「早く家を売りたい! 早く売る方法は?」

早く家を売る方法をお探しですね。

確かに家を売り出したら、サッと売りたいもの。

ただし焦って売り急ぐと、必要以上に値下げして大損するリスクがあります。

この記事では、なるべく値下げをせずに家を早く売る方法を解説します。

あなたの家が早く売れるために、この記事がお役に立てば幸いです。

家を早く売るならまず売り方を決める

家を早く売るなら、まず売り方を決めましょう。

家を売る方法には大きく3つあり、それぞれ売れる早さが違います。

家を売る3つの方法
  1. 即時買取: 不動産会社が買取る方法。最短1週間で売れるが、価格は相場の6割〜8割に安くなる
  2. 買取保証(売却保証): 期間限定で売り出し、売れないと不動産会社が買取保証額で買取る方法。
  3. 仲介(普通に売る): 普通に売り出す方法。ほぼ相場通りに売れるが、売却期間は3〜6ヶ月。売り方で大きく差がつき、売れ残る恐れもある。

よほど急ぐ事情がなければ、基本は3つ目の「仲介(普通に売る)」で早く売ることを考えましょう。

それぞれ解説します。

方法1. 即時買取(買取)

とにかく早く売りたいなら即時買取

価格は安くなっても、とにかく早く家を売りたいなら、即時買取があります。

即時買取は、不動産会社が家を直接買い取る方法。
買取イメージ

●即時買取のメリット

  • 最短1週間など早く確実に売れる
  • 引き渡しのスケジュールが自由に調整できる
  • 売主の契約不適合責任や買主のローン審査落ちなどの心配がない
  • 内覧は買取業者だけなので、手間がかからない
  • 買取価格がすぐ決まるので、買い替えなど資金計画が立てやすい
  • 一般に広告しないため、ご近所に内緒で売れる
●即時買取のデメリット・注意点

  • 買取価格が相場の6割〜8割に安くなる。
  • 田舎や不人気エリアなど転売が難しい物件は断られる。
  • 買取する業者によって買取価格や入金までのスケジュールが大きく違う。

最短1週間で売れるが、価格は相場の6割〜8割に安くなる

即時買取は、最短1週間で売れますが、買取価格が相場の6割〜8割に安くなってしまいます。

なぜなら不動産会社は買い取った家を相場価格で転売し、差額を利益にするため。

手間やリスクを考えると、相場より2割以上安くないと買取るメリットが無いのです。

買取イメージ

ハウスハウス

家が早く売れるのは良いけど、安くなるのはイヤだなぁ。
買取で高く売れないの?


家博士家博士

買取で高く売るためのポイントが2つあるよ。
ただし相場より高くはならないけどね。

即時買取で少しでも高く売る2つのポイント

即時買取で少しでも高く売るポイントは次の2つ。

即時買取で高く売るポイント1. 自社買取を探す

即時買取には、自社で買い取る場合と提携会社が買い取る場合の2つがあり、自社で買取る場合は仲介手数料がかかりません。

自社買取と提携業者買取の違い

仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」とそれなりの価格。
(※売買価格400万円以上の場合)

売買価格2千万円なら、仲介手数料は72.6万円にもなります。

即時買取で高く売るポイント2. とにかく多くに無料査定を依頼する

即時買取では、10社、20社となるべく多くに無料査定を依頼しましょう。

多くの不動産会社に査定を依頼すれば、中には相場に近い高値で買取る会社が見つかるかもしれません。

不動産会社の一部には、決算など特別な社内事情や、単純な査定のミスで、買取価格を高く提示する会社があります。

ハウスハウス

自社買取の不動産会社を中心に、なるべく多くあたるってことだね。


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを複数併用すると良いよ。


大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、

  • 三井のリハウス・住友不動産販売など大手6社が共同運営のすまいValue
  • NTTデータグループが運営のHOME4U
  • リクルートが運営のSUUMO売却
  • LIFULLが運営のHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

比較するために仲介で普通に売却する価格も査定してもらう

買取価格の査定を依頼する場合は、比較するために仲介で普通に売る価格も査定してもらいましょう。

仲介との価格差が納得できるものであれば、即時買取を選べばよいでしょう。

買取については、こちらの記事で詳しく解説しています。


ハウスハウス

でもやっぱり相場より高く売りたいなぁ。
相場より高く、なるべく早く売りたいならどうすれば良いの?


家博士家博士

方法3.仲介で価格調整しながら売るのが確実だね。
どうしても売れ残りが不安なら買取保証もある。

方法2. 買取保証(売却保証)

期間限定で売り出し、売れないと買取

買取保証は仲介で一定期間だけ普通に売り、売れなければ査定価格の90%などで不動産会社が買取るもの。

高値の売出しにもチャレンジでき、売れ残る心配もありません。
買取保証イメージ

●買取保証のメリット

  • 売却の期限を確定できる
  • 仲介期間は相場通りの価格で売り出せる
  • 不動産会社を選ぶ基準が分かりやすい
●買取保証のデメリット

  • 利用には条件があり、普通に売れる人気物件しか使えない
  • 仲介の売り出し価格は段階的に値下げされ、最後は相場より安くなる
  • 買取価格は査定価格の最大90%など相場より安い
  • 短期間で売るため、仲介でじっくり売るよりは安くなる恐れがある
  • 大手が相次いて中止し、一部の不動産会社しか扱っていない

人気物件しか使えず、段階的に強制値下げされる

ただし買取保証は、3ヶ月以内に売れる人気物件しか使えません。

また売出し価格は段階的に強制値下げされ、最後は相場より安く売り出すことに。

人気物件が相場より1割安くなれば即完売するので、そもそも必要なサービスなのか疑問の声もあります。

買取になった事例は10年間でゼロ、大手は相次いで中止

実際に例えば野村の仲介+では、買取保証(買換保証)で売り出して買取した例は、過去10年間でゼロ。(2022年10月現在)

また大手の三井のリハウス住友不動産販売は買取保証を中止しています。

買取保証について、詳しくはこちらで解説しています。

まだ使えるのは一部の大手のみ

買取保証をまだ扱っている不動産会社は少なく、一部の大手不動産会社しかありません。

買取保証がある大手は、東急リバブル野村の仲介+など。

また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産(旧ソニー不動産)もあります。

買取保証のある大手に無料査定を依頼するなら

買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。

すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、買取保証の大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。

すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

SRE不動産は、個別に無料査定を依頼すればよいでしょう。

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
SRE不動産

ハウスハウス

買取保証は保険のようなものだね。


家博士家博士

相場より1割値下げすれば、短期間で売れるからね。
買取保証より、仲介で売り出して価格調整する方が高く売れやすいよ。

方法3. 仲介(普通に売り出す)

普通は仲介で売り出す

仲介は、不動産会社に売却を依頼して売り出し、一般の買主を探す方法です。
仲介

●仲介のメリット

  • 売り方によっては、値下げせずに早く売れる可能性がある
  • ほぼ相場通りの価格(相場±10%)で売れる
  • 希少性のある物件なら相場より2割以上高値でも売れる場合がある。
●仲介のデメリット

  • 需要が少ない物件や、売り方を間違えると、売れ残るリスクがある
  • 売り急いだり、悪質な不動産会社に騙されると、安値で手放すリスクがある
  • 内覧対応など手間がかかる
  • 広告により売り出していることが近隣や知り合いに知られる恐れがある。

家を売るなら、仲介で売り出すのが一般的。

不動産会社に無料査定を依頼すると、仲介で3ヶ月以内に売れる予想価格を査定してくれます。

ハウスハウス

でも3ヶ月で売れるか分からないよね。


家博士家博士

今は成約日数が平均70日〜80日。
引き渡しまで全体で4ヶ月前後だね。

成約日数は平均70〜80日、売却全体で約4ヶ月前後

仲介で売り出した場合の成約日数(首都圏2022年平均)は、

  • マンション: 71.4日
  • 戸建て: 81.2日

引き渡しまで含めた全体では約4ヶ月前後、内訳はこちらのイメージです。

平均の売却期間(首都圏・2022年)

売却期間イメージ(首都圏2022年)

今はコロナで競合が減って早く売れる

今はコロナの影響で売り出す競合が減っているため、成約日数が短くなっています。

平均成約日数の推移(首都圏)

売出しから成約までの日数の推移(首都圏平均)

ハウスハウス

今は早く売れるんだね!


家博士家博士

ただし需要と売り方次第だよ。

家が早く売れるかは、需要と売り方次第

ただし仲介で家が早く売れるかは、需要と売り方によって違います。

需要の豊富な物件なら売り出して数日で売れる可能性もありますが、田舎で需要が少ないと1年以上かかることも。

また売り方によっては、例えば人気物件でも相場より明らかに高く売り出すと、なかなか売れない恐れがあります。

仲介で家を早く売るためには、需要を見極めて、最適な売り方で売る必要があるのです。


ハウスハウス

なんかフワフワしてよく分からないよ。
結局、仲介で家を早く売るにはどうすれば良いの?。


家博士家博士

仲介で家を早く売る方法には7つの方法があるよ

方法3.仲介で家を早く売る7つの方法

仲介で家を早く売るには、次の方法があります。

それぞれ詳しく解説します。

方法3-1. 絶妙な売り出し価格の設定

早く家を売るためには、売り出し価格の設定が重要です。

基本は安く売り出すほど早く売れますが、せっかく仲介で売るなら少しでも高く売りましょう。

安値で買い叩かれない

まず注意したいのは、早く売りたいばかりに足元を見られて、安値で買い叩かれないこと。

仲介の値下げは「相場の2割引き」が下限の目安です。

なぜなら2割値下げすれば、自社買取の転売業者が買い取るため。

悪質な不動産会社だと、相場の半値などで提携する買取業者に仲介されるケースもあるので注意しましょう。

期間の余裕によって売り出し価格を調整する

売り出し期間がどのくらいかで、売り出し価格を調整します。

1ヶ月も余裕がないなら、相場より1割程度下げて売り出す方が確実。

また3ヶ月程度余裕があるなら、相場価格で売り出して、反応を見ると良いでしょう。

詳しい価格戦略は、売却を依頼する不動産会社と相談しながら決めます。

競合と相場を正確に見極める

売り出し価格を決めるためには、相場を正確に把握し、競合を見極める必要があります。

都市部を中心に相場が高騰し、プロでも査定が困難

今は都市部を中心に不動産相場が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国202312)

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。

中古マンションは約10年半で88%も値上がりしています。

戸建ては変わらない様に見えますが、都市部は値上がり、田舎は値下がりして2極化が進んでいます。

プロでも査定が難しい環境なので、最低でも3社以上に査定を依頼した方が安心です。

ハウスハウス

マンションはこんなに値上がりしているんだ!

競合の売り出し価格は相場より高い

競合の売り出し価格は、あくまで売主の希望価格で、売れ残っている価格の恐れもあります。

築年数別のマンション売出し価格と成約価格
(2022年・首都圏)

首都圏2022年マンション売り出し価格と成約価格の差

急いでいない売主であれば、相場より15%ほど高く売り出して、反応を見ながら値下げするのが一般的。

競合の売り出し価格は高めなので、相場はあくまで不動産会社の査定価格を参考にしましょう。


ハウスハウス

絶妙な売り出し価格なんて、分かるか不安だなぁ


家博士家博士

売り出し価格は不動産会社と相談して決めれば良いから、大丈夫だよ。
まず優秀で信頼できる不動産会社を探すことが大切だね。

方法3-2. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社選びで8割決まる

家が早く売れるかは、不動産会社選びで8割決まります。

なぜなら売却活動は、ほぼ全て不動産会社にお任せになるため。

売却中に売主ができることは、内覧の対応と価格交渉などの最終判断しかありません。

ハウスハウス

不動産会社選びって大事なんだね。


家博士家博士

優秀な不動産会社は、早く高く売るノウハウもあるし、家を探している客を多く抱えているからね。

査定時に早く売りたいことを伝える

早く家を売るためには、査定時に希望の売却期間を伝えましょう。

優秀な不動産会社は、家の売却経験が豊富で、売り方をよく知っています。

あなたの希望する期間内で家を売るために、最適な方法を提案してくれるでしょう。

また売却実績が多い不動産会社は、購入希望者を多く抱えているため、あなたの家を欲しがる買主が居る可能性も。

運がよければ、売却を依頼したその日に家が売れることもあります。

ハウスハウス

優秀で信頼できる不動産会社はどうやって探せばいいの?


家博士家博士

エリアで家売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼する。それぞれ話を聴き比べると信頼できそうな担当者が分かるよ。

実績豊富な不動産会社3〜6社に査定依頼し、話を聴き比べる

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ手順は、

  1. エリアで家売却実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. その中から3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

不動産会社を選ぶときは、査定価格だけで選ばず、『信頼できそうか』で選びましょう。

仲介の査定価格は、あくまで3ヶ月で売れるであろう予想価格。
その価格で売れると不動産会社が保証する価格ではありません。

一部の悪質な不動産会社は、媒介契約をとるために相場より明らかに高く査定する場合もあります。

複数の不動産会社の話を聴き比べると、信頼できるか自然と分かるでしょう。

ハウスハウス

家売却の実績が豊富な不動産会社はどこなの?


家博士家博士

都市部なら大手3社が強いね


実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス

  • 店舗数 286店舗
    (首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9)
  • 三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

    独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


    多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約するほど。

    また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

    家博士家博士

    業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
    他と比較する基準にもなるからね。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    【大手2】住友不動産販売
    熱心な営業スタイルに定評

    すみふの仲介ステップ

    • 店舗数 234店舗
      (首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6)

    住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

    現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

    自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

    家博士家博士

    スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


    【大手3】東急リバブル
    東急沿線や大型案件に強み

    東急リバブル

    • 店舗数 216店舗
      (首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7)

    東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

    例えば予定期間で売れないと査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

    またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

    家博士家博士

    初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。

    東急リバブルの無料査定はこちらから
    東急リバブル

    大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

    大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

    すまいValueは、大手上位6社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット)が共同運営する一括査定サイトです。


    すまいValue

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    ハウスハウス

    とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの?


    家博士家博士

    売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
    首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産(旧ソニー不動産)、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    売主だけを担当するエージェント制

    SRE不動産
    大手と比較するならSRE不動産(旧ソニー不動産)が良いでしょう。

    なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
    (※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。)

    SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
    買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

    結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

    ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

    家博士家博士

    SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
    大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
    SRE不動産

    その他エリアは地域No.1を探す

    大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

    実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

    不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

    全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    方法3-3. 一般媒介契約で2〜3社と契約

    一般媒介契約で複数の不動産会社と同時に契約する方法。

    メリットとデメリット

    この方法は、メリットだけでなくデメリットがあります。

    ●一般媒介契約で複数と契約するメリット

    • 自社の顧客に優先的に紹介してもらえる。
    • 情報が拡散しやすい。
    • 囲い込みの心配がない。
    ●一般媒介契約で複数と契約するデメリット

    • 他社に先を越されると仲介手数料が0円なので、不動産会社のモチベーションが下がりやすい。
    • 各社との連絡に手間がかかり、売主が積極的に不動産会社を動かす必要がある。
    • 不動産会社のサポートが期待できず、「初めての売却」や「売りにくい物件」は不向き。
    • 抱える顧客が少ない中小不動産会社ではメリットが少ない。
    • 広告が過剰になりがちで、売れ残った場合に売れ残りイメージが強くなる。
    • レインズの登録など契約前に条件を決める必要がある。
    • 明示型では他社との契約を、不動産会社に報告する義務がある

    人気物件を相場価格で売り出す場合に向いている

    一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する方法は、人気物件を相場価格で売り出す場合に向いています。

    なぜなら売りにくい不人気物件では、不動産会社が「どうせ売れない」とネットに広告だけ掲載し、あとは放置されてしまうため。

    また人気物件でも、明らかに相場より高値で売り出すと、同じく売れない物件として相手にしてもらえません。

    不動産会社が売れると判断した物件は、自社の購入希望者に優先して紹介してもらえます。

    ポイントは大手2社〜3社と契約すること

    一般媒介契約で複数と契約するときのポイントは、不動産会社を無駄に増やすのでなく、大手不動産会社2〜3社に絞ること。

    なぜなら大手不動産会社は、多くの購入希望者を抱えているため。

    売主と買主を自社で担当すれば仲介手数料が2倍になる「両手仲介」ができるため、自社の顧客へ必死に営業してくれます。

    ただしあまり数を増やすと、不動産会社に不信感を与えるので2〜3社が良いでしょう。

    詳しくはこちらの別記事で解説しています。

    方法3-4. 買いやすさの工夫(インスペクションや保証)

    家を早く売るためには、買主が買いやすい家にしましょう。

    具体的には次の3つがあります。

    ① 大手不動産会社の建物保証・設備保証

    建物と設備の不具合を引き渡しから最長2年間保証します。

    一部の大手に売却を依頼すれば、この『建物保証』と『設備保証』が無料で付きます。

    ハウスハウス

    無料で2年間も保証してもらえるの!


    家博士家博士

    だから買主も大手の仲介に絞って探す人が多いんだ。
    普通の保証は、設備7日、建物3ヶ月だからね。

    普通は設備7日・建物3ヶ月で売主が負担

    一般的な中古住宅の売買では、引き渡し後の設備や建物の不具合(瑕疵かし)を売主が負担する『契約不適合責任期間』を設けるのが一般的。

    一般的に期間は設備1週間、建物3ヶ月です。

    大手の保証は、売主の負担が無くなり、買主は3ヶ月の保証期間が最長2年に延びるため大きなメリットになります。

    ハウスハウス

    どこの不動産会社が扱ってるの?


    ②インスペクション+既存住宅売買瑕疵保険きぞんじゅうたくばいばいかしほけん

    大手以外の不動産会社でも、買主が安心して家を買える保証として、公的な保険既存住宅売買瑕疵保険があります。

    引き渡し後1年または5年間の建物の主要部分を保証。

    手順として、まずインスペクションと呼ばれる家の健康診断に合格し、保険を申し込むと利用できます。

    ただしインスペクション込みで10〜20万円程度の費用がかかり、設備の保証は一部に限られます。

    またインスペクションで不具合が見つかれば、売主負担で補修しなくてはいけません。

    ③フラット35適合証明

    フラット35を利用して家を買う人には、フラット35適合証明書が効果的。

    フラット35適合証明書は、フラット35を利用するために必要な書類で、通常は購入者が申請して取得します。

    売主が事前に取得していると、手間が省けてローン審査も早いため、競合より有利になります。

    特に築年数が29年以上、価格が安めの家だと効果的です。

    方法3-5. 広告の工夫(最新の3Dなど)

    家を早く売るために、より多くの買主に知ってもらい、より魅力的な家だと感じる工夫が必要です。

    具体的には次の4つがあります。

    ① 大手ポータルサイトへの掲載

    買主の多くは最初にインターネットで物件情報を検索します。

    少なくとも次の大手不動産ポータルサイトには掲載しましょう。

    売却を依頼する不動産会社に依頼すれば、掲載してくれます。

    ただ掲載するだけでなく、次の点もチェックしましょう。

    • 絞り込み条件は正しいか
    • 写真は魅力的か

    ② 最新の3D技術で広告する

    一部の大手不動産会社では、最新の3D技術を使い、次のような広告ができます。

    • ネット上で内覧できる3Dウォークスルーと360度のパノラマ画像
    • 既存の家具を消してリフォームイメージを作成するバーチャルリフォーム
    • さらに仮想空間で家具を配置し、モデルルームのように演出するバーチャルホームステージング

    3D技術を活用した物件は特集されることもあり、競合物件との差別化が図れます。

    ③ 近隣への広告

    近隣へのポスティングやオープンハウスも効果があります。

    家の買主には、
    「子供を転校させたくない」
    「知り合いが多いから」
    といった理由から、いま住んでいる近くで家を探す購入検討者は意外に多いのです。

    方法3-6. 内覧の工夫(ホームステージングなど)

    家を早く売るためには、内覧を成約につなげることも大切です。

    内覧を成約につなげるために大事なポイントとして、次があります。

    ① 第一印象で魅力的に

    内覧時にまず意識したいのが、第一印象を良くすること。

    第一印象で「この家、良いな」と感じてもらえれば、成約につながる可能性も高くなります。

    そのためにも必要なのは、

    • 最低限の掃除
    • キッチンや水回りなど汚れが特に気になるならハウスクリーニングを利用
    • 物が多く雑多な印象になるなら、不要な荷物をトランクルームに預ける

    といった工夫です。

    ② ホームステージング

    築浅の家や、高値で売却を狙う高額物件では、ホームステージングも有効です。

    ホームステージングとは、家具や小物で家をモデルルームの様に演出する方法。

    欧米では一般的な手法となっており、日本でも最近広がりつつあります。

    ホームステージングは自分でも依頼できますが、不動産会社に依頼した方が簡単。

    不動産会社によっては、条件をクリアすれば無料でホームステージングできる会社もあります。

    方法3-7. 空室で売り出す

    即入居可で内覧しやすい家になる

    もし可能であれば、家を空室にして売り出した方が早く売れやすくなります。

    なぜなら空き家だと「即入居可」となり、入居を急ぐ買主に売れるため。

    また不動産会社が売主の予定を考慮せず内覧できるため、内覧が増える効果も大きいでしょう。

    ただし無理に空き家にする必要はない

    ただし家を早く売るために、無理に空室にする必要はありません。

    なぜなら家の買い替えで先に家を買うと、ダブルローンや売れ残った場合に大幅値下げに追い込まれるリスクがあるため。

    あくまで可能であれば、空き家にした方が早く売れやすいということです。

    まず早く動きだす、並行して準備する

    売り方のイメージができたら、準備しながら動き出しましょう。

    まず無料査定を依頼する

    売却の手順を確認する

    早く家を売るためには、なるべく早く動き始める必要があります。

    売却の手順は次の流れです。

    売却の手順

    1. 複数の不動産会社に無料査定を依頼
    2. 同時に家を売る準備・競合の確認
    3. 不動産会社を選び契約
    4. いざ売り出し
    5. 買主と条件交渉し売買契約!
    6. 決済して無事引渡し
    7. 確定申告で節税する

    無料査定は時間がかるので先に済ませる

    まず時間がかかる「不動産会社の無料査定を依頼」を済ませてしまいましょう。

    無料査定の依頼方法は売り方によって違い、それぞれ次になります。

    急ぐなら基本は訪問査定(現場査定)

    売却を急ぐなら、訪問査定で不動産会社に家に来てもらって直接話しを聞きましょう。

    不動産の査定方法には次の2種類があります。

    • 訪問なしの簡易査定(机上査定)
    • 訪問ありの訪問査定(現場査定)

    簡易査定は査定価格が早く手元に届くものの査定精度が低いため、正確な査定価格を決めるには結局家に訪問する必要があります。

    できる範囲で書類も準備

    査定を依頼したら、待っている間に書類を準備します。

    必要なのは『権利証(登記済権利証)』又は『登記識別情報通知書』のみ

    家を売るときに必要な書類は、『権利証(登記済権利証)』又は『登記識別情報通知書』のみ。

    2005年(平成17年)を境に、購入したのがそれ以前なら『権利証(登記済権利証)』、それ以降は『登記識別情報通知書』です。

    他はあるものだけでOK

    書類はあるものだけで構いません。

    あると便利な書類

    書類 マンション 戸建て 土地
    境界確認書
    隣地との覚書
    ×
    建築確認済証
    検査済証
    × ×
    (あれば)
    住宅性能評価書
    既存住宅性能評価書
    ×
    (調査をした場合)
    耐震診断報告書
    アスベスト使用調査報告書等
    ×
    (調査をした場合)
    土壌汚染調査書
    × ×
    過去の修繕履歴 ×
    建築設計図書(図面・仕様書)
    地盤調査報告書
    工事記録等
    × ×
    管理規約・使用細則、維持管理等の記録
    (管理費・修繕積立金・管理組合費・町内会費等の記録)
    × ×
    固定資産税と都市計画税の納税通知書・評価証明書
    (中古購入の場合)
    購入時の売買契約書・重要事項説明
    登記簿謄本
    公図
    地籍測量図
    建物図面
    販売時のパンフレット ×
    • ◎: あると売却に有利
    • ○: あると売却に有利になる場合がある
    • △: 査定時に手間が省ける。売却には影響ない
    • ×: 不要

    合わせて競合と売買事例を確認

    合わせて今売り出している競合と、最近の売買事例を確認しましょう。

    競合はポータルサイトで確認

    売り出している競合はポータルサイトで確認できます。

    最近の売買事例はレインズと国土交通省で

    過去の類似物件の成約価格を確認しましょう。

    成約価格は、売り出し価格より相場を正確に反映しているので、不動産会社の査定価格を比較するときに参考になります。

    ただし過去の成約価格は、不動産会社専用のデータベース『レインズ』に登録されており、不動産会社しか見られません。

    個人で見れるのは、ザックリとした概要だけですが、それでも知っておく価値はあります。

    概要は下記で公開されています。

    売り出す時期は気にしないで良い

    わざわざ3月や9月を狙うほどの違いは無い

    売買が増える3月や9月の移動の時期を狙うという意見もありますが、成約件数が2倍に増えるわけでなく、わずかに増える程度。

    家を早く売りたいなら、売り出す時期は気にせず、早く売り出した方が良いでしょう。

    マンション成約件数の季節変化

    成約件数の季節変化

    同じマンション内の競合なら避けるのもあり

    もし同じマンション内で、明らかに相場より安く売り出している競合がいる場合は、意識しても良いでしょう。

    競合が安値で売り出しているなら、すぐに売れるでしょうから売れるのを待つという選択もあります。

    たまたま競合が多い場合は、少し待って競合が少なくなったタイミングで売り出すという選択肢もあり。

    ただし実際はいつまで待てば良いのか、見極めが難しいものです。

    よく分からないなら、あまり気にしないで売りたいタイミングで売った方が良いでしょう。

    売れない家を早く売るには

    もし今すでに家を売り出しているのに、なかなか売れない場合は、まず競合を確認してみましょう。

    競合より割高になっていないか?

    不動産ポータルサイトで競合を確認して、今の売り出し価格が競合より明らかに割高でないかチェックします。

    不動産会社の中には、明らかに高値で査定して、売り出してから数カ月後に値下げに誘導する悪質な会社もあります。

    今の売り出し価格が適正なのか分からなければ、他の不動産会社に無料査定を依頼してみましょう。

    今売り出している物件でも、無料査定は依頼できます。

    3社以上に査定を依頼して相場を確認すれば、適正な売り出し価格が分かります。

    囲い込みされていないか?

    今の不動産会社に囲い込みされていると、相場通りに売り出してもなかな売れません。

    両手仲介のために、他社の買主を勝手に断る行為

    囲い込みとは、不動産会社が両手仲介を狙って、他社が見つけた買主を売主に無断で断る行為。

    両手仲介とは、売主だけでなく買主も自社で見つけることで、2倍の仲介手数料を稼ぐ方法です。
    両手仲介と片手仲介のイメージ

    自然に両手仲介になるのはよくあることで、悪いことではありません。

    しかし意図的に両手仲介を狙って、他社の見つけた購入希望者を拒否する「囲い込み」は売主への裏切り行為。

    売主にとって、せっかく見つかった購入希望者が知らない間に断られていたことになります。

    内覧が少なかったり、今の不動産会社の紹介だけだと怪しい

    囲い込みされると、他社の買主が断られるため、内覧が極端に減ります。

    その内覧で来る買主も、売却を依頼した不動産会社の別の担当者が連れてくる客のみ。

    他社の不動産会社が内覧客を連れてこない場合は、囲い込みの恐れがあります。

    囲い込みを売主が見つけるのは難しい

    売主が不動産会社の囲い込みを見つけるのは、難しいのが現実です。

    囲い込みの不安があるなら、まず不動産会社に「囲い込みとか聞きますけど、御社は無いですよね。」と釘を刺すと良いでしょう。

    あとはレインズの売却状況を確認する方法もありますが、これも限界があります。

    囲い込みが疑われる場合は、不動産会社の変更も考えると良いでしょう、

    悪質な不動産会社の行為は、こちらで解説しています。

    不動産会社の変更もあり

    3ヶ月の契約更新で不動産会社を変更できる

    不動産会社との媒介契約は、一般的に契約期間が3ヶ月で自動更新になっています。

    この契約更新のタイミングであれば、不動産会社を変更することは売主の自由。

    更新しない旨を不動産会社に伝えれば、契約は終了します。

    契約途中の不動産会社変更は難しい

    契約途中で不動産会社を変更すると、不動産会社から広告費用を請求される恐れがあります。

    不動産会社に明らかに問題があれば売主の判断で契約を終了できますが、レインズに掲載しないなど宅建法に違反するレベルでないと難しいでしょう。

    不動産会社に不満があれば、まず話し合うことになります。

    両手仲介にこだわらない不動産会社を選ぶ

    早く売るためには、両手仲介にこだわらない不動産を選びましょう。

    信頼できる不動産会社でも、中には売主のためにあえて両手仲介にこだわる会社もあります。

    なぜなら両手仲介にはメリットもあり、例えば次のリスクを避けることができるため。

    • 冷やかしの内覧
    • クレーマー客
    • ローン審査に通らないお客
    • 怪しい不動産会社の紹介(買主側)

    ハウスハウス

    両手仲介にこだわらない不動産会社はどこ?


    家博士家博士

    首都圏・関西圏であればSRE不動産(旧ソニー不動産)だね。

    両手仲介なしのSRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    ソニーグループのSRE不動産なら、大手で唯一のエージェント制で売主だけを担当。

    両手仲介がないので、安心して売却を依頼できます。

    ただし営業エリアは、首都圏と関西圏限定です。

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    まとめ

    家を早く売りたいなら、まず売り方を決めましょう。

    1. 即時買取: 最短1週間で売れるが、価格は相場の6割〜8割
    2. 買取保証(売却保証): 期間限定で売り出し、売れないと不動産会社が査定価格の最大90%などで買取
    3. 仲介(普通に売る): ほぼ相場通りに売れるが、売却期間は3〜6ヶ月で売り方次第

    普通は仲介で売りますが、仲介で早く売る方法として、次の7つがあります。

    1. 絶妙な売り出し価格の設定
    2. 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
    3. 一般媒介契約で2〜3社と契約
    4. 買いやすさの工夫(インスペクションや保証)
    5. 広告の工夫(最新の3D技術など)
    6. 内覧の工夫(ホームステージングなど)
    7. 空室で売り出す

    不動産会社選びさえ成功すれば、あとは不動産会社が教えてくれるので、早く売れる可能性は高くなります。

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    都市部なら大手3社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル)が実績豊富。

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    あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!