2000年以前（築19年以上）の一戸建てを売るなら急ぐべき理由とは

『2000年基準』をご存知でしょうか？

熊本地震（2016年4月）をきっかけに、この『2000年基準』が注目されています。

もしあなたが築19年以上（2000年6月1日以前に着工）で2000年基準に適合しない一戸建てを売る予定なら、この記事の内容を知っておいたほうが良いでしょう。

なぜなら近い将来、耐震性が問題で売りにくくなり、耐震診断や耐震改修工事が必要になる恐れがあるため。

ここでは、2000年基準に適合しない一戸建てが問題になっている経緯、売るなら急ぐべき理由をまとめました。

木造一戸建ては2000年に耐震基準が大きく変わった

建築物の耐震基準としては、1981年以前の「旧耐震基準」と、それ以降の「新耐震基準」が比較的有名かもしれません。

しかし、一戸建てのような木造建築物では、1995年の阪神淡路大震災がきっかけで、2000年6月にも耐震基準が大きく変わっています。

ハウスくん

耐震基準は2000年6月にも改正されているんだね。
でもなんで今さら問題になっているの？

家博士

2016年の熊本地震によって、この2000年基準が注目されるようになったんだよ。

熊本地震をきっかけに注目されている2000年基準

熊本地震の後、震源地に近いエリアを中心に建物の被害状況に関する調査が実施されました。

それによると、「どの耐震基準によって建てられたか」によって、木造建築物の被害状況に差が出ていたことが明らかになったのです。

【建物の耐震基準と被害状況】

① 旧耐震基準（1981年5月以前）で建てられた家

倒壊・崩壊した家屋：28.2％
無被害だった家屋：5.1％

② 新耐震基準（1981年6月から2000年5月まで）で建てられた家

倒壊・崩壊した家屋：8.7％
無被害だった家屋：20.4％

③ 2000年基準（2000年6月以降）で建てられた家

倒壊・崩壊した家屋：2.2％
無被害だった家屋：61.4％

調査結果からも分かるように、2000年基準で建てられた家はそれ以前の旧耐震基準・新耐震基準と比べ、被害が少なかったことが分かりました。

2000年以前の木造戸建ての多くが耐震性に問題

実は1981年6月〜2000年5月の木造一戸建ては、9割が現行の耐震基準に不適合で耐震改修工事が必要という調査結果も。
（日本木造住宅耐震補強事業者共同組合・木造住宅耐震診断調査データより）

つまり、この時期のほとんどの木造一戸建てが現行の耐震基準を満たしていないのです。

ハウスくん

9割って、相当な割合だね

家博士

そうだね。
国としても調査を進めていて、国土交通省がとりあえず2017年5月に耐震性能を検証する方法を公表している。

今のところは「推奨」だけ

国土交通省としては、何らかの対策をとる必要があったので、一般社団法人日本建築防災協会に依頼して、新しい検証法を作成しています。

国土交通省の発表では、あくまで新しい検証方法を「推奨」するだけで、義務化しているわけではありません。

国土交通省としては、既存の木造住宅について、平成12年（2000年）以前のものを中心に、リフォーム等の機会をとらえ、同年に明確化した仕様に照らして、接合部等の状況を確認することを推奨する

引用元: 国土交通省・新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法の公表について

新しい検証法は、在来軸組工法の木造住宅を対象に、次の手順で耐震性を検証するというものです。

1. 所有者がまず簡易的に耐震性を検証する。
2. 問題があれば専門家に耐震診断を依頼する。

詳しい検証法はこちら
⇒一般社団法人日本建築防災協会・新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法（新耐震木造住宅検証法）

ただしこの検証法の推奨は、今後の住宅耐震化の布石であり、今後はさらに厳しい措置が予想されています。

2000年基準とは？

そもそも耐震基準の2000年基準とはどんなものなのでしょうか。

1995年の阪神淡路大震災をきっかけに、2000年に一部見直された木造建築物に関する耐震基準。

主なポイントは3つあります。

それぞれ解説します。

ポイント1. 地盤に最適な基礎をつくる

2000年基準では地面にどれだけの重みを支える力があるかを示す「地耐力」を調べることが必須に。

地耐力が弱ければ地盤改良工事を行うこととされています。

地耐力調査が必須になった理由は、建物が不揃いに沈む「不同沈下」を防ぐため。

そもそも、地盤の強さはどこも一定ではありません。

しかし2000年以前は地盤の強度を調べないで、地盤が弱くても強くても同じ基礎を造っていました。

例えば、固い岩の上でも、柔らかい豆腐の様な地盤の上でも、関係なく家を建てていたのです。

その結果、地盤が弱い状態で家を建ててしまうと、地震時に不同沈下によって基礎や壁、梁などにひび割れなどの損傷が生じてしまうのです。

ハウスくん

だから、まずはしっかりした基礎を作ることが必須になったんだね

なお、引渡しから10年以内に不同沈下が起きた場合は、施工者が無償で修復することになっています。

ポイント2. 接合部に金具を使いしっかり固定する

筋交いや柱の頭・根元部分をしっかり固定するため、使用する金具や柱のサイズが指定されました。

接合に適切な金具を使わなかったり、サイズが適切でなかった場合、地震の揺れによって接合部が抜けてしまうおそれがあるためです。

実は1981年の新耐震基準では、筋交いの入った壁を増やすことで揺れに強い構造にすることが定められました。

しかし、せっかく揺れに強い構造にしても、接合部が緩ければ意味がありません。

2000年基準では接合に使う金具を具体的に指定することで、この点を改善しています。

ポイント3. 耐力壁をバランスよく配置する

これまでは日当たりを考慮し、南側は窓、北側は壁が多いという家が多いものでした。

そのため、揺れに強い筋交いの入った耐力壁も北側に偏る傾向があり、窓の多い南側はどうしても揺れに弱い造りに。

揺れに対する強さのバランスが悪くなってしまい、阪神淡路大震災では多くの建物が「ねじれて倒壊する」結果になってしまいました。

2000年基準ではこの点も改善。

壁の質や量、配置まで考慮し、家全体での耐震性を増強することとなったのです。

具体的にはバランス計算と呼ばれるものを義務化し、偏りの度合いである「偏心率」が0.3以下とすることになっています。

ハウスくん

とりあえず耐力壁を使えばいいというわけではなくて、全体的なバランスまで考える必要があるんだね

家博士

そう。ちなみに、基準では偏心率0.3以下となっているけれど、実際にはより安全性を高めるために0.15以下で設計することが多くなっているよ

今後は耐震診断および耐震改修が必要になる恐れがある

今のところ、2000年基準を満たさない一戸建ての売買で、耐震診断や耐震改修工事を求められることはほとんどありません。

最近、国土交通省が推奨している中古住宅の基準『安心R住宅』でも、新耐震であれば2000年基準に適合しなくても良いことになっています。

しかし、次の大規模地震で2000年基準がさらに注目された場合、耐震診断や耐震改修が義務化される流れが予想されます。

つまり近いうちに、2000年基準を満たさない一戸建てが

• 買い手に敬遠され、売りにくくなる
• 売る場合は耐震診断と耐震改修工事が必要になる

と予想されるのです。

耐震診断および耐震改修にかかる費用の大まかな目安は次の通りです。

耐震診断の費用

耐震診断の費用の目安は、木造住宅で概ね20〜50万円程度。

竣工時の図面が無い場合は図面を作成する料金が発生するため、もう少し高くなります。

なお耐震診断費用については、自治体で補助金が受けられますが、現在は旧耐震の一戸建てのみが対象。

おそらく今後の2000年基準の扱い次第で、何らかの補助が始まると予想されますが、まだ分かりません。

補助金の条件は自治体ごとに異なります。

【参考】日本建築防災協会　住宅·建築物の耐震化に関する支援制度

耐震改修工事の費用

耐震改修工事の費用は地域や規模にもよりますが、100〜150万円の工事が最も多くなっています。

耐震診断同様、こちらも国や自治体による助成制度の利用が可能。

こうした制度を利用すれば、自己負担額はもっと少なくなります。

耐震改修工事費については、次の式を利用しておおよその費用を出すこともできます。

（参考）財団法人日本建築防災協会・木造住宅の耐震改修の費用

リフォームと合せる方が安くなる

耐震改修工事だけを実施するのではなく、リフォームに合わせて改修工事を実施する方法もあります。

実は改修工事とリフォームを別に行うより、合わせて行う方が工事費用は安く済むもの。

同時に行うのがオススメです。

所得税や固定資産税の特別減税がある

耐震改修工事を実施すると、所得税や固定資産税が減税されます。

【参考】国税庁・No.1222 耐震改修工事をした場合（住宅耐震改修特別控除）

【参考】国土交通省・耐震改修に関する特例措置

まとめ

熊本地震をきっかけに2000年基準が重視されつつあります。

もし2000年基準を満たさない家を売る予定があるなら、2000年基準への注目が高まる前に売却した方が高く売れるでしょう。

さいわい、今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数（全国）

国土交通省2020年6月26日発表

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、この約7年で50％も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都市部の値上がりを田舎の値下りが打ち消しているため。

戸建ても都市部では大きく値上がりしています、。

試しに今ならいくらで売れるのか、売却価格を確認してみてはいかがでしょうか。

あなたの今後の住環境と人生設計で、最高の選択ができることを、心よりお祈りしております！