「マンションの管理組合がトラブルで大変だけど、売却できるの？」
マンション売却で、管理組合のトラブルにお悩みですね。
確かにマンションの管理組合・理事会に問題があると、将来が心配です。
自分で解決が難しければ、売却して住み替えるしかありません。
そんなあなたのために、管理組合に問題があるマンションの売却について解説します。
管理組合にトラブルがあるマンションでも、今はまだ普通に売却できます。
ただし売却するなら、早く動いたほうが良いでしょう。
なぜならマンション管理の法改正があり、各自治体も動き始めているため。
この記事では、管理組合にトラブルがあるマンションの売却について解説します。
またあなたのマンションの管理組合が良いか悪いか判断するポイントについても解説。
マンションの管理組合トラブルでお悩みのあなたが、売却を検討する際に、この記事が参考になれば幸いです。
この記事のもくじ
マンションの管理状態が価格に反映される動き
マンションの管理が社会問題化しつつあることは、国もすでに把握しており、対策も始まっています。
マンション管理を評価する2つの制度が開始
2022年4月からマンション管理を評価する2つの制度が開始しています。
まだどちらも始まったばかりで、どちらが広く使われるか分かりません。
それぞれ簡単に解説します。
1. 管理計画認定制度
管理計画認定制度は、地方自治体がマンションの管理をチェックし、適切なマンションを5年毎に認定する制度。
マンション管理適正化法の改正により2022年4月から施行され、自治体が具体的な計画を次々に作成しています。
【参考】東京都・マンション管理・再生促進計画
| 管理計画認定制度 | |
|---|---|
| 実施機関 | 国土交通省・地方自治体 |
| 内容 |
|
| 審査項目 | 国が定めた基本16項目と各地方自治体の追加項目 |
| 判定方法 | 「認定」or「非認定」 |
ただしまだ制度が始まったばかりで、自治体の動きもまだこれから。
評価が認定と非認定の2種類しかないなど、使い勝手もあまり良くありません。
制度がどこまで広がるかまだ不透明ですが、近い将来にはマンション評価基準の1つとなるでしょう。
【参考】国土交通省・マンション管理再生ポータルサイト
2. マンション管理適正評価制度
マンション管理適正評価制度は、民間の団体が定める制度で、より詳しい内容と評価レベルが特徴です。
| マンション管理適正評価制度 | |
|---|---|
| 実施機関 | マンション管理業協会 |
| 内容 |
|
| 審査項目 | 30項目 |
| 判定方法 | 6段階評価 |
こちらの方が管理のレベルが分かるメリットがありますが、民間の認定制度なので、どこまで利用が進むかは不透明。
2023年9月時点で登録件数は約1,800件しかありません。
今後の利用数増加に注目です。
【参考】マンション管理適正評価制度
ハウス マンションの管理で、こんな評価制度が始まってるんだ！
家博士 さらに税金の優遇も始まったよ。
マンション長寿命化促進税制も開始
2023年4月1日から、マンション長寿命化促進税制が開始。
管理計画の認定を受けたマンションは、大規模修繕の翌年度に、建物部分の固定資産税額が1/6～1/2減額されます。
こういった税制優遇は今後も増えるでしょう。
【参考】国土交通省・マンション長寿命化促進税制が創設されます！
ハウス 管理組合がダメだと、マンションが売りにくくなりそうだね。
家博士 いずれもまだこれからだから、いまのところ売買には影響ないよ。
管理が悪いマンションでも今は普通に売れる
購入者は管理についてよく知らない
現状では、一部のマンションを除いてマンション管理の質はほとんど売却価格に反映されていません。
なぜならマンション購入者の多くは、マンションの管理組合や管理のレベルについてよく知らないため。
マンション購入者が重視するのは、価格・築年数・広さ・立地・間取り・眺望・日当たりなど、他の要素です。
ハウス じゃあ、管理組合のトラブルがあっても、普通に売れば良いんだ。
家博士 ただし具体的に問題が起きていると、説明責任があるんだ。
具体的な問題があるマンションは安くなる
具体的な問題、例えば訴訟や水漏れなどが起きてしまうと、マンションの売却価格は安くなってしまいます。
具体的な問題は買主に告知する
マンションに具体的な問題があれば、売買契約に添付する重要事項説明・告知書に記載しなくてはいけません。
- 外壁や屋根、配管からの水漏れが頻発している場合
- 大規模修繕費用が不足し、修繕一時金の支払が検討されている場合
- 修繕積立金が大幅に増額されることが決まった場合
- 外壁タイルの剥離などにより第3者が怪我をして、管理組合の管理責任について訴訟になった場合
- 重大な欠陥工事について、管理組合とマンションディベロッパー間の協議がある場合
- 管理組合と住民の間で、管理費の滞納や修繕積立金の流用などによる訴訟や調停があった場合
ハウス こんな問題があるマンションは売るのを待った方が良いの？
家博士 いや、こんな問題があっても、今なら価格を少し下げるだけで売れるんだ。
いずれ売る予定なら、早く売った方が売りやすいと思うよ。
問題が起きる前なら告知義務はない
具体的な問題がまだ起きていないマンションでは、問題が起きる前に売却した方が売りやすいでしょう。
今の管理組合がうまく機能していないと「あなたが主観的に感じているだけ」であれば、重要事項説明で説明する義務はありません。
ハウス でもまだ問題が起きてないなら、売るのは決断できないかな。
家博士 相場を考えると、今は高騰して利益が確定しやすいよ。
今はマンション価格が高騰している
いずれ売るなら、今はマンション価格が高騰して売るには良いタイミングかもしれません。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約10年半で88％も値上がりしています。
ハウス すごい値上りだね！
家博士 ただしそろそろ高騰している相場も変化がありそうだよ。
日銀の金融緩和終了で不動産下落の恐れも
今回のマンション価格高騰の原因は、日銀による史上空前の金融緩和ですが、そろそろ金融緩和の出口が予想されています。
金融緩和が終わると、住宅ローン金利が上昇し不動産価格は下落する恐れがあります。
金利上昇と不動産価格の下落について、詳しくはこちらも合わせてお読み下さい。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
まず今の売却価格を確認してみては？
いつかはマンションの売却を考えているなら、まずは今の売却価格を確認してみてはいかがでしょうか？
マンションの価格を正確に知るためには、マンション売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べるという方法が確実です。
ハウス 実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。
東急リバブルの無料査定はこちらから
⇒
東急リバブル
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
家博士 いずれにしても、管理に問題があるマンションは、今後ますます売りにくくなると考えておこう。
管理が悪いマンションは今後売りにくくなる
マンション管理はこれから社会問題化する
管理に問題があるマンションは、今後どんどん売りにくくなります。
なぜなら築年数が古いマンションが急増し、マンション管理のトラブルが増えて、社会問題化するため。
ハウス なんで築年数の古いマンションが急増するの？
家博士 マンションが本格的に増えたのは1980年代以降だから、管理に問題があるマンションはこれから増えるんだ。
日本のマンションはまだ65％が築30年未満
マンションの築年数が今後どのように変化するのかまとめるとこちら。
分譲マンションの築年数の推移
日本の分譲マンションは築30年未満が65％。
築年数40年超は全体のわずか17％しかありませんが、今後20年で3.7倍に急増します。
マンションは築20年前後が建設ピークですでに大幅減
分譲マンションの築年別戸数
マンションの築年別戸数を見ると、築20年前後がマンション建設のピークでした。
マンション購入世代の人口減少によって、今の新築分譲マンション戸数はピーク時の半分以下と大幅に減っています。
築30年を超えると管理の差が明確になる
マンションでは、築年数が30年を超えると管理の差が明確になり始めます。
きっかけは大規模修繕工事。
マンションでは築年数が古くなるにつれて、大規模修繕の費用が高額になります。
築年数が古くなると大規模修繕費用が高額になる
マンションの大規模修繕は、外壁のコーキング耐久年数に合わせて、12〜15年毎に行います。
このタイミングで耐用年数のものを交換するのですが、30年を超えるとエレベーター本体や機械式駐車場、給排水管、ガス管、サッシなど多くが限界に。
ここで大規模修繕費用が不足する管理組合が増えています。
全国のマンションの34.8％で修繕積立金が不足
国土交通省の調査によると、全国のマンションの34.8％で修繕積立金が不足しています。
（平成30年度マンション総合調査結果）
修繕積立金の積立状況
さらに31.6％は不明と回答しており、この大部分は不足していると予想されるため、かなりのマンションで積立金の不足があると分かります。
ハウス でも色々な物を交換しないといけないのは、初めから分かってたことじゃないの？
なんで修繕積立金が足りないの？
家博士 理由は色々あるけど、いずれにしても見直してないことだね。
修繕積立金は普通5年毎に見直しするものだよ。
修繕積立金は定期的に見直しするもの
管理組合がしっかりしているマンションでは、5年毎に修繕積立金とその元になる長期修繕計画を見直しています。
なぜなら長期修繕計画は、時代の変化で大きく変わるものだから。
具体的には、次のような理由があるため。
- 建設工事費の高騰
- 消費税の引き上げ
- インフレや円安
- 長期修繕計画の項目漏れがある
- 当初から段階引き上げ式の予定だった
良い管理組合は、こういった問題を早くから把握して修繕積立金を引き上げ、十分な資金を用意しています。
その管理組合の差が大きくでるのが築30年以降の大規模修繕です。
マンション売却のタイミングで注意すべきは「大規模修繕」。大規模修繕とマンション売却の関係が5分で分かります。
ハウス でも住民でお金を出し合って修繕すれば良いんじゃないの？
家博士 それが不足した修繕費用を集めるにも住民の8割の賛成が必要なんだ。
住民が合意しないと修繕積立金を見直せない
区分所有法によって、マンションは住民の過半数（場合によって4分の3以上）が賛成しないと、修繕積立金を増額できません。
高齢の住民が増えると、この合意が難しくなります。
もし修繕積立金が増額できず、給排水管を交換しないと水道管の水漏れが頻発することに。
また下水が詰まると、1階の下水が逆流して汚物が共有部に流れ出たりするなど、とても住めないマンションになってしまいます。
水漏れや雨漏りのあるマンションは売却できるのか？ 2つのケースで、売却の注意点と高く売る方法をまとめました。
ハウス 大規模修繕ができないなら、建替えるしかないのか。
家博士 ところが建替えはさらに難しいんだ。
マンション建替えはさらに困難
建替えできたのは約2％
建替えの時期を迎えている全国の旧耐震マンションは103万戸。
しかし2023年3月時点で建替え事例はわずか282棟、2.3万戸と、旧耐震マンション全体の約2％しか建替えられていません。
【参考】国土交通省・マンション建替えの実施状況
ハウス なんで2％しか建替えできてないの？
家博士 建替えできたマンションは、新たに戸数を増やして、その売却益で建替えできたんだ。
多くのマンションは、戸数をそこまで増やせないから、建替えも難しい。
建替えができたマンションは条件に恵まれたごく一部のみ
実は建替えができたマンションは、次の条件に恵まれていました。
- 容積率が大幅に余っていた又は大幅に緩和された。
- 駅から近く、利便性が高いエリアで、新築マンションのニーズが高かった。
家博士 だから、余った容積率を使って戸数を増やし、販売した利益で建替え費用が捻出できたんだ。
既存住民の負担が少ないから、住民合意も簡単だったよ。
マンションの寿命は個々で違い、寿命が尽きても建替えできるのはごく一部です。あなたのマンションの寿命と建替えの可能性をチェックリストで調べてみましょう。
高齢化により住民合意が困難になる
築年数の経過によって「建て替えか修繕か」を検討する頃には、住民の大半が高齢者となっています。
住民の高齢化によって難しくなるのが、住民の合意。
マンションの建替えには、住民の80％以上の合意が必要です。
建て替えが必要なマンションでも、費用負担や「年齢を考えるとそこまでする必要はない」といった意見から、合意は困難に。
また建替えが難しい場合は、建物を解体して敷地を売却する選択肢もありますが、敷地売却にも80％以上の合意が必要。
多くのマンションでは、結局何もできずに今に至るのです。
ハウス 管理組合は大事なんだね。
どうやって管理組合を見分ければ良いの？
家博士 マンションの管理組合を判断する目安を解説しよう。
管理組合を判断する目安
良い管理組合の特徴
特徴を簡単にまとめると、次のような管理組合が「良い管理組合」と言えます。
- 相見積もりの導入などで次々とコストカットが進んでいる
- 理事会の出席率が高く、住民のコミュニティができている
- 長期修繕計画が管理組合主導で定期的に見直されている
- 修繕積立金を段階増額方式から均等積立方式に変更している
- 管理組合が大規模修繕を仕切っている
- 前回の大規模修繕で修繕積立金が20％以上または計画以上に余裕がある
- 長期修繕計画が30年以上または解体まである
- 新築から2〜10年の間にアフターサービスの補修を受けている
- 外壁のタイルについて話し合いがある
長期修繕計画は30年以上または解体まで
長期修繕計画については解体まであるのが最も望ましいのですが、30年以上あれば最低ラインはクリアしています。
というのも、築30〜40年目くらいまでには解体するか修繕等によって長寿命化するか、方針を決める必要があるため。
なお定期借地権のマンションでは解体までの長期修繕計画があり、解体費用も積立てています。
家博士 まず自分のマンションの長期修繕計画を確認してみよう
外壁タイルが社会問題になりつつある
最近は外壁タイルが剥がれて落下する問題が増加。
剥がれ落ちたタイルで人にケガをさせてしまうと、マンションの管理者が責任を問われることもあります。
外壁タイルに問題があると住民の負担が大きくなる
外壁タイルの浮きや落下は、住民にとっては非常に負担の大きくなる問題です。
きちんと補修するためには外壁全体の打診調査が必要で、建物全体に足場を組まなければなりません。
打診調査で不具合のある部分を特定し、その原因から補修の範囲や補修方法を検討することに。
原因が工事不良にあるなら、売主や建設会社に責任を求める証拠のまとめや訴訟が必要になります。
工事不良でなく通常の劣化であれば、修繕積立金から補修費用を負担しなくてはいけません。
ハウス 何だか時間がかかりそうだね
家博士 打診調査から工事完了までは、早くても半年程度かかるんだ。
長いと2年以上かかる場合もある。
多額の費用がかかり住民の負担増につながる
工事期間中は騒音や振動、ホコリなどが発生
外壁の劣化防止と見た目の良さから使われる外壁タイルですが、問題が発生すると住民の負担は非常に大きくなってしまうのです。
悪い管理組合の特徴
悪い管理組合の特徴として、次のようなものが挙げられます。
- 大規模修繕を管理会社に丸投げしている
- 管理費や修繕積立金の滞納がある
- 長期修繕計画が見直されず、修繕積立金が不足している
- 管理組合のリーダーが不在で理事会や総会の出席率も低い
- 住民が入れ替わらず高齢化している
理事会や総会の出席率が低く住民の関心が低いマンションでは、管理組合もうまく機能していないことが多いもの。
こうしたマンションでは、住民が危機感を持って行動しない限りスラム化してしまう可能性が高い状態にあると考えておきましょう。
増えている管理組合のトラブル
最近はマンション管理組合のトラブルが増えてきています。
- 理事長による修繕積立金の横領
- 理事長と管理会社の癒着
- 理事会の紛糾や怪文書の配布
- 住民の高齢化による管理組合の形骸化で必要な大規模修繕ができない
- 無関心な住民とコミュニティの希薄化により管理費の滞納などが増える
ハウス 横領って本当にそんなことあるの？
家博士 驚いたかもしれないけれど、本当の話。
実際にこういったトラブルは発生しているんだ
しかし、こうしたトラブルが世間に広く知れ渡ることは多くありません。
これはトラブルのあるマンションだということが知れてしまうと、マンションの価値が下がってしまう可能性があるため。
そうした事態を避けるため、内々で済ませてしまおうという傾向が強いのです。
まとめ
今は管理が悪いマンションでも普通に売れますが、今後は売却が難しくなるでしょう。
法改正もあり、マンション管理が価格に反映される流れは加速しています。
あなたのマンションの管理組合に問題があるなら、選択肢は3つ。
- あなたが積極的にリードして、管理組合の改革に取り組む。
- 管理組合と距離を置いて、事態が好転することを祈る。
- マンションを売却する。
どれにするか迷っているなら、まずはマンションの価格を確認してみましょう。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
