埋設物イメージ
「売ろうと思ってる土地、何か埋設物がある話を昔聞いた気が…」

「土地を売ってから、埋設物が見つかったら費用を請求されるの?」

土地の売却で、埋設物についてお悩みでしょうか?

確かに埋設物が売却後に見つかると、場合によっては損害賠償を請求されたり、契約解除になってしまう恐れも。

もし埋設物のトラブルを避ける対策が簡単にでき、安心して売却ができれば理想的ですね。

大丈夫です。安心して下さい。

そもそも埋設物が見つかっても、全てが瑕疵になるわけではありません。

また埋設物のトラブル対策として、簡単にできて効果的な方法がいくつかあるので、この記事で紹介します。

さらに今回は、他に土地の売却前に知っておきたい埋設物の責任や瑕疵、また埋設物の調査方法や撤去費用も解説。

あなたの土地売却が、スムーズにトラブルなく成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

売買後に埋設物が発見された場合の5つのパターン

埋設物は地中に埋まっているため、ほとんどが売買時に気付かず、売買後の基礎工事などで発見されます。

売買後に埋設物が発見された場合、条件次第で次のいずれかになります。

売買後に埋設物が発見された場合の5つのパターン

  1. 売主の瑕疵(かし)担保責任
    →埋設物撤去費用を売主が支払う、又は契約解除。
  2. 売主の説明義務違反
    →賠償金又を売主が支払う、又は契約解除。
  3. 原因者が確定
    →賠償金を原因者が支払う。
  4. 建築物に支障しなければ
    →撤去せずに残して工事を進める
  5. 上記1〜4のどれでもなければ
    →埋設物撤去費用を買主が支払う。
ハウスくんハウスくん

1と2は、売主が費用負担することになるんだね

家博士家博士

最悪の場合は売買契約解除になるケースもあるんだよ

売主が気をつけるべきパターン1と2について、それぞれ解説します。

パターン1. 売主の瑕疵(かし)担保責任

埋設物が売主の瑕疵担保責任になるのは、次の4つの条件に該当する場合です。

売主の瑕疵担保責任になる4つの条件

条件1. 瑕疵担保責任期間内であること
瑕疵担保責任期間内に埋設物が見つかった場合は、売主が費用を負担することになります。
瑕疵担保責任期間は、売主が個人であれば通常は引き渡しから3ヶ月です。
条件2. 買主が売買時に知らなかったこと
買主が埋設物のことを知っていたのであれば、分かったうえで購入したことになるため、瑕疵には当たりません。
条件3. 買主が不利益を被っていること
「埋設物のせいで工事が中断した」といったような不利益を買主が被っている必要があります。
例えば、地中にコンクリート塊があっても比較的深い場所で、一戸建て住宅の建築に全く支障がなければ「瑕疵」ではありません。
しかし基礎を深くまで埋める必要があるマンション建設の場合は支障が出ることもあり、その場合は「瑕疵」と判断されるのです。
条件4. きちんと証拠があること
埋設物が見つかっても早々に処分してしまうと、第三者に埋設物の存在を立証できません。

  • 売主・買主の双方立会いのもとで確認する
  • 埋設物が見つかった時に写真を撮っておく

こうした明確な証拠が必要になります。

グレーな部分は裁判に

自分たちでは判断が難しいグレーな部分をはっきりさせるため、裁判になるケースもあります。

実際に埋設物に関する裁判は多く、近年は売主の瑕疵担保責任を認める方向にあります。

売買契約解除になる深刻な例

埋設物にまつわるトラブルのうち、最も深刻なものが売買契約解除。

具体的には、「建物が建てられない」ということがあります。

例えば、昔撤去された建物の基礎が残置されていて、それが隣地にまたがっている場合。

隣地にすでに建物が建っていると、

  • 基礎の一部を壊すとバランスが崩れ、隣の建物に影響する
  • 基礎の解体工事中に隣の建物が倒壊する可能性がある

という理由から、自分の土地に残っている基礎だけを撤去することはできない恐れも。

このように、埋設物によっては契約解除になるリスクもあるのです。

パターン2. 売主の説明義務違反

説明義務違反とは、埋設物があることを知っていたのに買主に説明しなかった場合。

この場合、瑕疵担保責任期間は関係なくなり、損害賠償の時効は売買契約時から10年とされています。

「埋設物があると土地が売れなくなる」と思い隠したくなる気持ちも分かりますが、場合によっては契約解除になることもあります。

トラブルを避けるためにも、分かっていることは隠さずに買主に説明することが大切です。

家博士家博士

売れなくなるからと隠すのではなく、きちんと説明したうえで折り合いをつけていくようにしよう

ハウスくんハウスくん

それが、後々のトラブルを防ぐことにも繋がるんだね

埋設物のトラブル対策

埋設物のリスクを避ける方法として、大手不動産会社による保証制度を使うと費用もかからず安心です。

具体的には、『東急リバブル』と『野村の仲介+』で、埋設物に関する保証制度があります。

東急リバブルのリバブルあんしん仲介保証

東急リバブルの「リバブルあんしん仲介保証」では、埋設物撤去保証・地盤調査保証が利用できます。

これは埋設物撤去費用を200万円まで保証してくれるもので、保証期間は引き渡しから6ヶ月。

売主の瑕疵担保責任期間は3ヶ月なので、引き渡し後も安心です。

東急リバブルの無料査定を試すならこちら
東急リバブルの売却査定

野村の仲介+のあんしん土地診断

野村の仲介+には「あんしん土地診断」というサービスがあります。

まずは土地の専門家が事前に検査を実施。

万が一、引き渡し後に所定の埋設物が見つかった場合は、最大200万円まで撤去費用を保証してもらえます。

こちらも保証期間は6ヶ月なので、引き渡し後も安心です。

まとめて依頼するなら

埋設物に関する保証が充実している大手不動産会社にまとめて査定依頼するなら、一括査定サイトのすまいValueが便利です。

すまいValueイメージ

すまいValueは大手不動産会社6社が共同で運営している一括査定サイト。

先ほど紹介した東急リバブルや野村の仲介+のほか、不動産の仲介実績ナンバーワンの三井のリハウスにもまとめて依頼できます。

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

ハウスくんハウスくん

埋設物があるかどうかを、簡単に調査する方法はないの?


家博士家博士

残念ながら今の技術では、埋設物を確実に調べる方法は全て掘り返すしかないんだ。

埋設物の調査方法

全て掘り返す以外に確実な調査方法はない

埋設物を調査する方法として、確実なのは『全て掘り返す』しかありません。

ただ「掘る」といっても、実際に全て掘りかえせるのはせいぜい深さ1〜2m程度まで。

もし仮にピンポイントで深く掘ったとしても、そこ以外に埋設物がある可能性は消えません。

またあまり深くまで掘り返して地盤を緩めると、後でベタ基礎の一戸建てを建てる際に、沈下してしまう恐れもあります。

一応、掘る以外に調査方法はいくつかありますが、分かるのは「調査の結果、あるあもしれないし、無いかもしれない。」といったレベルです。

現在も使用中の水道・ガス・下水管は埋設図で分かる

唯一明確に図面があるのは、水道管やガス管といった、現在使用しているインフラ関係設備。

担当する役所や会社が埋設図と呼ばれる書類で記録しています。

水道管であれば水道局、ガス管であればガス会社などに問い合わせると、埋設図を閲覧できます。

ただし、こうした管類は道路(公道)を通っているのが一般的で、私有地にはほとんどありません。

地歴調査は可能性を探る調査

地歴調査は、対象となる土地がこれまでどのように利用されていたかを調査するもの。

古い住宅地図のほか、法務局にある閉鎖謄本と呼ばれる書類を使うこともあります。

地歴調査はあくまでも「可能性」を探るもので、分かることは「何かある恐れがある」といった程度。

  • 工場や倉庫として使われていたから、柱や杭が残っている可能性がある
  • ずっと住宅が建っていたから、埋設物がある可能性は低い

いずれの場合も可能性の話なので、事実は違っているかもしれません。

また住宅が建っていたとしても建て替えており、古い家を解体した際の廃材を埋めていた・・・という可能性だってあるのです。

非破壊検査は参考程度

非破壊検査は、実際に敷地を掘ることなく、レーダーなどを使って地下の状況を把握しようとするもの。

現実問題として、非破壊検査をしてもあまり意味はありません。
『もしかしたらこの辺りに何かあるかも、無かったらごめんなさい。』
『反応物は無いが、埋設が無いとは保証できない』

この様に、非破壊検査の結果があっても、結局は何が埋まっているかは掘ってみなければ分からないし、埋設がないという証明にはなりません。

参考までに、非破壊検査の主な探査方法はこちら。

・地中レーダー
地中にレーダーを放射し、埋設物からの反射を検出して地下の状況を検査する方法。
高速計測が可能ですが、探査できる深さは2〜3m程度です。
・磁気探査
磁場を測定することで地下の構造などを把握する方法。
鉄類の探査に特化しており、探査範囲は1m程度になります。
・比抵抗二次元探査
電気を利用した探査方法で、探査深度は5〜100m以上。
3つの探査方法の中では最も深いところまで調査できる方法になります。

よくある埋設物の例と撤去費用

よくある埋設物の例としては、次の4種類が挙げられます。

  • 浄化槽、下水管
  • 残置杭、擁壁、土留め壁
  • 井戸
  • ゴミ、廃棄物、コンクリートガラ、アスファルトガラ、石

それぞれ撤去費用の相場について解説していきます。

浄化槽、下水管

浄化槽や下水管の場合は、比較的簡単に撤去できます。

工事中にこれらの埋設物が見つかり、既にある重機で撤去できるのであれば、費用は3万円〜10万円程度でOK。

撤去用に特別な重機を運んで使用する場合は、さらに3万円〜10万円がかかります。

残置杭、擁壁、土留め壁

残置杭、擁壁。土留め壁は、新たな建築物に支障する場合に、一部撤去するのが一般的。

一戸建てであれば特に支障がないため、撤去せずそのままにしておく場合が多いでしょう。

撤去しなければ費用もかからないため、瑕疵にもなりません。

撤去する場合の費用は工事の規模によって差が大きく、簡単なものは数万円、杭など本格的に撤去するためには100万円以上かかります。

井戸

井戸を埋めるときには、お祓いなどをしてもらって埋める場合と、解体業者に任せて埋める場合の2種類に分けられます。

きちんと対応したいのであれば、まずは神主を呼んでお祓いしてもらいます。

お祓いの費用は1〜3万円程度。

その後、井戸工事業者に依頼します。

工事は塩ビ管を使って息抜き用のガス穴を設置し、砂で井戸を埋めるか、もしくはカルバートと呼ばれるコンクリートの枠でカバーし、下流への影響を抑えます。

いずれも井戸の埋戻し費用は3万〜5万円程度。

お祓いなどはせずに簡単に済ませたいのであれば、解体業者に一式を頼むという方法も。

解体業者に一式を頼む場合は、2〜5万円で処理してくれます。

ゴミ、廃棄物、コンクリートガラ、アスファルトガラ、石

こうした埋設物については、規模により費用も様々。

作業人数や重機の必要性、運搬費、処分費がかかります。

比較的小規模であれば費用も安く済みますが、量が多くなれば数十万円〜百万円以上と費用もかさむことに。

埋設物の種類によっては土壌汚染の可能性もあり、こうなるとさらに費用は高額になります。


まとめ

いかがだったでしょうか。

土地の売却で知っておきたい埋設物の知識をまとめるとこちら。

  1. 埋設物は土地所有者又は原因者が撤去費用を負担する(多くの場合は買主)
  2. ただし瑕疵や説明義務違反に該当する場合は売主負担になる
  3. 調査もできるが、掘ってみなければ分からないのが現実
  4. 撤去費用は埋設物の種類によって異なる(場合によっては撤去しないこともある)

大手不動産会社では、こうした埋設物のリスクを避けるための保証制度を準備しています。

埋設が不安な場合は、まず保証制度のある不動産会社に相談してみると良いでしょう。

大手不動産会社にまとめて依頼したい時は、一括査定サイトのすまいValueが便利です。

信頼できる不動産会社を選ぶことで、埋設物に関する不安も払拭できます。

まずは複数の不動産会社に相談して意見を聞き、安心して依頼できる不動産会社を見つけると後が楽になります。

あなたの土地の売却が成功することをお祈りしております。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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