ローンイメージ
家の買い替えでは、ダブルローンを利用すると思いがちですが、実はあまりオススメできません。

ダブルローンは、そもそも借りるのが難しくデメリットも多いので、利用する前によく検討しましょう。

ダブルローンを利用する前に知っておきたい注意点やメリット・デメリット、代替案をまとめました。

ダブルローンとは住宅ローンを2件借りること

ダブルローンとはその名の通り、2つの住宅ローンを同時に借りること。

家を買い替えるときや、二拠点居住などでセカンドハウスを取得する際などに利用します。

基本的に住宅ローンは1つしか借りることができませんが、条件次第ではダブルローンも可能です。

正式には住宅ローンのダブルローンはフラット35のみ

条件次第でダブルローンは可能ですが、そのほとんどは特例として銀行に特別に認めてもらうケース。
裏技の様な位置づけです。

正式に住宅ローンを同時に2つ借りられるのは、フラット35だけ。

セカンドハウスや新しい家などの取得にもフラット35が利用できます。

ハウスくんハウスくん

フラット35を2つ利用すると、何かメリットがあるの?

家博士家博士

金利が有利になるんだ。
ダブルローンでは、2つ目のローンの金利が高くなるのが一般的。
でもフラット35のダブルローンは、1つ目の住宅ローンと同じ金利でローンが組めるんだ

ただし、フラット35のダブルローンには注意点も。

それはローンの使い道が居住用の住宅購入に限定される点。

賃貸用の物件には利用できず、購入した物件には本人または親や子が住む必要があります。

買い替えの場合のみ、金融機関が認めてくれるケースはある

フラット35以外でもダブルローンは可能ですが、家の買い替えの場合に限って、特別に認められるケースがほとんど。

実際にダブルローンが可能かを知るためには、今のローンを借りている金融機関に、直接聞くしか方法がありません。

ハウスくんハウスくん

もし、金融機関からダメと言われたら、諦めるしかないのかな?

家博士家博士

ダメだった場合は、セカンドハウスローンや担保付フリーローンを利用する方法もあるよ

断られたらセカンドハウスローンや担保付きフリーローン

セカンドハウスローンや担保付ローンには、次のようなものがあります。

三菱UFJ銀行 セカンド住宅ローン
自身が使用するセカンドハウスや別荘の購入・建築、居住用住宅の購入資金として利用できるローンです。
三井住友銀行 フリーローン(有担保型)
別荘の購入資金や相続税支払い資金など、様々な使い道があるフリーローン。
有担保型のローンなので、所有する不動産に抵当権を設定する必要があります。
みずほ銀行 セカンドハウスローン
こちらは自身や家族が利用するセカンドハウスの取得に利用できるローン。
別荘購入資金としての利用はNGとされています。

金融機関に無断で住宅ローンを2つ借りるのはNG

「住宅ローンを組むのは自分だし、金融機関に言う必要もないのでは?」

そう考える人もいるかもしれませんが、金融機関に黙って住宅ローンを2重で借りるのはNGです。

これはハッキリ言ってローン契約違反!

「言わなければ分からないだろう」と思うかもしれませんが、多くの場合、信用情報で分かります。

あとでバレると、ローンの一括返済を迫られる恐れも。

たまに「ダブルローンでも何も言われなかった」と言う話もありますが、ただ運が良かっただけです。

後で困るのはあなた自身なので、金融機関へは必ず相談するようにしましょう。

家の買い替えでダブルローンを使うメリットと注意点

ダブルローンのメリット

ダブルローンのメリットは主に3つあります。

メリット1. 家の売却に関係なく自由なタイミングで家が買える

ダブルローンを利用すれば、今の家を売る前に新しい家を買うことができます。

家の買い替えでダブルローン使うイメージ

家の買い替えのダブルローンイメージ

新しく借りるローンを家の購入資金にできるため、自分の好きなタイミングで売り買いできるのです。

普通に家を買い替える場合、家の売却代金を新しい家の購入資金に充てることが多いため、家の売却と購入のタイミングを合わせる必要があります。

しかし、売却は必ずしもスムーズにいくとは限らないため、タイミングを合わせるのは難しいのです。

また新しい家の売買契約に、今の家が売れない場合は契約を破棄できる「買い替え特約」をつけることになるため、人気の物件ではライバルの買い付けを優先されてしまい買えません。
人気の新築分譲マンションでも、買い替え特約付きでは後回しになってしまいます。

確実に売買のタイミングをコントロールできるのは、ダブルローンだけです。

メリット2. 仮住まいと引越しの費用が不要

家の買い換えでは、家の売却代金が入ってから新居を購入するため、一時的な仮住まいへ引越しすることがあります。

こうなると、前の家から仮住まいへ、そして仮住まいから新居へと2回引っ越すことに。

仮住まいとなる家の家賃・敷金・礼金なども必要になります。

運良く家の買い主が了承してくれる場合は、新しい家を購入するまで古い家に住み続けることができる場合もありますが、あくまで運次第。

この点もダブルローンを利用すれば、前の家が売却できなくても新しい家を購入できるため、すぐに新居へ移ることが可能。

余計な出費なく家の買い替えができます。

ちなみに他に仮住まいを避ける方法は、こちらで解説しています。

メリット3. 空き家で売れば内覧が楽で即入居可

家の売却に欠かせない内覧ですが、居住中の内覧は何かと大変なもの。

しかし、先に新居に引っ越して空き家の状態なら、いつ内覧者が来ても慌てることはありません。

また即入居可の物件となり、競合と差別化することもできます。

住みながらの内覧についてはこちらで解説しています。

ダブルローンの注意点

注意点1. 銀行の審査が厳しい

ダブルローンでは銀行の審査が厳しくなります。

2つのローンを同時に組むということは、その分、返済の負担も大きくなるということ。

一般的には、2つのローンを合計して、融資条件をクリアする必要があります。

例えばフラット35の融資条件だと

  • 年収400万円未満の場合: 年間返済額の割合30%以下
  • 年収400万円以上の場合: 年間返済額の割合35%以下

銀行など金融機関は、それぞれ独自の融資条件があります。

注意点2. 月々の返済額が大きくなる

ローンを2つ組むということは、月々の返済額が大きくなり、家計への負担が増えます。

特に注意したいのは、家の買い替えで売却が思うように進まないケース。

なぜなら家の売却は、買い主が現れないとできないからです。

もしあなたが売却を急いでも、あなたにできることは家の売値を下げることぐらい。
さらに確実に売るためには相場の8割以下にするなど思い切った値下げをすることになってしまいます。

注意点3. 住宅ローン控除は2重で利用できない

ダブルローンでは住宅ローン控除が2重で適用されるわけではありません。

住宅ローンを利用すると所得税が控除される「住宅ローン控除」が適用されますが、控除が適用されるのはどちらか1つの住宅ローンのみとなります。

できれば「住み替えローン」の方がオススメ

審査の難易度や負担を考えると、ダブルローンよりも「住み替えローン」の方がオススメです。

住み替えローンとは、今のローンの返済不足分を新しいローンにまとめること。

住み替えローンのイメージ

住み替えローンのイメージ

例)今のローン残高が2,000万円
旧宅の売却価格が1,700万円
新居購入費用が4,000万円
だった場合

ローン残高よりも売却価格が300万円安いが、住み替えローンなら300万円+4,000万円の合計4,300万円の借入ができる。

300万円は今のローンの返済に充て、残り4,000万円は購入資金とする。

このように、借りるローンは1つだけで、ダブルローンと比べ返済の負担も小さくなる点が住み替えローンのメリット。

一方で旧宅の売却で得られる資金を今のローンの一括返済資金に充てるため、売買のタイミングを合わせなければならない点がデメリットとなります。

住み替えローンのイメージ

住み替えローンの手順

住み替えローンについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。

ハウスくんハウスくん

住み替えローンなら借入額も大きくならないし、月々の返済額も抑えられるから利用しやすそうだね

家博士家博士

売りと買いのタイミングを合わせる必要はあるけど、ダブルローンよりオススメだよ。
この他にも大手不動産会社の『つなぎ融資』や『売却保証』を利用する手もある。自分が無理なく利用できるものを選ぼう

つなぎ融資とは、先に家を買う購入資金を、不動産会社経由の金融機関から借りる方法。

つなぎ融資のイメージ

家の買い替えでのつなぎ融資

つなぎ融資の条件として、確実に家を売るために、不動産会社の売却保証とセットになっている場合が一般的です。

不動産会社の売却保証とは、3ヶ月などだけ期間を決めて普通に売り出して、売れない場合に不動産会社が査定価格の最大90%などで買い取る方法。

売却保証のイメージ

買取保証

つなぎ融資も売却保証も、いずれも資金が豊富な大手不動産会社でしか扱っていないサービスです。


ダブルローンを使う前に知っておきたい落とし穴

なるべくなら住み替えローンがオススメですが、仕方なくダブルローンを利用する場合は、必ず知っておきたい落とし穴あります。

家を売り出しても、売れない方が多い

初めて家を売る場合に、誤解しがちなのが「家を売り出しても、売れない方が多い」という点。

ついつい「家は売りに出しているから、そのうち売却できて1つ目のローンも完済できるだろう」と思いがちですが、違います。

こちらは首都圏のマンションと戸建てが、2017年に売り出されて(レインズ新規登録)、実際に売れた(成約した)割合。

マンションと戸建て住宅の成約率
(首都圏・2017年)

マンションと戸建て住宅の成約率(首都圏2017年)

成約率のグラフからも分かるように、実際に売れるのは4〜5件に1件程度。

実際には、レインズに登録していない成約実績もあるので、本当の成約率はもう少し高いと推測されるのですが、それでも半分以上は売れていないというのが現実。

家が売れる前提で、ダブルローンを組むことは危険だと考えましょう。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

売出し価格と成約価格は違う

家を売り出すときに設定する価格(売り出し価格)と、実際に売買契約が成立する価格(成約価格)はほとんどの場合違います。

売り出し価格と成約価格の差を「開差率」といい、築年数が古くなるほど大きくなります。

築年数と開差率
(2015年近畿圏)

築年数と開差率

出典:近畿レインズ

購入希望者からは、ほぼ必ず値下げ交渉(指値)があり、築年数が古いほど値下げ幅が大きいことがわかります。

さらに、なかなか買い手が見つからず売れ残っている状況では、数百万円単位で大きく値下げするしかないことも。

また、とにかく早く売却したい! と売り急ぐ場合は、相場の8割以下に安くするケースもあります。

周りの家が高値で売り出しているからといって、高値で売れるわけではありません。

売り出し価格ではなく、成約価格を確認して、相場を把握しましょう。

成約価格を知るためには、成約情報が登録されているレインズをみる必要がありますが、レインズは不動産会社しか見ることができません。

そのため、不動産会社に無料査定を依頼するのが、正しい相場を知る唯一の方法なのです。

不動産会社へ無料査定を依頼する場合は、あなたのエリアで実績が豊富な不動産会社を複数選び、依頼します。

心当たりの不動産会社がない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定

ダブルローンが可能な人、条件とは

ダブルローンは希望すれば誰でも利用できるものでもありません。

利用可能な条件などは次のようになります。

返済額に関する条件

金融機関によっても異なりますが、2つのローンの年間返済額の合計が年収の30〜35%程度でなければダブルローンは利用できません。

この「年収に対してローンの返済額が何%か」を示す割合を「返済負担率」と言います。

フラット35の場合、

  • 年収400万円未満だと返済負担率30%以下
  • 年収400万円以上の場合は35%以下

でなければ借入ができないとされています。

返済期間に関する条件

こちらも金融機関によって異なりますが、70〜80歳までに完済しなければならないのが一般的。

若い人であれば時間的な余裕もありますが、定年近く(または定年後)になってダブルローンを組むと、返済期間も短くなってしまいます。

そうなると返済額が増えて返済負担率も上がってしまう結果に。

この辺りのバランスにも注意する必要があります。

滞納履歴や他の無担保ローンがあると厳しくなる

最後は信用情報に関すること。

滞納履歴や他の無担保ローンの借入があったりすると、審査にも通りにくくなります。

信用情報は金融機関で共有されているため、「ローンを申込む金融機関とは無関係のところだから大丈夫」というわけでもありません。

そもそも、滞納履歴などがあるとダブルローンに限らず、クレジットカードなどの審査にも通りにくくなります。

普段からしっかり管理しておくことが重要です。

ダブルローンの流れ

① 今のローンを借りている金融機関へ相談
とにかく最初は金融機関への相談から。
金融機関からOKが出ない限り、ダブルローンを利用することはできません。
② ダブルローンを借りる金融機関の目処をつける
今のローンを借りている金融機関からOKが出たら、2つ目のローンを借りる金融機関の目処をつけます。
③ 新しく購入する家を見つけて買付申し込み
購入する家が見つかれば、まずは買付の申し込みをしておきます。
この際、ローン特約を付けておきましょう。
家博士家博士

ローン特約とは、ローンの審査に通らなければ契約の白紙撤回ができるというもの。万が一審査に通らずに購入できなくなっても、手付金が返却してもらえたりするんだ

④ 金融機関へ融資申し込み
買付申し込みが住んだら、2つ目のローンを借りる金融機関へ融資申し込みをします。
⑤ 新居の売買契約
新居の売主との交渉が住んだら、家の売買契約を結びます。
この時もまだローンの審査に通ったわけではないため、ローン特約を付けておきましょう。
⑥ 融資本審査合格
⑦ 新居の引き渡し・精算
家博士家博士

とにかく大事なのが、金融機関への相談。
これだけは忘れないようにね

まとめ

ダブルローンを利用するにあたって、必ずやっておきたいことが4つあります。

まずは売却価格を無料査定で確認する

金融機関へ相談する前に、まずは今の家がいくらで売れるのかを確認しておきます。

売却価格の目処がつかなければ予算計画も立てられません。

無料査定を依頼するときは、一括査定サイトの利用が便利です。

予算計画が立てば、今の銀行に相談してみる

ある程度の予算計画が立ったら、今のローンを借りている銀行に相談しましょう。

不明点などもここでよく聞いておくことが大切です。

住み替えローンも検討する

ダブルローンの利用だけでなく、住み替えローンも検討してみましょう。

特に資金にあまり余裕がない場合は、ダブルローンより負担の少ない住み替えローンの方が利用しやすいと言えます。

実績豊富な不動産会社の意見を複数聞き比べる

不動産売買のプロである不動産会社の意見を聞くことも重要です。

このとき、1社だけでなく複数の不動産会社に話を聞くのがポイント。

ここでも一括査定サイトの利用が便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

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