店舗付き併用住宅の売却
「店舗付き併用住宅を売却したいけど、併用住宅ってどうすれば売れるの?」

併用住宅の売却でお悩みでしょうか?

併用住宅は需要が少ないから、売れにくそう…。
建物を解体して、更地で売ったほうが良いの?

そんなあなたに、併用住宅を売却する方法を解説します。

確かに併用住宅は、中には売りにくいケースもありますが、ほとんどは普通に売れます。

併用住宅の売却に成功するために大切なことは、最適な売り方を選び、まず売り出してみること。

この記事では、併用住宅を売る3つの方法と選び方について解説します。

さらに売却で失敗しないために、売る前に知っておきたい注意点も解説。

あなたの併用住宅売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

併用住宅では『立地』で売れやすさが違う

併用住宅の売却では、普通の住宅(専用住宅)以上に立地が大きく影響します。

立地が良ければ驚くほど簡単に売れ、立地が悪ければ売却に時間がかかります。

ハウスくんハウスくん

そんなの当たり前じゃないの?


家博士家博士

そう思うかもしれないけど、つい過去の記憶や思い入れで、冷静に判断できないものなんだ。
たとえば東京23区だと空き家率が10%も低いよ。

東京23区なら併用住宅の空き家率は10%低い

立地の影響がよく分かる例として、東京23区内では併用住宅の空き家率が15.8%と、全国平均より約10%低くなっています。

ただし同じ都市でも、横浜市や名古屋市など他の都市は、全国平均と同程度の25%前後。

日本でも、一部の都市や駅周辺に人気が集中していることが分かります。

ちなみに併用住宅は、普通の住宅(専用住宅)より空き家率が高く、全国平均でおよそ4軒に1軒は空き家。

平成30年住宅土地統計調査によると、全国の専用住宅の空き家率は16.2%に対し、併用住宅の空き家率は24.5%と高くなっています。

地域 併用住宅 専用住宅
総数 空き家 空き家率 総数 総数 空き家率
全国 974,100 239,000 24.5% 52,642,200 8,552,100 16.2%
東京都 94,200 16,300 17.3% 6,711,200 849,800 12.7%
(23区) 74,700 11,800 15.8% 4,826,500 607,000 12.6%
神奈川県 40,200 10,800 26.9% 3,959,800 492,700 12.4%
(横浜市) 13,500 3,300 24.4% 1,635,500 183,600 11.2%
大阪府 67,100 21,400 31.9% 3,882,500 709,300 18.3%
(大阪市) 27,600 8,100 29.3% 1,352,000 288,200 21.3%
愛知県 53,700 14,200 26.4% 3,015,500 398,400 13.2%
(名古屋市) 19,100 5,000 26.2% 1,050,900 159,600 15.2%
埼玉県 44,400 10,300 23.2% 2,978,900 351,100 11.8%

出典:平成30年住宅土地統計調査


ハウスくんハウスくん

東京23区以外だと売れないってこと?。


家博士家博士

ところが、そうでもないんだ。
そもそも併用住宅の空き家の多くは、売りに出してないからね。

わずか2.9%しか売りに出ていない

全国の併用住宅のうち、売りに出ているのはわずか2.9%。

併用住宅の空き家の97%は、売りに出ていません。

  • 全国の併用住宅空き家 239,000戸
  • うち賃貸用 46,900戸(19.6%)
  • うち売りに出ているのは 7,000戸(2.9%)

出典:平成30年住宅土地統計調査


ハウスくんハウスくん

なんで空き家なのに、売りに出してないの?


家博士家博士

所有者が年老いて介護施設に入ったりして、売却できないケースも多いんだ。
だから売りに出すだけで、売れる可能性は十分にあるんだよ。

まず売りに出すことが大切

併用住宅を売却するためには、まず売りに出してみることが大切です。

なぜなら、併用住宅の空き家の97%は売りに出ていないため。

併用住宅は、売りに出ている競合が少ないため、需要が少なくても売れる可能性はあるのです。

まずあなたのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社に、無料査定を依頼して、意見を聞いてみましょう。

できれば1社だけでなく、3〜6社の意見を聞くと、より幅広い意見を聞くことができます。

ハウスくんハウスくん

そんなに不動産会社知らないよ。


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

ハウスくんハウスくん

まず3〜6社の不動産会社に無料査定を依頼して、意見を聞いてみるんだね。


家博士家博士

まず売り出すことが大切だね。
併用住宅を売る方法として3種類ある。
優秀な不動産会社なら、この中から最適な売り方を教えてくれるよ。

併用住宅を売る方法

併用住宅を売る場合の売り方として、3つの方法があります。

優秀な不動産会社に相談すれば、この3つから最適な方法を教えてくれます。

併用住宅を売る方法

  1. 古家付き土地で売る
  2. 不動産会社の買取
  3. 普通に売る

それぞれ詳しく解説していきます。

併用住宅を売る方法1. 古家付き土地で売る

併用住宅を売る方法の1つ目は、古家付き土地で売る方法。

つまり、購入者が建物を解体する前提で『古い建物が付いている土地』として売る方法です。

この方法のメリットは、併用住宅という条件に縛られず、幅広い客層が購入対象になるため、早く売れやすいということ。

一方でデメリットとしては、建物の価格がゼロになり、逆に解体費用(数十万円〜百万円)が土地代からマイナスされること。

この方法が向いている家は、併用住宅として売るのが明らかに厳しいエリアの家。

またなるべく早く売りたい場合もこの方法が良いでしょう。

土地の価格は路線価や固定資産税評価額、地価公示価格などを参考にして、自分で調べることも可能。

調べ方は次の記事に詳しくまとめています。

併用住宅を売る方法2. 不動産会社の買取

併用住宅を売る方法として2つ目は、不動産会社の買取。

一般の人へ売却するのでなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

不動産会社は、買い取った併用住宅を転売して、買った価格と売った価格の差額を利益にします。

この方法のメリットは、最短1週間で確実に売却できること。

しかしデメリットとして、

  • そもそも一部の好立地物件以外は、買取してもらえないこと
  • 価格が土地値の8割などに安くなってしまうこと

があります。

それでも買取を検討するなら、なるべく多くの不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。

数を増やすことで、買い取ってくれる不動産会社、相場に近い価格で買い取ってくれる不動産会社が見つかる可能性があります。

数多くの不動産会社へ査定を依頼するためには、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。

併用住宅を売る方法3. 普通に売る

併用住宅を売る方法として3つ目は、普通に売る方法。

不動産会社に売却を依頼して、一般の買主を探してもらう方法です。

この方法のメリットは、運が良ければ相場より高値で売れる可能性があること。

デメリットとしては、売れるまで時間がかかる恐れがあることです。

ある程度需要がある物件で、あなたがそれほど急いでいない場合は、この方法が良いでしょう。

ポイントは不動産会社選び

この方法でポイントになるのが、不動産会社選び。

なぜなら売却活動は、そのほとんどが不動産会社にお任せになるため。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことが、売却を成功するためには欠かせません。


ハウスくんハウスくん

優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せば良いの?


家博士家博士

ポイントは2つあるよ


優秀で信頼できる不動産会社を選ぶポイントは次の2つ。

  1. エリアで売買実績の豊富な不動産会社を選ぶこと
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べること

エリアで売買実績が豊富な不動産会社なら、売却力が不足して失敗する恐れはありません。

また複数の不動産会社の話を聴き比べることで、自然と信頼できる不動産会社が分かります。

話を聴き比べるためには、少なくとも3社以上は必要。
しっかり話を聞くためには、多くてもせいぜい6社程度が現実的です。


ハウスくんハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ一括査定サイトを利用すると良いよ。



ハウスくんハウスくん

売る方法を決めるにしても、普通に売るにしても、結局大切なのは不動産会社選びってことだね。


家博士家博士

併用住宅は扱える不動産会社も限られるからね。
複数の不動産会社に話を聞くことが大切だよ。
しっかりした不動産会社なら教えてくれるけど、一応売却で知っておきたい3つの注意点も知っておこう。

併用住宅売却の3つの注意点

併用住宅を売るときには、次の3点に注意しましょう。

併用住宅売却の3つの注意点

  1. リフォームはせずに売る
  2. 再開発計画を調べる
  3. 3,000万円の特別控除は住宅部分にのみ有効

注意点1. リフォームはせずに売る

併用住宅の売却では、リフォームをせずに売る方が、トータルでは手元に残るお金は多くなります。

なぜなら、併用住宅ではほぼ100%の購入者が、購入後に自らリフォームするため。

リフォームは購入者に任せましょう。

購入者の予算で目的にあった最小限のリフォームをすることが、お互いに最も効率的です。

注意点2. 再開発計画を調べる

売却前には、再開発計画が無いか調べましょう。

再開発計画は、各自治体の担当部署(都市計画課など)に問い合わせると分かります。

不動産会社も再開発計画があれば、普通は教えてくれますが、中には知らないふりをして安く買取るところもあります。

再開発計画があれば、今の併用住宅が思わぬ価値の不動産に生まれ変わるかもしれません。

再開発では、数億円〜数十億円の税金が投入されるため、所有する不動産の価値が上がる傾向があります。

例えば、今の併用住宅が10年後にはタワーマンションや複合施設の一部になるかもしれません。

また再開発計画で立ち退きになる場合も、補償費や再建築費用がもらえる可能性があります。

区画整理では、不整形地が整形地になる可能性も。

とりあえず、何か計画が無いか調べてみましょう。

注意点3. 税金の特別控除は住宅部分にのみ有効

税金の特別控除は、併用住宅では住宅部分のみに有効で、店舗部分は対象外となります。

例えば床面積で5割が住居なら、売却した利益の半分しか控除されません。

ただし居住用に使っていた部分が全体の90%以上である場合は、住宅全体を居住の用に使っていたとすることが可能です。

【参考】国税庁・No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例

税金の特例として、最も大きいのは『3,000万円の特別控除』。

売却した利益(譲渡所得)が3,000万円まで控除されます。

詳しくはこちらで解説しています。

相続では税金の特例の期限(取得後3年目の年末)に注意

もし相続した併用住宅で売却益がある場合は、取得から3年目の年末までに売却しましょう。

この期間に売却すれば、条件次第で3,000万円の特別控除が受けられます。

例)2019年3月に相続によって取得した場合
→3年後2022年12月31日までに売る

【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

特に相続では、購入時の契約書が見つからず、税金が高額になる恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

でもなんで、多くの併用住宅が売りに出されないままなの?
所有者が年老いても、売る方法はありそうだけど。


家博士家博士

併用住宅は売れないと思って、あきらめている所有者が多いことも、売りに出されない理由の一つだね。

併用住宅が売りにくいと思われがちな理由

併用住宅が空き家でも売りに出されない理由の一つが、売りにくいと思われていること。

併用住宅が売りにくいと思われる理由として、次の3つが挙げられます。

いずれも確かにうなずける理由ですが、一方で解決できるものもあります。

併用住宅が売りにくいと思われがちな理由

  1. 住宅ローンが借りにくい
  2. 需要(ニーズ)が少ない
  3. 需要(ニーズ)が減っている

理由1. 住宅ローンが借りにくい

併用住宅が売りにくいと思われがちな理由の1つが、併用住宅では住宅ローンが借りにくいこと。

確かに、住居比率が50%以下だと、住宅ローンは利用できません。

住宅ローン以外の事業用ローンだと、融資期間が短く金利が高くなり、月々の返済額が高額に。

結果として、融資審査に通りにくくなってしまいます。

また、そもそもお店を経営する小規模小売の事業者は、ローン審査に通りにくいということも。

収入が多くても公務員や会社員と比べると不安定とみなされるのです。

ただし今はローンが借りやすい

ただし、今は日銀の金融緩和の影響もあり、かつてないほどローンが借りやすい環境です。

さらに公的な融資制度も充実し、日本政策金融公庫や信用保証協会を利用すれば、新規に開業する事業者でも低金利で簡単に融資を受けることが可能。

【参考】全国信用保証協会連合会・初めての融資と信用保証

今の充実した融資環境では、ローンが原因で併用住宅が売れないケースは少ないでしょう。

理由2. 需要(ニーズ)が少ない

併用住宅が売りにくいと思われがちな理由の2つ目が、併用住宅を購入したいという需要(ニーズ)が少ないこと。

なぜなら、併用住宅を購入する人は、お店を経営する(したい)人か、貸店舗として賃貸収入を得たい投資家のいずれか。

数で比較すると、住居用として購入するニーズの数百分の1以下でしょう。

ただし売りに出ている数もそれ以上に少ないため、実際は需要の少なさを気にする必要はありません。

まずは売りに出してみることが大切です。

理由3. 需要(ニーズ)が減っている

併用住宅が売りにくいと思われがちな理由の3つ目が、需要(ニーズ)が減っていること。

なぜなら、次のような社会的な背景から、小売店舗が減っているため。

  • ネット通販やネットショップなどECの台頭
  • チェーン店や郊外大型店の増加
  • 消費人口の減少と高齢化

中小企業庁が2016年12月に全国の商店街を対象に実施したアンケートでも、61.4%の商店街が現在の景況感として「衰退している」と回答。
(出典:商店街空き店舗実態調査報告書平成29年3月

2018年10月に実施した商店街実態調査によると、商店街の空き店舗はこの15年で倍増という結果になりました。

  • 2003年の空き店舗率:7.31%
     ↓
  • 2018年の空き店舗率:13.8%

(出典:平成30年度商店街実態調査報告書

既存の小売店舗は厳しい状況だと分かります。

一方で、社会の変化により、新しい需要が増えています。

民泊やコワーキングスペースなど新しい需要は増えている

海外からの旅行客が増加しているため、民泊の需要は急増しています。

海外からの訪日外国人観光客数

訪日外国人観光客数
出典:観光庁・訪日外国人旅行者数

店舗併用住宅では、近隣住民の理解を得やすいこともあり、民泊転用が簡単だとされています。

民泊の法整備も整ってきており、きちんと法律に従った民泊(住宅宿泊)も約2万件(2019年11月時点)と増えています。
【参考】国土交通省・民泊制度ポータルサイト

またテレワークの導入や、フリーランズの増加により、コワーキングスペースの需要も増えています。
【参考】国土交通省 平成30年度テレワーク人口実態調査

このように、今までにない需要が増え、空き店舗に新たな用途が生まれているというのも現実です。

まとめ

ほとんどの店舗付き併用住宅は、空き家でも売りに出されていません。

売却を考えているなら、まずは売りに出すことが大切です。

エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聞いてみましょう。

併用住宅の売り方には次の3つの方法があります。

  1. 古家付き土地として売る
  2. 不動産会社の買取
  3. 普通に売る

最適な方法を、不動産会社と相談して決めましょう。

併用住宅の売却で注意点として、次の3つがあります。

  1. リフォームはせずに売ること
  2. 再開発計画を調べること
  3. 税金の特別控除は住居部分にのみ有効

難しいと思われがちな併用住宅の売却ですが、一定の需要はあるので、あきらめずにまず売り出してみて下さい。

あなたの併用住宅の売却が成功することを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

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