「旧耐震基準の戸建ては売れる？」
旧耐震基準の戸建て売却でお悩みですね。
大丈夫です。
旧耐震基準の戸建ては、売る方法さえ間違えなければ売れます。
ただし売るなら急いだ方が良いでしょう。
この記事では、旧耐震基準の戸建てを売る3つの方法、そして旧耐震の基礎知識についてまとめました。
あなたの旧耐震設計の戸建てが売れて、資産を有効に活かせるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
旧耐震の戸建ては売れるが売りにくい
旧耐震基準の戸建ては売れますが、売りにくいのも事実。
1981年（昭和56年）5月以前に建築確認申請を提出して、着工された一戸建て。
旧耐震の一戸建ては、古い耐震基準で建てられているため、地震に弱い建物が多いとされている。
ハウス なんで旧耐震だと売りにくいの？
家博士 いろいろ理由はあるけど、住宅ローンの問題が一番大きいかな。
旧耐震の一戸建ては住宅ローンが借りにくい
旧耐震の一戸建てが売りにくい最大の理由は、住宅ローンが借りにくいこと。
例えばフラット35では、旧耐震基準で建てられた建物の場合「耐震評価基準」などに適合していなければ利用できません。
【参考】フラット３５中古住宅の技術基準の概要
住宅ローンを申込む前に評価基準に適合しているかをチェックする必要があり、その分費用も手間もかかるため、敬遠されてしまうのです。
フラット35適合証明は家を高く売るために有効ですが、家のタイプによって効果も違います。フラット35で売れやすくなる家について分かりやすく解説します。また知っておきたい注意点、適合証明を取得する方法についてもまとめました。
ハウス 耐震基準って単に安心感があるかどうかだけでなく、住宅ローンにも影響するんだね
家博士 実は住宅ローン以外にも様々な影響があるんだよ
住宅ローン以外に旧耐震基準が影響するもの
住宅ローン減税が使えない
住宅ローン減税が使えるのは、新耐震基準の建物のみ。
2022年の税制改正で木造築20年以内→新耐震に変更されました。
旧耐震の戸建てでは、耐震基準適合証明書を取得する必要があります。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税
贈与税・不動産取得税・登録免許税の優遇が使えない
不動産取得税は自治体によっても多少違いがありますが、旧耐震基準の場合は使えないことがほとんどです。
地震保険が高くなる
地震保険は耐震性能が高いと割引がありますが、旧耐震基準は割引なしで保険料が高くなります。
【参考】日本損害保険協会・地震保険
耐震基準適合証明書の注意点、取得すべきか判断する方法を解説します。耐震基準適合証明書より他の方法を選んだほうが良いケースもあるので知っておきましょう。
ハウス なんだかいろいろ面倒だね。
家博士 面倒かもしれないけど、いずれ売る予定なら早く売った方が有利だよ。
いずれ売るなら早い方が売りやすい
旧耐震基準の一戸建てを「いずれ売ろう」と考えているなら、なるべく早く売る判断をした方が良いでしょう。
なぜなら、今後はどんどん一戸建てが売りにくくなるからです。
ハウス なぜ一戸建てが売りにくくなるの？
家博士 理由はいろいろあるんだ。
一戸建てが売りにくくなる理由
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
先進国では唯一、住宅総量規制がなく新築住宅が建て放題
日本の世帯数は急激に減少していますが、年90万戸ペースで新築住宅が建てられています。
空き家が増えているなか、新築が次々と販売されるため、中古住宅はますます売れにくくなっています。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
このように家の売買を取り巻く状況はお世辞にも「明るい」とは言えず、売却するなら少しでも早く動く方が良いのです。
3大都市圏は生産緑地問題
さらに3大都市圏（首都圏・名古屋圏・近畿圏）では、2022年から順次開放予定の生産緑地の影響で一戸建ての値下がりが加速する恐れも。
生産緑地とは、都市部に残されている農地のことで、2022年以降に一部が解除されます。
| 2022年以降に解除見込の生産緑地面積 | 新築住宅着工床面積2022年度 | 割合 | |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 143万m2 | 884万m2 | 16% |
| 埼玉県 | 138万m2 | 438万m2 | 32% |
| 千葉県 | 107万m2 | 377万m2 | 28% |
| 神奈川県 | 75万m2 | 503万m2 | 15% |
| 首都圏合計 | 463万m2 | 2,202万m2 | 21% |
| 愛知県 | 166万m2 | 481万m2 | 35% |
| 大阪府 | 132万m2 | 491万m2 | 27% |
| 京都府 | 57万m2 | 118万m2 | 48% |
| 兵庫県 | 41万m2 | 258万m2 | 16% |
| 奈良県 | 85万m2 | 59万m2 | 144% |
| 関西圏合計 | 315万m2 | 926万m2 | 34% |
この表で25％を超える地域は、生産緑地の開放が住宅価格に影響する恐れがあります。
特に郊外の戸建ては影響しやすいでしょう。
2022年以降に生産緑地が宅地化され、都市部の住宅価格が値下がりする問題。不動産業界でも意見が2分されていましたが、ようやく影響が見えてきました。信頼できる統計から地域別の影響を解説します。
田舎では立地適正化計画
また地方では立地適正化計画により人が住むエリアを狭くする計画が進んでいます。
あなたの家が、居住誘導区域の外に指定されると、家が売りにくくなってしまいます。
立地適正化計画で居住誘導区域外になると、家の売却が難しくなる恐れがあります。あなたの家が居住誘導区域外になるのか、立地適正化計画の現状と将来について要点をまとめました。
ハウス でも不動産価格は値上がりしてるんじゃないの？
家博士 最寄り駅からの距離で、明暗が分かれているよ。
最寄り駅からの距離で地価は明暗が分かれている
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
公示地価とは
公示地価は国が年に1回公表している、標準地（基準値）の価格のこと。
不動産取引においては、公示価格を指標とするように努めるべきとされています。
公示地価を見ると分かるように、三大都市圏でも地方圏でも、駅から遠い土地ほど、地価は大きく下落しています。
逆に駅から近いエリアでは、地価が上昇している傾向に。
つまり最寄り駅からの距離が近いか遠いかで、今後の地価が上がるか下がるか、全く違う傾向があるということが分かっています。
具体的な目安として、最近は駅徒歩7分（距離に換算して560ｍ）が、一つの分岐点だと言われています。
土地の価格について、こちらの記事で詳しく解説しています。
土地の価格は5種類あり目的によって使い分けます。土地の価格の5種類の違いと使い分け方、あなたの土地の価格の調べ方をまとめました。
ハウス じゃあ、売るためにはどうすれば良いの？
家博士 旧耐震の一戸建てを売る方法は3つあるよ。
旧耐震の一戸建てを売る3つの方法
旧耐震の一戸建てを売る方法として、次の3つが挙げられます。
どの方法が良いかは、エリアや家の状態によって変わります。
エリアの売買事情に詳しい不動産会社の意見を聴いて、あなたの家に最適な方法を判断したほうが良いでしょう。
方法1. 古家付き土地又は解体して更地で売る
建物残して『古家付き土地』で売る、又は建物を解体して『更地』で売る方法です。
ただし解体すると建物が建てられない『再建築不可』や、同じ床面積の建物が建てられない『既存不適格』の恐れもあります。
解体を決断する前に、不動産会社に聴いてみましょう。
解体費用は、木造の戸建てであれば坪3〜5万円（平方メートルあたり9千〜1.5万円）程度。
古家付き土地で売る場合は、土地値から解体費用をマイナスした価格で売り出すことになります。
一戸建ての解体についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
家の解体費用の相場、解体費用を安くする4つのコツを解説。また解体前に知っておきたい5つの注意点をまとめました。
一戸建てには、マンションと違って土地という大きな価値があります。
なかなか売れない場合も、売却価格を土地値に近づければ売れるという安心感があります。
最後の手段は土地として売れば良いと考えて、売り急がずに高値売却を狙いましょう。
方法2. リフォームや耐震改修せずに費用分を値下げして売る
築年数が古く、旧耐震基準で建てられた一戸建ての場合、買い手はリフォームや耐震改修をする前提で購入します。
こうした費用が発生することを見越して、あらかじめリフォームや耐震改修の費用分を値下げしておく方法も良いでしょう。
その分、売値をやや高めに設定し、「リフォーム費用300万円を売り主が負担」などとすれば、トータルでは高く売れやすくなります。
ハウス 売る前に、自分でリフォームしておくのはダメなの？
家博士 リフォーム費用を売却価格に上乗せすると、相場より高くなり売れにくくなってしまう。
それに、リフォームする前提の購入者も多い。
だから、費用分を値下げする方が売れやすいんだ。
家を売る前にリフォームは必要？ 売却前のリフォームについて、国土交通省の調査結果から検証します。
方法3. 耐震診断を受けてみる
旧耐震基準の家でも、場合によっては最小限の費用で耐震改修できることがあります。
特に平屋や整形の家では、耐震診断も通りやすいので、チャレンジする価値はあります。
耐震診断とは
耐震診断とは、日本建築防災協会発行の「木造住宅の耐震診断と補強方法」にのっとった診断のこと。
診断結果が評点1.0未満の場合には、耐震改修工事が必要になります。
家博士 耐震診断も、その後の耐震改修工事も費用がかかるけど、補助金が利用できる場合がほとんど。
実際の費用負担は軽くなるよ
耐震診断の費用は20〜50万円程度
耐震診断の費用の目安は、木造住宅で概ね20〜50万円程度。
竣工時の図面が無い場合は図面を作成する料金が発生するため、もう少し高くなります。
なお、耐震診断費用については、ほとんどの自治体で補助金が受けられます。
条件は自治体ごとに異なりますが、まずはお住まいの地域でどんな補助が受けられるか、役所に確認してみると良いでしょう。
（参考）国土交通省・地方公共団体における耐震改修促進計画の策定予定及び耐震改修等に対する補助制度の整備状況について
耐震改修工事の費用は100〜150万円程度
耐震改修工事の費用は地域や建物の規模にもよりますが、100〜150万円の工事が最も多くなっています。
耐震診断同様、こちらも国や自治体による助成制度の利用が可能。
こうした制度を利用すれば、自己負担額はもっと少なくなります。
なお、耐震改修工事費については、次の式を利用しておおよその費用を出すこともできます。
耐震改修工事費＝27,000×（耐震改修後の評点目標−耐震改修前の評点）×延べ床面積
※耐震改修後の評点は、最低でも1.0以上とすること。
※算出される金額はあくまでも目安なので、実際の金額とは異なる場合もあります。
リフォームと合せる方が安くなる
耐震改修工事だけを実施するのではなく、リフォームに合わせて改修工事を実施する方法もあります。
実は改修工事とリフォームを別に行うより、合わせて行う方が工事費用は安く済むもの。
同時に行うのがオススメです。
所得税や固定資産税の特別減税がある
耐震改修工事を実施すると、所得税や固定資産税が減税されます。
改修工事にかかった費用の10％相当額（上限25万円）が所得税から控除。
期間は平成33年12月31日までとなっています。
自治体が発行する「耐震改修証明書」が必要です。
適用条件は以下の通り。
- 昭和56年6月以前に建築された建物（旧耐震基準の建物）
- 「木造住宅の耐震診断と補強方法」による診断で、診断結果「1.0以下」の建物を「1.0以上」に改善した工事である
- 確定申告を行う
1戸当たり120平方メートル相当分まで、固定資産税が半額に。
平成32年3月31日までの改修で、1年度分が減税されます。
建築士事務所登録のある事業所で、証明書を発行してもらう必要があります。
適用条件は以下の通り。
- 昭和57年1月1日以前に建築された建物
- 改修後の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下
- 「木造住宅の耐震診断と補強方法」による診断で、診断結果「1.0以上」に改善した工事である
- 耐震改修工事が完了した日から3ヶ月以内に自治体の税務課等へ申告する
- 耐震改修工事費用が50万円以上であること
耐震診断で合格または耐震改修済みだと、耐震基準適合証明書が取得できる
旧耐震の建物であっても、耐震診断に合格する、または耐震改修工事を実施すると、「耐震基準適合証明書」が取得できます。
耐震基準適合証明書は住まいに対する安心感だけでなく、購入者にとっては税金の面でもメリットあり！
旧耐震の一戸建ての売却を考えている場合は、耐震基準適合証明書があるだけでも買い手がつきやすくなります。
節税できる内容は次の通り。
- 住宅ローン減税が利用できる
- 旧耐震の一戸建ての場合、そのままでは住宅ローン減税が利用できません。
耐震基準適合証明書があれば新築や築浅の戸建を購入した場合と同様に住宅ローン減税が利用できるため、購入者にとっても買いやすくなります。 - 登録免許税や不動産取得税が減額される
- 登記を行う際の登録免許税や、不動産取得税も減額されます。
登録免許税は、建物所有権移転が2.0％から0.3％に、抵当権設定登記が0.4％から0.1％に減額。
不動産取得税は、土地部分が45,000円以上の減額に。
建物部分は築年数によって変動しますが、こちらも減額されます。
住宅ローン減税同様、こうした減税も耐震適合証明書がなければ適用されません。 - 固定資産税が半額になる
- 固定資産税については、1年間、半額になります。
このように、耐震基準適合証明書があることのメリットは多岐にわたります。
診断も工事も費用がかかるものですが、証明書があるだけでも購入者の心理的なハードルは下がるもの。
とりあえず耐震診断を受けてみるのもオススメです。
耐震基準適合証明書の注意点、取得すべきか判断する方法を解説します。耐震基準適合証明書より他の方法を選んだほうが良いケースもあるので知っておきましょう。
どの方法でも、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
旧耐震の一戸建てを売却する3つの方法に共通することは、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産の売却では、不動産会社選びで成否の8割が決まると言われるほど。
旧耐震基準の一戸建ては、売却が難しいからこそ、不動産会社の実力差が大きく影響します。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ方法
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ方法はこちら。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社に絞る
- 3〜6社に無料査定を依頼して、話しを聞き比べる
ハウス 実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産ステップ
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産ステップ（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産ステップ「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産ステップのメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
日本はいつ、どこで地震が起きるか分からない
建物の耐震基準がここまで重視されるのは、日本が地震大国だから。
実際、いつどこでどんな地震が起きても不思議ではありません。
主な海溝型地震の30年以内発生確率
主な活断層における30年以内発生確率
国土交通省・2012年住宅・建築物の耐震化の促進
今後起きる可能性が高いと言われているのは、首都直下地震や南海トラフ地震。
しかし、2016年に起きた熊本地震は、2012年時点でもまさか起きるとは予想されていませんでした。
残念ながら、今の科学技術では地震の発生を予測することはできません。
地震が起きる可能性が高い地域で注意しておくのはもちろんですが、それ以外の地域であっても安心できないのです。
そもそも旧耐震基準とは
旧耐震基準とは、1981年5月31日まで適用されていた耐震基準で、現在の耐震基準を満足していません。
ハウス 旧耐震基準の建物かどうかは、どうすれば分かるの？
家博士 建築確認申請書の日付を見ると分かるよ。
日付が1981年5月31日までのものなら旧耐震基準、それ以降なら新耐震基準だよ
なお、「1981年6月以降の建物なら新耐震基準で安心」と考えがちですが、実は木造建築物に関しては2000年にも基準が新しくなりました。
これは1995年の阪神淡路大震災がきっかけとなった変更で、1981年6月の新耐震基準よりも更に基準が厳しくなっています。
もし新耐震の戸建てを売る予定で、2000年の耐震基準に適合しないなら急いだ方が良いかもしれません。木造戸建ての売却で知っておきたい「2000年基準」についてまとめました。
旧耐震と新耐震の違い
旧耐震基準と新耐震基準の違いは、揺れに対する強度の違いです。
- ・旧耐震基準
- 震度5強程度までは損傷しないが、それ以上の揺れになるとどうなるか分からない
- ・新耐震基準
- 震度6強〜7までは倒壊・崩壊しない
旧耐震基準と新耐震基準の違い
ハウス 震度5強でも十分大きな揺れだと思うけれど、最近はもっと大きな地震も増えているよね
家博士 熊本地震では、同じ場所で2度、震度7を観測していたりもするからね。旧耐震基準の建物では、耐震性能に不安を感じるのも仕方ないかもしれないね
実際に、旧耐震基準の木造建築物の98％が耐震性に問題があるとの調査結果もあります。
（日本木造住宅耐震補強事業者共同組合・2014年1月発表）
同じ旧耐震でも、旧耐震マンションでは約4割が新耐震基準を満足していますが、一戸建てはほぼ全てが耐震性不足なのです。
2030年には全住宅を耐震化が国の目標
国土交通省では、2030年（令和12年）におおむね全ての住宅の耐震性不足を解消することを目標としています。
現状、2018年（平成30年）時点の戸建て住宅総戸数2,880万戸のうち、900万戸（31％）が旧耐震基準、560万戸（約19％）が耐震性不足です。
こうした数値目標からも読み取れるように、将来的には旧耐震基準の耐震化が義務化されるでしょう。
まとめ
ここまで『旧耐震基準の一戸建ては売れる！ 売る3つの方法と旧耐震の基礎知識まとめ』として、解説してきました。
旧耐震の一戸建ては、住宅ローンが借りにくいなどの理由から売れにくいですが、売ることは可能です。
旧耐震の一戸建てを売る方法としては次の3つがあります。
いずれにしても、売るためには優秀で信頼できる不動産会社を選び、売却を依頼することがポイントになります。
今後はますます売りにくくなる旧耐震基準の一戸建て。
いずれ売却するなら早いほうが有利です。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
