店舗付き住宅の売却
「店舗付き住宅を売却したいけど、どうすれば売れるの?」

店舗付き住宅の売却でお悩みですね。

確かに店舗付き住宅は、売りにくいケースもありますが、ほとんどは普通に売れます。

店舗付き併用住宅の売却で大切なのは、最適な売り方を選び、まず売り出してみること。

この記事では、店舗付き住宅を売る3つの方法を解説。

さらに売却で失敗しないために、売る前に知っておきたい3つの注意点もまとめました。

あなたの店舗付き住宅売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

店舗付き住宅は『立地』で売れやすさが違う

店舗付き併用住宅の売却は、普通の住宅(専用住宅)以上に立地が大きく影響します。

立地が良ければ驚くほど簡単に売れ、立地が悪ければ売却に時間がかかります。

ハウスハウス

そんなの当たり前じゃないの?


家博士家博士

そう思うかもしれないけど、つい過去の記憶や思い入れで、冷静に判断できないものなんだ。
たとえば東京23区だと空き家率が4割も少ないよ。

東京23区なら併用住宅の空き家は4割少ない

空き家率は東京23区15.8%、全国平均24.5%

立地の影響がよく分かる例として、東京23区内では併用住宅の空き家率が15.8%と、全国平均24.5%より約4割低くなっています。

ただし同じ都市でも、横浜市や名古屋市など他の都市は、全国平均と同程度の25%前後。

日本でも、一部の都市や駅周辺に人気が集中していることが分かります。

普通の住宅より空き家率は高い

ちなみに併用住宅は、普通の住宅(専用住宅)より空き家率が高く、全国平均でおよそ4軒に1軒は空き家。

平成30年住宅土地統計調査によると、全国の専用住宅の空き家率は16.2%に対し、併用住宅の空き家率は24.5%と高くなっています。

地域 併用住宅 専用住宅
総数 空き家 空き家率 総数 総数 空き家率
全国 974,100 239,000 24.5% 52,642,200 8,552,100 16.2%
東京都 94,200 16,300 17.3% 6,711,200 849,800 12.7%
(23区) 74,700 11,800 15.8% 4,826,500 607,000 12.6%
神奈川県 40,200 10,800 26.9% 3,959,800 492,700 12.4%
(横浜市) 13,500 3,300 24.4% 1,635,500 183,600 11.2%
大阪府 67,100 21,400 31.9% 3,882,500 709,300 18.3%
(大阪市) 27,600 8,100 29.3% 1,352,000 288,200 21.3%
愛知県 53,700 14,200 26.4% 3,015,500 398,400 13.2%
(名古屋市) 19,100 5,000 26.2% 1,050,900 159,600 15.2%
埼玉県 44,400 10,300 23.2% 2,978,900 351,100 11.8%

出典:平成30年住宅土地統計調査


ハウスハウス

東京23区以外だと売れないってこと?。


家博士家博士

ところが、そうでもないんだ。
売り出せば、意外と簡単に売れることが多い。
そもそも併用住宅の空き家の多くは、売りに出してないからね。

まず売りに出すことが大切

店舗付き住宅を売却するためには、まず売りに出してみることが大切です。

なぜなら併用住宅の空き家の97%は売りに出ていないため。

併用住宅は、売りに出ている競合が少ないため、需要が少なくても売りに出せば売れる可能性は十分にあるのです。

わずか2.9%しか売りに出ていない

全国の併用住宅の空き家のうち、売りに出ているのはわずか2.9%。

併用住宅の空き家の97%は、売りに出ていません。

  • 全国の併用住宅空き家 239,000戸
  • うち賃貸用 46,900戸(19.6%)
  • うち売りに出ているのは 7,000戸(2.9%)

出典:平成30年住宅土地統計調査


ハウスハウス

なんで空き家なのに、売りに出してないの?


家博士家博士

所有者が年老いて介護施設に入ったりして、売却できないケースも多いんだ。
だから売りに出すだけで、売れる可能性は十分にあるんだよ。

売りに出すためには

売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定

まずあなたのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社に、無料査定を依頼して、意見を聞いてみましょう。

できれば1社だけでなく、3〜6社の意見を聞くと、より幅広い意見を聞くことができます。

ハウスハウス

売買実績が豊富は不動産会社はどこ?。


家博士家博士

都市部では大手3社が強いね。


実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス

  • 店舗数 286店舗
    (首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9)
  • 三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

    独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


    多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約するほど。

    また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

    家博士家博士

    業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
    他と比較する基準にもなるからね。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    【大手2】住友不動産販売
    熱心な営業スタイルに定評

    すみふの仲介ステップ

    • 店舗数 234店舗
      (首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6)

    住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

    現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

    自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

    家博士家博士

    スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


    【大手3】東急リバブル
    東急沿線や大型案件に強み

    東急リバブル

    • 店舗数 216店舗
      (首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7)

    東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

    例えば予定期間で売れないと査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

    またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

    家博士家博士

    初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。

    東急リバブルの無料査定はこちらから
    東急リバブル

    大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

    大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

    すまいValueは、大手上位6社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット)が共同運営する一括査定サイトです。


    すまいValue

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    ハウスハウス

    とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの?


    家博士家博士

    売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
    首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産(旧ソニー不動産)、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    売主だけを担当するエージェント制

    SRE不動産
    大手と比較するならSRE不動産(旧ソニー不動産)が良いでしょう。

    なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
    (※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。)

    SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
    買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

    結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

    ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

    家博士家博士

    SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
    大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
    SRE不動産

    その他エリアは地域No.1を探す

    大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

    実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

    不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

    全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    ハウスハウス

    まず3〜6社の不動産会社に無料査定を依頼して、意見を聞いてみるんだね。


    家博士家博士

    まず売り出すことが大切だね。
    店舗付き併用住宅を売る方法として3種類ある。
    優秀な不動産会社なら、この中から最適な売り方を教えてくれるよ。

    店舗付き住宅を売る3つの方法

    店舗付き併用住宅の売り方として、3つの方法があります。

    優秀な不動産会社に相談すれば、この3つから最適な方法を教えてくれます。

    それぞれ詳しく解説します。

    方法1. 更地・古家付き土地で売る

    解体して更地で、又は解体前提でそのまま売る方法

    建物を解体して更地で売るか、又は解体前提で古家付き土地として売る方法です

    この方法のメリットは、併用住宅という条件に縛られず、幅広い客層が購入対象になるため、早く売れやすいこと。

    一方でデメリットは、建物の価格がゼロになり、逆に解体費用(数十万円〜百万円)が土地代からマイナスされること。

    この方法が向いている家は、明らかに店舗が向いていないエリアの家。

    またなるべく早く売りたい場合もこの方法が良いでしょう。

    ハウスハウス

    でも解体して売るか、そのまま古家付きで売るか、どうやって決めたら良いの?


    家博士家博士

    エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に意見を聞いた方が確実だね。

    複数の不動産会社に意見を聞いて判断する

    解体のタイミングは、複数の不動産会社に意見を聞いて決めた方が良いでしょう。

    なぜなら再建築不可や既存不適格など、解体すると逆に売れにくくなるケースもあるため。

    エリアで売買実績が豊富な不動産会社なら、ある程度正確な判断が期待できます。

    ただし担当者にも当たり外れがあるので、複数(3〜6社程度)に意見を聞いたほうが確実でしょう。

    土地の価格は自分でも調べておく

    土地の価格は路線価や固定資産税評価額、地価公示価格などで自分で調べておくと良いでしょう。

    自分なりの意見があると、不動産会社の話を判断しやすくなります。

    調べ方は次の記事に詳しくまとめています。

    方法2. 不動産会社の買取

    不動産会社の買取とは、一般の人へ売却するのでなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
    買取イメージ
    不動産会社は、買い取った併用住宅を転売して、差額を利益にします。

    この方法のメリットは、最短1週間で確実に売却できること。

    しかしデメリットとして次の2点があります。

    • 立地が良く売れやすい物件しか、買取ってもらえない。
    • 価格が土地値より2割以上安くなってしまう。

    買取ならなるべく多くに査定を依頼する

    買取なら10社以上、なるべく多くの不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。

    数を増やすことで、相場に近い価格で買取る不動産会社が見つかる可能性があります。

    数多くの不動産会社へ査定を依頼するためには、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

    大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、

    • 三井のリハウス・住友不動産販売など大手6社が共同運営のすまいValue
    • NTTデータグループが運営のHOME4U
    • リクルートが運営のSUUMO売却
    • LIFULLが運営のHOME’S

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    自社買取なら仲介手数料が不要

    また買取では、自社買取りなら仲介手数料が不要でトータルの手取りが増えます。

    価格を比較するときは、仲介手数料の有無も含めて比較しましょう。

    多くの不動産会社は提携する不動産会社に仲介するため、仲介手数料がかかります。
    自社買取と提携業者買取の違い

    仲介手数料は、売買価格の3%+6万円+消費税(売買価格400万円以上の場合)が一般的です。

    住んだまま売るリースバックもある

    もし今のまま住み続けたいなら、売却後も賃貸として住み続けられる「リースバック」という選択肢もあります。

    リースバックなら、引っ越さずに売却代金が手に入るので、一時的な資金繰りなどに充てられます。

    ただしリースバックは扱う会社が限られ、買取価格が安くなる注意点も。

    また契約内容によっては期間限定で追い出されるリスクもあります。

    方法3. 仲介で普通に売り出す

    仲介で普通に売り出す方法とは、店舗付き併用住宅として不動産会社に売却を依頼し、一般の買主を探してもらう方法。

    いわゆる「居抜き」として売出します。
    仲介(普通の売買)のイメージ
    この方法のメリットは、運が良ければ相場より高値で売れる可能性があること。

    デメリットとしては、売れるまで時間がかかる恐れがあることです。

    ある程度需要がある物件で、あなたがそれほど急いでいない場合は、この方法が良いでしょう。

    ポイントは不動産会社選び

    この方法でポイントになるのが、不動産会社選び。

    なぜなら売却活動は、そのほとんどが不動産会社にお任せになるため。

    優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことが、売却を成功するためには欠かせません。


    ハウスハウス

    優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せば良いの?


    家博士家博士

    ポイントは2つあるよ


    優秀で信頼できる不動産会社を選ぶポイントは次の2つ。

    1. エリアで売買実績の豊富な不動産会社を選ぶこと
    2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べること

    エリアで売買実績が豊富な不動産会社なら、売却力が不足して失敗する恐れはありません。

    また複数の不動産会社の話を聴き比べることで、自然と信頼できる不動産会社が分かります。

    話を聴き比べるためには、少なくとも3社以上は必要。
    しっかり話を聞くためには、多くてもせいぜい6社程度が現実的です。

    不動産会社の選び方は前述の「売りに出すには」で解説しています。

    ハウスハウス

    売る方法を決めるにしても、普通に売るにしても、結局大切なのは不動産会社選びってことだね。


    家博士家博士

    併用住宅は扱える不動産会社も限られるからね。
    複数の不動産会社に話を聞くことが大切だよ。
    しっかりした不動産会社なら教えてくれるけど、一応売却で知っておきたい3つの注意点も知っておこう。

    店舗付き住宅売却の3つの注意点

    店舗付き併用住宅を売るときには、次の3点に注意しましょう。

    それぞれ詳しく解説します。

    注意点1. リフォームせずに売る

    併用住宅の売却では、リフォームせずに「居抜き」で売る方が、トータルでは手元に残るお金は多くなります。

    なぜなら併用住宅ではほぼ100%の買主が、購入後に何らかのリフォームをするため。

    また初期費用を抑えたい買主は、今の内装をなるべく利用したい居抜き物件を狙って探します。

    買主の予算で目的にあった最小限のリフォームをすることが、お互いに最も効率的。

    売主がリフォームしても、全額を上乗せすると割高な売値になってしまうため、一部しか売却価格に上乗せできません。

    リフォームで家の売却に失敗するイメージ

    ハウスハウス

    リフォームは買主に任せた方が良さそうだね。

    注意点2. 再開発計画を調べる

    再開発で大きく値上りする不動産もある

    売却前には、再開発計画が無いか調べましょう。

    店舗併用住宅のあるエリアは、再開発が計画されているケースがよくあります。

    再開発計画があれば、今の併用住宅が思わぬ価値の不動産に生まれ変わるかもしれません。

    再開発では数億円〜数十億円の税金が投入されるため、不動産の価値が上がる傾向があります。

    例えば、今の併用住宅が10年後にはタワーマンションや複合施設の一部になる可能性も。

    また再開発計画で立ち退きになる場合も、補償費や再建築費用がもらえる可能性があります。

    区画整理では、不整形地が整形地になる可能性もあるでしょう。

    家博士家博士

    とりあえず、何か計画が無いか調べてみよう。

    市区町村の都市計画課などに問い合わせる

    再開発計画は、市区町村など各自治体の担当部署(都市計画課など)に問い合わせると分かります。

    【参考】東京都都市整備局・市街地再開発事業について

    再開発計画があれば、普通は不動産会社が教えてくれますが、中には知らないふりをして安く買取る悪質な会社もあるので注意しましょう。

    注意点3. 税金の特別控除は住宅部分のみ

    税金の特別控除は、併用住宅では住宅部分のみに有効で、店舗部分は対象外となります。

    例えば床面積で5割が住居なら、売却した利益の半分しか控除されません。

    ただし居住用に使っていた部分が全体の90%以上であれば、住宅全体を居住用にできます。

    【参考】国税庁・No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例

    税金の特例として、最も大きいのは『3,000万円の特別控除』。

    売却した利益(譲渡所得)が3,000万円まで控除されます。

    詳しくはこちらで解説しています。

    相続では税金の特例の期限(取得後3年目の年末)に注意

    もし相続した併用住宅で売却益がある場合は、取得から3年目の年末までに売却しましょう。

    この期間に売却すれば、条件次第で3,000万円の特別控除が受けられます。

    例)2019年3月に相続によって取得した場合
    →3年後2022年12月31日までに売る

    【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

    特に相続では、購入時の契約書が見つからず、税金が高額になる恐れがあります。

    ハウスハウス

    でもなんで、多くの併用住宅が売りに出されないままなの?
    所有者が年老いても、売る方法はありそうだけど。


    家博士家博士

    併用住宅は売れないと思って、あきらめている所有者が多いことも、売りに出されない理由の一つだね。

    併用住宅が売りにくいと思われがちな理由

    併用住宅が空き家でも売りに出されない理由の一つが、売りにくいと思われていること。

    併用住宅が売りにくいと思われる理由として、次の3つが挙げられます。

    いずれも確かにうなずける理由ですが、一方で解決できるものもあります。

    売りにくいと思われる理由

    1. 住宅ローンが借りにくい
    2. 需要(ニーズ)が少ない
    3. 需要(ニーズ)が減っている

    それぞれ解説します。

    理由1. 住宅ローンが借りにくい

    併用住宅が売りにくいと思われがちな理由の1つが、併用住宅では住宅ローンが借りにくいこと。

    確かに住宅ローンが組めるのは住宅部分のみが一般的。

    また住居比率が50%以下だと、多くの金融機関で住宅ローン利用できません。

    【参考】フラット35・ご利用条件

    住宅ローン以外の事業用ローンだと、融資期間が短く金利が高くなり、月々の返済額が高額に。

    結果として、融資審査に通りにくくなってしまいます。

    またそもそもお店を経営する小規模小売の事業者は、ローン審査に通りにくいということも。

    収入が多くても公務員や会社員と比べると不安定とみなされるのです。

    ただし今はローンが借りやすい環境

    ただし今は日銀の金融緩和の影響もあり、かつてないほどローンが借りやすい環境です。

    さらに公的な融資制度も充実し、日本政策金融公庫信用保証協会を利用すれば、新規に開業する事業者でも低金利で簡単に融資が可能。

    【参考】全国信用保証協会連合会・初めての融資と信用保証

    今の充実した融資環境では、ローンが原因で併用住宅が売れないケースは少ないでしょう。

    売買実績が豊富な不動産会社なら、買主が使える融資を探して斡旋してくれます。

    理由2. 需要(ニーズ)が少ない

    併用住宅が売りにくいと思われがちな理由の2つ目が、併用住宅を購入したいという需要(ニーズ)が少ないこと。

    なぜなら店舗付き併用住宅を購入する人は、お店を経営する(したい)人か、貸店舗として賃貸収入を得たい投資家などに限られるため。

    数で比較すると、一般的な住居の数百分の1以下でしょう。

    ただし売り出す競合も少ない

    ただし店舗付き住宅は売りに出す数が極端に少ないため、需要が少なくても売れやすさはそこまで悪くありません。

    需要の少なさを気にするよりも、まずは売りに出してみることが大切です。

    理由3. 需要(ニーズ)が減っている

    店舗付き併用住宅が売りにくいと思われがちな理由の3つ目が、需要(ニーズ)が減っていること。

    確かに次のような社会的な背景から、小売店舗は減っています。

    • ネット通販やネットショップなどECの台頭
    • チェーン店や郊外大型店の増加
    • 消費人口の減少と高齢化

    中小企業庁が2021年10月に全国の商店街を対象に実施したアンケートでも、67.2%の商店街が現在の景況感として「衰退している」と回答。

    商店街の空き店舗はこの18年で倍増という結果になりました。

    • 2003年度 空き店舗率:7.31%
    • 2021年度 空き店舗率:13.6%

    (出典:令和3年度商店街実態調査

    既存の小売店舗は厳しい状況です。

    民泊やコワーキングスペースなど新しい需要は増えている

    一方で社会の変化により、新しい需要が増えているのも事実。

    海外からの旅行客が増加しているため、民泊の需要は急増しています。

    海外からの訪日外国人観光客数

    訪日外国人観光客数
    出典:観光庁・訪日外国人旅行者数

    コロナで一時は急減しましたが、2023年8月にはコロナ前の85.6%まで回復し、民泊需要も戻っています。

    店舗付き住宅では、近隣住民の理解を得やすいこともあり、民泊転用が簡単だといわれます。

    民泊の法整備も整ってきており、きちんと法律に従った民泊(住宅宿泊)も約3.5万件(2023年7月時点)と増加。
    【参考】国土交通省・民泊制度ポータルサイト

    またテレワークの導入やフリーランズの増加により、コワーキングスペースの需要も増えています。
    【参考】国土交通省 令和4年度テレワーク人口実態調査

    ハウスハウス

    今までにない需要が増え、空き店舗に新たな用途が生まれているんだね。


    家博士家博士

    いろんな可能性があるから、あきらめずに売り出してみると良いよ。

    まとめ

    店舗付き併用住宅は、空き家でも97%が売りに出されていません。

    売却を考えているなら、まずは売りに出すことが大切です。

    エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼して、話を聞いてみましょう。

    併用住宅の売り方には次の3つの方法があります。

    1. 更地・古家付き土地で売る
    2. 不動産会社の買取
    3. 仲介で普通に売り出す

    最適な方法を、不動産会社と相談して決めましょう。

    併用住宅の売却で注意点として、次の3つがあります。

    1. リフォームせずに売る
    2. 再開発計画を調べる
    3. 3,000万円の特別控除は住宅部分のみ

    難しいと思われがちな併用住宅の売却ですが、一定の需要はあるので、あきらめずにまず売り出してみて下さい。

    まずは実績豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定を依頼して、相談してみましょう。

    都市部なら大手3社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル)が実績豊富。

    とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産(旧ソニー不動産)の無料査定はこちらから
    SRE不動産

    首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

    全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!