ハウス・リースバックイメージ
家に住んだまま、家を売る「リースバック」。

「引っ越さずに家を売れるなんて、本当に大丈夫かな…」
あなたは今、そうお考えではありませんか?

住宅ローンの返済が厳しいけれど、家を引っ越したくない。
リースバックを利用して、今の家に住んだまま家を売る事ができれば助かりますね。

そんなあなたに朗報です。
このリースバックは、住宅ローン問題を解決する新たな方法として注目されており、実際に利用者が急増しています。

確かにリースバックは万能の解決策ではなく、使い方を間違えると、損をしたり結局家を手放すことになるなど、残念な結果になってしまう恐れも。
しかしこの記事を読めば、リースバックを利用するときの注意点がよく分かり、失敗を防ぐことができるでしょう。

さらにリースバックを検討する過程で、リースバックより良い選択肢が見つかるかもしれません。

いずれにしても、リースバックのメリットと注意点をしっかり理解することで、自信をもって判断することができます。

この記事では、リースバックを利用する前に知っておきたい「リースバックのメリットと注意点」を解説し、さらにリースバックを扱う主な会社をまとめています。

リースバックに対するあなたの不安や迷いがキレイさっぱり消え去り、あなたが安心して前に進むために、この記事がお役に立てば幸いです。

リースバックとは

リースバックの正式名称は、セル&リースバック

自宅を売却しますが、売却後もあなたは賃貸住宅として住み続けることができる、新しい不動産取引の方法です。

リースバックのイメージ

リースバックのイメージ

もし希望すれば、将来的は売却した家を買い戻すこともできる可能性があります。

一方で通常の売却では、売却後に自分自身が元の家に住み続けたり、買い戻したりすることは不可能。

こうした点から、リースバックを選ぶ人が増えています。

ハウスくんハウスくん

売却したあとでも、家に住み続ける方法があるんだね!

家博士家博士

まとまった資金が必要になったときや、やむを得ず家を売ることになったけれど手放したくない…なんて人に向いている方法だよ。
もちろんメリットだけでなく注意点もあるから、リースバックを利用する前に知っておこう

リースバックの5つのメリット

リースバックには、次のようなメリットがあります。

まずはメリットを1つずつ見ていきましょう。

メリット1. 住みながら家を売って売却代金が受け取れる

家に住むイメージ
リースバックでは売却後も家に住み続けられます。

通常の売却や競売では引っ越しが必要になるため、近所の人にも売却したことが知られてしまいます。

しかし、リースバックの場合は所有者こそ変わりますが、あなたは今の家に住み続けることができます。

そのため、売却したことを近所に知られる心配もありません。

また引っ越しの必要がないため、子供の転校を気にする必要なし。

引越費用もかかりません。

さらにリースバックでは、やむを得ない事情で自宅が競売にかけられそうになった場合は、任意売却という選択肢も。

任意売却のリースバックであれば、競売による落札価格よりも高値で売却できる可能性が高く、残債務の返済交渉も可能。

次に住む家のことを心配せずに住宅ローンが一括で返済できるメリットがあります。

メリット2. 売却代金を自由に使える

家を売るイメージ
まとまった資金が必要になった時は、銀行などからの借入を検討することもあるでしょう。

しかし、こうした借入ではお金の使い道がある程度制限されていることも。

使い道を守らなかった場合は、ローン契約違反となり一括返済を求められる恐れもあります。

この点、リースバックによって得た売却代金は「借入」ではないため、どのように使うかは完全に自由。

「病気やケガの治療費でお金が必要になった」なんて使い方でも、全く問題ありません。

メリット3. 無担保ローン総量規制の対象外

自由なイメージ
無担保ローンの場合、借入額総額は年収等の3分の1までという「総量規制」があるため、まとまった額を調達することが難しくなります。

しかし、リースバックの場合は「借入」ではなく、あくまでも「不動産売買」。

こうした総量規制の対象外なので、まとまった資金の調達も可能です。

メリット4. 将来は売却した家の買戻しも可能

買い戻しイメージ
リースバックでは、将来的に売却した物件を買い戻すこともできます。

例えば「親子間売買をしたいけれど、子供が就職したばかりで今はまだローンが組めない」という場合。

リースバックを利用すれば、子供がローンを組めるようになってから買い戻すことも可能です。

ただし、買い戻し額については売却価格より高くなるケースが多い点には注意しておきましょう。

メリット5. 同居人の制約などがない

同居人イメージ
リースバックでは家を売却した後に賃貸契約を結ぶことになりますが、同居人に制限はありません。

マイホームと同じ感覚で暮らすことが可能です。

リースバックとよく比較される「リバースモーゲージ」の場合は、子供が同居していると利用できません。

ハウスくんハウスくん

リバースモーゲージって何?

家博士家博士

住宅ローンを払い終わった家を担保に、銀行からお金を借りる方法だよ。
自分が亡くなった後に家を売却して銀行へ返済する条件で、借りられる限度額が低いので、日本ではあまり利用されていないけどね。

リースバックの4つの注意点

一方リースバックの注意点には、家賃の支払いが発生する点や売却価格が安くなってしまう点なども。

こちらも1つずつ見ていきましょう。

注意点1. 定期借家なので追い出される恐れあり

禁止イメージ
売却後に結ぶ賃貸契約は、契約期間後に一旦契約が終了する「定期借家契約」が一般的。

定期借家契約では、契約期間終了後に「再契約」できれば特に問題ありませんが、出来なかった場合は退去しなければなりません。

定期借家契約の再契約ができるかどうかは、新しい所有者(家の購入者)に決定権があります。

もし契約期間中に何かのトラブルがあると、最悪の場合は退去しなくてはいけません。

注意点2. 毎月家賃を支払う必要がある

費用イメージ
家を売却した後は賃貸契約となるため、毎月の家賃が発生します。

この時の家賃は、周辺の賃貸物件の相場が反映されるわけではありません。

「売却価格×利率÷12ヶ月」という計算式に基づいて算出されます。

売却価格が家賃に関係するため、高く売れればその分、家賃も高くなります。

周辺相場より高くなることや、月々のローン返済額より高くなる可能性がある点には注意しておきましょう。

注意点3. 所有権がなくなる

デメリットイメージ
家に住み続けることはできますが、家そのものは売却済みのため、所有権はなくなります。

所有権がなくなると、売買や相続・贈与、誰かに貸すといった事に対する自由度もナシ。

「将来的に家を買い戻すこともできる」と書きましたが、所有者の考え次第では買い戻せないこともあります。

あくまでも「家を借りて住んでいる」ということになるのです。

注意点4. 家の売却価格が安くなる

デメリットイメージ
リースバックでは投資家が「投資物件」として家を購入するため、売却価格は安くなる傾向があります。

そもそも、投資物件は「利益を出す」ことが目的。

購入者自身が居住するための物件と比べて投資物件の価格が安くなるのは、ある意味、仕方ないことなのです。

そのため、普通に売却した場合と比較するのがオススメ。

特に「とにかく急いでまとまった資金が必要」「既に競売にかけられてしまっている」など時間がない人を除いては、売却価格を比較してから決めた方が良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

リースバックは、とにかく急いでいる人には有効な方法って感じだね

家博士家博士

そう。だから、比較的時間がかかっても大丈夫というのであれば、通常の売却価格と比較するのも大事。

ハウスくんハウスくん

どうやって通常の売却と比較するの?


家博士家博士

売却価格を比較するときは、複数の不動産会社に無料査定を依頼するんだ。
一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社へ簡単に査定依頼できるから便利だよ

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定

リースバックが利用できる主な会社

リースバックはどの不動産会社でも利用できるわけではありません。

リースバックが利用できる主な会社をまとめました。

なお、いずれの会社も相談は無料!

まずは問い合わせや資料請求から始めてみると良いですよ。

HOUSE DO

ハウスドゥ
リースバック取扱件数No.1(楽天リサーチ2017年6月調査より)の、株式会社HOUSE DO(東証1部上場)。

北海道から沖縄まで全国に500店舗以上を展開しています。

「短期リースバック」や「シニア住替えリースバック」「新築リースバック」など、様々なサービスも提供しています。

HOUSE DOの公式サイトはこちら
ハウスドゥ

SBIエステートサービス ずっと住まいる

ずっと住まいる
SBIホールディングスのグループ会社であるSBIエステートサービス。

取扱いエリアは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都三県の住宅地となっています。

※政令指定都市やその周辺地域も対応可能。要問合せ。

売却で得られた資金の一部を賃料に充当することもできます。

公式サイトはこちら
ずっと住まいる

インテリックス あんばい売却

インテリックス
戸建て以外の倉庫や区分所有のマンションでも利用OK。

リースバックと通常の売却の両方を同時に検討することもできます。

北海道から九州までの大都市圏に支店があり、その隣接地域まで対応可能です。

公式サイトはこちら
あんばい売却

新生銀行 新生MyWAY

新生MyWay
区分所有マンションのリースバックなら、新生MyWAYもおすすめ。

定期借家の契約期間は10年で、契約期間終了後は原則として退去となります。

契約期間終了時の売却額が買取り額を上回った場合は、利益を還元してもらえます。

ただし申込み対象が満50歳以上、取扱地域は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県などいくつかの制約がある点には注意してください。

公式サイトはこちら
新生MyWAY

一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会(全任協)

一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
全国の弁護士や不動産会社に任意売却の紹介をしている組織です。

名前から勘違いしやすいですが、公的な救済機関ではなく、あくまで一般社団法人です。

この協会に相談すると、協会に登録している認定加盟店(不動産会社や弁護士)に紹介され、協会は認定加盟店から登録料を受け取るシステムです。

とはいえ、実績豊富な協会なので、任意売却を考えるなら相談してみるとよいでしょう。

センチュリー21 大正ハウジング

センチュリー21大正ハウジング
センチュリー21グループの大正ハウジング(東京)によるリースバックです。

対象エリアは、東京・神奈川・埼玉・千葉のみ。

センチュリー21はフランチャイズシステムなので、大正ハウジングは加盟店の一つです。

公式サイトはこちら
センチュリー21 大正ハウジング

総合マネージメントサービス

総合マネージメントサービス
2002年設立の不動産担保ローンを専門にしている東京の会社です。

公式サイトはこちら
総合マネージメントサービス

アムス・インターナショナル

アムス・インターナショナル
東京にある、賃貸サブリースなどで創業30年の不動産会社です。

2017年3月からリースバックを扱いはじめました。

公式サイトはこちら
アムス・インターナショナル

まずは今の家の価格を確認から

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

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