マンションイメージ
実は意外に多い既存不適格のマンション。

既存不適格のマンションでも売却はできるのでしょうか?

そもそも既存不適格とは何なのか、そして売却するための3つのコツについてまとめました。

既存不適格マンションは売れるが売りにくい

結論から言うと、既存不適格マンションは売れます。

しかし、普通のマンションに比べて売りにくいということも現実。

既存不適格マンションが売りにくい理由はこちら。

  1. 建替えが難しい
  2. 住宅ローンが利用しにくい

既存不適格マンションは、築年数が古くなるほど売りにくくなるため、売却を考えているなら早めに行動した方が有利です。

ハウスくんハウスくん

既存不適格ってそもそもなんでなるの?


家博士家博士

まずは、既存不適格についておさらいしよう。

既存不適格とは

考える女性イメージ
法律や法令は時代とともに変わっていきます。

これは建築物に関しても同様。

たとえば、建築基準法の耐震基準の改定などはよく知られているものの一つでしょう。

こうした改正は「より良くするため」に行われますが、場合によっては問題も生じます。

ハウスくんハウスくん

法律や法令の規定が変わることで問題が生じるの?

家博士家博士

それまではOKだったものが、改正に伴ってNGとなることもある。そうなると、今の規定や基準を満たさないから『不適格』となってしまうんだ

このように、建てた当時は法令の規定を満たしていたものの、その後の改正によって新しい規定を満たしていない建築物を「既存不適格建築物」と呼びます。

既存不適格建築物と違法建築物は違う

「法令の規定を満たしていない」と聞くと「違法建築物なのでは?」と思うかもしれません。

しかし、既存不適格建築物と違法建築物は別物です。

既存不適格建築物は「建築当時の規定は満たしていたが、改正後の新しい現行の規定は満たしていない」建築物を指します。

一方の違法建築物は「建築当時から既に規定を満たしていない」建築物や、「建築確認申請が必要なのに行わなかった」建築物を指すのです。

家博士家博士

既存不適格建築物は、そのままの状態であれば建てておいてもOK。違法建築物はそもそも違法だから、都道府県知事や市町村長が使用禁止や建物取り壊しなど必要な措置を取れることになっているんだ

ハウスくんハウスくん

既存不適格と違法建築って似ている気もするけど、詳しく見てみると全く違うものなんだね!

既存不適格の種類

既存不適格の種類としては、次のようなものが挙げられます。

建ぺい率
敷地面積のうち、建物が建っている面積の割合。
容積率
敷地面積に対する延べ床面積の割合。
高さ制限
建物の高さの制限。
用途地域や防火地域等の地区計画
建物の用途、耐火の仕様などの制限
耐震性
地震に対する耐力

このうち、マンションで多く見られるのが容積率不適格というものです。

耐震性の不適格については、こちらで解説しています。

容積率不適格のマンションについて

国土交通省が推計したところによると、築年数が古いマンションほど容積率不適格のマンションも増える傾向にあります。

  • 1970年以前築のマンション…67%
  • 1971年〜1975年築のマンション…65%
  • 1976年〜1980年築のマンション…11%

これだけのマンションが容積率に関して不適格であると考えられているのです。

既存不適格マンションが売りにくい理由

売れにくいイメージ
既存不適格マンションが売りにくい理由はこちら。

理由1. 建替えが難しい

既存不適格マンション最大の問題が、建替えが難しいということ。

不適格マンションは、容積率や建ぺい率が不適格であるものが多くなっています。

家博士家博士

容積率や建ぺい率が不適格というのは、これらをオーバーしている状態だということなんだ

そのため、仮に建替えるとなれば現在の規定に合わせて、建物の規模を縮小するしかありません。

規模が小さくなるため全員住み続けるのは不可能で、退去しなければならない人も出てきます。

ハウスくんハウスくん

既存不適格建築物は『そのままの状態なら建っていてOK』だからこそ、建替えが難しいんだね

家博士家博士

そう。建替えが難しいから、どんなに古くなってもそのままの状態にしておくしかないというわけ。
老朽化する一方だから、売るのも難しくなってしまうんだ


理由2. 購入者が住宅ローン審査に通りにくい

既存不適格マンションは違法建築物ではないため、住宅ローンを絶対に借りられないというわけではありません。

しかし金融機関によっては審査に通らないこともあります。

金融機関が特に注目しているのが、容積率や建ぺい率。

これらは数字で表されることもあって、基準を満たしているかどうかが誰にでも分かるようになっています。

そのため、住宅ローン審査の際にも真っ先に確認される項目の一つ。

特に容積率に関しては、オーバーしているとローンも利用できない金融機関が増える傾向にあると言われています。

理由3. 築年数の古さで追い打ち

既存不適格マンションの多くが、築年数が古いマンションです。

ただでさえ築古マンションは売りにくい傾向にありますが、既存不適格となるとさらに追い打ちをかけるように売れにくくなってしまいます。

家博士家博士

特に、建替え時期が近くなるほど価値は下がりやすい。
建替えが難しいと分かっている以上、購入者も『先々どうなるか分からない物件は買いたくない』と敬遠してしまうからね

以上のような理由から、どうしても既存不適格マンションは売りにくくなってしまうのです。

既存不適格マンションを売る3つのコツ

売れるイメージ
「売りにくい」と言われても、様々な事情で「売るしかない」という人もいることでしょう。

既存不適格マンションを売るための3つのコツをまとめました。

コツ1. 販売力の強い不動産会社を探す

最初から「売りにくい」と分かっている以上、売却実績が豊富で販売力が強い不動産会社を選ぶことは必須です。

こうした不動産会社は様々な物件を扱っていて、そのノウハウも豊富。

既存不適格マンションでも売却できる可能性が高くなります。

査定依頼の際に査定価格を確認するだけでなく、担当者に既存不適格マンションに関する知識などがあるかどうかも確認しておくとより安心です。

コツ2. 不動産会社の即時買取を利用する

売却にあまり時間がかけられない場合などは、不動産会社の即時買取を利用するのも選択肢の一つ。

最短1週間程度で不動産会社が買取ってくれます。

ただ、確実に売却できる点がメリットですが、売却価格は普通に売った場合と比べて相場の6〜8割と安くなります。

それでも「売れれば良い」ということであれば、即時買取に対応している不動産会社を選びましょう。

一括査定サイトで備考欄に「買取希望」と書くと、買取の価格を査定してもらえます。

コツ3. リフォームプラン付きで売る

そのまま売却するのではなく、あらかじめリフォームプランを付けて売るのもおすすめです。

建物全体の建て替えは難しい既存不適格マンションも、専有部分のリフォームなら可能。

パナソニックグループのリアリエなら、複数のリフォームプランが付けられます。

このように、既存不適格マンションでも少し工夫すれば売却は可能。

まずはあなたに合った方法を探してみてください。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定