「不動産売買契約の注意点は? 当日は何をするの?」

不動産売買契約についてお悩みですね。

確かに売買契約は、専門用語が多く分かりにくいし、契約は取り消せないので不安なもの。

この記事は、不動産売買契約の4つの注意点から、当日の流れ、終わった後にすべきことまで、必要な知識を分かりやすくまとめました。

あなたの売買契約が無事に終わるために、この記事がお役に立てば幸いです。

不動産売買契約の4つの注意点

ハウスハウス

契約って何か緊張するなぁ


家博士家博士

具体的な手続きは不動産会社が説明しながら進めてくれるから、基本的には不動産会社の言うことに従えば大丈夫だよ


売買契約は不動産会社にお任せで大部分は大丈夫ですが、念のため4つの注意点は知っておきましょう。

不動産売買契約で失敗しないために、最低限知っておきたい4つの注意点はこちら。

それぞれ解説します。

注意点1. 内容は事前に確認する

契約日の2〜3日前に契約書と重要事項説明を受け取り、内容をチェックしておきましょう。

なぜなら契約書と重要事項説明は、契約当日にチェックしたり修正することが難しいため。

契約当日に契約内容を読み合わせしますが、うっかり見逃したり、よく理解できずに終わってしまいがち。

一度契約書に署名・捺印すると、後から修正できません。

事前に時間をかけて確認しないと、トラブルになる恐れがあります。

ハウスハウス

そもそも契約書は事前にもらえるの?


家博士家博士

不動産会社の担当者に頼めば渡してもらえるよ

契約書で確認する3つのポイント

基本的には不動産会社の担当者がきちんと作成してくれますが、担当者にミスがないとも限りません。

少しでも不安なことは、売買契約までに不動産会社に質問してスッキリしておきましょう。

不動産の売買契約書で、事前に確認するポイントは次の3つ。

契約書で確認する3つのポイント

  1. あなたの希望する条件が反映されているか?
  2. あなたに不利な条件はないか?
  3. 後でトラブルになりそうな内容はないか?

ハウスハウス

こんなの自分で見て分かるかな?


家博士家博士

1は大丈夫だと思うから、2と3で具体的な内容を紹介するね。

具体的に確認する内容

契約書や重要事項説明で事前に確認する内容はこちら。

  1. 基本的な内容(価格・不動産の内容)に間違いないか。
  2. 精算・所有権移転と引き渡しの日付は事前の話通りか。
    →買い替えで引っ越しを遅らせる場合は引き渡しを遅らせることも。
  3. 売主の契約不適合責任を負う範囲と期間は問題ないか。
    →通常は設備7日程度、建物3ヶ月程度、築古では免責にすることも。
  4. 引き渡し状態の取り決め(現状有姿、内装渡し、更地渡しなど)は事前の話通りか。それぞれ詳しい内容が明記されているか。
  5. 売主が引き渡しまでに行う具体的な内容は、事前の話通りか。
  6. 土地は公簿売買か実測売買か。実測結果で精算するか。
  7. 買主の融資利用特約(特約期日・融資利用額・金融機関名)は、事前審査済の内容か。
  8. 買主の買い換え特約では、売却期日と価格が明記されているか。売却の進捗に問題ないか。
  9. 遺産分割協議中では、相続登記が未了の場合の売主責任は問題ないか。
  10. 固定資産税・都市計画税の清算金は、起算日が不利になっていないか。
    →1月と4月があり、売主は4月起算が有利
  11. 手付金は安すぎないか、手付解除の期日は長すぎないか。
    →通常は売買価格の10%程度、30日程度。
  12. 違約金は安すぎないか。
    →通常は売買価格の10〜20%程度
  13. 付帯設備表の内容に間違いないか。残置しない設備、設備の不具合など反映されているか。
  14. 買主が後からクレームを言いそうな内容は、全て重要事項説明に記載されているか

この他に、不動産の特徴によって様々な内容が追加されます。

売買契約前は慌ただしく時間が少ない

買い主と条件で合意してから、売買契約までは時間がありません。

売買契約の前後の流れ

  • 不動産会社との媒介契約
     ↓
  • 売却活動
     ↓
  • 買付証明書受け取り
     ↓
  • 条件調整(不動産会社を通じて調整)、条件合意
     ↓
  • 売買契約・手付金受領(条件合意から1週間〜10日後)
     ↓
  • 転居
     ↓
  • 引き渡し・精算(売買契約から約1ヶ月後)

この様に、条件合意から1週間〜10日後に売買契約となるのが一般的。

時間が少ないので慌ただしいですが、売買契約書と重要事項説明は前日までにしっかり確認しましょう。

ハウスハウス

スケジュールは余裕ないけど、事前に内容を確認するってことね。


家博士家博士

特に契約不適合になるリスクは、漏れがないように注意しよう。

注意点2. 契約不適合のリスクは全て明記する

契約不適合になりそうな事があれば、必ず重要事項説明に記載しましょう。

契約不適合は、瑕疵(かし)ともいい、家が本来満たすべき基本的な性能を満足しない欠陥や故障のこと。

例えば、雨漏り、シロアリ被害、沈下や傾き、近隣トラブル、事件や事故による心理的な影響など。

これらは重要事項説明に明記されていれば、売主の責任は免れます。

逆に重要事項説明に明記されておらず、買主が後から気付くと、売主の契約不適合責任を問われて補修や契約解除を求められる恐れも。

少しでも不安なことは、全て不動産会社に伝えましょう。

不動産会社が内容を整理して、重要事項説明に反映してくれます。

売主が意図的に隠すと免責でも責任あり

売主が契約不適合責任を問われる内容を意図的に隠すと、売主免責でも責任を問われます。

売主免責になるのは、次の2つのケース。

  • もともと売主免責で契約する場合
  • 契約で決めた売主責任期間が終わった後

築古の戸建てなどは、売主免責で契約することもよくあります。

また契約不適合責任の期間は、一般的に3ヶ月程度なので、これが過ぎると本来は免責。

しかし売主が意図的に隠して契約すると、本来は免責でも説明責任を問われて、賠償責任や契約解除を求められる恐れがあります。

契約不適合・瑕疵については、こちらで詳しく解説しています。

注意点3. 契約が流れた場合の仲介手数料を確認する

売買契約後に契約が流れた場合に、不動産会社へ支払う仲介手数料がどうなるか確認しておきましょう。

一般的に不動産会社に支払う仲介手数料は、契約が成立した時点で不動産会社に請求権が発生します。
(実際の支払いタイミングは、「契約時と精算時に半額ずつ」又は「精算時に全額」のどちらか。)

しかし売買契約後に何らかの事情で契約が流れた場合、仲介手数料を返金してもらえるかは、契約が流れた理由によって違います。

ほとんどの不動産会社は次のルールになっています。

契約流れで仲介手数料を払うかどうか

  • ローン特約(買主のローン審査落ち)による停止条件付契約で売買契約が流れた場合
     →仲介手数料を支払わない
  • 買主又は売主の自己都合による手付解約期間内の手付解除
     →仲介手数料を払う
  • 買主又は売主の違約による違約解除
     →仲介手数料を払う

契約が流れた場合の仲介手数料については、不動産会社との媒介契約書に書いてあります。

ほとんどの不動産会社の媒介契約書では、次の様に書かれているでしょう。

(報酬の請求)
乙(不動産会社)の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立した時は、乙は、甲(売り主)に対して、報酬を請求することができます。但し、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立した時は、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。

これと同じ文言なら問題ありません。

ここで停止条件付き契約とは、一般的に「買主が住宅ローン審査に通ることを停止条件とした売買契約」のこと。

まれなメースですが、売買契約後に買主が住宅ローン本審査に落ちた場合、売買契約は流れてしまいます。

その場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がないということです。

自己都合の手付解除、違約による違約解除では仲介手数料が請求される

買主や売主の自己都合による解約では、手付解除期間中は手付金を放棄することで解約できます。

まためったに無いケースですが、買主や売主が契約を守らない違約によって契約を解除することも可能です。

これら手付解除や違約解除で問題になるのが、契約は成立しているので、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があること。

相手方の自己都合で解約された場合にも仲介手数料を支払うことを考えると、手付金は仲介手数料以上の金額をもらっておいた方が良いでしょう。

手付金と解約については、こちらで解説しています。

注意点4. 契約当日の持ち物は事前に準備する

契約当日は関係する人が立ち会い、時間をとって手続きを進めていきます。

この時は実印や本人確認書類などが必要。

うっかり忘れてしまうと手続きが進まなくなるので、持ち物は事前にしっかり確認しておきましょう。

自分一人で確認するのではなく、夫婦二人で確認するなど複数人で確認すると忘れ物も防げます。

売買契約当日に用意するもの

売買契約当日に用意するものとして、次があります。

売買契約当日に用意するもの

  1. 実印
  2. 身分証明書
  3. 収入印紙(印紙代)
  4. 仲介手数料(手付金の一部や振込も可)
  5. 固定資産税等納税通知書
  6. 権利証(登記識別情報通知)

こうした書類の他にも、不動産会社から指定された書類等があれば忘れないように準備しておきます。

それぞれ解説します。

実印

売買契約書や重要事項説明へ署名・捺印するので、実印が必要です。

厳密には契約者本人が立ち会う場合は認印でも良いのですが、出来るだけ実印を準備しましょう。

もし忘れてしまった時は、実印でなくてもOKといわれた場合に限り、近くにあるお店で購入するなどして対処します。

身分証明書

本人確認が法律で義務付けられているため、公的機関が発行した身分証明書が必要です。

本人確認書類として次のいずれかを準備しておきましょう。

  • 運転免許証
  • パスポート
  • 住民基本台帳カード
  • 各種健康保険証
  • 印鑑証明書(売買契約時の捺印で使う実印と同じもの)
  • 外国人登録証
  • 乗員手帳
  • 医療受給者証や母子健康手帳、身体障害者手帳
  • 国民年金手帳

なお、共有名義物件の場合は、名義人全員の身分証明書が必要。

忘れてしまうと契約ができないので、忘れたらまずは不動産会社に連絡し、取りに戻ります。

収入印紙(印紙代)

売買契約書は課税文書なので売買代金に応じた収入印紙が必要です。

収入印紙そのものを準備するのか、もしくは印紙代のみで良いのかは不動産会社によって違うので、担当者に確認しましょう。

収入印紙は郵便局や法務局のほか、コンビニでも購入できます。

ただしコンビニは扱っている収入印紙の種類に限りがあるので、郵便局などで購入する方が確実です。

仲介手数料

金額については不動産会社からも連絡があるので、不足しないように準備しておきましょう。

忘れてしまった時は買主から受け取る手付金から支払うか、後日振り込むといった対応が考えられます。

固定資産税等納税通知書

固定資産税の請求は、その年の1月1日時点の所有者宛に届きます。

固定資産税は売主が納付しますが、実際には決済日前日までを売主負担、決済日以降を買主負担とするのが一般的。

そのため、納税通知書に記載されている金額を元に日割り計算し、買主負担の分を決済日に精算金として受け取ります。

固定資産税等納税通知書は契約に必須の書類ではないため、忘れてしまっても契約に支障はありません。

権利証(登記識別情報通知)

売主が本当にその不動産の所有者か証明する登記書類。

登記識別情報通知のシールは、剥がさずにそのままにしておきましょう。

こうした書類は複数枚になることもあるため、あらかじめ不動産会社に不備がないか確認してもらうと安心です。

紛失した場合はいくつか解決方法があるので、早めに不動産会社へ相談しましょう。

権利証(登記識別情報通知)を紛失した場合の解決策は、こちらで解説しています。

売買契約当日の流れ

売買契約当日の流れです。
どういった流れで進むのか、あらかじめ知っておくと不安なく取引が進められます。

当日の一般的な流れとしては、次の通りです。

売買契約当日の流れ

  1. 売主と買主の顔合わせ
  2. 重要事項説明および付帯設備の説明
  3. 売買契約書の読み合わせ
  4. 売買契約書への署名・捺印
  5. 手付金の受領
  6. 仲介手数料の支払い

それぞれ詳しく解説します。

1.売主と買主の顔合わせ

内覧などで既に顔合わせしていますが、契約当日に改めて顔合わせと挨拶するのが一般的。

場所は不動産会社が多く、売主より買主の方が先に到着している事もあります。

ハウスハウス

どうして買主の方が先に来るの?

家博士家博士

不動産会社と媒介契約を結んでいる場合が多いからだよ

共有名義では全員出席か代理人で

所有者が共有名義の場合は、基本的に所有者が全員出席します。

共有名義でなくても、契約当日は可能であれば夫婦二人で参加するのが良いでしょう。

契約は非常に重要であり、どちらか一人で参加し、後から夫婦間で「話が違う」といったトラブルを防ぐ意味合いもあります。

どうしても出席できない場合は、委任状を書いて代理人に出席してもらう方法もあります。

代理人については、こちらで解説しています。

2.重要事項説明および付帯設備の説明

挨拶が済むと、売主側の不動産会社から買主に対して、重要事項説明および付帯設備の説明が行われます。

重要事項を説明できるのは「宅地建物取引士」の資格を持つ人だけ。

説明開始前には「取引士証」の提示が義務付けられているので、提示がなかった場合は提示してもらうようお願いします。

また買主だけが先に重要事項説明を受けている場合は売主との認識のズレが生じる可能性もあり、トラブルになることも。

できる限り同席して重要事項説明を受けましょう。

家博士家博士

トラブルを防ぐために、重要事項説明を事前に確認しておくんだ

3.売買契約書の読み合わせ

重要事項説明や付帯設備の説明が終われば、売買契約書の読み合わせに移ります。

ここでは買主・売主の双方に説明があり、間違いがないか確認していくことになります。

家博士家博士

ここも事前に確認しておくことで、スムーズに不安なく進められるよ

4.売買契約書への署名・捺印

説明が終わり間違いない事が確認できれば、署名・捺印して正式な契約となります。

契約書は課税文書なので、収入印紙の貼ります。

ただし買主のみ契約書を作成し売主はその控えをもらう形にすれば、売主は印紙代を節約することも可能。

原本のみ収入印紙を貼ります。

買主のみ契約書を作成して、印紙代を節約する方法はこちらで解説しています。

5.手付金の受領

契約書への署名・捺印が済んだら、契約書の内容に従って手付金を現金で受け取ります。

場合によっては小切手で受け取ることもあるでしょう。

現金で受け取った場合は、過不足がないかよく確認します。

確認が済んだら、受け取った金額分の領収書を作成して買主に渡します。

手付金は買主が融資審査に落ちると返金するので、使わずに保管しておきましょう。

なお手付金は契約成立の証拠となる以外に、解約手付としての意味合いもあります。

手付金については、こちらで解説しています。

6.仲介手数料の支払い

最後に不動産会社へ仲介手数料を支払います。

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって違い、次の3種類があります。

  • 契約日に一括
  • 契約日と決済日の2回に半額ずつ←これが多い
  • 決済日に一括

仲介手数料の支払いも事前に確認して、必要な額を準備しておきましょう。

売買契約後に忘れずすべき4つのこと

売買契約が無事に終われば、次の4つを済ませましょう。

売買契約後にすること

  1. 住宅ローンを借りている金融機関へ通知
  2. 一般媒介で複数の不動産会社へ依頼している場合は一報と挨拶
  3. マンションでは管理組合へ通知
  4. 引越しを済ませる

1. 住宅ローンを借りている金融機関へ通知

家を売却する際には、その家に設定されている抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記には金融機関が作成した書類が必要なので、契約後にはその旨を通知しましょう。

書類の作成にかかる時間は2週間ほど。

決済日に間に合うよう、決まったらすぐに通知するようにします。

この時に重要なのが正確な決済日を伝えること。

住宅ローンの金利を計算するのに決済日が大事なポイントになるので、金融機関へ連絡する前にしっかり確認しておきます。

銀行への通知について、詳しくはこちらで解説しています。

2. 一般媒介では他社に一報と挨拶

一般媒介で複数の不動産会社へ依頼している場合は、契約が済んだことを各不動産会社へ伝えます。

ポイントは売買契約後、できるだけ早く一報を入れること。

なるべくその日のうちに全ての不動産会社へ連絡するようにしましょう。

一般媒介契約については、こちらで解説しています。

3. マンションでは管理組合へ通知

マンションの場合は買主に引き渡してからスムーズに手続きが進むよう、管理組合へ通知します。

管理組合を脱退するには、組合毎に定められた手続きが必要。

手続きの流れや必要な書類について事前に確認し、準備しておくと安心です。

4. 引越しを済ませる

決められた引き渡し日までに引越しを済ませます。

引越しの準備は時間がかかるので、余裕を持って少しずつ進めていきましょう。

なお買主と決めた家具や家電以外は、全てきれいに片付けておくこと。

また引き渡しの際に必要な鍵が全て揃っているかも、確認しましょう。

家博士家博士

玄関の鍵はもちろん、倉庫やスペアキーなどが揃っているか、確認しておこう

まとめ

ここまで「不動産売買契約の注意点、当日の流れなど契約に必要な全知識まとめ」として解説してきました。

不動産売買契約の4つの注意点はこちら。

  1. 内容は事前に確認する
  2. 契約不適合のリスクは全て明記する
  3. 契約が流れた場合の仲介手数料を確認する
  4. 契約当日の持ち物は事前に準備する

不動産の売買契約は、基本的には不動産会社が主導して進んでいきます。

信頼できる不動産会社さえ選べは、トラブルはほとんど防げるでしょう。


今は不動産価格が高騰している

今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国202403)

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。

中古マンションは約11年で89%も値上がりしています。


戸建てはあまり上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

不動産会社に無料査定を依頼する

今の家の価格を正確に知るなら、不動産会社に無料査定を依頼します。

具体的な手順は、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  2. 3社以上に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社の方が、査定の精度は高くなります。

また今は不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ハウスハウス

実績が豊富な不動産会社はどこ?


家博士家博士

都市部なら大手3社が強いね。


実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス

  • 店舗数 286店舗
    (首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9)
  • 三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

    独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


    多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約するほど。

    また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

    家博士家博士

    業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
    他と比較する基準にもなるからね。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    【大手2】住友不動産販売
    熱心な営業スタイルに定評

    すみふの仲介ステップ

    • 店舗数 234店舗
      (首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6)

    住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

    現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

    自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

    家博士家博士

    スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


    【大手3】東急リバブル
    東急沿線や大型案件に強み

    東急リバブル

    • 店舗数 216店舗
      (首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7)

    東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

    例えば予定期間で売れないと査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

    またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

    家博士家博士

    初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。

    東急リバブルの無料査定はこちらから
    東急リバブル

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    すまいValue

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    ハウスハウス

    とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの?


    家博士家博士

    売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
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    あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!