2018年4月から、不動産取引時にインスペクションに関する説明が義務化されました。
そうなると気になるのが、家を売る時にインスペクションをした方が良いのかどうか。
日本ではまだなじみの薄いインスペクションに関する注意点やメリットも含めて、インスペクションの必要性についてまとめました。
この記事のもくじ
現時点ではまだインスペクションの必要なし
結論から言うと、今の時点では売却前のインスペクションは、無理にする必要はないでしょう。
その理由は認知度の低さと制度の中途半端さにあります。
2018年10月時点の調査によると、売買の8割がインスペクションを希望せず、インスペクションを受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の流通量は、全体の数％。
ちなみに大手不動産ポータルサイトSUUMOでは、インスペクション済みの中古物件を絞り込みできますが、東京都内の検索結果は次の通り。
- 中古マンション2万7,383戸中インスペクション済114戸（0.4％）
- 中古一戸建て7,270戸中インスペクション済53戸（0.7％）
「インスペクション+既存住宅売買瑕疵保険」よりも、「大手不動産会社が独自に用意している瑕疵保険」の方が広く知られているほどです。
エリアによっては、インスペクションが普及している可能性もあるので、エリアの売却実績が豊富な不動産会社に相談して、最新の情報を聞くと良いでしょう。
ハウスくん相談する不動産会社はどこでも良いの？
家博士不動産会社の意見を聞くときは、必ず売却実績が豊富な不動産会社の話を聞くこと！
それも1社ではなく、複数の不動産会社から意見を聞くことが重要だよ
ハウスくん1社だけじゃダメなんだ！ でも、複数の不動産会社に相談するのって大変そう…
家博士1社だけだと、アドバイスが適正かどうかの判断が出来ないからね。複数の不動産会社に依頼するときは、一括査定サイトが便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
家博士査定サイトも、提携している不動産会社に注目して選ぶのが大事。
すまいValueは大手不動産会社6社が運営しているサイトだから、営業エリア内で利用できるならすまいValueが一番確実だよ
ハウスくん一括査定サイトも、どこでも良いってわけではないんだね！
ところで、そもそもインスペクションってどんなものなの？
インスペクションとは
インスペクションを分かりやすく言うと、家の健康診断のようなもの。
次のような特徴があります。
ホームインスペクションの特徴
- 検査にかかる時間は比較的短時間（3~4時間程度）
- 目視と計測を中心に、家の劣化状況や欠陥の有無を診断する（非破壊検査）
- 壁の中など、見えない部分の劣化状況までは分からない
あくまでも目に見える部分の検査なので、CTスキャンのような精密検査ではありません。
家博士より詳しく検査をしたいなら、壁の一部を壊したりする破壊検査が必要になるよ
ハウスくんあくまでも見た目などから検査するってことなんだね
誰がどのように行うの？
インスペクションを行うのは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した有資格者。
誰でもできるわけではありません。
実施概要については2012年に国土交通省がガイドラインを策定。
次のような調査項目が設定されています。
ホームインスペクションの調査項目
- 住宅本体
- 基礎や屋根、バルコニー、外壁などを目視や計測、打診などで検査
- 室内
- 床や天井、階段など
- 床下や天井裏
- 点検口などからアクセスできる範囲で実施
- 設備
- 給排水管や換気ダクトなど
インスペクションを受けることで、これらの部分について「どういった問題があるか」「今後改修が必要になりそうな部分はどこか」といったことを客観的に知ることができます。
既存住宅売買瑕疵保険が適用できる
インスペクションを行い検査に合格すると、既存住宅売買瑕疵保険が利用できるようになります。
この保険が付いている物件は、言い換えれば安心が確保されている物件。
住宅購入後に欠陥が見つかった場合も修繕費用などは保険金で賄えるため、万一の備えとなります。
アメリカではインスペクションが常識となっている
日本においてはまだ知らない人も多いインスペクションですが、アメリカでは常識となっています。
その普及率は州によっても異なりますが、7〜9割！
私たちにとっては聞き慣れない「ホームインスペクター」という職業名も、アメリカでは普通に通じます。
ただし、アメリカの場合は住宅の買主側がインスペクションを依頼するのが一般的。
インスペクションにかかる費用も、買主側が負担します。
この点は売主が負担することの多い日本とは異なる点です。
家博士アメリカの場合は購入希望者がインスペクションを行って、不具合が見つかったら売主に修繕交渉をしたりするんだ。
売主と買主で話がまとまらなかった場合は、買主側から取引をキャンセルすることもできるんだよ
ハウスくん同じインスペクションでも、日本とアメリカでは違う点もあるんだね
インスペクションが義務化されたのではない
平成28年6月3日に公布された「宅地建物取引業法（宅建法）の一部を改正する法律」により、平成30年4月からインスペクションの説明が義務化されました。
【参考】 国土交通省・改正宅地建物取引業法の施工に向けて参考資料
売主・買主ともに安心して中古住宅の取引ができる環境を整備するのが目的で、宅建業者は次の項目について説明することとなっています。
宅建業者の説明義務
- インスペクション業者のあっせんの可否
- 対象物件のインスペクション実施の有無
- インスペクションを実施している物件の場合は、その調査結果
勘違いしやすいのですが、義務化されたのは「インスペクションに関する説明」で、インスペクション自体が義務化されたわけではありません。
そのため、早とちりして不動産会社に相談しないままインスペクションを行ったりしないよう、注意してください。
ハウスくんあくまでも、説明が義務化されただけってことなんだね！
家博士そう。もちろん、インスペクションを実施していれば安心だけど、インスペクションを受けてないから売却が不利になるというわけでもないんだ。
インスペクションも万能ではないから、注意点もあるしね
インスペクションの注意点
「インスペクションを受けていれば安心」というイメージがあるかもしれませんが、注意点もあります。
耐震診断やフラット35適合診断は別に必要
インスペクションを受けていれば、その他の診断が不要になるわけではありません。
例えば、フラット35を利用したい場合は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかどうか、別に診断する必要があります。
フラット35適合診断では、現地調査だけでなく設計図書や登記事項証明書などの書類審査も行います。
また、耐震診断についてもインスペクションとは別に診断をする必要があります。
平面図や構造図などの書類と建物本体を照らし合わせながら調査していく必要があります。
インスペクションだけでは瑕疵が保証されない
瑕疵を保障してもらうためには、インスペクションとは別に「既存住宅売買瑕疵保険」に加入する必要があります。
瑕疵保険の保険期間は1年または5年。
1年または5年を経過した後に見つかった瑕疵については、当然、保証されません。
費用がかかる
インスペクションを受けるには費用がかかります。
料金は会社によっても異なりますが、目視による一次診断なら5~6万円というのが相場。
この費用に加え、既存住宅売買瑕疵保険に加入するとなると、4~10万円程度の保険料も必要。
総額で10万円以上の費用がかかるんです。
売主がインスペクションを行うメリットが少ない
売り主としてインスペクションのメリットは、インスペクション実施で家が売れやすくなること。
しかしインスペクションが購入の決め手になる可能性は、現状では低いといえます。
改正宅建業法によってインスペクションの説明が義務化されたとはいえ、まだ認知度が低いインスペクション。
買主側もインスペクションを知らない人が多く、説明が義務化されたとは言っても、買主がインスペクションの説明を受けるのは売買契約当日ということがほとんど。
なぜなら買い主にインスペクションに関する説明を行うのは重要事項説明時で、不動産会社との媒介契約・重要事項説明・売買契約を1日で行うのが今の標準スタイルだから。
こうした状況から、インスペクションを実施するか決めるときは、不動産会社から最新の情報を聞く方が確実。
不動産会社は購入希望者の声を常に聞いているため、インスペクションの浸透度合いもリアルタイムで分かっています。
家博士複数の不動産会社に聞いてみて、購入希望者からインスペクションに関する問合せが多いということなら実施を検討するくらいに考えておこう
インスペクションの結果、補修工事が必要になるリスクがある
インスペクションでは建物の不具合や劣化状況が把握できますが、その結果、補修工事が必要になる可能性もあります。
そもそも既存住宅売買瑕疵保険に加入することを考えている場合は、保険に加入できるかどうかの診断に合格しなければ加入できません。
中古一戸建ての場合、保険に加入するためには9割もの住宅で工事が必要になるという専門家もいるほど。
建物の状態を知るために有効なインスペクションですが、補修によって追加費用が発生する可能性があることも頭に入れておきましょう。
ハウスくんインスペクションにも、いろいろな注意点があるんだね
家博士だから、何となく良さそうだからと受けるのではなく、不動産会社に相談したり聞き比べることが大事になるんだよ
インスペクションのメリット
ここまで注意点を見てきましたが、インスペクションにはもちろんメリットもあります。
インスペクションを知っている買主には売れやすくなる
全体的な認知度はそれほど高くないインスペクションですが、中には関心が高くよく調べている購入希望者もいます。
こうした人に対しては、インスペクションを実施していると家が売りやすくなるでしょう。
インスペクションの結果は重要事項説明書に添付されるため、買主としても安心して住宅購入に踏み切ることができます。
既存住宅瑕疵保険で保証される
既存住宅瑕疵保険に加入するためには、住宅の検査が必須となっています。
インスペクションの結果、検査に合格すれば保険加入が可能になり、補償が受けられるように。
保険加入済みの物件は売主・買主の両方にとっても、安心感のある物件となります。
売主・買主の双方に節税のメリットあり
既存住宅瑕疵保険に加入している物件は、実は税金の面でもメリットがあります。
そもそも中古住宅の場合、下記の築年数を超えると住宅の取得等にかかる様々な減税措置が受けられません。
- 一戸建てなど木造住宅：築20年
- マンション：築25年
しかし既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、減税の対象外となる築年数の物件でも耐震基準を満たしていれば各種減税措置が受けられるようになります。
【既存住宅売買瑕疵保険が付いた物件で受けられる減税措置】
- 住宅ローン減税（買主にメリットあり）
- 特定の居住用財産の買換えの特例（築25年を超えるマンションを売却した場合。売主にメリットあり）
- 登記の移転や住宅ローンの抵当権設定に対する登録免許税の軽減（買主にメリットあり）
- 不動産取得税の軽減（買主にメリットあり）
住宅ローン減税は、10年間で最大200万円の節税になるため、大きなメリットがあります。
ハウスくん既存住宅売買瑕疵保険が付いていると、万が一の場合に備えられるだけではなく税金の面でもメリットがあるんだね！
家博士築年数が経過した物件は何かと不安な点も多いけれど、保険があれば安心だし、築浅の物件と同じように節税できるんだ。
この辺りについても詳しく知りたいときは、不動産会社に相談してみると良いよ
まとめ
インスペクションのメリットと注意点をまとめるとこちら。
インスペクションの注意点
- 耐震診断やフラット35適合診断は別に必要。
- インスペクションだけでは瑕疵が保証されない。
- 費用がかかる。
- 売り主がインスペクションを行うメリットが少ない。
- インスペクションの結果、補修工事が必要になる可能性がある。
インスペクションのメリット
- インスペクションを知っている買い主には売れやすくなる。
- 既存住宅売買瑕疵保険で保障される。
- 売り主・買い主双方に節税のメリットあり。
「インスペクションを行って、瑕疵保険を付ければ売却にも有利になる」と考えてしまいがちですが、これは買い手側にも広く浸透していればの話。
認知度がまだ低い現時点では、売却実績の豊富な不動産会社3~6社に無料査定を依頼し、査定結果とインスペクション実施に対する判断を聞き比べることが最善策となります。
その結果、インスペクションの実施が必要と判断すれば、注意点の内容を念頭にインスペクターを探して実施するのが無駄もなく効率的。
まずは一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定依頼するところから始めましょう。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
