「4LDKのマンションは売れない?」

4LDKのマンション売却でお悩みですね。

確かに4LDKのマンションは、需要が少なく、売りにくい場合もあります。

でも安心して下さい!
4LDKのマンションは売れます。

なぜなら4LDKマンションは買主が少ない一方で、競合となる売出し物件も少ないため。

大切なことは、競合に勝って、数少ない買主を確実に成約までつなげること。

この記事では、4LDKマンションを売るために必要な情報をまとめました。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

4LDKのマンションは売れる

4LDKマンションは売れます。

ハウスハウス

でも4LDKを買う人って少ないイメージだけど。


家博士家博士

確かに買主は少ないけど、売出し物件も少ないから、結局売りやすさは3LDKと同じだよ。

売りやすさは3LDKと同じ

成約と売出しの比率は同じ

4LDKマンションの売りやすさは、最も人気が高い3LDKマンションと同じです。

実際に、首都圏の中古マンションを、成約と売出しの戸数でそれぞれ比較したものがこちら。

中古マンションの成約と売出し比較
(首都圏・2021年成約戸数と2022年9月時点売出し戸数)

首都圏売出しと成約の間取り別比較2021年

グラフは、首都圏の2021年成約戸数(レインズ登録)と売出し戸数(不動産ジャパン2022年9月時点)を比較したもの。

「売りやすさ=成約戸数÷売出し戸数」
とすると、

  • ワンルーム: 0.50倍
  • 1DK・1LDK: 1.83倍
  • 2DK・2LDK: 1.90倍
  • 3DK・3LDK: 2.49倍
  • 4DK・4LDK: 2.49倍
  • 全体平均: 1.38倍

数字が大きいほど売りやすいので、4LDKの売りやすさは3LDKと同じで、平均より売りやすいことが分かります。

ちなみに最も売りにくいのは、ワンルームマンション(0.50倍)です。

ハウスハウス

なんだ、4LDKは逆に売りやすいくらいなんだね。


家博士家博士

エリアによって、さらに違うんだ。

首都圏・中部圏・近畿圏で4LDKの割合は違う

4LDKマンションの成約戸数に占める割合は、地域によって大きく違います。

首都圏は成約の6%

中古マンション成約戸数の間取り
(首都圏・2021年)

首都圏中古マンション成約戸数の間取り(2021年)

近畿圏は成約の11%

中古マンション成約戸数の間取り
(近畿圏・2021年)

近畿圏中古マンション成約戸数の間取り(2021年)

中部圏は成約の20%

中古マンション成約戸数の間取り
(中部圏・2021年)

中部圏中古マンション成約戸数の間取り(2021年)

ハウスハウス

エリアで全然違うね!
首都圏に比べると、近畿圏は2倍、中部圏は3倍も4LDKが売れてるんだ。


家博士家博士

売れ行きもこの10年変わってない

安定して売れている

いずれのエリアも成約戸数はこの10年変化なし

4LDK・4DKマンションの成約戸数推移

4LDKマンションの成約戸数推移2021

ハウスハウス

よし! じゃあ余裕で売れるね!
でも家族の人数は減ってそうだけど、どんな買主が買うの?


家博士家博士

確かに大家族は減ってる。
代わりに様々な理由で4LDKを探す買主が増えているんだ。

4LDKマンションの買主とは

大家族は減っている

5人以上の世帯数はこの20年で44%減

4LDKマンションでも売れますが、買主は多くありません。

なぜなら5人以上の世帯数はこの20年で44%も減っているため。

世帯数の変化
(全国・2000年⇒2020年)

全国の世帯数変化(2020年⇒2022年・全国)

ハウスハウス

ただでさえ少ないのに、44%も減ってるんだ!
でも成約戸数は横ばいだったよね。


家博士家博士

だから狙うべき買主は家族が多い世帯だけじゃないよ。

大家族以外の買主が増えている

4LDKマンションの買主として、大家族以外が増えています。

具体的には次のケースです。

ケース1. 仕事部屋が欲しい

仕事部屋が必要で、4LDKを探す人が増えています。

大きな原因はコロナによるテレワークの普及。

特にIT業界では、完全テレワークの会社が増え、中にはNTTグループやLINEなど住居エリアが原則自由の会社もあるほど。

また自宅で副業をするために部屋が必要な人も増えています。

副業で部屋を利用する例として、動画の撮影や、物販の在庫置き場などがあります。

ケース2. 趣味の部屋が欲しい

趣味の部屋として、次の例があります。

  • シアタールーム
  • 動画の撮影・編集
  • 音楽の練習や鑑賞
  • フィギュアやジオラマなどの作成・展示
  • 鉄道模型などの走行

ケース3. ペット用の部屋が欲しい

ペット用の部屋として4LDKを探すケースも増えています。

最近は猿やイグアナ、フクロウなど、飼育に1部屋が必要な動物を飼う人が増加。

また犬や猫により良い環境を与えるために、1部屋与えるケースもあります。

ケース4. 物が多い

部屋をウォークインクローゼット代わりに収納として利用するケース。

最近はトランクルームを借りる家庭が増え、街中にトランクルームを目にするようになりました。

しかしトランクルームは取りに行くのが大変だし、費用がかかることがデメリット。

そこで引っ越しを機会に4LDKのマンションを選ぶのです。

ケース5. 和室が欲しい

和室が欲しい世帯も多くいます。

理由として、高齢な親が同居していたり、将来の同居を考えている場合。

また茶道や華道、禅などの趣味に使う人もいます。

ケース6. 来客が多い

来客が多く、ゲストルームが必要なケース。

友人だけでなく、親族が定期的に来る場合もあります。

ハウスハウス

4LDKの買主にはいろんな人が居るんだね!
よし、じゃあ売りに出すなら何に注意すればいいの?


家博士家博士

4LDKマンションを売却するときの注意点を解説しよう。

4LDKマンション売却の6つの注意点とコツ

それぞれ解説します。

注意点1. 買取でなく仲介で売る

買取は相場より2割以上安くなる

4LDKのマンションを売るときは、買取でなく仲介で売りましょう。

なぜなら買取では、相場より2割以上安くなってしまうため。

買取は不動産会社(転売業者)が相場価格で転売するため、相場より2割以上安くないと買取りません。

よほど急ぐなどの事情がない限り、買取でなく仲介で売る方が良いでしょう。

仲介は不動産会社が仲介して、一般の買主に売るものです。

買取と仲介のイメージはそれぞれこちら。
仲介と買取のイメージ

買取できるなら仲介で売れる

不動産会社が買取るマンションは、普通に売れるマンションです。

不動産会社は、転売できる見込みがあるからこそ、リスクを負ってマンションを買取るもの。

逆に売れないマンションを不動産会社が買取ることはありません。

もし売却を急ぐなら、仲介で相場より1割程度安く売り出せば、短期間に売却できます。

どうしても買取なら自社買取で、なるべく多くに査定を依頼

どうしても事情があり買取を選ぶなら、自社買取の不動産会社を選びましょう。

自社買取なら仲介手数料がかかりません。

また最低でも10社以上に無料査定を依頼します。

多くに査定を依頼すれば、中には社内事情や査定ミスで相場に近い価格で買取る業者が見つかるかもしれません。

期間限定で売り出す「買取保証」もある

数ヶ月だけでも余裕があるなら、期間限定で売り出し、売れないと買取できる買取保証が良いでしょう。

買取保証イメージ

ただし買取保証は一部の大手しか扱っていません。

買取保証がある大手は、東急リバブル野村の仲介+など。

また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産(旧ソニー不動産)もあります。

買取保証でまとめて無料査定を依頼するなら

買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。

すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。

すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

SRE不動産は、個別に無料査定を依頼すればよいでしょう。

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
SRE不動産

注意点2. 間取り変更などリフォームはしない

4LDKマンションをリフォームし、人気の3LDKなどに間取りを変えて売るのは止めたほうが良いでしょう。

その理由は次の2つ。

理由1. 4LDKは売れる

先に説明したように、4LDKマンションは競合が少ないので、売れやすさは3LDKと変わりません。

間取りを3LDKに変更すると、買主は増えますが、競合も増えることに。

リフォーム費用をかけると、その分だけ高く売らないといけないため、逆に売れにくくなる恐れがあります。

理由2. リフォームを上乗せできない

2つ目の理由は、リフォーム費用を上乗せできず、トータルで損する恐れがあること。

リフォームで家の売却に失敗するイメージ

個人の売主がリフォーム費用を売却価格に上乗せできないことは、国土交通省の調査でも明らかです。

なぜなら個人ではリフォーム費用が高くなるため、回収しようと売却価格に上乗せすると、相場よりも高くなるため。

どうしてもリフォームするなら、事前に複数の不動産会社に無料査定を依頼して、意見を聞いた方が良いでしょう。

注意点3. 適切な不動産会社を選ぶ

4LDKマンションを売るなら、適切な不動産会社を選びましょう。

4LDKマンションの買主は少ないので、少ないチャンスを確実に成約に導ける手腕が不動産会社に必要です。

不動産会社選びで8割が決まる

マンションの売却は、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

理由として、実際の売却活動は不動産会社にほぼお任せで、売主にできることはほとんど無いため。

売主は不動産会社を選んだ時点で、できることが8割終わっているのです。

ハウスハウス

どこの不動産会社が良いの?


家博士家博士

エリアと担当者によるから具体的にはいえないけど、選び方があるよ。

実績豊富な3社〜6社の話を聴き比べる

4LDKマンションの売却を成功するためには、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ方法は、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰し、コロナの影響もあるため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

各社の査定価格を参考に話を聴き比べると、自然と信頼できそうな不動産会社が見分けられます。

ハウスくんハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社はどうやって探すの?


家博士家博士

都市部なら大手トップ3社、首都圏では4社を中心に探すと良いね。

都市部では大手3社(首都圏は大手4社)を中心に探す

4LDKのマンションを売るなら、大手不動産会社が有利。

理由として、大手不動産会社はマンションの売却実績が豊富で、4LDKマンションも多く扱い売り方を知っているため。

また問い合わせを多く受けているので、4LDKマンションを探している顧客を抱えている可能性もあります。

売買仲介件数ランキング上位34社
(2022年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2022年3月首都圏

日本の不動産売買は、圧倒的に大手に偏っています。

「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
数多くの顧客を抱えています。

首都圏では、実績の大部分が首都圏の「野村の仲介」も含めてトップ4社で考えると良いでしょう。

早速、これらの大手トップ3社(首都圏は4社)にそれぞれ連絡しても良いのですが、何回も電話や訪問するのは時間もかかり大変。

しかし一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、これらの大手トップ4社を含む最大6社に、わずか数分でまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。

大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社に査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。


すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

すまいValueについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。

地方ではエリアNo.1の不動産会社を中心に

地方で大手の営業エリア外であれば、そのエリアで実績No.1の不動産会社を中心に3社〜6社を選びましょう。

不動産会社の心当たりがなければ、いくつか一括査定サイトを利用すると、売却に強い不動産会社が分かります。

エリアで実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐ分かるでしょう。

全国に対応している一括査定サイトとして、主要なものに次があります。

  1. NTTデータグループのHOME4U(ホームフォーユー)
  2. 東証上場LIFULLのHOME’S(ホームズ)
  3. リクルートのSUUMO売却

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

家博士家博士

優秀で信頼できる不動産会社なら、ここから先に書いてあることは全部アドバイスしてくれるよ。

注意点4. 内覧対応を頑張る

4LDKマンションは、買主の数が少ないため、内覧も多くありません。

数少ない内覧を成約に繋げるために、内覧対応を頑張りましょう。

内覧のポイント15選

●内覧のポイント15選

    ●内覧までの準備

  1. スケジュールは相手に合わせる
  2. とにかく物を減らす
  3. 場合によってはホームステージング
  4. 最低限のリフォーム・補修、クリーニング
  5. 説明資料やボードを用意するのもあり
  6. ●内覧当日

  7. 全ての部屋と収納を見せる
  8. 掃除は水回り重視で外も忘れずに
  9. 空気を入れ替えて空調、玄関も消臭
  10. 電球は交換・点灯、カーテンも開ける
  11. できれば女性一人で迎える
  12. ペットも外へ、消臭を徹底
  13. スリッパを用意
  14. あなたしか知らない情報を提供
  15. 売る理由はポジティブに説明
  16. ●内覧後

  17. ダメなら理由を聞いて次に繋げる

ホームステージングもあり

築浅で高額な4LDKマンションであれば、ホームステージングを検討しても良いでしょう。

ホームステージングとは、家をモデルルームのように家具や調度品で演出する手法。

ホームステージングが有効か、まず不動産会社に相談してみましょう。

最近は3D技術を使って、仮想空間でバーチャルホームステジングできる不動産会社も増えています。

4LDKのアピールポイントを伝える

内覧では4LDKマンションのアピールポイントをしっかり伝えましょう。

●4LDKマンションの特徴

  • 大家族に便利
  • 仕事や趣味の部屋に使える
  • 収納スペースにも良い
  • 希少性が高い

その他、あなたのマンションでアピールできるなら次のような点も伝えると良いでしょう。

●マンションのアピールポイント

  • 最寄り駅の利便性・駅からの距離
  • 周辺環境・治安
  • 小学校の学区
  • 共有スペースの充実
  • マンション規模(大規模の方が人気)
  • 立地・買い物や公園などの利便性
  • 築年数(築浅)
  • 高層階、眺望
  • 向き・日照
  • 室内設備・マンション設備(エレベータ台数など)
  • 耐震性・防災対応
  • 住みやすさ
  • マンション住民の雰囲気
  • 管理組合の現状
  • 花火大会・桜など季節の見頃

注意点5. 売れやすくなる保険・保証を付ける

4LDKマンションを売りやすくするために、買主が安心して買える保険・保証を付けることも有効です。

大手なら無料で設備保証が付く

大手不動産会社に売却を依頼すると、無料で設備保証が付きます。

具体的には、引き渡し後に分かった設備の故障を無料で修理してくれるもの。

保証内容は各社で違いますが、買主が安心して購入できるため、マンションが売れやすくなる効果があります。

費用がかかるが、インスペクション+既存住宅売買瑕疵保険も有効

売主に費用負担がかかりますが、インスペクション(住宅診断)を受けて、既存住宅売買瑕疵保険を付ける方法もあります。

これなら不動産会社に関係なく、マンションの主要構造と一部設備が保証できます。

費用は、不動産会社によって10万円〜20万円程度で、不動産会社によっては費用を負担してくれる会社も。

ただしマンションは建物が共有物なので、保証される内容は専有部の配管など一部に限られます。

また以前は築25年超のマンションで買主の税金が安くなるメリットがありましたが、2022年(令和4年)の税制改正でなくなりました。

注意点6. 売却価格は相場を考える

4LDKマンションを売り出すときは、相場をよく考えましょう。

基本的には不動産会社がアドバイスしてくれますが、最終的には自分で判断した方が良いでしょう。

3社以上の査定価格を参考に

不動産会社を選ぶときに3社以上に無料査定を依頼して、この査定価格の平均を相場と考えましょう。

不動産会社は、3ヶ月以内に売れるであろう予想価格を査定価格として出します。

ただし今は都市部を中心にマンション価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2022年11月

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約9年半で79%も値上がりしています。

さらにコロナの影響で査定が難しいので、不動産のプロでも査定が難しいのです。

複数の不動産会社の査定価格を平均する方が、相場として信頼できるでしょう。

売り出し物件と成約事例を自分でもチェックする

売出し物件と成約事例は、自分でも分かる範囲で確認した方が良いでしょう。

売出し物件は主要なポータルサイトでチェックします。

成約事例は、個人だと詳細が隠された概要しか見られませんが、下記があります。

レインズ
マーケットインフォメーション
国土交通省
土地総合情報システム
沿線・最寄り駅
所在 町名まで 町名まで
最寄り駅からの距離 徒歩5分単位 徒歩1分単位
成約価格 1m2当たり1万円単位 100万円単位
面積(専有) 20m2単位 5m2単位
間取り
建物構造 ×
築年 2年単位 1年単位
成約時期 過去1年分(3ヶ月単位) 過去5年分(3ヶ月単位)
用途地域
その他 なし 改装の有無、建ぺい率、容積率、取引の事情等
情報元 レインズの成約登録情報 国土交通省のアンケート

4LDKは3LDKと比較される

4LDKマンションの買主は、3LDKと比較するケースも多いため、条件が近い3LDKの売出し物件と成約事例もチェックしておきましょう。

ちなみに成約事例の平均データはそれぞれこちらです。

成約事例の地域別平均データ

3DK・3LDK 4DK・4LDK
首都圏(2021年) 件数 17,671件 2,440件
m2単価 54.59万円/m2 42.10万円/m2
価格 3,992万円 3,891万円
専有面積 73.14m2 92.41m2
近畿圏(2021年) 件数 9,484件 1,952件
m2単価 35.36万円/m2 29.00万円/m2
価格 2,571万円 2,545万円
専有面積 72.70m2 87.76m2
中部圏(2021年) 件数 3,014件 1,181件
m2単価 29.41万円/m2 25.70万円/m2
価格 2,246万円 2,265万円
専有面積 76.37m2 88.11m2

3LDKと4LDKで平均築年数が違うため単純に比較できませんが、4LDKのm2単価は、3LDKより安くなる傾向があります。

まとめ

4LDKマンション売却の注意点はこちら。

  1. 買取でなく仲介で売る
  2. 間取り変更などリフォームはしない
  3. 適切な不動産会社を選ぶ
  4. 内覧対応を頑張る
  5. 売れやすくなる保険・保証を付ける
  6. 売却価格は相場を考える

4LDKマンションは普通に売れます。

ただし買主は少ないので、少ないチャンスを確実に成約できる優秀な不動産会社を選びましょう。

マンションの売却は不動産会社選びで8割が決まります。

後で後悔しないためにも、不動産会社選びには時間をかけたほうが良いでしょう。

あなたのマンション売却が成功することをお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。