インスペクションイメージ
「家を売る前にインスペクションは必要?」

家の売却でインスペクションをするべきか、お悩みですね。

この記事は、こんな方に最適です。

こんな方に最適

  1. 売る前にインスペクションした方が良いのか知りたい
  2. インスペクションで家を高く売りたい
  3. インスペクションが本当に効果があるのか不安

そんなあなたのために、インスペクションの現状についてまとめました。

インスペクションは実施率4%程度と低迷していますが、エリアや競合によっては売却で有利になる可能性があります。

インスペクションの基礎知識から注意点とメリット、利用するか判断する方法まで、分かりやすくまとめました。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

家が売れやすくなる効果はエリア・競合次第

インスペクションで家が売れやすくなるか、結論から言うと、

  • 売却前のインスペクションは、まだ認知度が低い
  • ただしエリア・競合・築年数によっては、売却で有利になることもある
  • 築30年以内なら大手不動産会社の無料保証サービスの方がお得

順番に詳しく解説します。

インスペクション(建物状況調査)実施率は約4%と低い

国土交通省が2019年9月に実施した調査によると、

  1. 売主・買主の9割はインスペクションを希望しない
  2. インスペクションの実施率は約4%

となっています。
(※国土交通省・既存住宅状況調査の実施状況に関するアンケート調査結果より)

2018年4月から宅建業法改正で、インスペクションの説明が義務化されましたが、1年以上経っても実施率は低迷していることが分かります。

ハウスくんハウスくん

インスペクションはあまり浸透していないんだね。

SUUMO登録物件では1%未満

大手不動産ポータルサイトSUUMOでは、インスペクション済みの中古物件を絞り込みできます。

例えば、東京都内の検索結果は次の通り。

  • 中古マンション2万7,383戸中インスペクション済114戸(0.4%)
  • 中古一戸建て7,270戸中インスペクション済53戸(0.7%)

インスペクション済みの中古物件は、登録されている全体の1%未満とかなり少ない状況です。

ハウスくんハウスくん

1%未満って、かなり少ないね


家博士家博士

それだけ少ないからこそ、競合と差別化できるというメリットはあるんだ。
それにインスペクション後に加入する既存住宅売買瑕疵保険の効果もある。

既存住宅売買瑕疵保険は築年数によって効果あり

インスペクション後に加入できる『既存住宅売買瑕疵保険』は、特に戸建て築20年超(マンション築25年超)が売れやすくなる効果があります。

なぜなら、本来は利用できない『住宅ローン控除』が、既存住宅売買瑕疵保険で利用できるようになるため。

住宅ローン控除とは、住宅ローン残高の1%が毎年所得税から控除されるもので、10年間で最大200万円の節税効果があります。
【参考】国土交通省・住宅ローン控除制度の概要

住宅ローン控除が利用できることは、買主にとってメリットが大きいため、家が売れやすくなるのです。

また保険としても、雨漏りや主要構造部の瑕疵が最長5年保証されるため、家が売れやすくなる効果はある程度期待できます。

既存住宅売買瑕疵保険のメリット

  • (マンション築25年超・一戸建て築20年超でも)買い主が住宅ローン減税など税金の特例を受けられる。
  • 雨漏りや主要構造部の瑕疵が、最長5年間保険でカバーされる

ハウスくんハウスくん

それじゃあ、既存住宅売買瑕疵保険に入ったほうが良いの?


家博士家博士

マンション築25年超は良いけど、戸建は修繕費用次第だね。

戸建て築20年超は修繕工事のリスクも

インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険の費用は、合計で10〜15万円程度。

しかしインスペクションの結果、補修の必要があると判断されると、既存住宅売買瑕疵保険に加入するために補修工事が必要に。

マンションは築25年以上でも補修工事はほとんど必要ありませんが、戸建ては何らかの補修が必要になるリスクが高いでしょう。

一戸建ての補修工事は、軽微なものは数万円ですが、場合によっては数十万円〜数百万円かかる恐れも。

築20年を超えた一戸建てでは、費用をかけて修理するよりも、解体して更地で売るという選択肢もあります。

売却を依頼する不動産会社と相談して、慎重に判断する必要があります。

家博士家博士

もし築年数30年以内なら、大手不動産会社独自の建物・設備保証の方が無料だし人気があるよ

築30年以内なら大手不動産会社の保証サービスがお得

築30年以内であれば、大手不動産会社に売買を依頼すると、建物と設備を保証するサービスが無料で利用できます。

この保証サービスは、既存住宅売買瑕疵保険より知名度が高く、保証内容も手厚いため、インスペクション以上の効果があります。

具体的には、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+などで利用可能。

大手の保証サービスを検討するなら

これら大手に話を聞くなら、大手6社が共同運営する一括査定サイト『すまいValue』が便利です。

すまいValueは、大手にまとめて無料査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。

すまいValueイメージ

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

既存住宅売買瑕疵保険と大手不動産会社の保証サービスについては、こちらで詳しく解説しています。


ハウスくんハウスくん

なんだか混乱してきたけど、いろんなケースがあるってことだね。
結局、インスペクションが必要かは、どうやって判断すれば良いの?


家博士家博士

売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞くのが一番確実だよ

売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞く

あなたの家を売るために、インスペクションを利用した方が良いか判断する一番良い方法は『売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞く』こと。

売買実績が豊富な不動産会社であれば、競合物件や購入希望者のリアルタイムの状況をよく知っています。

また不動産会社の担当者にも当たり外れがあるので、最低でも3社、できれば6社程度の話を聞いた方が良いでしょう。

話を聞くためには、無料査定を依頼します。

ハウスくんハウスくん

売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

ここまでインスペクションが必要が判断するための知識と方法を説明してきました。

次にインスペクションがいまいち分からないというあなたに、インスペクションについて一通り解説します。

インスペクションとは

家の健康診断で精密検査ではない

インスペクションは、家の健康診断のようなもの。

あくまでも目視を中心とした検査なので、CTスキャンのような精密検査ではありません。

インスペクションは目視と計測を中心に、家の劣化状況や欠陥の有無を診断する非破壊検査です。

検査時間も3〜4時間程度と短く、壁の中など見えない部分の劣化状況は分かりません。

家博士家博士

より詳しく検査をしたいなら、壁の一部を壊したりする破壊検査が必要になるよ


ハウスくんハウスくん

あくまで健康診断で、精密検査じゃないってことだね

調査基準に従って調査する

ホームインスペクター講習テキスト
インスペクション(建物状況調査)は、国土交通省の告示に定められた調査基準に従って調査を行います。

【参考】国土交通省・既存住宅状況調査方法基準の解説

具体的には、次のような調査項目があります。

インスペクションの調査項目

住宅本体
基礎や屋根、バルコニー、外壁などを目視や計測、打診などで検査
室内
床や天井、階段など
床下や天井裏
点検口などからアクセスできる範囲で実施
設備
給排水管や換気ダクトなど

既存住宅売買瑕疵保険が適用できる

インスペクションを行い検査に合格すると、既存住宅売買瑕疵保険が利用できます。

建物状況調査より詳しいインスペクションもある

この記事では、宅建法の定める『建物状況調査』をインスペクションとして解説しています。

売主として、家を売りやすくする目的では、普通の建物状況調査で十分です。

しかし買主として、瑕疵に不安を感じているなら、もっと詳細を検査するインスペクションが良いでしょう。

なぜなら宅建法の基準は、必要最低限の検査内容で、買主の瑕疵の不安をカバーするには足りない恐れがあるため。

さらに詳しいインスペクションなら、さくら事務所が有名です。

アメリカでは買主のインスペクションが常識

アメリカでは買主がインスペクションをするのが常識となっています。

その普及率は州によっても異なりますが、7〜9割にも。

「ホームインスペクター」という職業名も、アメリカでは普通に通じます。

家博士家博士

アメリカでは買主がインスペクションを行って、不具合が見つかったら売主に修繕交渉をするんだ。
売主と買主で話がまとまらないと、買主側から取引をキャンセルできるんだよ

インスペクションの説明が義務化

「宅地建物取引業法(宅建法)の一部を改正する法律」により、平成30年4月からインスペクションの説明が義務化されました。

【参考】 国土交通省・改正宅地建物取引業法の施工に向けて参考資料

売主・買主ともに安心して中古住宅の取引ができる環境を整備するのが目的で、宅建業者は次の項目について説明することとなっています。

宅建業者の説明義務

  • インスペクション業者のあっせんの可否
  • 対象物件のインスペクション実施の有無
  • インスペクションを実施している物件の場合は、その調査結果

義務化されたのは説明だけ

義務化されたのは「インスペクションに関する説明」で、インスペクション自体が義務化されたわけではありません。

そのため、早とちりして不動産会社に相談しないままインスペクションを行ったりしないよう、注意してください。

ハウスくんハウスくん

あくまでも、説明が義務化されただけってことなんだね!


家博士家博士

インスペクションを受けないから売却が不利になるというわけでもないんだ。
インスペクションには注意点もあるしね

インスペクションの注意点

注意点1. 耐震診断やフラット35適合診断は別に必要

インスペクションを受けても、その他の診断が不要になるわけではありません。

例えば、フラット35を利用したい場合は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかどうか、別に診断する必要があります。

フラット35適合診断では、現地調査だけでなく設計図書や登記事項証明書などの書類審査も行います。

また、耐震診断についてもインスペクションとは別に診断をする必要があります。

平面図や構造図などの書類と建物本体を照らし合わせながら調査していく必要があります。

注意点2. 瑕疵の保証には保険加入が必要

瑕疵を保障するためには、インスペクションとは別に「既存住宅売買瑕疵保険」に加入する必要があります。

インスペクションをしたからといって、瑕疵が起きるリスクはゼロになるわけではありません。

インスペクションは目視を中心とした検査なので、壁の中など目に見えない部分の瑕疵は見つけられないもの。

既存住宅売買瑕疵保険も雨漏りと主要構造部に限られますが、最低限の保証にはなります。

注意点3. 費用がかかる

インスペクションを受けるには費用がかかります。

料金は会社によっても異なりますが、目視による一次診断なら5〜6万円というのが相場。

この費用に加え、既存住宅売買瑕疵保険に加入するとなると、4〜10万円程度の保険料も必要。

総額で10万円以上の費用がかかります。

ただし、大手を中心とした一部の不動産会社では、インスペクションと会社独自の保証サービスを無料で利用できます。

注意点4. 売主がインスペクションするメリットが少ない

売り主としてインスペクションのメリットは、インスペクション実施で家が売れやすくなること。

しかしインスペクションが購入の決め手になる可能性は、まだ微妙な段階です。

改正宅建業法によってインスペクションの説明が義務化されたとはいえ、まだ認知度は低いまま。

買主側もインスペクションを知らない人が多く、説明が義務化されたとは言っても、買主がインスペクションの説明を受けるのは売買契約当日ということがほとんど。

なぜなら買い主にインスペクションに関する説明を行うのは重要事項説明時で、不動産会社との媒介契約・重要事項説明・売買契約を1日で行うのが今の標準スタイルだから。

こうした状況から、インスペクションを実施するか決めるときは、不動産会社から最新の情報を聞く方が確実です。

不動産会社は購入希望者の声を常に聞いているため、インスペクションの浸透度合いもリアルタイムで分かっています。

家博士家博士

複数の不動産会社に聞いてみるのが一番確実だよ

注意点5. 補修工事のリスクがある

インスペクションでは建物の不具合や劣化状況が把握できますが、その結果、補修工事が必要になる恐れがあります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合は、必要な補修工事をして診断に合格しなければ加入できません。

中古一戸建ての場合、保険に加入するためには9割もの住宅で工事が必要になるという専門家もいるほど。

例えば家が傾いている場合は、補修工事に300万円ほどかかるケースもあります。

ハウスくんハウスくん

インスペクションにも、いろいろな注意点があるんだね


家博士家博士

本当に必要か、まず不動産会社に相談した方が良いよ

インスペクションのメリット

ここまで注意点を見てきましたが、インスペクションにはもちろんメリットもあります。

メリット1. 知っている買主には売れやすくなる

全体的な認知度はそれほど高くないインスペクションですが、中には関心が高くよく調べている購入希望者もいます。

こうした人に対しては、インスペクションを実施していると家が売りやすくなるでしょう。

インスペクションの結果は重要事項説明書に添付されるため、買主としても安心して住宅購入に踏み切ることができます。

メリット2. 既存住宅瑕疵保険で保証される

既存住宅瑕疵保険に加入するためには、住宅の検査が必須となっています。

インスペクションの結果、検査に合格すれば保険加入が可能になり、補償が受けられるように。

保険加入済みの物件は売主・買主の両方にとっても、安心感のある物件となります。

メリット3. 買主の節税メリット

既存住宅瑕疵保険に加入している物件は、買主にとって節税メリットがあります。

そもそも中古住宅の場合、下記の築年数を超えると住宅の取得等にかかる様々な減税措置が受けられません。

  • 一戸建てなど木造住宅:築20年
  • マンション:築25年

しかし既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、減税の対象外となる築年数の物件でも耐震基準を満たしていれば各種減税措置が受けられるようになります。

【既存住宅売買瑕疵保険が付いた物件で受けられる減税措置】

  1. 住宅ローン減税
  2. 特定の居住用財産の買換えの特例
  3. 登記の移転や住宅ローンの抵当権設定に対する登録免許税の軽減
  4. 不動産取得税の軽減

住宅ローン減税は、10年間で最大200万円の節税になるため、大きなメリットがあります。

【参考】住宅瑕疵担保責任保険協会・「保険付保証明書」の活用

ハウスくんハウスくん

既存住宅売買瑕疵保険が付いていると、万が一の場合に備えられるだけではなく税金の面でもメリットがあるんだね!


家博士家博士

築年数が経過した物件は何かと不安な点も多いけれど、保険があれば安心だし、築浅の物件と同じように節税できるんだ。
この辺りについても詳しく知りたいときは、不動産会社に相談してみると良いよ

まとめ

インスペクションのメリットと注意点をまとめるとこちら。

インスペクションの注意点

  • 耐震診断やフラット35適合診断は別に必要
  • 瑕疵の保証には保険加入が必要
  • 費用がかかる
  • 売り主がインスペクションするメリットが少ない。
  • 補修工事のリスクがある。

インスペクションのメリット

  • 知っている買い主には売れやすくなる
  • 既存住宅売買瑕疵保険で保障される/li>
  • 買主の節税のメリット

インスペクションを行って瑕疵保険を付ければ売却には有利ですが、あくまで買い主の認知度次第。

認知度がまだ低い現時点では、売却実績の豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼し、意見を聴いてみましょう。

まずは一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定依頼するところから始めましょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!