マンションの管理組合は、マンション管理の全てを左右する大切な組織。
しかし最近増えているのが、意見の対立で紛糾している管理組合や、高齢化などで形骸化している管理組合です。
このように管理組合が機能しないマンションでは、大規模修繕などの維持管理が行き届かなくなり、マンションの資産価値がどんどん落ちてしまいます。
もしあなたのマンションがこうした問題を抱えている場合、売却することはできるのでしょうか？
売却にあたって知っておきたいことや、良い管理組合・悪い管理組合の特徴などをまとめました。
この記事のもくじ
管理が悪いマンションでも今は普通に売れる
「マンションは管理で選べ」という言葉があるほど、マンションの管理は大切だと言われています。
ハウスくん管理が大切と言われているなら、管理組合の質がマンション価格に影響するんだね。
家博士普通はそう思うよね。
ところが、今のマンション市場では管理の質はほとんど価格に影響していないんだ。
現状では、一部のマンションを除いてマンション管理の質はほとんど売却価格に反映されていません。
では、どんなマンションでも相場通りに売れるのかというと、少し違います。
具体的に問題が起きてしまったマンションは、売却価格が相場より安くなってしまいます。
ただし具体的な問題があるマンションは安くなる
具体的な訴訟や問題が起きてしまうと、重要事項説明での説明義務があるため、価格が安くなります。
ハウスくん具体的な問題って、どんなの？
家博士次のようなものがあるよ
【重要事項説明で説明が必要になるものの一例】
- 大規模修繕費用が不足し、修繕一時金の支払が検討されている場合
- 修繕積立金が大幅に増額されることが決まった場合
- 外壁タイルの剥離などにより第3者が怪我をして、管理組合の管理責任について訴訟になった場合
- 重大な欠陥工事について、管理組合とマンションディベロッパー間の協議がある場合
- 管理組合と住民の間で、管理費の滞納や修繕積立金の流用などによる訴訟や調停があった場合
ハウスくんこんな問題があるマンションは売るのを待った方が良いの？
家博士いや、こんな問題があっても、今なら価格を少し下げるだけで売れるんだ。
いずれ売る予定なら、早く売った方が売りやすいと思うよ。
また、具体的な問題がまだ起きていないマンションでは、問題が起きる前に売却した方が売りやすいでしょう。
今の管理組合がうまく機能していないと「あなたが主観的に感じているだけ」であれば、重要事項説明で説明する義務は生じません。
いずれにしても、管理に問題があるマンションは、今後ますます売りにくくなると考えておこう。
管理が悪いマンションは今後売りにくくなる
管理に問題があるマンションは、今後どんどん売りにくくなります。
なぜなら、築年数が古いマンションが急増し、マンション管理のトラブルが増えて、社会問題化するため。
ハウスくんなんで築年数の古いマンションが急増するの？
家博士マンションが本格的に増えたのは1980年代以降だから、築30年を超えるマンションはこれから増えるんだ。
全国で築年数30年を超えるマンションの戸数をまとめたものがこちらです。
築30年以上のマンション戸数の推移
ではなぜ築年数が30年を超えるマンションでは、マンション管理が問題になるのでしょうか。
築年数が30年を超えると管理の差が明確になる
マンションでは、築年数が30年を超えると管理の差が明確になり始めます。
きっかけは大規模修繕工事。
マンションでは築年数が古くなるにつれて、大規模修繕の費用が高額になります。
築年数が古くなると大規模修繕費用が高額になる
一般的にマンションの大規模修繕は12〜15年毎に、外壁のコーキング耐久年数に合わせて外周足場を組立てるタイミングで行います。
このタイミングで、マンション共有部で耐用年数を迎えるものを交換するのですが、30年を超えると高額な部品が耐用年数を迎えます。
高額な部品とは、エレベーター本体や機械式駐車場、給排水管、ガス管、サッシなど。
もしエレベーター本体を交換しないと、そのうちエレベーターは使えなくなります。
機械式駐車場も同じく使えなくなります。
それだけならまだしも、給排水管を交換しないと、水道管の水漏れで下の階が水浸しになるようなトラブルが頻発します。
また下水が詰まると、1階の下水が逆流して汚物が共有部に流れ出たりするなど、とても住めないマンションになってしまうのです。
ハウスくんでも色々な物を交換しないといけないのは、初めから分かってたことじゃないの？
なんで修繕積立金で交換できないの？
家博士マンション販売時は、修繕積立金を安くした方が売れやすいから、長期修繕計画の期間も20年など短く設定しているんだ。
ハウスくんそれはヒドイなぁ。
家博士まあでも本来は、購入直後にマンション住民が管理契約や長期修繕計画を見直しすべきなんだよ。
実際に管理組合がしっかりしているマンションでは、定期的に長期修繕計画を見直して、早くから修繕積立金を引き上げ、十分な資金を用意している。
その管理組合の差が、大きくでるのが築30年以降の大規模修繕なんだ
ハウスくんでも資産価値が落ちるのは誰だって嫌だろうから、後からでもお金を出し合って修繕すれば良いんじゃないの？
家博士それが、管理組合では何をするにも住民の8割の賛成が必要なんだ。
不足した修繕費用を集めるのも、住民の2割以上が反対すればできない。
その結果、マンションはスラム化していくことになるんだ
このようにスラム化したマンションは、建替えになると考えがちですが、現実は違います。
マンション建替えはさらに困難
築年数の経過とともに高額になる修繕費用は、最終的には「修繕するより建替えた方が安いレベル」になります。
そのため、本来であれば築30年を迎えるころには、さらに30年以上を維持管理するのか、それとも解体に向けて修繕費を節約するのか、方針を決めなくてはいけません。
実際に、国土交通省では建替えか修繕かを判断するためのマニュアルも作成しています。
ハウスくんこうしたマニュアルがあれば、管理組合も判断しやすいね。
家博士ところが実は、建替えられるマンションはごく一部だけ。
多くのマンションは建替え費用が1戸あたり1,000万円以上と高額になり、建替えができないんだ。
実際、2017年4月時点で老朽化したマンションを建替えた事例はわずか268例だけ。
全国のマンションのうち、0.0004％しか建替えられていません。
建替えができたマンションは条件に恵まれたごく一部のみ
実は建替えができたマンションは、次の条件に恵まれていました。
- 容積率が大幅に余っていた又は大幅に緩和された。
- 駅から近く、利便性が高いエリアで、新築マンションのニーズが高かった。
家博士だから、余った容積率を使って戸数を増やし、販売した利益で建替え費用が捻出できたんだ。
既存住民の負担が少ないから、住民合意も簡単だったよ。
ハウスくん増えた戸数の売却利益で、マンション建替えができたんだ！
じゃあどのマンションでもそうすれば良いのに。
家博士立地が良くて容積率に余裕があるマンションなんてほとんど無いから、多くのマンションでは難しいね。
高齢化により住民合意が困難になる
築年数の経過によって「建て替えか修繕か」を検討する頃には、住民の大半が高齢者となっています。
この住民の高齢化は、マンションの管理にとって大きな問題。
2025年には団塊世代が75歳以上となり、施設へ入居する人が増えると考えられています。
これに伴い、都市部のマンションでは孤独死や廃墟化が問題に。
例えば、東京都のマンションの26％は旧耐震基準のマンションなので、こうしたマンションで管理が行き届かなければ災害時の危険性も増します。
住民の高齢化によって難しくなるのが、住民の合意。
マンションの建替えには、住民の80％以上の合意が必要です。
建て替えが必要なマンションでも、費用負担の問題や「年齢を考えるとそこまでする必要はない」といった意見から、80％以上が合意することは非常に難しくなります。
マンションの建替えが難しい場合は、建物を解体して敷地を売却するという選択肢もありますが、敷地売却にも80％以上の合意が必要。
おそらく多くのマンションでは、結局何もできずに空室と管理費の滞納だけが増えていき、最終的にスラム化してしまうというわけです。
ハウスくんマンションは買ったら終わりではなくて、いかに管理して価値を維持するかが大事ってことなんだね
家博士そう。きちんと管理されていれば資産価値は高い状態を維持できるし、管理されていなければスラム化する恐れもある。
マンションの資産価値は2極化していくと考えられているんだ
マンションの管理状態が価格に反映される動き
マンションの管理が社会問題化することは、国としてもすでに把握しており、対策も始まっています。
一例として挙げられるのが、公益社団法人マンション管理センターが運営する「マンションみらいネット」への登録です。
マンションみらいネットでは、マンション管理組合の運営状況や修繕履歴といった管理状況を登録。
登録した情報については、一部内容がインターネット上で誰でも閲覧できるようになっています。
ハウスくんなるほど。管理状況がネット上で分かるのは便利だね！
家博士国土交通省はこの『マンションみらいネット』へのマンション登録を推奨しているんだ。
ただ、マンション登録はあくまでも任意で、今は利用率も3％に満たない程度なんだ
今はまだ登録数も非常に少ない状況ですが、今後はこうした情報公開は進んでいくことでしょう。
そうなると、管理の差でマンションの資産価値が2極化していく流れは早まります。
きちんと管理されているマンションは資産価値も維持される一方、管理状態が悪いマンションは資産価値が落ち売れなくなってしまう時代は、近づいています。
もし管理組合に関して不安要素があるマンションの売却を考えているなら、早く売る方が高く売れるでしょう。
ただそう言ってしまうと、管理の悪いマンションを売ることに罪悪感を感じるかもしれません
しかし、あなたを含めてマンションを売る人が増えると、管理組合の代替わりが進み、管理が改善される可能性も高くなります。
マンションのためには、どんどん売る人が増えて、新しい所有者へ代替わりすることは良いことなのです。
今はマンション価格が高騰している
いずれ売るつもりなら早い方が良いと言うのには、もう一つ理由があります。
それは今、マンション価格が高騰しているという点。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。
不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、マンション価格は大きく上昇しています。
ハウスくん約6年で45％って、すごい値上りだね！
家博士ただし、値上りもそろそろ落ち着きそうと予想する専門家も多いんだ。
今回のマンション価格高騰の原因は、次の2つです。
- 日銀による、史上空前の金融緩和
- 戦後最長となった今の好景気
しかし日銀の金融緩和もそろそろ出口が予想されており、当事者の一人である安倍総理も、自民党総裁選では、今回の任期中に金融政策の正常化を宣言しています。
金融緩和が出口を迎えると、住宅ローン金利が上昇し、不動産価格は下落します。
また、金融緩和が出口を迎える前に、世界的な景気の悪化が深刻になれば、やはり不動産価格は下落するでしょう。
金利上昇と景気悪化による不動産価格の下落について、詳しくはこちらも合わせてお読み下さい。
まず今の売却価格を確認してみては？
いつかはマンションの売却を考えているなら、まずは今の売却価格を確認してみてはいかがでしょうか？
マンションの価格を正確に知るためには、マンション売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べるという方法が確実です。
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良い管理組合の特徴
管理によって資産価値が2極化していくのであれば、きちんと管理して価値の高い状態を維持していきたいものですよね。
では、良い管理組合とは具体的にどういったものなのでしょうか。
特徴を簡単にまとめると、次のような管理組合が「良い管理組合」と言えます。
良い管理組合の特徴
- 相見積もりの導入などで次々とコストカットが進んでいる
- 理事会の出席率が高く、住民のコミュニティができている
- 長期修繕計画が管理組合主導で定期的に見直されている
- 修繕積立金を段階増額方式から均等積立方式に変更している
- 管理組合が大規模修繕を仕切っている
- 前回の大規模修繕で修繕積立金が20％以上または計画以上に余裕がある
- 長期修繕計画が30年以上または解体まである
- 新築から2〜10年の間にアフターサービスの補修を受けている
- 外壁のタイルについて話し合いがある
長期修繕計画について
長期修繕計画については解体まであるのが最も望ましいのですが、30年以上あれば最低ラインはクリアしていると言えます。
というのも、築30〜40年目くらいまでには解体するか修繕等によって長寿命化するか、方針を決める必要があるためです。
なお、定期借地権のマンションでは解体までの長期修繕計画があり、解体費用も積立てています。
家博士長期修繕計画については、管理組合の資料などでも確認できるんだ。自分のマンションの長期修繕計画が良く分からない場合は、まずは資料を確認してみよう
外壁タイルについての話し合い
風雨などによる外壁（コンクリート）の劣化を防ぎ、見た目もよくなるという理由から、タイル貼りになっているマンションは多く存在します。
しかし最近、このタイルが剥がれて落下するという問題が増えているのです。
単に落下しただけということであればまだ良いのですが（もちろん修繕等は必要ですが）、問題となるのは剥がれ落ちたタイルが人に当たり、ケガをさせてしまった場合。
この場合、マンションの管理者が責任を問われることがあります。
ハウスくん管理者ということは、管理組合ってこと？
家博士そうだね。ただ、タイルが剥がれた原因が工事不良や不法行為にあると考えられるなら、売主や建設会社に責任を求めることもできるんだ。もちろん、売主や建設会社に過失があるとの証明は必要だよ
外壁タイルに問題があると住民の負担が大きくなる
外壁タイルの浮きや落下は、住民にとっては非常に負担の大きくなる問題です。
きちんと補修するとなれば、問題となった部分だけでなく外壁全体の打診調査が必要。
この際は建物全体に足場を組まなければなりません。
打診調査を経て不具合のある部分を特定し、その原因と考えられる施工の問題点をある程度絞り込んでから、補修の範囲や補修方法を検討してようやく工事着手。
もちろん、単に補修するだけでなく、対策も考えておく必要があります。
ハウスくん流れだけ見ても、何だか時間がかかりそうな感じだね
家博士打診調査から工事完了までは、早くても半年程度かかるんだ。長いと2年以上かかる場合もあるほど！ 多額の費用がかかることも、住民の負担増につながるんだ
その他にも、工事期間中には騒音や振動、ホコリなどがどうしても発生してしまうため、これらを我慢することも必要。
外壁の劣化防止と見た目の良さから使われる外壁タイルですが、問題が発生すると住民の負担は非常に大きくなってしまうのです。
しかし、だからこそ外壁タイルについての話し合いがあるかどうかが、良い管理組合かどうかを判断する基準になると言えるのです。
悪い管理組合の特徴
良い管理組合がある一方で、悪い管理組合も存在します。
悪い管理組合の特徴として、次のようなものが挙げられます。
悪い管理組合の特徴
- 大規模修繕を管理会社に丸投げしている
- 管理費や修繕積立金の滞納がある
- 長期修繕計画が見直されず、修繕積立金が不足している
- 管理組合のリーダーが不在で理事会や総会の出席率も低い
- 住民が入れ替わらず高齢化している
理事会や総会の出席率が低く住民の関心が低いマンションでは、管理組合もうまく機能していないことが多いもの。
こうしたマンションでは、住民が危機感を持って行動しない限りスラム化してしまう可能性が高い状態にあると考えておきましょう。
増えている管理組合のトラブル
最近はマンション管理組合のトラブルが増えてきています。
【管理組合のトラブルの一例】
- 理事長による修繕積立金の横領
- 理事長と管理会社の癒着
- 理事会の紛糾や怪文書の配布
- 住民の高齢化による管理組合の形骸化で必要な大規模修繕ができない
- 無関心な住民とコミュニティの希薄化により管理費の滞納などが増える
ハウスくん横領って本当にそんなことあるの？
家博士驚いたかもしれないけれど、本当の話。
実際にこういったトラブルは発生しているんだ
しかし、こうしたトラブルが世間に広く知れ渡ることは多くありません。
これはトラブルのあるマンションだということが知れてしまうと、マンションの価値が下がってしまう可能性があるため。
そうした事態を避けるため、内々で済ませてしまおうという傾向が強いのです。
あなたが積極的に管理組合をリードするか、次世代へ引き渡すか
あなたのマンションの管理組合に問題があるなら、選択肢は3つあります。
- あなたが積極的にリードして、管理組合の改革に取り組む。
- 管理組合と距離を置いて、事態が好転することを祈る。
- マンションを売却し、新たな入居者が管理組合に増えることで、管理組合の代替わりに貢献する。
どれにするか迷っているなら、まずはマンションの価格を確認してみましょう。
あなたのマンションが、良い方向へ変わることをお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
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管理人のコメント
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都市部では「おうちダイレクト」を並用で
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