マンションから一戸建てへ買い替えを、失敗しないための注意点まとめ

手狭なマンションから、びのび暮らせる一戸建てへ買い替えを検討中でしょうか。

一戸建ては、土地が資産になり、管理費がかからないことから、マンションの買い替えとしてメリットが大きいですね。

買い替えでは、まず全体の流れと予算を把握することが大切です

この記事では、分譲マンションを売却し一戸建てに買い換えるときに、失敗しないための注意点をまとめました。

（逆に一戸建てを売却して、マンションへ買い換える場合は、こちらの記事をお読み下さい。
⇒一戸建てからマンションに買い換えるときの注意点、知るべきポイントまとめ）

あなたのマンションから一戸建てへの買い替えが成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

1.買い替えの流れを把握する

不動産の買い替えは、不動産売買の中でも一番難しいと言われています。

不動産は一生で1度か2度の買い物。
その不動産の売却と購入を同時にするのですから、難しいのも当然です。

まずは買い替えの流れをざっくりと把握しましょう。

こちらが、マンションから一戸建てに買い換える流れです。

家博士

細かいことはとにかく、まず大雑把な流れを把握しよう。

2.マンション売却価格を査定する

マンションから一戸建てへ買い換える場合に、いちばん大切なことはマンション売却価格を正確に知るということ。

すべての予算計画は、マンションの売却価格が元になるからです。

マンション価格は高騰している

今はマンション価格が高騰しています。

不動産価格指数（全国）

国土交通省・不動産価格指数2019年6月26日発表

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45％も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

ハウスくん

マンションの売却価格はどうやって調べるの？

家博士

不動産会社に無料査定を依頼するのが定番だね

不動産会社へ無料査定を依頼

今は不動産のプロでも価格を査定するのが難しいほど、価格が高騰しています。

あなたのエリアでマンション相場に詳しい不動産会社を複数選び、話を聴き比べましょう。

具体的な手順としては…

1. あなたのエリアのマンション相場に詳しい不動産会社をリストアップ。
2. その中から3社〜6社を選んでマンション査定を依頼。

ハウスくん

マンション相場に詳しい不動産会社なんてどこか分からないよ

家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使えば簡単だよ。

一括査定サイトでは…

• あなたのエリアでマンション相場に詳しい不動産会社がリストアップ。
• あなたはリストから不動産会社を選んで査定を依頼するだけ。

3.住宅ローンがある場合

マンションの住宅ローンが残っている場合です。

基本は売りながら探す

マンションの住宅ローンが残っている場合は、先にマンションを売リ出す「売り先行」が基本。

マンションの売却を先行する理由は…

• マンションと一戸建てのダブルローン（2重ローン）を避けるため。（そもそもほとんど場合、ダブルローンは借りることができません）
• マンション売却期間は、最低3ヶ月できれば6ヶ月以上をかけた方が高く売れるため。

ダブルローンとは

ダブルローンとはこの様なイメージです。

ダブルローンで怖いのは、ダブルローンの期間を自分の意思で調整できないということ。

もしなかなかマンションが売れないと、半年、1年とローンを2重に払い続ける恐れもあります。

家博士

最近は、6ヶ月など限定でダブルローン期間中の元本返済を猶予してくれる金融機関もあるよ。
具体的な金融機関はエリアによって違うから、不動産会社に無料査定を依頼するときに聞いてみよう。

ダブルローンについて詳しくはこちら

ダブルローンを家の買い替えで利用する方法と注意点、代替案とは

家の買い替えでダブルローンを利用するために必要な条件、ダブルローンを利用する場合の注意点、そして利用する方法について、分かりやすくまとめました。

ハウスくん

売却期間は、どれくらいかかるの？

家博士

目安として3〜6ヶ月を見ておくと良いよ。

売却期間は3〜6ヶ月

マンションの売却期間は少なくとも3ヶ月、できれば6ヶ月を見込んでおきましょう。

首都圏中古マンションが売却にかかった平均日数のデータです。

首都圏中古マンションの平均成約日数

レインズ登録から成約まで、5年間の平均で71.7日（約2ヶ月半）。

実際はさらに1ヶ月半（マンション査定〜媒介契約〜レインズ登録、成約〜引き渡し・精算）が必要。

つまりマンション査定から引き渡しまでの合計期間は、平均約4ヶ月かかるのです。

家博士

不動産会社の査定価格は、普通3ヶ月で売れるであろう予想価格なんだ。
高く売り出すと売却期間は長くなるし、安く売り出すと早く売れるからね。

ハウスくん

もし新しい家を買う前に家が売れてしまったら、どうすれば良いの？

家博士

選択肢は2つある。
買い手次第でどちらかを選ぶことになるね。

売れてしまった場合

先にマンションを売り出して、買い手が現れたけれど新しい家が見つからない場合、選択肢は2つあります。

• 買い手に交渉し、家賃を支払ってしばらくマンションに残らせてもらう。
• 仮住まいの家に一旦引っ越す。

家賃を支払ってマンションに残る

買い手が了承してくれれば、これが一番簡単で費用も安く済みます。

家賃のイメージとしては、売買価格の0.5〜1％程度で十分でしょう。

買い手が不動産に詳しい人の場合は、家賃より売買価格の値下げ交渉になってしまう場合があります。

この場合はさらに大きな金額が要求されるかもしれませんので、あきらめて仮住まいを探したほうが良いでしょう。

仮住まいで引越し2回

仮住まいの家については、UR賃貸や県営住宅などを利用すると、礼金や仲介料が発生しません。

どうしても民間の賃貸を利用する場合は、不動産ジャパンで探すのがおすすめ。

不動産ジャパンでは、広告を出稿しているほとんどが元付け不動産会社（賃貸オーナー管理会社）。

元付け不動産会社に直接問い合わせると、客付け不動産会社を省略できるので、賃貸オーナーが客付け不動産会社に支払う広告料1〜2ヶ月分が節約できます。

そのメリットを交渉材料として、あなたに有利な条件で元付け不動産会社と交渉できるので、仲介手数料免除などの交渉がしやすくなります。

礼金や仲介料がかからなければ、余計な出費は1回余計にかかる引越し代（4人家族で20万円弱）だけで済みます。

家博士

トランクルームとウィークリーマンションを使う方法もあるよ。
工夫すれば、仮住まいの費用は安く抑えることができるんだ

住宅ローンが全額返せない「オーバーローン」の場合

新築で分譲マンションを購入した場合、多くの人が住宅ローン以下の価格でしかマンションを売却できません。

売却価格＜住宅ローン残債
この状態をオーバーローンといいます。

ハウスくん

オーバーローンだとどうすれば良いの？

家博士

貯金などで返済できれば良いんだけど、厳しい場合は住み替えローンを使う方法がある。

不足分は住み替えローン

マンションの売却価格がローン残債を下回る場合、選択肢は2つあります。

• 手持ちの現金などで住宅ローン不足分を支払う。
• ローンの不足分を新しい住宅ローンにまとめる。（住み替えローン）

多くの金融機関が住み替えローンを取り扱っています。

【住み替えローンのイメージ】

住み替えローンについて、詳しくはこちら

「家の買い替えでローンが返せない」は「住み替えローン」で解決！

家を売ってもローンが返せない場合、買い替えでは「住み替えローン」を利用します。デメリットも理解して上手く利用しましょう。

住み替えローンを使う場合は、マンション売却と一戸建て購入のタイミングを合わせる必要があります。

どうしてもタイミングが合わない場合は、ずれた期間だけ「つなぎ融資」を利用する方法もあります。

つなぎ融資について詳しくはこちら

家を買い替えるなら、知っておくべき「つなぎ融資」

家の買い替えの「つなぎ融資」はメリットの多い便利なローン。ただし利用する場合はデメリットにも注意が必要です。

売りやすい時期は気にしない

マンションを売る時期は、基本的に気にする必要ありません。

一応ファミリタイプのマンションの場合、2月・3月と9月・10月が売れやすいという傾向があります。

首都圏中古マンション成約件数と価格

ただ売れやすいといっても、成約件数が2割程度増えるだけ。

しかも成約価格はほとんど変わらないので、無理に時期を合わせる必要はありません。

あなたのご家族の都合を優先して下さい。

時期を優先するなら買取りもあり

学校の事情や転勤の都合で、売却時期を急ぐなら、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢もあります。

ただし買取りの場合、マンションの価格は相場より2割〜3割安くなるのが一般的。

少しでも高く売るためには、10社、20社と査定を依頼して、高く買ってくれる不動産会社を探します。

最近は、買取転売業者が乱立して、買取価格が高騰しているため、もしかしたら相場に近い価格で買い取ってくれる不動産会社が見つかるかもしれません。

買取を選ぶ場合は、一括査定サイトを複数併用して、数多くの不動産会社へ査定を依頼しましょう。

一括査定サイトでは、備考欄に「買取価格の査定も希望」と記入すると良いでしょう。

一括査定サイトはこちらでまとめています。

不動産一括査定サイトを徹底比較してランキング

不動産一括査定サイト、主要14社を徹底比較し、ランキングでまとめました。

買取について詳しくはこちら

不動産の「買取」が丸分かり！ 注意点・高く売るコツを分かりやすく解説

「買取（かいとり）」は不動産を売る方法の一つ。メリットや注意点、高く売るコツを分かりやすく解説します。

大手の売却保証という選択肢

大手の不動産会社では3ヶ月〜1年程度売り出して、売れない場合に不動産会社が買い取ってくれる「売却保証（買取保証）」という制度があります。

売却保証サービスでは、査定価格をベースに買取価格が決まります。

売却保証を利用するなら、多くの不動産会社に競争してもらい、高い査定価格を付けた不動産会社を選びましょう。

主な大手不動産会社の売却保証

大手不動産会社の売却保証をまとめました。

これら4社にまとめて査定を依頼する場合は、一括査定サイト「すまいValue」を利用すると便利です。

一度にまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueの公式サイトはこちら
⇒すまいValue

不動産会社の売却保証について詳しくはこちら

不動産会社の買取保障（売却保証）はこれに注意！　売却に失敗しないために知っておきたいこと

不動産会社による買取保障は、期限付きで家を売り出せる便利なオプション。ただし注意点としてこれだけは知っておきましょう。

購入時に特約で停止条件という方法も

住宅ローンが残っている場合は、マンションを売りながら一戸建てを探すことになります。

マンションが売れてから、家を購入した方が良いのですが、どうしても逃したくない物件を見つけて押さえたい場合は、停止条件付で買付申し込みをして、売買契約を結ぶという方法もあります。

ただし、あまりオススメではありません。

なぜなら、売り主にとっては不利な契約になるため、売り主が契約してくれないケースも多く、価格交渉でも不利になります。

また人気のある物件で競合が多い場合は、他を優先されてしまい買えなくなる恐れもあります。

ダブルローンやつなぎ融資の方が現実的でしょう。

4.住宅ローンがない場合

マンションの住宅ローンがないあなたは、買い替えがとても簡単になります。

買ってから売るのもあり

マンションを売らなくても一戸建てを購入できる場合は、売買のタイミングはある程度自由。

ただしマンションを売却して利益（譲渡所得）がある場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売らないと、「3,000万円の特別控除」が受けられません。

譲渡所得と税金について詳しくはこちら

家を売るときの税金まる分かり！譲渡所得・税金の計算方法まとめ

家を売った時の税金について、知っておくべき知識をまとめました。家を売るのが初めての人でも、税金についてよく分からなくても、この記事を読めば安心！！　家が値下がりして損した場合は税金が戻ってきます！

ハウスくん

ローンが無いなら貸すのも良いんじゃないの？

家博士

貸すのは、慎重に検討した方が良いね。
思った以上に費用がかかるし、マンションは築年数が古くなると売りにくくなるからね

売らずに貸す場合は慎重に検討を

マンションを売らずに貸すことを考えているなら、慎重に検討した方が良いでしょう。

マンションを貸した場合のデメリットは…

• 空室リスクがある
• リフォームや退去後の原状復旧費用で、思ったほど利益がない
• 貸している間に古くなり売値が下がる

などがあります。

実際に分譲マンションから住み替えた人の76.6％は売却（又は売却予定）で、貸している人は6.7％しかいません。（平成28年度国土交通省調査）

分譲マンションから住み替えた場合

貸す場合の詳細はこちら

【決定版】マンション8年貸して分かった「貸す・売る」の診断チャート

マンションを8年間貸した経験を元に、あなたがマンションを貸すべきか・売るべきか簡単に分かる診断チャートを用意しました。また賃貸と売却のそれぞれについて、知っておきたい知識から具体的な試算例まで網羅し、分かりやすくまとめています。

5.一戸建ての総予算を正しく見積もる

一戸建てを購入する費用は、土地と建物の本体価格の他に、様々な費用がかかります。

中古住宅の場合は、仲介料で3％＋6万円が必要。

他に金額は小さいですが、

• 収入印紙代
• 登記費用
• 住宅ローン関係費用
• 税金
• 水道負担金

などがあります。

購入時の費用について詳しくはこちら

家を買うときの費用まとめ（費用を安くするヒントあり）

家を買う時に必要な「費用」について詳しくまとめました。

ハウスくん

仲介手数料は安くならないの？

家博士

購入時の仲介手数料は安くなる可能性がある。
交渉してみる価値はあるよ。

仲介手数料については、こちらで解説しています。

不動産売買の仲介手数料の相場とは？ 値引き・無料などは逆に損するケースも

不動産を売買するときの仲介手数料。相場は？値引きはできるの？上手く値引きしてもらうコツと裏技とは？全てお答えします！

住宅ローンの目安

一戸建てで特に注文住宅の場合は、当初予算を大幅にオーバーしてしまうことがあります。

住宅ローン総額の一般的な数字は、年収倍率（ローン総額÷世帯年収）で5倍というのがひとつの目安。

最近は低金利により少し年収倍率も上がっていますが、そろそろ金利も上がると考えるとやはり5倍に押さえたいところ。

住宅金融支援機構によると、フラット35の平均年収倍率（2016年）は…

• 土地付き注文住宅：　7.1倍
• 建売住宅：　6.5倍
• 中古戸建て：　5.1倍

また三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、2009年開始の住宅ローンの累積デフォルト率（破綻率）は2015年時点で…

• 返済負担率20〜25％
  →破綻率約4％
• 返済負担率25〜30％
  →破綻率約8％

と返済負担率25％（収入におけるローン返済の割合）が25%を超えると、ローン破綻率が2倍になることが分かります。

変動金利の場合は、将来の金利上昇で返済負担が増えるリスクも考えておきましょう。

6.売る不動産会社と買う不動産会社は別でOK

一戸建てをどこの不動産会社から買うかということは、あまり気にする必要はありません。

マンション売却の不動産会社は、媒介契約を結ぶので、（一般媒介契約を除いて）1社に固定されます。

（参考）不動産を売る時の「媒介契約」の種類と注意点とは

しかし購入する場合は、家を見つけてから不動産会社と媒介契約を結ぶので、不動産会社よりも家を見つけることに集中した方が良いでしょう。

売却の媒介契約をした不動産会社に一戸建てを探してもらうという方法もありますが、今はインターネットを使えば個人でも物件を検索できます。

タイミング次第では、不動産ジャパンやアットホームを使えば、レインズに掲載される前の物件が見付かることもあります。

家博士

売却を依頼した不動産会社で購入すると、色々楽ではあるし、購入時の仲介手数料の値引き交渉もしやすいというメリットはあるけどね。
あくまで物件優先で考えたほうが良いよ。

7.一戸建てのデメリット

一戸建ての購入前にいまさらですが、デメリットも覚悟しておきましょう。

一戸建てのデメリットとしては次が挙げられます。

• マンションの様に修繕積立金はないが、外壁塗装や屋根防水などを定期的に修繕する費用は必要。
• 庭があると草刈りや掃除が必要。
• マンションに比べると近所付き合いが難しい場合がある。
• 高齢になると階段がキツイ。
• 一戸建て特有の注意点がある。（再建築不可、借地、月賦契約、手抜き工事、シロアリなど）
• 同じ立地と面積ならマンションより高くなる。
• 木造では約20年で建物の担保価値がなくなる

8.まずはマンションの売値を確認

一戸建ては、土地が資産として残り、管理費などもありません。

楽器の音や子供の足音を気にせず、のびのび暮らせるメリットは大きいもの。

マンションから一戸建てへの住み替えを成功させるためには、まず複数の不動産会社に査定を依頼してみて下さい。

あなたの住み替えが成功することをお祈りしております！