築年数が古い家
築年数が経過した古い家を売却する際、建物を残すか解体すべきか悩みますよね。

家が残っていると売れないのでは?と心配になるかもしれませんが、実は残したまま売ることも可能です。

解体せずにそのまま売る際のメリットや注意点をまとめました。

(解体する場合はこちらの記事をお読み下さい。
家の解体費用と解体前に知っておきたい注意点とは

古い家を解体せずに売る場合のメリット

メリットイメージ
「古い家は解体して更地にして売った方が良いのではないか」と思いがちですが、そのまま売る事にはメリットもあります。

メリット1. そもそも家を残さないと売れない土地がある

土地によっては、今ある家を解体してしまうと「建物が建てられない土地」となってしまい、売れなくなるケースがあります。

実は現在家が建っているからといって、解体した後も再び建物が建てられるとは限りません。

今の家が既存不適格再建築不可の場合は、わざと家を残してフルリフォームなどした方が有利なのです。

既存不適格とは
建築時には適法だったが、その後の法改正や都市計画の変更によって現行法に適さなくなってしまった建築物のこと。
既存不適格で多いのは、容積率の縮小によって、新しく家を建て替えると、床面積が今より小さくなってしまうケースです。
再建築不可とは
現在ある建物を壊してしまうと、新たな建物を建てることが一切できないこと。
再建築不可の多くは、「建築基準法上の道路」に幅2m以上接していない接道義務違反。
建物を建てるためには、隣地から土地を部分的に購入するなどして、幅2m以上を確保する必要があります。

接道義務については、こちらで解説しています。

再建築不可については、こちらで解説しています。

もし既存不適格や再建築不可だった場合は、建物を壊した後で気づいても取り返しがつきません。

また不動産会社でも、経験が少ない会社では特殊なケースだと見落とす恐れもあります。

必ず不動産会社に無料査定を依頼して、複数の不動産会社の意見を聴きましょう。

メリット2. (売れなかった場合の)税金が安い

家を解体すると土地の固定資産税と都市計画税が高くなります。

住宅用地の特例

固定資産税都市計画税
小規模住宅用地
住戸1戸あたり200m2まで
課税標準×1/6×1.4%課税標準×1/3×0.3%
一般住宅用地
住戸1戸あたり200m2
課税標準×1/3×1.4%課税標準×2/3×0.3%
更地
建物解体後
課税標準×1.4%課税標準×0.3%

この表で赤字になっている「住宅用地の特例」がなくなります。

たとえ古い家であっても解体せずに残しておけば、買い手がなかなか見つからなかった場合に税金を抑えられます。

メリット3. 買主が住宅ローンを利用しやすくなる

家のない更地は「土地」の扱いになり、ローンを利用する際の手続きなどが面倒になります。

逆に、たとえ古くても家が残っていれば住宅ローンが利用できます。

住宅ローンが利用できるため、買主にとってもメリットがあるのです。

メリット4. 解体工事のリスクや期間、手間を避けられる

家の解体費用は物件の立地や状態、設備によっても異なり、場合によっては数百万円かかることも。

解体費用の相場

  • 木造…2〜4万円/坪+付帯工事費
  • 鉄骨造…3〜5万円/坪+付帯工事費
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)…4〜6万円/坪+付帯工事費

坪単価とm2単価の換算式

坪単価×0.3025=m2単価

例えば120m2の木造戸建ての場合、約70〜140万円+付帯工事費になります。

解体期間は、業者の選定や近所へのあいさつ回りなども含めると、最低でも1ヶ月程度は必要です。

また、建材などにアスベストが利用されている可能性もあるため、解体にはリスクも伴います。

解体せずにそのまま売れば、こうしたリスクや手間を省くことができるのです。

解体については、こちらで解説しています。

家博士家博士

建物を残す場合は、契約書に添付する重要事項説明で、アスベストなどの免責を記入する必要があるよ。

ハウスくんハウスくん

アスベスト使用の有無が分からなくても良いから、その旨を書いておくことが大事なんだね


家博士家博士

きちんとした不動産会社なら、言わなくても書いてくれるよ。

メリット5. 建物の瑕疵担保を免責にできる

家の売買では、売却から一定期間、売主が瑕疵担保責任を負わなければなりません。

しかし、築古物件の場合は建物部分について、瑕疵担保免責とすることも可能です。

ハウスくんハウスくん

どうして建物部分について瑕疵担保免責にできるの?

家博士家博士

築古の建物にはそもそも価値がないという理由からだよ。
あくまでも『土地として売っていて、その上に建物が残っているだけだから、建物については責任を負わない』というわけなんだ

築古の物件の場合、売却価格はそのほとんどが土地の価格となります。

建物があっても建物価格はほぼ無いと考えられるので、瑕疵担保免責とできるのです。

古い家を解体せずに売る場合の注意点

デメリットイメージ
解体せずに売るのにはメリットもある一方で、デメリットもあります。

注意点1. 値引き交渉で解体費用分の値下げを求められる

家の売買では、買主からの値引き交渉があるのが通常です。

このとき、古い家の解体費用分だけ値下げを求められる可能性は高いでしょう。

自分自身で解体費用を負担せずに済みますが、その分、売却価格が安くなってしまう点はデメリットと言えます。

注意点2. 重要事項説明で免責について記入しないと瑕疵になるおそれも

家が建っている状態では、地中の埋設物などを確認できません。

そのため、売却後に買主が解体工事などを行った際、何らかの埋設物が見つかることも。

こうした「隠れた瑕疵」については、売主が撤去費用などを負担することになります。

あらかじめ重要事項説明で埋設物等について免責を記入しておくことが大切です。

注意点3. 解体を面倒だと感じる買主から敬遠される

買主の中には、自分自身で解体作業を行うことを面倒に感じる人もいます。

こうした人は家が残っている土地ではなく更地を探すもの。

とにかく自分自身の手間を省きたい買主の選択肢から外れてしまう点は、デメリットとなります。

注意点4. 売れない場合は維持管理に手間がかかる

スムーズに売却できればいいのですが、場合によっては時間がかかってしまうこともあるでしょう。

家は他者に売却しない限り所有権も放棄できません。

所有権がある以上、自分自身の責任で維持管理しなければならないのです。

ハウスくんハウスくん

なかなか売却できないと大変なんだね

家博士家博士

適切な維持管理ができなければ、空き家対策特別措置法の『特定空き家』に指定されてしまう可能性もあるんだ。
特定空き家に指定されると行政によって解体され、解体費用を請求される場合もある。
売れなかった場合はこうしたデメリットもあるから、注意しておこう


残すか解体するかの判断は不動産会社の意見を聞いてから

訪問査定イメージ
家を残すにしても、解体して売りに出すにしても、どちらにしてもメリットとデメリットがあります。

立地や広さ、売主であるあなた自身の状況などによっても、残すか解体すべきか変わるのです。

そのため、どちらにすべきかを自分自身で判断するのは非常に難しいのが実際のところ。

そんなときに頼りになるのが、プロである不動産会社の意見です。

しかし、1社だけの意見で判断してしまうのも実は危険。

できるだけ3社〜6社の不動産会社に相談し、意見を聞き比べるのがおすすめです。

複数の不動産会社に相談する際は、一括査定サイトを利用すると手間も省けて便利。

こうしたサイトを活用し、あなたが売却しようとしている物件に合う売り方を提案してくれる不動産会社を探してみてくださいね。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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