「フラット35適合証明で、家が高く売れるの？」
家の売却で、フラット35適合証明が必要かお悩みでしょうか？
フラット35適合証明なんて聞いたことないし、費用をかけて取得しても効果無ければ無駄になってしまう。
もしあなたの家を高く売るために、フラット35適合証明が有効かサクッと分かれば理想的ですね。
そんなあなたのために、フラット35適合証明について実状を分かりやすくまとめました。
確かに家を探している人の中には、フラット35適合証明を条件に探す人がいます。
なぜなら自営業や若い夫婦など一般の住宅ローンが借りれずフラット35しか選択肢がない人や、金利上昇に備えてフラット35を選ぶ人がいるため。
これらの人が探す家なら、フラット35適合証明は効果的なので、オススメです。
ただし、あなたの家がこれらの人が探すような家でない場合は、フラット35適合証明よりも他の方法が向いているでしょう。
この記事では、フラット35適合証明で売れやすくなる家について、また知っておきたい注意点、適合証明を取得する方法について解説します。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
フラット35適合証明で家を買う人とは
フラット35適合証明で家を買う人は、どの程度いるのでしょうか。
中古住宅売買の約11％がフラット35を利用
中古住宅の購入者で、フラット35を利用した人の割合は約11％。
中古不動産流通推計
（出典：国土交通省資料・住宅瑕疵担保履行制度の現状）
- 既存住宅流通戸数（推定） 16.9万戸
2018年度のフラット35中古購入融資数
（出典：住宅金融支援機構・2018年度集計）
- 戸建て（木造） 7,248件
- マンション（非木造） 11,135件
ハウスくん11％って多いような少ないような、よく分からない数字だけど、どうなの？
家博士フラット35の利用は家の種類で偏っているから、フラット35に向いている家だったら、効果は高いよ。
大手ポータルサイトのSUUMOでも、絞り込み条件の一つになっているんだ
SUUMOの検索条件にもなっている
フラット35適合証明は、SUUMOの中古住宅の検索の1つになっています。
ハウスくんどんな人がフラット35で絞り込むの？
家博士フラット35しか選択肢がない人と、あえてフラット35を選ぶ人がいるよ。
『フラット35しか利用できない人』と『あえて選ぶ人』がいる
中古住宅をフラット35で購入する人には2種類、フラット35でしか購入できない人とあえてフラット35を選ぶ人がいます。
フラット35しか利用できない人
フラット35しか利用できない人は、次のような理由から一般的な住宅ローン審査が厳しい人です。
- 勤務先や勤続年数、年収といった個人の属性が低いため
- 健康上の理由から団信が利用できないため。
- 自営業など収入が不安定なため
フラット35は一般のローンに比べて、人に対する審査基準が緩めに設定されているため、こういった人でもフラット35なら住宅ローンを組むことができるのです。
ハウスくん普通の住宅ローンが借りられない人でも、フラット35なら借りられるんだ。
フラット35は公的な仕組みだから、そこはちゃんと機能してるんだね。
あえてフラット35を選ぶ人とは
一方で、あえてフラット35を選ぶ人もいます。
最近増えてきた『金利上昇に備える人』
最近増えているのは、「変動金利は上昇するだろう」と考えて、フラット35を選ぶ人。
フラット35は借入の全期間を通じて金利が固定されている「全期間固定金利型」の住宅ローン。
借入時に将来の金利も決まるため、実際の金利が大きく上昇しても安心です。
一般的な住宅ローン金利は、半年ごとに金利を見直す「変動金利」や一定期間、金利を固定できる「固定金利期間選択型」があります。
一般的に金利が最も低いのは「変動金利型」ですが、将来的に金利がどうなるかは誰にも想像できません。
どうせ固定金利を選ぶならフラット35という意識で、フラット35を選ぶ人も意外に多いのです。
金利優遇の魅力も大きい
さらにフラット35Sには金利優遇もあるため、お得感も。
中古住宅で適用されるフラット35S（金利Bプラン）では、当初5年間は金利がマイナス0.25％になります。
金利Aプランは、当初10年がマイナス0.25％なのでお得ですが、中古住宅で取得することは難しいでしょう。
借入額3,000万円（融資率9割以下）、借入期間35年、元利均等、ボーナス返済なし、借入金利1.31％の場合
フラット35S（金利Bプラン）
→フラット35より約38万円お得
フラット35S（金利Aプラン）
→フラット35より約72万円お得
ハウスくんあえてフラット35を選ぶ人は、かなり色々な種類の人がいそうだね。
でもフラット35しか選択肢がない人は、ある程度年収が低めの人なのかな？
家博士そうだね。
住宅金融支援機構が正確なデータを発表している。
購入者は年収300〜400万円台が中心
フラット35で中古物件を購入する人の世帯年収は、300〜400万円台が中心です。
フラット35中古物件購入者の世帯年収分布
ハウスくんなるほど。
この層が購入するタイプの家なら、フラット35の効果も高いってことだね。
家博士そうだね。
具体的に、フラット35利用者にどんな家が選ばれているのか見てみよう。
フラット35適合証明の効果が高い家とは
あなたの家がフラット35適合証明で高く売れるのか知るために、どの様な家がフラット35で有利になるのか確認しましょう。
マンションは築29年以上の築古が多い
実際にフラット35で購入された中古住宅のデータです。
中古住宅フラット35利用者の購入物件（築年数別）
フラット35の利用データから分かるのは、『マンションは築29年以上の築古』が多く購入されていること。
一方で、中古戸建ては築年数によらずまんべんなく購入されている印象です。
家博士次にフラット35適合証明を取得している競合が、どのくらいいるのか見てみよう
戸建は築年数が古いほどフラット35適合証明で有利
フラット35適合済みの競合をみると、戸建ては築年数が古いほどフラット35適合証明が有効だと分かります。
具体例として、SUUMO（神奈川県）の例を見てみましょう。
中古一戸建てと中古マンション、それぞれ築年数別のフラット35・S適合の割合です。
築年数別フラット35・S適合の割合
- ●中古一戸建て
- 全築年数 78/6,836戸（1.1％）
- 築10年以内 26/1,332戸（2.0％）
- 築10〜20年 25/2,126戸（1.2％）
- 築20〜30年 19/2,198戸（0.9％）
- 築30年〜 15/1,769戸（0.8％）
- ●中古マンション
- 全築年数 440/12,116戸（3.6％）
- 築10年以内 49/1,251戸（3.9％）
- 築10〜20年 99/3,017戸（3.3％）
- 築20〜30年 139/3,898戸（3.6％）
- 築30年〜 174/4,680戸（3.7％）
ハウスくん築29年以上のマンションが人気だけど、競合はそんなに多くないんだね。
家博士そうだね。
だからマンションでは、特に築30年以上がフラット35適合証明の効果が高いと分かるね。
ハウスくん一戸建ては築年数が古くなるほど、フラット35適合の割合が低くなって、競合が減っているね。
購入されるのは築年数に関係なかったから、築年数が古いほどフラット35適合証明の効果が高いってことか。
家博士そうだね。一戸建ての場合は、どちらかというと築年数が古いほどフラット35適合証明の効果が高いということだね。
次に価格帯で見てみよう。
マンションは4千万円以下、戸建ては3千万円以下が中心
フラット35で購入された中古物件の価格分布です。
フラット35購入中古物件の価格分布
中古マンションは、1,200万円〜3,800万円が中心。
中古戸建ては、1,000万円以下〜3,000万円が中心。
中古マンションがやや高い価格帯になっています。
ハウスくんなるほどね。
フラット35適合証明が効果的なのは、これぐらいの価格帯ってことだ。
家博士ただしフラット35適合証明には、注意点もあるから知っておこう
フラット35適合証明の注意点
フラット35適合証明には、次のような注意点があります。
- 証明書の有効期限あり
- 取得できない建物もある
- インスペクション・瑕疵保険・耐震基準適合証明書は別途取得が必要
- あくまでも補助的なもの
それぞれ詳しく解説します。
注意点1. 証明書の有効期限あり
フラット35の適合証明には、有効期限があります。
「一度取得すればいつまでも有効な書類」ではありません。
取得した証明書の有効期限は、一戸建てとマンションで異なります。
フラット35適合証明の有効期限
- ●中古一戸建ての場合
- 有効期限は現地検査日から1年以内
- ●中古マンションの場合
- 竣工5年以内のマンションは、現地調査日から5年以内
竣工5年を超えるマンションは、現地調査日から3年以内
売却活動が長引いてしまうと、せっかく取得した証明書の有効期限が切れてしまう恐れもあります。
注意点2. 取得できない建物もある
フラット35の適合証明を取得するためには、対象物件がフラット35の定める技術基準を満たしている必要があります。
技術基準は「フラット35」「フラット35S 金利Bプラン」「フラット35S 金利Aプラン」の3つに分類。
このうち最低でも「フラット35」の技術基準は必須基準となります。
【フラット35の技術基準】
- 耐久性などに配慮した住宅である
→劣化対策等級2かつ維持管理に関する基準 - 省エネルギー性に配慮した住宅である
→断熱等性能等級2 - 安全性・快適性に配慮した住宅である
→接道・住宅の規模・規格・戸建型式・区画などに関する基準
上記の項目について等級などが設定されていて、一定等級以上であれば適合物件として認められることになります。
詳細は、専門家でないと難しい内容ですが、こちらで確認できます。
【参考】フラット35・中古住宅の技術基準の概要
家博士フラット35SのAプランやBプランでは、この3つの他に「耐震性に優れている」「バリアフリー性に優れている」といった項目が追加されるんだ
ハウスくんそれぞれ基準を満たしていれば、基準に合った適合証明がもらえるってことなんだね
注意点3. インスペクション・瑕疵保険・耐震基準適合証明書は別途取得が必要
家を売れやすくする方法として、フラット35適合証明の他に、インスペクションや瑕疵保険、耐震基準適合証明書があります。
これらはいずれもフラット35の適合証明とは全く別の物。
フラット35の適合証明とは別に、それぞれ取得する必要があります。
どれを選ぶべきかは、不動産会社に相談して決めると良いでしょう。
インスペクション・瑕疵保険についてはこちらで解説しています。
注意点4. あくまでも補助的なもの
フラット35の適合証明は、あくまでも売却成功のための「補助的な書類」です。
適合証明があれば、必ず家が高く売れる訳ではありません。
フラット35適合証明以上に大切なのは、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶこと。
優秀で信頼できる不動産会社を選べば、家の売却はほぼお任せで進めることができます。
そもそもフラット35適合証明が無くても、スムーズな売却ができる可能性は高いでしょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためには、次の手順で選ぶと良いでしょう。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社に絞る
- 複数（3〜6社）の不動産会社に無料査定を依頼して、話を聴き比べる
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
次に、フラット35適合証明を取得する方法を紹介します。
フラット35適合証明を依頼する方法
フラット35適合証明を取得する方法として最も簡単なのが、不動産会社に依頼すること。
適合証明取得のためにはあらかじめ物件検査（書類審査＋現地調査）が必要ですが、不動産会社経由で手配してもらえます。
自分で手配する場合は、次のフラット35のサイトから問い合わせてみてください。
⇒フラット35適合証明のお問い合わせ窓口
検査を依頼した物件の種別と都道府県を選択すると、物件検査の依頼先が一覧になって表示されます。
費用の目安は5〜10万円
適合証明書を取得する際には、手数料として費用が発生します。
手数料は検査機関によって異なりますが、目安としては5万円〜10万円。
物件検査から証明書発行までに必要な期間としては、1週間〜2週間程度です。
「中古マンションらくらくフラット35」なら適合証明書不要
中古マンションの中には、技術基準を満たしていることがあらかじめ確認された「中古マンションらくらくフラット35」と呼ばれるものもあります。
これに該当するマンションであれば、物件検査や適合証明書が省略可能。
金融機関には「適合証明省略に関する申出書」という書類を出せばOKです。
「中古マンションらくらくフラット35」については、次のページから物件検索もできます。
⇒中古マンションらくらくフラット35検索
築10年以内なら条件次第で検査を省略可能
築10年以内の中古住宅では、次の条件で物件検査を省略できます。
- 新築時に長期優良住宅の認定を受けている。
→フラット35S金利Aプラン耐久性・可変性 - 新築時にフラット35を利用している。
→フラット35S金利Bプラン省エネルギー性
家博士最後に、フラット35適合証明の基礎知識をおさらいしよう。
すでによく分かっている人は読み飛ばしてね。
フラット35適合証明の基礎知識
最後に適合証明について知っておきたい基礎知識について、簡単にまとめます。
フラット35の技術基準は3つ
フラット35の技術基準は3つに分類でき、
- フラット35
- →フラット35S 金利Bタイプ
- →フラット35S 金利Aタイプ
の順に基準が厳しくなります。
中古住宅の場合、一般的に金利Aタイプの基準を満たすのは難しいため、フラット35Sに適合する場合は金利Bタイプになります。
【参考】フラット35金利情報
フラット35の技術基準
フラット35の技術基準をまとめると、次になります。
- 敷地が一般の道に2m以上接している
- 床面積について、一戸建てなら70㎡以上、マンションなら30㎡以上
- 2以上の居室とキッチン、トイレ、浴室がある
- 昭和56年6月1日以降に建てられた（新耐震基準）又は、住宅金融支援機構が定めた耐震評価基準等に適合している
- 屋外・屋内に著しい劣化がない
マンションの場合は次の2点についての基準もあります。
- 管理規約が定められていること
- 長期修繕計画の計画期間が20年以上であること
こうした基準を満たすかどうかを、書類調査と現地調査によって確認していきます。
フラット35Sの場合は、上記内容に加えて次のような基準もあります。
- 省エネルギー性（開口部および外壁等）
- バリアフリー性（段差解消や手すりの設置等）
検査は検査機関もしくは適合証明技術者によって行い、基準を満たしていれば「適合証明書」および「物件検査概要書」を交付。
検査の際に不適合なところがあった場合でも、修繕等によって基準を満たしていることが確認できれば、適合証明書を交付してもらえます。
交付された適合証明書を金融機関に提出すれば、一連の手続きは完了です。
まとめ
フラット35適合証明が有効なのは…
- マンションは築29年以上が効果的、4千万円以下が中心
- 戸建ては築年数が古いほど効果的、3千万円以下が中心
一方でフラット35適合証明には注意点もあります。
- 証明書の有効期限あり
- 取得できない建物もある
- インスペクション・瑕疵保険・耐震基準適合証明書は別途取得が必要
- あくまでも補助的なもの
フラット35適合証明のメリットを活かして売却を成功させるためにも、優秀で信頼できる不動産会社選びが大切です。
エリアで売却実績が豊富な複数の不動産会社に無料査定を依頼し、話をよく聞いたうえで選びましょう。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定を利用すると便利です。
適合証明の取得は自分で検査機関に依頼することもできますが、不動産会社経由で手配してもらう方が手間が省けて簡単です。
手数料として5万円〜10万円程度かかりますが、差別化できて物件の魅力アップにもつながるフラット35適合証明。
「中古マンションらくらくフラット35」に該当するマンション、築10年以内で一定の条件を満たすなら、物件検査も不要です。
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
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【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
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