マンションから一戸建てへ買い替えを、失敗しないための注意点まとめ

「マンションから一戸建てへ買い替えたい！」

マンションから一戸建てへの買い替えをお考えですね。

今回のコロナ禍で、手狭なマンションより一戸建てを選ぶ方が急増しています。

一戸建ては土地が資産になり、管理費がないなど、買い換えるメリットは多いですね。

とはいえ、マンションを売り一戸建てを買うのは大変な作業。

不動産の専門家でもない限り、買い替えに不安を感じるものです。

この記事では、そんなあなたのために、マンションから一戸建てへの買い替えを失敗しないための注意点をまとめました。

買い替えでは、まず全体の流れと予算を把握することが大切です。

（逆に一戸建てからマンションへ買い替えるなら、こちらの記事をお読み下さい。
⇒一戸建てからマンションに買い替えるときの注意点、知るべきポイントまとめ）

あなたがマンションから一戸建てへスムーズに買い替えできるために、この記事がお役に立てば幸いです。

まず買い替えの流れをざっくり把握する

まずは買い替えの流れをざっくりと把握しましょう。

なぜなら買い替えを失敗する原因の多くは、買い替え手順の間違いだから。

こちらが、マンションから一戸建て（建売又は中古）に買い替える流れです。
（注文住宅の場合は、土地購入から建物完成までの約6ヶ月がさらに必要です。）

マンションの売却価格を正確に把握する

マンションから一戸建てへの買い替えで、いちばん大切なことはマンション売却価格を正確に把握すること。

なぜならすべての予算計画は、マンションの売却価格が元になるからです。

今はマンション価格は高騰している

今はマンション価格が高騰しています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

マンション売却価格を正確に知るためには、不動産会社へ無料査定を依頼します。

3〜6社の不動産会社へ無料査定を依頼する

今は不動産のプロでも価格を査定するのが難しいほど、価格が高騰しています。

あなたのエリアでマンション相場に詳しい不動産会社を複数選び、話を聴き比べましょう。

具体的な手順としては…

1. あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社に絞る。
2. その中から3社〜6社を選んで無料査定を依頼し、話を聴き比べる。

一括査定サイトでは…

• 住所を入力すると、そのエリアで売買実績が豊富な不動産会社だけに候補が絞られる。
• あなたは候補から不動産会社を選び、まとめて無料査定を依頼するだけ。

査定を依頼したからといって、必ず売却する必要はありません。

将来的に売却を考えている、という程度で大丈夫です。

住宅ローンがある場合は注意点が多い

まだマンションの住宅ローンが残っている場合は、マンションから一戸建てへ買い替える際の注意点が多くあります。

『売り先行』でダブルローンを避ける

マンションの住宅ローンが残っている場合は、先にマンションを売リ出す『売り先行』が基本。

なぜなら、先に一戸建てを購入するとダブルローン（2重ローン）になってしまうため。

ダブルローン（2重ローン）とはこの様なイメージです。

ダブルローンを使える金融機関は限られますが、不動産会社に聞けば教えてもらえます。

必要な書類として、今の家を売り出している不動産会社との媒介契約書などがあれば大丈夫。

ただしダブルローンには、次のリスクがあるため、できれば避けたほうが良いでしょう。

それぞれ解説します。

ダブルローンのリスク1. ダブルローン期間が長期化するリスク

ダブルローン期間はあなたの意思で調整できない

ダブルローンで怖いのは、ダブルローンの期間を自分の意思で調整できないこと。

なぜならマンションが売れるまでの期間は、運の要素も大きいため。

たとえ適正な価格でマンションを売り出したとしても、たまたま運が悪ければ、売却できるまで半年かかることもあります。

マンションを売るためには、購入希望者があなたのマンションに気づき、購入を決断することが必要です。

たまたま競合が多いタイミングだったりすると、適正価格でも売却時期は長くなってしまいがち。

もしマンションがなかなか売れないと、半年、1年とローンを2重に払い続ける恐れもあります。

ダブルローンのリスク2. 売り急いで相場より安値でマンションを手放すリスク

運悪くなかなかマンションが売れないと、焦って売り急ぎ、相場より安い価格でマンションを売ってしまいがちです。

なぜなら、マンションを売るために最も即効性のある方法は、価格を下げることだから。

もしマンションの価格を相場より2〜4割安くすれば、転売目的の不動産会社が購入してくれます。

そこまで価格を下げなくても、1〜2割下げると他の競合より選ばれる可能性は高くなるでしょう。

通常の売却期間は3〜6ヶ月

マンションの売却期間は一般的に3〜6ヶ月かかります。

こちらは首都圏中古マンションが売却にかかった平均日数のデータ。

首都圏中古マンションの平均成約日数
（レインズ登録〜成約）

レインズ登録から成約までの日数は、年々長くなる傾向で、2020年は88.3日（約3ヶ月）。

実際はさらに1ヶ月半（マンション査定〜媒介契約〜レインズ登録、成約〜引き渡し・精算）が必要です。

つまりマンション査定から引き渡しまでの合計期間は、平均約4.5ヶ月かかります。

ダブルローン期間中は元本猶予のローンもある

最近は、6ヶ月など限定でダブルローン期間中の元本返済を猶予してくれる金融機関もあります。

ただし、元本猶予など特殊なローンがある金融機関は、エリアや融資条件、タイミングによって変わるため、ここでは紹介しません。

もし興味がある場合は、不動産会社に無料査定を依頼するときに聞いてみてください。

売買実績が豊富な不動産会社ほど、あなたのエリアにおける最新の融資状況に精通しています。

ダブルローンについては、こちらで詳しく解説しています。

先にマンションが売れた場合の2つの方法

新しい一戸建てを買う前に、先にマンションが売れた場合、解決する方法は2つあります。

方法1. 買主に交渉し、マンションの引き渡し時期をズラす

買主が了承してくれれば、これが一番簡単で費用も安く済みます。

交渉のタイミングは売買契約の前で、購入価格の交渉と合わせて交渉します。

期間は通常は1週間から10日程度で、これ以上かかるなら交渉は難しくなり、家賃を支払うなど追加条件が必要です。

家賃のイメージとしては、売買価格の0.5〜1％程度。

もし買主が不動産に詳しい人の場合は、家賃より売買価格の値下げ交渉になってしまう場合があります。

この場合はさらに大きな金額が要求される恐れもあるので、あきらめて仮住まいを探したほうが良いでしょう。

方法2. 仮住まいの家に一旦引越す

新しい家に直接引越すことをあきらめて、仮住まいの家を借りる方法です。

家族の負担を考えると避けたい方法ですが、理想的な家を見つけることを優先した場合は、こちらの方が良かったりすることも。

工夫すれば、仮住まいでも費用は抑えられる

仮住まいの家については、UR賃貸や県営住宅などを利用すると、礼金や仲介料が発生しません。

どうしても民間の賃貸を利用する場合は、不動産ジャパンで探すのがおすすめ。

不動産ジャパンでは、広告を出稿しているほとんどが元付け不動産会社（賃貸オーナー管理会社）。

元付け不動産会社に直接問い合わせると、客付け不動産会社を省略できるので、賃貸オーナーが客付け不動産会社に支払う広告料1〜2ヶ月分が節約できます。

そのメリットを交渉材料として、あなたに有利な条件で元付け不動産会社と交渉できるので、仲介手数料免除などの交渉がしやすくなります。

礼金や仲介料がかからなければ、余計な出費は1回余計にかかる引越し代（4人家族で20万円弱）だけで済みます。

『オーバーローン』では住み替えローンが便利

新築で分譲マンションを購入した場合、住宅ローン以下の価格でしかマンションを売却できないことが多くあります。

売却価格＜住宅ローン残債

この状態をオーバーローンといいます。

オーバーローンのマンションから一戸建てへ買い替える場合、選択肢は2つあります。

• 手持ちの現金などで住宅ローン不足分を支払う。
• ローンの不足分を新しい住宅ローンにまとめる。（住み替えローン）

住み替えローンで、不足分を新しいローンとまとめる

多くの金融機関が住み替えローンを取り扱っています。

住み替えローンのイメージはこちら。

【住み替えローンのイメージ】

ただし住み替えローンを使う場合は、マンション売却と一戸建て購入のタイミングを合わせる必要があります。

住み替えローンについては、こちらで詳しく解説しています。

時期を優先するなら買取りだが、価格は安くなる

学校の事情や転勤の都合で、売却時期を急ぐなら、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢もあります。

ただし買取りの場合、マンションの価格は相場より2割〜3割安くなるのが一般的。

少しでも高く売るためには、10社、20社と査定を依頼して、高く買ってくれる不動産会社を探します。

最近は、買取転売業者が乱立して、買取価格が高騰しているため、もしかしたら相場に近い価格で買い取ってくれる不動産会社が見つかるかもしれません。

買取を選ぶ場合は、一括査定サイトを複数併用して、数多くの不動産会社へ査定を依頼しましょう。

一括査定サイトでは、備考欄に「買取価格の査定も希望」と記入すると良いでしょう。

一括査定サイトはこちらでまとめています。

買取について詳しくはこちら

売却保証なら買い先行も可能

大手の不動産会社では3ヶ月〜1年程度売り出して、売れない場合に不動産会社が買い取ってくれる「売却保証（買取保証）」という制度があります。

売却保証サービスの買取価格は、査定価格の90％など、査定価格をベースに決まります。

もし売却保証を利用する場合は、なるべく多くの大手不動産会社に競争してもらい、買取価格が高い不動産会社を選びましょう。

主な大手不動産会社の売却保証

主な大手不動産会社4社の売却保証をまとめました。

これら4社にまとめて査定を依頼する場合は、一括査定サイト「すまいValue」を利用すると便利です。

一度にまとめて無料査定を依頼できます。

不動産会社の売却保証について詳しくはこちら

買い替え特約は購入で不利になる

『買い替え特約』を使って、マンションが売れる前に家を買う方法もありますが、オススメしません。

なぜなら買い替え特約は、売り主に不利な契約になので、売り主が契約してくれなかったり、価格交渉で不利になるため。

買い替え特約では新築建売や人気物件は購入できません。

ダブルローンの方が、理想の新居を購入しやすいでしょう。

住宅ローンがない場合は買い替えが簡単

マンションの住宅ローンがないあなたは、買い替えが簡単になります。

買ってから売るのもあり

マンションを売らなくても一戸建てを購入できる場合は、売買のタイミングはある程度自由。

ただしマンションを売却して利益（譲渡所得）がある場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売らないと、「3,000万円の特別控除」が受けられません。

譲渡所得と税金について詳しくはこちら

ローンが無ければ、つなぎ融資で先に購入できる

ローンが無ければ、資金が足りなくても「つなぎ融資」や「立て替え制度」で先に家を購入できます。

家の買い替えでのつなぎ融資・立て替え制度のイメージはこちら。

つなぎ融資のイメージ

つなぎ融資について詳しくはこちら

売らずに貸す場合は慎重に検討を

マンションを売らずに貸すことを考えているなら、慎重に検討した方が良いでしょう。

マンションを貸した場合のデメリットは…

• 空室リスクがある
• リフォームや退去後の原状復旧費用で、思ったほど利益がない
• 貸している間に古くなり売値が下がる

などがあります。

実際に分譲マンションから住み替えた人の62.6％は売却（又は売却予定）で、貸している人は9.9％しかいません。（2019年度住宅市場動向調査）

貸す場合の詳細はこちら

その他の注意点

売りやすい時期でなく、あなたの事情優先で

マンションを売る時期は、売れやすい時期を気にせず、あなたの事情を優先した方が良いでしょう。

一応ファミリタイプのマンションの場合、2月・3月と9月・10月が売れやすいという傾向があります。

首都圏中古マンション成約件数と価格

ただ売れやすいといっても、成約件数が2割程度増えるだけ。

しかも成約価格はほとんど変わらないので、無理に時期を合わせる必要はありません。

あなたのご家族の都合を優先して下さい。

一戸建ての総予算を正しく見積もる

一戸建てを購入する費用は、土地と建物の本体価格の他に、様々な費用がかかります。

中古住宅の場合は、仲介料で3％＋6万円が必要。

他に金額は小さいですが、

• 収入印紙代
• 登記費用
• 住宅ローン関係費用
• 税金
• 水道負担金

などがあります。

購入時の費用について詳しくはこちら

仲介手数料については、こちらで解説しています。

住宅ローンの目安は世帯年収の5倍

一戸建てで特に注文住宅の場合は、当初予算を大幅にオーバーしてしまうことがあります。

住宅ローン総額の一般的な数字は、年収倍率（ローン総額÷世帯年収）で5倍というのがひとつの目安。

最近は低金利により少し年収倍率も上がっていますが、そろそろ金利も上がると考えるとやはり5倍に押さえたいところ。

住宅金融支援機構によると、フラット35の平均年収倍率（2016年）は…

• 土地付き注文住宅：　7.1倍
• 建売住宅：　6.5倍
• 中古戸建て：　5.1倍

また三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、2009年開始の住宅ローンの累積デフォルト率（破綻率）は2015年時点で…

• 返済負担率20〜25％
  →破綻率約4％
• 返済負担率25〜30％
  →破綻率約8％

と返済負担率25％（収入におけるローン返済の割合）が25%を超えると、ローン破綻率が2倍になることが分かります。

変動金利の場合は、将来の金利上昇で返済負担が増えるリスクも考えておきましょう。

買うときの不動産会社は別でもOK

一戸建てをどこの不動産会社から買うかということは、あまり気にする必要はありません。

マンション売却の不動産会社は、媒介契約を結ぶので、（一般媒介契約を除いて）1社に固定されます。

（参考）不動産を売る時の「媒介契約」の種類と注意点とは

しかし購入する場合は、家を見つけてから不動産会社と媒介契約を結ぶので、不動産会社よりも家を見つけることに集中した方が良いでしょう。

売却の媒介契約をした不動産会社に一戸建てを探してもらうという方法もありますが、今はインターネットを使えば個人でも物件を検索できます。

タイミング次第では、不動産ジャパンやアットホームを使えば、レインズに掲載される前の物件が見付かることもあります。

一戸建てのデメリットも覚悟しておく

一戸建ての購入前にいまさらですが、デメリットも覚悟しておきましょう。

一戸建てのデメリットとしては次が挙げられます。

• マンションの様に修繕積立金はないが、外壁塗装や屋根防水などを定期的に修繕する費用は必要。
  　→それでもマンションの修繕積立金より安くなります。
• 庭があると草刈りや掃除が必要。
  　→趣味と思えば楽しいかもしれません。
• マンションに比べると近所付き合いが難しい場合がある。
  　→逆に楽しい場合も多いでしょう。
• 高齢になると階段がキツイ。
  　→階段を上り下りするから、老化を防げる可能性もあります。
• 一戸建て特有の注意点がある。
  （再建築不可、借地、月賦契約、手抜き工事、シロアリなど）
  　→購入時によく確認しましょう。
• 同じ立地と面積ならマンションより高くなる。
  　→その分だけ、土地の価値は残ります。
• 木造では約20年で建物の担保価値がなくなる
  　→土地の価値は残ります。

まずはマンションの売値を確認

一戸建ては、土地が資産として残り、管理費などもありません。

楽器の音や子供の足音を気にせず、のびのび暮らせるメリットは大きいもの。

マンションから一戸建てへの住み替えを成功させるためには、まず複数の不動産会社に査定を依頼してみて下さい。

あなたの住み替えが成功することをお祈りしております！