売買契約イメージ
「購入希望者と価格交渉がまとまり、いよいよ売買契約だけど、何か見落としやミスはないかな?」

あなたは今、そうお考えではありませんか?

売買契約書や重要事項説明では、専門用語も多く難しく感じますし、売買契約は法的に取り消すこともできない重要なもの。

売却の終わりが見えてホッとする一方で、契約前は何かミスや忘れていることなどないか不安になりますね。

そんなあなたが、安心して売買契約を迎えるために、初めての売買契約で注意すべき点、用意するものなどを分かりやすくまとめました。

売買契約をしっかり結ぶことで、家の引き渡し、売却後のトラブルを防ぐことができます。

家の売却が成功すれば、新たな生活を気持ちよくスタートできます。

あなたの売買契約が無事に終わるために、この記事がお役に立てば幸いです。

売買契約で失敗しないための注意点

ポイントイメージ

ハウスくんハウスくん

売買契約って何かと大変そう


家博士家博士

手続きは不動産会社が説明しながら進めてくれるから、基本的には不動産会社の言うことに従えば大丈夫だよ


売買契約には様々な注意点がありますが、基本は不動産会社にお任せで大丈夫です。

しかし不動産会社の担当者も人間なので、ミスがないとも限りません。

売買契約は、後のトラブルを防ぐ大切なもの。
念のため、注意点や手続きの流れなど基本的なことは押さえておきましょう。

売買契約で失敗しないために、次のような点に注意しておきましょう。

注意点1. 契約書と重要事項説明は契約前にチェックする

契約日の2〜3日前に契約書と重要事項説明を受け取り、内容をチェックしておきましょう。

なぜなら、契約書と重要事項説明には、様々なことが記載されていて、契約当日に細かくチェックするのは時間的に不可能だから。

ハウスくんハウスくん

そもそも、契約書は事前にもらえるの?

家博士家博士

不動産会社の担当者に頼めば渡してもらえるよ

なお、契約書に記載される内容は次の通り。

売買契約書の内容

  • 対象となる不動産の表示
  • 売買代金および支払い方法
  • 手付解除期日、違約金の額
  • 融資利用特約
  • その他特約事項 ←これが要チェック

このうち、特にチェックしておきたいのが特約事項

思い込みや理解不足などによって、契約当日にトラブルになるケースも少なくないのです。

また、重要事項説明も記載漏れがないか、よく確認しておきましょう。

買い主から受け取った買付証明書と、その後の条件調整で変わった点が全て反映されているか、よく確認しましょう。

基本的には、不動産会社の担当者がきちんと作成してくれているはずですが、担当者も人間ですからミスがないとも限りません。

買付証明書については、こちらで解説しています。

売買契約前は慌ただしく時間が少ない

買い主と条件で合意してから、売買契約までは時間がありません。

売買契約の前後の流れ

  • 不動産会社との媒介契約
     ↓
  • 売却活動
     ↓
  • 買付証明書受け取り
     ↓
  • 条件調整(不動産会社を通じて調整)、条件合意
     ↓
  • 売買契約・手付金受領(条件合意から1週間〜10日後)
     ↓
  • 転居
     ↓
  • 引き渡し・精算(売買契約から約1ヶ月後)

この様に、条件合意から1週間〜10日後に売買契約となるのが一般的。

時間が少ないので、慌ただしですが、売買契約書と重要事項説明に間違いがないかだけは、しっかり確認しておきましょう。

注意点2. 瑕疵(かし)の恐れがあることは、重要事項説明へ記載する

瑕疵(かし)とは、家が本来満たすべき基本的な性能を満足しない欠陥や故障のこと。

例えば、雨漏り、シロアリ被害、沈下や傾き、事件や事故による心理的な影響など。

どんなに細かい事であっても、瑕疵になりそうな事があれば、必ず重要事項説明に記載しましょう。

例えば「浴室のシャワーから少しだけ水が漏れている」といった不具合があった場合。

あなた自身は「この程度なら大丈夫だろう」と思うかもしれませんが、買主にしてみれば「水漏れは直しておいて欲しい」と思うかもしれません。

ちょっとした事が原因で、後にトラブルとなる可能性もあるのです。

トラブルにならないためにも、些細なことでも気になる点は重要事項説明に記載すること。

記載すべきかどうか悩むような場合は、不動産会社に相談するのが確実です。

瑕疵担保免責でも意図的に隠すとダメ

「瑕疵担保免責」とは、築年数が古い建物の売却で、売り主が一切の瑕疵担保責任を負わないとするもの。

ここで瑕疵担保責任とは、家の売買で引き渡し後に瑕疵が見つかった場合、売り主が補修する責任を負うこと。

瑕疵担保責任の期間は、一般的に3ヶ月程度です。

瑕疵担保免責で勘違いしがちですが、瑕疵担保免責でも、明らかな瑕疵を隠して契約すると、免責になりません。

だから瑕疵担保免責にした場合も、契約書や重要事項説明には、家の問題点をきちんと記載しておきましょう。

瑕疵については、こちらで詳しく解説しています。

注意点3. 売買契約が流れた場合の仲介手数料の扱いを確認する

万が一売買契約後に契約が流れた場合に慌てないため、不動産会社へ支払う仲介手数料の扱いを確認しておきましょう。

一般的に不動産会社に支払う仲介手数料は、契約が成立した時点で不動産会社に請求権が発生します。
(実際の支払いタイミングは、「契約時と精算時に半額ずつ」又は「精算時に全額」のどちらか。)

しかし、売買契約後に何らかの事情で契約が流れた場合、仲介手数料を返金してもらえるかどうかは、契約が流れた理由によって違います。

ほとんどの不動産会社は次のルールになっているはずです。

契約流れで仲介手数料を払うかどうか

  • ローン特約(買い主のローン審査落ち)による停止条件付契約で売買契約が流れた場合
     →仲介手数料を支払わない
  • 買い主又は売り主の自己都合による手付解約期間内の手付解除
     →仲介手数料を払う
  • 買い主又は売り主の違約による違約解除
     →仲介手数料を払う

契約が流れた場合の仲介手数料については、不動産会社と媒介契約を結んだときの媒介契約書に書いてあります。

ほとんどの不動産会社の媒介契約書では、次の様に書かれているでしょう。

(報酬の請求)
乙(不動産会社)の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立した時は、乙は、甲(売り主)に対して、報酬を請求することができます。但し、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立した時は、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。

これと同じ文言なら問題ありません。

ここで停止条件付き契約とは、一般的に「買い主が住宅ローン審査に通ることを停止条件とした売買契約」のこと。

まれなメースですが、売買契約後に買い主が住宅ローン本審査に落ちた場合、売買契約は流れてしまいます。

その場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がないということです。

自己都合の手付解除、違約による違約解除では仲介手数料が請求される

買い主や売り主の自己都合による解約では、手付解除期間中は手付金を放棄することで解約できます。

まためったに無いケースですが、買い主や売り主が契約を守らない違約によって契約を解除することも可能です。

これら手付解除や違約解除で問題になるのが、契約は成立しているので、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるということ。

相手方の自己都合で解約された場合にも仲介手数料を支払うことを考えると、手付金は仲介手数料以上の金額をもらっておいた方が良いでしょう。

手付金と解約については、こちらで解説しています。

注意点4. 当日に忘れ物がないようにしっかり確認する

契約当日は関係する人が立ち会い、時間をとって手続きを進めていきます。

この時は実印や本人確認書類などが必要。

うっかり忘れてしまうと手続きが進まなくなるので、持ち物は事前にしっかり確認しておきましょう。

自分一人で確認するのではなく、夫婦二人で確認するなど複数人で確認すると忘れ物も防げます。

具体的な持ち物は、後で解説します。

売買契約当日の流れ

売買イメージ
金額が大きいだけに、緊張する契約当日。

どういった流れで進むのか、あらかじめ確認しておくと取引もスムーズに進められます。

当日の一般的な流れとしては、次の通りです。

  1. 売主と買主の顔合わせ
  2. 重要事項説明および付帯設備の説明
  3. 売買契約書の読み合わせ
  4. 売買契約書への署名・捺印
  5. 手付金の受領
  6. 仲介手数料の支払い

それぞれ詳しく解説します。

1.売主と買主の顔合わせ

内覧などで既に顔合わせしていることも多いと思いますが、契約当日に改めて顔合わせと挨拶をするのが一般的。

場所は不動産会社である事が多く、売主より買主の方が先に到着している事もあります。

ハウスくんハウスくん

どうして買主の方が先に来るの?

家博士家博士

重要事項説明を受けている場合が多いからだよ

なお、契約当日は可能であれば夫婦二人で参加するのが良いでしょう。

契約は非常に重要であり、どちらか一人で参加し、後から夫婦間で「話が違う」といったトラブルを防ぐ意味合いもあります。

また所有者が共有名義の場合は、基本的に所有者が全員出席します。

どうしても出席できない場合は、委任状を書いて代理人に出席してもらう方法もあります。

代理人については、こちらで解説しています。

2.重要事項説明および付帯設備の説明

挨拶が済むと、売主側の不動産会社から買主に対して、重要事項説明および付帯設備の説明が行われます。

重要事項を説明できるのは「宅地建物取引士」の資格を持つ人だけ。

説明開始前には「取引士証」の提示が義務付けられているので、提示がなかった場合は提示してもらうようお願いします。

また、買主だけが先に重要事項説明を受けている場合は売主との認識のズレが生じる可能性もあり、トラブルになることも。

できる限り同席して重要事項説明を受けるようにしましょう。

家博士家博士

こうしたズレを防ぐ意味でも、重要事項説明を前もって確認しておく事が大事なんだ

ハウスくんハウスくん

なるほど。事前に確認しておけば、疑問点や不明点も確認できるよね

付帯設備については売主であるあなた自身がよく知っていると思うので、どの設備について説明するのか、不動産会社に前もって確認しておくことをオススメします。

3.売買契約書の読み合わせ

重要事項説明や付帯設備の説明が終われば、売買契約書の読み合わせに移ります。

ここでは買主・売主の双方に説明があり、間違いがないか確認していくことになります。

家博士家博士

ここも事前に確認しておくことで、スムーズに進められるよ

4.売買契約書への署名・捺印

説明が終わり間違いない事が確認できれば、署名・捺印して正式な契約となります。

契約書は課税文書なので、収入印紙の貼り付けを忘れないようにしましょう。

ただし、これは売主と買主がそれぞれ売買契約書(原本)を作成する場合の話。

買主のみ契約書を作成し売主はその控えをもらう形の場合は、原本のみ収入印紙を貼ることになります。

買い主のみ契約書を作成して、印紙代を節約する方法については、こちらで解説しています。

5.手付金の受領

契約書への署名・捺印が済んだら、契約書の内容に従って手付金を現金で受け取ります。

場合によっては小切手で受け取ることもあるでしょう。

ハウスくんハウスくん

手付金って大体どれくらい?

家博士家博士

売買代金の5〜10%が相場と言われているよ

現金で受け取った場合は、過不足がないかよく確認しましょう。

確認が済んだら、受け取った金額分の領収書を作成して買主に渡します。

なお、手付金は契約成立の証拠となる以外に、解約手付としての意味合いも。

これは契約後に手付放棄(買主側)や手付倍返し(売主側)で、契約を解除できると定めること。

できれば避けたいケースですが、万が一に備えておくことは大切なことです。

手付金については、こちらで解説しています。

6.仲介手数料の支払い

最後に不動産会社へ仲介手数料を支払います。

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって違い、次の3種類があります。

  • 契約日に一括
  • 契約日と決済日の2回に半額ずつ←これが多い
  • 決済日に一括

仲介手数料の支払いがどうなっているのか事前に確認し、必要な額を準備しておきましょう。

売買契約当日に用意するもの

登記識別情報
売買契約当日に用意するものとしては、次のようなものがあります。

売買契約当日に用意するもの

  1. 実印
  2. 身分証明書
  3. 収入印紙(印紙代)
  4. 仲介手数料(手付金の一部や振込も可)
  5. 固定資産税等納税通知書
  6. 権利証(登記識別情報通知)

こうした書類の他にも、不動産会社から指定された書類等があれば忘れないように準備しておきます。

実印

売買契約書や重要事項説明へ署名・捺印することになるので、その時に使う印鑑が必要です。

厳密には契約者本人が立ち会う場合は認印でも良いとされていますが、出来るだけ実印を準備しておきましょう。

不動産会社からも「実印で」と言われる事が多くなっています。

もし忘れてしまった時は、実印でなくてもOKと言われた場合に限り、近くにあるお店で購入するなどして対処します。

身分証明書

本人確認が法律で義務付けられているため、公的機関が発行した身分証明書が必要です。

本人確認書類として次のいずれかを準備しておきましょう。

  • 運転免許証
  • パスポート
  • 住民基本台帳カード
  • 各種健康保険証
  • 印鑑証明書(売買契約時の捺印で使う実印と同じもの)
  • 外国人登録証
  • 乗員手帳
  • 医療受給者証や母子健康手帳、身体障害者手帳
  • 国民年金手帳

なお、共有名義物件の場合は、名義人全員の身分証明書が必要。

忘れてしまうと契約ができないので、忘れた事に気付いたらまずは不動産会社に連絡し、取りに戻るようにします。

収入印紙(印紙代)

注意点のところで書いた通り、売買契約書は課税文書なので売買代金に応じた収入印紙が必要です。

ハウスくんハウスくん

不動産の売買だと、印紙代はどれくらいになるのかな?

家博士家博士

例えば、売買代金が1,000万円を超えて5,000万円以下なら1万円といった感じだよ

収入印紙そのものを準備するのか、もしくは印紙代のみで良いのかは不動産会社によっても違うので、担当者に確認しておきましょう。

収入印紙は郵便局や法務局のほか、コンビニでも購入できます。

ただし、コンビニは取り扱っている収入印紙の種類に限りがあるので、できるだけ郵便局などで購入するのがオススメです。

仲介手数料

金額については不動産会社からも連絡があるので、不足しないように準備しておきましょう。

忘れてしまった時は買主から受け取る手付金から支払うか、後日振り込むといった対応が考えられます。

固定資産税等納税通知書

固定資産税の請求は、その年の1月1日時点の所有者宛に届きます。

固定資産税は売主が納付しますが、実際には決済日前日までを売主負担、決済日以降を買主負担とするのが一般的。

そのため、納税通知書に記載されている金額を元に日割り計算し、買主負担の分を決済日に受け取る事になります。

固定資産税等納税通知書は契約に必須の書類ではないため、忘れてしまっても契約そのものに支障はありません。

後日コピーを送付するような形で良いか、不動産会社にも相談してみると良いでしょう。

権利証(登記識別情報通知)

売主であるあなたが、本当にその不動産の所有者なのかを証明するのに必要なのが登記に関する書類。

こうした書類は複数枚に渡っていることもあるため、あらかじめ不動産会社に不備がないか確認してもらうと安心です。

また、当日忘れないようにするために、あらかじめ不動産会社に預けておくのも良いでしょう。

紛失してしまった場合は、いくつか解決する方法があるので、早めに不動産会社へ相談しましょう。

権利証(登記識別情報通知)を紛失した場合の解決策については、こちらで解説しています。

売買契約が終わった後は

注意点
売買契約が無事に終われば、引き渡しに向けた準備を進める事になります。

具体的には次のようなことをやっておきましょう。

  • 住宅ローンを借りている金融機関へ通知
  • 一般媒介で複数の不動産会社へ依頼している場合は一報と挨拶
  • マンションでは管理組合へ通知
  • 引越しを済ませる

住宅ローンを借りている金融機関へ通知

家を売却する際には、その家に設定されている抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記には金融機関が作成した書類が必要なので、契約後にはその旨を通知しましょう。

書類の作成にかかる時間は2週間ほど。

決済日に間に合うよう、決まったらすぐに通知するようにします。

この時に重要なのが正確な決済日を伝えること。

住宅ローンの金利を計算するのに決済日が大事なポイントになるので、金融機関へ連絡する前にしっかり確認しておきます。

銀行への通知について、詳しくはこちらで解説しています。

一般媒介で複数の不動産会社へ依頼している場合は一報と挨拶

一般媒介で複数の不動産会社へ依頼している場合は、契約が済んだことを各不動産会社へ伝えます。

ポイントは売買契約後、できるだけ早く一報を入れること。

なるべくその日のうちに全ての不動産会社へ連絡するようにしましょう。

一般媒介契約については、こちらで解説しています。

マンションでは管理組合へ通知

マンションの場合は買主に引き渡してからスムーズに手続きが進むよう、管理組合へ通知します。

管理組合を脱退するには、組合毎に定められた手続きが必要。

手続きの流れや必要な書類について事前に確認し、準備しておくと安心です。

引越しを済ませる

決められた引き渡し日までに引越しを済ませます。

引越しの準備には予想以上に時間がかかる恐れもあるので、余裕を持って少しずつ進めていきましょう。

なお、買主と話し合って決めた家具や家電以外は、全てきれいに片付けておくこと。

また、引き渡しの際に必要な鍵が全て揃っているかどうかも、あらかじめ確認しておきましょう。

家博士家博士

玄関の鍵はもちろん、倉庫やスペアキーなどが揃っているかどうか、しっかり確認しておこう

信頼できる不動産会社なら売買契約でトラブルになる恐れは少ない

大手不動産会社イメージ
不動産の売買契約は、基本的には不動産会社が主導して進んでいきます。

不動産の売買は専門用語も多く、一般の人にしてみたら難しく感じることも多いもの。

思い違いや理解不足から思わぬトラブルに発展する可能性もゼロではありません。

しかし、信頼できる不動産会社ならこうしたトラブルにならないよう、不明点や疑問点にもきちんと答えてもらえます。

価格も気になるところですが、それ以上に信頼できる不動産会社選びが大切なのです。

「たまたま近くにあったから」で選ぶのではなく、実際に複数の不動産会社の話を聴き比べて選ぶようにしましょう。

不動産会社の選び方については、こちらで解説しています。

不動産会社を選ぶときは、次の2つが大切です。

  1. エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ。
  2. 3〜6社の不動産会社へ無料査定を依頼して話を聴き比べ、信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

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