場に近い高値で査定する不動産会社が見つかる可能性があるため。

査定ミスや社内事情で高値の査定もある

買取で高値の査定をする理由として、まず単純に査定ミスがあります。

査定ミスとは、担当者が相場を読み違い、相場より高値で査定をしてしまうこと。

相見積もりでは、なるべくギリギリの高値で査定するため、査定ミスも多くなります。

また最近は、買取転売業者が乱立し競争が激化しているため、買取価格が上昇。

それでも買取業者は件数を確保しないと仕事がないため、社内事情から赤字を覚悟で買取る業者もいます。

赤字覚悟で買取る業者は以前より増えているので、相場に近い価格で売れる可能性も十分あるでしょう。

複数の一括査定サイトを並用すると楽

数多くの不動産会社へ査定を依頼するなら、複数の一括査定サイトを併用すると良いでしょう。

一括査定サイトならわずか数分で最大6社の不動産会社へまとめて査定を依頼できます

複数の一括査定サイトを併用すれば、20社以上の不動産会社へ依頼するのも大した手間ではありません。

簡易査定（机上査定）で、3社程度に絞り込む

なるべく多くの不動産会社に査定を依頼したら、まず簡易査定（机上査定）で3社程度に絞り込みましょう。

査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現場査定）」の2種類があります。

簡易査定は訪問なしで簡易的に査定するもので、精度は低くなります。

一方で、訪問査定は実際に物件を訪問するため、査定の精度は高くなりますが、対応が大変。

そのため、簡易査定で3社程度に絞込み、訪問査定で買取価格を確定させる方法が効率的です。

自社買取では仲介手数料が不要

買取価格を比較するときは、仲介手数料が余計にかかる場合があるので注意しましょう。

買取には次の2種類があり、仲介手数料（売却価格×3％+6万円+消費税）の有無が違います。

• 自社で買取
  　→仲介手数料無し
• 提携業者が買取（他社の買取業者へ仲介）
  　→仲介手数料が余計にかかる

査定を依頼するときは『買取の査定を希望』と備考欄へ

一括査定サイトで査定を依頼するときは、備考欄に「買取の査定を希望」と書きましょう。

何も書かないと、普通は仲介の査定価格になってしまいます。

主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。

「仲介」の相見積もりは価格予想

仲介の相見積もりは、オークションでなく価格の予想にすぎません。

仲介の査定価格は、「売り出して3ヶ月以内に売れる予想価格」です。

しかも査定価格で売れることを不動産会社は保証しません。

大手では3ヶ月だけ仲介する買取保証もある

一部の大手不動産会社では、3ヶ月だけ仲介で売却して、売れなければ買取る『買取保証』という制度があります。

この買取保証では、査定価格の最大90％で買い取ってもらえます。

買い替えなどで、売却の期限があるなら、買取保証を利用すると良いでしょう。

買取保証では転売利益を還元する会社もある

一部の不動産会社は、買取保証で買取った後に転売した利益を売主に還元するところもあります。

なぜなら不動産会社の買取保証は、あくまで仲介のオプションで買取の利益が目的ではないため。

売主の満足度を高めて仲介件数を増やすことが目的だから、利益を売主に還元できるのです。

詳しくは、こちらで解説しています。

仲介で相見積もりをする3つのメリット

それぞれ解説します。

メリット1. 売却予想価格の精度が高くなる

仲介の相見積もりでは、売却予想価格の精度が高くなるメリットがあります。

なぜなら今は相場が急激に変動しており、不動産会社によって査定価格に差がでやすいため。

都市部では不動産価格が高騰

今は、特に都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、プロでも予想が難しい状態。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

相見積もりなら、複数のプロの意見を聞けるので、相場が正確に分かります。

査定の根拠をそれぞれ聴き比べると、どこの不動産会社の査定を信じるべきかより分かりやすいでしょう。

なるべく3社以上に相見積もりを依頼した方が、精度は高くなります。

メリット2. 信頼できる不動産会社を見つけられる

相見積もりをして話を聴き比べると、信頼できる不動産会社が見分けられます。

というのも、残念ながら不動産会社のごく一部には、悪質な不動産会社や担当者がいるため。

騙されると極端な安値で手放し大損する恐れも

悪質な不動産会社・担当者に騙されると、不動産を極端な安値で手放して、大損する恐れがあります。

悪質な不動産会社はとにかく安く売りたい

悪質な不動産会社は、相場よりなるべく安く売ろうとします。

なぜなら安値の方が、手間がかからずに短期間で売却できて、取り扱い件数が増えるため。

さらに安値だと、悪質な手口を使いやすいということもあります。

売却価格が安くなると、仲介手数料が少し安くなってしまうのですが、それ以上に不動産会社にはメリットが多いのです。

具体的には、例えばこんな手口が考えられます。

悪質な手口1. 囲い込みで両手仲介

相場より安い価格で査定して売り出し、囲い込みで他社の見つけた買主を断り、両手仲介で自社の買主に売ること。

悪質な手口2. ダブル両手で4倍稼ぐ

極端に安い価格で査定し、提携する買取業者へダブル両手で売って、仲介手数料を4倍稼ぐ方法。

悪質な手口3. 高い査定価格から干して値こなしする

明らかに売れないほど高い査定価格で売主と媒介契約を結び、売れずに時間が過ぎて売主が不安になったところで、大幅な値下げを勧める行為。

いきなり相場より安い見積もりをすると、売主に売却を任せてもらえません。

だから相見積もりだけ高めの価格を提示し、後で売主を説得して値下げするのです。

最終的には、相場より大幅に安い価格に値下げして、手口1の両手仲介か、手口2の提携買取業者へダブル両手に持ち込みます。

悪質な不動産会社の行為は、こちらで詳しく解説しています。

相見積もりで、顧客満足度を重視する不動産会社を選ぶ

相見積もりで、長期的な視点で営業している優良な不動産会社と担当者を選びましょう。

信頼できる不動産会社は、長期的な視点で会社に利益となる「顧客満足度」を重視します。

なぜなら評判が良くリピーターが多い方が、長期的には会社の業績にプラスになるため。

こういった不動産会社なら、あなたの利益を最優先してくれます。

メリット3. 幅広い意見が聞けて、売却中の迷いや不安が無くなる

相見積もりで複数の不動産会社の話を聞くと、幅広い意見を聞けるため、売却中の迷いや不安が無くなります。

売却が思うように進まないと、疑心暗鬼になってしまい、本当にこれで良いのか不安になりがち。

そんなときも、あらかじめ複数の不動産会社の意見を聞いておくことで、売却中の迷いや不安を解消できるのです。

担当者によって経験が違い、意見も分かれる

不動産のプロとはいえ、経験や実績は会社でも担当者レベルでも違います。

例えば、プロでも判断が分かれる例として次のようなことがあります。

• リフォームはどこまでした方が良い？
• 建物は解体して更地で売ったほうが良い？
• インスペクション、瑕疵保険は必要？
• チラシのポステイングはどの範囲をするべきか？
• 売出し価格はいくらで、価格見直しのタイミングはいつごろか？
• 値下げしてでもシーズン中に売ったほうが良い？

仲介の相見積もり4つのコツ

仲介の相見積もりを失敗しないためには、次の4つのコツが大切です。

それぞれ解説します。

コツ1. 実績豊富な不動産会社へ依頼する

仲介の相見積もりのコツ1つ目は、エリアで売買仲介実績が豊富な不動産会社に相見積もりをとること。

都市部では大手トップ3社を中心に選ぶ

こちらが不動産の売買仲介の実績です。

売買仲介件数ランキング上位31社
（2021年3月）

「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。

査定を依頼するなら、これら大手トップ3を中心に選ぶと良いでしょう。

これらに査定を依頼するなら、一括査定サイトのすまいValueを使うと便利です。

すまいValueは、トップ3社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。

トップ3社は他の一括査定サイトからほぼ撤退しているため、トップ3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。

地方では地域の実績トップを中心に選ぶ

地域では大手3社の営業範囲外となるため、地域で売買実績が上位の不動産会社を中心に選びます。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

エリアで売買実績が豊富な不動産会社が候補としてリストアップされるので、その中から選んで相見積もりをとれます。

主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

コツ2. 買取と仲介の2種類の価格で依頼する

仲介の相見積もりのコツ2つ目は、相見積もりをとるときに「買取」と「仲介」の2種類の見積もりを依頼すること。

なぜなら怪しい不動産会社は、買取と仲介の査定価格の差が大きくなりがちだから。

普通なら、買取価格は仲介の6〜8割に安くなる

普通の不動産会社の場合

悪質でない普通の不動産会社であれば、買取の査定価格は、仲介の6〜8割程度に安くなります。

なぜなら買取では、不動産会社が相場より安く買取り、相場価格で転売して差額を利益にするため。

一方仲介（普通の売買）では相場通りに売れるので、仲介の査定価格は相場価格になります。

悪質な会社は仲介だけ高くなる

悪質な不動産会社が仲介の査定価格を不自然に上げると、買取との価格差が極端に大きくなります。

なぜなら買取の価格差はそのままで、仲介の査定価格だけを相場より高く査定するため。

買取の査定価格を高くすると、自社（又は提携する買取業者）が損するので買取の査定価格は高くできません。

不動産会社は、買い取った後に相場価格で転売して利益を得るため、相場より2割以上安くしか買取れないのです。

買取と媒介の両方で査定依頼する場合は、一括査定サイトの備考欄に「媒介と買取の両方で査定を希望」と書いておきましょう。

コツ3. 3〜6社から信頼できる不動産会社を選ぶ

仲介の相見積もりのコツ3つ目は、3〜6社に相見積もりをとり、査定価格が最高値の会社でなく信頼できる不動産会社を選ぶこと。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、次のポイントがあります。

相見積もりは3社〜6社程度

仲介の相見積もりでは、3社〜6社程度が信頼できる不動産会社を選ぶのに最適です。

なぜなら3社以上でないと、査定価格や話の内容を比較しにくいため。

また不動産会社としっかり話をするためには、多くても6社くらいまでが限界だから。

3社〜6社の不動産会社に相見積もりをとり、しっかり話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社が分かります。

訪問査定で査定を希望する

査定方法は、机上査定より訪問査定を選ぶほうが良いでしょう。

なぜなら実際に家を見て、具体的なアドバイスを聞いた方が、信頼できるか判断しやすいため。

例えば次のこと聞くと、不動産会社のレベルが良く分かります。

• 売却に必要な最低限のリフォームや補修の程度
• 接道や境界、擁壁の問題
• 内覧で注意すべきこと
• 物件の売りや弱点

訪問査定は不動産会社の応対が面倒と感じるかもしれませんが、現地確認は長くて1時間程度。

信頼できる不動産会社さえ選んだら、後はお任せできます。

面倒でも、不動産会社選びで8割が決まると考えて、手間と時間をかけましょう。

契約を迫られても全ての話を聴き比べてから

訪問査定では、不動産会社から早く契約するよう迫られがちですが、全ての不動産会社に話を聞いてから決断しましょう。

それでも強引に契約を迫るようなら、その会社は自社の利益最優先の会社で信頼できないかもしれません。

査定当日はとりあえず保留して、後日契約しましょう。

自分でも相場を確認する

不動産会社の話を聞く前に、自分でも相場を確認すると、不動産会社の話がよく理解できます。

まず主要な不動産ポータルサイトで、今売り出している競合を確認します。

また概要だけしか公開されていませんが、過去の成約価格をチェックしておくと、相場感が少し分かります。

自力で調べられる相場は参考程度ですが、判断材料にはなります。

こちらからの情報を統一する

不動産会社ごとに伝える情報が違っていると、不動産会社の比較が難しくなります。

何を伝えるのか、あらかじめリストアップしておくと良いでしょう。

担当者への質問を考えておく

信頼できる不動産会社を見分けるために、積極的に質問しましょう。

例えば次の様な質問があります。

コツ4. 迷ったら2〜3社に一般媒介もあり

仲介の相見積もりでどこを選ぶか迷ったら、一般媒介契約で2〜3社に依頼する方法もあります。

一般媒介契約なら複数に依頼できる

不動産会社との媒介契約には3種類あり、一般媒介契約なら複数の不動産会社に同時に売却を依頼可能。

ただしあまり多くの不動産会社に依頼すると、不動産会社に不信感を与えるので、2〜3社程度が現実的です。

【媒介契約の比較】

複数に依頼すると囲い込みの心配が無い

複数の不動産会社に売却を依頼すると、囲い込みされる心配はありません。

なぜなら囲い込みは時間がかかり、他社に先を越される恐れがあるため。

不動産会社は他社が先に買主を見つけると、仲介手数料は1円も受け取れません。

複数に依頼することで、不動産会社同士が競争して、早く売れる効果が期待できます。

不動産会社のサポートが必要なら1社に依頼

ただし一般媒介で複数に依頼すると、不動産会社のサポートは期待できません。

始めての売却で不安だったり、築古や田舎など売れにくい不動産は、1社に依頼した方が良いでしょう。

逆に人気が高い物件を適正価格で売り出す場合は、不動産会社のサポートはあまり要らないので、一般媒介で2〜3社に売却を依頼するのもあり。

一般媒介は、不動産会社を上手く利用して、売主が主体で売る方法といえます。

一般媒介については、こちらで詳しく解説しています。

まとめ

不動産の売却に成功するためには、相見積もりが必要です。

その理由は、買取と仲介でそれぞれ違い、

• 買取では、相見積もりで高く買い取る不動産会社が見つかるため。
• 仲介では、相見積もりで価格の精度が高くなり、信頼できる不動産会社が分かり、売却中の不安も無くなるため。

仲介は「不動産会社選び」で売却の成否が8割決まります。

複数の不動産会社に相見積もりを依頼して、話を聴き比べるのは手間ですが、メリットは大きいでしょう。

一括査定サイトを上手く利用すれは、手間も少しは軽減できます。

相見積もりは不動産売却を成功させ、その先の豊かな暮らしを実現するための第一歩です。

あなたの売却が成功することをお祈りしております！