「家を売る前にインスペクションは必要？」
家の売却でインスペクションをするべきか、お悩みでしょうか？
インスペクションをすると家が高く売れそうだけど、実際の効果はどのくらいあるのか。
インスペクションの費用や補修工事の費用で逆に損しないのか。
もしインスペクションの現状がスッキリ分かり、家の売却が成功するために最適な判断ができれば安心ですね。
そんなあなたのために、インスペクションの現状についてまとめました。
（ここで説明するインスペクションは、宅建業法において定められた建物状況調査のことです。）
現状では、インスペクションの実施率はまだ4％程度ですが、エリアや競合によっては売却で有利になる場合も。
インスペクションの基礎知識から注意点とメリット、利用するか判断する方法まで、分かりやすくまとめました。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
インスペクションの効果はエリア・競合次第
結論から言うと、
- 売却前のインスペクションは、まだ1割以下と普及していない
- ただしエリア・競合・築年数によっては、売却で有利になることもある
今はインスペクションが広がり始めた過渡期で、インスペクションの実施率は1割以下と低いのが実状です。
インスペクション（建物状況調査）実施率は約4％と低い
2019年9月時点の調査によると、売買の9割がインスペクションを希望せず、インスペクションを受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の流通量は、全体の約4％しかありません。
（※国土交通省・既存住宅状況調査の実施状況に関するアンケート調査結果より）
ハウスくんインスペクションはあまり浸透していないんだね。
SUUMO登録物件では1％未満
大手不動産ポータルサイトSUUMOでは、インスペクション済みの中古物件を絞り込みできます。
例えば、東京都内の検索結果は次の通り。
- 中古マンション2万7,383戸中インスペクション済114戸（0.4％）
- 中古一戸建て7,270戸中インスペクション済53戸（0.7％）
インスペクション済みの中古物件は、登録されている全体の1％未満とかなり少ない状況です。
ハウスくん1％未満って、かなり少ないね
家博士それだけ少ないからこそ、競合と差別化できるというメリットはあるんだ。
それにインスペクション後に加入する既存住宅売買瑕疵保険のメリットは大きいよ
既存住宅売買瑕疵保険のメリットが大きい
インスペクション後に加入できる『既存住宅売買瑕疵保険』では、次の様なメリットがあります。
既存住宅売買瑕疵保険のメリット
- 売買後1年又は5年間の間に見つかった瑕疵に対する修繕費などが保険でカバーされる
- （マンション築25年超・一戸建て築20年超でも）買い主が住宅ローン減税など税金の特例を受けられる。
上記の理由から、特に築年数がマンション築25年超・戸建築20年超では、既存住宅売買瑕疵保険に入っていると、家が売れやすくなる効果が期待できます。
ハウスくんそれじゃあ、既存住宅売買瑕疵保険に入ったほうが良いの？
家博士マンション築25年超は良いけど、戸建は修繕費用次第だね。
一戸建で築20年超は修繕工事のリスクが高い
インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険の費用は、合計でも10〜15万円程度。
しかしインスペクションの結果、補修の必要があると判断されると、既存住宅売買瑕疵保険に加入するために補修工事が必要に。
マンションは築25年以上でも補修工事はほとんど必要ありませんが、一戸建てでは高い確率で何らかの補修が必要です。
一戸建ての補修工事は、軽微なものは数万円ですが、場合によっては数十万円〜数百万円かかる恐れも。
築20年を超えた一戸建てでは、費用をかけて修理するよりも、解体して更地で売るという選択肢もあります。
売却を依頼する不動産会社と相談して、慎重に判断する必要があります。
家博士もし築年数が30年以内なら、大手不動産会社独自の建物・設備保証の方が無料だし人気があるよ
築30年以内なら大手不動産会社の建物保証がお得
大手不動産会社では、独自に保証する建物・設備保証という制度があり、インスペクションと同等の効果があります。
具体的には、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋などで利用可能。
これら大手不動産会社の建物・設備保証は、無料で保証が受けられます。
詳しくはこちらで解説しています。
ハウスくんなんだか混乱してきたけど、いろんなケースがあるってことだね。
結局、インスペクションが必要かは、どうやって判断すれば良いの？
家博士売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞くのが一番確実だよ
売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞く
あなたの家を売るために、インスペクションを利用した方が良いか判断する一番良い方法は『売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞く』こと。
売買実績が豊富な不動産会社であれば、競合物件や購入希望者のリアルタイムの状況をよく知っています。
また不動産会社の担当者にも当たり外れがあるので、最低でも3社、できれば6社程度の話を聞いた方が良いでしょう。
話を聞くためには、無料査定を依頼します。
ハウスくん売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
ここまでインスペクションが必要が判断するための知識と方法を説明してきました。
ここからはインスペクションについて、概要を解説します。
インスペクションは家の健康診断
インスペクションを分かりやすく言うと、家の健康診断のようなもの。
次のような特徴があります。
ホームインスペクションの特徴
- 検査にかかる時間は比較的短時間（3〜4時間程度）
- 目視と計測を中心に、家の劣化状況や欠陥の有無を診断する（非破壊検査）
- 壁の中など、見えない部分の劣化状況までは分からない
あくまでも目に見える部分の検査なので、CTスキャンのような精密検査ではありません。
家博士より詳しく検査をしたいなら、壁の一部を壊したりする破壊検査が必要になるよ
ハウスくんあくまでも見た目などから検査するってことなんだね
広義のインスペクションと建物状況調査は違う
この記事では、宅建法の定める建物状況調査（インスペクション）について解説しています。
実はインスペクションには色々あり、広義（広い意味）のインスペクションでは、宅建法の基準を満たさないものもあります。
せっかく利用するなら、既存住宅売買瑕疵保険が利用できる建物状況調査（インスペクション）を利用した方が良いでしょう。
有資格者が調査基準に従って調査する
インスペクションを行うのは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した有資格者。
国土交通省の告示に定められた調査基準に従って調査を行います。
次のような調査項目が設定されています。
ホームインスペクションの調査項目
- 住宅本体
- 基礎や屋根、バルコニー、外壁などを目視や計測、打診などで検査
- 室内
- 床や天井、階段など
- 床下や天井裏
- 点検口などからアクセスできる範囲で実施
- 設備
- 給排水管や換気ダクトなど
インスペクションを受けることで、これらの部分について「どういった問題があるか」「今後改修が必要になりそうな部分はどこか」といったことを客観的に知ることができます。
既存住宅売買瑕疵保険が適用できる
インスペクションを行い検査に合格すると、既存住宅売買瑕疵保険が利用できるようになります。
この保険が付いている物件は、言い換えれば安心が確保されている物件。
住宅購入後に欠陥が見つかった場合も修繕費用などは保険金で賄えるため、万一の備えとなります。
アメリカではインスペクションが常識となっている
日本においてはまだ知らない人も多いインスペクションですが、アメリカでは常識となっています。
その普及率は州によっても異なりますが、7〜9割！
私たちにとっては聞き慣れない「ホームインスペクター」という職業名も、アメリカでは普通に通じます。
ただし、アメリカの場合は住宅の買主側がインスペクションを依頼するのが一般的。
インスペクションにかかる費用も、買主側が負担します。
この点は売主が負担することの多い日本とは異なる点です。
家博士アメリカの場合は購入希望者がインスペクションを行って、不具合が見つかったら売主に修繕交渉をしたりするんだ。
売主と買主で話がまとまらなかった場合は、買主側から取引をキャンセルすることもできるんだよ
ハウスくん同じインスペクションでも、日本とアメリカでは違う点もあるんだね
インスペクションが義務化されたのではない
平成28年6月3日に公布された「宅地建物取引業法（宅建法）の一部を改正する法律」により、平成30年4月からインスペクションの説明が義務化されました。
【参考】 国土交通省・改正宅地建物取引業法の施工に向けて参考資料
売主・買主ともに安心して中古住宅の取引ができる環境を整備するのが目的で、宅建業者は次の項目について説明することとなっています。
宅建業者の説明義務
- インスペクション業者のあっせんの可否
- 対象物件のインスペクション実施の有無
- インスペクションを実施している物件の場合は、その調査結果
勘違いしやすいのですが、義務化されたのは「インスペクションに関する説明」で、インスペクション自体が義務化されたわけではありません。
そのため、早とちりして不動産会社に相談しないままインスペクションを行ったりしないよう、注意してください。
ハウスくんあくまでも、説明が義務化されただけってことなんだね！
家博士そう。もちろん、インスペクションを実施していれば安心だけど、インスペクションを受けてないから売却が不利になるというわけでもないんだ。
インスペクションも万能ではないから、注意点もあるしね
インスペクションの注意点
「インスペクションを受けていれば安心」というイメージがあるかもしれませんが、注意点もあります。
耐震診断やフラット35適合診断は別に必要
インスペクションを受けていれば、その他の診断が不要になるわけではありません。
例えば、フラット35を利用したい場合は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかどうか、別に診断する必要があります。
フラット35適合診断では、現地調査だけでなく設計図書や登記事項証明書などの書類審査も行います。
また、耐震診断についてもインスペクションとは別に診断をする必要があります。
平面図や構造図などの書類と建物本体を照らし合わせながら調査していく必要があります。
インスペクションだけでは瑕疵が保証されない
瑕疵を保障してもらうためには、インスペクションとは別に「既存住宅売買瑕疵保険」に加入する必要があります。
瑕疵保険の保険期間は1年または5年。
1年または5年を経過した後に見つかった瑕疵については、当然、保証されません。
費用がかかる
インスペクションを受けるには費用がかかります。
料金は会社によっても異なりますが、目視による一次診断なら5〜6万円というのが相場。
この費用に加え、既存住宅売買瑕疵保険に加入するとなると、4〜10万円程度の保険料も必要。
総額で10万円以上の費用がかかるんです。
売主がインスペクションを行うメリットが少ない
売り主としてインスペクションのメリットは、インスペクション実施で家が売れやすくなること。
しかしインスペクションが購入の決め手になる可能性は、まだ微妙な段階です。
改正宅建業法によってインスペクションの説明が義務化されたとはいえ、まだ認知度は低いまま。
買主側もインスペクションを知らない人が多く、説明が義務化されたとは言っても、買主がインスペクションの説明を受けるのは売買契約当日ということがほとんど。
なぜなら買い主にインスペクションに関する説明を行うのは重要事項説明時で、不動産会社との媒介契約・重要事項説明・売買契約を1日で行うのが今の標準スタイルだから。
こうした状況から、インスペクションを実施するか決めるときは、不動産会社から最新の情報を聞く方が確実です。
不動産会社は購入希望者の声を常に聞いているため、インスペクションの浸透度合いもリアルタイムで分かっています。
家博士複数の不動産会社に聞いてみるのが一番確実だよ
インスペクションの結果、補修工事が必要になるリスクがある
インスペクションでは建物の不具合や劣化状況が把握できますが、その結果、補修工事が必要になる可能性もあります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合は、必要な補修工事をして診断に合格しなければ加入できません。
中古一戸建ての場合、保険に加入するためには9割もの住宅で工事が必要になるという専門家もいるほど。
例えば家が傾いている場合は、補修工事に300万円ほどかかるケースもあります。
ハウスくんインスペクションにも、いろいろな注意点があるんだね
家博士本当に必要か、まず不動産会社に相談した方が良いよ
インスペクションのメリット
ここまで注意点を見てきましたが、インスペクションにはもちろんメリットもあります。
インスペクションを知っている買主には売れやすくなる
全体的な認知度はそれほど高くないインスペクションですが、中には関心が高くよく調べている購入希望者もいます。
こうした人に対しては、インスペクションを実施していると家が売りやすくなるでしょう。
インスペクションの結果は重要事項説明書に添付されるため、買主としても安心して住宅購入に踏み切ることができます。
既存住宅瑕疵保険で保証される
既存住宅瑕疵保険に加入するためには、住宅の検査が必須となっています。
インスペクションの結果、検査に合格すれば保険加入が可能になり、補償が受けられるように。
保険加入済みの物件は売主・買主の両方にとっても、安心感のある物件となります。
売主・買主の双方に節税のメリットあり
既存住宅瑕疵保険に加入している物件は、実は税金の面でもメリットがあります。
そもそも中古住宅の場合、下記の築年数を超えると住宅の取得等にかかる様々な減税措置が受けられません。
- 一戸建てなど木造住宅：築20年
- マンション：築25年
しかし既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、減税の対象外となる築年数の物件でも耐震基準を満たしていれば各種減税措置が受けられるようになります。
【既存住宅売買瑕疵保険が付いた物件で受けられる減税措置】
- 住宅ローン減税（買主にメリットあり）
- 特定の居住用財産の買換えの特例（築25年を超えるマンションを売却した場合。売主にメリットあり）
- 登記の移転や住宅ローンの抵当権設定に対する登録免許税の軽減（買主にメリットあり）
- 不動産取得税の軽減（買主にメリットあり）
住宅ローン減税は、10年間で最大200万円の節税になるため、大きなメリットがあります。
ハウスくん既存住宅売買瑕疵保険が付いていると、万が一の場合に備えられるだけではなく税金の面でもメリットがあるんだね！
家博士築年数が経過した物件は何かと不安な点も多いけれど、保険があれば安心だし、築浅の物件と同じように節税できるんだ。
この辺りについても詳しく知りたいときは、不動産会社に相談してみると良いよ
まとめ
インスペクションのメリットと注意点をまとめるとこちら。
インスペクションの注意点
- 耐震診断やフラット35適合診断は別に必要。
- インスペクションだけでは瑕疵が保証されない。
- 費用がかかる。
- 売り主がインスペクションを行うメリットが少ない。
- インスペクションの結果、補修工事が必要になる可能性がある。
インスペクションのメリット
- インスペクションを知っている買い主には売れやすくなる。
- 既存住宅売買瑕疵保険で保障される。
- 売り主・買い主双方に節税のメリットあり。
インスペクションを行って瑕疵保険を付ければ売却には有利ですが、あくまで買い主の認知度次第。
認知度がまだ低い現時点では、売却実績の豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼し、意見を聴いてみましょう。
まずは一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定依頼するところから始めましょう。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
