広いマンションイメージ
部屋数が多く、専有面積も広い4LDKのマンション。

広いから人気もあるのではないかと思いがちですが、最近では売りにくい間取りと言われています。

4LDKのような間取りがなぜ売りにくいのか、そして高く売るための方法を具体的に解説します。

4LDKなどが売りにくい理由

「家は狭いより広い方がいい」
そう思う方も多いでしょう。

だから広い方がいいという点で、4LDKのような部屋数が多い間取りは人気があって売りやすいと思うかもしれません。

しかし、最近はそうではありません。

ハウスくんハウスくん

4LDKが売りにくいって、意外!
広い家の方が人気もありそうなのに、どうして?

家博士家博士

4LDKが売りにくい背景には、物件価格や家族構成が変化してきたことなどがある。
購入希望者のニーズとずれてしまっているから、結果的に売れにくくなっているんだ

具体的に、物件価格や家族構成の変化とはどういったことなのでしょうか。

多すぎる部屋と広すぎる面積で予算オーバーに

4LDKという間取りは、リビング・ダイニング・キッチンの他に4つの部屋がある間取り。

夫婦と子供二人の4人家族であれば子供たちも1人部屋が持てるので、理想的な間取りと言えます。

さらに、親も含めた3世代家族にとっても「夫婦の寝室」「子供部屋」「親の部屋」と分けることができるので、最低限必要な間取りと言えるでしょう。

しかし、最近は子供の数も減ってきており、夫婦と子供1人という家族も多くなっています。

そして親と同居する3世代家族も減少傾向。

つまり、4LDKのターゲット層となる家族構成の家庭そのものが減少してきているのです。

また価格の面においても、、4LDKのように部屋数を増やすと、専有面積が増え、価格が上がります。

結果的に予算オーバーとなり、購入物件の選択肢から外れやすくなるのです。

家博士家博士

子供が2人以上いたとしても、大学進学や就職などでそのうち家を出る。
そうなると4LDKの様な間取りだと将来は部屋が余るから、もったいないと思う人も増えているんだ。

ハウスくんハウスくん

そう考えると、確かに4LDKの様な間取りは、今のニーズには合っていないのかもね。

現在の主流は2LDK・3LDK

3LDKイメージ
4LDKの様な間取りのマンションの人気が落ちている一方で、人気が高くなっているのが2LDKや3LDKのマンションです。

背景にあるのは夫婦2人暮らしの家庭(DINKS)や夫婦と子供1人の3人家族の増加、そして予算。

子供が2人いても3LDKで十分対応できるため、こうした間取りが現在の主流となっています。

リフォームで間取りを変えると失敗する

4LDKの様な間取りのマンションが不人気なら、人気の3LDKなどに間取りを変えて売ればいいのでは?と考える人もいるかもしれません。

しかし、リフォームして売るのはあまりオススメとは言えないのです。

その理由は次の2つ。

リフォームして間取りを変えない方が良い理由

  • 一部に4LDKを探す人もいるため。
  • リフォーム費用で損する可能性が高いため。

一部に4LDKを探す人もいる

4LDKを探しているのは、子供が多い家族や3世代家族だけではありません。

それ以外の家族構成であっても、4LDKを探している人は存在します。

例えばこの様な方です。

  • 夫や妻がフリーランスなど、自宅で仕事をするために仕事部屋を必要としている人
  • 趣味など専用の部屋が欲しいと考えている人

また、近くに大学が多く自宅通学ができるようなエリアにあるマンションなら、将来部屋が余る可能性も低くなります。

近くにスーパーなどがあり利便性の高い場所なら、将来的に親と同居しても安心でしょう。

好立地で利便性が高い場所にあるマンションなら、4LDKの需要も比較的高いのです。

リフォームをしても損をする可能性が高い

2つ目の理由は、リフォーム費用で損をする可能性が高いこと。

仮にリフォームして3LDKなどの間取りに変更しても、リフォームにかかった費用を回収するのは困難です。

費用を回収しようとして売却価格に上乗せしてしまうと、相場よりも高くなり結果的に売却がうまくいかないことも。

売主がリフォームするよりも、買主側にその判断をゆだねた方が良いのです。

リフォーム費用を売却価格に上乗せできないことは、国土交通省の調査でも明らかになっています。

4LDKなどの間取りのマンションを高く売る方法

マンションを売るイメージ
4LDKなどの間取りのマンションが「売りにくい」とは言っても、少しの工夫で売却を成功させることはできます。

4LDKなどの間取りのマンションを高く売る秘訣は「幅広い層へ売り込む」こと。

4LDKなどのターゲット層だけでなく、2LDKや3LDKを探している層にも売り込むのがポイントです。

4LDKなどの間取りのマンションを高く売る秘訣

  • もともと4LDKを探している人たちに対しては
     →現状の間取りで売却
  • 2LDKや3LDKを探している人たちに対しては
     →購入後にリフォームして部屋数を減らすという提案をつけて売却

それぞれ具体的な方法を解説します。

今の間取りで売るなら大手不動産会社2〜3社へ一般媒介

4LDKの間取りを変更せずに売るなら、大手不動産会社が有利です。

大手不動産会社は顧客が多く、マンションの取扱実績も豊富。

4LDKのような売りにくい間取りの物件ほど、実績が豊富な大手不動産会社に依頼した方が売却成功率も上がります。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

日本の不動産売買は、圧倒的に大手に偏っています。

「三井のリハウス(三井不動産)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており、圧倒的です。

これら大手トップ3は、最低限おさえておきたい不動産会社と言って良いでしょう。

早速、これらの大手トップ3社に、それぞれ連絡しても良いのですが、3回も電話するのは面倒かもしれません。

しかし、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、わずか数分でこれらの大手トップ3社を含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueイメージ

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

これら大手不動産会社へ依頼する際に、一般媒介契約で2〜3社へ同時に売却を依頼しましょう。

一般媒介契約で複数の不動産会社へ売却を依頼すると、各社は両手仲介を狙い、競って手持ちの顧客へ営業をかけてくれます。

一般媒介契約については、こちらで詳しく解説しています。

購入後に間取りを変更する提案付きで売る

もともと4LDKを探していないような人たちに売り込む際は、購入後のリフォームプランを付けて売る方法も。

リフォームプラン付きなので、自分たちでリフォーム会社を探す手間もなし。

マンションの購入費用とリフォーム費用の2つをまとめて、一体型のローンを組むこともできます。

こうした売り方ができるのは、パナソニックグループのリアリエ。

リアリエイメージ
リアリエでは複数のリフォームプランを作成してもらえるので、幅広い層へ売り込むことができます。

リアリエの公式サイトはこちら
リアリエ

まず話を聴き比べることから

大手不動産会社とリアリエのどちらを選ぶべきかは、あなたのマンションのエリアや築年数によって違います。

まずはそれぞれの会社に無料査定を依頼して、提案を聴き比べることをおすすめします。

すこし面倒かもしれませんが、マンションの売却は不動産会社選びで8割が決まります。

後で後悔しないためにも、不動産会社選びには時間をかけたほうが良いでしょう。

あなたのマンション売却が成功することをお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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