ハウス・リースバックイメージ
家に住んだまま、家を売る「リースバック」。

「引っ越さずに家を売れるなんて本当?」
そう思われるかもしれません。

家は引っ越したくないけれど、まとまったお金が必要…。
リースバックで、住んだまま家を売れば、なんとか解決できるのに。

そんなあなたに朗報です。
実際に多くの人がリースバックの代金で問題を解決しており、その数は急増しています。

ただしリースバックは、使い方を間違えると損をしたり、結局家を引っ越すことになる恐れも。

あなたは、この記事を読むことでリースバックの注意点が分かり、失敗を防ぐことができるでしょう。

さらにリースバックを知ることで、他により良い選択肢が見つかる可能性も。

いずれにしても、リースバックのメリットと注意点をしっかり理解することで、自信をもって判断できるでしょう。

この記事では、リースバックを利用する前に知っておきたい「リースバックのメリットと注意点」を解説し、さらにリースバックを扱う主な会社をまとめています。

リースバックに対するあなたの不安や迷いがキレイさっぱり消え去り、あなたが安心して前に進むために、この記事がお役に立てば幸いです。

リースバックとは

リースバックの正式名称は、セール&リースバック

自宅を売却しますが、売却後も賃貸住宅として住み続けることができる、新しい不動産取引の方法です。

リースバックのイメージ

リースバックのイメージ

ハウスくんハウスくん

売却した後も、家に住み続けられるんだね!

家博士家博士

まとまったお金が必要なときや、やむを得ず家を売るけど引っ越したくない…なんて人に向いている方法だよ。
まずメリットから整理しよう。

リースバックの5つのメリット

リースバックには、次のようなメリットがあります。

それぞれ解説します。

メリット1. 住みながら家を売って売却代金が受け取れる

家に住むイメージ
リースバックでは売却後も家に住み続けられます。

次の様な手間や心配がありません。

  • 売却したことを近所に知られる心配がない。
  • 子供の転校を気にする必要がない。
  • 引越費用もかからない。
  • 新しい家を探さなくても良い

メリット2. 売却代金を自由に使える

家を売るイメージ
リースバックによって得た売却代金は「ローン」ではないため、どんな用途でも自由に使えます。

「病気やケガの治療費でお金が必要になった」なんて使い方でも、全く問題ありません。

一方で、銀行など金融機関からのローンでは、リフォームローンや教育ローンなど多くは目的が制限されています。

もし目的ローンで本来の目的以外で使った場合、ローン契約違反となり一括返済を求められる恐れも。

金融機関にもフリーローンや多目的ローンはありますが、金利が高く借入総額も少ないため、利用できる範囲は限られます。

メリット3. 無担保ローン総量規制の対象外

自由なイメージ
無担保ローンの場合、借入額総額は年収等の3分の1までという「総量規制」があるため、まとまった額を借りるのは難しくなります。
【参考】日本貸金業協会・貸金業法について

しかし、リースバックの場合は「借入」ではなく、あくまでも「不動産売買」。

こうした総量規制の対象外なので、まとまった資金が手に入ります。

メリット4. 将来は売却した家の買戻しも可能

買い戻しイメージ
リースバックでは、将来的に売却した物件を買い戻すこともできます。

例えば「親子間売買をしたいけれど、子供が就職したばかりで今はまだローンが組めない」という場合。

リースバックを利用すれば、子供がローンを組めるようになってから買い戻すことも可能です。

ただしリースバック後の買い戻しでは、注意点として次の2点があります。

  • 買い戻し価格が売却価格より高くなるケースが多い。
  • 買い戻しできるかは、あくまで購入者の意思が優先される。

リースバック前に、契約書の内容をよく確認しましょう。

メリット5. 同居人の制約がない

同居人イメージ
リースバックでは家を売却した後に賃貸契約を結びますが、同居人に制限はありません。

マイホームと同じ感覚で暮らすことが可能です。

リースバックとよく比較される「リバースモーゲージ」の場合は、子供が同居していると利用できません。

ハウスくんハウスくん

リバースモーゲージって何?

家博士家博士

住宅ローンを払い終わった家を担保に、銀行からお金を借りる方法だよ。
自分が亡くなった後に家を売却して銀行へ返済する条件で、借りられる限度額が低いので、日本ではあまり利用されていないけどね。

リースバックの4つの注意点

リースバックには注意点もあります。

こちらも1つずつ見ていきましょう。

注意点1. 定期借家なので追い出される恐れあり

禁止イメージ
リースバックで売却後に結ぶ賃貸契約は、「定期借家契約」が一般的。

定期借家契約とは
2年や3年など、契約時に決めた契約期間で契約が終了し、再契約の決定権は所有者(貸主)にある契約。
通常の「普通借家契約」では、入居者(借り主)が希望すれば原則更新されるため、定期借家契約は所有者に有利な契約といえる。
【参考】普通借家契約と定期借家契約

定期借家契約では、契約期間終了後に再契約できるかの決定権は、新しい所有者(家の購入者)にあります。

再契約できないと、退去しなければなりません。

契約期間中に賃料を滞納するなどトラブルがあると、再契約を拒否されて退去しなくてはいけません。

また所有者が倒産したり、家を売却するなどで所有者が変わると、新所有者の判断で再契約できない恐れもあります。

注意点2. 毎月家賃を支払う必要がある

費用イメージ
家を売却した後は賃貸契約となるため、毎月の家賃が発生します。

この時の家賃は、周辺の賃貸物件の相場が反映されるわけではありません。

「売却価格×利率÷12ヶ月」という計算式で算出されます。

売却価格が家賃に影響するため、高く売れればその分、家賃も高くなります。

家賃が周辺相場より高くなるケースも多く、月々のローン返済額より高くなる恐れもあります。

注意点3. 所有権がなくなる

デメリットイメージ
家に住み続けることはできますが、家そのものは売却するため、所有権はなくなります。

所有権がなくなると、売買や相続・贈与、誰かに貸すといった事に対する自由度もなし。

また相続では、不動産なら相続税評価額が50%〜80%安くなる特例がありますが、売却してしまうと使えません。

相続税がかかるほどの資産がある場合は、節税についても検討しておきましょう。

将来家を買い戻せるリースバックもありますが、実際に買い戻しできるかは、あくまで買い戻し時の所有者の判断次第です。

注意点4. 家の売却価格が安くなる

デメリットイメージ
リースバックでは投資家が「投資用物件」として家を即日で購入するため、売却価格が安くなります。

投資用物件は住居用物件より安くなる

リースバックに限らず、投資用物件は居住用より安くなります。

なぜなら投資用物件の価格は、家賃収入と利回りで計算する『収益還元法』という計算で決めるため。

一方で居住用物件の価格は、近隣の類似物件の取引価格で計算する『取引事例比較法』という計算で決まります。

この違いで、約10〜20%は投資用物件の方が安くなります。

割高な投資物件は誰も買わない

さらに投資用物件を購入する投資家は、相場より安く購入することを最優先に考えます。

なぜなら不動産投資は、相場よりどれだけ割安な価格で購入するかで、投資の成否が9割決まるため。

割安な物件は投資家の争奪戦になり、売出しから数時間後には買い付けが何件も入ります。

ですが一方で割高な投資用物件は、売りに出されても誰も買いません。

いくら長期間、何ヶ月、何年売っても売れません。

住居用物件と違い、投資用物件は相場と比較して価格が割安か厳しく比較されるため、割安な価格でないと購入されないのです

リースバックで即日購入されるのは割安だから

ではリースバックで、即日買取してもらえるとは、どういうことでしょうか?

実はリースバックで投資物件として買取ってもらえるということは、ただでさえ安い投資物件の相場で、さらに割安な価格で手放すことになるのです。

ハウスくんハウスくん

えー、ただでさえ安い投資物件の相場から、さらに割安になるんだ!


家博士家博士

後で後悔しないために、普通に売却したらいくらで売れるのか知っておくと良いよ

普通に売却した価格と比較してから決断する

リースバックで売却すると価格が安くなるため、リースバックを申し込む前に普通に売却した場合の価格を調べておきましょう。

ハウスくんハウスくん

どうやって普通に売却した価格を調べるの?


家博士家博士

エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に、無料査定を依頼するんだ。


ハウスくんハウスくん

そんなに不動産会社を知らないよ。


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すれば簡単だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

リースバックが利用できる主な会社

今はリースバック利用者が急増しているため、この1、2年で次々と不動産会社や金融機関が参入しています。

リースバックが利用できる主な会社をまとめました。

なお、いずれの会社も査定無料。

まずは無料査定や資料請求から始めてみてください。

HOUSE DO(ハウス ドゥ)

ハウスドゥ
リースバックの先駆者として有名な株式会社HOUSE DO(ハウスドゥ)。

北海道から沖縄まで全国に620店舗以上を展開していますが、フランチャイズ経営中心なので、個々の店舗は個人営業の不動産会社がほとんど。

利用する場合は、ある程度実績が豊富な店舗を選ぶと良いでしょう。

「短期リースバック」や「シニア住替えリースバック」「新築リースバック」など、様々なサービスを提供しています。

ハウスドゥ
運営会社 東証1部上場・全国620店舗(フランチャイズ)
対応エリア 全国
対象不動産 土地・戸建て・マンション・事業用不動産他
実績 契約1,500件以上、年間問合せ13,000件以上
査定・資金化日数 資金化通常約40日・最短5日
定期借家契約期間 1ヶ月〜20年でも選択可
再購入
特徴 査定無料・年齢制限・年収制限なし・保証人不要
HOUSE DOの公式サイトはこちら
ハウスドゥ

セゾンのリースバック

セゾンのリースバック
クレディセゾングループのセゾンファンデックス。

セコムのホームセキュリティによる『高齢者見守りサービス』が無料。

全国対応で、最短即日査定、契約2週間という対応の良さも人気です。

セゾンのリースバック
運営会社 東証1部上場クレディセゾンのグループ会社、東京本社・大阪支店
対応エリア 全国
対象不動産 土地・戸建て・マンション・事業用不動産他
実績 非公開
査定・資金化日数 簡易査定最短即日・契約最短2週間
定期借家契約期間 3年定期の再契約
再購入
特徴 査定無料・年齢制限・年収制限なし・保証人不要・家財保険付・高齢見守りサービス付
公式サイトはこちら

インテリックス あんばい売却

インテリックス
リノベーションマンションで東証1部上場のインテリックスが運営。

リースバックと買取の両方を同時に査定できます。

インテリックスのあんばい売却
運営会社 東証1部上場
対応エリア 北海道・仙台・東京・横浜・名古屋・大阪・広島・博多及び各都市近辺
対象不動産 土地・戸建て・マンション・事業用不動産他
実績 290件(2019年8月末)
査定・資金化日数 査定通常1週間~10日間程・相談可
定期借家契約期間 2年定期の再契約
再購入 不可
特徴 査定無料・年齢制限・年収制限なし・保証人不要
公式サイトはこちら
あんばい売却

センチュリー21

センチュリー21のリースバック
センチュリー21グループによるリースバックですが、実際はインテリックスのあんばいと提携しており、インテリックスが買取ります。

詳細はインテリックスと同じです。

公式サイトはこちら
センチュリー21のリースバック

SBIエステートサービス ずっと住まいる

ずっと住まいる
SBIホールディングスのグループ会社のリースバックです。

SBIエステートサービス ずっと住まいる
運営会社 東証1部上場SBIホールディングスのグループ会社
対応エリア 全国の主要都市
(市街化調整区域は原則不可)
対象不動産 土地・戸建て・マンション他
実績 非公開
査定・資金化日数 最短即日査定
定期借家契約期間 3年〜10年定期の再契約
再購入
特徴 査定無料・年齢制限・年収制限なし・保証人不要
公式サイトはこちら
ずっと住まいる

新生銀行・伊藤忠ハウジング・昭和リース 新生MyWAY

新生MyWay
首都圏マンションなら、新生MyWAYもおすすめ。

定期借家の契約期間は10年で、契約期間終了後は原則退去ですが審査に通れば5年毎の更新も可能。

契約期間終了時の売却額が買取り額を上回った場合は、転売利益を還元してもらえます。

ただし、売却額が査定価格の50%又は70%と安く、申込み対象が満50歳以上、査定価格4,000万円以上など制約が厳しいという点もあります。

新生銀行・伊藤忠ハウジング・昭和リース 新生MyWAY
運営会社 新生銀行
対応エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉
対象不動産 ・物件評価額4,000万円以上2億円未満・区分所有(マンション)・所有権が契約者単独・敷地 が所有権・新耐震基準物件
実績 非公開
査定・資金化日数 非公開
定期借家契約期間 原則10年・5年毎の更新可
再購入 不可
特徴 査定無料・50才以上限定・年収制限なし・保証人不要・転売利益を還元・売却価格は査定価格の50%又は70%・相続税対策で有利
公式サイトはこちら
新生MyWAY

総合マネージメントサービス

総合マネージメントサービス
2002年設立の不動産担保ローンを専門にしている東京の会社です。
日本全国に対応しています。

公式サイトはこちら
総合マネージメントサービス

ムゲンエステート

ムゲンエステート
東証1部上場企業で不動産買取再販のムゲンエステートのリースバック。

ムゲンエステート らくらくリースバック
運営会社 東証1部上場
対応エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉
対象不動産 マンション・投資用不動産他
実績 非公開
査定・資金化日数 査定1週間程度
定期借家契約期間 原則3年定期の再契約(フリープラン)
再購入
特徴 査定無料・年齢制限・年収制限なし・保証人不要
公式サイトはこちら
ムゲンエステート

スター・マイカ

スター・マイカのリースバック
ファミリーマンション(40m2以上)限定のリースバックです。

エリアは、首都圏・近畿・地方政令都市。

公式サイトはこちら
スター・マイカ

一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会(全任協)

一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
セゾンのリースバックと提携しているため、詳細はセゾンと同じです。

名前から勘違いしやすいですが、公的な救済機関ではなく、あくまで一般社団法人。

この協会に相談すると、協会に登録している認定加盟店(不動産会社や弁護士)に紹介され、協会は認定加盟店から登録料を受け取るシステムです。

とはいえ、実績豊富な協会なので、任意売却を考えるなら相談してみるとよいでしょう。

セキスイハイム不動産

セキスイハイム不動産のリースバック
セキスイハイム不動産のリースバック。

エリアは首都圏・名古屋圏・近畿圏が中心です。

公式サイトはこちら
セキスイハイム不動産

アムス・インターナショナル

アムス・インターナショナル
東京にある、賃貸サブリースなどで創業30年の不動産会社です。

2017年3月からリースバックを扱いはじめました。

公式サイトはこちら
アムス・インターナショナル

リースバックも一括査定で最高値が分かる

リースバック専用の一括査定サービスも新しく登場しました。

全国100社以上の不動産会社に、まとめて無料査定を依頼できます。

今のところ、リースバックの一括査定サイトは、家まもルーノしかありません。

家まもルーノ

家まもルーノを試してみるならこちら
家まもルーノ

まとめ

いかがでしょうか?

リースバックの5つのメリットはこちら。

  1. 住みながら家を売って売却代金が受け取れる
  2. 売却代金を自由に使える
  3. 無担保ローン総量規制の対象外
  4. 将来は売却した家の買い戻しも可能
  5. 同居人の制約などがない

一方でリースバックの4つの注意点はこちら

  1. 定期借家なので追い出される恐れあり
  2. 毎月家賃を支払う必要がある
  3. 所有権が無くなる
  4. 家の売却価格が安くなる

まずは普通に売却した場合の価格を確認してから、リースバックを検討してみましょう。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定を利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

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あなたの家の売却が成功することを、心からお祈りしております!