【体験談】築40年・賃貸中のマンションでも2200万円で売れた！12社査定で判明した売却成功の秘訣

マンション売却でお悩みですか？

この記事では、私が実際に築40年・賃貸中のマンションを「SREリアルティ（旧ソニー不動産）」を通じて売却した経験から、査定より200万円以上高く・1ヶ月で成約できた流れを詳しく紹介します。

この記事は次のような方に向けた実体験レポートです：

SREリアルティ（SRE不動産・旧ソニー不動産）について、詳しくはこちらの記事でも解説しています。

売却することになった経緯：築40年・賃貸中マンションを相続

今回売却した物件の概要は以下の通りです：

義母の逝去により相続し、兄弟間で話し合った結果、換価分割（売却して現金で分配）をすることに。

入居者がいるオーナーチェンジ物件のため「売れにくいのでは？」という懸念もありましたが、このまま退去を待っても何年先になるか分からないので、売ることにしました。

12社に査定依頼！一括査定サイトを最大限活用

マンション売却にあたり『相続人全員が納得できる価格』を決めるためには『いくらで売るのが適当か』を知ることが大切です。

今回はできるだけ公平に判断するため、なるべくタイプの違う会社に数多く査定を依頼することにしました。

結果として、以下のように4つのルートから、合計12社に査定を依頼しています。

• 一括査定サイトすまいValue： 大手4社（三井・住友・東急・野村）
• 一括査定サイトHOME4U： 中堅・準大手6社
• 地場不動産：今の賃貸を管理している会社に依頼
• SREリアルティ：公式サイトから依頼

すまいValue（大手4社）の査定結果

大手4社の査定精度は定評あり

大手4社とは、三井のリハウス、すみふのステップ（住友不動産販売）、東急リバブル、野村の仲介＋の4社。

大手4社は他社より多くの物件を売り出しており、成約実績も多いため、査定精度が高いと定評があります。

査定を依頼するなら大手4社のいくつかを含めるのが定番といえるでしょう。

今回は大手4社全てに査定を依頼してみました。

一括査定サービスの「すまいValue」を使えば、大手4社にまとめて査定を依頼できます。

4社平均1,952万円、差額は670万円と大きな差に

査定結果は会社によって違い、ズバリ〇〇万円と出す会社と、最低〇〇万円〜最高〇〇万円と幅をもたせる会社がありました。

今回は幅をもたせる会社については、その中間値を査定金額としてまとめてみました。

大手4社の査定結果比較

大手4社でもかなり査定金額に差があります。

その差は、なんと670万円（最高2,270万円〜最低1,600万円）！

査定額の差が大きくなった原因は、このマンションが賃貸中だったことがあるでしょう。

賃貸中だと買主が投資家に限られるため、価格が安くなってしまい、値付けも難しくなります。

さらに今は金利が上昇傾向で、相場に値下げ圧力がかかり始めているため、査定価格に差が出たのでしょう。

（参考）居住用で売れば4社平均2,924万円

参考までに、空室で居住用として売り出した場合の査定も依頼したところ、査定価格は4社平均で2,918万円でした。

今回は賃貸で売ることで、査定額が空室の場合より-33％（2,924万円→1,952万円）値下がりしているようです。

一般に賃貸中の物件（オーナーチェンジ）は、普通に居住用で売り出すより2割〜3割安くなるといわれます。

これは賃貸中の物件だと、住宅ローンより金利が高い投資用ローンしか使えないため。

また投資物件として売ると、他の投資物件と厳しく比較され、割安でないと購入されにくいこともあるでしょう。

HOME4U（大手〜中堅6社）の査定結果

HOME4Uは大手から中堅、地元密着の中小まで幅広い会社に査定を依頼できる一括査定サービス。

今回は準大手・中堅に絞って査定を依頼してみました。

6社平均1,999万円も、差額は1,212万円とさらに大きく

準大手・中堅6社の査定結果

準大手・中堅6社の平均査定額は大手4社と近い1,999万円。

しかし査定金額の差は、なんと1,212万円（最高2,7120万円〜最低1,500万円）と信じられない幅！

ここまで大きな差がついた原因は、最低査定額の1,500万円の査定を出した会社が、やる気のない「お断り価格」だったことがあるでしょう。

不動産会社の中には、このように明らかに安い査定価格を提示して、暗にお断りする会社もあるのです。

また最高額の査定を出した会社も、メールで簡単に査定結果だけ送ってきたので、あまり深く検討していない恐れがあります。

もし最高値の会社に売却を依頼しても、おそらくこの金額では売れず、時間だけが経ってしまったことでしょう。

査定価格は、高ければ良いというわけでなく、それなりに高く売れる根拠がないと意味がありません。

差が大きいときの2つの対処法

今回のように査定結果のバラツキが大きいケースでは、次の2つの対処方法がオススメ。

1. 査定価格が極端に高い・安い会社は除外する
2. とにかく査定を多く依頼して、全ての平均をとる

今回は12社に依頼したので数は十分、全体の平均をとることにしました。

その他、地場の小さな不動産会社にも問い合わせ

その他に、現在の賃貸を管理している不動産会社にも一応問い合わせました。

この不動産会社は大手のフランチャイズに加盟しており、名前はCMで誰もが聞いたことがあるような会社名。

ただ実態は、家族経営の小さな不動産会社です。

直接電話してみたところ、売却も扱っており、興味はありそう。

ただ査定を依頼したら、その場でウーンと考え、口頭で金額を出してくれました。

査定結果は「1,700万円くらいだけど、賃貸中はなかなか売れませんよ。」ということでした。

SREリアルティの査定結果

依頼はオンラインで簡単

最後にSREリアルティに査定を依頼しました。

SREリアルティへの査定依頼は、オンラインで概要を記入するだけ。

査定を依頼して、すぐに自動返信メールがあり、受付完了のお知らせが届きました。

たまたま依頼した日が日曜日の夜だったため、定休日（月曜・火曜）が開けた水曜日に、担当者からオンライン面談の日程調整のメールがありました。

メール内容から担当者のやる気も感じられ、いい感じです。

査定価格は1,880万円〜1980万円、中央値1,930万円

SREリアルティのオンライン面談では、査定価格とその根拠について詳しく解説してくれました。

査定価格は1,880万円〜1980万円、中央値だと1,930万円と大手4社の査定平均とほぼ同額。

精度も信頼できそうです。

全12社の平均は1,952万円

ここまで全12社の査定結果をまとめると次表の通り。

全12社の査定結果まとめ

大手4社の平均と全12社の平均が全く同じ1,952万円というのは偶然で驚きました。

やはり12社の査定を平均すれば、大体の相場が見えてくるということが良く分かります。

SREリアルティを選んだ3つの決め手

実際にWeb面談をしたのは4社。

その中から最終的にSREリアルティを選び、専任媒介契約で売却を依頼しました。

査定価格も大きく違いましたが、「信頼できる担当者かどうか」が決め手となりました。

1. 担当者の知識と提案力

SREリアルティの担当者は、賃貸中物件の売却に必要な知識と戦略を、丁寧かつ具体的に説明してくれました。

SREリアルティといえば、本来はAI査定が売りですが、今回は賃貸中ということもあり、AI査定の効果はそれほどでも。

そのため査定根拠は、AI査定だけでなく、担当者が調べた最近の売出し価格と、直近の競合の値下げ状況まで含めた総合的な判断。

今回は多くの不動産会社に査定を依頼しましたが、競合の値下げに言及していたのはSREリアルティの担当者だけで、説得力がありました。

2. 片手仲介（両手仲介をしない）

SREリアルティはエージェント制が特徴。

エージェント制は、原則として売主と買主の双方を同時に担当しない『片手仲介』のため、売主の利益を最優先してもらえる安心感がありました。

一方で、SREリアルティ以外の不動産会社は、売主と買主の両方を担当する「両手仲介」が多くなります。

両手仲介では、売主だけでなく買主の利益も重視するため、不動産会社がどちらの味方にもならないリスクがあります。

3. ソニーグループの信頼と販売体制

SREリアルティはソニーグループによる信頼と販売体制も魅力的でした。

ここで言う販売体制とは、組織として販売を効率的に進める仕組みなど、組織力があること。

例えば内覧の調整などは専門の部門が取り仕切り、それにより担当者が販売に集中できることなどがあります。

またSREリアルティは業界でも片手販売でよく知られており、買主側の不動産会社が信頼してくれることも大きなメリット。

SREリアルティは囲い込みをしないため、買主側の不動産会社が買主を幅広く探してくれるのです。

売出しから1ヶ月で成約！想定以上のスピードと価格

• 売出価格：チャレンジ価格2,460万円
• 成約価格：2,200万円（査定平均1,952万円を大きく上回る）
• 成約までの期間：約1ヶ月
• 買主：中古マンション買取再販業者

反響やレインズの反応、広告面などからSREリアルティの営業力の高さを実感しました。

売出しはチャレンジ価格の2,460万円でスタート

売出し価格は、査定価格より高めにするのが基本。

今回はSREリアルティの担当者が提案した売出し価格が2,200万円〜2,400万円。

当方が決断したのが、それよりさらに高く2,460万円でした。

というのも、販売期間3ヶ月で売れれば良いと考え、とりあえず1ヶ月後に反響を見て値下げをするつもりだったから。

どうせ売り出すならチャレンジしようと考えたのです。

売り出しチラシや報告書も良かった

SREリアルティのチラシ（販売図面）は要点がよくまとまっており、見やすくセンスも良かったです。

何より「他社の広告掲載可」というのが特徴で、他社が広く広告し、買主を探せるようになっています。

（一般の不動産会社は、他社の広告掲載が不可となっており、他社は広告できません。）

またSREリアルティでは、レインズに掲載した資料のダウンロード回数を報告してくれるので、反響が具体的に分かり判断しやすいのが良かったです。

売り出しから約1ヶ月、2,200万円で成約

売り出しから約1ヶ月で購入希望者が現れました！

購入希望価格は2,200万円と、売出価格2,460万円には及ばないものの、査定平均1,952万円を大きく上回りました。

賃貸中・内見不可の条件でも、SREリアルティの販売力が発揮された形です。

両手だったが、今回はやむ無し

買主は、大手の中古マンション買取再販業者でした。

いわゆるプロの買主で、今の居住者が転居した後に、内装をフルリフォームしてリノベーション物件として売り出すビジネスモデルです。

今回は賃貸中（オーナーチェンジ）の物件だったため、買主は投資家やこういったプロに限定されます。

その限られた買主の中で、SREリアルティの担当者が各社と折衝し、買値を競り上げてくれたため、査定額より高い価格で買取が決まりました。

そのため買主もSREリアルティが直接担当する両手仲介になってしまいましたが、今回は物件が特殊だったため、仕方ないと思います。

売買契約〜引き渡しまでの流れ

• 成約から1週間後に売買契約
• 契約から約1ヶ月後に引き渡し

契約書や引き渡し準備も、担当者のサポートで滞りなく完了しました。

売買契約は、遠方に居住していたためオンライン重説（重要事項説明）と郵送による持ち回りでの契約にしてくれました。

こういった融通を効かせてもらえたことも、とても助かりました。

実際に使って感じたSREリアルティのメリット

• 両手仲介を行わず、売主本位の営業スタイル
• 築古・賃貸中でもしっかり販売戦略を立ててくれる
• 報告が丁寧で反響データも開示、安心して任せられる

気になった点・デメリット

• 首都圏・関西圏以外では非対応エリアもある
• 担当者の質に左右される（今回は非常に優秀）
• 案件によっては両手仲介になる可能性もある

まとめ：SREリアルティは納得の売却を目指す方に最適

私のように、相続物件の売却や築古・賃貸中のマンションの売却でお悩みの方には、SREリアルティの活用を強くおすすめします。

まずは無料の価格査定を試してみることから始めてみてください。

よくある質問（FAQ）

SREリアルティの査定は無料ですか？

はい。完全無料で利用できます。

両手仲介を行わないとはどういう意味？

売主と買主の両方を一人の担当者が扱わず、売主にとって最適な売却条件を優先できる仕組みです。ただし原則として行わないだけで、結果として両手仲介になることはあります。

査定額より高く売れることもありますか？

あります。実際に私は査定平均より250万円高く成約しました。タイミングと戦略次第で十分可能です。

SREリアルティについて、詳しくはこちらの記事でも解説しています。