個人間売買イメージ
家を売りたいけれど、不動産会社の仲介手数料は節約したい…。

だったら不動産会社を利用せず、直接個人で家を売買すればどうなんだろう?と考えるかもしれません。

結論から言うと、直接個人で家を売買することは可能です。

しかし個人で家を売買すると、意外と手間がかかり、運が悪ければトラブルになる恐れもあります。

ここでは個人で家を売買するメリットとデメリット、失敗しないための個人間売買の流れをまとめました。

個人間での売買は法的に問題なし

家を売るときに不動産会社を介せず、直接個人間で売買することは、法律的に問題ありません。

しかし、家のトラブルのリスクや契約の手間を考えると、個人的には不動産会社を利用する方がおすすめ。

そもそも買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関が個人間売買を認めてくれないこともあります。

ハウスくんハウスくん

なんで金融機関が認めてくれないの?


家博士家博士

登記のミスで所有権が移転できないトラブルなどがあるからさ。

個人間売買のメリット

個人間で家を売買する最大のメリットは、何といっても仲介手数料がないこと。

不動産会社へ支払う仲介手数料はこちら。

宅建業法で仲介手数料の上限が決められており、上限以上を受け取ると違法になります。

これ以上の金額になることはありませんが、これより安くなることもほとんどありません。

計算式は、売買価格によって3種類。

家の売買価格仲介手数料の計算式
200万円以下売買価格×5%+消費税
200万〜400万円売買価格×4%+2万円+消費税
400万円以上売買価格×3%+6万円+消費税

家の売買価格ごとに仲介手数料を計算すると、この様になります。

【仲介手数料の早見表】
家の売買価格仲介手数料(税込)
500万円226,800円
1,000万円388,800円
1,500万円550,800円
2,000万円712,800円
2,500万円874,800円
3,000万円1,036,800円
3,500万円1,198,800円
4,000万円1,360,800円
ハウスくんハウスくん

じゃあ仲介手数料を節約するために、手数料が無料や半額の不動産会社を利用すればどうなの?

家博士家博士

手数料が安い不動産会社は、避けた方が良い。
仲介手数料が安い不動産会社は、実績が少なくて営業力が低いから、仲介手数料で無理をしているんだ。
だから結果的に、安くなった仲介手数料以上に売値が安くなり、損することが多い。

不動産会社を利用するなら、仲介手数料を節約することは、考えないほうが良いでしょう。

ただし、買い主がすでに決まっている場合は、不動産会社の手間(広告活動)が不要なので、仲介手数料を値引きしてもらうことは可能です。

特に所有権や借地などの権利関係が複雑でなければ、不動産会社の手間も少ないので、交渉できる可能性は高くなります。

仲介手数料について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

個人間売買のデメリット

それぞれ詳しく解説します。

デメリット1. 契約書類や登記など、とにかく手間がかかる

書類が難しいイメージ
不動産会社に依頼すれば基本的におまかせで済む書類の準備なども、個人間での売買だと自分自身で準備しなければなりません。

契約書については決められた様式はないものの、記載しておくべき項目は多岐にわたります。

トラブルを防ぐためにも、記載漏れなどが無いように注意しましょう。

また、登記関係については司法書士へ依頼します。

費用負担は、一般的にこちら。

  • 住宅ローンの抵当権抹消登記: 売り主負担(2〜5万円)
  • 所有権移転登記: 買い主負担(手数料5〜15万円+実費)

もちろん、司法書士も自分で探す必要があります。

家博士家博士

住宅ローンの抵当権抹消は、買い主が所有権移転登記を依頼した司法書士に合わせて依頼すると良いよ。。

デメリット2. 法規制などを知らず、売買後にトラブルになるリスクがある

トラブルイメージ
個人間売買では、法規制や瑕疵などを知らずに取引して、売買後にトラブルになる恐れがあります。

不動産会社を利用する場合は、不動産会社の担当者が売却する物件について詳しく調べてくれます。

ハウスくんハウスくん

売りたい家の不具合などは、自分が暮らしていたからよく分かる気がするけれど…

家博士家博士

暮らしているときに気付く不具合ではなくて、専門的な知識がないと分からないものも多いんだ

具体的に把握しておきたいポイントとしては、次のようなものがあります。

  • 登記の内容と現実の整合、売買に必要な登記手続き
  • 都市計画、用途地域、建ぺい率や容積率、現行の法規制との相違
  • ハザードマップ
  • 物件のある自治体の条例
  • 接道やセットバックの有無、前面道路の区分
  • 擁壁について
  • 埋設物や土壌汚染について
  • アスベストの有無
  • 登記や抵当権
  • 境界や測量・土地面積について
  • 計画道路の有無や進捗
  • インフラの状況について

土地の売買で、昔撤去した建物の登記が第3者所有で残っている場合、土地売買後に第3者が所有権を主張すると、土地所有者が負けてしまう恐れもあります。

また、建物を壊すと二度と建てられない「再建築不可」であったり、今と同じ床面積の建物が建てられない「既存不適格」ということも。

このように、専門的なことを知らずに売買すると後からトラブルになり、最悪の場合は訴訟にまで発展してしまうこともあります。

再建築不可については、こちらで解説しています。

デメリット3. (買い主が未定なら)買い主を探す手段が限られる

探すイメージ
買主が見つかっていない場合は、不動産会社を使わないと買い主を探す手段が限られることも問題です。

不動産会社が買い主を探す上で、最も重要なのが不動産会社専用のデータベースである「レインズ」。

しかし、レインズへ登録できるのは不動産会社に限定されているため、個人では登録できません。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

他に個人で買主を探す方法としては、オークションサイトやポータルサイト、自治体の空き家バンクへの掲載などがあります。

空き家バンクの登録は無料ですが、オークションサイトやポータルサイトへの掲載には費用がかかります。

また買い主が不動産会社を介しない売買に抵抗があることも多く、不動産会社を使わないことは売れにくくなる原因になります。

ハウスくんハウスくん

デメリットを見てみると、とにかく手間がかかることが多いんだね

家博士家博士

そう。不動産会社を利用すると、こうした作業を全てやってもらえるからね

個人間売買の流れ

デメリットをよく把握した上でそれでも「個人間での売買をしたい」と思うのであれば、売買の流れを把握して準備に取り掛かりましょう。

個人間で家を売買する際の流れは次の通り。

個人間売買の流れ

  1. 相場を確認する
  2. 家のことを調べる
  3. 購入希望者と交渉
  4. 売買契約書と重要事項説明を作成
  5. 売買契約の締結
  6. 引き渡しと精算

それぞれ詳しく見ていきます。

1. 相場を確認する

最初にするのは、周辺物件の相場を確認すること。

相場を確認するには、なるべく多くの方法を併用すると精度が上がります。

方法1. 売出し価格を調べる

売出し価格は、売り主の希望価格、売れ残っている価格でもあるため、あくまで参考程度。

そもそも売り出されている物件の半数は、売れずに売却を諦めるか、格安価格で不動産会社に買い取られます。

また家の売却では、売出し価格に対して購入希望者の価格交渉があり、いくらか安い成約価格で売買が成立します。

さらに売出し価格自体も、最初は相場より5〜10%程度高めの価格で売り出して、1ヶ月毎に価格を段階的に下げる価格戦略が一般的。

今の売出し価格は、あくまで相場の上限以上だと考えましょう。

具体的に周辺物件の売出し価格を知る方法としては、不動産ポータルサイトを利用します。

売出し価格については、こちらで解説しています。

方法2. マンションは成約価格から比較事例法で査定

もっとも正確に相場を知る方法が、この成約価格です。

しかし残念ながら、成約価格が登録されたデータベース「レインズ」は、不動産会社しか利用できません。

個人で成約価格を知る方法はあるのですが、個人情報保護のため詳細が隠されたデータになってしまいます。

具体的には、国土交通省の土地総合情報システム又はレインズマーケットインフォメーションになります。

【参考】国土交通省 土地総合情報システム

【参考】レインズマーケットインフォメーション

もし近隣で比較できそうな事例が見つかったら、こちらの方法で査定をしてみて下さい。

方法3. 土地は公示地価・路線価・固定資産税評価額を利用する

一戸建ての土地や更地の売却の際には、公示地価・路線価・固定資産税評価額でも相場を把握できます。

公示地価は国や都道府県が年に1回公表している、標準地(基準値)の価格のこと。

不動産取引においては、公示価格を指標とするように努めるべきとされています。

公示価格は国土交通省 土地総合情報システムから、誰でも無料で閲覧できるようになっています。

しかしデメリットとして、公示価格は特定の地点の価格なので、あなたの土地との比較方法が分からないと価格の推定が難しいということも。

そのためあなたの土地の価格を推定しやすい方法として、精度は少し落ちますが、路線価や固定資産税評価額からも相場を推定できます。

路線価を利用する場合の計算式
路線価÷0.8

路線価は、国税庁の財産評価基準書 路線価図・評価倍率表から調べられます。
財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

固定資産税評価額を利用する場合の計算式
固定資産税評価額÷0.7

固定資産税評価額は、1月1日時点の土地所有者に3月頃送付される、固定資産税課税明細書で確認できます。

家博士家博士

固定資産税評価額を利用する場合は、評価額の更新日に注意! 3年に1回しか更新されないから、更新日から時間が経っていると現在の相場からずれてしまう可能性が高い。
できるだけ新しい情報を利用するのが、相場を確認する上では大切だよ

土地の相場について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

方法.4 一戸建ての建物価格は積算評価で計算する

一戸建ての建物価格は、次の計算式で簡易的に計算できます。

建物評価額 = 建築単価(円/㎡)× 建物面積 ×(1 - 経過年数 ÷ 耐用年数)

建築単価はその建物が建築された年によって変わります。

国税庁のサイトにある「建物の標準的な建築価額表」でチェックしましょう。

また、耐用年数は建物の構造で変わります。

こちらも国税庁のサイトにある「耐用年数(建物・建物付属設備)」でチェックできますが、このページに記載されているのは事業用の建物。

自己居住用の建物については、事業用×1.5で計算します。

なお、一戸建てで多い木造住宅の場合、耐用年数は「33年」です。

例)自己居住用、建物面積100㎡、築10年(建築年:平成20年)の木造住宅の建物評価額

建築単価:15万6,000円/㎡

耐用年数:33年

建物評価額 = 15万6,000円/㎡ × 100㎡ ×(1 - 10 ÷ 33)=1,087万2,727円

さらに詳しく計算したい場合は、不動産流通センターの「既存住宅価格査定マニュアル」を利用すると良いでしょう。

利用料は年間3,240円(税込)。

ただしある程度専門知識がないと、使いこなすのは難しいかもしれません。

【参考】不動産流通センター・既存住宅価格査定マニュアル

方法5. 複数の不動産会社へ無料査定を依頼

相場を知るために不動産会社に査定を依頼するのも方法の一つ。

仲介を依頼するつもりはなくても、いざ作業を進めると不動産会社に依頼することになる可能性もあります。

あらかじめ不動産会社の窓口を作っておくことも大切です。

ここで大事なのが複数の不動産会社に査定依頼すること。

一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数の不動産会社に査定依頼できるので便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定


マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie(リアリエ)」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

riarie

リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック(3DCG)で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。

さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。

パナソニックのリアリエについて詳しくはこちら
リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる! 試すなら急ぐべき理由とは

リアリエの無料査定を試すならこちら
ReaRie(リアリエ)

2. 家のことを調べる

家のことをよく調べておくことは後々のトラブル防止のためにも必須!

調べておくべき内容は、専門知識がないと少し難しいかもしれません。

登記関係

登記関係については、実際の権利者と登記名義人が一致するようにしておきます。

例えば、家を相続したのに登記がまだの場合は、先に相続登記を済ませておく必要があります。

共有名義の場合は全員の名前が必要です。

また、抵当権がある場合は、融資を返済して抵当権を抹消しなければ売却できません。

※ただし、抵当権抹消は引渡しの際にまとめて行うことも可能。

増築などによって未登記の建物があれば、それも含めて登記が必要になります。

ローンと抵当権について

住宅ローンが残っている場合は、全額返済できるかどうかがポイントになります。

ローンを完済しないと抵当権も抹消できないためです。

住宅ローンの一括返済に関しては、融資を受けている銀行に費用や手続きを確認しておきましょう。

家博士家博士

銀行によって、申し込みの締切日や一括返済に必要な手数料が違うんだ。
利用している銀行に問合せて、売却や引渡しに間に合うよう準備しておこう

マンションの場合に調べておくこと

マンションを売却する場合は、管理や修繕、管理組合に関する資料が必要です。

  • 管理費や修繕積立金に関するもの
  • 長期修繕計画や大規模修繕の予定表
  • 管理組合の議事録など、運営状況が分かるもの
  • 建て替えや再開発の計画について

必要な書類が手元にあるかどうか確認しておきましょう。

一戸建てや土地の場合に調べておくこと

一戸建てや土地の場合は、次のようなことを調べておきます。

敷地境界
境界があいまいなままだと、後々トラブルに発展する可能性が高くなります。
トラブル防止のためにも、隣地との敷地境界は確定させておきましょう。
道路や公園など公共用地と接している場合は、官民境界も必要です。
建築確認申請や検査済証の確認
土地区画整理事業、計画道路やセットバックの有無
ハザードマップの確認
インフラの状況
上下水道やガス、電気、電話、インターネット回線(光ケーブル)について調べておきます。
擁壁の構造
雨漏りやシロアリ、設備の故障箇所などの確認
必要であればインスペクション(家の診断)を依頼します。
埋設物や土壌汚染の可能性がないか確認
法令や条例
都市計画、用途地域、建ぺい率・容積率、高さ制限、斜線規制、開発許可、土壌汚染対策法指定地区、埋蔵文化財包蔵地区、防火地域など。
建築基準法はもちろんですが、自治体の条例も含めて調べておきます。

税金と節税方法

家を売って利益が出ると税金を納めることになりますが、売買前にできる節税は済ませておくのがポイント。

例えば、家を売却して利益が出ても、3,000万円は特例で控除されます。

この3,000万円の控除は、共有名義の不動産であればそれぞれの名義人ごとに3,000万円の控除が可能。

そのため、あらかじめ共有名義にしておくというのも節税方法の一つです。

税金について詳しくはこちらの記事で解説しています。

家博士家博士

例えば、2人で共有している不動産なら、3,000万円×2人で合わせて最大6,000万円相当の控除が可能なんだ。
できることがあれば、事前に済ませておこう!

補助金や減税について

売主側にとってもメリットがある物件かどうかを調べておくことも重要です。

例えば、住宅ローン控除が使えるかどうか。

住宅ローン控除は、マンションなど耐火建築物なら25年以内、一戸建てなど木造建築物なら20年以内に建てられたものが適用対象。

築年数がそれ以上の物件なら、一定の耐震基準に適合すれば住宅ローン控除が受けられます。

また、購入後にリフォームしたり、場合によっては解体することもありますが、その際に補助金が使えるかどうかも確認しておきましょう。

ハウスくんハウスくん

補助金の情報はどうすれば調べられるの?

家博士家博士

補助金は国からのものと、自治体独自のものがあるんだ。自治体独自のものは、各市町村のホームページなどで確認しよう

3. 購入希望者と交渉

売却活動によって購入希望者が現れた場合は、売買契約に向けて交渉を行います。

交渉と聞くと価格交渉をイメージするかもしれませんが、それだけではありません。

家のことを調べたうえで見つかった不具合などについても、きちんと説明しておく必要があります。

家博士家博士

不具合があると売れないかも…と不安に思うかもしれないけれど、後のトラブルを防ぐためにも、出来る限り全ての情報を開示しよう。
後で不具合が見つかった時の方が、何かと大変だからね

ハウスくんハウスくん

情報を開示するには、どうすればいいのかな?

家博士家博士

重要事項説明に明記すればOK! 気になる事があれば明記しておこう

このほか、固定資産税の起算日などもよく話し合っておきましょう。

起算日について詳しくはこちらで解説しています。

売却価格と引き渡し時期が固まれば、いよいよ売買契約へと進みます。

4. 売買契約書と重要事項説明を作成

契約を結ぶ前までに、売買契約書と重要事項説明書を作成します。

(参考)標準書式
(参考)不動産適正取引推進機構・不動産売買の手引き

契約書には売却価格や手付金等の価格や受領日を明記。

引き渡し日や固定資産税の起算日についても記載しておきましょう。

トラブル防止のための重要事項説明書も、記載漏れがないように注意して作成します。

また、売主に渡す契約書や領収書には収入印紙も必要。

忘れずに準備しておきましょう。

5. 売買契約の締結

契約に必要な書類の準備が済んだら売買契約を結びます。

この時に受け取るのは手付金だけ。

手付金の相場は売買価格の10%程度ですが、特に決まりはありません。

双方で話し合って決めておきましょう。

なお、手付金は「契約の証」として、買主が売主に預けておくもの。

手付金を受け取った後に買主の都合で契約が解除された場合、買主は手付金を放棄することになります。

逆に、あなた(売主)の都合で契約解除となったときは、手付金を倍返ししなければなりません。

手付金を受取ったら領収書を発行し買主に渡しますが、この領収書にも印紙が必要です。

手付金について、詳しくはこちらで解説しています。

また、買主がローンを利用する場合に確認しておきたいのが、ローンの事前審査結果について。

事前審査がOKなら、まずは安心と言えるでしょう。

ハウスくんハウスくん

どうして事前審査の結果を確認しておいた方が良いの?

家博士家博士

ローン特約という特約が付くからだよ

ローン特約とは「ローンの審査が通らなかった場合、売買契約を白紙撤回できる」というもの。

契約解除ではないため、手付金なども返さなければなりません。

せっかくスムーズに進んだのに白紙になってしまっては、これまでの労力も水の泡。

該当する場合は忘れずに確認しておきましょう。

6. 引渡しと精算

契約が無事に終われば、残るは引渡しと精算です。

ローンが残っている場合は精算金などを利用して一括返済し、抵当権抹消の手続きを行います。

所有権移転登記も済めば、無事に引渡し完了!

領収書を発行し、買主に渡しましょう。

もちろん、この領収書にも印紙が必要なので、忘れずに準備しておきましょう。

なお、売却後に発覚した不具合(隠れた瑕疵)については、引渡しから一定期間(期間については契約書にも明記)は売主が責任を負うことになります。

引渡しが終わったからと言って、もう無関係というわけではありません。

不動産会社に仲介を依頼すれば代わりに責任を負ってくれるところもありますが、個人売買では自分で対応するしかありません。

訴訟などのトラブルに発展するのを防ぐために、引き渡し後のフォローも忘れないようにしましょう。