「マンションの買い替えでは、売却と購入のどちらが先? 住宅ローンはどうなる?」

マンションの買い替えは、分からないことが多いですよね。

マンションの買い替えは、売却と購入を同時にするため、注意点が多く大変です。

失敗しないための注意点が分かりやすくまとめられていたら助かりますよね。

そんなあなたのために、この記事ではマンションの買い替えで失敗しないための注意点を、分かりやすくまとめました。

あなたのマンション買い替えが成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

住宅ローンがあっても買い替えできる

買い替えできるイメージ

ただし売却代金などで全額返済が条件

住宅ローンが残っていてもマンションの買い替えはできます。

ただしマンションを売却するために、売却代金(+何か)で住宅ローンを全額返済しなくてはいけません。

なぜならマンションを売却するためには、マンションに設定されている抵当権を抹消する必要があるため。

抵当権抹消には住宅ローンの完済が条件になります。

ハウスくんハウスくん

マンションの売却代金だけで住宅ローンが全額返済できなかったら、どうすれば良いの?

家博士家博士

まずは今の相場でいくらで売れそうか、売却価格を確認してみよう。
今はマンション価格が高騰しているからね。

マンションの値上がりをまず確認してみる

今はマンション価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2021年6月

「不動産価格指数」とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。

年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約8年で57%も値上がりしています。

全国平均でこれだけの上昇なので、人気エリアではさらに大きな値上がりに。

マンションを買い替えるなら、まず今のマンション価格を確認してみましょう。

ハウスくんハウスくん

マンションの価格は、どうやって確認するの?


家博士家博士

不動産会社3〜6社に無料査定を依頼するのが定番だよ。

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンション価格を確認するときのポイントはこちら。

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. この内の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

各社の査定価格の平均を売却予定価格に

各社の査定価格の平均値をとりあえずの売却予定価格として、今の住宅ローン残高を比較します。

アンダーローン(売却価格>住宅ローンの残債務)なら問題なし。

オーバーローンなら、買い替えには少し工夫が必要です。

オーバーローンで買い替える方法

オーバーローン(売却価格<住宅ローンの残債務)だった場合は、売却代金+他の何かで補う必要があります。

このときの「何か」として、買い替えでは住み替え(買い替え)ローンを使うのが一般的です。

もちろん「預貯金」で十分に余裕があるなら、預貯金でも良いでしょう。

しかし預貯金は万が一の保険にもなるため、ある程度余裕があった方が安全です。

住み替えローンで新しいローンにまとめる

住み替えローンとは、ローンの不足分を新しいローンでまとめるもの。

住み替えローンのイメージ

住み替えローンのイメージ

住み替えローンの注意点

ただし住み替えローンには次の注意点があります。

住み替えローンの注意点

  1. 購入と売却を同時にする必要がある
  2. 審査が厳しい
  3. 無理な返済に注意が必要
  4. 次の住み替えが困難
ハウスくんハウスくん

住み替えローンを使うと、次の住み替えが難しくなるの?

家博士家博士

今、マンションの相場は高いから、将来の売却時に値下がりしている恐れもある。
今回の買い替えですでにオーバーローンだから、値下がりすると住み替え難しくなるんだ

まずは金融機関に相談を

住み替えローンが利用できるかは、金融機関によって違います。

まずは今ローンを借りている金融機関に相談してみると良いでしょう。

ローンの問題が解決したら、次はそもそも今のタイミングでマンションを買い替えるべきなのか考えてみましょう。

マンションを買い替えるタイミング


いつマンションを買い替えるべきなのか、最適なタイミングについて考えます。

相場よりライフスタイルの変化で

マンションの買い替えでは「相場」よりもあなたとご家族のライフスタイルの変化が買い替えに最適なタイミングです。

なぜならマンション買い替えでは、マンションを売ると同時にマンションを買うため、相場の影響は帳消しになるから。

一時的に賃貸暮らしもあり

もし相場を考えるなら、買い替えでなくマンション相場が下がるまで賃貸で暮らすという選択肢もあります。

UR都道府県営住宅などの公営賃貸なら、費用を押さえられます。

賃貸で暮らしている間に、頭金を貯めるのも良いでしょう。
賃貸に仮住まいするイメージ

さらにマンション特有の買い替え時も知っておきましょう。

マンション特有の6つの買い替え時

マンション特有の「6つの買い替え時」があります。

買い替え時1. 季節変動より競合の動きが大切

季節変動を気にする人もいますが、マンションでは季節変動より競合の動きが大きく影響します。

なぜならマンションは戸建てと違い、競合同士を比較しやすいため。

競合が多いと値下げ競争に巻き込まれる恐れがあります。

もし一時的に競合が増えた場合は、一旦売り止めても良いでしょう。

参考までに首都圏のマンション成約件数と成約m2単価の変動です。

マンション売買の季節変動(首都圏)

成約件数の季節変化

初春(2月・3月)と秋(9月・10月)は売買件数が比較的多いですが、そこまで明確に違いはありません。

また成約m2単価は、季節変動よりも長期のトレンドが大きく影響します。

買い替え時2. 10年で住宅ローン控除と保証が切れる

マンションの買い替えでは「10年」も一つのタイミング。

理由は次の2つ。

  • 住宅ローン控除が、購入から10年で終わるため。
  • 新築分譲マンションの瑕疵担保責任が新築から10年で切れるため。

新築分譲マンションの瑕疵担保責任が切れると、外壁タイルの落下などのも所有者の負担で補修することになります。

買い替え時3. 築25年を超えると住宅ローン控除が使えない

売れやすさでは、築25年もポイントです。

なぜなら築25年以内のマンションでなければ、買主は住宅ローン控除が使えないため。

築25年を過ぎてもインスペクションなどで住宅ローン控除を利用できますが、ハードルは高くなります。

買い替え時4. 大規模修繕をきっかけに修繕積立金が数倍に

大規模修繕の備えが弱いマンションでは、大規模修繕前も買い替え時です。

なぜなら大規模修繕をきっかけに修繕積立金が値上げされると、マンション価格が下がるため。

修繕費用は「修繕積立金」として毎月徴収されていますが、最近は工事費用の値上りで修繕積立金が不足しているマンションが増えています。

ただし管理組合がきちんと機能しているマンションは、定期定期に長期修繕計画が見直されて、修繕積立金が早い段階から値上げされているもの。

一方で、管理組合が機能していないマンションは、大規模修繕をきっかけとして修繕積立金不足が発覚し、修繕積立金が2〜4倍に値上げされる恐れがあります。

買い替え時5. 売却益または損があるなら5年と10年、住まなくなって3年

マンションの売却によって利益や損失がある場合は、税金も買い替えのタイミングです。

利益が出る場合は、購入してから「5年超」もしくは「10年超」で税率が下がります。

【譲渡所得の税率】
所有期間短期譲渡所得
(1月1日で5年以下)
長期譲渡所得
(1月1日で5年超)
長期の軽減税率特例
(1月1日で10年超で特例を選択する場合)
税率
(所得税)
30.63%15.315%6千万円以下分:10.21%
6千万円超分:15.315%
税率
(住民税)
9.0%5.0%6千万円以下分:4.0%
6千万円超分:5.0%
税率
(合計)
39.63%20.315%6千万円以下分:14.21%
6千万円超分:20.315%

逆にマンションを売って損した場合は、5年超であれば税金が控除される特例も。

また住まなくなってから3年目の12月31日を過ぎると、売却益から3,000万円が控除できる3,000万円の特例が使えなくなります。

買い替え時6. 築古マンションはなるべく早く売る

築30年を超えるマンションでは、いずれ売るならなるべく早く売り出したほうが有利です。

なぜなら今後は大量の築古マンションが売りに出されるため。

家博士家博士

2025年以降は団塊世代が70歳を超えて施設に入る人が増える。
そうなると、築30年超えのマンションが大量に売りに出されると予想される。

こうした懸念材料は他にもあります。

例えば、1981年5月以前に建てられた旧耐震マンションでは、耐震診断の義務化に要注意。

耐震診断の結果、耐震補強工事が必要になると、費用負担を求められる可能性があります。

また築30年以上のマンション戸数は年々増加しており、多くのマンションは建て替えできずにスラム化するか解体されることが予想されています。

築30年以上のマンション戸数推移

築年数30年以上のマンションの数

今はあまり表立っていませんが、築古マンションの問題はこれから社会問題化すると考えられます。

マンション買い替えのタイミングが決まれば、次に具体的にどうやってマンションを買い替えるのか、マンション買い替えの流れを見ていきましょう。

マンション買い替えの流れ

マンション買い替えの基本的な流れは図の通り。

家の買い替えの流れ

悩むイメージ
マンション買い替えの流れで悩むの、売却と購入のどちらを優先するか。

マンションの買い替えでは、売却を先行する「売り先行」と購入を先行する「買い先行」があります。

どちらを選ぶべきかは、住宅ローンの残債務があるかで変わります。

住宅ローンが無いなら買い先行

住宅ローンを払い終わっていて、新しいマンションの購入資金が売却代金なしでも支払えるなら、買い先行で全く問題ありません。

買い先行のメリット

買い先行のメリット

  1. 気に入った家を好きなタイミングで買える
  2. 先に転居するので、内覧の対応が不要
  3. 「即入居可」となり売却に有利
  4. 仮住まいの心配がない

買い先行の注意点

買い先行の注意点

  1. 住宅ローンが残っているとダブルローンのリスクがある
  2. 無理な買い替えでは、売り急いで安くなるリスクがある

住宅ローンが残っている場合、ローンを二重で組むダブルローンになりますが、そもそもダブルローンが借りられない恐れもあります。

まず金融機関に確認したほうが良いでしょう。

ダブルローンのイメージ

ダブルローンのイメージ

つなぎ融資で一時的に資金を借りる方法も

住宅ローンが無ければ、購入に十分な資金がなくてもつなぎ融資で買い先行できます。

つなぎ融資とは、次の家を先に買うための資金を一時的に借りるサービス。

不動産会社の買取保証とセットになっていることが多く、一部の大手不動産会社に限られます。

つなぎ融資のイメージ

つなぎ融資イメージ

買い替え特約での買い先行は不利になる

「買い替え特約」を利用しての買い先行もありますが、人気物件を狙うならやめた方が良いでしょう。

買い替え特約とは、家が売れたら次の家を購入するという条件付きの売買契約。

買主にとっては安心できる特約ですが売主には敬遠されるため、新築分譲マンションや人気のマンションでは不利になります。

住宅ローンがあるなら基本は売り先行

考える女性イメージ
住宅ローンが残っているなら、ダブルローンのリスクを避けるために、売り先行が安全です。

売り先行のメリット

売り先行のメリット

  1. 先に売却価格が確定するので、新しい家の資金計画が立てやすい
  2. ローンが残っていても、購入時の住宅ローンが借りやすい
  3. 売り急がずに余裕を持って売却できるので、高値売却を狙える

売り先行の注意点

売り先行の注意点

  1. タイミング良く家がみつからないと、仮住まいのリスクがある
  2. 住みながら売るので内覧対応が大変
ハウスくんハウスくん

次の家が決まるまで、売却した家に住み続けられないの?

家博士家博士

買主が納得すれば、売却後も家賃を支払って住み続けることもある。
ただし1ヶ月とか短期間で、買主の判断次第だけどね。

仮住まいを避ける方法は、こちらで解説しています。

マンション買い替えの4つの注意点

買取価格が分かるイメージ

注意点1. 売却期間に余裕をもつ

マンションの売却期間には、余裕をもっておきましょう。

なぜなら売り急ぐと、大幅に値下げして安値で手放すことになるため。

売却期間は3〜6ヶ月を予定し、高値売却を狙うならもっと長期で売り出しましょう。

平均売却期間は約4.5ヶ月

中古マンションの平均売却期間は約4.5ヶ月です。

平均売却期間(首都圏2020年)

マンション売却期間イメージ

これはあくまでも平均なので、競合が多かったり需要が少ないと、もっと時間がかかります。

家がなかなか売れない場合、ダブルローンなど無理な買い替えだと価格を下げて売るしか無くなります。

どうしても売れないと即時買取に

家が売れないと、最悪の場合は不動産会社の即時買取になります。

即時買取では最短1週間で売れますが、価格は相場の6〜8割に安くなってしまいます。
買取と売買の違いイメージ

3ヶ月だけ期間限定で売る売却保証も

即時買取の他にも、3ヶ月間だけ普通に売ってみて、売れなかったら不動産会社に買取ってもらう「売却保証」という選択肢もあります。

ただし売却保証があるのは一部の大手不動産会社のみ。

売却保証はこちらの記事で詳しく解説しています。

売出し価格が高すぎると時間だけが過ぎる

売出し価格を競合より明らかに高く設定してしまうと、いつまでたっても買い手は現れず時間だけが過ぎてしまいます。

そもそも相場より高い物件や希望価格に合わない物件は、物件探しの対象から外されてしまうもの。

まず競合の売出し価格をよく確認してから、売出し価格を決めましょう。

明らかに競合より高くなる場合は、アピールポイントを強調するなど、広告の方法に工夫が必要です。

注意点2. 費用と税金も考える

マンションの買い替えでは費用がかかります。

売却で利益があれば、税金がかかることも。

予算計画には、ザックリとで良いので費用と税金を考えておきましょう。

売却の費用は3.5〜5%程度

売却にかかる費用の目安は売値の3.5〜5%です。

費用の大部分は、不動産会社の仲介手数料(売買価格×3%+6万円+消費税)。

その他は、契約書の印紙や登記費用、住宅ローンの返済手数料です。

税金は多くが非課税

売却で利益が出た場合の税金は、「3,000万円の特例」があるため、3,000万円までは非課税です。

逆に損失があると、その分だけ税金が戻ってくる特例もあります。

家博士家博士

ただし、買い替えではこの特例と住宅ローン控除の併用に注意が必要! 減税の特例を受けると住宅ローン控除が受けられないこともあるから、不動産会社にも相談することをオススメするよ

購入時の費用は新築3〜5%、中古5〜10%

マンション購入の費用は、新築分譲マンションで購入価格の3〜5%、中古マンションで購入価格の5〜10%です。

新築分譲マンションは不動産会社の仲介手数料が無いため、費用は安くなります。

なお購入時は仲介手数料を割引しやすいので、交渉してみましょう。

注意点3. マンションの最新トレンドを知る

せっかくマンションを買い替えるなら、長く住めるマンションを選びたいもの。

そのためには、最新のマンションのトレンドを知っておきましょう。

マンションは管理で選ぶ

最近重視されているのがマンションの管理状態。

管理組合が形骸化しているマンションは、将来の資産価値が大きく下がる恐れがあります。

「マンションは管理で選べ」と昔からいわれていましたが、今まで売買価格にはほとんど反映されていませんでした。

それがマンションの管理が社会問題化することで、大きく変わりつつあります。

管理状態を知るためのチェックポイント

  1. 管理規約と使用細則
  2. 長期修繕計画と修繕積立金の状況
  3. 管理委託契約書
  4. エントランスや共用部の状況
  5. マンションみらいネットに登録されているか

ハウスくんハウスくん

具体的には何を見たら良いの


家博士家博士

まず長期修繕計画が、30年以上又は解体まであり5年以内に見直されているか。
そして修繕積立金の積立が計画通りに進んでいるかだね。
あとは前回の大規模修繕で修繕積立金を使い切っていないこと。


ハウスくんハウスくん

マンションみらいネットって何?


家博士家博士

国土交通省の主導で、マンションの管理状況を登録して公開しているサイトだよ。
まだ登録率は10%未満だけど、ここに登録されているマンションは、管理組合のレベルが高いと言えるよ。

今後は災害リスクが重視される

今後は災害リスクが一層重視されます。

地球温暖化により急激に水害リスクが高まっており、また南海トラフや首都直下地震などの大地震の予想も。

具体的には、マンションを選ぶ際にハザードマップを確認しましょう。

特に老後は避難も難しくなります。

避難所の場所や経路も併せて確認しておくと安心です。

災害リスクの参考になるサイト

ハザードマップポータルサイト
国土交通省が洪水・内水・高潮・土砂災害・火山・土地高低差・災害危険度などをまとめたサイト
江東5区広域避難推進協議会
東京東部低地帯に位置する江東5区(墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区)の広域避難250万人規模の水害を検討した協議会
地震に関する地域危険度測定調査(東京都)
東京都の地震に対する揺れについての調査結果です。
ゆれやすさマップ(各自治体防災情報)
全国の地盤について、地震で揺れやすさを地図にしています。
インターネットで住宅地盤情報GIODAS
過去に行った地盤調査の情報がまとめられています。
活断層図(国土地理院)
地震は活断層以外の場所でも頻発しているため、あくまで参考程度ですが。
地震ハザードステーション
現代の科学では地震の発生を予想できませんが、周期的に起こる地震については、ある程度予想することもできます。

資産価値の高いマンションを選ぶ

長く住み続けるためには、資産価値が高いマンションを選ぶことが大切です。

なぜなら資産価値が高いマンションは、空き家が増えないのでスラム化しにくいため。

またいつか介護施設に入るため売る日が来ても、資産価値の高いマンションなら選択肢が広がります。

ハウスくんハウスくん

資産価値の高いマンションって、どんなマンション?

家博士家博士

とにかく大事なのが立地。
特に最近は最寄り駅から近いマンションが人気の傾向だね。

特にここ数年の傾向として、駅からの距離が近いほど不動産価格が上昇しています。

国土交通省が毎年発表している公示地価の変動率を見ると、都市部だけでなく地方でも最寄り駅からの距離で地価の上昇率が大きく違うことが分かります。

最寄り駅から距離別の公示地価変動率
(3大都市圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(3大都市圏・2018年)

最寄り駅から距離別の公示地価変動率
(地方圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(地方圏・2018年)

金利の上昇リスク

まだしばらくは低金利が続くでしょうが、今後は金利が上昇するリスクも考えられます。

今の低金利でローン返済がギリギリだと、金利が上昇すると返済は困難。

収入と支出のバランスを考えることはもちろん、これからのライフプランについても考えておきましょう。

なるべく完済まで無理のない計画を立てておくことが重要です。

シミュレーションは、住宅金融支援機構の資金計画シミュレーションを利用すると便利です。

【参考】住宅金融支援機構の資金計画シミュレーション

注意点4. 売却の不動産会社選びで8割決まる

大手不動産会社イメージ
マンションの買い替えでは、売却の不動産会社選びで8割が決まります。

優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

売却実績が豊富な不動産会社の話を聴き比べる

優秀な不動産会社は、売却実績が豊富な不動産会社です。

優秀な不動産会社から信頼できる不動産会社を選ぶには、話を聴き比べるしかありません。

具体的には、エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。

仲介の査定価格はあくまで予想価格に過ぎない

不動産会社を選ぶときは、査定価格だけで選ぶと危険です。

なぜなら仲介の査定価格はあくまで売れるであろう予想価格に過ぎず、不動産会社が売れると保証するものではないため。

一部の悪質な不動産会社は、他社より目立つために売れない高値で査定することもあります。

こうした不動産会社に売却を依頼しても売れずに時間がすぎて、結局値下げすることに。

極端に高い査定価格は、査定根拠をしっかり確認した方が良いでしょう。

都市部では大手を中心に選ぶ

不動産の売却実績は、一部の大手不動産会社に大きく偏っています。

売買仲介件数ランキング上位30社
(2020年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2020年3月

マンションを売却するなら、これらの大手上位3社(三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル)は押さえておきましょう。

これら大手にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利です。

買い替えでは1社と専任媒介が便利

不動産会社との媒介契約ですが、買い替えの場合は一般媒介より専任媒介契約の方が色々調整ができて便利です。

ここで信頼できる不動産会社を選ぶことに成功すれば、後は不動産会社に相談しながら作業を進めることができます。

もし購入するマンションがまだ決まっていないなら、マンション探しも依頼しましょう。

一般媒介は人気物件を適正価格で売り出すならあり

一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する方法は、人気物件を適正価格で売り出すなら可能です。

なぜなら不人気物件だったり、人気物件でも高めの売り出し価格では、不動産会社がどうせ売れないと考えて、逆効果になるため。

また不動産会社は2〜3社程度にした方が良いでしょう。

多すぎると不動産会社が不信感をもってしまい、動きが悪くなってしまいます。

一般媒介だと複数の不動産会社に売却が依頼ができますが、困った時に相談できる関係を作るのは難しくなります。

不動産会社にとっても、相談に乗ったところで他の業者が買主を見つけてしまえば報酬はゼロ。

一般媒介契約では売却活動へのモチベーションも下がる傾向にあります。

マンション売却は分からないことが多いので、初めてマンションを売却する人は、専任媒介契約で1社に依頼するほうが良いでしょう。

まとめ

マンションの買い替えは、住宅ローンが残っていてもできます。

ただし買い先行か売り先行か、慎重に考えて判断しましょう。

家の買い替えの流れ

マンション買い替えの4つの注意点はこちら。

  1. 売却期間に余裕を持つ
  2. 費用と税金も考える
  3. マンションのトレンドを知る
  4. 売却の不動産会社選びで8割決まる

マンション買い替えの第一歩は、今のマンション価格を確認すること。

まずは今の相場でいくらで売れるのかを知ることから始めましょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

あなたのマンション買い替えが成功することを、心よりお祈りしております!