「買付証明書を受け取ったけど、思ってたより安い価格だった…」
あなたは今、そうお悩みではありませんか？
この相手に家を売るべきか、
どこまで価格交渉すべきか、
もっと高値で売れる相手が現れるのではないか。
もし、未来が分かる魔法があれば簡単に判断できて理想的ですね。
そんなあなたに朗報です。
「買付証明書を受け取った後にどう決断すべきか、判断するポイントがあります。」
この記事を読めばそのことがきっと分かるでしょう。
確かに、未来のことを100％予想することは困難です。
しかし次の2つのポイントをチェックすることで、あなたの現状とすべき決断が見えてくるのです。
- 今までの売り方に改善の余地はないか？
- （売り方の改善ができない場合）これまでの売却期間と反響、あなたのニーズとのバランス
もし今までの売り方が改善できれば、今より高値の買付証明が届く可能性もあります。
また、今の売り方が最善だと再確認できたら、自信を持って買付証明に対応することができ、売却後も後悔することは無くなるでしょう。
今回は買付証明書を判断するポイント、買付証明書について知っておきたいポイントや注意点をまとめました。
この記事のもくじ
買付証明書を受け取ったら判断するための2つのポイント
買付証明書を受け取ったら判断するための2つのポイント
- 今までの売り方に改善の余地はないか？
- （売り方の改善ができない場合）これまでの売却期間と反響、あなたのニーズとのバランス
それぞれ解説します。
ポイント1. 今までの売り方に改善の余地はないか？
今までの家の売り方に改善の余地があるかどうかは、言い換えると「不動産会社選びを間違っていないか？」ということ
なぜなら、家の売却が成功するかは、不動産会社選びで8割以上が決まってしまうため。
不動産会社選び以外であなたができることは、最終的な決断と内覧の対応などわずか。
実際の売却活動では、ほぼ全てを不動産会社にお任せするしかありません。
家博士不動産の売却は、不動産会社選びで失敗すると、挽回することは難しいんだ。
ハウスくんダメな不動産会社だとどうなるの？
家博士販売力の弱い不動産会社や悪質な不動産会社を選んでしまうと、なかなか売れずに、結局相場の6〜8割の安値で家を手放すことになってしまう。
販売力の弱い不動産会社だと、なかなか売れず売却価格が相場の6〜8割になる
売買実績が少ない不動産会社に家の売却を依頼すると、次のような理由から家が売れにくくなります。
- そもそも査定価格の精度が低い。
- 広告の質が低く、効果的な広告を出すノウハウを知らない。
- 類似物件を売り出していないので、購入見込み客のリストがない。
- 今の反響が良いのか悪いのか判断ができず、価格調整のタイミングが分からない。
- 部分的なリフォームやオープンハウスなど、売るために必要なノウハウがない。
この様に、売買実績が少ない不動産会社に家の売却を依頼すると、ただ時間が過ぎるだけで、最終的には相場の6〜8割の価格で買取業者に買い取られる結果になります。
悪質な不動産会社は両手狙いで囲い込む
また悪質な不動産会社になると、他の不動産会社が見つけた購入希望者を断る「囲い込み」をされる恐れも。
不動産会社が囲い込みをする理由は、自社で購入希望者を見つけると、仲介手数料が2倍になる「両手仲介」ができるためです。
両手仲介とはこのようなイメージ。
両手仲介のイメージ
もし過去の内覧客がすべて、「売却を依頼した不動産会社が見つけた購入希望者」だった場合は、この囲い込みの恐れもあります。
ただし大手不動産会社など販売力の高い不動産会社では、囲い込みしなくても自然と両手仲介になるケースはよくあります。
ハウスくんじゃあ、どこの不動産会社が良いの？
家博士都市部と地方で違うし、エリアにもよるから特定の不動産会社を挙げるのは難しいけど、正しい選び方があるよ
正しい不動産会社選びのチェックポイント
次の4点をチェックします。
家の売り方に改善の余地があるかチェックポイント
- 不動産会社を選ぶ際に3〜6社の不動産会社に無料査定を依頼したか。
- また単純に査定価格で選ばず、話を聴き比べて一番よい会社を選んだか？
- 査定を依頼した不動産会社の中に、都市部なら大手3社（三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売）、地方なら地元で最も実績が豊富な不動産会社が含まれているか？
- （過去に内覧があった場合は）今までの内覧で、他の不動産会社経由の客はいたか？ また今回は他の不動産会社が見つけた客か？つまり両手狙いで囲い込まれていないか？
都市部では大手3社に売買実績が偏っています。
売買仲介件数ランキング上位28社（2018年）
「三井のリハウス（三井不動産）」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており、圧倒的です。
これら大手トップ3は、最低限おさえておきたい不動産会社と言って良いでしょう。
地方では、エリアで売買実績が豊富な不動産会社があるはずなので、そこの話は必ず聞いておきましょう。
ハウスくんなるほど。
今の不動産会社に問題があったらどうすればいいの？
家博士先ず他の不動産会社の意見を聞いてみたほうが良いね。
ハウスくん他の不動産会社なんて心当たりなかったら？
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
ポイント2. これまでの売却期間と反響、あなたのニーズとのバランス
不動産会社に問題がない場合は、これまでの売却期間と反響をまず確認しましょう。
ある程度需要があるエリアであれば、月に数件のペースで内覧があるはずです。
このペースで内覧があれば、通常は6ヶ月以内に買付証明書が1回は届くでしょう。
一方であなたがどのくらいの期間で売却したいのか、またどのくらいまで値引きできるのか、あなたのニーズとのバランスを考えることになります。
信頼できる不動産会社に相談して決める
もう少し待つべきなのかどうか、購入条件が妥当かどうかは、売買経験がないと判断が難しいのが正直なところ。
不動産会社は、買付証明書を受け取ったらまず取引成立に向けて落としどころを探します。
売主と買主の条件差を、どこで折り合いが付けられそうかを検討するのです。
ハウスくん不動産会社はさっさと売ってしまいたいから、相談したら『値下げして売っちゃいましょう』ってなりそうだけど
家博士信頼できる営業マンなら大丈夫だよ。
営業マンも人間だから、信頼された人に嘘はつかないから
ハウスくん条件の調整などを不動産会社がやってくれるから、信頼できるところに相談するのが確実って事なんだね
家博士そう。だから不動産会社を選ぶときは単に「高く売ります」というだけでなく、親身になってサポートしてくれるかどうかや、信頼できそうかもしっかりチェックしておこう
買付証明書を受け取った後の流れ
買付証明書を受け取った後の手続きなどは、次のような流れで進みます。
- 買付証明書受け取り
- 条件調整
- 条件合意
- 売買契約・手付金受領
- 転居
- 引き渡し・精算
2つ目の条件調整はあなたと購入希望者が直接やり取りするのではなく、不動産会社を通じて調整します。
うまく調整ができて双方合意できれば、いよいよ売買契約・手付金受領となります。
売買契約は条件合意から1週間〜10日後というのが一般的です。
その後は引き渡し日までに転居し、精算まで済めば売却に関する手続きはひとまず完了。
引き渡し・精算は売買契約から約1ヶ月後となります。
買付証明書を受け取ったら確認すること
実際に買付証明書を受け取ったら、次のような点をきちんと確認します。
確認点1. 購入希望価格
購入希望者がいくらで購入したいと希望しているか。
買付証明書の中で一番気になる項目かもしれません。
あくまでも希望価格なので、そこに記載されている金額でなければならないというわけではなく、その価格をベースに交渉していくことになります。
買主は『ダメでもともと』という気持ちで、大幅な値引きを提示する場合もあります。
極端な値引きに応じる必要はありません。
特に買主が同じ不動産会社の紹介（つまり両手仲介）の場合は、不動産会社は取引成立を優先してしまいがちと考えておきましょう、
確認点2. 支払い方法、支払い時期、手付金
代金の支払い方法は現金払いなのか、もしくはローンを利用するのか。
そして手付金や中間金、残代金をいつ、どれだけ支払うのかといったことが記載されています。
手付金の額に決まりはありませんが、物件価格の5〜10％が一般的な相場。
相場よりも低い手付金が設定されている場合は、手付金を放棄して契約を解除されてしまう可能性もあります。
契約解除されるとまた買い主を探さないといけないので、手付金があまりに安い場合は不動産会社に相談してみましょう。
手付金については、こちらで詳しく解説しています。
確認点3. 融資利用額、金融機関名
住宅ローンを利用する場合は、借入額やどの金融機関を利用するかが記載されています。
住宅ローン利用の場合、次のローン特約の有無などについてもよく確認しておきましょう。
確認点4. ローン特約、買換え特約などの有無
特約の有無もしっかり確認しておきたいポイントです。
ローン特約は住宅ローンの審査に通らなかった場合に、契約を白紙撤回できるというもの。
買換え特約も同様で、購入希望者が売りに出している家が売れなければ契約は白紙撤回されます。
いずれの場合も売主にとっては「不利になる特約」。
こうした特約が付いている場合は注意しましょう。
家博士ローン特約については、購入希望者が事前審査を受けているか、事前審査の結果がどうかを確認してみよう
ハウスくん買換え特約については、あらかじめ見通しを立てる事も難しいのかな？
家博士買換え特約については、売却の進捗、せめて買い手が見つかったかを確認しよう
確認点5. 引き渡し状態と時期
引き渡し状態は、どういった状態で引き渡しを希望しているのかが記載されています。
現状のままで良いのか、もしくはハウスクリーニングやリフォームを希望しているのかが分かります。
引き渡し時期は、いつ頃までに物件の引き渡しを希望しているのかが記載されています。
時期についてはあなた自身のスケジュールと折り合いがつくかどうかがポイント。
難しいようであれば引き渡し猶予期間を設定し、調整する方法もあります。
確認点6. 目的物件の表示、その他条件
目的物件の表示は登記簿謄本の表題部を元に記載されています。
間違いがないかチェックしておきましょう。
また戸建て住宅であれば、境界確定に関すること、インスペクション、既存住宅売買瑕疵保険など、買主からの希望条件が記載されています。
どこまで対応できるか（対応すべきかどうか）不動産会社とも相談するのがオススメです。
知っておきたい買付証明書から交渉までの注意点
買付証明書には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。
注意点1. 法外な値引き交渉は拒否して良い
買付証明書には購入希望価格が指値で記載されています。
場合によっては、あなたが設定した売出し価格よりも安い額が記載されている事もあるでしょう。
いわゆる「値下げ交渉」です。
もちろん、許容範囲内の値下げ交渉であれば応じるべきですが、法外な値引きについては拒否してOK。
あなた自身の希望売却条件を明確にし、出来るだけ近い条件で売却することが、売却で後悔しないための秘訣です。
注意点2. 法的な縛りはない
買付証明書の書類自体に法的な縛りはありません。
そのため、売買契約を結ぶまで法的にはキャンセルも可能です。
ハウスくんえー、そうなの？
家博士あくまで不動産業界の慣習で法的な書類ではないんだ。
優先交渉権のようなイメージだね。
申込証拠金も法的に縛りなし
なお、買付証明書と一緒に「申込証拠金」を受け取る事もあるかもしれません。
そもそも申込証拠金には「売買契約までの間、他の購入希望者より自分を優先してほしい」という、購入希望者の本気度を証明するといった意味合いがあります。
それでも他に良い物件が見つかった場合には、買付証明書を出して申込証拠金を支払ったにもかかわらず、キャンセルされる事も。
その場合は申込証拠金も全額返金することになります。
注意点3. 先着順で決める必要はない
買付証明書は「先に出した人から優先すべき」というものではありません。
早く出した人よりも、より良い条件（高値で買う）を提示した人や融資が確実な人に売るようにしましょう。
注意点4. 価格以外の条件も忘れずチェックする
買付証明書ではどうしても価格だけに注目しがちですが、記載されている内容はどれも大切なものばかり。
特に買い替え特約や、ローン特約で融資の事前審査が通っていない場合などは要注意です。
最悪の場合は、引き渡し前に契約が白紙になってしまうい、１ヶ月以上期間を無駄に失ってしまいます。
価格以外の条件もしっかりチェックしておきましょう。
注意点5. 仲介手数料に関する契約を確認する
売買契約を結ぶタイミングで支払うことが多い仲介手数料。
契約が成立すれば不動産会社には仲介手数料の請求権が発生するので、契約日当日に全額支払っても違法ではありません。
しかし、ローン特約など買主側の特約によって売買契約が撤回されてしまう可能性も。
売買契約が流れてしまっても仲介手数料が請求されるような契約になっていないか、事前にしっかり確認しておきましょう。
請求される契約になっていた場合、特約によって契約が撤回されても仲介手数料だけは支払うことになってしまいます。
家博士仲介手数料は決して安いものではないからね。実際にそうした事態になって「気づかなかった！」とならないよう、注意しよう
注意点6. 売渡証明書には条件を詳細に記入する
買付証明書が購入希望者による購入の意思を示すものに対し、売主から希望者へ売却する意思があることを示すものが売渡証明書になります。
売渡証明書には売渡価格や売渡条件などを記載しますが、特に注意したいのが条件の部分。
購入条件と売渡条件に食い違いがないようにするのはもちろんですが、大まかな内容しか書いていないと、場合によっては後からトラブルになる事もあります。
トラブルを防ぐためにも、売渡証明書には詳細を記入するようにしましょう。
なお、買付証明書に法的な縛りがないのと同様に、売渡証明書にも法的な縛りは無し。
そのため、売渡証明書を渡しただけでは契約が成立したことにはなりません。
注意点7. 瑕疵の恐れがあることは隠さず全て説明する
どんなに細かいことであっても、瑕疵になりそうなことがあれば隠さずに全て説明するようにします。
あなたは「この程度の不具合なら大丈夫だろう」と思っても、相手はそう思わないかもしれません。
「大丈夫だろう」と思って伝えなかったことが、あとあと裁判にまで発展してしまう事も。
少しでも気になることがあれば、まずは不動産会社に相談してみることをオススメします。
家博士不動産会社は様々な売買取引を経験しているから、説明すべきかどうかを経験から学んでいるんだ
ハウスくんなるほど。こうした点からも、実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大事なんだね
その不動産会社は信頼できる？ 最も差が出るのは条件調整
売却を成功させるには、買主と売主、双方の条件をすり合わせていき、双方が納得できる着地点を見つけることが重要になります。
どちらか片方だけの希望を叶えても、良い取引だったとは言えないのです。
本当に売れるかどうか不安を感じていると、「買いたい」と言ってくれた相手の条件に合わせて売ろうと考える人もいるかもしれません。
しかし、ただ相手に合わせるのではなく、売主として希望条件はしっかり明言しましょう。
信頼できる不動産会社ならあなたの希望も十分考慮して、出来るだけいい条件になるよう調整してくれます。
条件調整の部分こそ、信頼できる不動産会社かどうか最も差が出るところだと言えるでしょう。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
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