「家を売る前にインスペクションは必要？」
家の売却でインスペクションをするべきか、お悩みですね。
この記事は、こんな方に最適です。
- 売る前にインスペクションした方が良いのか知りたい
- インスペクションで家を高く売りたい
- インスペクションが本当に効果があるのか不安
そんなあなたのために、インスペクションの現状についてまとめました。
インスペクションは実施率4％程度と低迷していますが、エリアや競合によっては売却で有利になる可能性があります。
インスペクションの基礎知識から注意点とメリット、利用するか判断する方法まで、分かりやすくまとめました。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
家が売れやすくなる効果はエリア・競合次第
インスペクションで家が売れやすくなるか、結論から言うと、
- 売却前のインスペクションは、まだ認知度が低い
- ただしエリア・競合・築年数によっては、売却で有利になることもある
- 築30年以内なら大手不動産会社の無料保証サービスの方がお得
順番に詳しく解説します。
インスペクション（建物状況調査）実施率は約4％と低い
国土交通省が2019年9月に実施した調査によると、
- 売主・買主の9割はインスペクションを希望しない
- インスペクションの実施率は約4％
となっています。
（※国土交通省・既存住宅状況調査の実施状況に関するアンケート調査結果より）
2018年4月から宅建業法改正で、インスペクションの説明が義務化されましたが、1年以上経っても実施率は低迷していることが分かります。
ハウス インスペクションはあまり浸透していないんだね。
SUUMO登録物件では1％未満
大手不動産ポータルサイトSUUMOでは、インスペクション済みの中古物件を絞り込みできます。
例えば、東京都内の検索結果は次の通り。
- 中古マンション2万4,362戸中インスペクション済14戸（0.06％）
- 中古一戸建て5,433戸中インスペクション済15戸（0.3％）
インスペクション済みの中古物件は、登録されている全体の1％未満とかなり少ない状況です。
ハウス 1％未満って、かなり少ないね
家博士 それだけ少ないからこそ、競合と差別化できるというメリットはあるんだ。
それにインスペクション後に加入する既存住宅売買瑕疵保険の効果もある。
既存住宅売買瑕疵保険は一定の効果あり
インスペクション後に加入できる『既存住宅売買瑕疵保険』は、特に戸建てで家が売れやすくなる効果があります。
なぜなら、雨漏りや主要構造部の瑕疵が最長5年保証されるため。
ハウス それじゃあ、既存住宅売買瑕疵保険に入ったほうが良いの？
家博士 戸建は修繕費次第だね。
戸建ては修繕工事のリスクも
インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険の費用は、合計で10〜15万円程度。
しかしインスペクションの結果、補修の必要があると判断されると、既存住宅売買瑕疵保険に加入するために補修工事が必要です。
マンションは補修工事がほとんどありませんが、戸建ては何らかの補修が必要になるリスクが高いでしょう。
戸建ての補修工事は、軽微なものは数万円ですが、場合によっては数十万円〜数百万円かかる恐れも。
戸建てでは、費用をかけて修理するよりも、解体して更地で売るという選択肢もあります。
売却を依頼する不動産会社と相談して、慎重に判断した方が良いでしょう
家博士 もし築年数30年以内なら、大手不動産会社独自の建物・設備保証の方が無料だし人気があるよ
築30年以内なら大手不動産会社の保証サービスがお得
築30年以内であれば、大手不動産会社に売買を依頼すると、建物と設備を保証するサービスが無料で利用できます。
この保証サービスは、既存住宅売買瑕疵保険より知名度が高く、保証内容も手厚いため、インスペクション以上の効果があります。
具体的には、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋などで利用可能。
大手の保証サービスを検討するなら
これら大手に話を聞くなら、大手6社が共同運営する一括査定サイト『すまいValue』が便利です。
すまいValueは、大手にまとめて無料査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
既存住宅売買瑕疵保険と大手不動産会社の保証サービスについては、こちらで詳しく解説しています。
ハウス なんだか混乱してきたけど、いろんなケースがあるってことだね。
結局、インスペクションが必要かは、どうやって判断すれば良いの？
家博士 売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞くのが一番確実だよ
売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞く
あなたの家を売るために、インスペクションを利用した方が良いか判断する一番良い方法は『売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞く』こと。
売買実績が豊富な不動産会社であれば、競合物件や購入希望者のリアルタイムの状況をよく知っています。
また不動産会社の担当者にも当たり外れがあるので、最低でも3社、できれば6社程度の話を聞いた方が良いでしょう。
話を聞くためには、無料査定を依頼します。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士 不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
ここまでインスペクションが必要が判断するための知識と方法を説明してきました。
次にインスペクションがいまいち分からないというあなたに、インスペクションについて一通り解説します。
インスペクションとは
家の健康診断で精密検査ではない
インスペクションは、家の健康診断のようなもの。
あくまでも目視を中心とした検査なので、CTスキャンのような精密検査ではありません。
インスペクションは目視と計測を中心に、家の劣化状況や欠陥の有無を診断する非破壊検査です。
検査時間も3〜4時間程度と短く、壁の中など見えない部分の劣化状況は分かりません。
家博士 より詳しく検査をしたいなら、壁の一部を壊したりする破壊検査が必要になるよ
ハウス あくまで健康診断で、精密検査じゃないってことだね
調査基準に従って調査する
インスペクション（建物状況調査）は、国土交通省の告示に定められた調査基準に従って調査を行います。
具体的には、次のような調査項目があります。
インスペクションの調査項目
- 住宅本体
- 基礎や屋根、バルコニー、外壁などを目視や計測、打診などで検査
- 室内
- 床や天井、階段など
- 床下や天井裏
- 点検口などからアクセスできる範囲で実施
- 設備
- 給排水管や換気ダクトなど
既存住宅売買瑕疵保険が適用できる
インスペクションを行い検査に合格すると、既存住宅売買瑕疵保険が利用できます。
建物状況調査より詳しいインスペクションもある
この記事では、宅建法の定める『建物状況調査』をインスペクションとして解説しています。
売主として、家を売りやすくする目的では、普通の建物状況調査で十分です。
しかし買主として、瑕疵に不安を感じているなら、もっと詳細を検査するインスペクションが良いでしょう。
なぜなら宅建法の基準は、必要最低限の検査内容で、買主の瑕疵の不安をカバーするには足りない恐れがあるため。
さらに詳しいインスペクションなら、さくら事務所が有名です。
アメリカでは買主のインスペクションが常識
アメリカでは買主がインスペクションをするのが常識となっています。
その普及率は州によっても異なりますが、7〜9割にも。
「ホームインスペクター」という職業名も、アメリカでは普通に通じます。
家博士 アメリカでは買主がインスペクションを行って、不具合が見つかったら売主に修繕交渉をするんだ。
売主と買主で話がまとまらないと、買主側から取引をキャンセルできるんだよ
インスペクションの説明が義務化
「宅地建物取引業法（宅建法）の一部を改正する法律」により、平成30年4月からインスペクションの説明が義務化されました。
【参考】 国土交通省・改正宅地建物取引業法の施工に向けて参考資料
売主・買主ともに安心して中古住宅の取引ができる環境を整備するのが目的で、宅建業者は次の項目について説明することとなっています。
宅建業者の説明義務
- インスペクション業者のあっせんの可否
- 対象物件のインスペクション実施の有無
- インスペクションを実施している物件の場合は、その調査結果
義務化されたのは説明だけ
義務化されたのは「インスペクションに関する説明」で、インスペクション自体が義務化されたわけではありません。
そのため、早とちりして不動産会社に相談しないままインスペクションを行ったりしないよう、注意してください。
ハウス あくまでも、説明が義務化されただけってことなんだね！
家博士 インスペクションを受けないから売却が不利になるというわけでもないんだ。
インスペクションには注意点もあるしね
インスペクションの注意点
注意点1. 耐震診断やフラット35適合診断は別に必要
インスペクションを受けても、その他の診断が不要になるわけではありません。
例えば、フラット35を利用したい場合は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかどうか、別に診断する必要があります。
フラット35適合診断では、現地調査だけでなく設計図書や登記事項証明書などの書類審査も行います。
また、耐震診断についてもインスペクションとは別に診断をする必要があります。
平面図や構造図などの書類と建物本体を照らし合わせながら調査していく必要があります。
注意点2. 瑕疵の保証には保険加入が必要
瑕疵を保障するためには、インスペクションとは別に「既存住宅売買瑕疵保険」に加入する必要があります。
インスペクションをしたからといって、瑕疵が起きるリスクはゼロになるわけではありません。
インスペクションは目視を中心とした検査なので、壁の中など目に見えない部分の瑕疵は見つけられないもの。
既存住宅売買瑕疵保険も雨漏りと主要構造部に限られますが、最低限の保証にはなります。
注意点3. 費用がかかる
インスペクションを受けるには費用がかかります。
料金は会社によっても異なりますが、目視による一次診断なら5〜6万円というのが相場。
この費用に加え、既存住宅売買瑕疵保険に加入するとなると、4〜10万円程度の保険料も必要。
総額で10万円以上の費用がかかります。
ただし、大手を中心とした一部の不動産会社では、インスペクションと会社独自の保証サービスを無料で利用できます。
注意点4. 売主がインスペクションするメリットが少ない
売り主としてインスペクションのメリットは、インスペクション実施で家が売れやすくなること。
しかしインスペクションが購入の決め手になる可能性は、まだ微妙な段階です。
改正宅建業法によってインスペクションの説明が義務化されたとはいえ、まだ認知度は低いまま。
買主側もインスペクションを知らない人が多く、説明が義務化されたとは言っても、買主がインスペクションの説明を受けるのは売買契約当日ということがほとんど。
なぜなら買い主にインスペクションに関する説明を行うのは重要事項説明時で、不動産会社との媒介契約・重要事項説明・売買契約を1日で行うのが今の標準スタイルだから。
こうした状況から、インスペクションを実施するか決めるときは、不動産会社から最新の情報を聞く方が確実です。
不動産会社は購入希望者の声を常に聞いているため、インスペクションの浸透度合いもリアルタイムで分かっています。
家博士 複数の不動産会社に聞いてみるのが一番確実だよ
注意点5. 補修工事のリスクがある
インスペクションでは建物の不具合や劣化状況が把握できますが、その結果、補修工事が必要になる恐れがあります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合は、必要な補修工事をして診断に合格しなければ加入できません。
中古一戸建ての場合、保険に加入するためには9割もの住宅で工事が必要になるという専門家もいるほど。
例えば家が傾いている場合は、補修工事に300万円ほどかかるケースもあります。
注意点6. 買主の節税メリットは2022年から無くなった
2021年までは、一部の住宅で買主の節税メリットがありましたが、2022年以降は無くなりました。
なぜなら令和4年度（2022年度）税制改正により、2022年から築年数要件が廃止され、新耐震であれば可能になったため。
住宅ローン控除などの築年数要件が廃止、新耐震で可能になった
2021年までは、住宅ローン控除などの税制優遇で、下記の築年数要件がありました。
- 一戸建てなど木造住宅：築20年以内
- マンション：築25年以内
そのためインスペクション後に既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、築年数要件を超えても買主が税制優遇を受けられるメリットがありました。
特に新耐震だけど築年数要件を超える住宅では、取得が簡単なので、よく使われる方法でした。
しかし2022年以降は、築年数要件が廃止され、新耐震であれば各種税制優遇が利用できます。
【参考】国土交通省・令和4年度税制改正
ちなみに旧耐震基準の建物では、耐震基準適合証明書を取得しないと、これらの税制優遇は受けられません。
ハウス インスペクションにも、いろいろな注意点があるんだね
家博士 本当に必要か、まず不動産会社に相談した方が良いよ
インスペクションのメリット
ここまで注意点を見てきましたが、インスペクションにはもちろんメリットもあります。
メリット1. 知っている買主には売れやすくなる
インスペクションは知名度が高くありませんが、中にはよく調べている買主もいます。
こうした買主には、インスペクションを実施していると家が売りやすくなる効果も。
インスペクションの結果は重要事項説明書に添付されるため、気にしている買主には。
メリット2. 既存住宅瑕疵保険で保証される
既存住宅瑕疵保険に加入するためには、インスペクションが必須。
インスペクションの結果、検査に合格すれば保険に加入できます。
既存住宅瑕疵保険は、雨漏りと主要構造部のみの保証ですが、無いよりは有る方が買主に好まれます。
ただし費用と効果のバランスを考えると、わざわざ利用すべきか微妙なので、不動産会社とよく相談した方が良いでしょう。
まとめ
インスペクションのメリットと注意点をまとめるとこちら。
インスペクションの注意点
- 耐震診断やフラット35適合診断は別に必要
- 瑕疵の保証には保険加入が必要
- 費用がかかる
- 売り主がインスペクションするメリットが少ない。
- 補修工事のリスクがある。
- 買主の節税メリットは2022年から無くなった
インスペクションのメリット
- 知っている買い主には売れやすくなる
- 既存住宅売買瑕疵保険で保障される/li>
インスペクションを行って瑕疵保険を付ければ売却には有利ですが、あくまで買い主の認知度次第。
認知度がまだ低い現時点では、売却実績の豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼し、意見を聴いてみましょう。
まずは一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定依頼するところから始めましょう。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
