親が認知症になるというのは、心のどこかで覚悟していても、やはり辛いものです。
辛いだけでなく、施設を探したり介護保険を申請したり、することも多く、お金も必要になります
施設への入居費用を工面するために、住まなくなった親の家を売ることもやむを得ません。
しかしここで面倒な問題が。
子供だからといって、認知症の親の家を勝手に売ることはできません。
家を売るためには、まず親の成年後見人になり、さらに裁判所に親の家を売却する許可をとる必要があるのです。
ここでは親が認知症になってしまった場合に、親の家を売る手順と注意点について分かりやすくまとめました。
もしまだ親が認知症になっていない場合は、親の意思であなたが代理人として家を売ることが可能です。
代理人についてはこちらの記事で解説しています。
また今は65歳以上の高齢者の7人に1人は認知症で、その数は増加しています。
そんな現状から、認知症になる前に家族信託という新しい制度で、親の財産を子供が管理する方法も注目されています。
家族信託についてはこちらで解説しています。
この記事のもくじ
認知症の親の家を売る場合の注意点
認知症の親の家を売るときの注意点はこちら
認知症の親の家を売るときの注意点
- 親族でも勝手に親の家を売ることはできない
- 後見人は親族になるとは限らない
- 家を売るために裁判所の許可が必要
それぞれ解説します。
注意点1. 親族でも勝手に親の家を売ることはできない
いくら親族といえども、勝手に親の家を売却することはできません。
なぜなら、認知症と診断された人は「制限行為能力者」となるため。
制限行為能力者とは、法律行為をなす意思能力を欠いているとされる人のこと。
正常な判断が難しくなってしまうため、本人に代わって様々な手続きを行う「成年後見制度」を利用しなくては家を売れません。
ハウスくん親が認知症になってしまったら、成年後見制度を利用しなければ家は売れないんだね。
手続きはどうするの？
家博士家庭裁判所での手続きが必要になるんだ。
面接などを経て手続き完了まで4ヶ月程度かかってしまうから、時間に余裕を持っておこう
注意点2. 後見人は親族になるとは限らない
親が認知症になってしまった場合は、子供が後見人の申立て（裁判所への申込み）をすることが多くなります。
しかし、裁判所の判断次第では、後見人は申立人である子供ではなく、弁護士や社会福祉士になることも。
そもそも、後見人は親族でなければならないというルールはありません。
後見人にふさわしいかどうかは、被後見人との関係も判断のポイントとなりますが、それ以外に職業や経歴を含め、後見人として適格かどうかが総合的に判断されます。
被後見人の財産の管理も行うため、経済的に自立していることも必要です。
ハウスくん必ずしも子供や親族が後見人になるわけではないんだね
家博士財産を使い込んだりするトラブルも多いから、職業後見人や市民後見人といった、血縁関係のない第三者が後見人になることも多いんだ
注意点3. 後見人になっても家を売るには裁判所の許可が必要
無事に親の後見人として裁判所から認められても、家を売るためには家庭裁判所の許可が必要です。
売却が許可されるためには、一定の判断基準があります。
ポイントは「本当に被後見人（認知症の本人）のためになっているかどうか」
そのため、例えば相場より大幅に安い価格で売ることは、裁判所に認められません。
本来の価値より低い価格で売ることは、被後見人のためにならないと判断されて、許可が出ないのです。
家博士親が施設に入居してしまうと、維持管理が難しいから売却するケースも多い。
でも単に維持管理が難しいからという理由では、許可されないケースがあるんだ
被後見人のためという観点から考えると、「施設の入居費用ねん出のため」や「老朽化のため」といった理由の方が適切でしょう。
ただし施設の入居費用ねん出という理由でも、被後見人に十分な金融資産があれば、許可が出ないこともあります。
認知症の親の家を売却するためには、適正な理由で適正な価格で売る必要があります。
親の家の適正な価格を調べる
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
マンションは、この6年半で45％も値上がりしています。
あなたの親の家も思わぬ価格になっているかもしれません。
売却を検討するためにも、とりあえず価格を確認してみると良いでしょう
価格を調べる方法は、不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。
具体的には、エリアで売買実績が豊富な不動産会社に無料査定を依頼します。
不動産会社は1社だけでなく、なるべく3〜6社に査定を依頼した方が、正確な数字が分かるでしょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
首都圏・関西圏ならSRE不動産（旧ソニー不動産）も
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西圏（大阪・兵庫）の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめです。
SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。
ソニー不動産について詳しくはこちら
⇒SRE不動産（旧ソニー不動産）の評価・口コミ、利用するときの注意点とは
SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。
SRE不動産の無料査定依頼はこちら
⇒SRE不動産
そもそも成年後見制度とは
認知症の親の家を売却する際のポイントとも言える成年後見制度。
これは十分な判断能力を持たない成年者に対し、後見人が手続き等の代理を務める制度です。
後見人は本人の代理として、財産の管理や契約、遺産分割協議などができます。
家博士自分に不利な契約も、正しく判断できなければ言われるがまま結んでしまう可能性がある。
こうした事態を防ぎ、判断能力が十分でない人を保護・支援するために成年後見制度があるんだ
裁判所が作成した説明動画
他に詳しい内容の動画はこちらの裁判所ホームページから見ることができます。
⇒裁判所・分かりやすい成年後見制度の手続き
裁判所が作成したパンフレットも分かりやすいです。
⇒成年後見制度ー利用をお考えのあなたへー
動画やパンフレットを見なくても、この後を読めば、成年後見制度については分かります。
成年後見制度には2種類ある
成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。
違いは後見制度を始めるタイミングと指定する人。
法定後見制度では、親が認知症になってから裁判所が手続きをします。
任意後見制度では、認知症になる前に本人が予め後見人を指定します。
法定後見人制度とは
法定後見制度とは、家庭裁判所によって成年後見人を選ぶもの。
後見事務が複雑だったり難しそうだったりする場合は、成年後見人をサポートするために、さらに「後見監督人」が選任されることもあります。
また、本人の判断能力に応じて「後見」「保佐」「補助」の3段階があります。
任意後見制度
任意後見制度は、本人に十分な判断能力があるうちに、将来に備えて任意後見契約を結んでおくもの。
任意後見制度の場合、公証人が作成した公正証書で契約を結んでおく必要があります。
本人の判断能力が低下した場合は、家庭裁判所で任意後見監督人が選定されて初めて、任意後見契約の効力が生じるとされています。
任意後見監督人とは任意後見人の監督を行う人で、様々な事務手続きなどが適正に行われているかどうかをチェックします。
法定後見制度で申立てができる人
成年後見制度（法定後見制度）の申立ては誰でもできるわけではありません。
- 本人
- 配偶者
- 4親等内の親族
具体的には、親や祖父母、子、孫、兄弟姉妹や甥・姪、おじやおば、配偶者の親や兄弟姉妹などが主な親族に該当します。
この他、検察官や市町村長なども申立てができます。
成年後見人になれる人
家庭裁判所から選定された人が後見人になりますが、主に次のような人が後見人になれます。
- 親族
- 法律や福祉の専門家、その他の第三者
- 福祉関係の公益法人、その他の法人
なお、後見人は必ずしも一人とは限らず、複数になることも。
複数の親族が後見人になる事もあれば、親族と職業後見人などの第三者が同時に選定されることもあります。
後見人の任期は本人が亡くなるか回復するまで
後見人の任期は、認知症になった親が亡くなるか回復するまで。
現実としては今の医学で認知症が回復することはないので、亡くなるまでになります。
家を売るためだけに後見人になったとしても、その後亡くなるまで後見人として責任があるのです。
法定後見制度の申立てにかかる費用
家庭裁判所に法定後見制度の審判を申し立てる際には、手数料がかかります。
- 申立て手数料…800円
- 登記手数料…2,600円
- 連絡用の郵便切手…申し立てる家庭裁判所に要問合せ
（数百円程度） - 鑑定料（「後見」と「保佐」の場合）…個々の事案によって異なる
（多くの場合で10万円以下） - その他、戸籍謄本や登記事項証明書、診断書などの費用
（合計数千円程度）
申立て手数料と登記手数料は、窓口で収入印紙を購入して貼ります。
鑑定料とは本人の判断能力の程度を医学的に確認するため、医師による鑑定を行うときに必要な費用です。
法定後見人の申立てに必要な書類
後見制度の申立てに必要な書類は、次の通りです。
- 申立書
- 本人の戸籍謄本
- 本人の住民票または戸籍附票
- 成年後見人候補者の住民票または戸籍附票
- 本人の診断書（家庭裁判所が定める様式のもの）
- 本人の成年後見等に関する登記がされていないことの証明書（法務局・地方法務局の本局で発行するもの）
- 本人の財産に関する資料（不動産登記事項証明書や通帳の写しなど）
この他、審理のために必要な書類の追加提出を依頼されることもあります。
どういった書類があればいいのか、あらかじめ申立てを行う家庭裁判所に確認しておくと安心です。
（参考）各地の裁判所一覧
また、裁判所に問合せる前に各自治体の地域包括支援センターや社会福祉協議会など、専門の団体に相談することも可能です。
（参考）厚生労働省・地域包括ケアシステム（下の方にセンターの一覧があります）
（参考）社会福祉法人全国社会福祉協議会・都道府県指定都市社会福祉協議会ホームページ
法定後見制度の手続きの流れ
法定後見制度の手続きの流れは次の通り。
- ① 家庭裁判所にて申立て
- 必要な書類を提出し、費用を支払います。
- ② 裁判所にて調査を実施
- 本人の判断能力について、鑑定を行う場合もあります。
- ③ 審判
- 後見等の開始の審判と同時に、成年後見人等を選任します。
本人の代理で財産の管理などができるようになるのは、この審判後からになります。
なお、成年後見人の選任に関しては不服申し立てができません。 - ④ 報告
- 成年後見人に選任されたら、本人の財産や生活状況を確認して財産目録および収支予定表を作成し、家庭裁判所に提出します。
以後、年に1回決められた時期に、本人の生活状況や財産状況などを家庭裁判所に報告するようにします。
法的な手続きと並行して売却の準備も
ここまで見てきたように、認知症の親の家を売却するには、まずは後見制度の申立てなど法的な手続きを終わらせる必要があります。
しかし手続きには4ヶ月ほどかかるため、並行して売却の準備を進めるのがおすすめ。
具体的な売却の手続きなどはまだできませんが、家の価格を調べたりすることは可能です。
まずは不動産会社へ無料査定の依頼から始めましょう。
査定依頼は一括査定サイトを利用すると便利です。
その際に可能な範囲でいいので状況を伝えておくと、その後の売却活動もスムーズに進みますよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
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大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
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しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
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実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
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あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
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実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
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