「耐震基準適合証明書で家が高く売れるの？」
家の売却で耐震基準適合証明書が必要かお悩みですね。
確かに手間と費用に見合うだけ家が高く売れるのか、判断は難しいもの。
そんなあなたのために、耐震基準適合証明書について分かりやすくまとめました。
確かに耐震基準適合証明書は、条件次第で家を高く売る効果があります。
なぜなら耐震基準適合証明書があれば、買主が家を買いやすくなるため。
ただし2022年以降は、新耐震で取得するメリットが無いなど注意点も。
この記事では、家の売却での耐震基準適合証明書の注意点、取得すべきか判断する方法を解説します。
あなたの家を高く売るために、この記事がお役に立てば幸いです。
耐震基準適合証明書で高く売れる
旧耐震基準の家は、耐震基準適合証明書があれば高く売れます。
ハウス やっぱり耐震性で安心な家だと、高く売れるんだね。
家博士 安心なだけじゃない。
耐震基準適合証明書があれば、新耐震扱いになるんだ。
新耐震だと、買主が住宅ローンを借りやすいことも大きいね。
住宅ローンが借りやすい
旧耐震の家は、住宅ローンを借りられる金融機関が限られ、金利が高いノンバンクなどが多くなります。
しかし耐震基準適合証明書があれば新耐震扱いとなり、どこの金融機関でも利用可能に。
もちろんフラット35も使えます。
耐震基準適合証明書があれば、買主が低金利の住宅ローンを使えることで、家を高く売りやすくなるのです。
家博士 さらに住宅ローン控除なども使えるよ
住宅ローン控除なども使える
耐震基準適合証明書があれば、買主が住宅ローン控除などの税制優遇も使えます。
毎年の住宅ローン残高の0.7％を10年〜13年間、所得税・住民税から控除できるもの。
税制改正で2022年から大幅に変わり、個人売主の中古住宅は10年間で最大140万円が控除できる。
旧耐震基準の住宅は対象外だが、耐震基準適合証明書があれば利用可能。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税
さらに金額は大きくありませんが、登録免許税や不動産取得税も減税されます。
詳しくは、後の『耐震基準適合証明書のメリット』で説明しています。
ハウス じゃあ耐震基準適合診断書をとれば良いの？
家博士 そう簡単でもないんだ。
耐震診断適合証明書には注意点もあるからね。
耐震基準適合証明書の4つの注意点
耐震基準適合証明書には次の注意点があります。
それぞれ詳しく解説します。
注意点1. 2022年税制改正で新耐震は不要に
2022年以降は築年数要件が廃止、新耐震で可能
2022年度の税制改正により、2022年以降は新耐震の住宅で耐震基準適合証明書が不要になりました。
これは住宅ローン減税などの税制優遇にあった築年数要件（木造築20年、マンション築25年）が廃止され、新耐震基準であれば可になったため。
【参考】 国土交通省・令和4年税制改正
ただし旧耐震基準の家では、耐震基準適合証明書を取得するメリットが引き続きあります。
ハウス なんだ、新耐震なら取得しなくて良いんだ。
家博士 旧耐震だとそもそも家を解体した方が売りやすいかもしれないね。
旧耐震基準の家なら、解体して更地の方が売りやすい可能性も
旧耐震基準の家では、無理に耐震基準適合証明書を取得するより、建物を解体して更地にする方が売りやすい場合もあります。
ただし中には解体すると売れなくなる再建築不可や古い擁壁の土地もあるので要注意。
建物を解体する前に、複数の不動産会社に相談しましょう。
家の解体費用の相場、解体費用を安くする4つのコツを解説。また解体前に知っておきたい5つの注意点をまとめました。
注意点2. 耐震改修が必要な家もある
耐震性が不足していると耐震改修工事が必要
耐震基準適合証明書は、現行の耐震基準に適合していることを証明する書類です。
そのため建物によっては耐震性が不足しており、耐震改修工事が必要になることがあります。
ハウス 耐震改修工事って、どのくらいの割合で必要になるの？
家博士 9割超の家で、耐震改修工事が必要というデータもある。
2000年以前の木造戸建ては9割超が耐震基準を満たさず
日本木造住宅耐震補強事業者共同組合の調べによると、2000年以前に建てられた木造住宅27,929戸の耐震診断結果で、9割超が現行の耐震基準を満たしていませんでした。
- 97.3％が耐震基準を満たさず
- 耐震補強工事の平均： 約189万円
新耐震住宅（1981〜2000年築） 平均築年数28.89年
- 85.9％が耐震基準を満たさず
- 耐震補強工事の平均： 約152万円
ハウス じゃあ、ほぼ全てが耐震不足だね。
耐震改修工事にはどれくらいの費用がかかるの？
家博士 戸建て住宅だと100万〜200万円程度。自治体から補助金が出ることも多いんだ
費用は100万円〜200万円で補助金が出る
国土交通省によると、87.0％の自治体で耐震改修工事に対する補助制度が整備されています。（2022年4月1日時点）
【参考】地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト
【参考】国土交通省・住宅リフォームの支援制度
さらに耐震改修工事のみを行うのではなく、リフォーム工事とセットにすることで費用を抑えることもできます。
注意点3. 取得が難しい建物もある
建物によっては、耐震基準適合証明書の取得が難しいこともあります。
旧耐震マンション
旧耐震基準のマンションで耐震診断が未了だと、取得が厳しいでしょう。
なぜならマンションは個人レベルで耐震診断できず、マンション全体で住民の意見統一が必要だから。
耐震診断や改修工事には総会の決議が必要で、もし改修が必要であれば費用が高額になります。
特に高齢者は、費用負担のリスクを恐れて反対しがち。
旧耐震マンションの多くは、意見が割れて耐震診断ができません。
戸建てのハウスメーカ特殊工法は難しい
一戸建ても、ハウスメーカーの特殊工法で建てられた家も取得は難しくなります。
取得する場合は、建築したメーカーに耐震診断から改修設計・耐震改修工事までを依頼しなくてはいけません。
注意点4. タイミングに要注意
耐震基準適合証明書によって住宅ローン減税などの税制優遇を受ける場合には、引き渡し前に耐震診断を行う必要があります。
なお引き渡し前に行うのは「耐震診断」であって、耐震改修工事は引き渡し後でも可能になりました。
引き渡し後の工事で税制優遇を受けるためには、次の要件があります。
要件1.引き渡し前の手続き
引き渡し前には耐震診断を行い、証明書の仮申請を行います。
要件2.引き渡し後の手続き
耐震改修工事を実施し、居住開始日までに耐震基準適合証明書を取得します。
なお、ここでいう「居住開始日」とは実際に入居を開始した日ではなく、住民票を移転した日。
証明書を取得する前に住民票を移してしまうと、住宅ローン減税の適用は受けられません。
また引き渡しから6ヶ月以内に居住を開始することも要件の一つ。
引き渡しから半年以内に耐震改修工事を終わらせて証明書を取得し、住民票を移転する必要があります。
基準となるのは「住民票の移転日」です。
不動産取引には「新住所登記」と呼ばれる慣習があり、所有権移転登記の前に住民票の住所を新住所に移転することが多いため注意しましょう。
先に住民票を移転してしまうと、住宅ローン減税が利用できません。
【参考】国土交通省・中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について
ハウス 結局、耐震基準適合証明をとるべきかの判断は、自分でするしかないの？
家博士 自分で判断するのは難しい。
やっぱり優秀で信頼できる不動産会社に相談するのが確実だね。
最適な方法を選ぶために
耐震基準適合証明書を取得すべきか判断するには、『優秀で信頼できる不動産会社』に相談する方が確実。
優秀な不動産会社であれば、耐震基準適合証明書だけでなく、高く売るために必要なことを提案してくれます。
家博士 家の売却では、不動産会社選びで成否の8割が決まるといわれているよ。
耐震基準適合書などは、あくまで補助的な要素。
家を高く売るためには、不動産会社選びが最も大切です。
ハウス 優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せばいいの？
家博士 エリアで売買実績が豊富な不動産会社を3〜6社選んで、無料査定を依頼して話を聴き比べると良いよ。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
ここまで耐震基準適合証明書について、概要と注意点を説明してきました。
ここからは、耐震基準適合証明書についてより深く知りたい方に解説します。
耐震基準適合証明書の4つのメリット
耐震基準適合証明書のメリットとして、次の4つが挙げられます。
それぞれ詳しく解説します。
メリット1. 住宅ローンが借りやすくなる
耐震基準適合証明書があれば、金融機関の住宅ローン審査でも有利です。
旧耐震基準の建物では、多くの金融機関で住宅ローンが使えず、ノンバンクなど金利の高い金融機関を使うしかありませんでした。
このデメリットがなくなることで、買主が家を買いやすくなります。
フラット35も利用できるようになります。
メリット2. 税制優遇が大きい
2022年の税制改正により様々な税制優遇で築年数要件が廃止され、新耐震でOKになりました。
耐震基準適合証明書があれば、様々な税制優遇が受けられます。
（1）住宅ローン控除の築年数要件緩和
買主にとって最も嬉しいのが、住宅ローン控除が利用できること。
耐震基準適合証明書があれば、新耐震と同じ扱いとなり、住宅ローン控除が利用できます。
住宅ローン控除は税制改正により2022年から大幅に変更されています。
中古住宅の場合、住宅ローンの0.7％が10年間控除され、最大140万円のメリットになります。
【参考】 国土交通省・令和4年税制改正
（2）住宅取得等資金贈与の特例
住宅取得等資金贈与の特例でも、2022年から築年数要件が緩和され、新耐震で可能になりました。
これは住宅を取得するために父母や祖父母から資金援助（贈与）を受ける場合に、一定の金額までは贈与税が非課税になる制度です。
個人売主の場合、省エネ住宅で1,000万円、それ以外では500万円まで非課税になります。
ハウス 省エネ住宅って何？
家博士 住宅の性能が一定基準以上の住宅だよ。断熱性能が優れていたり、バリアフリーだと認められる。
【参考】国税庁・No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
（3）マイホーム取得資金の相続時精算課税の特例
これも住宅取得時に父母や祖父母から資金援助を受けられるもの。
2,500万円までは贈与税を非課税とし、相続時にまとめて（他の相続財産と合算して）相続税を課税する制度です。
（4）登録免許税の軽減
住宅購入後の所有権移転登記等にかかる登録免許税が、次の通り減額されます。
- 建物の所有権移転登記の登録免許税：2％から0.3％に減額
- 抵当権設定の登録免許税：0.4％から0.1％に減額
なお、土地の所有権移転登記の登録免許税は、減額になりません。
【参考】国税庁・特定の住宅用家屋に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
（5）不動産取得税の減額
昭和56年12月31日までに建てられた建物について、本来は適用外ですが、耐震基準適合証明書があれば不動産取得税が減額されます。
- 土地：45,000円以上の減額
- 建物：建築年月日に応じて、固定資産税評価額から100万円〜420万円を控除
【参考】東京都主税局・不動産取得税
さらに、耐震改修工事を行なった場合には、以下の税制優遇も受けられます。
（6）固定資産税が1/2に
耐震改修工事を行なった翌年度分に限り、建物の固定資産税が1/2に減額されます。
対象は昭和57年1月1日より前に所在する建物で、改修工事費用が50万円（税込）を超えているもの。
そして2022年3月31日までに工事を完了しているものになります。
また現行の耐震基準に適合する工事であることを証明する書類も必要です。
（7）所得税の特別控除
こちらは耐震改修工事を完了した年に限って、所得税の特別控除が受けられる制度。
対象は昭和56年5月31日以前に建てられた建物で、2021年12月31日までに工事を行なっている居住物件に限ります。
控除額は最大25万円。
「標準的な工事費用相当額の合計額から、交付される補助金等の額を差し引いた金額」または「250万円」のいずれか少ない額の10％が限度です。
「標準的な工事費用総額」については、次のように定められています。
【参考】一般社団法人住宅リフォーム推進協議会 リフォーム減税制度について
補助金は自治体によって内容が異なります。
耐震診断費用だけでなく、耐震改修費用についても補助が受けられることも。
自治体ごとに規定や条件が定められているため、まずは担当の窓口に相談してみましょう。
メリット3. 地震保険10％割引
耐震基準適合証明書があれば、地震保険の保険料が10％割引になります。
地震保険の保険料は地域によっても差があります。
最も保険料が高いのは東京都、千葉県、神奈川県、静岡県の1都3県。
最も安い都道府県と比べると、3倍以上もの差があります。
地震保険料を少しでも安く抑えるためにも、耐震基準適合証明書を取っておきたいものです。
【参考】財務省・地震保険の概要
メリット4. 引き渡し後の耐震改修工事でも税制優遇あり
2014年度の税制改革によって、引き渡し後に買主が耐震改修工事を行なった場合でも、住宅ローン減税の適用が受けられるようになりました。
ただし、引き渡し後の耐震改修工事の場合はいくつかの要件が追加されます。
要件を満たさない場合は税制優遇が受けられないので、注意が必要です。
【参考】国土交通省・中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について
耐震基準適合証明書の取り方
耐震基準適合証明書の申請者は、証明書が必要なタイミング次第で買主も売主もどちらの申請も可能です。
ただし書類では証明申請者は「売主」となります。
国土交通省記入例
【参考】国土交通省・住宅ローン減税
実際は不動産会社に依頼する方が簡単です。
証明書発行の申請先は、建築士事務所登録のある建築士事務所に所属する建築士、または指定性能評価機関。
発行にかかる費用としては、通常10万〜15万円程度です（図面ありの場合）。
中には書類のみ1部2万円程度から対応している激安建築士事務所もあります。
発行にかかる期間は、調査から証明書発行まで2週間程度が一般的。
証明書取得に必要な主な書類はこちら。
- 謄本
- 販売図面など間取りがわかるもの
- 平面図
- 検査済証や台帳記載事項証明書、建築計画概要書
- 建築確認申請書もしくは火災保険加入書
- 矩計図（かなばかりず）
なお、必要書類は申請書の発行依頼先によっても変わります。
依頼先によく確認しておきましょう。
耐震基準適合証明書のよくある質問
耐震基準適合証明書に関して、よくある質問と回答についてまとめました。
検査済証がなくても可能？
可能です。
検査済証がなくても耐震診断は実施でき、基準に適合すれば耐震基準適合証明書が発行できます。
図面だけで発行可能？
これは依頼する建築士によります。
図面だけで発行してくれるところもあれば、必ず現地調査を実施するところもあります。
図面がないとダメ？
図面がなくても耐震診断は実施可能です。
ただし、図面がないことで確認できないところも出てくるため、耐震診断の評価が下がることもあります。
住宅ローン減税を受けられない場合もある？
耐震基準適合証明書があっても、住宅ローン減税が必ず受けられるとは限りません。
なぜなら、住宅ローン減税には適用条件があるからです。
- 床面積が50㎡以上であること
- 2分の1以上が居住用であること
こうした適用条件を満たしていない場合は、住宅ローン減税の対象外となります。
【参考】住宅ローン減税制度利用の要件
引き渡し後からでも間に合う？
引き渡し後からでは、おそらく間に合わないでしょう。
2014年度の税制改正で引き渡し後の耐震改修工事も可能になりましたが、これには引き渡し前の手続き（仮申請）が必要。
さらに新住所登記をしていれば対象外となってしまうため、間に合わない可能性が高いのです。
まとめ
耐震基準適合証明書のメリットは、税制優遇が大きく、住宅ローンを借りやすくなること。
一方で、次の注意点もあります。
証明書は個人でも申請できますが、不動産会社に依頼する方が簡単です。
優秀で信頼できる不動産会社なら、耐震基準適合証明書についてもしっかり対応してくれます。
あなたの家の売却が成功することを心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
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【公式サイト】SRE不動産
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