「家を売る前にインスペクションは必要？」
家の売却でインスペクションをするべきか、お悩みですね。
この記事は、こんな方に最適です。
- 売る前にインスペクションした方が良いのか知りたい
- インスペクションで家を高く売りたい
- インスペクションが本当に効果があるのか不安
そんなあなたのために、インスペクションの現状についてまとめました。
インスペクションは実施率4％程度と低迷していますが、エリアや競合によっては売却で有利になる可能性があります。
インスペクションの基礎知識から注意点とメリット、利用するか判断する方法まで、分かりやすくまとめました。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
家が売れやすくなる効果はエリア・競合次第
インスペクションで家が売れやすくなるか、結論から言うと、
- 売却前のインスペクションは、まだ認知度が低い
- ただしエリア・競合・築年数によっては、売却で有利になることもある
- 築30年以内なら大手不動産会社の無料保証サービスの方がお得
順番に詳しく解説します。
インスペクション（建物状況調査）実施率は約4％と低い
国土交通省が2019年9月に実施した調査によると、
- 売主・買主の9割はインスペクションを希望しない
- インスペクションの実施率は約4％
となっています。
（※国土交通省・既存住宅状況調査の実施状況に関するアンケート調査結果より）
2018年4月から宅建業法改正で、インスペクションの説明が義務化されましたが、1年以上経っても実施率は低迷していることが分かります。
ハウス インスペクションはあまり浸透していないんだね。
家博士 2019年時点で少し古いけど、これが一番信頼性のあるデータだよ。
他に信頼性は落ちるけど、2022年の調査だともう少し増えている。
戸建て29.4％、マンション11.8％という調査もあるが
2022年度の購入者1,044人のアンケート調査では、売主のインスペクション実施は、
- 戸建て29.4％
- マンション11.8％
という結果もあります。
ただしこの調査はサンプル数が少なく、売主が宅建業者のリノベーション物件も含んでいるため、精度は微妙。
売主が個人だとこれより低いと考えられます。
SUUMO登録物件では1％未満（2023年時点）
大手不動産ポータルサイトSUUMOでは、インスペクション済みの中古物件を絞り込みできます。
例えば、東京都内の検索結果は2023年5月時点で次の通り。
- 中古マンション2万8,431戸中インスペクション済16戸（0.06％）
- 中古一戸建て6,442戸中インスペクション済32戸（0.5％）
インスペクション済みの中古物件は、登録されている全体の1％未満とかなり少ない状況です。
ハウス 1％未満って、かなり少ないね
家博士 それだけ少ないからこそ、競合と差別化できるというメリットはあるんだ。
それにインスペクション後に加入する既存住宅売買瑕疵保険の効果もある。
既存住宅売買瑕疵保険は一定の効果あり
インスペクション後に加入できる『既存住宅売買瑕疵保険』は、特に戸建てで家が売れやすくなる効果があります。
なぜなら、雨漏りや主要構造部の瑕疵が最長5年保証されるため。
ハウス それじゃあ、既存住宅売買瑕疵保険に入ったほうが良いの？
家博士 戸建は修繕費次第だね。
戸建ては修繕工事のリスクも
インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険の費用は、合計で10〜15万円程度。
しかしインスペクションの結果、補修の必要があると判断されると、既存住宅売買瑕疵保険に加入するために補修工事が必要です。
マンションは補修工事がほとんどありませんが、戸建ては何らかの補修が必要になるリスクが高いでしょう。
戸建ての補修工事は、軽微なものは数万円ですが、場合によっては数十万円〜数百万円かかる恐れも。
戸建てでは、費用をかけて修理するよりも、解体して更地で売るという選択肢もあります。
売却を依頼する不動産会社と相談して、慎重に判断した方が良いでしょう。
家博士 もし築年数30年以内なら、大手不動産会社独自の建物・設備保証の方が無料だし人気があるよ
築30年以内なら大手不動産会社の保証サービスがお得
築30年以内であれば、大手不動産会社に売買を依頼すると、建物と設備を保証するサービスが無料で利用できます。
この保証サービスは、既存住宅売買瑕疵保険より知名度が高く、保証内容も手厚いため、インスペクション以上の効果があります。
具体的には、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋などで利用可能。
大手の保証サービスを検討するなら
これら大手に話を聞くなら、『すまいValue』が便利です。
すまいValueは大手6社が共同運営する一括査定サイトで、これら大手にまとめて無料査定を依頼できます。
既存住宅売買瑕疵保険と大手不動産会社の保証サービスについては、こちらで詳しく解説しています。
既存住宅売買かし保険は売却に有利ですが、2022年改正で税制メリットは消滅。さらに4つの注意点があり、無料で利用できる大手の保証の方が利用者は多いのが現実です。詳しく解説します。
ハウス なんだか混乱してきたけど、いろんなケースがあるってことだね。
結局、インスペクションが必要かは、どうやって判断すれば良いの？
家博士 売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞くのが一番確実だよ
売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞く
あなたの家を売るために、インスペクションを利用した方が良いか判断する一番良い方法は『売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞く』こと。
売買実績が豊富な不動産会社であれば、競合物件や購入希望者のリアルタイムの状況をよく知っています。
また不動産会社の担当者にも当たり外れがあるので、最低でも3社、できれば6社程度の話を聞いた方が良いでしょう。
話を聞くためには、無料査定を依頼します。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 都市部なら大手が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
サービスが充実
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと、査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、売れ残る心配がなく買い替えで安心。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ここまでインスペクションが必要が判断するための知識と方法を説明してきました。
次にインスペクションがいまいち分からないというあなたに、インスペクションについて一通り解説します。
インスペクションとは
家の健康診断で精密検査ではない
インスペクションは、家の健康診断のようなもの。
あくまでも目視を中心とした検査なので、CTスキャンのような精密検査ではありません。
インスペクションは目視と計測を中心に、家の劣化状況や欠陥の有無を診断する非破壊検査です。
検査時間も3〜4時間程度と短く、壁の中など見えない部分の劣化状況は分かりません。
家博士 より詳しく検査をしたいなら、壁の一部を壊したりする破壊検査が必要になるよ
ハウス あくまで健康診断で、精密検査じゃないってことだね
調査基準に従って調査する
インスペクション（建物状況調査）は、国土交通省の告示に定められた調査基準に従って調査を行います。
具体的には、次のような調査項目があります。
インスペクションの調査項目
- 住宅本体
- 基礎や屋根、バルコニー、外壁などを目視や計測、打診などで検査
- 室内
- 床や天井、階段など
- 床下や天井裏
- 点検口などからアクセスできる範囲で実施
- 設備
- 給排水管や換気ダクトなど
既存住宅売買瑕疵保険が適用できる
インスペクションを行い検査に合格すると、既存住宅売買瑕疵保険が利用できます。
建物状況調査より詳しいインスペクションもある
この記事では、宅建法の定める『建物状況調査』をインスペクションとして解説しています。
売主として、家を売りやすくする目的では、普通の建物状況調査で十分です。
しかし買主として、瑕疵に不安を感じているなら、もっと詳細を検査するインスペクションが良いでしょう。
なぜなら宅建法の基準は、必要最低限の検査内容で、買主の瑕疵の不安をカバーするには足りない恐れがあるため。
さらに詳しいインスペクションなら、さくら事務所が有名です。
アメリカでは買主のインスペクションが常識
アメリカでは買主がインスペクションをするのが常識となっています。
その普及率は州によっても異なりますが、7〜9割にも。
「ホームインスペクター」という職業名も、アメリカでは普通に通じます。
家博士 アメリカでは買主がインスペクションを行って、不具合が見つかったら売主に修繕交渉をするんだ。
売主と買主で話がまとまらないと、買主側から取引をキャンセルできるんだよ
インスペクションの説明が義務化
「宅地建物取引業法（宅建法）の一部を改正する法律」により、平成30年4月からインスペクションの説明が義務化されました。
【参考】 国土交通省・改正宅地建物取引業法の施行に向けて参考資料
売主・買主ともに安心して中古住宅の取引ができる環境を整備するのが目的で、宅建業者は次の項目について説明することとなっています。
宅建業者の説明義務
- インスペクション業者のあっせんの可否
- 対象物件のインスペクション実施の有無
- インスペクションを実施している物件の場合は、その調査結果
義務化されたのは説明だけ
義務化されたのは「インスペクションに関する説明」で、インスペクション自体が義務化されたわけではありません。
そのため、早とちりして不動産会社に相談しないままインスペクションを行ったりしないよう、注意してください。
ハウス あくまでも、説明が義務化されただけってことなんだね！
家博士 インスペクションを受けないから売却が不利になるというわけでもないんだ。
インスペクションには注意点もあるしね
インスペクションの6つの注意点
注意点1. 耐震診断やフラット35適合診断は別に必要
インスペクションを受けても、その他の診断が不要になるわけではありません。
例えば、フラット35を利用したい場合は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかどうか、別に診断する必要があります。
フラット35適合診断では、現地調査だけでなく設計図書や登記事項証明書などの書類審査も行います。
フラット35適合証明は家を高く売るために有効ですが、家のタイプによって効果も違います。フラット35で売れやすくなる家について分かりやすく解説します。また知っておきたい注意点、適合証明を取得する方法についてもまとめました。
また、耐震診断についてもインスペクションとは別に診断をする必要があります。
平面図や構造図などの書類と建物本体を照らし合わせながら調査していく必要があります。
耐震基準適合証明書の注意点、取得すべきか判断する方法を解説します。耐震基準適合証明書より他の方法を選んだほうが良いケースもあるので知っておきましょう。
注意点2. 瑕疵の保証には保険加入が必要
瑕疵を保障するためには、インスペクションとは別に「既存住宅売買瑕疵保険」に加入する必要があります。
インスペクションをしたからといって、瑕疵が起きるリスクはゼロになるわけではありません。
インスペクションは目視を中心とした検査なので、壁の中など目に見えない部分の瑕疵は見つけられないもの。
既存住宅売買瑕疵保険も雨漏りと主要構造部に限られますが、最低限の保証にはなります。
既存住宅売買かし保険は売却に有利ですが、2022年改正で税制メリットは消滅。さらに4つの注意点があり、無料で利用できる大手の保証の方が利用者は多いのが現実です。詳しく解説します。
注意点3. 費用がかかる
インスペクションを受けるには費用がかかります。
料金は会社によっても異なりますが、目視による一次診断なら5〜6万円というのが相場。
この費用に加え、既存住宅売買瑕疵保険に加入するとなると、4〜10万円程度の保険料も必要。
総額で10万円以上の費用がかかります。
ただし、大手を中心とした一部の不動産会社では、インスペクションと会社独自の保証サービスを無料で利用できます。
注意点4. 売主がインスペクションするメリットが少ない
売主としてインスペクションのメリットは、インスペクション実施で家が売れやすくなること。
しかしインスペクションが購入の決め手になる可能性は、まだ微妙な段階です。
改正宅建業法によってインスペクションの説明が義務化されたとはいえ、まだ認知度は低いまま。
買主側もインスペクションを知らない人が多く、説明が義務化されたとは言っても、買主がインスペクションの説明を受けるのは売買契約当日ということがほとんど。
なぜなら買い主にインスペクションに関する説明を行うのは重要事項説明時で、不動産会社との媒介契約・重要事項説明・売買契約を1日で行うのが今の標準スタイルだから。
こうした状況から、インスペクションを実施するか決めるときは、不動産会社から最新の情報を聞く方が確実です。
不動産会社は購入希望者の声を常に聞いているため、インスペクションの浸透度合いもリアルタイムで分かっています。
家博士 複数の不動産会社に聞いてみるのが一番確実だよ
注意点5. 補修工事のリスクがある
インスペクションでは建物の不具合や劣化状況が把握できますが、その結果、補修工事が必要になる恐れがあります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合は、必要な補修工事をして診断に合格しなければ加入できません。
中古一戸建ての場合、保険に加入するためには9割もの住宅で工事が必要になるという専門家もいるほど。
例えば家が傾いている場合は、補修工事に300万円ほどかかるケースもあります。
傾いた家は売れます。ただし最適な売り方を選ぶことが大切。傾いた家を売る3つの方法、直す工法と費用を分かりやすく解説。また傾きが瑕疵になる判断基準や測定方法についてもまとめました。
注意点6. 買主の節税メリットは2022年から無くなった
2021年までは、一部の住宅で買主の節税メリットがありましたが、2022年以降は無くなりました。
なぜなら令和4年度（2022年度）税制改正により、2022年から築年数要件が廃止され、新耐震であれば可能になったため。
住宅ローン控除などの築年数要件が廃止、新耐震で可能になった
2021年までは、住宅ローン控除などの税制優遇で、下記の築年数要件がありました。
- 一戸建てなど木造住宅：築20年以内
- マンション：築25年以内
そのためインスペクション後に既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、築年数要件を超えても買主が税制優遇を受けられるメリットがありました。
特に新耐震だけど築年数要件を超える住宅では、取得が簡単なので、よく使われる方法でした。
しかし2022年以降は、築年数要件が廃止され、新耐震であれば各種税制優遇が利用できます。
【参考】国土交通省・令和4年度税制改正
ちなみに旧耐震基準の建物では、耐震基準適合証明書を取得しないと、これらの税制優遇は受けられません。
ハウス インスペクションにも、いろいろな注意点があるんだね
家博士 本当に必要か、まず不動産会社に相談した方が良いよ
インスペクションのメリット
ここまで注意点を見てきましたが、インスペクションにはもちろんメリットもあります。
メリット1. 知っている買主には売れやすくなる
インスペクションは知名度が高くありませんが、中にはよく調べている買主もいます。
こうした買主には、インスペクションを実施していると家が売りやすくなる効果も。
インスペクションの結果は重要事項説明書に添付されるため、気にしている買主には。
メリット2. 既存住宅瑕疵保険で保証される
既存住宅瑕疵保険に加入するためには、インスペクションが必須。
インスペクションの結果、検査に合格すれば保険に加入できます。
既存住宅瑕疵保険は、雨漏りと主要構造部のみの保証ですが、無いよりは有る方が買主に好まれます。
ただし費用と効果のバランスを考えると、わざわざ利用すべきか微妙なので、不動産会社とよく相談した方が良いでしょう。
まとめ
インスペクションのメリットと注意点をまとめるとこちら。
インスペクションのメリット
- 知っている買い主には売れやすくなる
- 既存住宅売買瑕疵保険で保障される
インスペクションの注意点
インスペクションを行って瑕疵保険を付ければ売却には有利ですが、あくまで買い主の認知度次第。
認知度がまだ低い現時点では、売却実績の豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼し、意見を聴いてみましょう。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外の地域では一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
あなたの不動産の売却が成功することをお祈りしております！
⇒三井のリハウス
全国対応の主要な一括査定サイト
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
