築古マンションイメージ
築30〜39年のマンション戸数
現在およそ112万戸あると推計される築30年〜39年の分譲マンション。

30年も住んでいると、家族構成やライフスタイルの変化により住み替えを検討する時期かもしれません。

しかし、心配なのが「築年数が経っているけれど本当に売れるのかどうか」

この記事では、築30年のマンションを売却する際、損せずに少しでも高く売る方法をまとめました。

築30年のマンションでも売れる

築30年のマンションだと敬遠されがちでは?と思うかもしれませんが、そんなことはありません。

2007年と2017年の首都圏中古マンションの成約件数を築年数別に分けたものがこちら。

首都圏中古マンション成約件数の築年数比率

首都圏成約中古マンションのうち築30年以上のマンションの割合

東日本レインズ・2017年

2017年の首都圏における中古マンション売買成約のうち、25.0%は築30年以上のマンション。
つまり4件に1件は築30年以上のマンションとなっているんです。

10年前の2007年には、築30年以上のマンションの割合が13.6%(約7年に1件)だったことを考えると、築30年以上マンションが売れやすくなっていることが分かります。
(公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)による)

ハウスくんハウスくん

4件に1件は築30年のマンションなんだね! もっと少ないと思っていたよ

家博士家博士

築浅を選ぶ人が多いと思いきや、意外でしょ?
築30年のマンションは、言ってみれば割安な中古物件。
価格などのメリットもあるから、あえてそうした物件を選ぶ人もいるんだ

これ以上は価格が下がらない“底値”というメリット

築30年のマンションは購入後にあまり価格が下がらないというメリットがあります。

マンションの価格は新築購入時が最も高く、その後は基本的に下落する一方です。

2017年の首都圏と近畿圏の中古マンション平均成約m2単価を築年数別にまとめたものです。

マンションの築年数別平均成約単価

マンションの築年数と価格下落率

東日本レインズ・近畿圏レインズ

価格下落率は。築21年〜25年に-60〜-70%に下落した後は、築31年以上でも変わらないことが分かります。

新耐震設計という安心感

もう一つ見逃せないのが、新耐震基準を満たしている建物である点。

築30年のマンションが建てられたのは1990年代後半。

1981年6月以降の建物であれば新耐震基準に基づいて設計・建築されているため、安心感もあるのです。

マンション価格の高騰により中古マンションを選ぶ人が増加

新築マンションの価格は現在、特に都心部において高止まりが続いている状態。

2018年も価格が下落することはなく、この状態が続くものと見られています。

新築マンションの平均価格

新築マンションの平均価格推移

こうした状況なので、新築マンションには手が出ないという人も多いのが実情。

結果的に、割安な中古マンションを検討する人の増加につながっているのです。

不動産取得税や固定資産税も安い

価格が安くなるのは、建物の部分だけではありません。

不動産取得税や固定資産税・都市計画税といった税金も安くなります。

不動産取得税
マンションを購入したときに都道府県から課税されるもの
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点で、土地や家屋などの固定資産を持っている人に対して都道府県から課税されるもの

これらの税金は消費税や自動車税のように「一律いくら」ではなく、建物などの築年数によっても変動します。

具体的には、築年数によって決められた「補正率」によって、税額が変わるのです。

築30年の建物の場合、補正率は不動産取得税で0.3050、固定資産税で0.3992(東京都の場合)。

新築時のおよそ30%になります。

ハウスくんハウスくん

築30年と聞くと古いだけというイメージもあるけれど、価格や税金の面でのメリットがたくさんあるんだね

家博士家博士

価格のメリットはもちろん、耐震に関しても安心感があるところが築30年マンションの強み。
だから成約件数も多くなっているんだよ

リノベーションの流行

さらに築30年マンションに追い風なのが、リノベーションの流行。

個人で中古マンションを購入してリノベーションする人もいれば、リノベーションして転売する買取業者も。
リノベーション前提で物件を購入する人が増えているのです。

ハウスくんハウスくん

価格面でのメリットがある中古マンションだから、安く買って自分好みに作り替えて住むってことなのかな?

家博士家博士

そう。だからあえて築30年くらいの物件を探すって人もいるんだよ。
リノベーションすれば、元がどんな状態の部屋か気にする必要もないしね

築30年マンションは賃貸より売却

築30年マンションを賃貸するか売却するか迷うかもしれませんが、ほとんどの築30年マンションは売却すべきです。

賃貸して良い築30年マンションの条件

築30年マンションを賃貸に出しても大丈夫なのは、次の条件をクリアしたマンションだけでしょう。

賃貸して良い築30年マンションの条件

  • 住宅ローンを完済している。
  • 駅徒歩7分以内で、立地が良い
  • 管理組合がしっかりしており、長期修繕計画が30年以上又は取り壊しまである。

多くのマンションは、築40年を過ぎると売ることが難しくなってきます。
また築30年を超えると、徐々に修繕一時金などの予想外の費用も増えてくるもの。
マンションの寿命を考えると、今売ったほうが手元に残るお金は多くなるでしょう。

賃貸でなく売却すべき理由

普通の築30年マンションを売却した方が良い理由は次の3つ。

売却すべき理由1.住宅ローンの一括返済を求められる恐れがある

家を他人に貸す場合は、金利の低い「住宅ローン」ではなく、金利の高い「アパートローン」に借り換える必要があります。

もし銀行に無断で家を他人に貸した場合、住宅ローン残額の一括返済を求められる恐れがあります。

では銀行に黙っていれば大丈夫なのかというと、銀行からの郵便物が未着になったり、信用機関のローン情報などをきっかけに、やはり銀行にバレるがあるでしょう。

どうしても賃貸にチャレンジしたいなら、とにかく先ず銀行に相談してみましょう。
運が良ければ、先に銀行にきちんと相談することで、目をつむってもらえるケースもあります。

売却すべき理由2.空室や原状復旧費で結局赤字になる事が多い

マンションを貸すと、様々な費用がかかる一方で、空室期間は収入がゼロ。
長期的には赤字になるケースが多いのです。

マンションを貸した場合の費用は、

  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税

ここまでは自分が住んでいる場合と同じです。

さらに

  • 入居者が入れ替わる度に、内装のリフォーム・現状復旧
    →家賃2〜6ヶ月分
  • 入居者を見つけるための広告費
    →家賃1〜3ヶ月分
  • 契約更新費用
    →家賃0.5ヶ月分
  • 家賃収入に対する税金(他の収入との合計で税率が上がる)、確定申告の費用
  • 入居中の設備の修理費

なども必要になります。

売却すべき理由3.今の売り時を逃す

マンション価格は高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2018年12月

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

マンション価格は、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、約5年半で40%も上昇しています。

しかし、日銀の金融緩和もそろそろ出口が近いと予想する専門家も増えてきました。
金融緩和が終わると住宅ローン金利が上昇し、マンション価格がもとの水準まで大きく下げる恐れがあります。

家博士家博士

もう少し様子を見てから…と考えるかもしれないけれど、この先どうなるかは誰にも分からないんだ。
分かっているのは、今、マンションの価格は高騰していることだけ。

築30年マンションを少しでも高く売る方法とは

築30年のマンションでも売却できることが分かったら、次に目指すのはなるべく高く売ること。

築浅のマンションと比べると価格は安くなるのは仕方ないことですが、あなたの工夫次第で価格を上げることも可能です。

1. 基本的にリフォームは行わない

「古いよりは新しい部屋の方が売れるだろう」と考えて、売却前にリフォームを検討することもあるかもしれません。

しかし、築30年マンションの売却目的でのリフォームは、次の理由からオススメできません。

  1. 自分好みにリノベーションするために物件を探す人がいること。
  2. リフォームにかけた費用分を売却価格に反映できない可能性が高いことが、国土交通省の調査でも分かっている。

以上のような理由から、リフォームはオススメできないのです。

家博士家博士

例えば500万円かけてリフォームしたとしても、価格を500万円上げられるとは限らないんだ。
仮に500万円上げたとしても、買い手がその価格で買いたいと思うかも微妙なところだしね

ハウスくんハウスくん

自分でリフォームやリノベーションをしたい人なら、なるべく安く手に入れて自分で好きなように変えたいと思うだろうし…

家博士家博士

そう。自分でリフォームすることを前提にしている人は、リフォーム済みの物件はまず買わないからね。
リフォームするかどうかは売り手が決めるのではなく、買い手が決めれば良い話なんだ

それでも、どうしてもリフォームしたいと考えるのであれば、不動産会社の意見を聞いてからにするのがオススメ。

日々、顧客からたくさんの問合せが入る不動産会社なら、顧客(買い手)のニーズもしっかり把握しています。

自分の主観だけでなく、客観的な意見を取り入れることが少しでも高く売るためには必要になるのです。

リフォームプラン付きの新しい売り方もある

リアリエイメージ
リフォーム大手のパナソニックが始めた「リアリエ」では、複数のリフォームプランを3DCGで提案して家とセットで売ることができます。

査定は無料なので、首都圏・名古屋圏・近畿圏のエリアであれば、試してみると良いでしょう。

2. 販売実績の豊富な不動産会社に依頼する

築30年マンションを売る時は、マンション販売実績の豊富な不動産会社に依頼するのがポイント!

実績の豊富な不動産会社なら顧客も多く、売却できる可能性も高くなります。

築30年マンションの売却には販売力が必要

築30年マンションの売却を成功するためには、強力な販売力が欠かせません。

こちらは売り出したマンションが、実際に成約する(売れる)割合を築年数別に整理したもの。

首都圏中古マンションの成約率

築年数別の成約率

東日本レインズ・2017年

成約率が高くても25.9%というのは、低すぎると感じるかもしれませんが、「試しに高値で売り出してみる」という方が多いので、実際にこの程度の割合です。

残念ながら、築30年マンションになると、15.7%(約6件に1件)しか売れないことが分かります。

だからこそ、多くのマンションを売った実績がある、販売力の強い不動産会社に依頼する必要があるのです。

ハウスくんハウスくん

なるほど。
不動産会社を選ぶときは『ここだ!』と思った会社に、とりあえずお願いすればいいのかな?

家博士家博士

1社だけではなく、出来る限り複数の不動産会社に依頼しよう。その中で比較して選ぶのが大事だよ

3. 複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や販売戦略等を比較する

マンション売却の第一歩は、不動産会社に無料査定をしてもらい、現在の価格を確認すること。

このとき重要なのが、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

最低でも3社、可能であれば6社程度に依頼しましょう。

査定価格はもちろん、販売戦略など価格以外の部分もしっかり話を聞いて比較するのがオススメです。

ハウスくんハウスくん

価格が一番興味あるけれど、販売戦略も重要なの?

家博士家博士

もちろん!
築30年マンションの場合は、部分的に補修したり、クリーニングする必要もある。
また別の物件に問合せがしてくる購入希望者への紹介なんかも大切なんだ。

ハウスくんハウスくん

話を聞き比べると分かるんだね!
でも、不動産会社ってどうやって探せばいいの?

家博士家博士

普段からお付き合いのある不動産会社があれば良いけれど、そうでなければ一括査定サイトが便利だよ

不動産会社の心当たりがなければ一括査定サイトが便利

マンション売却が成功するかどうかは、8割が不動産会社選びで決まります。

だからこそ複数の不動産会社に依頼して比較するわけですが、心当たりがなければ一括査定サイトを利用するのが便利!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2018年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,712社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S


家博士家博士

査定サイトも、提携している不動産会社に注目して選ぶのが大事。すまいValueは大手不動産会社6社が運営しているサイトだから、利用できるならここが一番確実だよ

ハウスくんハウスくん

査定サイトも、どこでも良いってわけではないんだね!


首都圏ならソニー不動産も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)の場合は、ソニー不動産もおすすめです。

HOMES

ソニー不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
ソニー不動産の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

ソニー不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

ソニー不動産の無料査定依頼はこちら
ソニー不動産の売却エージェントサービス

ハウスくんハウスくん

ソニーが不動産会社をしていたんだ!

家博士家博士

AIでマンション価格を診断するサービスもおすすめだよ

ソニー不動産を利用しようか迷っている場合は、まずはソニー不動産が新しくリリースした「マンションAIレポート」であなたのマンション価格を診断してみてはいかがでしょうか?
ソニー不動産 マンションAIレポート

不動産会社は1社と専任媒介契約がおすすめ

不動産会社との媒介契約には3種類あります。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2015年東日本の実績)
29%46%
一番多い
25%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上

初めてマンションを売る場合は、1社と専任媒介契約を結ぶのが良いでしょう、

理由は、1社だけに任せることで、いろいろ相談に乗ってもらえるし、積極的に売却活動をしてくれるから。

他の方法として、一般媒介契約で複数の不動産会社に売ってもらう方法をすすめる意見もありますが、不動産売却の経験がある人以外は避けた方が良いでしょう。

なぜなら、一般媒介契約では、不動産会社に質問や相談をしても、専任媒介のお客を優先して忙しいので答えてくれません。

売り出し価格の設定、価格調整のタイミング、広告方法の相談、内覧の注意点など、不動産会社からのアドバイスが一切不要な人は、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼する方法も良いでしょう。

築30年マンションの売却と税金

マンションを無事に売却したら、次に気になるのが税金。

築30年のマンションを売却した場合の税金についても簡単にチェックしておきます。

マンションを売却すると譲渡所得が発生します。

譲渡所得は課税対象なので利益が出ると税金が発生しますが、ほとんどの場合は「3,000万円の特別控除」により非課税となります。

3,000万円の特別控除とは

マイホームを売却した場合は、売却した利益(譲渡所得)が3,000万円まで非課税になるという税法の特例。
夫婦で共有している自宅なら、最大6,000万円まで非課税になります。

ただし、買い換えの場合は少し事情が変わります。

買い換えの場合は、次のマンション(または戸建て)を購入する際にローンを組むのが一般的。

この場合、住宅ローンを組むと「住宅ローン控除」が受けられますが、これは売却時の3,000万円の特別控除と併用できません。

そのため、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除を比較し、お得な方を選ぶことになります。


ハウスくんハウスくん

どちらがお得か比較するのは難しそう…

家博士家博士

税金は専門的な知識が必要だし、個人で計算するのはかなり大変! この場合も不動産会社に聞いた方が早いから、不動産会社を選ぶときに相談してみると良いよ

ハウスくんハウスくん

不動産会社は良き相談相手でもあるんだね! 不動産会社選びが大事と言われる理由も、何となく分かった気がするよ

家博士家博士

築30年だからと諦めないで、とにかく早めに動くことが売却成功の秘訣。まずは一括査定サイトなどを使って、良い不動産会社を探すことから始めよう!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2018年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,712社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S