「築30年のマンションを売却するけど、売れるの?」

マンション売却で、築30年という築年数に不安をお感じですね。

築30年にもなると共有部も古くなり、内装も大規模なリフォームが必要になります。

老後を考えると住み替えたいが、今のマンションを売却しないと住替えは厳しい…。

そんなあなたに朗報です!

築30年のマンションでも普通に売却できます。

ただし高く売るには工夫が必要。

この記事では、築30年のマンションを高く売る4つのポイントをまとめました。

また賃貸に出すための3つの条件と税金についても合わせて解説。

あなたの築30年マンションの売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

築30年のマンションは売れる

売買されるマンションの4戸に1戸は築30年以上

築30年のマンションだと敬遠されがちでは?と思うかもしれませんが、そんなことはありません。

中古マンションの売買件数を築年数別に分けたものがこちら。

中古マンション売買件数の築年比率
(首都圏)

首都圏成約中古マンションのうち築30年以上のマンションの割合

売買される中古マンションのうち築30年以上のマンションの割合は、

  • 2000年: 3.2%(約31戸に1戸)
  • 2010年: 16.0%(約6戸に1戸)
  • 2020年: 27.5%(約4戸に1戸)

と驚異的に増えています。

2020年には売買される約4戸に1戸は築30年以上のマンション。

昔に比べると築30年以上のマンションが売れやすくなっていることが分かります。

ハウスくんハウスくん

4件に1件は築30年のマンションなんだね!
もっと少ないと思っていたよ


家博士家博士

築30年のマンションをあえて選ぶ人も多いんだ。
実は築30年マンションが売れる理由があるんだよ。

築30年のマンションが売れる5つの理由

それぞれ解説します。

理由1. 購入後に価格が下がりにくい『底値』

築30年のマンションのメリットとして、購入後に価格が下がりにくい『底値』ということがあります。

こちらは、2018年の首都圏と近畿圏の中古マンション平均成約m2単価を築年数別にまとめたものです。

マンションの築年数と価格
(2020年)

築年数と成約単価の推移2020年

基本的に、マンションの価格は新築購入時が最も高く、その後は下落する一方。

しかし価格下落率は、築26年〜30年を過ぎると大きく変わらないことが分かります。

理由2. 不動産取得税や固定資産税も安い

築30年のマンションでは、不動産取得税や固定資産税・都市計画税といった税金も安くなり、新築時のおよそ30%になります。

具体的には築年数によって決められた「経年減価補正率」によって税額が変わり、築30年で補正率は0.3059になります。(東京都の場合

不動産取得税
マンションを購入したときに都道府県から課税されるもの
【参考】東京都主税局・不動産取得税
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点で、土地や家屋などの固定資産を持っている人に対して都道府県から課税されるもの
【参考】東京都主税局・固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

理由3. 新築マンション高騰で中古マンションが人気に

新築マンションの価格は、特に都心部を中心に高騰しています。

新築マンションの平均価格

新築マンションの平均価格推移

こうした状況なので、新築マンションには手が出ないという人も多いのが実情。

結果的に、割安な中古マンションを検討する人の増加につながっているのです。

理由4. リノベーションの流行で築古が注目

さらに築30年マンションに追い風なのが、リノベーションの流行。

リノベーション前提で中古マンションを購入する人が増えているのです。

個人で中古マンションを購入してリノベーションする人もいれば、買取った中古マンションをリノベーション後に転売する専門業者も急増。

特に立地が良い中古マンションでは、売り出される前に安い価格で買い取る『物上げ』を狙って、専門業者が買取りのビラを盛んに配っています。

ハウスくんハウスくん

築30年の中古マンションなら、安く買えるからリノベーション向きなんだね


家博士家博士

リノベーションすれば、内装は新築同様にできるからね。
古くても築30年くらいだと新耐震設計だし

理由5. 新耐震設計という安心感

築30年のマンションが買われる理由として、古くても新耐震基準を満たしている点も大きいでしょう。

築30年のマンションが建てられたのは1980年代後半。

1981年6月以降に建築確認を取得した建物であれば新耐震基準に基づいて設計・建築されているため、安心感もあります。

旧耐震基準のマンションについては、こちらで詳しく解説しています。


ハウスくんハウスくん

築30年だと価格も手頃で、耐震でも安心というバランスが良いんだね。
じゃあ、なるべく高く売るためにはどうすれば良いの?


家博士家博士

高く売るためには4つのポイントがある。

築30年のマンションを高く売る4つのポイント

築30年のマンションを高く売るためには、次の4つのポイントがあります。

それぞれ解説します。

ポイント1. 買取より仲介(普通の売買)で売る

築30年のマンションを高く売るなら、買取より仲介(普通の売買)で売りましょう。

買取と仲介の違いはこちら。

仲介と買取のイメージ
買取では手間がかからず、すぐに売れますが、価格は相場より2割以上安くなってしまいます。

なぜなら不動産会社は買い取った一戸建てを、転売して差額を利益とするため。

高く売るなら、仲介(普通の売買)で売ることを考えましょう。

ポイント2. リフォームは最小限に抑える

リフォーム打ち合わせイメージ
築30年のマンションを高く売却するためには、売却前のリフォームは最小限に抑えましょう。

リフォーム費用は全額上乗せできない

築30年マンションの多くは、大規模にリフォームしてもリフォーム費用を売却価格に全額上乗せできません。

そのためトータルでは売主が損することになります。
リフォームで家の売却に失敗するイメージ

国土交通省の調査でも、個人が売り主でリフォームしても、トータルで損することが分かっています。

また買い主の中には、購入後に予算に合わせて自分好みにリノベーションする人も多いこともあります。

家博士家博士

例えば500万円かけてリフォームしたとしても、価格を500万円上げられるとは限らないんだ。
仮に500万円上げたとしても、買い手がその価格で買いたいと思うかも微妙だしね


ハウスくんハウスくん

自分でリフォームやリノベーションをしたい人なら、なるべく安く手に入れて自分で好きなように変えたいと思うだろうし…


家博士家博士

自分でリフォームする前提の人は、リフォーム済みの物件は買わないからね。
リフォームするかどうかは売り手が決めるのではなく、買い手が決める話なんだ

リフォーム前に複数の不動産会社に意見を聞く

リフォームをするなら、まず複数の不動産会社に意見を聞いてみましょう。

売買実績の豊富な不動産会社なら、顧客(買い手)のニーズもしっかり把握しています。

またリフォームをする場合は、売却保証とセットで損するリスクを無くす方法もあります。

リフォーム+売却保証という新しい売り方もある

アクセル君
東急リバブルのアクティブ売却パッケージ「アクセル君」は、マンションをリフォームし、家具を使ってモデルルームのように演出。
さらに売却保証をつけて売り出します。

リフォーム(税抜400万円〜)と家具の演出(税抜30万円)は有料ですが、支払いは売却後なので初期投資は不要。

一定期間内に売れなかった場合は、「査定価格+リフォーム費用」の100%で買取ってもらえる売却保証なので、売れないリスクも回避できます。

例:査定価格3,000万円、リフォーム費用に450万円かかった場合
→売却保証額は3,450万円になる

ただし対象マンションには下記の制限があります。

アクセル君の対象不動産

  • サービス適用時に「空き家」の区分所有マンション
     (原則、残置物がないこと)
  • 最寄駅より徒歩10分以内
  • 昭和58年(1983年)1月以降の築年
  • 専有面積(壁芯)50㎡以上
  • 査定価格2,500万円以上6,000万円未満

東急リバブルの無料査定を試すならこちら
東急リバブルの売却査定


ポイント3. 専任媒介で1社に売却を依頼する

1社に依頼するイメージ
築30年のマンションを高く売るためには、専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)で1社だけに売却を依頼しましょう。

ハウスくんハウスくん

せんにんばいかい? なにそれ?


家博士家博士

不動産会社に売却を依頼するときの契約の種類だよ。

媒介契約は3種類ある

不動産会社に売却を依頼する契約(媒介契約)には次の3種類があります。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2019年実績)
16%44%
一番多い
40%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上

ポイントは1社に任せること

築30年のマンションを売るときは、1社と専任媒介契約を結ぶのが良いでしょう、

なぜなら1社だけに任せることで、いろいろ相談に乗ってもらえるし、積極的に売却活動をしてくれるため。

他の方法として、一般媒介契約で複数の不動産会社に売ってもらう方法もありますが、一般媒介契約では、築30年のマンションの売却を依頼しても、積極的に売却活動をしてもらえません。

不動産売却の経験がある人以外は避けた方が良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

なんで複数に依頼すると積極的に売却活動してもらえないの?


家博士家博士

築30年のマンションはどうしても売れにくいからだよ。
複数に依頼すると、どの会社でも後回しにされてしまうんだ。

築30年のマンション売却は簡単ではない

築30年のマンションの売却は時間もかかり、簡単ではありません。

こちらは売り出したマンションが、実際に成約する(売れる)割合を築年数別に整理したもの。

首都圏中古マンションの成約率

マンション築年数別の成約率

残念ながら、築30年マンションになると、12.7%(約8戸に1戸)しか売れません。
(レインズの登録漏れなどで実際はもう少し高いのですが、せいぜい30%程度(約3戸に1戸)です。)

一般媒介では売りにくい物件が後回しにされる

不動産会社は自社の専任媒介を優先するため、一般媒介契約は後回しにされます。

特に売りにくい築30年マンションでは、時間をかけても無駄になる恐れがあり、営業マンも片手間になりがち。

一般媒介で複数の不動産会社に依頼しても、ポータルサイトとレインズに掲載だけして、あとは何もしてくれない恐れがあります。

不動産会社に質問をしても、相手にしてもらえません。

築30年のマンションでは、不動産会社からのアドバイスなしで売却を進めることは難しいでしょう。

具体的には、売り出し価格の設定、価格調整のタイミング、広告方法の相談、内覧の注意点など。

不動産会社1社に任せて、二人三脚で売る方が成功しやすいのです。

一般媒介契約については、こちらで詳しく解説しています。

ポイント4. 優秀で信頼できる不動産会社に依頼する

優秀な不動産会社イメージ
築30年マンションを高く売るために、優秀で信頼できる不動産会社に依頼することが大切。

マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まります。

優秀な不動産会社は売却実績が豊富

優秀な不動産会社とは、売却実績が豊富な不動産会社。

売却実績が豊富な不動産会社なら、多くの物件を扱っているため問い合わせも多く、短期間で売却できる可能性もあります。

また築30年のマンションの売り方をよく知っているため、安心して売却を任せられます。

不動産会社の話を聴き比べて信頼できるか判断する

信頼できる不動産会社を見つけるためには、実際に話しを聴き比べるしかありません。

残念ながら不動産会社の中には自社の利益を優先して、売り主が損する売り方をする会社もあります。

複数の不動産会社の話を聴き比べることで、そういった悪質な不動産会社を見分けることができます。

具体的には3社以上の話を聞くと良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

じゃあ売却実績が豊富な不動産会社を3社以上選んで、話を聴き比べればいいんだね。
どうやって探せば良いの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

ハウスくんハウスくん

でもマンションを売るより、賃貸の方が安定して収入があるから良いんじゃないの?


家博士家博士

築30年のマンションは賃貸に出すより売ったほうが得なケースが多いね。
賃貸に出すなら最低でも3つの条件をクリアしておく必要があるよ。

賃貸に出せる築30年マンションの3つの条件

ほとんどの築30年マンションは売却した方がトータルの利益は大きくなります。

築30年マンションで賃貸に出して最終的に利益が残るためには、次の条件を全てクリアする必要があるでしょう。

賃貸に出せる築30年マンションの条件

  • 住宅ローンを完済している。
  • 長期修繕計画が今後30年以上又は取り壊しまである。
  • 駅徒歩7分以内で立地が良い

それぞれ解説します。

賃貸に出せる条件1. ローンを完済している

賃貸に出すためには、住宅ローンが完済していることが必要です。

ローンを完済していないいマンションを賃貸に出すと、次の2つのリスクがあります。

リスク1. 空室リスク

賃貸に出しても、すぐに入居者が見つかるわけではありません。

特に築30年になると、家賃を下げてもエリアによっては入居者がなかなか入らないケースも。

1、2ヶ月ならまだしも、半年、1年と空室だと、負担は大きくなります。

マンションを貸すと、様々な費用がかかる一方で、空室期間は収入がゼロ。

長期的には赤字になるケースが多いのです。

マンションを貸した場合の費用は、

  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税

ここまでは自分が住んでいる場合と同じです。

さらに

  • 入居者が入れ替わる度に、内装のリフォーム・現状復旧
    →家賃2〜6ヶ月分
  • 入居者を見つけるための広告費
    →家賃1〜3ヶ月分
  • 契約更新費用
    →家賃0.5ヶ月分
  • 家賃収入に対する税金(他の収入との合計で税率が上がる)、確定申告の費用
  • 入居中の設備の修理費

なども必要になります。

リスク2. 住宅ローンの一括返済や金利引き上げ

家を他人に貸す場合、本来は金利の低い「住宅ローン」ではなく、金利の高い「アパートローン」に借り換える必要があります。

例えば金利が0.5%→2.0%と+1.5%高くなるだけで、

  • 毎月の返済額 +28%増
  • 元本に対する総支払額 +9%→+39%

と負担は大きく増えます。 

ハウスくんハウスくん

じゃあ銀行に内緒にすれば良いの?


家博士家博士

銀行に内緒で貸すのは絶対に止めよう。
最悪の場合は、自己破産に追い込まれることもある。


銀行に無断で家を他人に貸した場合、住宅ローン残額の一括返済を求められる恐れがあります。

銀行に黙っていても、銀行からの郵便物が未着になったり、信用機関のローン情報で分かります。

どうしても賃貸にチャレンジしたいなら、先ず銀行に相談してみましょう。

転勤など仕方ない理由であれば、先に銀行に相談することで、目をつむってもらえるケースもあります。

賃貸に出せる条件2. 長期修繕計画が30年以上又は取り壊しまである

賃貸に出す前に、マンションの長期修繕計画と解体について確認しましょう。

多くのマンションは、長期修繕計画で解体まで計画していないため、寿命の末期に予定外の費用を負担することになります。

ハウスくんハウスくん

修繕積立金をきちんと払っているから、大丈夫なんじゃないの?


家博士家博士

多くのマンションでは修繕積立金が不足しているんだ。

築30年以上のマンションの4割で修繕積立金が不足

今、多くのマンションで修繕積立金が不足しており、社会問題になりつつあります。

築30年以上のマンションの4割で、修繕積立金が不足。

また築30年マンションの23%で、修繕積立金を1年以上滞納している住民がいるなど、管理組合の運営も困難な状況に。
【参考】国土交通省・平成30年度マンション総合調査

マンションは12年〜15年周期で大規模修繕が必要ですが、その費用は年々高額になります。

そのため築年数が古くなるほど、修繕積立金を徐々に引き上げるか、修繕一時金を支払う必要があります。

しかし高齢者を中心に反対意見があると管理組合が合意できず、十分な修繕費用が集められません。

その結果、徐々にマンションは荒れてスラム化し、売ることすらできなくなるのです。

建替えできるマンションは1割未満

マンションには寿命があり、1980年代のマンションであれば築50年ぐらいが1つの目安になります。

ハウスくんハウスくん

寿命が来たら、建替えになるんじゃないの?


家博士家博士

ところが実はほとんどのマンションは建替えできないんだ


寿命を迎えたらマンションは建替えられると思いがちですが、多くのマンションは建替えできません。

なぜなら、ほとんどのマンションは容積率に余裕がないため。

マンションを建て替えるためには、容積率の余裕分だけ住戸を増やして売却し、建替え費用に充てる必要があります。

しかし容積率に余裕がないと、一戸あたり約2千万円になる費用負担に住民の意見が一致せず、建替えはできないのです。

現状では容積率が不足しており、建て替えると戸数を減らすしかない既存不適格マンションも多くあります。

住民の8割が合意しないと建替えはできないため、建替え以外の方法を選ぶしかありません。

ハウスくんハウスくん

建替え以外の方法って何?


家博士家博士

解体して土地を売却するんだ。
ただし住民の8割が合意することが条件だけどね。


解体して土地を売却すれば、いくらかお金が残る場合もあります。

だたし管理組合が金融機関から修繕費用を借りたりしていると、土地の売却代金は返済に使われ、解体費用だけマイナスになるケースも。

長期修繕計画で解体まで予定に入っているマンションは、ほとんどありません。

また解体の住民合意ができないマンションは、徐々にスラム化し売却が難しくなってきます。

この様に、多くのマンションは築40年を過ぎると売ることが難しくなってきます。

マンションの寿命を考えると、今売ったほうが手元に残るお金は多くなるでしょう。

賃貸に出せる条件3. 駅徒歩7分以内で立地が良い

築30年のマンションで賃貸に出して最終的に利益を残すには、立地が重要です。

目安として最寄り駅から徒歩7分以内であれば、家賃の下落も少なく、最終的に売却する時も値が付きやすいでしょう。

駅からの距離が重要だということは、地価の変化にも明確に現れています。

最寄り駅からの距離と公示地価の変動をまとめたものがこちらです。

最寄り駅距離別の公示地価変動率
(3大都市圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(3大都市圏・2018年)


最寄り駅距離別の公示地価変動率
(地方圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(地方圏・2018年)

公示地価とは
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について詳しくはこちら
土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは

3大都市圏でも地方でも、最寄り駅からの距離が遠いエリアでは地価の下落が止まらないことが分かります。

一方で駅に近いエリアでは、特にこの数年は地価が上昇しています。

ハウスくんハウスくん

駅に近いエリアでは、地価は上がっているんだね!


家博士家博士

今は都市部のマンションを中心に価格が高騰しているよ。

今はマンション価格が高騰して売り時

マンション価格は2013年1月の日銀による金融緩和発表をきっかけに高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2021年9月

「不動産価格指数」とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。

年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約8年半で62%も値上がりしています。

しかしマンション価格を高騰させた日銀の金融緩和も、そろそろ限界です。

金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。

日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧中)2021年10月
出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の約2倍、米国・中国の約4倍と世界でも突出した存在に。

これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

ハウスくんハウスくん

不動産価格がさらに高騰するのは難しそうだね。

家博士家博士

コロナで景気低迷が長引くと、不動産を買う人が減って、不動産価格は下がりやすいしね。 さらに今は日本株リスクもある。

日本株バブル崩壊で金利急騰のリスクも

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じている『国内株式の購入』を大胆に実行。

2020年には、海外投資家の売り越し6.1兆円を上回り、7.1兆円を日銀が購入しました。

2020年12月時点で、日銀は日本株の最大保有者であり、東証1部企業の約半数で大株主という異常な状態。

今の日本株は日銀が底上げした価格であり、もし株価バブルが崩壊すると日銀の信用が失われる恐れがあります。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし日銀の信用が失われると、金利は急騰し、不動産価格の暴落につながりかねません。

ハウスくんハウスくん

でも今のところ株価は上がってるから大丈夫だだよね?

家博士家博士

株価が上がり過ぎると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が下がっても上がっても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。

景気に関係なく金融緩和の終焉リスクはある

日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショック
  • 2022年 アフターコロナショック?

アフターコロナの世界がどうなるか、誰にも分かりません。

永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。

家博士家博士

分かっているのは、今、マンションの価格は高騰していることだけだよ。


築30年マンションの売却と税金

築30年のマンションを売却した場合の税金も、簡単にチェックしておきましょう。

マンションを売却すると譲渡所得が発生します。

譲渡所得は課税対象なので利益が出ると税金が発生しますが、ほとんどの場合は「3,000万円の特別控除」により非課税となります。

3,000万円の特別控除とは

マイホームを売却した場合は、売却した利益(譲渡所得)が3,000万円まで非課税になるという税法の特例。
夫婦で共有している自宅なら、最大6,000万円まで非課税になります。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

ただし、買い換えの場合は少し事情が変わります。

買い換えの場合は、次のマンション(または戸建て)を購入する際にローンを組むのが一般的。

この場合、住宅ローンを組むと「住宅ローン控除」が受けられますが、これは売却時の3,000万円の特別控除と併用できません。

そのため、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除を比較し、お得な方を選ぶことになります。


ハウスくんハウスくん

どちらがお得か比較するのは難しそう…

家博士家博士

税金は専門的な知識が必要だし、個人で計算するのは難しい。
正式には税理士に相談するべきだけど、この程度なら不動産会社に相談してみると良いよ


ハウスくんハウスくん

不動産会社は良き相談相手でもあるんだね! 不動産会社選びが大事なのも、何となく分かった気がするよ

まとめ

売買されている中古マンションの4戸に1戸は、築30年以上のマンションです。

築30年のマンションは、正しく売れば高く売ることも可能。

高く売るための4つのポイントは、

    1. 買取より仲介(普通の売買)で売る
    2. リフォームは最小限に抑える
    3. 専任媒介で1社に売却を依頼する
    4. 優秀で信頼できる不動産会社に依頼する

    賃貸という選択肢もありますが、長期的な試算をして、最終的なマンションの寿命を見極める必要があります。

    あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!

    一括査定サイトの定番3社

    一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

    一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

    この3社以外についてはこちらにまとめています。

    1. すまいValue

      すまいValue
      実績5.0
      不動産会社4.5
      運営会社5.0
      査定実績:
      40万件
      不動産会社数:
      大手6社・全国900店舗
      運営会社:
      大手6社共同運営

      大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
      6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
      売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
      首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
      2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
      簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

      管理人のコメント

      地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
      しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
      特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

    2. 【公式サイト】すまいValue

    3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

      SRE不動産
      実績4.0
      不動産会社4.0
      運営会社5.0
      査定実績:
      (2014年開始)
      不動産会社数:
      売主側1社(買主側多数)
      運営会社:
      SREホールディングス株式会社

      すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
      あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

      管理人のコメント

      大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

    4. 【公式サイト】SRE不動産

    5. HOME4U

      HOME4Uイメージw330
      実績5.0
      不動産会社4.0
      運営会社4.0
      査定実績:
      累計45万件(2001年開始)
      不動産会社数:
      1,800社
      運営会社:
      株式会社NTTデータ・スマートソーシング

      日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
      不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
      机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

      管理人のコメント

      HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
      ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
      あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
      不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

    6. 【公式サイト】HOME4U